Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

1 Copiapó, diecisiete de abril de dos mil veinticinco. VISTO: Que a fojas 45 y siguientes, comparece don MATÍAS GUZMÁN OSSA, abogado, cédula de identidad N°12.463.003-7, en representación judicial de FALABELLA INMOBILIARIO S.A., R.U.T. N°99.556.170-0, ambos domiciliados para estos efectos en calle Colipí N°484, Torre Flamenco N°300 (Administración Plaza Real), comuna de Copiapó, quien con fecha 24 de abril de 2023 deduce reclamación en Procedimiento Especial de Avalúos de los Bienes Raíces, en contra del reavalúo de bienes raíces no agrícolas, efectuado mediante la Resolución N°143, de 30 de diciembre de 2021 por el Servicio de Impuestos Internos (Servicio, SII), el cual afectó a 5 de sus propiedades, correspondientes a los roles de avalúo N°s 149-495, 149-583, 149-617, 149-619 y 149-620, todas de la comuna de Copiapó, las que se encuentran ubicadas en el edificio conocido como Cosmocentro Plaza Real, según lo que se expondrá a continuación. Señala la actora que reclama en base a las causales 2° y 3° del artículo 149 del Código Tributario, esto es, la aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado y errores de transcripción, de copia o cálculo; ello por cuanto aduce que conforme a la jurisprudencia de los tribunales tributarios, es admisible una reclamación cuando hay infracción al principio de legalidad, al no ajustarse el Servicio a lo dispuesto en el artículo 4° de la Ley de Impuesto Territorial N°17.235, que prescribe tres factores para tasar los terrenos: a) Sectores de urbanización, b) Obras de urbanización y c) Equipamiento. Agrega que en este caso se ha tasado el valor del terreno de las propiedades mencionadas con un criterio imperfecto y arbitrario, puesto que no se ofrece suficiente explicación para tales avalúos. Además, no se aplica el artículo 4 N°2 de la Ley N°17.235, en cuanto a los 3 factores antes mencionados y en la ecuación del Anexo N°3 de la Resolución N°143 reclamada, tampoco se observan esos mismos 3 factores. Por ello alega que es posible modificar el valor del terreno, citando al efecto una sentencia del Tribunal Tributario y Aduanero de la región del Ñuble y 2 Biobío. Además, en cuanto a la causal N°3° del artículo 149 del Código Tributario, asevera que ello se verifica al no considerarse un ajuste excepcional en base a la diferencia de superficie entre las muestras del Servicio y los roles objeto de la reclamación, afirmando la actora que, aunque el Tribunal sostuviera que el reclamo no se encuentra fundado en dichas causales, igualmente debería resolverlo, según sentencia del Tribunal Constitucional en autos rol N°10907-2021, que cita. Todo lo anterior redunda, a su juicio, en que el Servicio tasó el valor del metro cuadrado del Área Homogénea (AH) donde se ubican los cinco predios antes señalados de un modo arbitrario e ilegal en 48,34 Unidades de Fomento (UF), en circunstancias que las tres AH colindantes tienen en promedio un valor de 7,4 UF. En cuanto a la tasación de las construcciones de los 5 inmuebles, refiere la actora que los valores superan la tasación comercial, según un estudio efectuado por la empresa Real Data Consultores Inmobiliarios, debiendo corresponder el valor fiscal al 0,6 de su valor comercial. Esto se produce, por cuanto el SII no consideró todos los elementos legales para fijar el avalúo respectivo. Por lo anterior, expone que el valor de las construcciones debiera ascender a 8,88 UF para el rol N°149-495, a 11,10 UF en los roles N°s 149-583, 149-617 y 149-619, y a 10,55 UF para el rol N°149-620. En relación a esto, señala que para tasar las construcciones en el reavalúo general no agrícola 2022, el Servicio utilizó un informe encargado a la Dirección de Estudios de Servicios Externos (DESE) de la Facultad de Arquitectura de la Pontificia Universidad Católica de Chile, el cual señala en varias ocasiones que lo determinado son los costos de “reposición”, sin embargo, la ley ordena considerar los costos de “edificación”, existiendo diferencias entre ambos, ya que afirma que el primero es más alto que el segundo, puesto que la construcción data de 1998, en donde los materiales y mano de obra fueron mucho más económicas. En lo referente al derecho, alega la actora que el reavalúo de bienes raíces de la Segunda Serie No Agrícola debe realizarse cada 4 años, conforme a lo dispuesto en los artículos 3 y 4 de la Ley N°17.235 y que conforme al numeral 2° 3 del artículo 4 de esta ley, en la elaboración de las tablas de valores unitarios de terrenos, el Servicio debe considerar 3 factores que son: sectores de urbanización, obras de urbanización y equipamiento, por lo que la Resolución N°143 de 2021, debió atenerse sólo a ellos y no al destino o uso del suelo, por lo que al haberlo hecho así, contraviene la ley señalada, sin olvidar que se trata de un reavalúo general, por lo que no es posible tasar discriminatoriamente ciertos inmuebles. Afirma que se ha infringido la norma, pues el Servicio ha aplicado un valor unitario de terreno por metro cuadrado en su Área Homogénea (AH) muy superior (48,34 UF) al valor de las AH adyacentes a la suya, cuyo promedio es de 7,4 UF, estando ubicadas todas ellas en un mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento, citando al efecto sentencias dictadas sobre la materia. Todo lo anterior a su juicio configura una infracción al principio de legalidad consagrado en los artículos 6 y 7 de la Constitución Política de la República, porque en este impuesto es la administración fiscal la que participa en su determinación, estableciendo el artículo 8 bis del Código Tributario como derecho del contribuyente, el estar informado sobre las actuaciones en las que tenga calidad de interesado para un adecuado ejercicio de sus derechos. En lo relativo a la tasación fiscal de las construcciones, la actora replica la normativa antes mencionada en lo referente al plazo de 4 años para reavaluar, sujetándose la tasación a las siguientes directrices: las especificaciones técnicas, los costos de edificación, edad, destino, importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Lo anterior indica, no se respetó puesto que el Informe de la Universidad Católica consideró el costo de “reposición”, agregando que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo registra valores más bajos que los del Servicio. En base a lo antes expuesto, la actora concluye que existe infracción al principio de legalidad consagrado en los artículos 6 y 7 de la Constitución, según ha resuelto el Tribunal Constitucional, al no sujetarse el Servicio a las normas legales referentes al proceso de fijación de los avalúos, afirmando que el numeral 8 del artículo 1° de la Ley N°20.322, le confirió competencia de los Tribunales Tributarios 4 y Aduaneros para conocer la nulidad de las actuaciones administrativas. Por todo lo expuesto, pide al Tribunal que declare la nulidad de las tasaciones tanto del terreno, como de las construcciones, y en subsidio que se fije el valor unitario de cada terreno de las propiedades en 7,4 Unidades de Fomento por metro cuadrado, y respecto de las construcciones, pide en subsidio de su petición principal que el Tribunal fije la tasación como en derecho corresponda. Todo lo anterior, a contar del 1 de enero de 2022, con costas. Contestación de foja 75 y siguientes. Con fecha 19 de mayo de 2023, la reclamada contesta el reclamo solicitando que éste se rechace en todas sus partes, con costas, en base a los siguientes antecedentes. Afirma la reclamada que en virtud de lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley N°17.235, sobre Impuesto Territorial y a la Resolución N°143 de 30 de diciembre de 2021, efectuó la tasación de los bienes raíces no agrícolas de la Segunda Serie que comenzó a regir el 1 de enero de 2022 en todo el país. En virtud de este reavalúo general, se fijó un nuevo avalúo fiscal a las propiedades mencionadas en el reclamo, cuyos montos señala en su contestación en base a los respectivos detalles catastrales de las propiedades, afirmando que el reavalúo de los inmuebles de la Segunda Serie No Agrícola se efectúa cada 4 años, según dispone el artículo 3° de la Ley de Impuesto Territorial N°17.235. Además, el artículo 4° de dicha ley dispone que las tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos se fijarán en valores unitarios para cada tipo de bien, considerando para el terreno los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que dispongan; en tanto, las construcciones se clasificarán según su clase y calidad, cuyos valores unitarios se fijan según las especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y ubicación del sector comercial. En base a lo anterior, el Servicio indica que al actualizar dicho valor se recalcula el impuesto, proceso en el que se consideran aspectos como el 5 comportamiento del mercado inmobiliario, infraestructura vial, equipamiento urbano, inversión pública, categoría de las construcciones y el uso del suelo entre otros. Así se determinan zonas con características comunes, denominadas Áreas Homogéneas (AH), que agrupan predios cuya dinámica de desarrollo urbano es similar en cuanto a categoría constructiva y nivel de densificación entre otras variables, por lo que el valor del metro cuadrado no tiene variaciones importantes. Agrega que, para la tasación, el Servicio recurre a muestras de formularios N°2890 sobre declaración de enajenación e inscripción de bienes raíces y de las escrituras de compraventas respectivas, considerando las más representativas para cada AH, así como tasaciones comerciales y formularios N°2890 no considerados en las validaciones centralizadas por errores de digitación, avisos de ofertas de propiedades, corredores de propiedades y otras fuentes de información. De este modo afirma el Servicio que se fijó el valor del AH CMM403 de la comuna de Copiapó utilizando el Plan Regulador Comunal de esta ciudad, estableciéndose un uso preferentemente comercial de los inmuebles, los que están ubicados en un sector comercial de Copiapó, con categoría constructiva alta y nivel de densificación medio. El valor unitario del terreno (VUT) se fijó en 83,89 UF el metro cuadrado con muestras del mismo edificio, validando 7 de las 25 muestras disponibles. Agrega que las obras de urbanización y equipamiento disponibles no son por sí solos una condición para fijar el mismo valor a todos lo inmuebles ubicados en un sector determinado, pues los sectores de ubicación pueden arrojar distintos valores no obstante compartir las mismas obras de urbanización y equipamiento, citando como ejemplo de ello los diferentes valores de los terrenos ubicados en ambos lados de las calles Bernardo O´Higgins y Los Carrera en la ciudad de Copiapó. De este modo, el AH donde están ubicados los inmuebles objeto de la controversia, se encuentra vinculada únicamente al centro comercial, puesto que el Plan Regulador Comunal permite ese uso, sin embargo, la escala del equipamiento lo hace único dentro de su sector. 6 Afirma el Servicio que el aumento del avalúo en las 5 propiedades fluctúa entre un 33,18% y un 38,86%, lo cual está dentro del promedio de las alzas para la comuna de Copiapó y referente a las muestras en las que se basó el valor del metro cuadrado del terreno de las AH colindantes, señala que en dos de ellas (XBB016 y CMM018) fueron 15 y 5 muestras y que en la AH EMM024 dicho valor se calculó en base a un ajuste al alza de las AH no habitacionales de la comuna, al no haber transacciones. En cambio, el AH CMM403 en cuestión se distingue de las demás porque el inmueble reclamado corresponde a un “hito” dentro de la comuna, ya que es un centro comercial de 8 pisos ubicado a un costado de la plaza de Armas de Copiapó; a diferencia del AH XBB016 que se considera un sector mixto pues coexisten destinos habitacionales y comerciales, y en el AH CMM018, si bien se asemeja al AH CMM403 objeto de la litis, cuenta con inmuebles cuyas superficies varían entre 100 a 700 m2; mientras que en el AH EMM024, se emplazan edificios donde funcionan servicios públicos. Por lo antes expuesto, aduce el SII que no es procedente acceder a lo que pretende la actora consistente en fijar un valor de 7,4 UF / m2 como promedio de las 3 AH colindantes, pues son distintas. En relación con la tasación de las construcciones, afirma el Servicio que la actora no da razón de sus asertos, en cuanto a haberse aplicado el costo de reposición y no el de edificación, señalando que no ha habido un cambio en las tasaciones de las construcciones desde 2000 a la fecha, por lo que sólo existe una actualización del avalúo de 2018. En cuanto al Informe de Tasación emitido por Real Data Consultores Inmobiliarios, contesta que se trata de un informe particular, pero que es el Servicio quien tiene la facultad legal de tasar los bienes raíces de la segunda serie No Agrícola, conforme a la Ley N°17.235 y a la Resolución N°143 de 30 de diciembre de 2021, amén de que es la actora quien debe acreditar la veracidad de su pretensión. En cuanto a la nulidad de la tasación impetrada por la reclamante, contesta el Servicio señalando que debe ser rechazada, por cuanto el artículo 1, N°8 de la 7 Ley N°20.322, exige que se debe indicar la actuación en concreto en contra de la que se reclama y el vicio impugnado, lo cual no fue cumplido por la actora pues la acción de nulidad se dedujo de manera inidónea e imprecisa y sin indicar el perjuicio ocasionado. Concluye afirmando la legalidad de la actuación administrativa del reavalúo, la cual goza de una presunción de validez conforme a lo dispuesto en el artículo 3° de la Ley N°19.880, puesto que dicho acto a su juicio, fue: dictado por funcionario previa y regularmente investido; emanó de funcionario competente; está debidamente fundado en la Resolución N°143 de 2021 y sus anexos; el fondo del acto se ajusta a derecho; el procedimiento que concluye con el reavalúo carece de vicios formales y no se incurrió en vicio alguno que irrogue al contribuyente, por lo tanto, afirma que tal acto se encuentra ajustado a derecho, agregando que siendo así, la carga de la prueba recae sobre la reclamante. En virtud de todo lo expuesto, el Servicio de Impuestos Internos pide rechazar en todas sus partes el reclamo de 24 de abril de 2023, con costas. A foja 106, se citó a las partes a conciliación, conforme a lo dispuesto en el artículo 132 inciso 2° del Código Tributario, llevándose a cabo la audiencia tal como da cuenta el acta de foja 112, en la que se proponen las bases del acuerdo, pidiendo las partes una nueva audiencia, la que se verificó a foja 117, en donde no se arribó a acuerdo. A foja 124, se recibió la causa a prueba, fijándose como puntos de prueba: “1. Antecedentes y circunstancias de hecho que hagan procedente la nulidad de los reavalúos de los terrenos y construcciones correspondientes a los bienes raíces roles de avalúo N°s 149-495, 149-583, 149-617, 149-619 y 149-620, todos del Área Homogénea CMM403 de la comuna de Copiapó, fijados en base a la Resolución Exenta N°143 de 30 de diciembre de 2021, emanada del Servicio de Impuestos Internos. 2. Antecedentes y circunstancias de hecho que acrediten un valor unitario de terreno ascendente a 7,4 Unidades de Fomento o el equivalente en 8 $228.382.- por metro cuadrado respecto del Área Homogénea CMM403 de la comuna de Copiapó, aplicable a las propiedades rol de avalúo N°s 149-495, 149- 583, 149-617, 149-619 y 149-620, a contar del año 2022 hasta el año 2025, ambos inclusive. 3. Antecedentes y circunstancias de hecho que acrediten un valor unitario de construcción por metro cuadrado del Área Homogénea CMM403 de la comuna de Copiapó, ascendente a: 8,88 Unidades de Fomento para el rol de avalúo N°149-495; 11,1 U.F. a las propiedades roles N°s 149-583, 149-617, 149-619 y de 10,55 U.F. para el rol de avalúo N°149-620, todo ello durante el cuatrienio 2022 - 2025. 4. Antecedentes y circunstancias de hecho que hagan procedente el valor unitario del metro cuadrado del Área Homogénea CMM403 de la comuna de Copiapó, ascendente a $1.498.256.- aplicable a las propiedades rol de avalúo N°s 149-495, 149-583, 149-617, 149-619 y 149-620, fijado en virtud de la Resolución Exenta N°143 de 30 de diciembre de 2021, del Servicio de Impuestos Internos y procedencia del valor de las construcciones de los mismos roles, fijadas en la misma Resolución. 5. Antecedentes y circunstancias de hecho que acrediten la procedencia de las causales N°s 2 y 3 del artículo 149 del Código Tributario”. La resolución que recibe la causa a prueba fue debidamente notificada a las partes, como consta de fojas 125 a 127 y fue objeto de reposición con apelación subsidiaria a foja 135 y siguientes, la cual fue rechazada por el Tribunal Tributario y Aduanero a foja 151. La apelación fue declarada inadmisible por el Tribunal Especial de Alzada de la Segunda Serie No Agrícola a fojas 1044, rechazándose a fojas 1068 y siguientes por el mismo Tribunal Especial de Alzada los recursos de reposición, aclaración, rectificación y enmienda interpuestos por la reclamante. A fojas 1091 se certificó el vencimiento del término probatorio, quedando el expediente en estado de fallarse a fojas 1184. CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO: 9 PRIMERO: Que don MATÍAS GUZMÁN OSSA, en representación de FALABELLA INMOBILIARIO S.A. deduce reclamación tributaria en Procedimiento Especial de Reclamo de los Avalúos de Bienes Raíces en contra del reavalúo de bienes raíces no agrícolas, efectuado mediante la Resolución N°143, de 30 de diciembre de 2021 por el Servicio de Impuestos Internos, respecto de los inmuebles roles de avalúo N°s 149-495, 149-583, 149-617, 149-619 y 149-620, todos de la comuna de Copiapó. Funda sus acciones en las circunstancias de hecho y derecho ya referidas precedentemente y que por dicha razón se tendrán en esta parte por reproducidas. SEGUNDO: Que a su vez, el SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS representada por el abogado don MIGUEL AVILÉS COREY contesta el reclamo evacuando el traslado conferido, solicitando que se rechace el reclamo interpuesto con expresa condenación en costas. Funda su rechazo en las circunstancias de hecho y derecho ya referidas precedentemente y que por dicha razón se tendrán en esta parte por reproducidas. TERCERO: Que a fin de acreditar sus pretensiones, la parte reclamante acompañó al proceso con la debida ritualidad procesal los documentos consistentes en: 1. A fojas 1 y siguientes, Resolución EX SII N°s 182022130387, 182022130390, 182022130391, 182022130388 y 182022130392, todas del 3 de noviembre de 2022, emitida por el Servicio de Impuestos Internos Dirección Regional Copiapó Departamento Regional de Avaluaciones. 2. A fojas 6 y siguientes, Mandato Judicial, repertorio N°104223-2022. 3. A fojas 10, Ficha de Área Homogénea CMM403. 4. A fojas 11 y siguientes, Informe de Tasación IFRS de 31 de diciembre de 2022. 5. A fojas 305 y siguientes, Sentencia definitiva dictada por el Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la región Metropolitana, en causa RIT: AB-15-00057-2023, RUC: 23-9-000500-2, de fecha 12 diciembre de 10 2023. 6. A fojas 324 y siguientes, Resolución Ex Servicio de Impuestos Internos N°150 de fecha 28 de diciembre de 2023, junto a sus anexos 1,2,3,4,5 y 6 emitida por el Servicio de Impuestos Internos. 7. A fojas 353 y siguientes, Estudio de precios de construcción de procesos de reavalúo de bienes raíces no agrícolas, año 2022, emitido por la Dirección de Extensión y Servicios Externos de la Pontificia Universidad Católica de Chile. 8. A fojas 398 y siguientes, Resolución Ex. SII N°143, de fecha 30 de diciembre de 2021, junto a sus anexos 1,2,3,4,5 y 6 emitida por el Servicio de Impuestos Internos. 9. A fojas 439 y siguientes, Guía para calcular el avalúo de un bien raíz, emitida por el Servicio de Impuestos Internos. 10. A fojas 450 y siguientes, Oficio Circular N°2, de fecha 20 de enero de 2020, emitido por el Director del Servicio de Impuestos Internos. 11. A fojas 455 y siguientes, Resolución Ex. N°31, fecha de publicación 13 de enero de 2024, emitido por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el cual reajusta los costos unitarios de construcción. 12. A fojas 459 y siguientes, Informe de tasación de fecha 31 de diciembre de 2022, código RD PAR-7121, elaborado por Real Data – Consultores Inmobiliarios, correspondiente al bien raíz Bernardo Ohiggins N°739, comuna de Copiapó. 13. A fojas 492 y siguiente, Copia de Declaración Jurada ante notario de don Samuel Badner Sapirstein, cédula de identidad N°14.633.086-K, Gerente de Contabilidad de Falabella Inmobiliario S.A. junto a un extracto del Libro de Inventario y de Activo Fijo, al 31 de mayo de 2024, el cual contiene los bienes relativos a la construcción del inmueble Roles N°s 149-495, 149- 583, 149-617, 149-619, 149-620 de la comuna de Copiapó. 14. A fojas 1092 y siguientes, sentencia definitiva dictada por el Tribunal 11 Tributario y Aduanero de La Araucanía, resuelto extemporáneo según consta a fojas 1105. 15. A fojas 1107 y siguientes, informe en derecho confeccionado por don Carlos Carmona Santander, resuelto extemporáneo como consta a fojas 1182. CUARTO: Que por su parte, el Servicio de Impuestos Internos acompañó del mismo modo la siguiente prueba documental: 1. A fojas 171 y siguientes, Resolución Ex. SII N°143 de 30 de diciembre de 2021, fija valores de terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola y sus anexos. 2. A fojas 212, Resolución Ex. SII N°11 de febrero de 2022, fija montos de avalúo exento, de avalúo para cambio de tasa de Impuesto Territorial y exención de pleno derecho, para predios no agrícolas reavaluados con vigencia 1° de enero de 2022. 3. A fojas 213, Decreto N°437 (Hacienda) de 25 de marzo de 2022, fija nuevas tasas del Impuesto Territorial para los bienes raíces no agrícolas. 4. A fojas 214 y siguientes, Oficio Circular N°2 de 20 de enero de 2021. 5. A fojas 219 y siguiente, Ficha predial del inmueble Rol 00149-00495 de la comuna de Copiapó. 6. A fojas 221 y siguiente, Ficha predial del inmueble Rol 00149-00583 de la comuna de Copiapó. 7. A fojas 223 y siguiente, Ficha predial del inmueble Rol 00149-00617 de la comuna de Copiapó. 8. A fojas 225 y siguiente, Ficha predial del inmueble Rol 00149-00619 de la comuna de Copiapó. 9. A fojas 227 y siguiente, Ficha predial del inmueble Rol 00149-00620 de la comuna de Copiapó. 10. A fojas 229, Certificado de avalúo fiscal al primer semestre de 2022 del rol 00149-00495 de la comuna de Copiapó. 12 11. A fojas 230, Certificado de avalúo fiscal al primer semestre de 2022 del rol 00149-00583 de la comuna de Copiapó. 12. A fojas 231, Certificado de avalúo fiscal al primer semestre de 2022 del rol 00149-00617 de la comuna de Copiapó. 13. A fojas 232, Certificado de avalúo fiscal al primer semestre de 2022 del rol 00149-00619 de la comuna de Copiapó. 14. A fojas 233, Certificado de avalúo fiscal al primer semestre de 2022 del rol 00149-00620 de la comuna de Copiapó. 15. A fojas 234, Certificado de avalúo fiscal detallado al primer semestre de 2024 del rol 00149-00495 de la comuna de Copiapó. 16. A fojas 235, Certificado de avalúo fiscal detallado al primer semestre de 2024 del rol 00149-00583 de la comuna de Copiapó. 17. A fojas 236, Certificado de avalúo fiscal detallado al primer semestre de 2024 del rol 00149-00617 de la comuna de Copiapó. 18. A fojas 237, Certificado de avalúo fiscal detallado al primer semestre de 2024 del rol 00149-00619 de la comuna de Copiapó. 19. A fojas 238, Certificado de avalúo fiscal detallado al primer semestre de 2024 del rol 00149-00620 de la comuna de Copiapó. 20. A fojas 239 y siguiente, Comunicación informativa reavalúo de bienes raíces no agrícolas 2022, del rol 00149-00495. 21. A fojas 241 y siguiente, Comunicación informativa reavalúo de bienes raíces no agrícolas 2022, del rol 00149-00583. 22. A fojas 243 y siguiente, Comunicación informativa reavalúo de bienes raíces no agrícolas 2022, del rol 00149-00617. 23. A fojas 245 y siguiente, Comunicación informativa reavalúo de bienes raíces no agrícolas 2022, del rol 00149-00619. 24. A fojas 247 y siguiente, Comunicación informativa reavalúo de bienes raíces no agrícolas 2022, del rol 00149-00620. 25. A fojas 249 y siguientes, Decreto N°3381 de 6 de diciembre de 2022, 13 aprueba actualización Plan Regulador Comunal de Copiapó. 26. A fojas 279, Plano PRC.Co-01, Plan Regulador de comuna de Copiapó. 27. A fojas 280 y siguientes, Lista total de formularios 2890 (muestras) para la Área Homogénea CMM403. 28. A fojas 284 y siguientes, siete formularios (muestras validas) que se tuvieron a la vista para la determinación del valor unitario de terreno del Área Homogénea EMM024. 29. A fojas 291, Ficha de Área Homogénea CMM403. 30. A fojas 292 y siguiente, Fichas de Área Homogénea XBB016, Área Homogénea CMM018 y Área Homogénea EMM024. 31. A fojas 294, Fotografía del inmueble rol 00149-00495, 00149-00583, 00149-00617, 00149-00617, 00149-00619 y 00149-00620 de la comuna de Copiapó, que corresponde al Área Homogénea CMM403. 32. A fojas 295 y siguientes, Informe técnico respecto del inmueble rol 00149- 00149-00495, 00149-00583, 00149-00617, 00149-00619 y 00149-00620 de la comuna de Copiapó, de fecha 13 de junio de 2024, suscrito por don Germán Valderrama Ramírez y don Mario Pérez Morales. 33. A fojas 305 y siguientes, Sentencia definitiva dictada por el Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la región Metropolitana, en causa RIT: AB-15- 00057-2023, RUC: 23-9-000500-2, de fecha 12 diciembre de 2023. QUINTO: Que a fojas 831 fue respondido Oficio N°32-2024 emanado del Tribunal Tributario y Aduanero de Atacama dirigido al Servicio de Impuestos Internos, quien acompañó los documentos rolante de fojas 535 a 829. SEXTO: Que la reclamada provocó la prueba testimonial consistente en la declaración de don GERMÁN VALDERRAMA RAMÍREZ rolante a fojas 168 y siguiente, quien señaló desempeñarse desde 2021, como fiscalizador en el Departamento de Avaluaciones de la III Dirección Regional de Copiapó del SII, afirmando que el valor de los predios reclamados corresponden al proceso de reavalúo de la Serie No Agrícola del año 2022, el que se basa en 25 muestras de 14 transferencias recibidas mediante el formulario N°2890 desde el Conservador de Bienes Raíces, dejando 7 muestras válidas, las que generaron un valor de 84 UF por m2, valor que es analizado en Santiago “…donde a través de algoritmos del SII de manera centralizada decantan en el valor fiscal del metro cuadrado de terreno…”, el cual se aplica a las 5 propiedades objeto de la controversia. Agregando que la diferencia de valores en relación a las otras AH se debe básicamente a la extensión de la superficie de los predios reclamados. Que la reclamada provocó además la prueba testimonial consistente en la declaración de don MARIO PÉREZ MORALES rolante a fojas 170, quien señaló desempeñarse como jefe del Departamento de Avaluaciones de la III Dirección Regional de Copiapó del SII, desde agosto de 2022, afirmando que en el proceso de reavalúo no agrícola de 2022, en relación al AH en cuestión, al tratarse de un inmueble acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria, se obtuvo información sobre unas 7 enajenaciones de los inmuebles de esa copropiedad, a partir de la cual se obtuvo el valor comercial de 83 UF por m2, el cual sirvió de base a nivel centralizado para estimar el valor unitario del m2. En cuanto a las construcciones, señala que éstas no han sufrido modificaciones desde el año 2000. SÉPTIMO: Que además la reclamante provocó mediante exhorto la prueba testimonial consistente en la declaración de don CRISTÓBAL GONZÁLEZ GUERRERO, rolante a fojas 975 vuelta y siguiente, quien señaló tener una consultora para asesorar a contribuyentes sobre el impuesto territorial, uno de cuyos socios es un abogado patrocinante en la causa y que el Servicio utilizó 4 compraventas, dos de las cuales son habitacionales, una comercial y una de oficina, pero agrega que no son asimilables, pues la dimensión de dichos predios es mucho menor a las que poseen los roles reclamados y porque los precios de esas ventas son muy inferiores al valor asignado al AH. Que también la actora provocó mediante exhorto la prueba testimonial consistente en la declaración a fojas 977 y siguiente, de don SANTIAGO LINEROS MORENO, arquitecto tasador, quien señaló ser actualmente el director de Real 15 Data, empresa de tasaciones de bienes raíces, quien señaló que dicha empresa elaboró un estudio con la valoración comercial de los roles reclamados, alcanzando éste a 114.000 U.F., mediante una comparación del mercado referencial y mediante un análisis de la rentabilidad de estos inmuebles. La construcción se valoró en base a la diferencia entre su valor comercial, menos el costo de reposición depreciado de las edificaciones y obras complementarias. OCTAVO: Que por aplicación de lo dispuesto en el artículo 132 del Código Tributario, la apreciación de la prueba en este procedimiento se debe realizar conforme a las reglas de la sana crítica, esto es, tomando en consideración para efectos de valorarla y establecer los hechos, las máximas de experiencia, las reglas de la lógica y los conocimientos científicamente aceptados. NOVENO: Que son hechos no discutidos en esta causa: que la reclamante es una empresa comercial; que sus inmuebles roles de avalúo N°s 149-495, 149- 583, 149-617, 149-619 y 149-620, todos de la comuna de Copiapó están ubicados dentro del Área Homogénea CMM403 de dicha comuna y que los bienes raíces fueron tasados en el proceso de reavalúo general no agrícola con vigencia 2022- 2025. DÉCIMO: Que de la lectura del reclamo y la contestación es posible establecer que se ha trabado discusión relacionada con los cinco inmuebles roles de avalúo N°s 149-495, 149-583, 149-617, 149-619 y 149-620, todos ubicados en el AH CMM403 de la comuna Copiapó, con respecto a: la nulidad de los reavalúos de los terrenos y construcciones fijados en base a la Resolución Exenta N°143 de 30 de diciembre de 2021, emanada del Servicio de Impuestos Internos; la procedencia de fijar un valor unitario de terreno ascendente a 7,4 Unidades de Fomento o el equivalente en $228.382.- por metro cuadrado, a contar del año 2022 hasta el año 2025, ambos inclusive; la procedencia de fijar un valor unitario de construcción por metro cuadrado ascendente a 8,88 UF para el rol de avalúo N°149- 495; 11,1 U.F. a las propiedades roles N°s 149-583, 149-617, 149-619 y de 10,55 U.F. para el rol de avalúo N°149-620, todo ello durante el cuatrienio 2022 – 2025; la 16 procedencia de fijar el valor unitario del metro cuadrado en $1.498.256.-para los 5 roles de avalúo, fijado mediante la Resolución Exenta N°143 de 30 de diciembre de 2021; la procedencia del valor de las construcciones de los mismos roles, fijadas en dicha Resolución y a la procedencia de las causales N°s 2 y 3 del artículo 149 del Código Tributario. DÉCIMO PRIMERO: Que en cuanto a la nulidad del reavalúo invocada por la actora, ésta la vincula a la infracción de la normativa legal sobre reavalúo aplicable al Servicio de Impuestos Internos, por lo que, al respecto debe tenerse presente el numeral 8° del artículo 1° de la Ley N°20.322, que prescribe: “Artículo 1.- Los Tribunales Tributarios y Aduaneros son órganos jurisdiccionales letrados, especiales e independientes en el ejercicio de su ministerio, cuyas funciones, en el ámbito de su territorio, son: 8°. Conocer y declarar, a petición de parte, la nulidad de los actos administrativos que sean materia de una reclamación tributaria o aduanera. Para estos efectos, el vicio deberá hacerse presente o alegarse en la reclamación respectiva. Los vicios de procedimiento o de forma sólo afectarán la validez del acto administrativo materia del reclamo tributario o aduanero cuando recaigan en algún requisito esencial del mismo, sea por su naturaleza o por mandato del ordenamiento jurídico y generen perjuicio al interesado”. La norma transcrita faculta a esta Jueza para conocer y declarar, a petición de parte, la nulidad de los actos administrativos que sean parte de una reclamación tributaria o aduanera, exigiendo que el vicio se haga presente o se alegue en la respectiva reclamación, señalando que los vicios de procedimiento o forma sólo afectarán la validez del acto reclamado cuando recaigan en algún requisito esencial del mismo, sea por su naturaleza o por mandato del ordenamiento jurídico y generen perjuicio al interesado. La Nulidad de Derecho Público es la sanción prevista por la Constitución Política de la República, consistente en la privación de los efectos de los actos de 17 la Administración del Estado, autoridad o funcionario público, en aquellos casos en que dichos actos no se han sometido a la Constitución y a las normas dictadas conforme a ella, actuando en consecuencia el órgano estatal inválidamente. Dicha invalidez se origina en aquellos casos en que un órgano del Estado, autoridad o funcionario público actúa: a) Sin la debida investidura regular, b) fuera de su competencia o, c) en una forma no prescrita por la ley. Así, la eventual infracción a las normas legales que regulan la forma de determinar el valor de un Área Homogénea y el valor del metro cuadrado de las construcciones constituye un vicio suficiente para invocar y obtener la Nulidad de Derecho Público, conforme lo disponen los artículos 6º y 7º de la Constitución Política de la República: Artículo 6º: “Los órganos del Estado deben someter su acción a la Constitución y a las normas dictadas conforme a ella…”. Artículo 7º: “Los órganos del Estado actúan válidamente previa investidura regular de sus integrantes, dentro de su competencia y en la forma que prescriba la ley…”. Dichas normas establecen la sujeción total y absoluta del Estado a la Constitución y las normas dictadas conforme a ella, lo que se traduce en definitiva en la sumisión de la Administración al Derecho. DÉCIMO SEGUNDO: Que previo a determinar si concurren los supuestos exigidos por el legislador para declarar la nulidad del reavalúo alegada por la reclamante en relación a los predios, roles de avalúos N°s 149-495, 149-583, 149- 617, 149-619 y 149-620, es preciso analizar las impugnaciones formuladas por el Servicio, quien ha afirmado que la nulidad debe ser rechazada por cuanto el artículo 1, N°8 de la Ley N°20.322, exige entre otros requisitos, mencionar la actuación precisa en contra de la que se reclama y el vicio impugnado, así como el perjuicio irrogado a la actora, lo cual no se habría cumplido, por lo que a su juicio la acción de nulidad ha sido interpuesta de modo inidóneo e impreciso. DÉCIMO TERCERO: Que de la atenta lectura de las peticiones sometidas al conocimiento de este este Tribunal, se observa que el reclamo ha invocado suficientemente la actuación reclamada, resultando claro que ésta consiste en el 18 reavalúo general de los bienes raíces no agrícola fijado en la Resolución N°143 de 30 de diciembre de 2021 y que rige desde el 1 de enero del año 2022, en la parte que afecta a cinco propiedades detalladas expresamente en la página 2 de su reclamación, las que luego reitera en esa presentación y en su parte petitoria, amén de que todo el contenido del reclamo se refiere al mencionado reavalúo en la parte que ha afectado a las cinco propiedades antes referidas, con lo cual se cumple con lo dispuesto en el artículo 1, N°8 de la Ley N°20.322, en el sentido que los actos administrativos deben ser “materia” de una reclamación tributaria. De lo que se sigue que el perjuicio alegado se desprende del monto del valor del metro cuadrado fijado al Área Homogénea aplicable a sus propiedades, así como los valores de construcción fijados en el mismo reavalúo. En cuanto a la alegación del Servicio de que los vicios del acto administrativo no habrían sido invocados por la actora, se lee en el escrito de reclamación, entre otros, que no se habrían respetado los tres criterios establecidos en el artículo 4 de la Ley N°17.235 para fijar el valor del terreno en el AH señalada; así como tampoco se habría respetado el costo de edificación para la tasación de las construcciones. Esta presunta infracción a la normativa a su juicio importaría una vulneración a la legalidad administrativa, lo que acarrearía la nulidad de la actuación. Por lo anterior, sea o no efectiva esta alegación, aparece que sí se han señalado los vicios de la actuación reclamada. En cuanto al perjuicio, el numeral 8° del artículo 1 antes señalado, sólo exige que éste se genere para el interesado cuando se aleguen vicios de procedimiento o forma, sin embargo, como se indicó antes, las alegaciones expuestas por la actora pretenden impugnar la fundamentación legal del reavalúo, lo que es más bien un vicio de fondo. No obstante lo anterior, el perjuicio resulta notorio, pues la actora pretende rebajar el reavalúo de sus propiedades a consecuencia de obtener una disminución del valor del metro cuadrado de terreno de su AH, desde 48,34 UF a 7,4 UF o al monto que este Tribunal estime conforme a derecho según señaló entre las peticiones de su reclamo. Lo mismo aplica para las construcciones cuya valoración estima excesivas. De esta manera, el Tribunal 19 no advierte el incumplimiento denunciado por el Servicio de los requisitos de procedencia de la acción de nulidad impetrada por la actora, por lo que la pretensión del organismo fiscalizador en este punto debe ser desestimada. DÉCIMO CUARTO: Que aclarado lo anterior, corresponde referirse entonces a la supuesta nulidad que afectaría al acto administrativo. Al respecto, la reclamante cuestiona la legalidad de la actuación reclamada, en el sentido de no haberse respetado por el Servicio los 3 factores o criterios establecidos para tasar el terreno según el artículo 4° de la Ley N°17.235, sobre Impuesto Territorial: 1) sector de ubicación, 2) obras de urbanización y 3) obras de equipamiento, y en cambio haber aplicado elementos tales como la destinación o uso de suelo, así como por no haber explicación suficiente para la tasación fiscal de las construcciones. DÉCIMO QUINTO: Que al respecto, es útil tener presente que el Impuesto Territorial no es de autodeclaración del contribuyente, sino un impuesto cuya determinación la ley entrega al Servicio de Impuestos Internos, para lo cual le ha dotado de facultades establecidas en la Ley N°17.235, las que son obligatorias y deben ser cumplidas por este organismo con estricto apego a su tenor y espíritu, pues nos encontramos ante una facultad que impacta directamente en el patrimonio de los contribuyentes, como son las contribuciones de bienes raíces. De modo que siendo el Servicio quien, aplicando la normativa legal y la administrativa dictada conforme a aquella, establece las bases que servirán para que mediante una operación progresiva que contemple todas y cada una de las fases que componen la tasación de un bien raíz y calcule en definitiva el monto del avalúo de los bienes raíces. De este modo, la responsabilidad de determinar correctamente y con estricto apego a la ley los reavalúos fiscales de los bienes raíces, constituyen la contracara de las facultades legales que tiene el Servicio para cumplir con dicha función, debiendo dar cuenta y demostrar la correcta determinación de los valores fijados en su tasación. En este mismo sentido se pronuncia el inciso 4° del artículo 132 del Código Tributario cuando dispone “el Servicio y el contribuyente deberán acreditar sus pretensiones dentro del procedimiento”. 20 Así, corresponde establecer en base a las alegaciones y a la prueba rendida, si el Servicio acreditó la procedencia del reavalúo efectuado a los bienes raíces objeto de la controversia y si efectivamente cumplió con la normativa legal y administrativa al tasar las propiedades del modo y en el monto en que lo hizo. DÉCIMO SEXTO: Que el numeral 2° del artículo 4 de la Ley N°17.235, sobre Impuesto Territorial dispone: “El Servicio de Impuestos Internos impartirá las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, ajustándose a las normas siguientes: … 2°.- Para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores unitarios de terrenos, se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen”. De lo anteriormente transcrito, se desprende de manera ineludible entonces que los únicos tres criterios aptos que tiene el Servicio para fijar el valor del terreno son: sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento. DÉCIMO SÉPTIMO: Que al respecto, se observa que el Servicio determinó el valor del metro cuadrado de terreno del AH CMM403 en base a muestras representativas de compras, según Formularios N°2890 sobre declaración de enajenación de bienes raíces, rolantes de fojas 280 a 290; así como mediante otros antecedentes y transacciones no registradas en las validaciones centralizadas, afirmando que se usaron 7 muestras de 25 disponibles, las que promediaron 83,89 UF por metro cuadrado; así como en base a las fichas prediales de los cinco 21 inmuebles objeto de la litis rolantes a foja 219 a 228; a los certificados de avalúos fiscales simples y detallados de los mismos inmuebles que rolan a fojas 229 a 238. Además, consideró la superficie predial de los inmuebles y su capacidad de constructibilidad, tal como se desprende del testimonio del fiscalizador del Servicio don Germán Valderrama Ramírez de fojas 168 y siguiente, quien señaló textualmente: “Las AH comparten ubicación, equipamiento y urbanización, sin embargo, la cantidad de mts2 correspondientes al terreno, convierte a este predio a un predio con características singulares al poder, en esta cantidad de mts2 por muy sobre la media de los predios colindantes, construir en este caso una volumetría que corresponde al mall plaza real en su totalidad a diferencia de otros sitios que existen en el centro cuya capacidad constructiva no corresponde a la misma, esto por tener menor superficie pueden construir mucho menos tanto en altura con coeficiente de constructibilidad…”. Así queda en evidencia que se utilizaron criterios que exceden a los establecidos por el legislador vulnerando el principio de legalidad denunciado por la reclamante. DÉCIMO OCTAVO: Que además, las AH XBB016, CMM018, EMM024, que son adyacentes al AH CMM403 (la cual contiene a los inmuebles reclamados) y que comparten mismo sector de ubicación, obras de urbanización y equipamiento, presentan valores de metro cuadrado de terreno inferiores al del AH de autos. En efecto, el valor del AH CMM403 es de 48,34 UF al 1 de enero de 2022 según refiere el Informe técnico de fojas 295 y siguientes, en tanto que las referidas AH adyacentes promedian en conjunto 7,4 UF el metro cuadrado, según da cuenta el Anexo 1 de la Resolución N°143 que contiene el “Plano de Precio de los Terrenos” de cada Área Homogénea donde se encuentran las cartografías digitales de cada AH, sumado a los documentos de fojas 654 y siguientes que contienen la determinación del valor del Área Homogénea, lo que demuestra que el Servicio estableció valores distintos y fijó condiciones particulares a AH ubicadas en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento, habida 22 consideración, según refiere el informe técnico de fojas 295 y siguientes, que su escala de equipamiento lo hace único y particular dentro de su emplazamiento. Incluso el AH CMM018, a juicio del fiscalizador tasador, es un sector muy similar en cuanto a las características del AH CMM403 de autos, pero que en cuanto a superficie son distintas ya que la primera está conformada por inmuebles de menor superficie de terreno, evidenciando que el Servicio efectuó una diferenciación en la valoración de terrenos entre AH que comparten los tres criterios legales ya señalados, atendiendo a la extensión del terreno que mantienen los predios que componen las AH adyacentes. Además, el organismo fiscalizador consideró que en un sector de ubicación pueden existir distintos valores al interior de áreas que comparten similares obras de equipamiento y urbanización y que a simple vista podrían verse como sectores similares, pero estima que existen otros factores que deben ser considerados en su valorización. Así el hecho que el AH CMM403 esté vinculada únicamente a centro comercial, siendo su uso predominante comercial y que su escala de equipamiento lo haga único y particular dentro de su emplazamiento, habrían permitido al Servicio determinar el valor unitario del metro cuadrado del AH en cuestión y que aquellas AH que son adyacentes y que tendrían destinos habitacionales o mixtos y que presentan calidades constructivas como también un nivel de densificación bajos en comparación con el AH CMM403, permitió que su valorización sea menor en relación a la referida AH. Ha sido la propia Ley N°18.591 de 1987, que modificó el artículo 4° N°2 de la Ley N°17.235, la que eliminó toda referencia al destino o uso de suelo en la determinación que efectúa el Servicio, por lo que no puede ser un factor que pueda considerar dicho organismo al momento de hacer su valoración. Así queda en evidencia que el Servicio utilizó criterios distintos a los definidos por el legislador, no estando facultado para determinar el valor del metro cuadrado de terreno teniendo en cuenta el uso del terreno, la edificación, ni características especiales de la propiedad o cualquier otro criterio diferente al establecido en la Ley 23 N°17.235 sobre Impuesto Territorial. DÉCIMO NOVENO: Que sin perjuicio de lo señalado supra, no resulta posible comprender la manera en la que el Servicio determinó los valores del metro cuadrado de terreno de los inmuebles de autos. De tal forma, del análisis de los antecedentes aportados por la reclamada en esta instancia rolantes a fojas 291 y siguientes, como lo es la ficha comunal de donde se ubican las propiedades, imágenes, certificados y los anexos de la Resolución N°143, así como del Informe Técnico N°3 de 13 de junio de 2024, se observa que si bien se mencionan los datos de las 5 propiedades afectadas con el avalúo, tales como el monto de los reavalúos de terreno y las construcciones, los detalles de cada uno de ellos e imágenes con planos y mapas del sector donde están ubicados, no permiten arribar al monto del valor del terreno fijado, por lo que no resultan suficientes para acreditarlo. Lo mismo respecto de la documentación acompañada por el Servicio rolante de fojas 535 a 829, en cumplimiento del Oficio N°32 de este Tribunal Tributario y Aduanero, es posible señalar que se trata de antecedentes que establecen los lineamientos para las etapas de diagnóstico y la fijación de Áreas Homogéneas, así como las fichas de las AH de los 5 roles de avalúos y de las AH colindantes, pero que no permiten establecer la forma en que se fijó el valor del metro cuadrado del AH en cuestión. VIGÉSIMO: Que como se señalara anteriormente, el valor del metro cuadrado de terreno del AH CMM403, se determinó por el Servicio en base a 7 muestras representativas de compras de 25 disponibles según Formularios N°2890 sobre declaración de enajenación de bienes raíces, rolantes de fojas 280 a 290; así como mediante otros antecedentes y transacciones no registradas en las validaciones centralizadas, las que promediaron 83,89 UF por metro cuadrado; así como en base a las fichas prediales de los cinco inmuebles objeto de la litis rolantes a foja 219 a 228 y a los certificados de avalúos fiscales simples y detallados de los mismos inmuebles que rolan a fojas 229 a 238. Sin embargo, de los antecedentes antes señalados, no es posible arribar a la valoración del metro cuadrado del terreno fijada por el Servicio y reclamada por la 24 actora respecto de sus cinco propiedades, ya que el valor en UF y promedio de las siete transferencias que menciona según documentación de fojas 284 a 290 acompañadas por el Servicio en presentación de fojas 304, son: PRECIOS TRANSACCIÓN 7 BBRR USADOS POR EL SII PARA FIJAR EL VALOR DEL MT2 DEL AH CMM403 BIEN 1 2047,64 BIEN 2 2047,64 BIEN 3 2047,64 BIEN 4 6283,55 BIEN 5 4045,00 BIEN 6 1903,85 BIEN 7 1289,36 TOTAL 19664,68 PRECIO PROMEDIO 2809,24 A partir de este monto (2809,24 UF) y del promedio de las muestras referidas que determinó el Servicio por un valor comercial de 83,89 UF el metro cuadrado, se hace imposible para este Tribunal conocer la manera en que el Servicio arribó al valor del metro cuadrado del terreno del AH CMM403 (48,34 UF). Según refiere el testigo don GERMÁN VALDERRAMA RAMÍREZ, el valor sancionado de 83,89 UF era analizado en Santiago “…donde a través de algoritmos del SII de manera centralizada decantan en el valor fiscal del metro cuadrado de terreno…” (foja 168). Así, resulta claro que las siete transferencias a que se refieren los testigos de la reclamada como el resto de los antecedentes acompañados al efecto, no permiten establecer cómo se arribó y fijó en definitiva el valor del metro cuadrado del AH cuestionado, sino que se requiere de un procedimiento efectuado a nivel centralizado cuya determinación es desconocida incluso para los mismos fiscalizadores tasadores que depusieron en autos. Respecto a los documentos acompañados por la reclamada consistente en “Comunicaciones Informativas” de los reavalúos practicados, rolantes de fojas 239 a 248, sólo indican los montos de los avalúos y las cuotas de contribuciones a pagar; 25 el Informe Técnico de fojas 295 a 301 y elaborado por los mismos testigos ofrecidos por el Servicio, en realidad es un documento que agrupa datos, montos y antecedentes emanados de documentos ya existentes, como los detalles catastrales, los certificados de avalúos simples y detallados de los 5 roles en cuestión y la ficha del Área Homogénea CMM403 en donde aquéllos se ubican, para luego analizar el área en cuestión y referirse a las 7 de las 25 transferencias utilizadas para calcular el valor ya conocido de 83,89 UF/m2. Sin embargo, sigue siendo desconocido el método, la explicación conceptual y aritmética en virtud de la cual se arribó desde ese monto al de $1.498.256.-, pues el referido Informe no lo explica. VIGÉSIMO PRIMERO: Que la actora solicita también la nulidad de la tasación de las construcciones de sus 5 propiedades, pues aduce que el artículo 4° de la Ley N°17.235, dispone utilizar el valor de edificación y no el de reposición, que a su juicio usó el Servicio, ello por cuanto a su vez afirma que el Servicio se basó en el Informe denominado: “Estudio de Precios de Construcción Proceso de Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas, Año 2022” DESE de la Pontificia Universidad Católica rolante a fojas 353 y siguientes, para fijar las construcciones, el cual recurre al valor de reposición de los materiales. Junto con ello agrega que la empresa Real Data, en su Informe rolante a foja 459 y siguientes, contempla valores de construcción para los roles reclamados, de un monto inferior a los que aplicó el Servicio en este reavalúo. El Servicio contestó afirmando que la actora no da razón de sus aseveraciones y que Real Data emitió un informe particular, pero ello no obsta a sus facultades legales para tasar los bienes raíces. VIGÉSIMO SEGUNDO: Que el artículo 4° de la Ley N°17.235 da cuenta de aquellas instrucciones técnicas que el Servicio debe impartir para efectuar la tasación y refiere “…La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial…”. 26 Entendiendo que el costo de reposición se obtiene mediante la revalorización de los bienes (activos) adquiridos en periodos anteriores, actualizados a la fecha de la tasación, de bienes iguales, similares o asimilables (sin terreno), esto es, corresponde a una valorización del bien en condiciones actuales del mercado y, que el costo de edificación es el costo de construcción inicial de un proyecto que considera los valores de materiales, mano de obra, metros cuadrados a construir, etc., que se incorpora al valor del inmueble, se puede advertir, del tenor literal de la norma transcrita precedentemente, que la ley entrega al Servicio la facultad de determinar los valores establecidos en el contrato de construcción, con las facturas de insumos o el costo efectivo que demandó la construcción al momento de efectuarse ésta, es decir, debe considerar los costos de edificación. VIGÉSIMO TERCERO: Que de la lectura del Informe DESE de la Universidad Católica, rolante a foja 353 y siguientes, se observa que el Servicio solicitó la realización de un estudio de precios de construcción a dicha casa de estudios, en que “El objetivo del estudio en base a lo solicitado por SII es la determinación de costos de reposición a valores de mercado para las construcciones en las distintas comunas del país, con el propósito de confeccionar las tablas de precios unitarios a utilizar como insumo en el cálculo de los avalúos fiscales por parte del SII, que regirán para la preparación del Reavalúo de los bienes raíces no agrícolas, que regirá por ley desde el 01.01.2022”. Lo mismo confirma el testigo ofrecido por el Servicio a fojas 168 y siguientes, cuando señala que: “…el valor de la construcción corresponde al estudio realizado por la Universidad Católica para el reavalúo del año 2022…”. De esta manera la Resolución Ex. N°143 de 2021 consideró entre los antecedentes que debe evaluar en la confección de las referidas tablas de clasificación, un elemento distinto al exigido por el legislador y en el caso de marras determinó el valor de la construcción en función de un método más oneroso para el contribuyente, toda vez que los precios de los materiales de la construcción, la mano de obra, tenían un valor muy inferior en 1998 que en la actualidad. 27 Así, el Servicio sostiene sus pretensiones amparado en un antecedente que no permite dar por establecido el correcto valor de las construcciones de marras, ya que las actualizaciones que se habrían producido por el reavalúo sobre los valores del metro cuadrado de construcción de los inmuebles de auto serían los generados conforme al estudio realizado por la PUC, el cual no recoge el mandato legal y utiliza criterios distintos a los exigidos por la ley, permitiéndole al Servicio fijar en 19,19 UF el valor del metro cuadrado de construcción. A su vez, del estudio de Real Data de fojas 459 y siguientes se observa que, si bien corresponde a un estudio particular, realizó un análisis de los elementos que aplica y concluye una menor valorización de las construcciones que la realizada por el Servicio, fijando el valor comercial del metro cuadrado de construcción en 13,31 UF, monto que al ser ajustado para determinar su valor fiscal resulta incluso menor. Lo mismo respecto de la Resolución EX. N°31 de enero 2024 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo MINVU de fojas 455 y siguientes, que fija los valores unitarios de construcción para los efectos de calcular derechos municipales, organismo que siendo también del Estado, es técnico en esta materia y determinó valores de construcción según su tipo, clase y calidad, inferiores a los calculados por el Servicio de Impuestos Internos. A su vez, del mismo estudio que elaboró la PUC a petición del organismo fiscalizador, se desprende que éste tomó en consideración los valores más altos fijados en dicho informe dentro de cada clase constructiva, lo que no tiene ninguna explicación. VIGÉSIMO CUARTO: Que además, de la prueba rendida en autos, no se logra advertir la forma en que el Servicio determinó los valores de construcción para los inmuebles de autos. Así, del informe de la PUC ya referido, se desprende que la regulación que éste hace de los valores de construcción los realiza en términos generales considerando, por cierto, diversos factores tal como lo refiere dicho estudio en su página 6, al corresponder a un insumo en el cálculo de los avalúos fiscales por parte del Servicio. En efecto, de los antecedentes aportados por el Servicio no es posible establecer la manera en que dicho organismo determinó los 28 referidos valores. Según el testimonio del fiscalizador tasador don Germán Valderrama de fojas 168 y siguiente, “…el valor de terreno por una parte corresponde al estudio de muestras entregadas por el conservador de bienes raíces y el valor de construcción corresponde al estudio realizado por la Universidad Católica para el reavalúo 2022, ambas partes componen el avalúo fiscal de las unidades, siendo estas unidades parte de un régimen de copropiedad inmobiliaria lo que quiere decir que cada unidad tiene asociada a su valorización un porcentaje de terreno y bienes comunes del edificio y ese porcentaje derechamente es la cantidad de metros cuadrados de terreno que equivalen a cada unidad cuyo valor fiscal se compone del porcentaje de prorrateo más el metraje cuadrado construido. Según el estudio este valor corresponde efectivamente a un valor correcto respecto del reavalúo 2022…”. De lo anterior se desprende que el Servicio, para determinar los valores de construcción debe realizar cálculos y efectuar una metodología más allá de aplicar y transcribir la tabla de clasificación diseñada al efecto. Lo anterior lo confirma el Jefe del Departamento de Avaluaciones don Mario Pérez cuando refiere en su testimonio de fojas 170 y siguiente que “…las construcciones no han sufrido modificaciones desde el año 2000 y a partir de esa información de la tasación en cuanto a materialidad, calidad y año de construcción se define a nivel central el valor unitario de construcción para que sea aplicado en este reavalúo…”. Pues bien, esa definición a nivel central que debe realizar el organismo fiscalizador para obtener el valor de las referidas construcciones no ha sido expuesto en autos, más allá del referido estudio DESE. VIGÉSIMO QUINTO: Que además, se desconoce en la determinación del valor unitario de construcción realizada por el Servicio para los inmuebles de autos, si fue considerada la economía de escala que recae principalmente en el factor de materiales y que generalmente es fruto de una negociación entre el comprador y vendedor que permite un ahorro en los costos unitarios de material si se adquiere una mayor cantidad del mismo, lo que resulta determinante desde que se trata de una construcción en altura que representa un hito arquitectónico en el centro de la 29 ciudad como asevera el propio Servicio. De esta manera, no es posible tener por cierta la actualización de los valores que realizó el organismo fiscalizador, considerando que se trata de una construcción realizada hace aproximadamente 25 años, sobre todo si el Servicio no contaba con las guías técnicas para definir la calidades y clases de las líneas constructivas, como sus especificaciones técnicas ya que estos inmuebles fueron incluidos en el catastro de bienes raíces en 1998, fecha en que fueron recepcionados por la Dirección de Obras Municipales, como refiere el organismo fiscalizador en su ORD.DAV.03.00 N°627 de fojas 831 y siguiente. VIGÉSIMO SEXTO: Que el principio de legalidad en materia tributaria consagrado en los artículos 19 N°s 20, 63 y 65 de la Constitución Política de la República requiere que los elementos de la obligación tributaria estén suficientemente establecidos en la ley y que, sin perjuicio que sea la administración tributaria por mandato legal quien esté facultada para realizar la tasación y establecer aspectos técnicos para la correcta determinación impositiva, deben respetarse las condiciones esenciales que consignó el legislador para la determinación de la obligación tributaria, evitando así que se produzcan abusos o arbitrariedades en su establecimiento. Además, el razonamiento a través del cual la autoridad fiscalizadora determina una tasación requiere ser expuesto de manera clara en el acto administrativo terminal, pues el reavalúo produce, la mayor parte del tiempo, una afectación del patrimonio de los contribuyentes que se traduce directamente en un mayor cobro de contribuciones, además del perjuicio derivado de la indefensión en la que éste queda al desconocer las razones del reavalúo, debiendo el acto bastarse a sí mismo y excluir toda discrecionalidad de la autoridad administrativa en su dictación. De esta manera y conforme a lo anteriormente expuesto, se concluye que la autoridad fiscalizadora dictó su acto administrativo terminal en contravención a la ley, vulnerando con ello el principio de legalidad consagrado en los artículos 6° y 7° 30 del Constitución Política de la República, lo que acarrea la nulidad del acto reclamado, por lo que procede dejar sin efecto el referido avalúo en la parte que afectó al terreno y construcciones de las propiedades rol N°149-495, 149-583, 149- 617, 149-619 y 149-620, todos de la comuna de Copiapó, como se dirá en lo resolutivo de esta sentencia. VIGÉSIMO SÉPTIMO: Que habiéndose establecido la nulidad del acto reclamado, no resulta necesario pronunciarse respecto del resto de las alegaciones de las partes. VIGÉSIMO OCTAVO: Que analizadas las restantes pruebas rendidas y antecedentes aportados en autos, en nada alteran lo razonado y concluido precedentemente. En mérito de lo expuesto y teniendo presente lo dispuesto en los artículos 6º, 7º y 19 Nº 3 inciso 5º, 19 N°20 de la Constitución Política de la República, artículo 1° N° 8 de la Ley 21.322; artículos 2º de la Ley Nº 18.575; 11, 16 e inciso 4° del artículo 41, todos de la Ley N°19.880, sobre Bases de los Procedimientos Administrativos; numeral 4°, letra a) del artículo 8 bis, artículo 149 y siguientes del Código Tributario; artículos 3 y 4 de la ley N°17.235; artículos 144, 170 del Código de Procedimiento Civil; y demás normas legales pertinentes; SE DECLARA: I. HA LUGAR AL RECLAMO presentado por don MATÍAS GUZMÁN OSSA, en representación judicial de FALABELLA INMOBILIARIO S.A., ya individualizados, en contra del reavalúo de los bienes raíces, roles de avalúo N°s 149-495, 149-583, 149-617, 149-619 y 149-620, todos de la comuna de Copiapó vigente para los años 2022-2025, practicado por el Servicio de Impuestos Internos. II. SE ACOGE LA SOLICITUD DE NULIDAD de la tasación del valor unitario del metro cuadrado de terreno y del valor del metro cuadrado de las construcciones respecto de los roles de avalúo reclamados 149-495, 149-583, 149- 617, 149-619 y 149-620, todos de la comuna de Copiapó. III. Se deja sin efecto en lo que respecta a las propiedades Rol de avalúo 31 149-495, 149-583, 149-617, 149-619 y 149-620, todos de la comuna de Copiapó, la fijación del valor del metro cuadrado y de las construcciones efectuado en el reavalúo para el periodo 2022-2025, debiendo considerarse el valor determinado en el reavalúo anterior vigente al 31 de diciembre de 2021. IV. QUE NO SE CONDENA EN COSTAS a la parte vencida, por haber tenido motivo plausible para litigar. RUC 23-9-0000423-5 RIT AB-04-00005-2023 ANÓTESE, REGÍSTRESE Y ARCHÍVESE en su oportunidad. Cuantía Neta UTM: 0 Multa UTM: 0 Reajuste UTM: 0 Intereses UTM: 0 Cuantía Bruta UTM: 0 DICTADA POR DOÑA MARÍA LUISA LOBO GUÍÑEZ, JUEZA TITULAR DEL TRIBUNAL TRIBUTARIO Y ADUANERO DE LA REGIÓN DE ATACAMA. AUTORIZADA POR DON LORENZO MENA ACOSTA, SECRETARIO TITULAR. Maria Luisa Lobo Guiñez Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez Tribunal Atacama 2025-04-17T12:15:04-0400 FEA