Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Concepción, cuatro de diciembre de dos mil catorce. VISTOS: A fs. 97 y siguientes, comparece don Mario Felipe Rojas Sepúlveda, abogado, RUT N° 9.028.035-K, en representación procesal de la INMOBILIARIA VALMAR LIMITADA, RUT N° 89.902.900-3, ambos domiciliados para estos efectos en calle Trinitarias N° 159, Concepción. Expresa que, conforme al artículo 149 del Código Tributario reclama del avalúo asignado al inmueble rol n° 7800-12, de la comuna de Concepción, en proceso general de reavalúo; fundado en las causales establecidas los numerales 1 y 2 de la señalada norma legal. Manifiesta que, conforme el nuevo avalúo exhibido, el inmueble en referencia registra una superficie de 27.284 metros cuadrados, en circunstancias que en realidad este rol ampara una superficie de 25.772,90 de conformidad a los argumentos que expone. En lo tocante a la causal establecida en el numeral 2 del artículo 149 del Código Tributario, el nuevo avalúo exhibido, considera un factor de casos excepcionales de 1,0, en circunstancias que el terreno presenta una naturaleza escarpada, lo que disminuiría el valor del predio, en consecuencia, el factor de casos excepcionales debiese ser de 0,7. Finalmente, en el petitorio solicita que se tenga por deducida la presente reclamación, y se resuelva que la superficie del terreno es de 25.772,90 metros cuadrados y no de 27.284 como aparece en el nuevo avalúo exhibido; y el factor de casos excepcionales sea de 0,7 y no de 1,0 como figura en el nuevo avalúo. Todo lo anterior, con expresa condenación en costas. A fs. 101, se tuvo por interpuesto el reclamo en contra del inmueble rol n° 7800-12, de la comuna de Concepción, y se agregaron al proceso los documentos acompañados. Además, se confirió traslado al Servicio de Impuestos Internos para contestar. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 04-12-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación f663208c-d6b1-4b1d-84ca-630dccca1e20 Timbre Electrónico A fs. 108, se tuvo presente y por acreditada la personería de doña Teresa Conejeros Peña en su calidad de Directora Regional de la VIII Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos, y se tuvo presente el patrocinio y los poderes conferidos. A fs. 110 y siguientes, comparece el letrado Fernando Ramos Asenjo, cuya personería consta a fs. 107, quien en lo principal de su escrito evacúa el traslado del reclamo otorgado, contestando la reclamación de avalúo del bien raíz rol 7800-12, de la comuna de Concepción, quien estructura sus defensas, de conformidad a los siguientes acápites: 1. Consideraciones previas; 2. El reclamo y su argumentación; 3. Argumentos para el rechazo del reclamo. El que se compone de los argumentos : a.- Aplicación errónea de la superficie del terreno. b.- Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las distintas calidades de terreno. En lo que respecta al primer acápite en referencia, señala que en la bases de datos del SII al 01 de enero del 2012 permanecen en el predio los siguientes lotes: Lote M2-A de una superficie de 5.623,65 metros cuadrados; el lote M2-B de una superficie de 2.617,97 metros cuadrados y el lote M2-C de una superficie de 2.237,57 metros cuadrados; Lote A-1 de una superficie de 7.337,27 metros cuadrados, generado en subdivisión aprobada según Resolución 40-G-21 de fecha 20.06.2006; y lote A2-7 de una superficie de 8.863,47 metros cuadrados, generando en subdivisión aprobada según Resolución n° 05 G-02 de fecha 05 de febrero de 2007. En consecuencia el rol 7800-12, de la comuna de Concepción ampara una superficie de 26.679,93 metros cuadrados. Seguidamente, bajo el sub acápite aludido en la letra b), señala en primer término que el predio se ubica según el plano de precios en el Área Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 04-12-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación f663208c-d6b1-4b1d-84ca-630dccca1e20 Timbre Electrónico Homogénea HMB119 que corresponde al área del sector Lomas de San Andrés. Sin embargo, hace presente que este predio se encuentra asociado erróneamente al A.H. WSS124 que considera un valor al primer semestre de 2013 de $ 38.432, lo que es inferior al que le corresponde de acuerdo al Plano de Precios mencionado. En lo que concierne a los factores de ajuste establecidos por la Resolución Ex. SII n° 132, en su anexo 2, punto 2, no correspondería aplicar el coeficiente de ajuste por los parámetros ahí contemplados. La defensa fiscal destaca en su presentación que el Plan Regulador Comunal de Concepción habría sido considerado para la determinación de las Áreas Homogéneas, y en él se establece un área de riesgo de remoción de masas que corresponde al tipo de topografía escarpada que no se encontraría presente en el predio reclamado. Finalmente concluye que ninguna de las restricciones establecidas en el Plan Regulador Comunal de Concepción se encuentran presentes en el Área Homogénea HMB119, por lo que no corresponde otorgar un factor de ajuste por una causa que no se encuentra presente en el predio aludido. En cuanto a las características referentes a la topografía moderada del predio, estas habrían sido consideradas para la determinación del valor por metro cuadrado vigente. A fs. 113, se tuvo por evacuado el traslado por el Servicio de Impuestos Internos y se tuvo presente los medios de prueba ofrecidos. A fs. 115, se decretó la recepción de la causa a prueba, fijándose como hechos controvertidos, substanciales y pertinentes los siguientes: - Efectividad de haberse incurrido en errores en cuanto a la aplicación de las tablas de clasificación respecto del bien gravado Rol n° 7800- 12 de la comuna Concepción. A fs. 120, se tuvo por acompañada la lista de testigos por la parte Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 04-12-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación f663208c-d6b1-4b1d-84ca-630dccca1e20 Timbre Electrónico reclamada. A fs. 125, no se dio lugar a la reposición impetrada y se concedió el recurso de apelación al Tribunal Especial de Alzada de la Segunda Serie. A fs. 128 y siguientes, se tuvo por acompañada la lista de testigos por la parte reclamante. De fs. 131 a 133, rolan las declaraciones de los testigos ofrecidos por la parte reclamante. A fs. 151, se tuvo por acompañados los documentos señalados por ambas partes. En la misma resolución se accedió al nombramiento de un perito. A fs. 195, consta acta de nombramiento de perito judicial. A fs. 233, consta Cúmplase, respecto a lo resuelto por el Tribunal Especial de Alzada de la Segunda Serie. En la misma resolución, se ordenó el desglose de las piezas de fs. 24 a 35 del cuaderno de compulsas, para ser agregadas al cuaderno principal. A fs. 237 y siguientes, rola informe pericial. A fojas 264, se trajeron los autos para fallo. CONSIDERANDO: Primero: Que, el reclamo se interpuso dentro del plazo señalado por la ley. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 04-12-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación f663208c-d6b1-4b1d-84ca-630dccca1e20 Timbre Electrónico Segundo: Que, según se ha señalado en lo expositivo de esta sentencia, se ha interpuesto reclamo en contra del avalúo determinado en el Proceso de Reavalúo General de los Bienes Raíces No agrícolas, No Habitacionales del inmueble rol 7800-12, de la comuna de Concepción, por existir una aplicación errónea en la superficie del terreno, y por la aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo así como la superficie de las distintas calidades de terreno. Agrega que, en lo que respecta a la causal establecida en el numeral 2 del artículo 149 del Código Tributario, el nuevo avalúo exhibido, considera un factor de casos excepcionales de 1,0 en circunstancias que el terreno presenta una naturaleza escarpada, lo que disminuye el valor del predio, de lo que se deriva que dicho factor debiese ser 0,7. Tercero: Que, por su parte, el Órgano Administrativo, en su escrito de contestación, haciéndose cargo de las argumentaciones vertidas por la reclamante, estructura su defensa conforme a lo referido en lo expositivo de esta sentencia, y que por dicha razón se dan por reproducidos. Cuarto: Que, la parte recurrente acompaña a su escrito de reclamo los siguientes documentos: a. - Copia de Plano de Subdivisión aprobado por Resolución N° 18- G-13 de fecha 28 de abril de 2004, emanado por la Dirección de Obras Municipales de Concepción, sobre el Lote M2, del cual resultaron los lotes M2- A, M2-B y M2-C; b.- Copia de permiso de subdivisión aprobado por Resolución n° 33-G-26 de fecha 19 de junio de 2008 de la Dirección de Obras Municipales de Concepción, y plano respectivo, aprobada sobre el lote M2-C, del cual resulta los lotes M2-C1 y M2-C2. c.- Copia de Plano de Subdivisión aprobado por Resolución n° 05- G-02 de fecha 5 de febrero de 2007 de la Dirección de Obras Municipales de Concepción, sobre el Lote A2, del cual resulta el lote A2-7. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 04-12-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación f663208c-d6b1-4b1d-84ca-630dccca1e20 Timbre Electrónico d.- Plano de fusión aprobado por Resolución n° 3267-D-3482 de fecha 27 de noviembre de 2007 de la Dirección de Obras Municipales de Concepción, en que aparece graficado el Lote A1. Quinto: Que, por su parte, el traslado del Órgano Fiscalizador, no es acompañado por documento alguno. Sexto: Que, del tenor del reclamo y del escrito de contestación, queda de manifiesto que las partes están de acuerdo en los siguientes hechos que, por lo mismo se dan por acreditados: a) Que la reclamante tiene de la calidad de contribuyente, de este impuesto, específicamente por ser dueña del inmueble rol de avalúo 7800-12, de la comuna de Concepción. b) Que la superficie del terreno está emplazado en el Área Homogénea WSS124 de la comuna de Concepción. Séptimo: Que, en cambio discrepan los nombrados si el nuevo avalúo determinado, ampara o no una superficie de 25.772,90 metros cuadrados; y si le corresponde un factor de casos excepcionales de 0,7, en atención a que el terreno presenta una naturaleza escarpada. Octavo: Que, durante el término probatorio, la parte reclamante acompañó al proceso los siguientes documentos: a.- Copia de escritura pública de fecha 29 de julio de 2008, Repertorio n° 3798/2008, otorgada en la Notaría Aburto de Concepción, sobre Compraventa de don Juan Alberto Ebensperger Correa a Inmobiliaria San Andrés Limitada; b.- Copia de inscripción de dominio de fojas 3623 n° 3174 del Registro de Propiedad del año 2008 a cargo del Conservador de Bienes Raíces de Concepción. c.- Copia de Certificado de Asignación de Roles de Avalúo en Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 04-12-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación f663208c-d6b1-4b1d-84ca-630dccca1e20 Timbre Electrónico trámite n° 399117 de fecha 20 de junio de 2008 del Servicio de Impuestos Internos. d.- Certificado de avalúo fiscal emitido por el Servicio de Impuestos Internos por el rol 7110-11 de la comuna de Concepción. Noveno: Que, por su parte la reclamada acompañó los documentos que constan de fojas 146 a 149, a saber: a.- Ficha área homogénea WSS124; b.- Consulta de antecedentes del predio Rol 7800-112 de la comuna de Concepción; c.- Detalle catastral del predio Rol 7800-12 de la comuna de Concepción. Décimo: Que, en primer término procede hacerse cargo de las argumentaciones vertidas por la defensa fiscal en su escrito de contestación que en lo pertinente expresa: “el predio se encuentra asociado erróneamente al Área Homogénea WSS124 que considera un valor por vigente (sic) al primer semestre del 2013 de $ 38.432, lo que es inferior al que le corresponde de acuerdo al Plano de Precios mencionado” (el destacado es nuestro). Ahora bien, se advierte una errada fundamentación por parte del Servicio avaluador en el avalúo determinado para el predio de marras, máxime si se habrían considerado los atributos de una AH a la que no pertenecería, en el entendido de que la correcta clasificación seria el AH HMB119, que registra otro valor y otras características. En este escenario, no puede pretender el ente fiscal fundar ni menos validar en sede judicial un acto administrativo cuya fundamentación se encuentra evidentemente errada. En consecuencia, se debería proceder a practicar una nueva tasación, ajustándose a los atributos considerados en el Área homogénea en la que se encuentra correctamente encuadrado el predio, esto es la AH HMB119 y en estas circunstancias correspondería efectuar una Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 04-12-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación f663208c-d6b1-4b1d-84ca-630dccca1e20 Timbre Electrónico nueva tasación, teniendo presente el principio ‘nemo auditur’. Décimo Primero: Que asimismo para la determinación del avaluó del predio se deberá tener presente las consideraciones respecto a su superficie y al tipo de topografía existente en el predio, conforme se expresará en las motivaciones siguientes. Décimo Segundo: Que, en cuanto a la determinación de la superficie del predio, se deberá atender a la documentación allegada al proceso. >En efecto, conforme lo relacionado en los considerandos sexto y séptimo solo subsiste la presente controversia respecto de los lotes M2-C1, que registra una superficie de 636,32 metros cuadrados y el lote M2-C2, cuya superficie sería de 694,31 metros cuadrados, según lo sostiene contribuyente, y de 2.237,57 metros cuadrados, según el Servicio. >En este contexto, para efectos de dilucidar la real superficie del predio, se debe atender a lo dispuesto en el Permiso de Subdivisión aprobado sobre el Lote M2-C, por Resolución n° 33-G-26 de fecha 19.06.2008, emanado de la Dirección de Obras Municipales de Concepción, que indubitado rola a fs. 89, del que resultaron los lotes M2-C1, M2-C2 y M2-C3. Del análisis del referido documento, este da cuenta que el lote M2-C registraba una superficie de 2.237,57 m2; luego después de su subdivisión, resultaron los siguientes lotes: a) M2-C1, con una superficie de 636,32 m2, rol de avalúo 7110- 9; b) M2-C2, que registra una superficie de 694,31 metros cuadrados, rol de avalúo 7110-10; y c) M2-C3, con una superficie de 906,94 metros cuadrados, rol de avalúo 7110-11. Con posterioridad a haberse efectuado la subdivisión, según da cuenta copia de escritura pública de fecha 29.07.2008, Repertorio n° 3798 del Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 04-12-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación f663208c-d6b1-4b1d-84ca-630dccca1e20 Timbre Electrónico año 2008, sobre Compraventa, rolante de fs. 134 a 137, se efectuó la transferencia del Lote M2-C3, de una superficie de 906,94 metros cuadrados, creándose el rol de avalúo 7800-11, diverso al del inmueble cuyo avalúo se reclama en autos. En consecuencia, siendo un hecho asentado en el proceso que el lote M2-C3 ya no forma parte del lote M2-C, su superficie debe ser descontada, resultando la superficie del inmueble rol 7800-12 de la comuna de Concepción, de 25.772,90 metros cuadrados. Décimo Tercero: Que, respecto a la aplicación de un factor de ajuste excepcional por topografía se deberá tener presente al momento de determinar el correcto avalúo de la propiedad, las conclusiones vertidas en el informe pericial, que inobjetado rola de fs. 237 a 251. En primer término, sostiene que el rol de avalúo 7800-12 de la comuna de Concepción está compuesto por los lotes M2-A, M2-B, M2-C1, M2- C2, A1 y A2-7. En cuanto al Lote M2-A corresponde a un terreno de forma regular, que presenta tres frentes urbanos, hacia calle Cosme Churruca, calle José de Garro y calle 10. Posee una topografía escarpada con pendiente que supera al 40% de inclinación en un 70 a 80% de su extensión y topografía escarpada moderada con pendiente cercana al 20% de inclinación en un 20 a 30% de su extensión. El lote M2-B corresponde a un terreno de forma irregular que presenta un frente urbano hacia calle José de Garro. Posee una topografía escarpada moderada con pendiente cercana al 20% de inclinación en la totalidad de su extensión. El Lote M2-C1 corresponde a un terreno de forma irregular, que presenta un frente urbano hacia calle José de Garro. Posee una topografía escarpada moderada con pendiente cercana al 25% de inclinación en la totalidad de su extensión. El Lote M2-C2 corresponde a un terreno de forma irregular, que Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 04-12-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación f663208c-d6b1-4b1d-84ca-630dccca1e20 Timbre Electrónico presenta un frente urbano, hacia calle Cosme de Churruca. Posee una topografía escarpada moderada con pendiente de un 30% de inclinación en la totalidad de su extensión El Lote A1 corresponde a un terreno de forma alargada e irregular, que presenta dos frentes urbanos, hacia calle José de Garro casi en toda su extensión y hacia calle García Hurtado de Mendoza en su deslinde norte. Posee una topografía escarpada con pendiente fuerte y abrupta que supera el 60% de inclinación en un 80 a 85% de su extensión paralelo a calle José de Garro y una topografía escarpada que supera el 30% de inclinación en un 15 a 20% de su extensión en su deslinde norte. El Lote A2-7 corresponde a un lote interior de forma regular, con un frente urbano hacia calle García Hurtado de Mendoza. Posee una topografía escarpada con pendiente superior al 30% de inclinación en un 50 a 60% de sui extensión hacia el lado norte del lote y una topografía escarpada moderada inferior al 30% de inclinación en un 40 a 50% de su extensión en su lado norponiente. Finaliza su informe, señalando que luego de analizar la topografía general y particular de cada uno de los lotes que conforman el rol de avalúo 7800-12 de la comuna de Concepción, se concluye que en promedio estos lotes corresponden a terrenos de topografía escarpada, ya que en su mayoría superan el 30% de inclinación”. Décimo Cuarto: Que en conclusión, es esencial en la especie el reconocimiento expreso del ente fiscalizador de haber erróneamente aplicado las tablas de clasificación y haber encuadrado el predio de Litis en un Área Homogénea diversa a la que realmente corresponde, evitando con ello recoger las eventuales características propias del predio. SE RESUELVE: Que, se acoge el reclamo interpuesto a fojas 97 y siguientes por don Mario Felipe Rojas Sepúlveda en representación de la INMOBILIARIA Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 04-12-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación f663208c-d6b1-4b1d-84ca-630dccca1e20 Timbre Electrónico VALMAR LIMITADA, ambos ya individualizados, en contra de la modificación de avalúo determinado por el Servicio de Impuestos Internos en el Proceso de Reavalúo de los Bienes Raíces no agrícolas, no habitacionales, 2013, respecto del inmueble rol 7800-12, de la comuna de Concepción. I. Que, en cuanto a la superficie del predio, esta asciende a 25.772,90 metros cuadrados, teniéndose presente lo relacionado en el considerando décimo segundo. II.- Asimismo, en atención a la topografía del terreno, que según se estableció corresponde a naturaleza escarpada, por consiguiente se deberá atender a esta característica al encuadrarse el predio en el AH HMB119, de conformidad lo prevenido en el motivo décimo tercero. III.- En consecuencia, se deberá modificar la tasación fiscal determinada erróneamente al considerar valores del AH WSS124 de la comuna de Concepción, y no recogiéndose las características que representan las plusvalías y las minusvalías del predio gravado; procediendo entonces, a la determinación correcta del avalúo de la propiedad rol 7800-12 de la comuna de Concepción. IV.- La Directora Regional de la Octava D.R. del Servicio de Impuestos Internos, en facultad de su arbitrio, dispondrá el cumplimiento administrativo de este fallo, conforme a lo dispuesto en el artículo n° 6 letra b) n° 6 del Código Tributario. V.- Que, en atención a lo dispuesto, no se condena en costas a la parte reclamada por haber tenido motivos plausibles para litigar. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 04-12-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación f663208c-d6b1-4b1d-84ca-630dccca1e20 Timbre Electrónico Notifíquese la presente resolución a la parte reclamada mediante su publicación íntegra en el sitio Internet, www.tta.cl, y dese aviso a la dirección de correo a la parte que lo haya solicitado. Notifíquese a la parte reclamante por medio de carta certificada al domicilio registrado en autos, de conformidad a lo establecido en el inciso tercero el artículo 131 bis del Código Tributario. Déjese testimonio en el expediente. RUC N°: 13-9-0001024-3. RIT: AB-10-00083-2013. Pronunciada por don Anselmo Iván Cifuentes Ormeño, Juez Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región del Bío Bío. Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez Tribunal del Biobio Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 04-12-2014. 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