Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

“DESARROLLO TECNOLOGICO E INMOBILIARIA DTI LIMITADA con SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS, XV DIRECCIÓN REGIONAL METROPOLITANA SANTIAGO ORIENTE” RIT N°: AB-15-00142-2018 RUC N°: 18-9-0001267-1 CUANTIA: INDETERMINADA Santiago, diecisiete de junio de dos mil veinte. VISTOS: I. FASE DE DISCUSIÓN: A. Reclamo El reclamante presentó los siguientes fundamentos de hecho y de derecho: UNO: A fojas 1 y siguientes, comparece don PABLO ANDRES VICULA TUPPER, Cédula Nacional de Identidad N°11.833.942-8, en representación, conforme se acreditará, de DESARROLLO TECNOLÓGICO E INMOBILIARIO DTI LIMITADA, R.U.T N°76.010.838-3, ambos domiciliados en Raúl Labbe N°12.613, Oficina 501, comuna de Lo Barnechea, Santiago,, quien expone que, encontrándose dentro de plazo, habiendo concluido la exhibición de los roles de avalúos en la Municipal de Lo Barnechea con fecha 04 de mayo de 2018, y conforme a lo dispuesto en los artículos 149 y siguientes del Código Tributario , deduce reclamo tributario fundado en la causal del artículo 149 N°2 del Código Tributario, en contra del reavalúo o nuevo avalúo, efectuado en base a la resolución exenta N°128 de 29 de diciembre de 2017 y otras, que fijan valores de terrenos y construcciones para el reavalúo general de los bienes raíces de la segunda serie no agrícolas, para los inmuebles de dominio de mi representada, ubicados en calle Emillie Allais número 330, departamento número 12 y bodega número 12-A, rol de avalúo N°3510-68; y bodega número 12 de la misma dirección, rol de avalúo 3510-70, ambos de la comuna de Lo Barnechea, y el inmueble ubicado en calle Altos del Polo número 5770, comuna de Vitacura, rol de avalúo N°3317-22, solicitando se deje sin efecto y, en consecuencia, se disponga una rebaja sustancial al avalúo otorgado al terreno, de acuerdo a las siguientes razones de hecho y de derecho que expone: I. LOS HECHOS: 1 Timbre Electrónico 1. Propiedades de la Comuna de Lo Barnechea, roles de avalúo número 3510-68 y 3510-70. Expone que su representada es propietario de los inmuebles de la comuna de Lo Barnechea antes individualizados, los que fueron recientemente tasados por el Servicio de Impuestos Internos en la suma de $177.853.380.- para el rol 3510-68 y en $1.376.559 para el rol 3510-70, lo que corresponde a un incremento de un 43,345% del avalúo previo del primero, correspondiente a la suma de $1.035.130. A juicio de esta parte, la tasación practicada por el Servicio de Impuestos Internos resulta excesiva e injusta por diversas razones. Afirma que las propiedades fueron adquiridas por su representada según escritura de fecha 08 de junio de 2015, otorgada en la notaría de esta ciudad, de don Juan Ricardo San Martín Urrejola, Repertorio Número 19314, de cuya correlativa inscripción en el registro de propiedad del conservador de bienes raíces de Santiago se acompaña copia con vigencia en el primer otrosí, en la cual el precio fue fijado en la suma de $224.359.110, por lo que el incremento porcentual de la tasación fiscal no se condice con el incremento de valor de mercado. Puede apreciarse la cercana proximidad entre la tasación fiscal y el valor de mercado del inmueble, representando aquella un 80% de éste, siendo que normalmente la relación es de aproximadamente un 70%. Sumado a ello , mientras que el avalúo fiscal incrementó en un 43,345% y un 32,984% respecto de su avalúo previo, es un hecho público y notorio que la tasa del índice de precios al consumidor acumulada desde enero del año 2014, época del avalúo anterior, es de solo 15,3% por lo que el incremento de la tasación fiscal resulta claramente desproporcionada, habida cuenta además de que tanto respecto de inmueble referido en sí mismo como del área general en que se emplaza el mismo, no ha habido cambio sustancial o menor alguno que implique un aumento en su valoración, no hallándose justificación posible alguna, ni factores incidentes relevantes, fuera de la inflación, para efectuar un reavalúo del orden del 40% sobre el anterior, como ha ocurrido con dichos inmuebles. Explica que los referidos inmuebles roles 3510-68 y 3510-70 fueron incluidos en el Área homogénea HAM -121 de la comuna de Lo Barnechea, a la que se asigna un rango de superficie predial de 100 a 1300 metros cuadrados, con un valor unitario de terreno de $701.102 por metro cuadrado, y respecto de la cual el Servicio indica que corresponde a inmuebles cuya destinación principal es habitacional, con categoría constructiva alta y densificación media. Sin embargo, ejemplarmente, existe en la misma comuna el área homogénea HMB- 119, con destinación principal habitacional, con categoría constructiva media y densificación baja y que comprende superficies entre 150 a 1400 metros cuadrados, con un valor unitario de $103.198 por metro cuadrado. Así de la sola vista de lo recién constatado surge a interrogante sobre la justificación por la notable diferencia entre el valor unitario del área HAM-121 y la HMB-119, en circunstancias de que ésta agrupa inmuebles con la misma destinación, que tienen rango de superficie muy similar y con densificación incluso menor a la del área HAM-121 y, sin embargo, 2 Timbre Electrónico sus valores unitarios son sensiblemente inferiores. La única posible diferencia que se vislumbra es la categoría constructiva, sin embargo, tal distinción no logra justificar una diferencia de 7 veces entre los valores unitarios de un área y otra, máxime teniendo en cuenta que el mismo Servicio de Impuestos Internos señala respecto del área HAM-121, que ella comprende terrenos irregulares, montañosos, quebradas y pendientes fuertes, lo que ciertamente dificulta el aprovechamiento y valor del terreno, mientras que respecto del terreno del área HMB-119 señala que se emplaza en meseta con pendientes suaves. Indica que resulta evidente del análisis anterior que existen errores en la determinación del valor del inmueble rol- 2993-8, correspondiéndole por lo tanto una tasación radicalmente diferente, y por cierto inferior, a la estimada por el Servicio de Impuestos Internos, en atención a sus cualidades. 2.- Propiedad de la comuna de Vitacura, rol 3317-22. El referido inmueble fue recientemente tasado por el Servicio de impuestos Internos en la suma de $515.116.202, lo que corresponde a un incremento de 36,437% sobre de su avalúo previo, correspondiente a la suma de $337.549.334. A juicio de su parte, la tasación practicada por el Servicio de Impuestos Internos resulta excesiva e injusta por diversas razones. En primer lugar, la propiedad fue adquirida por su representada por escritura pública de compraventa de fecha 09 de noviembre del 2016 ante Notario doña Valeria Ronchera Flores,, de cuya correlativa inscripción en el registro de propiedad del conservador de bienes raíces de Santiago, en el cual fue fijado en la suma de $563.428.093, por lo que el incremento porcentual de la tasación fiscal no se condice con el incremento del valor de mercado. Puede apreciarse la cercana proximidad entre la tasación fiscal y el valor de mercado del inmueble, representando aquella un 91,425% de éste, siendo que normalmente la relación es de aproximadamente un 70%. Además, como se mencionó previamente, mientras el avalúo fiscal incrementó en un 36,437% respecto de su avalúo previo, es un hecho público y notorio que la tasa del índice de precios al consumidor acumulada desde enero del año 2014, época del avalúo anterior, es de solo 15,3%, por lo que el incremento de la tasación fiscal resulta claramente desproporcionada, habida cuenta además, al igual que respecto del inmueble referido en sí mismo como del área general en que se emplaza el mismo, no ha habido cambio sustancial o menor alguno que implique un aumento en su valoración, no hallándose justificación posible alguna, ni factores incidentes relevantes, fuera de la inflación, para efectuar un reavaluo de un 36,437% sobre el anterior. Sumado a ello, el referido inmueble rol 3317-22 figura como sitio eriazo y fue incluido en el Área Homogénea HAB-042 de la comuna de Vitacura, a la que se asigna un rango de superficie predial de 300 a 2500 metros cuadrados, con un valor unitario de terreno de $275.353 por metro cuadrado, y respecto de la cual el Servicio indica 3 Timbre Electrónico que corresponde a inmuebles cuya destinación principal es habitacional, con categoría constructiva alta. Inmediatamente aquí surge la contradicción respecto a incluir un sitio eriazo como es el inmueble rol 3317-22 en un área homogénea que comprende esencialmente inmuebles de uso habitacional con construcciones de categoría alta, y signarle el mismo valor por metro cuadrado a inmuebles que exhiben cualidades tan radicalmente distintas. Más aún, y a modo de ejemplo, el inmueble rol 3303-17, sobre el cual existe una construcción de categoría alta y que corresponde al inmueble ubicado en calle Roberto Vergara número 978, fue tasado en $232.809.496 y se encuentra ubicado en la misma área homogénea HAB-042, por lo que no se logra concebir la razón de que el inmueble con características tan divergentes, pues ésta se encuentra integrada esencialmente por bienes raíces de las características del rol 3303-2017 citado como ejemplo. Atenta claramente contra la lógica aplicar el mismo valor por metro cuadrado a un sitio eriazo y a un bien raíz con construcción de categoría alta. Por otro lado, existen en la misma comuna las áreas homogéneas EMB-061, WSS- 067 y WSS-086. La primera es colindante con el área HAB-042 y comprende superficies entre 945.000 a 955.000 metros cuadrados, con valor unitario de $103.837 por metro cuadrado y a su respecto el Servicio indica que corresponde a inmuebles cuya destinación principal es espacios públicos y áreas verdes. La segunda comprende superficies entre 15.000 y 25.000 metros cuadrados con un valor unitario de $76.318 por metro cuadrado, y a su respecto el Servicio señala que su destinación principal es sitio eriazo. La tercera y última es colindante con el área HAB-042- y cabe notar que tiene deslinde con la misma al sur, y muy corta distancia del terreno de propiedad de su representada – y comprende terrenos entre 40.000 y 50.000 metros cuadrados, con un valor unitario de $18.080, y a su respecto el Servicio señala predominantemente es sitio eriazo. Así, de la sola vista de lo recién constatado surge la interrogante sobre por qué se incluyó el bien raíz de propiedad de su representada en un área homogénea que comprende inmuebles con destinación habitacional, en circunstancias que existen áreas homogéneas cercanas e incluso colindantes, que agrupan inmuebles con destinación no habitacional, e incluso específicamente de sitio eriazo. Resulta más ilógico todavía en atención a que una de éstas, la WSS-086, tiene su deslinde con el área HAB- 042 inmediatamente al norte de la propiedad rol 3317-22. Finalmente señala que, resulta evidente del análisis anterior, que la propiedad rol 3317-22 no debiera estar incluida en el área homogénea HAB-042, correspondiéndole por lo tanto una tasación radicalmente diferente, y por cierto inferior, a la estimada por el Servicio de Impuestos Internos, en atención a sus cualidades. Por el contrario, parecería mucho más razonable y correcto que la propiedad de su representada perteneciera al área homogénea WSS-086, en lugar de al área HAB-042, dadas sus características esenciales y su proximidad inmediata con la misma. II.- EL DERECHO. 4 Timbre Electrónico Expresa que los nuevos avalúos de los inmuebles referidos adolecen del vicio reclamable consagrado en el artículo 149 N°2 del Código Tributario, esto es: “Aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado, o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno”, según expone a continuación: El Servicio, podrá realizar la tasación de los inmuebles, determina áreas homogéneas en las cuales agrupa propiedades con características similares, y en base a ello fija un valor del metro cuadrado para dicha área, el cual multiplica por la superficie del terreno y aplica los coeficientes guía o correctores que procedan según el caso. La tasación fiscal reclamada es entonces producto de un análisis técnico que se funda en un método claramente establecido. Sin embargo, dentro de los parámetros de discrecionalidad con que cuenta el ente fiscalizador, existían alternativas que, con la aplicación del mismo método, le podrían haber llevado a conclusiones completamente distintas, más ajustadas a los límites constitucionales que determinan el actuar del Servicio de Impuestos Internos. Así, sin perjuicio de sus facultades, el Servicio no es libre a la hora de establecer la base imponible, pues las facultades que la ley otorga están limitadas por las garantías constitucionales que regulan la materia, en especial el artículo 19 N°22 de la Constitución Política de la República, que asegura a todas las personas: “La igual repartición de los tributos en proporción a las rentas o en la progresión o forma que fija la ley…” y (inc. 2°) que “En ningún caso la ley podrá establecer tributos manifiestamente desproporcionados o injustos”. De este modo, la sola valoración que el ente fiscalizador hace del inmueble referido (lo que constituye la base imponible del tributo) en una proporción tan superior a la del incremento del valor comercial real del mismo, viola el concepto de proporcionalidad y de justicia fijados por el constituyente, afectando con ello y con la consecuente determinación del impuesto territorial a pagar, en esencia el derecho de dominio de su representada sobre el predio, todo ello por aplicación de los artículos 19 N°24 incisos 1° y 3° y N°26 de la Constitución Política de la República, lo que obliga a rectificar este error por la vía judicial. Señala que, en otras palabras, puede concluirse que existió una errónea aplicación de las tablas de clasificación, aplicadas por el Servicio de Impuestos Internos a los inmuebles roles 3510-68 y 3510-70 de la comuna de Lo Barnechea, y rol 3317-22 de la comuna de Vitacura, toda vez que, como consecuencia de su implementación, se arribó a una conclusión alejada de la realidad económica. Hace presente que, cualquiera sea el método escogido, es el método el que debe ajustarse fielmente a la realidad de los hechos y no los hechos que deben ser desconocidos con la finalidad de validar el método. De este modo, al existir inconsistencias entre los valores de mercado y el avalúo fiscal de las propiedades referidas, resulta necesario proceder a la corrección de este error por la vía judicial. Expresa que, en relación ahora al área homogénea HAB-042 de la comuna de Vitacura, la determinación de los deslindes de las áreas homogéneas o la creación 5 Timbre Electrónico éstas es un acto discrecional de la Administración, sometido a la Constitución Política de la República y a la Ley y, en consecuencia, revisable por los Tribunales a través de la causal del artículo 149 N°2 del Código Tributario. Es así como, conforme a lo señalado precedentemente en las consideraciones de hecho, resulta evidente que la inclusión del predio rol 3317-22 de la comuna de Vitacura, sitio eriazo, en el área homogénea HAB-042 resulta incorrecto e irracional, y acarrea un resultado injusto y desproporcionado, en cuanto a la determinación de su avalúo y del impuesto territorial a pagar. Lo lógico habría sido incluirlo en el área homogénea WSS-086, que agrupa sitios eriazos, cuyo deslinde se encuentra inmediatamente al norte de la propiedad de su representada, y con la cual el inmueble referido comparte sus características esenciales, lo que no ocurre respecto del área HAB- 042, que comprende inmuebles con construcciones de calidad alta, y que son radicalmente distintos al mismo. Así, la inclusión de un inmueble de un área homogénea que no corresponde o, en otras palabras, la errónea determinación de las áreas homogéneas en perjuicio de la propiedad de su representada en este caso, configura la causal del artículo 149 número 2 del Código Tributario, para el reavalúo de la propiedad rol 3317-22 de la comuna de Vitacura. Asimismo en relación al área homogénea HAM-121 de la comuna de Lo Barnechea, es evidente que las diferencias entre el área homogénea HAM-121 y otras similares de la misma comuna, como se señaló previamente, resultan incorrectas, irracionales e injustificadas, y acarrean un resultado injusto y desproporcionado, en cuanto a la determinación de su avalúo y del impuesto territorial a pagar. Así, la errónea determinación de las áreas homogéneas, sus cualidades y valoración, en perjuicio de la propiedad de su representada, se configura la causal del artículo 149 número 2 del Código Tributario, para el reavalúo de las propiedades roles 3510-68 y 3510- 70 de la comuna de Lo Barnechea. Hace referencia al principio de no confiscatoriedad tributaria, para lo cual invoca jurisprudencia del Excmo. Tribunal Constitucional y la Excma. Corte Suprema. Por tanto, de acuerdo a lo expuesto solicita tener por interpuesto reclamo tributario individualizado, solicitando acogerlo, dejar sin efecto dichos nuevos avalúos y disponiendo una rebaja sustancial a los mismos, necesariamente inferiores a los determinados por el Servicio de Impuestos Internos. 6 Timbre Electrónico DOS: Que, a fojas 64, con fecha 07 de enero de 2019, se tiene por interpuesto reclamo tributario y se confiere traslado al Servicio de Impuestos Internos por el término de 20 días, de conformidad al artículo 149 del Código Tributario. TRES: Que, a fojas 66, con fecha 11 de enero de 2019, comparece don CHRISTIAN SOTO TORRES, Director Regional de la XV Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente del Servicio de Impuestos Internos, quien asume la representación del Servicio y designa abogado patrocinante y confiere poder. CUATRO: Que, a fojas 68 y siguientes, con fecha 30 de enero de 2019 comparece doña PAOLA GONZÁLEZ QUEZADA, Abogada Jefe del Departamento Jurídico de la Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente del Servicio de Impuestos, en tiempo y forma, viene en evacuar el traslado conferido con fecha 07 de enero de 2019, solicitando su rechazo, y en definitiva, con expresa condenación en costas, en atención a las siguientes consideraciones: I. OBJETO DEL JUICIO: Expone que la pretensión de la reclamante consiste en que se deje sin efecto el avalúo fiscal de los inmuebles, ubiados en Emille Allals N°330, Depto 12 y bodega N°12-A, Rol N°3510-68 y bodega N°12 de la misma dirección, Rol de Avalúo N°3510-70 ambos de la Comuna de Lo Barnechea y el inmueble ubicado en calle Altos del Polo N°5770, Comuna de Vitacura Rol N°3317-22. II.- ANTECEDENTES DEL ACTO IMPUGNADO Y MARCO NORMATIVO. 1.- Según lo establece el artículo 3° de la Ley N°17.235, EL Servicio de Impuestos Internos en concordancia con lo dispuesto en la Ley N°20.650, a contar del 1° de enero de 2018 deberá efectuar el reavalúo de los Bienes Raíces de Segunda Serie no agrícolas y en ese contexto se deben fijar valores para los terrenos y construcciones, y sus respectivas especificaciones técnicas. 2.- Para hacer efectivo este proceso y en cumplimiento de sus responsabilidades legales, el Servicio de Impuestos Internos, ha determinado los nuevos avalúos fiscales de estos bienes, realizando para ello un trabajo técnico de tasación previo a su aplicación. 3.- De acuerdo al inciso siguiente de tal norma, para estos efectos el Servicio de Impuestos Internos podrá solicitar la asistencia y cooperación de los municipios y requerir de los propietarios la información de sus propiedades (información comercial entre otras). Sin perjuicio de lo anterior, además el Servicio de Impuestos Internos utiliza información contenida en los formularios N°2890, relativo a la Declaración sobre Enajenación e Inscripción de Bienes Raíces. 7 Timbre Electrónico 4.- Que, el artículo 4 N°2 de la Ley N°17.235, establece que el Servicio de Impuestos Internos impartirá las instrucciones administrativas necesarias para efectuar la tasación, ajustándose a las normas siguientes: N°2 “Para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y la sobras de urbanización y equipamiento de que disponen”. 5.- Que, en cumplimiento con lo establecido en el N°2 del artículo de la ley N°17.235, el Servicio de Impuesto Internos emitió la Resolución Ex. SII N°128 de fecha 29 de diciembre de 2017, con posterioridad a la dictación de la resolución se advirtió la necesidad de efectuar algunas adecuaciones a su texto y se realizaron una serie de modificaciones la que tenían por finalidad perfeccionar el proceso de reavalúo, contribuyendo a su mejor entendimiento y aplicación. 6.- Señala que para una mejor comprensión de todas las instrucciones referidas al proceso de reavalúo de los Bienes Raíces de la Segunda Serie no Agrícola, con vigencia 1° de enero de 2018, se hace necesario refundirlas y complementarlas en un único instrumento, y es por esta razón que mediante Resolución Ex. N°28 de fecha 09 de marzo de 2018 se refunde y complementa Resoluciones Exentas SII N°128 de 29 de diciembre de 2017; N°7, de 18 de enero de 2018; N°16, de 14 de febrero de 2018, que fijan valores de terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola, y Resolución Exenta N°11, de 30 de enero de 2018, que fija valores de montos de avalúo exento, de avalúo para cambio de tasa del impuesto territorial y exención de pleno derecho, para predios no agrícolas reavaluados con vigencia 1° de enero de 2018. 7.- En cumplimiento de tales normas, se emitió la Resolución Ex. SII N°28 de marzo de 2018, con sus respectivos anexos, que fijó los valores de los terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola, valores de montos de avalúo exento, de avalúo para cambio de tasa del impuesto territorial y exención de pleno derecho, para predios no agrícolas reavaluados con vigencia 1° de enero de 2018. La citada Resolución, agrega al pie de página los anexos del N°1 al N°5 que van señalando la manera de tasar el terreno y las construcciones de acuerdo a las características de un determinado bien raíz. 8.- Que, el anexo N°1 de la Resolución N°28 de fecha 09/03/2018, se indica los planos de precio de terrenos. Para cada comuna hay uno o más planos de precios de terreno – que conforman este anexo- que muestran la sectorización en Áreas Homogéneas, los cuales están disponibles para su consulta en la página web del Servicio, conteniendo para cada Área Homogénea: valores de los terrenos 8 Timbre Electrónico determinados para cada área homogénea de las diferentes comunas del país, ajustados en su caso por los coeficientes guía. 9.- Que, el anexo N°2 de la Resolución N°28 de fecha 09/03/2018, se indica la tasación de terrenos, es decir que los valores de los terrenos determinados para cada área homogénea de las diferentes comunas del país, deben ajustarse en su caso por los coeficientes guía y que también deben ajustarse por un coeficiente corrector cuando las características del mismo no dicen relación con la generalidad de los predios que se ubican en el área homogénea que se emplazan. 10.- Que, el anexo N°3 de la Resolución N°28 de fecha 09/03/2018, se indica Tasación de construcciones y las clasificaciones de las construcciones (clase y calidad) y a los valores unitarios que se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Además, establece que las construcciones se clasifican de acuerdo a su tipo, clase y calidad, en el siguiente sentido: . Tipo Constructivo: Corresponde al material predominante de la estructura vertical de las construcciones. Se aplican los siguientes códigos y definiciones: (galpones, obras civiles, obras complementarias, construcciones tradicionales). . Clase Constructiva (se toma en cuenta entre otros elementos, acero, madera, adobe, perfiles metálicos, elementos prefabricados). . Calidad de la construcción: Permite diferenciar las construcciones de una misma clase, de acuerdo a sus especificaciones técnicas y a sus costos de edificación. La calidad de las edificaciones correspondientes a galpones y otras construcciones se determinará en base a la aplicación de guías técnicas. Los conceptos contenidos en las guías técnicas corresponden a características de la construcción consideradas por el SII para determinar su calidad, aunque algunas de ellas sean exigidas por la normativa vigente. Para determinar la calidad de la construcción para efectos de su tasación fiscal, se entenderá por unidad constructiva al conjunto de elementos estructurales, instalaciones, de diseño y terminaciones que, correspondiendo a un mismo tipo constructivo, conforman una unidad funcional. La construcción se clasifica en calidad superior (1), media (2) o inferior (3), de acuerdo a la suma de características que posea. Indica que se aplicarán factores de ajuste a la construcción por condiciones especiales de edificación, por edad, por localización en sectores comerciales. 11.- Que, según lo establece la Resolución N°28 DE FECHA 09 DE MARZO DE 2018, los planos de las comunas fueron sectorizados en Áreas Homogéneas, para cada una de las cuales se registra su correspondiente valor de terreno y el rango de su superficie, definido por el SII, como representativo de la misma. Para cada área homogénea hay una ficha descriptiva que contiene información de las 9 Timbre Electrónico características consideradas en la determinación de su valor de terreno, las que se encuentran disponibles en la página web del Servicio. 12.- Señala que conforme a los procedimientos técnicos establecidos en la normativa indicada, se procedió a practicar el reavalúo de las propiedades que se reclaman, cuyo nuevo avalúo fue publicado de conformidad a lo establecido en la Ley 17.235 sobre Impuesto Territorial. III.- ARGUMENTOS DEL RECLAMANTE. Se refiere a las alegaciones efectuadas por el reclamante en su reclamo. IV.- ARGUMENTOS CONTRA EL RECLAMO. A. APLICACIÓN DE RES. EX. N°28 09/03/2018 A LOS INMUEBLES RECLAMADOS. 1.- Los dos primeros inmuebles se encuentran en el Área Homogénea HAM121, zona en que el Servicio determinó que el metro cuadrado de terreno tiene un valor fiscal de 26,29 UF. En principio el valor de cualquier terreno que se encuentra dentro de un área homogénea se determina multiplicando el número de metros cuadrados del terreno por el valor de éste determinado por el Servicio para esa área homogénea. Y con respecto al tercer Rol N°3317-22, Vitacura este se encuentra en el área Homogénea HAB 042 zona en que el Servicio determinó que el metro cuadrado de terreno tiene un valor fiscal de 10,33 UF. 2.- Dicha Base imponible del impuesto territorial puede aminorarse o rebajarse, por la aplicación del “Coeficiente Guía” y del “Coeficiente Corrector de Terreno”, en los casos que sea aplicable de conformidad a la Resolución Exenta N°28. 3.- “Cada Área Homogénea tiene un valor de terreno único; sin embargo, excepcionalmente pueden existir ajustes a este valor a través de un Coeficiente Guía (CG), los cuales se encuentran expresados en los planos de precios contenidos en Anexos N°2 de la Res.28. Este coeficiente Guía captura las diferencias de valor de los terrenos al interior de un área Homogénea determinada. Para cada Área Homogénea existe una ficha descriptiva que contiene información de las características consideradas en la determinación de su valor del terreno, las que se encontrarán disponibles para su consulta en la página web del Servicio de Impuestos Internos. 10 Timbre Electrónico 4.- Tal como expresa el Anexo 2 de la Resolución Exenta N°28, de 09/03/2018, para la tasación de un terreno deben considerarse cuatro antecedentes: el valor del terreno asignado al área homogénea (VTHA, que es el precio del metro cuadrado en el área homogénea); y el coeficiente corrector por terreno (que considera características específicas del terreno que disminuyen su valor respecto del área homogénea en el que se emplaza). 5.- Los cuatro elementos anteriores se multiplican y arrojan como resultado el avalúo del terreno. 6.- A su vez, de acuerdo al anexo N°2, el “Coeficiente Corrector del Terreno”, uno de los cuatro factores para la determinación del avalúo, es el resultado de la multiplicación del “factor de ajuste de superficie”; factor “relación frente-fondo”, factor “altura”; y un grupo de factores denominado “casos excepcionales”. 7.- La multiplicación de todos esos factores da un resultado que es el “coeficiente corrector del terreno”, que es uno de los factores de la fórmula cuyo producto es el avalúo del terreno o bien raíz gravado. B.- EL PROCESO DE REAVALÚO LLEVADO A CABO POR ESTE SERVICIO, SE HA EFECTUADO CON SUJECIÓN A LA NORMATIVA LEGAL Y ADMINISTRATIVA, CONFORME A CRITERIOS TÉCNICOS Y OBJETIVOS. Indica que, para tales efectos, se estableció una metodología que segmentó cada comuna en áreas homogéneas, las que están conformadas por un conjunto de propiedades con características similares en cuanto a uso del suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad y equipamiento urbano, entre otras. Con ello, para determinar el avalúo del terreno de un bien raíz, se considera en primer término el valor del m2 de terreno definido por el SII para el Área Homogénea (AH) en la que se ubica la propiedad y después, se reconoce para algunos casos ajustes al valor de terreno del Área Homogénea, denominado Coeficiente Corrector. De esta forma, en la información catastral de una propiedad se indica el código del Área Homogénea (AH) donde se ubica su bien raíz y el valor de terreno correspondiente. Para determinar el Área Homogénea (AH) se debe consultar el plano de precios de terreno correspondiente a su comuna, en la viñeta del plazo de precios de terreno se listan el total de Áreas Homogéneas (AH) de la comuna, el rango de superficie definido por el SII como característicos de la misma y el valor de terreno en ($/m2). Por su parte, los factores de ajuste al valor de terreno factibles de aplicar un determinado bien raíz se encuentran definidos en el Anexo N°2 de la Resolución Exenta N°28 de 2018. Estos son ajustes por Superficie, Ajuste por relación Frente- Fondo y Ajuste por Altura. 11 Timbre Electrónico En la determinación del avalúo de construcción de un bien raíz se debe considerar, el valor unitario de la construcción de acuerdo a su Clase y Calidad y la aplicación de factores de ajuste (Coeficiente de Ajuste) al avalúo de la construcción. Los factores de ajuste al valor de la construcción factibles de aplicar, se encuentran definidos en el Anexo N°3 de la Resolución Exenta N°28 del 2018. Estos son: Condiciones Especiales de la Construcción, Edad de la Construcción, Localización Comunal, Localización en Sectores Comerciales. C.- DETERMINACIÓN DEL VALOR BASE DEL TERRENO. Señala que para determinar el valor base de las Áreas Homogéneas (A.H.), EL Servicio contó con la información obtenida a partir de los Formularios 2890 de “Declaración sobre enajenación e inscripción de bienes raíces” y de las tasaciones comerciales efectuadas por bancos e instituciones financieras, instrumentos que han sido previamente depurados a través de un procesamiento centralizado. Señala que, en relación a la información contenida en el Formulario 2890, es obligación de los Notarios y Conservadores de Bienes Raíces del país, informar al Servicio respecto de las escrituras públicas de transferencia de bienes raíces que otorguen y de las inscripciones que se practiquen en el Registro de Propiedad. En efecto, cita y transcribe el número 1) del artículo 16 de la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial, en armonía con el artículo 76 del Código Tributario. Por lo tanto, señala que la información contenida en los referidos Formularios 2890 de “Declaración sobre enajenación e inscripción de bienes raíces” es una información seria y fidedigna, por funcionarios que cumplen rol de Ministros de fe. Señala que, para el caso en específico, en primer lugar para los inmuebles Roles N°3510-68 y 3510-70 de la Comuna de Lo Barnechea estos se encuentran dentro de una Copropiedad Inmobiliaria, la cual registra el Rol N°3510-90063 y tienen un metraje de terreno de 860 metros. Inmuebles que se encuentra inserto dentro del área homogénea HAM 121 y con una valorización de $609.580.040. En segundo lugar y con respecto al inmueble Rol N°3317-22 de Vitacura, tiene un metraje de 2.056 metros cuadrados y se encuentra en el área homogénea HAB 042 con una valorización de $559.285.250. D.- DETERMINCIÓN DEL VALOR BASE DE LA CONSTRUCCION OBJETO DEL RECLAMO RESPECTO A LOS ROLES N°3510-68 Y 3510-70 Señala que respecto a las alegaciones realizadas en relación al avalúo de la construcción existente, cabe señalar que ellas no tienen ningún asidero. Lo anterior, 12 Timbre Electrónico por cuanto tal como queda en evidencia del “Registro de Tasación” que acompañará en su oportunidad procesal, los inmuebles Roles N°3510-68 y 3510-70 se encuentran dentro de una Copropiedad Inmobiliaria la cual registra el Rol N°3510- 90063 de Lo Barnechea, tiene 148 metros cuadrados construidos, y cuenta con 2 líneas de construcción: . Linea 1, Corresponde a una construcción de 52 m2 que data del año 1994, clasificada en Clase “B” (Hormigón armado), con destino habitacional (H),de calidad media superior (2), respecto de la cual se aplicó un Coeficiente por edad de 0,808 en atención a la Edad de la construcción, ajuste que disminuyó el avalúo en razón de lo dispuesto en la Resolución N°28 de fecha 09.03.2018. . Linea 2; Corresponde a una construcción de 96 m2 que data del año 1994, clasificada en Clase “B” (Hormigon armado), con destino habitacional (H), de calidad media superior (2), se encuentra construida en un piso zócalo (PZ) y a la que se aplicó un Coeficiente especial de 0,80 y otro por edad de 0,808 en atención a la Edad de la construcción, ajuste que disminuyó el avalúo en razón de lo dispuesto en la Resolución N°28 de fecha 09.03.2018. Ahora bien, y con respecto a los roles reclamados estos son los N°3510-68 y 3510- 70 de Lo Barnechea, el primero corresponde al Departamento y tiene una construcción de 112 metros cuadrados, y cuenta con dos líneas de construcción: .Linea 1; Corresponde a una construcción de 109 m2 que data del año 1994, clasificada en Clase “B” (Hormigon armado), con destino habitacional (H), de calidad media superior (2), respecto de la cual se aplicó un Coeficiente por edad de 0,808 en atención a la Edad de la construcción, ajuste que disminuyó el avalúo en razón de lo dispuesto en la Resolución N°28 de fecha 09.03.2018. Linea 2; corresponde a una construcción de 3 m2 que data del año 1994, clasificada en clase “B” (Hormigon armado), con destino habitacional (H), de calidad media inferior (4), la que se aplicó un Coeficiente por edad de 0,808 en atención a la Edad de la construcción, ajuste que disminuyó el avalúo en razón de lo dispuesto en la Resolución N°28 de fecha 09.03.2018. Por último y con respecto al Rol N°3510-070 este corresponde a una bodega del mismo departamento ubicado en Emillais N°330, tiene una construcción de 3 metros cuadrados, y cuenta con una línea de construcción: .Linea 1; corresponde a una construcción de 3 m2 que data del año 1994, clasificada en Clase “B” (Hormigón Armado), con destino Bodegaje (L), de calidad media superior (2), respecto de la cual se aplicó un Coeficiente especial de 0,80 y otro por edad de 0,808 en atención a la edad de la construcción, ajuste que disminuyó el avalúo en razón de lo dispuesto en la Resolución N°28 de fecha 09.03.2018. 13 Timbre Electrónico E. RESPECTO DE LOS ARGUMENTOS DE LA RECLAMANTE. 1.- Indica que respecto de los argumentos de la reclamante para los roles N°3510-68 y 3510-70 de la comuna de Lo Barnechea, la Resolución Ex N°28 de 09/03/2018, que es la última resolución emitida al efecto que refunde y complementa las resoluciones anteriores, emitidas respecto del proceso de reavalúo del año 2018, anexo N°2, en cuanto a la aplicación de un ajuste excepcional al terreno, señala: si un determinado bien raíz, presenta una minusvalía debidamente respaldada por los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, como asimismo la situación o el factor que origina esta pérdida de valor, producto de características particulares o de alguna situación especial que lo afecte, que ameritan la aplicación de un coeficiente corrector que recoja esta variación, la cual no se encuentra considerada en la determinación del valor del terreno establecido para el área homogénea en la cual se emplaza, ni se encuentra indicada en su ficha descriptiva correspondiente, se podrá aplicar un coeficiente corrector excepcional”. Indica que, lo anterior se determinó de la revisión de los instrumentos de planificación territorial, la información indicada en la ficha descriptiva HAM 121, además de lo indicado en la Resolución Ex N°28, ya mencionada en el anexo 2 “Tasación de Terrenos”, y de cuyo análisis se desprende, todas las condiciones particulares que afectan al área Homogénea, tales como la prohibición de edificar, las limitaciones al uso del suelo y la existencia de pendientes y quebradas, zona de riesgo por la presencia de quebradas, entre otros, ya se encuentran considerados en valor unitario del terreno. Agrega que, cabe señalar que el valor del metro cuadrado para dicha área fue de 26,29 UF/ m2, fue fijado para el presente reavalúo de bienes raíces de la segunda serie no agrícolas, correspondiente al 01/07/2017, de acuerdo a valores similares características, cercanas, de la comuna de Lo Barnechea, y que sirvieron de referencia para determinar el valor de esta zona. Señala que de acuerdo a muestras recientes sobre enajenaciones de bienes raíces se verificó que el promedio de las últimas transferencias asociadas al área homogénea respectiva, todas ellas desde los años 2014 a 2017, se determinó en un promedio valor comercial de 132,48 UF/m2 muy superior a los 26,29 UF/m2. Señala que, de acuerdo al gráfico, el área Homogénea HAM121 se encuentra ubicada un sector de expansión urbana de la comuna de Lo Barnechea, su uso es predominante corresponde a Habitación, su categoría constructiva es alta y su nivel de densificación es medio, forma irregular y topografía irregular. El valor del área homogénea contiene valor fiscal dado por el mercado a las obras de urbanización, equipamiento, infraestructura, seguridad y otras condiciones que caracterizan cada zona. 14 Timbre Electrónico Indica que, cabe hacer presente que, el valor base del Área Homogénea recién mencionada, es de 26,29 UF/M2 y fue fijado para el presente reavalúo de bienes raíces de la serie no agrícola, correspondiente al año 2018, de acuerdo a valores de transferencias de propiedades similares características, cercanías, en la comuna de Lo Barnechea, y que sirvieron de referencia para determinar el valor de esta zona. Finalmente expone que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 4 N°2 de la Ley N°17.235, sobre Impuesto Territorial, queda asentado que la creación de las tablas de clasificación, así como la inclusión en ellas de un inmueble, no obedece un criterio antojadizo del SII, sino que corresponde al cumplimiento del mandato de la Ley N°17.235 razón por la cual fue emitida la Resolución Ex. SII N°28, fecha 09/03/2018, que refunde y complementa las resoluciones anteriores dictadas al efecto, singularizadas, conforme a la cual, se determinó el nuevo avalúo del terreno en cuestión. Señala que en el valor base del terreno ficha Área Homogénea HAM 121 se encuentra ya considerada por el Servicio la Topografía Irregular del terreno, descrito además como topografía escarpada, por lo que se reitera no cabe hacer una modificación adicional. 2.- Con respecto a los argumentos del reclamante del inmueble ubicado en la comuna de Vitacura, ROL N°3317-22, señala que este se ubica próximo al Club de Polo y Equitación San Cristóbal, el cual es un prestigioso centro recreacional con grandes áreas verdes para practicar deportes como equitación, piscina, entre otros, según acompaña en fotografía. Transcribe grafico de la zona. Afirma que el valor del metro cuadrado para dicha área fue de 10,33 UF/m2, fue fijado para el presente reavalúo de bienes raíces de la segunda serie no agrícolas, correspondiente al año 2018, de acuerdo a valores similares características, cercanas, de la comuna de Las Condes, y que sirvieron de referencia para determinar el valor de esta zona. De acuerdo al análisis de muestras recientes sobre enajenaciones de bienes raíces se verificó que el promedio de las últimas transferencias asociadas al área homogénea respectiva, todas ellas desde los años 2014 a 2017, se determinó en un promedio valor comercial de 19,83 UF/m2 muy superior a los 10,33 UF/m2, es decir un 52,09% menos que el valor comercial. Concluye que en el valor base del terreno ficha Área Homogénea HAB 042, este se encuentra ajustado a la ley y dentro del marco regulatorio. IV. EN CUANTO A LA CAUSAL INVOCADA POR LA RECLAMANTE. Expone que la reclamante invoca el artículo 149 del Código Tributario, causal N°2, con los argumentos que la fundamente, sin embargo, como ya se mencionó, dichas alegaciones no se ajustan a la realidad, ya que a diferencia de lo que expone la 15 Timbre Electrónico reclamante, los factores indicados si fueron considerados para efectos de la aplicación de los coeficientes correctores, tal como consta en los documentos emanados del Servicio, aplicación que se realizó de acuerdo a la normativa vigente al respecto, sin que exista yerro alguno, por lo que el monto de las contribuciones ha sido de terminado con estricta sujeción a la ley. Añade que, las alegaciones de la reclamante no configuran la causal invocada, ya que primeramente, el aumento porcentual del avalúo que se expresa en el área homogénea no configura la causal invocada ya que no existe yerro alguno en el factor corrector al terreno, ni tampoco existe hechos que establezcan el cambio de los factores de corrección o ajuste, distinto a los y aplicados en el reavalúo, ya que corresponden precisamente a lo alegado por la reclamante. V. PETICIONES CONCRETAS Por todos los argumentos expuestos, solicita: 1.- Se rechace íntegramente el reclamo por no haberse producido el reavalúo con infracción legal alguna, ni de forma, ni de fondo. 2.- Se confirme el avalúo de las propiedades reclamadas. 3.- Se condene en costas a la reclamante. Por tanto, de acuerdo a lo señalado y normas invocadas, solicita tener por evacuado el traslado del reclamo. CINCO: A fojas 78, con fecha 06 de febrero de 2019, se tiene por evacuado el traslado del reclamo por el Servicio de Impuestos Internos. II. CONTENIDO Y DILIGENCIAS DEL PROCESO: Uno: Que, A fojas 1 y siguientes, comparece don PABLO ANDRES VICULA TUPPER, Cédula Nacional de Identidad N°11.833.942-8, en representación, conforme se acreditará, de DESARROLLO TECNOLÓGICO E INMOBILIARIO DTI LIMITADA, R.U.T N°76.010.838-3, ambos domiciliados en Raúl Labbe N°12.613, Oficina 501, comuna de Lo Barnechea, Santiago,, quien expone que, encontrándose dentro de plazo, habiendo concluido la exhibición de los roles de avalúos en la Municipal de Lo Barnechea con fecha 04 de mayo de 2018, y conforme a lo dispuesto en los artículos 149 y siguientes del Código Tributario , deduce reclamo tributario fundado en la causal del artículo 149 N°2 del Código Tributario, en contra del reavalúo o nuevo avalúo, efectuado en base a la resolución exenta N°128 e 29 de diciembre de 2017 y otras, que fijan valores de terrenos y construcciones para el reavalúo general de los bienes raíces de la segunda serie no agrícolas, para los inmuebles de dominio de mi representada, ubicados en calle Emillie Allais número 16 Timbre Electrónico 330, departamento número 12 y bodega número 12-A, rol de avalúo N°3510-68; y bodega número 12 de la misma dirección, rol de avalúo 3510-70, ambos de la comuna de Lo Barnechea, y el inmueble ubicado en calle Altos del Polo número 5770, comuna de Vitacura, rol de avalúo N°3317-22, solicitando se deje sin efecto y, en consecuencia, se disponga una rebaja sustancial al avalúo otorgado al terreno. Dos: Que, a fojas 64, con fecha 07 de enero de 2019, se tiene por interpuesto reclamo tributario y se confiere traslado al Servicio de Impuestos Internos por el término de 20 días, de conformidad al artículo 149 del Código Tributario. Tres: Que, a fojas 66, con fecha 11 de enero de 2019, comparece don CHRISTIAN SOTO TORRES, Director Regional de la XV Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente del Servicio de Impuestos Internos, quien asume la representación del Servicio y designa abogado patrocinante y confiere poder. Cuatro: Que, a fojas 68 y siguientes, con fecha 30 de enero de 2019 comparece doña PAOLA GONZÁLEZ QUEZADA, Abogada Jefe del Departamento Jurídico de la Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente del Servicio de Impuestos, en tiempo y forma, viene en evacuar el traslado conferido con fecha 07 de enero de 2019, solicitando su rechazo, y en definitiva, con expresa condenación en costas. Cinco: A fojas 78, con fecha 06 de febrero de 2019, consta resolución que cita a las partes a conciliación para el día 02 de abril de 2019, a las 08:30 hrs en las dependencias del tribunal. Seis: A fojas 80, con fecha 02 de abril de 2019, consta acta de audiencia de conciliación frustrada. Siete: A fojas 81, con fecha 25 de abril de 2019, consta resolución que recibe la causa a prueba y a fojas 83, con fecha 25 de abril de 2019, consta comprobante de envío de notificación por carta certificada. Ocho. A fojas 84, con fecha 02 de mayo de 2019, el Servicio de Impuestos Internos interpone recurso de reposición con apelación en subsidio en contra de la resolución que recibe la causa a prueba. Nueve. A fojas 87, con fecha 17 de mayo de 2019, se confiere traslado. Diez. A fojas 89, con fecha 22 de mayo de 2019, el reclamante evacúa el traslado. Once. A fojas 91, con fecha 12 de junio de 2019, consta resolución que rechaza el recurso de reposición y concede la apelación. Doce. A fojas 94, con fecha 24 de junio de 2019, el reclamante reitera documentos acompañados en el reclamo. Trece. A fojas 95, con fecha 04 y 05 de julio de 2019, el Servicio de Impuestos Internos acompaña documentos. Catorce. A fojas 106, con fecha 18 de julio de 2019, el Servicio de Impuestos Internos presenta observaciones a la prueba. 17 Timbre Electrónico Quince. A fojas 131 y a fojas 135, con fecha 13 de agosto y 16 de agosto, la reclamante hace uso de citación. Dieciséis: A fojas 145, con fecha 16 de junio de 2020, consta resolución autos para fallo. Dieciocho: A fojas 147, con fecha 16 de junio de 2020, consta escrito del Servicio de Impuestos Internos, de reposición en contra de la resolución autos para fallo y con fecha 17 de junio de 2020, se rechaza el recurso. III. VISTOS Y CONSIDERANDO: PRIMERO: Que, A fojas 1 y siguientes, comparece don PABLO ANDRES VICUÑA TUPPER, Cédula Nacional de Identidad N°11.833.942-8, en representación, conforme se acreditará, de DESARROLLO TECNOLÓGICO E INMOBILIARIO DTI LIMITADA, R.U.T N°76.010.838-3, ambos domiciliados en Raúl Labbe N°12.613, Oficina 501, comuna de Lo Barnechea, Santiago, quien expone que, encontrándose dentro de plazo, habiendo concluido la exhibición de los roles de avalúos en la Municipal de Lo Barnechea con fecha 04 de mayo de 2018, y conforme a lo dispuesto en los artículos 149 y siguientes del Código Tributario , deduce reclamo tributario fundado en la causal del artículo 149 N°2 del Código Tributario, en contra del reavalúo o nuevo avalúo, efectuado en base a la resolución exenta N°128 e 29 de diciembre de 2017 y otras, que fijan valores de terrenos y construcciones para el reavalúo general de los bienes raíces de la segunda serie no agrícolas, para los inmuebles de dominio de mi representada, ubicados en calle Emillie Allais número 330, departamento número 12 y bodega número 12-A, rol de avalúo N°3510-68; y bodega número 12 de la misma dirección, rol de avalúo 3510-70, ambos de la comuna de Lo Barnechea, y el inmueble ubicado en calle Altos del Polo número 5770, comuna de Vitacura, rol de avalúo N°3317-22, solicitando se deje sin efecto y, en consecuencia, se disponga una rebaja sustancial al avalúo otorgado al terreno. SEGUNDO: Que, a fojas 68 y siguientes, con fecha 30 de enero de 2019 comparece doña PAOLA GONZÁLEZ QUEZADA, Abogada Jefe del Departamento Jurídico de la Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente del Servicio de Impuestos, en tiempo y forma, viene en evacuar el traslado conferido con fecha 07 de enero de 2019, solicitando su rechazo, y en definitiva, con expresa condenación en costas. TERCERO: Que, a fojas 81, con fecha 28 de abril de 2019, consta resolución que recibe la causa a prueba, fijándose el siguiente punto de prueba: “Acredítese los criterios técnicos y objetivos en base a los cuales se determina el valor del metro cuadrado de terreno de las Áreas Homogéneas HAM-121 de la comuna de Lo Barnechea y HAB-042 de la comuna de Vitacura”. CUARTO: Que, antes de analizar el asunto controvertido en estos autos, cabe hacer presente que en los juicios tributarios la litis se determina a base de las alegaciones 18 Timbre Electrónico planteadas por el contribuyente en su escrito de reclamación y las alegaciones realizadas por el Servicio de Impuestos Internos en su escrito de contestación al reclamo, debiendo manifestarse éstas últimas siempre dentro del contexto de los fundamentos expresamente consignados en el acto que se reclama, pues de lo contrario podría verse afectado gravemente el derecho a defensa de la parte reclamante, al no existir los trámites de réplica ni dúplica en este tipo de juicios. En virtud de lo expuesto, cualquier alegación o planteamiento que las partes hayan realizado con posterioridad a las actuaciones antes descritas no puede formar parte del asunto controvertido respecto del cual este Tribunal Tributario y Aduanero deberá pronunciarse. En efecto, ha de tenerse en consideración que la decisión jurisdiccional no puede exceder el ámbito limitado por las partes, conforme a los planteamientos de los particulares contribuyentes y del ente estatal, y que este Tribunal se encarga de fijar en la resolución que determina los puntos sustanciales, controvertidos y pertinentes dictado en autos. (Sentencia dictada por la Undécima Sala de la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago, Rol Ingreso Corte N° 110-2014, el 28 de diciembre de 2016). QUINTO: Que, en este proceso jurisdiccional, en los escritos principales del periodo de discusión, las partes rindieron la siguiente prueba: Reclamante: Documental: La reclamante acompañó los siguientes documentos: 1.- Copia de planilla del Servicio de Impuestos Internos, de la dirección web del Servicio de Impuestos Internos, que indica las fechas de finalización de exhibición de roles de avalúo en las Municipalidades de la Región Metropolitana, en el sentido que la fecha de exhibición del rol de avalúo concluyó el 04 de mayo de 2018 en las comunas de Vitacura y Lo Barnechea. 2.- Copia de fichas de las áreas homogéneas HAM-121 y HMB-119 de la comuna de Lo Barnechea, y EMB-061, WSS-067, WSS-067, WSS-086 y HAB-042 de la comuna de Vitacura, de las direcciones web del Servicio de Impuestos Internos. 3.- Certificado de Avalúo Fiscal del Inmueble rol 3510-68 de la Comuna de Lo Barnechea, correspondiente al segundo semestre del año 2018. 4.- Certificado de Avalúo Fiscal del Inmueble rol 3510-68 de la comuna de Lo Barnechea, correspondiente al segundo semestre del año 2017. 5.- Certificado de Avalúo Fiscal del inmueble 3510-70 de la comuna de Lo Barnechea, correspondiente al segundo semestre del año 2018. 6.- Certificado de Avalúo Fiscal del Inmueble rol 3510-70 de la comuna de Lo Barnechea, correspondiente al segundo semestre del año 2017. 19 Timbre Electrónico 7.- Certificado de Avalúo Fiscal del Inmueble rol 3317-22 de la comuna de Vitacura, correspondiente al segundo semestre del año 2018. 8.- Certificado de Avalúo Fiscal del inmueble rol 3317-22 de la comuna de Vitacura, correspondiente al segundo semestre del año 2017. 9.- Certificado de Avalúo Fiscal del inmueble rol 3303-17 de la comuna de Vitacura, correspondiente al segundo semestre del año 2018. 10.- Escritura pública de personería. 11.- Carta de reavalúo del rol número 3510-68 de la comuna de Lo Barnechea. 12.- Carta de reavalúo del rol número 3510-70 de la comuna de Lo Barnechea. 13.- Carta de reavalúo del rol número 3317-22 de la comuna de Vitacura. 24.- Copia planilla del Servicio de Impuestos Internos, de la dirección web del Servicio de Impuestos Internos. 25.- Copia de fichas de las áreas homogéneas HAM-121 y HMB-119 de la comuna de Lo Barnechea, y EMB-061, WSS-067, WSS-086 y HAB -042 de la comuna de Vitacura, de las direcciones web del Servicio de Impuestos Internos. 26.- Plano de precios de terreno de la comuna de Vitacura de la dirección web del Servicio de Impuestos Internos. 27.- Plano de precios de terreno de la comuna de Lo Barnechea, de la dirección web del Servicio de Impuestos Internos. 28.- Certificado de Avalúo Fiscal del inmueble rol 3510-68 de la comuna de Lo Barnechea, correspondiente al segundo semestre del año 2018. 29.-Certificado de Avalúo Fiscal del inmueble rol 3510-68 de la comuna de Lo Barnechea correspondiente al segundo semestre del año 2017. 30.- Certificado de Avalúo Fiscal del inmueble rol 3510-70 de la comuna de Lo Barnechea, correspondiente al segundo semestre del año 2018. 31.- Certificado de Avalúo Fiscal del inmueble rol 3510-70 de la comuna de Lo Barnechea, correspondiente al segundo semestre del año 2017. 32.- Certificado de Avalúo Fiscal del inmueble rol 3317-22 de la comuna de Vitacura correspondiente al segundo semestre del año 2017. 33.- Certificado de Avalúo Fiscal del inmueble rol 3317-22 de la comuna de Vitacura, correspondiente al segundo semestre del año 2017. 34.- Certificado de Avalúo Fiscal del Inmueble rol 3303-17 de la comuna de Vitacura, correspondiente al segundo semestre del año 2018. Testimonial: 20 Timbre Electrónico No hay. Otros: No hay. Servicio de Impuestos Internos: Documental: 1.- Informe elaborado por el Departamento de Avaluaciones de la DRM Santiago Oriente. 2.- Ficha predial de los inmuebles Roles N°3510-68 y 3510-70, los cuales se encuentran dentro de una Copropiedad Inmobiliaria Rol N°3510-90063 y sus respectivas líneas de los predios. 3.- Ficha predial del inmueble Rol N°3317-22 y su respectiva línea del predio. Testimonial: No hay. Otros: No hay. SEXTO: Que son hechos establecidos y no controvertidos en la causa: 1.- Que, con fecha 09 de marzo de 2018, el Servicio de Impuestos Internos emitió la Resolución N°28, que refunde en un solo texto las instrucciones sobre el proceso de reavalúo de los Bienes Raíces de la Segunda Serie no agrícola, con vigencia 1° de enero de 2018. 2.- Que, en cumplimiento de dicha resolución, conforme a los procedimientos técnicos indicados en dicha normativa, se procedió a practicar un nuevo avalúo de las propiedades reclamadas, siendo éstas las siguientes: a) Propiedad ubicada en Emille Allals N°330, Departamento 12 y bodega N°12- A, Rol N°3510-68 y bodega N°12 de la misma dirección, Rol de Avalúo N°3510- 70, Comuna de Lo Barnechea. b) Propiedad ubicada en calle Altos del Polo N°5770, Comuna de Vitacura Rol de Avalúo N°3317-22. 3.- Que el nuevo avalúo de las propiedades es el siguiente: a) Propiedad ubicada en Emille Allals N°330, Departamento 12 y bodega N°12- A, Rol N°3510-68, Comuna de Lo Barnechea: reavalúo de $177.853.380.- 21 Timbre Electrónico - bodega N°12 de la misma dirección, Rol de Avalúo N°3510-70, Comuna de Lo Barnechea: reavalúo de $1.376.559.- b) Propiedad ubicada en calle Altos del Polo N°5770, Comuna de Vitacura Rol de Avalúo N°3317-22: Reavalúo de $515.116.202.- 4.- Que la reclamante, es propietaria de los inmuebles individualizados anteriormente y en este aspecto es contribuyente del impuesto territorial. 5.- Que el reclamante reclamó en contra de los nuevos avalúos en tiempo y forma ante esta judicatura. SÉPTIMO: Que, el acto reclamado en autos es el nuevo avalúo efectuado por el Servicio de Impuestos Internos a los bienes raíces de propiedad de la reclamante, individualizados, luego de haber concluido la exhibición de los roles de avalúo en la Comuna de Lo Barnechea y Vitacura, en virtud del reevalúo efectuado de conformidad a la Resolución Ex. N°28, de fecha 09 de marzo de 2018, que refunde y complementa Resoluciones Exentas SII N°128 de 29 de diciembre de 2017, la N°7, de 18 de enero de 2018, N°16, de fecha 14 de febrero de 2018 y Resolución Exenta N°11, de 30 de enero de 2018. Que el nuevo avalúo de las propiedades es el siguiente: a) Propiedad ubicada en Emille Allals N°330, Departamento 12 y bodega N°12- A, Rol N°3510-68: reavalúo de $177.853.380.- - bodega N°12 de la misma dirección, Rol de Avalúo N°3510-70, Comuna de Lo Barnechea: reavalúo de $1.376.559.- b) Propiedad ubicada en calle Altos del Polo N°5770, Comuna de Vitacura Rol de Avalúo N°3317-22: Reavalúo de $515.116.202.- OCTAVO: Que, a fin de resolver adecuadamente la controversia del presente litigio, nos avocaremos a analizar las alegaciones de la reclamante en contra del nuevo avalúo de las propiedades reclamadas, así como también la defensa del ente fiscalizador. 1.- Propiedades de la Comuna de Lo Barnechea, roles de avalúo número 3510-68 y 3510-70. Expone que su representada es propietario de los inmuebles de la comuna de Lo Barnechea antes individualizados, los que fueron recientemente tasados por el Servicio de Impuestos Internos en la suma de $177.853.380.- para el rol 3510-68 y en $1.376.559 para el rol 3510-70, lo que corresponde a un incremento de un 43,345% del avalúo previo del primero, correspondiente a la suma de $1.035.130. A juicio de esta parte, la tasación practicada por el Servicio de Impuestos Internos resulta excesiva e injusta por diversas razones. Afirma que las propiedades fueron adquiridas por su representada, en la cual el precio fue fijado en la suma de $224.359.110, por lo que el incremento porcentual 22 Timbre Electrónico de la tasación fiscal no se condice con el incremento de valor de mercado. Puede apreciarse la cercana proximidad entre la tasación fiscal y el valor de mercado del inmueble, representando aquella un 80% de éste, siendo que normalmente la relación es de aproximadamente un 70%. Sumado a ello , mientras que el avalúo fiscal incrementó en un 43,345% y un 32,984% respecto de su avalúo previo, es un hecho público y notorio que la tasa del índice de precios al consumidor acumulada desde enero del año 2014, época del avalúo anterior, es de solo 15,3% por lo que el incremento de la tasación fiscal resulta claramente desproporcionada, habida cuenta además de que tanto respecto de inmueble referido en sí mismo como del área general en que se emplaza el mismo, no ha habido cambio sustancial o menor alguno que implique un aumento en su valoración, no hallándose justificación posible alguna, ni factores incidentes relevantes, fuera de la inflación, para efectuar un reavalúo del orden del 40% sobre el anterior, como ha ocurrido con dichos inmuebles. Además argumenta que, los referidos inmuebles roles 3510-68 y 3510-70 fueron incluidos en el Área homogénea HAM -121 de la comuna de Lo Barnechea, a la que se asigna un rango de superficie predial de 100 a 1300 metros cuadrados, con un valor unitario de terreno de $701.102 por metro cuadrado, y respecto de la cual el Servicio indica que corresponde a inmuebles cuya destinación principal es habitacional, con categoría constructiva alta y densificación media. Sin embargo, ejemplarmente, existe en la misma comuna el área homogénea HMB- 119, con destinación principal habitacional, con categoría constructiva media y densificación baja y que comprende superficies entre 150 a 1400 metros cuadrados, con un valor unitario de $103.198 por metro cuadrado. Así de la sola vista de lo recién constatado surge a interrogante sobre la justificación por la notable diferencia entre el valor unitario del área HAM-121 y la HMB-119, en circunstancias de que ésta agrupa inmuebles con la misma destinación, que tienen rango de superficie muy similar y con densificación incluso menor a la del área HAM-121 y, sin embargo, sus valores unitarios son sensiblemente inferiores. La única posible diferencia que se vislumbra es la categoría constructiva, sin embargo, tal distinción no logra justificar una diferencia de 7 veces entre los valores unitarios de un área y otra, máxime teniendo en cuenta que el mismo Servicio de Impuestos Internos señala respecto del área HAM-121, que ella comprende terrenos irregulares, montañosos, quebradas y pendientes fuertes, lo que ciertamente dificulta el aprovechamiento y valor del terreno, mientras que respecto del terreno del área HMB-119 señala que se emplaza en meseta con pendientes suaves. Indica que resulta evidente del análisis anterior que existen errores en la determinación del valor del inmueble rol- 2993-8, correspondiéndole por lo tanto una tasación radicalmente diferente, y por cierto inferior, a la estimada por el Servicio de Impuestos Internos, en atención a sus cualidades. 2.- Propiedad de la comuna de Vitacura, rol 3317-22. 23 Timbre Electrónico El referido inmueble fue tasado por el Servicio de impuestos Internos en la suma de $515.116.202, lo que corresponde a un incremento de 36,437% sobre de su avalúo previo, correspondiente a la suma de $337.549.334. En primer lugar, la propiedad fue adquirida por su representada en el cual fue fijado en la suma de $563.428.093, por lo que el incremento porcentual de la tasación fiscal no se condice con el incremento del valor de mercado. Puede apreciarse la cercana proximidad entre la tasación fiscal y el valor de mercado del inmueble, representando aquella un 91,425% de éste, siendo que normalmente la relación es de aproximadamente un 70%. Además, como se mencionó previamente, mientras el avalúo fiscal incrementó en un 36,437% respecto de su avalúo previo, es un hecho público y notorio que la tasa del índice de precios al consumidor acumulada desde enero del año 2014, época del avalúo anterior, es de solo 15,3%, por lo que el incremento de la tasación fiscal resulta claramente desproporcionada, habida cuenta además, al igual que respecto del inmueble referido en sí mismo como del área general en que se emplaza el mismo, no ha habido cambio sustancial o menor alguno que implique un aumento en su valoración, no hallándose justificación posible alguna, ni factores incidentes relevantes, fuera de la inflación, para efectuar un reavaluo de un 36,437% sobre el anterior. Sumado a ello, el referido inmueble rol 3317-22 figura como sitio eriazo y fue incluido en el Área Homogénea HAB-042 de la comuna de Vitacura, a la que se asigna un rango de superficie predial de 300 a 2500 metros cuadrados, con un valor unitario de terreno de $275.353 por metro cuadrado, y respecto de la cual el Servicio indica que corresponde a inmuebles cuya destinación principal es habitacional, con categoría constructiva alta. Inmediatamente aquí surge la contradicción respecto a incluir un sitio eriazo como es el inmueble rol 3317-22 en un área homogénea que comprende esencialmente inmuebles de uso habitacional con construcciones de categoría alta, y signarle el mismo valor por metro cuadrado a inmuebles que exhiben cualidades tan radicalmente distintas. Más aún, y a modo de ejemplo, el inmueble rol 3303-17, sobre el cual existe una construcción de categoría alta y que corresponde al inmueble ubicado en calle Roberto Vergara número 978, fue tasado en $232.809.496 y se encuentra ubicado en la misma área homogénea HAB-042, por lo que no se logra concebir la razón de que el inmueble con características tan divergentes, pues ésta se encuentra integrada esencialmente por bienes raíces de las características del rol 3303-2017 citado como ejemplo. Atenta claramente contra la lógica aplicar el mismo valor por metro cuadrado a un sitio eriazo y a un bien raíz con construcción de categoría alta. Por otro lado, existen en la misma comuna las áreas homogéneas EMB-061, WSS- 067 y WSS-086. La primera es colindante con el área HAB-042 y comprende superficies entre 945.000 a 955.000 metros cuadrados, con valor unitario de $103.837 por metro cuadrado y a su respecto el Servicio indica que corresponde a inmuebles cuya destinación principal es espacios públicos y áreas verdes. La segunda comprende superficies entre 15.000 y 25.000 metros cuadrados con un 24 Timbre Electrónico valor unitario de $76.318 por metro cuadrado, y a su respecto el Servicio señala que su destinación principal es sitio eriazo. La tercera y última es colindante con el área HAB-042- y cabe notar que tiene deslinde con la misma al sur, y muy corta distancia del terreno de propiedad de su representada – y comprende terrenos entre 40.000 y 50.000 metros cuadrados, con un valor unitario de $18.080, y a su respecto el Servicio señala predominantemente es sitio eriazo. Así, de la sola vista de lo recién constatado surge la interrogante sobre por qué se incluyó el bien raíz de propiedad de su representada en un área homogénea que comprende inmuebles con destinación habitacional, en circunstancias que existen áreas homogéneas cercanas e incluso colindantes, que agrupan inmuebles con destinación no habitacional, e incluso específicamente de sitio eriazo. Resulta más ilógico todavía en atención a que una de éstas, la WSS-086, tiene su deslinde con el área HAB- 042 inmediatamente al norte de la propiedad rol 3317-22. Finalmente señala que, resulta evidente del análisis anterior, que la propiedad rol 3317-22 no debiera estar incluida en el área homogénea HAB-042, correspondiéndole por lo tanto una tasación radicalmente diferente, y por cierto inferior, a la estimada por el Servicio de Impuestos Internos, en atención a sus cualidades. Por el contrario, parecería mucho más razonable y correcto que la propiedad de su representada perteneciera al área homogénea WSS-086, en lugar de al área HAB-042, dadas sus características esenciales y su proximidad inmediata con la misma. Por su parte los argumentos del Servicio de Impuestos Internos se pueden resumir en los siguientes: A.- APLICACIÓN DE LA RES. EX. N°28 DE FECHA 09/03/2018 A LOS INMUEBLES RECLAMADOS. B.- EL PROCESO DE REAVALÚO LLEVADO A CABO POR EL SERVICIO, SE HA EFECTUADO CON SUJECIÓN A LA NORMATIVA LEGAL Y ADMINISTRATIVA, CONFORME A CRITERIOS TÉCNICOS Y OBJETIVOS. C.- DETERMINACIÓN DEL VALOR BASE DEL TERRENO. D.- DETERMINACIÓN DEL VALOR BASE DE LA CONTRUCCIÓN OBJETO DEL RECLAMO RESPECTO A LOS ROLES. Que, analizadas las alegaciones del Servicio de Impuestos Internos en su escrito de evacúa traslado del reclamo, podemos visualizar este se esfuerza en demostrar y validar el procedimiento aplicado en el nuevo avalúo de los inmuebles reclamados y que este procedimiento se ajusta a la ley, alegaciones que se analizarán mas adelante al momento de ir despejando las alegaciones y defensas de las partes. 25 Timbre Electrónico NOVENO: Que, cabe hacer presente que el procedimiento incoado en estos autos, es aquel establecido en el Libro III, TÍTULO III del Código Tributario, referido a los procedimientos especiales, específicamente aquel consagrado en el PÁRRAFO 1° Del procedimiento de reclamo de los avalúos de bienes raíces, artículos 149 y siguientes. Señalado lo anterior, el artículo 149 del Código Tributario dispone: “Dentro de los ciento ochenta días siguientes a la fecha de término de exhibición de los roles de avalúo los contribuyentes y las Municipalidades respectivas podrán reclamar del avalúo que se haya asignado a un bien raíz en la tasación general. De esta reclamación conocerá el Tribunal Tributario y Aduanero. Respecto del avalúo asignado a un bien raíz en la tasación general, será procedente el recurso de reposición administrativa en conformidad a las normas del Capítulo IV de la ley Nº 19.880 y con las mismas modificaciones establecidas en el artículo 123 bis, salvo la de su letra b), en que el plazo para que se entienda rechazada la reposición será de noventa días. La reclamación y la reposición, en su caso, sólo podrán fundarse en algunas de las siguientes causales: 1º.- Determinación errónea de la superficie de los terrenos o construcciones. 2º.- Aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. 3º.- Errores de transcripción, de copia o de cálculo. 4º.- Inclusión errónea del mayor valor adquirido por los terrenos con ocasión de mejoras costeadas por particulares, en los casos en que dicho mayor valor deba ser excluido de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 8º de la Ley Nº 11.575. La reclamación o la reposición que se fundare en una causal diferente será desechada de plano”. DÉCIMO: Que, en este contexto, en primer lugar, es necesario hacer presente que el reclamo se funda en la causal consagrada en el artículo 149 N°2 del Código Tributario, esto es: 26 Timbre Electrónico 2º.- Aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. DÉCIMO PRIMERO: Que, previo a pronunciarse sobre la aplicación de la causal invocada por el contribuyente y sobre los hechos en que se fundamenta, resulta del todo conveniente repasar algunas normas legales que regulan el impuesto territorial y a su vez, las facultades que le otorga la ley, al Servicio de Impuestos Internos. En este orden de ideas, la Ley N°17.235, Ley sobre Impuesto Territorial, en su artículo 1 dispone: “Establécese un impuesto a los bienes raíces, que se aplicará sobre el avalúo de ellos, determinado de conformidad con las disposiciones de la presente ley. Para este efecto, los inmuebles se agruparán en dos series: A) Primera Serie: Bienes Raíces Agrícolas. Comprenderá todo predio, cualquiera que sea su ubicación, cuyo terreno esté destinado preferentemente a la producción agropecuaria o forestal, o que económicamente sea susceptible de dichas producciones en forma predominante. La destinación preferente se evaluará en función de las rentas que produzcan o puedan producir la actividad agropecuaria y los demás fines a que se pueda destinar el predio. También se incluirán en esta serie aquellos inmuebles o parte de ellos cualquiera que sea su ubicación, que no tengan terrenos agrícolas o en que la explotación del terreno sea un rubro secundario, siempre que en dichos inmuebles existan establecimientos cuyo fin sea la obtención de productos agropecuarios primarios, vegetales o animales. La actividad ejercida en estos establecimientos será considerada agrícola para todos los efectos legales. En el caso de los bienes comprendidos en esta serie el impuesto recaerá sobre el avalúo de los terrenos y sobre el valor de las casas patronales que exceda de doce y medio sueldos vitales anuales de la industria y el comercio del departamento de Santiago. No obstante, en el caso de los inmuebles a que se refiere el inciso anterior el impuesto se aplicará, además, sobre el avalúo de todos los bienes. Las tasaciones que pudieren ordenarse no incluirán el mayor valor que adquieran los terrenos como consecuencia de las siguientes mejoras costeadas por los particulares: 27 Timbre Electrónico a) Represas, tranques, canales y otras obras artificiales permanentes de regadío para terrenos de secano; b) Obras de drenaje hechas en terrenos húmedos o turbosos, y que los habiliten para su cultivo agrícola; c) Limpias y destronques en terrenos planos y lomajes suaves, técnicamente aptos para cultivos; d) Empastadas artificiales permanentes en terrenos de secano; e) Mejoras permanentes en terrenos inclinados, para defenderlos contra la erosión, para la contención de dunas y cortinas contra el viento, y f) Puentes y caminos. Para hacer efectivo el beneficio establecido en el inciso anterior, el Servicio de Impuestos Internos al efectuar una nueva tasación del respectivo inmueble, clasificará y tasará el valor de los terrenos agrícolas. Determinará al mismo tiempo la parte que en el avalúo total corresponda al mayor valor adquirido por los terrenos con ocasión de las mejoras introducidas, para los efectos de excluirlos del referido avalúo total, previa declaración del interesado, quien deberá acreditar que cumple con los requisitos exigidos por este inciso y el anterior. La declaración precedente deberá hacerse conjuntamente y en el mismo plazo en que deba presentarse la declaración señalada en el artículo 3° de esta ley, y en la forma que determine el Servicio de Impuestos Internos. Vencido ese plazo, caducará el derecho del contribuyente a impetrar este beneficio. El beneficio establecido en los dos incisos anteriores se mantendrá por el plazo de 10 años, contados desde la vigencia de la tasación en que se otorgue, pero se extinguirá a contar desde el año siguiente a aquél en que se enajene el predio respectivo. B) Segunda Serie: Bienes Raíces no Agrícolas. Comprenderá todos los bienes raíces no incluidos en la Serie anterior, con excepción de las minas, de las maquinarias e instalaciones, aun cuando ellas estén adheridas, a menos que se trate de instalaciones propias de un edificio, tales como ascensores, calefacción, etc. De la norma se desprende que la ley clasifica los bienes raíces en aquellos de primera serie y que corresponde a los bienes raíces agrícolas y en los bienes raíces de segunda serie o no agrícolas. En este sentido, la norma tipifica el tipo de bien de 28 Timbre Electrónico que se trata, definiendo sus características a fin de clasificarlo en uno u otro grupo, toda vez que, dependiendo del bien que se trate, es distinta su tributación para efectos de la aplicación del impuesto territorial. Así las cosas, en el caso de los inmuebles materia del presente juicio, no existe controversia entre las partes, respecto que ellos se clasifican en el grupo de la segunda serie, esto es, bienes raíces no agrícolas. Por otra parte, el Titulo II de la ley N°17.235, artículo 2, regula las exenciones del impuesto territorial, cuestión que tampoco hay controversia entre las partes, en el sentido que los inmuebles materia del juicio, no gozan de una exención de este impuesto, por lo que resulta estéril, referirse a las exenciones. Siguiendo con el análisis normativo, los artículos 3 y 4 de la Ley N°17.235, se refieren a la tasación de los bienes raíces y las facultades del Servicio de Impuestos Internos en esta materia, según se establece en dichas disposiciones: Artículo 3°: “El Servicio de Impuestos Internos deberá tasar los bienes sujetos a las disposiciones de esta ley, por comunas, provincias o agrupaciones comunales o provinciales, en el orden y fecha que señale el Presidente de la República. El Servicio coordinará con los municipios la tasación de los bienes raíces de sus respectivos territorios. Entre dos tasaciones consecutivas de una misma comuna, no podrá mediar un lapso superior a 5 años ni inferior a 3 años. Para los efectos de la tasación, los contribuyentes deberán presentar al Servicio de Impuestos Internos una declaración descriptiva del inmueble, en la forma y dentro del plazo que señale el Reglamento”. Artículo 4°: “El Servicio de Impuestos Internos impartirá las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, ajustándose a las normas siguientes: 1°.- Para la tasación de los predios agrícolas el Servicio de Impuestos Internos confeccionará: a) Tablas de clasificación de los terrenos, según su capacidad potencial de uso actual; b) Mapas y tablas de ubicación, relativas a la clase de vías de comunicaciones y distancia de los centros de abastecimientos, servicios y mercados, y 29 Timbre Electrónico c) Tabla de valores para los distintos tipos de terrenos de conformidad a las tablas y mapas señalados. 2°.- Para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores unitarios de terrenos, se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen”. Como se puede apreciar, el artículo 4 de la Ley N°17.235, expresamente señala que el Servicio de Impuestos Internos, para efectuar la tasación, debe ajustarse en su actuar a las normas que dicha disposición señala, y, en el caso de los bienes raíces de la segunda serie o no agrícola, el límite establecido por la norma se encuentra en el N°2 del artículo 4, por lo que su actuar se debe limitar al cumplimiento de lo ordenado por la ley, respetando la esfera de sus atribuciones. Pues bien, en cumplimiento de su mandato legal, el Servicio de Impuestos Internos dictó una serie de Resoluciones que sistematizó finalmente en la Resolución Exenta N° 28, de fecha 09 de marzo de 2018, con sus respectivos anexos que fijó los valores de los terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola, valores de montos de avalúo exento, de avalúo para cambio de tasa del impuesto territorial y exención de pleno derecho, para predios no agrícolas reavaluados con vigencia 1° de enero de 2018. La citada Resolución, agrega al pie de página los anexos del N°1 al N°5 que van señalando la manera de tasar el terreno y las construcciones de acuerdo a las características de un determinado bien raíz. Anexo 1: Planos de precios de terrenos: El anexo N°1 de la Resolución N°28 de fecha 09/03/2018, se indica los planos de precio de terrenos. Para cada comuna hay uno o más planos de precios de terreno – que conforman este anexo- que muestran la sectorización en Áreas Homogéneas, los cuales están disponibles para su consulta en la página web del Servicio, conteniendo para cada Área Homogénea: valores de los terrenos determinados para cada área homogénea de las diferentes comunas del país, ajustados en su caso por los coeficientes guía. Anexo 2: Tasación de terrenos: El anexo N°2 de la Resolución N°28, se indica la tasación de terrenos, es decir que los valores de los terrenos determinados para cada área homogénea de las diferentes comunas del país, deben ajustarse en su 30 Timbre Electrónico caso por los coeficientes guía y que también deben ajustarse por un coeficiente corrector cuando las características del mismo no dicen relación con la generalidad de los predios que se ubican en el área homogénea que se emplazan. Anexo 3: Tasación de Construcciones: El anexo N°3 de la Resolución N°28, se indica Tasación de construcciones y las clasificaciones de las construcciones (clase y calidad) y a los valores unitarios que se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Además, establece que las construcciones se clasifican de acuerdo a su tipo, clase y calidad, en el siguiente sentido: . Tipo Constructivo: Corresponde al material predominante de la estructura vertical de las construcciones. Se aplican los siguientes códigos y definiciones: (galpones, obras civiles, obras complementarias, construcciones tradicionales). . Clase Constructiva (se toma en cuenta entre otros elementos, acero, madera, adobe, perfiles metálicos, elementos prefabricados). . Calidad de la construcción: Permite diferenciar las construcciones de una misma clase, de acuerdo a sus especificaciones técnicas y a sus costos de edificación. La calidad de las edificaciones correspondientes a galpones y otras construcciones se determinará en base a la aplicación de guías técnicas. Los conceptos contenidos en las guías técnicas corresponden a características de la construcción consideradas por el SII para determinar su calidad, aunque algunas de ellas sean exigidas por la normativa vigente. Para determinar la calidad de la construcción para efectos de su tasación fiscal, se entenderá por unidad constructiva al conjunto de elementos estructurales, instalaciones, de diseño y terminaciones que, correspondiendo a un mismo tipo constructivo, conforman una unidad funcional. La construcción se clasifica en calidad superior (1), media (2) o inferior (3), de acuerdo a la suma de características que posea. Indica que se aplicarán factores de ajuste a la construcción por condiciones especiales de edificación, por edad, por localización en sectores comerciales. Anexo 4: Glosario Técnico de Construcciones. Anexo 5: Tabla de Valores Unitario de Construcción. Señala que conforme a los procedimientos técnicos establecidos en la normativa indicada, se procedió a practicar el reavalúo de las propiedades que se reclaman, cuyo nuevo avalúo fue publicado de conformidad a lo establecido en la Ley 17.235 sobre Impuesto Territorial. DÉCIMO SEGUNDO: Que, analizadas las alegaciones de la reclamante, el procedimiento aplicable, la causal por la cual reclama, junto con la normativa 31 Timbre Electrónico pertinente y el procedimiento de tasación efectuado por el Servicio de Impuestos Internos, corresponde pronunciarse sobre la resolución del conflicto. Es así, que nos avocaremos a continuación a resolver el reclamo del contribuye respecto del avalúo de las propiedades reclamadas: a) Propiedad ubicada en Emille Allals N°330, Departamento 12 y bodega N°12- A, Rol N°3510-68, Comuna de Lo Barnechea: reavalúo de $177.853.380.- - bodega N°12 de la misma dirección, Rol de Avalúo N°3510-70, Comuna de Lo Barnechea: reavalúo de $1.376.559.- Expone que su representada es propietario de los inmuebles de la comuna de Lo Barnechea, los que fueron tasados por el Servicio de Impuestos Internos en la suma de $177.853.380.- para el rol 3510-68 y en $1.376.559 para el rol 3510-70, lo que corresponde a un incremento de un 43,345% del avalúo previo del primero, correspondiente a la suma de $1.035.130, situación que resulta excesiva e injusta. Afirma que las propiedades fueron adquiridas por su representada, en la cual el precio fue fijado en la suma de $224.359.110, por lo que el incremento porcentual de la tasación fiscal no se condice con el incremento de valor de mercado. Puede apreciarse la cercana proximidad entre la tasación fiscal y el valor de mercado del inmueble, representando aquella un 80% de éste, siendo que normalmente la relación es de aproximadamente un 70%. Sumado a ello , mientras que el avalúo fiscal incrementó en un 43,345% y un 32,984% respecto de su avalúo previo, es un hecho público y notorio que la tasa del índice de precios al consumidor acumulada desde enero del año 2014, época del avalúo anterior, es de solo 15,3% por lo que el incremento de la tasación fiscal resulta claramente desproporcionada, habida cuenta además de que tanto respecto de inmueble referido en sí mismo como del área general en que se emplaza el mismo, no ha habido cambio sustancial o menor alguno que implique un aumento en su valoración, no hallándose justificación posible alguna, ni factores incidentes relevantes, fuera de la inflación, para efectuar un reavalúo del orden del 40% sobre el anterior, como ha ocurrido con dichos inmuebles. Además, argumenta que, los referidos inmuebles roles 3510-68 y 3510-70 fueron incluidos en el Área homogénea HAM -121 de la comuna de Lo Barnechea, a la que se asigna un rango de superficie predial de 100 a 1300 metros cuadrados, con un valor unitario de terreno de $701.102 por metro cuadrado, y respecto de la cual el 32 Timbre Electrónico Servicio indica que corresponde a inmuebles cuya destinación principal es habitacional, con categoría constructiva alta y densificación media. Sin embargo, ejemplarmente, existe en la misma comuna el área homogénea HMB- 119, con destinación principal habitacional, con categoría constructiva media y densificación baja y que comprende superficies entre 150 a 1400 metros cuadrados, con un valor unitario de $103.198 por metro cuadrado. Así de la sola vista de lo recién constatado surge a interrogante sobre la justificación por la notable diferencia entre el valor unitario del área HAM-121 y la HMB-119, en circunstancias de que ésta agrupa inmuebles con la misma destinación, que tienen rango de superficie muy similar y con densificación incluso menor a la del área HAM-121 y, sin embargo, sus valores unitarios son sensiblemente inferiores. La única posible diferencia que se vislumbra es la categoría constructiva, sin embargo, tal distinción no logra justificar una diferencia de 7 veces entre los valores unitarios de un área y otra, máxime teniendo en cuenta que el mismo Servicio de Impuestos Internos señala respecto del área HAM-121, que ella comprende terrenos irregulares, montañosos, quebradas y pendientes fuertes, lo que ciertamente dificulta el aprovechamiento y valor del terreno, mientras que respecto del terreno del área HMB-119 señala que se emplaza en meseta con pendientes suaves. Indica que resulta evidente del análisis anterior que existen errores en la determinación del valor del inmueble rol- 2993-8, correspondiéndole por lo tanto una tasación radicalmente diferente, y por cierto inferior, a la estimada por el Servicio de Impuestos Internos, en atención a sus cualidades. En resumen, las alegaciones de la reclamante se limitan a un aumento considerable porcentual en relación con el avalúo anterior y a su vez, la proximidad que existe entre el valor fiscal con el valor comercial, por lo que resulta excesivo e injusto, por una parte, y por otra, en cuanto a las áreas homogéneas Área homogénea HAM - 121 de la comuna de Lo Barnechea, que es el área en que se encuentran los inmuebles reclamados, y que se asigna un valor unitario de terreno de $701.102 por metro cuadrado, situación que resulta contradictoria con otra área homogénea situada al lado en la comuna de Lo Barnechea, con similares características, que es el área Homogénea HMB-119, en que se asigna un valor unitario de terreno de $103.198.- por metro cuadrado. 2.- Propiedad de la comuna de Vitacura, rol 3317-22. 33 Timbre Electrónico El referido inmueble fue recientemente tasado por el Servicio de impuestos Internos en la suma de $515.116.202, lo que corresponde a un incremento de 36,437% sobre de su avalúo previo, correspondiente a la suma de $337.549.334. A juicio de su parte, la tasación practicada por el Servicio de Impuestos Internos resulta excesiva e injusta por diversas razones. En primer lugar, la propiedad fue adquirida por su representada por escritura pública de compraventa de fecha 09 de noviembre del 2016, en el cual fue fijado en la suma de $563.428.093, por lo que el incremento porcentual de la tasación fiscal no se condice con el incremento del valor de mercado. Puede apreciarse la cercana proximidad entre la tasación fiscal y el valor de mercado del inmueble, representando aquella un 91,425% de éste, siendo que normalmente la relación es de aproximadamente un 70%. Además, como se mencionó previamente, mientras el avalúo fiscal incrementó en un 36,437% respecto de su avalúo previo, es un hecho público y notorio que la tasa del índice de precios al consumidor acumulada desde enero del año 2014, época del avalúo anterior, es de solo 15,3%, por lo que el incremento de la tasación fiscal resulta claramente desproporcionada, habida cuenta además, al igual que respecto del inmueble referido en sí mismo como del área general en que se emplaza el mismo, no ha habido cambio sustancial o menor alguno que implique un aumento en su valoración, no hallándose justificación posible alguna, ni factores incidentes relevantes, fuera de la inflación, para efectuar un reavaluo de un 36,437% sobre el anterior. Sumado a ello, el referido inmueble rol 3317-22 figura como sitio eriazo y fue incluido en el Área Homogénea HAB-042 de la comuna de Vitacura, a la que se asigna un rango de superficie predial de 300 a 2500 metros cuadrados, con un valor unitario de terreno de $275.353 por metro cuadrado, y respecto de la cual el Servicio indica que corresponde a inmuebles cuya destinación principal es habitacional, con categoría constructiva alta. Inmediatamente aquí surge la contradicción respecto a incluir un sitio eriazo como es el inmueble rol 3317-22 en un área homogénea que comprende esencialmente inmuebles de uso habitacional con construcciones de categoría alta, y signarle el mismo valor por metro cuadrado a inmuebles que exhiben cualidades tan radicalmente distintas. Por otro lado, existen en la misma comuna las áreas homogéneas EMB-061, WSS- 067 y WSS-086. La primera es colindante con el área HAB-042 y comprende superficies entre 945.000 a 955.000 metros cuadrados, con valor unitario de $103.837 por metro cuadrado y a su respecto el Servicio indica que corresponde a inmuebles cuya destinación principal es espacios públicos y áreas verdes. La segunda comprende superficies entre 15.000 y 25.000 metros cuadrados con un valor unitario de $76.318 por metro cuadrado, y a su respecto el Servicio señala que su destinación principal es sitio eriazo. La tercera y última es colindante con el área HAB-042- y cabe notar que tiene deslinde con la misma al sur, y muy corta distancia del terreno de propiedad de su representada – y comprende terrenos entre 40.000 y 50.000 metros cuadrados, con un valor unitario de $18.080, y a su respecto el Servicio señala predominantemente es sitio eriazo. Así, de la sola vista de lo recién constatado surge la interrogante sobre por qué se incluyó el bien raíz de propiedad 34 Timbre Electrónico de su representada en un área homogénea que comprende inmuebles con destinación habitacional, en circunstancias que existen áreas homogéneas cercanas e incluso colindantes, que agrupan inmuebles con destinación no habitacional, e incluso específicamente de sitio eriazo. Resulta más ilógico todavía en atención a que una de éstas, la WSS-086, tiene su deslinde con el área HAB- 042 inmediatamente al norte de la propiedad rol 3317-22. Finalmente señala que, resulta evidente del análisis anterior, que la propiedad rol 3317-22 no debiera estar incluida en el área homogénea HAB-042, correspondiéndole por lo tanto una tasación radicalmente diferente, y por cierto inferior, a la estimada por el Servicio de Impuestos Internos, en atención a sus cualidades. Por el contrario, parecería mucho más razonable y correcto que la propiedad de su representada perteneciera al área homogénea WSS-086, en lugar de al área HAB-042, dadas sus características esenciales y su proximidad inmediata con la misma. DÉCIMO TERCERO: Que, a fojas 81, con fecha 28 de abril de 2019, consta resolución que recibe la causa a prueba, fijándose el siguiente punto de prueba: “Acredítese los criterios técnicos y objetivos en base a los cuales se determina el valor del metro cuadrado de terreno de las Áreas Homogéneas HAM-121 de la comuna de Lo Barnechea y HAB-042 de la comuna de Vitacura”. DÉCIMO CUARTO: Que, delimitado el estadio de impugnación de la reclamante, debemos afirmar que se debe validar el procedimiento técnico y metodología realizado por el Servicio de Impuestos Internos en la Resolución N°28 de 9 de marzo 2018, de conformidad a su mandato legal de efectuar la tasación de los terrenos, pues es el órgano mandatado por la ley para realizar dichas tasaciones, de lo contrario, existiría un error general de la tasación de todos los bienes raíces. Sin embargo, esta afirmación no obsta a que respecto de determinadas propiedades exista un error que sea reclamable ante el tribunal, de conformidad a las causales de reclamación establecidas en el artículo 149 del Código Tributario, que en el caso de autos, se sustenta en la consagrada en el N°2, esto es: 2º.- Aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. Así las cosas, se desprende de una simple lectura de los artículos 149 y siguientes del Código Tributario que el Procedimiento de Reclamo de Avalúos no implica un procedimiento general en materia de reclamo de avalúos, sino que, al contrario, tiene un objeto y causales determinadas en forma taxativa, como son corregir ciertos errores que se pudieron haber cometido al momento de fijar el valor individual de 35 Timbre Electrónico los predios en el marco de un reavalúo general o particular. Las causales, enumeradas en el artículo 149 del CT, son específicas y claramente delimitadas: errores en la determinación de la cabida de los predios o construcciones, o en la aplicación de las tablas de valores fijadas por el Servicio, o de transcripción, copia o cálculo. Relacionado con lo anterior, es que la Ley N°17.235, que regula la materia, dispone que el Servicio, para efectuar el avalúo cada cuatro años de los predios, deberá establecer tablas generales de clasificación de terrenos, mapas y tablas de ubicación, tablas de valores de los distintos tipos de terrenos y tablas de clasificación de construcciones, situación que nos permite en términos generales validar la actuación del Servicio. Es por lo anterior que el Procedimiento de Reclamo de Avalúos no pretende abrir una controversia sobre cada uno de los elementos considerados en las mencionadas tablas de valores sino, por el contrario, permitir que los contribuyentes impugnen si en la aplicación de tales tablas generales a sus predios existió una deficiencia, sea porque su cabida es distinta, o porque las tablas se aplicaron en forma errónea, o porque existieron errores de transcripción, de copia o de cálculo, sin embargo, con el fin de lograr el éxito de un reavalúo masivo efectuado por el Servicio de Impuestos Internos, que involucra millones de propiedades, las causales de reclamación se restringen en forma taxativa en el artículo 149, y además se establece que si se funda en una causal distinta, será desechado de plano. Que, en este contexto, si analizamos las alegaciones de la reclamante, debemos desechar primeramente aquellas que dicen relación el aumento de valor del avalúo en relación al avalúo anterior y en relación al valor comercial, por encontrarse fuera del ámbito de alguna de las causales del artículo 149 del Código Tributario. Por otra parte, todos los antecedentes acompañados e individualizados en el considerando quinto, estos dan cuenta del proceso de reavalúo de los bienes raíces, de conformidad a la Resolución N°28 para la comuna en que se encuentran ubicados los inmuebles reclamados, esto es Lo Barnechea y Vitacura, procedimiento que, tal como se analizó, fue efectuado de conformidad a las facultades que le otorga la ley al Servicio de Impuestos Internos. Tales documentos son los siguientes: 36 Timbre Electrónico - Copia de fichas de las áreas homogéneas HAM-121 y HMB-119 de la comuna de Lo Barnechea, y EMB-061, WSS-067, WSS-086 y HAB -042 de la comuna de Vitacura, de las direcciones web del Servicio de Impuestos Internos. - Plano de precios de terreno de la comuna de Vitacura de la dirección web del Servicio de Impuestos Internos. - Plano de precios de terreno de la comuna de Lo Barnechea, de la dirección web del Servicio de Impuestos Internos. Que, despejado lo anterior, nos centraremos en lo alegado por el contribuyente respecto del área homogénea. Que, en este sentido, lo que pretende el contribuyente es cuestionar el área homogénea asignada a su inmuebles, lo que en definitiva lleva a cuestionar el proceso completo de tasación de los bienes raíces de la Comuna de Lo Barnechea y Vitacura, situación que de acuerdo a los argumentos esgrimidos y probanzas aportadas por el reclamante, no dan cuenta de un error por parte del Servicio de Impuestos Internos, ni se incorporan antecedentes qude permitan desvirtuar el proceso de tasación, mas que señalar que un bien de alguna otra área homogénea se le asignó un valor menor al metro cuadrado, sin profundizar en las causales legales establecidas en el artículo 149 del Código Tributario, en relación con las normas que limitan la facultad del Servicio establecida en el artículo 4 de la Ley 17.235.-, no indica específicamente como se configura la causal, esto es, el error en las tablas de clasificación, a la luz de lo dispuesto en las normas legales estudiadas ni en relación a la Resolución N° 28, ya antes mencionada. Que en este orden de ideas, de acuerdo a lo argumentado por el Servicio en el sentido de explicar y comprobar el proceso de tasación efectuado de conformidad a la Resolución N°28, no se visualizan argumentos que permitan desvirtuar este proceso, por lo que no queda mas que acoger los argumentos y defensas del Servicio de Impuestos Internos en cuanto a: A.- Aplicación de la res. ex. n°28 de fecha 09/03/2018 a los inmuebles reclamados. B.- El proceso de reavalúo llevado a cabo por el servicio, se ha efectuado con sujeción a la normativa legal y administrativa, conforme a criterios técnicos y objetivos. Por todas las consideraciones anteriores, el reclamo de autos debe ser rechazado, en todas sus partes, respecto de todos los inmuebles de propiedad de la reclamante. DÉCIMO CUARTO: En consecuencia, vistos los antecedentes de hecho señalados, apreciados de acuerdo a las reglas de la sana crítica, y lo dispuesto en los artículos, 37 Timbre Electrónico 123 y siguientes, 149 y siguientes del Código Tributario; Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial, artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil, auto acordado sobre forma de las sentencias, Ley 20.322, doctrinas y principios esbozados, normas del debido proceso y demás antecedentes considerados y leyes pertinentes, tomando en especial consideración la multiplicidad, gravedad, precisión, concordancia y conexión de las pruebas o antecedentes del proceso.. SE RESUELVE: 1.- NO HA LUGAR AL RECLAMO deducido por don PABLO ANDRES VICULA TUPPER, Cédula Nacional de Identidad N°11.833.942-8, en representación, conforme se acreditará, de DESARROLLO TECNOLÓGICO E INMOBILIARIO DTI LIMITADA, R.U.T N°76.010.838-3, ambos domiciliados en Raúl Labbe N°12.613, Oficina 501, comuna de Lo Barnechea, Santiago. 2.- SE MANTIENE EL AVALUÓ FISCAL DETERMINADO POR EL SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS, respecto de los inmuebles de propiedad de la reclamante ubicados en calle Emillie Allais número 330, departamento número 12 y bodega número 12-A, rol de avalúo N°3510-68; y bodega número 12 de la misma dirección, rol de avalúo 3510-70, ambos de la comuna de Lo Barnechea, y el inmueble ubicado en calle Altos del Polo número 5770, comuna de Vitacura, rol de avalúo N°3317-22. 3.- NO SE CONDENA A LA RECLAMANTE POR HABER TENIDO MOTIVO PLAUSIVLE PARA LITIGAR. ANÓTESE, REGÍSTRESE y en su oportunidad ARCHÍVESE. Notifíquese la presente resolución al reclamante por carta certificada, y publíquese en forma íntegra en el sitio de Internet de este Tribunal. Dese aviso a los correos electrónicos registrados en el proceso. Déjese testimonio en el expediente. Pronunciada por don LUIS ALFONSO PÉREZ MANRIQUEZ, Juez Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Autoriza don FELIPE MUÑOZ ALBÓNICO, Secretario Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. 38 Luis Alfonso Pérez Manríquez Juez Tribunal R. Metropolitana. Primero 39 Incorpora Firma Electrónica Avanzada Timbre Electrónico