Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

1 “MOSCOVICH DUBINOVSKY con SII, DIRECCIÓN REGIONAL SANTIAGO CENTRO” RIT AB-15-00180-2013 RUC 13-9-0000580-2 cav Santiago, diecisiete de enero de dos mil catorce. VISTOS, Uno. Con fecha 16 de mayo de 2013, a fojas 1, comparece SONIA MOSCOVICH DUBINOVSKY, RUT N° 4.281.516, contador auditor, por sí y su hermana SYLVIA MOSCOVICH DUBINOVSKY, ambas domiciliadas en Avenida Presidente Riesco N° 4005 departamento 702, Las Condes, interponiendo reclamo en contra del nuevo avalúo realizado por la Dirección Regional Santiago Centro del Servicio de Impuestos Internos, RUT N° 60.803.300-9, representada legalmente por RÓMULO GÓMEZ SEPÚLVEDA, cédula de identidad N° 7.669.460-5, ambos domiciliados en Alonso de Ovalle N° 680, Santiago (en adelante el Servicio), por haber incurrido en error en la aplicación de las tablas de clasificación al avaluar la propiedad de México 0130, Rol 2976- 011, Recoleta. Expone en su reclamo que en enero de 2013, dicho bien raíz volvió a ser reevaluado, por segundo año consecutivo en forma desproporcionada, alcanzando, en 18 meses, un reajuste de 299,5%. Durante el año 2012 solicitó reconsiderar este reavalúo, siendo rechazadas las peticiones, por dos razones: 1. De acuerdo a la l. Municipalidad de Recoleta, parte de las construcciones son irregularizables. Afirma la reclamante que, de acuerdo a las condiciones del terreno indicadas en el Certificado de Informaciones Previas, sección "Normas Urbanísticas Especiales" (reverso de la primera hoja) indica: "Deberá cumplir con el art. 8.4.3. del Plano Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) relativo a la franja de protección de tendidos eléctricos''. Dicho artículo indica que la distancia mínima a cada costado del eje de la línea según tensión es de un ancho de 20 metros. Por otro lado el Plan Regulador Comunal de Recoleta establece una Declaratoria de Utilidad Pública generada por la apertura de Av. Las Torres entre las calles Antonio Prado y Patria Vieja, la cual afecta aproximadamente la misma superficie que la restricción de Chilectra, esto es una superficie de aproximadamente 2100 m2 (70 metros x 30 metros) que en relación a los 5300 m2 del predio equivale al 40 % del total del terreno. Por otro lado la franja de afectación (tanto de tendido eléctrico como del PRR) deja dividida las áreas utilizables en dos partes. Recalca la reclamante que estas son condiciones intrínsecas al terreno, no a las construcciones, y son la causa por la cual el coeficiente corrector originalmente era de 0,4. 2. El municipio no ha certificado la prohibición de edificar. 2 Para validar este punto, la reclamante solicitó a la Dirección de Obras Municipales de Recoleta pronunciarse formalmente sobre el asunto. En el punto 5° de la respuesta municipal se indica que la propiedad ya "no se encuentra afecto al gravamen de utilidad pública, resultando con esto que sobre dicha propiedad existe hoy una porción de suelo**... paralela a av. México que no cuenta con normas urbanísticas... siendo imposible autorizar en dicha franja construcciones de cualquier tipo". Ante esto, la reclamante concluye que en la práctica la prohibición que tenía la declaratoria se mantiene aunque ésta haya caducado pues no se han establecido las normas de edificación. Respecto de esto el pronunciamiento municipal se refiere al gravamen de Utilidad Pública que recaía sobre av. México y que estaba normado por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago; sin embargo la no existencia de normas en los 2100 m2 restantes no son mencionadas en dicha certificación pues corresponden a resoluciones oficiales del municipio contenidas tanto en el Plan Regulador de Recoleta como en el certificado de Informes Previos. Queda entonces en evidencia y explícitamente indicado, que existe prohibición de edificar en la franja indicada debido a que no se puede construir nada bajo las torres de alta tensión y también a causa que el documento municipal N" ORD/283/2013 indica que no existen normas urbanísticas para construir. Dos. La reclamante acompaña los siguientes documentos: 1. Secuencia y monto de reavalúos julio 2011 a enero 2013, rol 2976-011, Recoleta. 2. Se acompañan certificados de avalúo fiscal años 2011, 2012 y 2013. 3. Ord. Dav 13.00 n° 325, Solicitud de 24-05-2012, Director Regional Metropolitano Santiago Centro. 4. Planta del terreno con superficie construida achurada que corresponde a 2 roles: 2976-011 el que se está cuestionando y el 2976-010 por el que se pagan otras contribuciones. 5. Certificado de Informes Previos Dirección de Obras Ilustre Municipalidad de Recoleta que en el capítulo Normas Urbanísticas Especiales especifica los artículos en los que se basa la protección de tendidos eléctricos. 6. Plan Regulador Metropolitano de Santiago Ordenanza de Agosto 2005 que en el artículo 8.4.3. de Resguardo de Infraestructura Energética en el artículo 3.5.2 sobre las franjas de protección de tendidos eléctricos claramente norma que en esos sectores solo se permiten áreas verdes y de vialidad. 7. Solicitud del 24 de mayo 2012 Solicitud de Modificación al Catastro de Bienes Raíces, Formulario 2118. 8. Solicitud del 4 de septiembre 2012 Formulario 2118, se solicita suspensión temporal del cobro hasta aclarar la situación. 9. Solicitud al Director de Obras Municipales de la I Municipalidad de Recoleta Certificado de Prohibición de Edificación bajo el tendido de red eléctrica previa entrevista con los arquitectos del Municipio. 10. Con fecha 07-mayo-2013: Se recibe carta en domicilio de la propiedad con aviso de embargo por deuda del año 2012. 11. Detalle Catastral de la propiedad (avalúo) 12. Plano con proyección de áreas afectas. 3 13. Respuesta del Director de Obras Municipales de Recoleta a la reclamante. 14. Escritura pública de adjudicación en remate. 15. Certificado de dominio vigente de la propiedad. Tres. A fojas 79, con fecha 73 de agosto de 2013, se confiere traslado al Servicio de Impuestos Internos (en adelante el Servicio o el SII), el cual es evacuado a fojas 83 el 16 de septiembre de 2013. El Servicio resume el reclamo y repasa sus facultades tasadoras. A continuación analiza las causales de reclamación, en especial la causal alegada por la reclamante, cual es, la N° 2 del artículo 149 del Código Tributario: Aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno, argumentando que es solamente aplicable lo dispuesto en la primera parte del N° 2 del artículo 149 del Código Tributario, debido a que "la superficie de las diferentes calidades de terreno", que señala el citado artículo, es aplicable exclusivamente a los Avalúos Bienes Raíces Agrícolas. De conformidad a lo establecido en la Resolución Exenta N° 132 de 31.12.2012, los valores de los terrenos determinados para cada Área Homogénea de las diferentes comunas del país, ajustados en su caso por los Coeficientes Guía, se expresan en los planos de precios contenidos en el Anexo N° 1 de la misma Resolución y que el Avalúo de Terreno se determina de la siguiente forma: Avalúo del terreno= VTAH * ST VTAH: Corresponde al valor unitario de terreno asignado al Área Homogénea ($/m2). ST: Superficie de terreno (m2). Adicionalmente, con el objeto de determinar el efectivo avalúo de los terrenos, dichos valores se ajustan por un coeficiente corrector cuando las características del mismo no dicen relación con la generalidad de los predios que se ubican en el Área Homogénea en que se emplazan. Dichas variables se contienen en el punto 2 del mismo Anexo, y tales ajustes se denominan Coeficiente Corrector de Terreno (CCT). Excepcionalmente, cuando se apliquen ajustes, el Avalúo de Terreno se determina de la siguiente forma: Avalúo del terreno= VTAH * ST * CG * CCT VTAH: Corresponde al valor unitario de terreno asignado al Área Homogénea ($/m2). ST: Superficie de terreno (m2). CG: Coeficiente Guía de Terreno. CCT: Coeficiente Corrector de Terreno. El Coeficiente Corrector de Terreno que se aplicará al bien raíz será el producto resultante de los ajustes por superficie, relación frente-fondo, altura y casos excepcionales. A los bienes raíces que cumplan con alguna de las siguientes condiciones, se les aplicará un factor de ajuste adicional a los indicados anteriormente: Bien Raíz ubicado en subsuelo de bienes nacionales de uso publico (0,50), Bien Raíz concesionado, ubicado en área verde definida en instrumento de planificación territorial, que es bien nacional de uso público (0,50) y Área verde definida en instrumento de planificación territorial, que no es bien nacional de uso público (0,20). En consecuencia, sólo es posible invocar como causal de reclamo, algún error en la aplicación de las tablas de clasificación de los terrenos por factor de ajuste de superficie, frente-fondo, altura y ajuste excepcional, por lo 4 cual la situación alegada por la reclamante, esto es, aplicación errónea de la tabla de clasificación, pues invoca como causal de reclamo en el reavalúo 2013, una normativa que no es aplicable para este reavalúo. Por otra parte, las situaciones particulares que si afectan al avalúo del bien raíz ya se encuentran consideradas en el precio o del terreno dentro del Área Homogénea HBB018. La Ficha Técnica considera Zona de remodelación, Zona de equipamiento, Declaración de utilidad pública y Afecto a expropiación, por lo que todos estos factores, ya se encuentran considerados dentro del valor del terreno. Tal como se desprende de la lectura del reclamo, la causal invocada es el N° 2 del artículo 149 del Código Tributario, la cual no es aplicable al reavalúo 2013. Por consiguiente SS., en el presente caso la reclamante funda su reclamo en la causal del numeral 2 del artículo 149 del Código Tributario, pero del análisis de los argumentos invocados se aprecia que ninguna de sus alegaciones se encuadran dentro de las causales de reclamo establecidas en la ley. Por último, el Servicio analiza el inmueble reclamado, indicando que: • Se encuentra emplazado en el ÁREA HOMOGÉNEA HBB018 • Corresponde a una propiedad con destino bodega, terreno con un frente de 17,50 metros y una superficie de 5.300 m2. Posee tres construcciones: 1. Galpón de hormigón armado de 2100 m2 2. Construcción de albañilería de 81 m2 3. Construcción de madera de 36 m2 Considerando lo anterior, el Servicio señala: 1. Que el inmueble fue modificado, en su coeficiente corrector de terreno, de 0,4 a 1, el primer semestre de 2011, antes del avalúo 2013, a causa de la caducidad de la declaratoria de utilidad pública, lo que se confirma con el certificado de informaciones previas N° 429 de 23.05.2012 en el punto. 5.3 sobre afectación de utilidad pública donde se indica que no está afecto. 2. Ya que el primer semestre del año 2011, caducó la declaratoria de utilidad pública, y el bien raíz en cuestión posee construcciones que son irregularizables ya que parte de ellas se encuentran bajo circuito o conductores de la línea de transmisión de Chilectra, y la Municipalidad no ha certificado la prohibición de edificar, por el momento no es posible aplicar ajuste la propiedad. 3. La Resolución Exenta N° 132 de 2012 del Servicio de Impuestos Internos establece los valores de los terrenos y construcciones. Los valores de los Terrenos se ajustaron de acuerdo a las características particulares de los predios, Teniendo en cuenta lo anterior, la causal “aplicación errónea de la tabla de clasificación” contemplada en la letra e) de la Circular N° 10 de 10 de febrero de 2006, no es aplicable, por cuanto dicha normativa ya no está vigente y podemos ver que situaciones como zona de remodelación, zona de equipamiento, declarado de utilidad pública y afecto a expropiación son situaciones que ya se encuentra considerada en el precio o tasación del terreno, específicamente dentro del Área Homogénea HBB018 que le corresponde. Como ya se ha mencionado, conforme a la Ficha Técnica, que muestra las características que tiene el Área Homogénea en particular, se advierte que considera Zona de remodelación, Zona de 5 equipamiento, declarado de utilidad pública y afecto a expropiación, por lo que todos estos factores, ya se encuentran considerados dentro del valor del terreno. En conclusión, el avalúo reclamado se encuentra correctamente determinado, conforme a la legislación vigente, y ajustándose a los valores de terreno y construcciones y definiciones técnicas, y en consecuencia el reclamo es improcedente y debe ser desechado de plano, con costas. El Servicio, en el PRIMER OTROSI solicita que se omita recibir la causa a prueba. Cuatro. En su escrito el Servicio acompaña los siguientes documentos: 1. Certificado de avalúo fiscal Rol 2976-11, Av. México N° 0183, de la comuna de Recoleta. 2. Impresión de la página del Sil, plano sobre Áreas Homogéneas. 3. Impresión de la página del Sil, detalle de coeficiente de comercialización correspondiente a inmueble área homogénea HBB018, comuna de Recoleta. 4. Ficha de Área Homogénea, del código HBB018, al que corresponde el inmueble Rol N° 2976-11, comuna de Santiago. 5. Informe Técnico N° 67, de 30.08.2013, emitido por el Departamento de Avaluaciones de la Dirección Regional Metropolitana Santiago Centro del SIl. 6. Copia de Ord. N° 273/2972 de 05.07.2012 de la l. Municipalidad de Recoleta 7. Copia de Ord. W 0501 de Jefa Opto. Avaluaciones de la XIII DRMS Stgo. Centro 8. Copia de Ord. N° 831 de 24.04.2013 de la Subdirección de Avaluaciones Cinco. A fojas 122 el 17 de Enero de 2014 se resuelve AUTOS PARA FALLO. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que no se recibió la causa a prueba, pues los hechos pertinentes y sustantivos de la causa no fueron controvertidos por las partes. Estos hechos son los siguientes: a) El inmueble tiene una superficie aproximada de 5300 metros cuadrados. b) El inmueble está afectado en 2800 metros cuadrados (53%) por una franja de protección a causa de circuito o conductores de la línea de transmisión eléctrica de Chilectra. c) De acuerdo a la Municipalidad de Recoleta, es imposible autorizar en dicha franja construcciones de cualquier tipo. d) Esta franja de protección divide al inmueble en dos secciones. e) El inmueble, desde el año 2011, no se encuentra afecto al gravamen de utilidad pública. f) Hasta el año 2011, se aplicaba un coeficiente de ajuste, regulado por la Circular 10 de 2006 del Servicio de Impuestos Internos, normativa vigente en aquel entonces, de 0.4 sobre el terreno, basado en el porcentaje de prohibición. SEGUNDO: Que, el artículo 16 de la Ley de Impuesto Territorial establece: 6 Los roles definitivos de los avalúos de los bienes raíces del país, deberán ser mantenidos al día por el Servicio de Impuestos Internos, utilizando, entre otras fuentes: 2) La información que deberán remitirle las respectivas municipalidades, relativa a permisos y recepciones de construcciones, loteos y subdivisiones, patentes municipales, concesiones de bienes municipales o nacionales de uso público entregados a terceros y aprobaciones de propiedades acogidas a la ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, en la forma y plazo que este Servicio determine. TERCERO: Que, de acuerdo a lo establecido en los considerandos anteriores, se puede establecer que hasta el año 2011 el terreno del inmueble estaba beneficiado con una corrección de un 0.4, a causa del gravamen de Declaración de utilidad pública que le afectaba. Todo esto, de acuerdo a la Circular 10 de 2006 del Servicio de Impuestos Internos que regía los avalúos en dicho minuto. Posteriormente, al caducar dicho gravamen, el Servicio dejó sin efecto el ajuste ya mencionado. CUARTO: Ante esto, la reclamante expresa que es injusto que la caducidad de un gravamen implique la eliminación del ajuste, ya que, en la práctica, el bien raíz sigue sujeto a una prohibición aún más gravosa, que afecta a un enorme porcentaje del mismo, (más del 50%). QUINTO: Que, estando este Tribunal en convicción de los hechos de autos, siendo no controvertidos, como ya se expresó y de acuerdo a lógica, la multiplicidad, precisión, concordancia y conexión de los antecedentes del proceso, se concluye lo siguiente. a) El inmueble materia de autos, en la actualidad, se encuentra sujeto a un gravamen que lo afecta en más de la mitad de su superficie. b) Que este gravamen impide a la reclamante regularizar sus construcciones actuales y solicitar permisos de construcción futuros. c) La circular 7 de 2013 es un instrumento creado por el Servicio de Impuestos Internos que le permite aplicar ajustes excepcionales, contemplados en la Resolución Exenta N° 132 de 2012. d) El Servicio de Impuestos Internos no ha reflejado la circunstancia excepcional del gravamen que afecta al inmueble en su avalúo. SEXTO: Que donde existe la misma razón debe existir la misma disposición. El Servicio, hasta el año 2011, basado en un tipo especial de gravamen, modificó a la baja el avalúo sobre el terreno, considerando que el inmueble se veía afectado por estar afecto a utilidad pública. Sin embargo, el Ente Fiscalizador no consideró que tener sobre sí cables de transmisión eléctrica que impedían regularizar las construcciones, obtener permisos de construcción o, derechamente, no tener normativa urbana sobre más del 50% del terreno, constituye una prohibición o motivo para modificar el avalúo, lo que significa equipararlo a cualquier inmueble dentro del Área Homogénea HBB018 que tiene sus posibilidades intactas de desarrollo. En este sentido, el Servicio alega que en el Área Homogénea está incluida la circunstancia de Declaración de Utilidad Pública, la misma que indica que, al haber caducado, significó el alza del avalúo del bien raíz, lo cual a juicio de este Sentenciador es insuficiente, pues las diferencias de avalúos son enormes. SÉPTIMO: Que lo que debe resolverse en estos autos es si la circunstancia de encontrarse el inmueble gravado, no por una Declaración de Utilidad Pública, sino por una Franja de Protección, es constitutiva de una corrección en el terreno. La Circular 7 ya mencionada indica que si el contribuyente tiene los fundamentos, se le otorgará un 7 ajuste. Es decir, el mismo Servicio contempló la posibilidad de corregir el valor del terreno cuando este sufriera una circunstancia que le afectara severamente. El caso de autos es uno de aquellos. Como ya se determinó, el bien raíz está afectado en más de un 50% en su desarrollo normal: no puede construir, no puede regularizar lo construido y claramente, de querer vender, hipotecar, estas circunstancias lo afectarán en el mercado. Por lo visto y estas consideraciones, lo dispuesto en los artículos 149 y siguientes del Código Tributario y 16 de la Ley de Impuesto Territorial, la Resolución Exenta N° 132 de 2012 y la Circular 7 de 2013 del Servicio de Impuestos Internos, SE RESUELVE: I. HA LUGAR al reclamo interpuesto, en el sentido de indicar que el terreno del bien raíz de autos debe ser corregido con el coeficiente de 0.4. por Ajustes Excepcionales. II. NO HA LUGAR a la solicitud de corregir el avalúo del año 2012. III. No se condena en costas, por no haber sido solicitado. ANÓTESE, REGÍSTRESE y en su oportunidad ARCHÍVESE. Notifíquese la presente resolución a la reclamante por carta certificada, y publíquese en forma íntegra en el sitio de Internet de este Tribunal. Dese aviso a los correos electrónicos [email protected] y [email protected]. Déjese testimonio en el expediente. Pronunciada por don LUIS ALFONSO PÉREZ MANRÍQUEZ, Juez Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Autoriza don FELIPE MUÑOZ ALBÓNICO, Secretario Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. 2014-01-17T15:47:10-0300 LUIS ALFONSO PEREZ MANRIQUEZ