Reclamo de avalúo: modificación individual de avalúo bien raíz no agrícola

1 EN SANTIAGO, A DIECIOCHO DE JULIO DE DOS MIL VEINTICINCO. La presente resolución contiene las fojas del expediente electrónico del sistema SACTA. VISTOS: El escrito de fecha 5 de mayo de 2022, rolante a fojas 5 de autos, presentado por don FELIPE LAUTARO ACEVEDO SANTIBÁÑEZ, contador auditor, RUT N°12.314.674-3, por sí, domiciliado para estos efectos en Caletera los aromos N°1625, Condominio San Luis, comuna de Talagante, mediante el cual interpone reclamo de conformidad al Procedimiento de Reclamo de los Avalúos de Bienes Raíces fijados en Tasación General, establecido en el artículo 149 del Código Tributario, en contra de la modificación del avalúo del inmueble Rol N°122-183, de la comuna de Isla de Maipo, válida para el primer semestre del año 2022, efectuado por la Dirección Regional Metropolitana Santiago Poniente del Servicio de Impuestos Internos (en adelante SII). En su escrito, la parte reclamante sostiene, que el avalúo fiscal del inmueble antes individualizado pasó desde el valor de $14.609.973.- al valor de $37.440.691.-, lo que correspondería a un incremento de 156,27%, sobrepasando incluso valor comercial de la propiedad. Lo anterior, se debería a un aumento en el valor del m2 del área homogénea HBB015 ($39.688.-), en que se encuentra el inmueble sublite, el cual se encontraría desproporcionadamente por sobre el valor del m2 otras áreas homogéneas de similares características, citando como ejemplo las áreas HMB012 ($8.033.-) y HBB011 ($7.932.-), con las que compartiría características. 2 Por tanto, solicita se deje sin efecto el reavalúo determinado para el inmueble de Rol 00122-00183, de la comuna de Isla de Maipo, válido para el primer semestre del año 2022 y se ordene la determinación de un valor razonable. Que, a fojas 20 comparece don RODRIGO VALENZUELA VIDAL, RUT N°12.485.408-3, en representación del Servicio de Impuestos Internos Dirección Regional Santiago Poniente, domiciliado para estos efectos en Calle Romero N°3226, comuna de Santiago, quien debidamente facultado para ello, evacúo el traslado conferido mediante resolución rolante a fojas 7, señalando, en resumen, que viene en solicitar el rechazo íntegro del reclamo, con expresa condena en costas, por los siguientes motivos. Señala que en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 4 N°2 y artículos 5 y 6 de la Ley N°17.235, el SII efectuó el proceso de Reavalúo para los inmuebles de la Serie No Agrícola, correspondiente al año 2022, procediendo a emitir la Resolución Exenta N°143 de fecha 30 de diciembre de 2021, que fijó los valores de los terrenos y construcciones, y la Resolución Exenta N°11 de 1 de febrero de 2022, que fijó los valores de montos de avalúo exento, de avalúo para cambio de tasa del Impuesto Territorial y exención de pleno derecho para el reavalúo que entró en vigencia el 1 de enero de 2022. En lo que respecta al inmueble sublite, hace presente que el bien raíz es de naturaleza no agrícola, tiene una ubicación rural y su destino está catalogado como sitio eriazo, sin que se hubiese informado la existencia de construcciones o modificaciones. Así también, que éste cuenta con una superficie de 1.760 m2, que el área homogénea HBB015 está compuesta de terrenos con superficies de entre 150 m2 y 3.000 m2, y que a la fecha de la Resolución Exenta N°143 de 30 de diciembre de 2021 el valor por m2 ascendía a la suma de $39.688.-, que reajustado al primer semestre de 2022, conforme el factor de actualización (1,051), tiene un valor por metro cuadrado ascendente a $41.712.- En dicho sentido, explica, el valor del m2 se determinó en base a información contenida en las trasferencias realizadas en el sector en los últimos tres años, además de los instrumentos de planificación territorial (IPT) vigente de la comuna, la información disponible en otras normativas que señalan áreas de riesgos, prohibición de construir, de protección, etc. 3 En cuanto a las transferencias de predios de la misma área homogénea, hace presente que se utilizaron doce muestras con un rango de valor comercial de entre 0,224 UF a 2,851 UF el m2, cuyas transacciones se efectuaron mayormente entre los años 2018 y 2019, lo que dio una mediana de 2,22 UF el m2, al que además se le aplicó un factor de 0,60, de lo que concluye el motivo principal del alza se debe al aumento del valor comercial de los predios del área, además de características especiales del sector. Luego, en lo que respecta específicamente al inmueble sublite, hace presente que éste ya cuenta con un coeficiente corrector excepcional de 0,51, correspondiente a un factor de ajuste por su valor comercial, debido al impacto del área homogénea en que se encuentra; y un coeficiente por relación entre línea oficial y fondo de un 0,8, de los cuales solo aplica el factor de 0,51, toda vez que éstos no pueden considerarse de manera copulativa, pero que en definitiva le significa una disminución en el valor del avalúo. Así, de multiplicar el valor del m2 ($41.712), por la superficie del terreno (1.760 m2) y por el coeficiente corrector excepcional (0,51), da un avalúo total del terreno por $37.440.691.-. Dicho lo anterior, estima que el SII no ha incurrido en errores en la determinación del avalúo fiscal del inmueble sublite. Dicho lo anterior, continúa refiriéndose a la comparación que hace la reclamante en relación a las otras áreas homogéneas, haciendo presente que las áreas HBB011 y HMB012 poseen destino principalmente habitacional, sin urbanización completa, salvo por la vía principal correspondiente a la Av. San Antonio de Naltagua, con locomoción intermitente hacia Talagante, sin conexión directa al centro urbano de Isla de Maipo y solo cuentan con algunos equipamientos básicos. Así también, hace presente que estas áreas poseen restricciones por áreas de protección ecológica con desarrollo controlado y áreas de protección prioritaria, que inciden directamente en los parámetros de ubicación y edificación de las unidades constructivas por predio y establecen distanciamientos mínimos a las zonas de interés. A su vez, tienen una subdivisión mínima de hasta 4 has, particularidades que limitan el desarrollo de proyectos inmobiliarios. En cambio, el área HMB015, donde se emplaza el inmueble objeto del presente reclamo, posee destinación principal habitacional, con urbanización parcial, donde predominan los predios habitacionales constituidos como villa o 4 población con características de villorrio, agrupados de manera que actúa como ciudad dormitorio, posee locomoción constante hacia el centro urbano de la comuna de Isla de Maipo e interurbana y además de contar con equipamiento básico cuenta incluso con lugares de ocio y esparcimiento. Así también, hace presente que esta área permite emplazar conjuntos de viviendas sociales para campesinos en terrenos de hasta 100 m2 de superficie mínima y los usos de suelo permitidos son de destino habitacional, comercial, educacional, salud, equipamiento deportivo, ocio y esparcimiento e industria. En definitiva, sostiene por una parte que existen notorias diferencias entre las áreas homogéneas que no las hacen comparables, mientras que por otra parte hace presente que la actora tampoco reclama ninguna de las causales que establece el artículo 149 del Código Tributario, en concreto, que no indica algún factor de ajuste a la construcción de su bien raíz que deba corregirse o tampoco hace presente errores en la determinación de la superficie del terreno o construcciones, errores en la aplicación de las tablas de clasificación o calidades del terreno, errores de transcripción copia o cálculo, o errores de inclusión del mayor valor con ocasión de modificaciones o el terreno o sus construcciones. Por todo lo anterior, solicita se rechace el reclamo en todas sus partes y se confirme el avalúo reclamado. DILIGENCIAS DEL PROCESO: A fojas 7, rola resolución de fecha 13 de mayo de 2022, que tuvo por interpuesto el reclamo de autos y confirió traslado al SII. A fojas 18, rola resolución de fecha 23 de mayo de 2022, que resolvió téngase presente y no ha lugar. A fojas 29, rola resolución de fecha 7 de junio de 2022, que citó a las partes a audiencia de conciliación. A fojas 33, rola resolución de fecha 23 de junio de 2022, que resolvió a sus autos. A fojas 35, rola resolución de fecha 8 de agosto de 2022, que citó a audiencia de conciliación. A fojas 44, rola resolución de fecha 2 de noviembre de 2023, que ordenó recibir la causa a prueba y tuvo presente la delegación de poder. A fojas 51, rola resolución de fecha 13 de noviembre de 2023, que otorgó traslado para contestar la reposición. 5 A fojas 55, rola resolución de fecha 6 de marzo de 2024, que resolvió ha lugar. A fojas 59, rola resolución de fecha 13 de marzo de 2024, que tuvo por acompañada la lista de testigos. A fojas 98, rola resolución de fecha 2 de abril de 2024, que tuvo por acompañados los documentos, con citación. A fojas 104, rola resolución de fecha 19 de abril de 2024, que resolvió téngase presente. A fojas 106, rola resolución de fecha 9 de julio de 2025, que ordenó traer los autos para fallo. CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO: PRIMERO: Que a fojas 5 de autos comparece don FELIPE LAUTARO ACEVEDO SANTIBÁÑEZ, ya individualizado, interponiendo reclamo tributario conforme al Procedimiento de Reclamo de los Avalúos de Bienes Raíces fijados en Tasación General, establecido en el artículo 149 del Código Tributario, en contra de la modificación del avalúo del inmueble Rol N°122-183, de la comuna de Isla de Maipo, válida para el primer semestre del año 2022. SEGUNDO: Que a fojas 20 comparece don RODRIGO VALENZUELA VIDAL, de la Dirección Regional Santiago Poniente del Servicio de Impuestos Internos, ya individualizado, quien debidamente facultado para ello, evacúo el traslado conferido mediante resolución rolante a fojas 7 de autos, solicitando se rechace el reclamo. TERCERO: Que, atendido lo señalado en lo expositivo de esta sentencia, se concluye que la cuestión controvertida versa sobre la ocurrencia de algún error de transcripción, copia o cálculo que implicara la procedencia de modificar el avalúo fiscal del inmueble Rol 00122-00183, de la comuna de Isla de Maipo. CUARTO: Que a fojas 44 se dictó la resolución que recibió la causa prueba, modificada posteriormente mediante resolución rolante a fojas 55, que fijó como punto de prueba el siguiente: “Acredítese los errores de transcripción, de copia o de cálculo respecto del avalúo fiscal del inmueble Rol 00122-00183 de la comuna de Isla de Maipo.” Que, respecto a este punto ambas partes rindieron prueba, y es la que se señalará, analizará y ponderará en los considerandos siguientes. 6 QUINTO: La reclamante rindió prueba documental, la que se describirá a continuación: I. DOCUMENTAL: i. Documentos acompañados como fundamento de su reclamo: 1. A fojas 1, Certificado de avalúo fiscal rol 00122-00183, correspondiente al segundo semestre del año 2021. 2. A fojas 2, Certificado de avalúo fiscal rol 00122-00183, correspondiente al primer semestre del año 2022. 3. A fojas 3, Mapa de la comuna de Isla de Maipo con indicación de las áreas homogéneas comparadas. La reclamada rindió prueba documental y testimonial, la que se describirá a continuación: I. DOCUMENTAL: i. Documentos acompañados durante el término probatorio: 1. A fojas 72, Resolución Ex. SII N° 143, de fecha 30 de diciembre de 2021, que Fija Valores de Terrenos y Construcciones para el Reavalúo de los Bienes Raíces de la Segunda Serie No Agrícola. 2. A fojas 73, Anexo 1: Planos de precios de terrenos. 3. A fojas 74, Anexo 2: Tasación de Terrenos. 4. A fojas 94, Ficha comunal – Reavalúo No Agrícola 2022 código área homogénea HBB011. 5. A fojas 95, Ficha comunal – Reavalúo No Agrícola 2022 código área homogénea HBB015. 6. A fojas 96, Ficha comunal – Reavalúo No Agrícola 2022 código área homogénea HMB012. II. TESTIMONIAL: 1. A fojas 67, rola el acta de audiencia testimonial celebrada con fecha 28 de marzo de 2024, en la que declaró el siguiente testigo: a) Juan Pablo Zamorano Muñoz, cédula de identidad N°12.184.737-K. SEXTO: Que, como se ha venido señalando, la prueba aportada ha sido documental y testimonial y corresponde a la prueba acompañada como fundamento del reclamo y a aquella aportada durante el término probatorio. Que todas las probanzas han sido debidamente incorporadas al expediente. 7 SÉPTIMO: Que, de lo expuesto por las partes y de la documentación acompañada, se pueden tener por acreditados los siguientes hechos: 1. Que, el inmueble de Rol de Avalúo N°122-183, de la comuna de Isla de Maipo, se encuentra ubicado en el área homogénea HBB015. 2. Que, al segundo semestre de 2021, el avalúo del bien raíz ascendía a un total de $13.901.026.- 3. Que, con ocasión del Reavalúo de los inmuebles de la Serie No Agrícola correspondiente al año 2022, el SII determinó un alza en el valor del m2 del área homogénea HBB015, pasando éste a un valor de $41.712.- 4. Que, al primer semestre de 2022, el avalúo del bien raíz ascendía a un total de $37.440.691.- OCTAVO: Que, a efectos de verificar la procedencia de lo solicitado, cabe analizar la normativa vigente a la época de los hechos y relacionada a la controversia de autos, particularmente en lo que dice relación con la determinación del avalúo fiscal. Así, el Impuesto Territorial es aquel tributo que se aplica sobre el avalúo de las propiedades, según lo establecido en la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial, que clasifica los bienes raíces, determina cómo tasar, cómo modificar los avalúos, fija tasas, establece fechas de cobro y exenciones y, además, regula la confección de los roles de avalúo. Luego, el artículo 4° del citado cuerpo normativo establece que el SII impartirá las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, cuestión que el ente fiscal lleva a cabo mediante la dictación de Resoluciones. Por otra parte, el artículo 149 del Código Tributario, señala que los contribuyentes y las Municipalidades respectivas podrán reclamar del avalúo que se haya asignado a un bien raíz en la tasación general, las que solo podrán fundarse en algunas de las siguientes causales: 1) Determinación errónea de la superficie de los terrenos o construcciones; 2) Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno; 3) Errores de transcripción, de copia o de cálculo; o 4) Inclusión errónea del mayor valor adquirido por los terrenos con ocasión de mejoras costeadas por los particulares, en los casos en 8 que dicho mayor valor deba ser excluido de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 8° de la Ley N°11.575. NOVENO: Que, en estricto rigor, la controversia de autos dice relación con la determinación del avalúo fiscal del inmueble sublite, motivo por el que se dictó el punto de prueba a saber: “Acredítese los errores de transcripción, de copia o de cálculo respecto del avalúo fiscal del inmueble Rol 00122-00183 de la comuna de Isla de Maipo.” Sobre este punto, la reclamante alega que el valor del m2 del área homogénea en que se encuentra el inmueble aumentó de manera desproporcionada al comprarlo con otras áreas homogéneas de la comuna, incluso superando el valor comercial de la propiedad. Por su parte el SII sostiene que, el valor del m2 se determinó comparando transacciones comerciales dentro de la misma área homogénea, explicó el método de cálculo del avalúo y las características de las áreas homogéneas comparadas, concluyendo que dicha comparación no era procedente atendidas las diferencias entre áreas, además de que el avalúo fiscal se encontraba correctamente determinado. Al respecto, para resolver la controversia de autos se tuvo a la vista los certificados de avalúo, rolante a fojas 1 y 2; el mapa de la comuna de Isla de Maipo con indicación de las áreas homogéneas comparadas, rolante a fojas 3; y la Ficha comunal de las áreas homogéneas HBB011, HBB015 y HMB012, rolante a fojas 94, 95 y 96, respectivamente. DÉCIMO: Que, de los antecedentes tenidos a la vista, se pudo advertir de los certificados de avalúo que el alza experimentada entre el segundo semestre de 2021 y el primer semestre de 2022, con relación al inmueble de Rol N°122-183 de la comuna de Isla de Maipo, asciende a un total de $23.539.665.- . Así también, del mapa de la comuna y áreas homogéneas se pudo apreciar la ubicación de las áreas homogéneas comparadas no es colindante ni siquiera cercana al área HBB015, sino que más bien se encuentra en un lado opuesto de la comuna. Por último, de la Ficha comunal de las áreas homogéneas HBB011, HMB012, se pudo apreciar que en éstas se describe como condiciones particulares que el sector mantiene pendientes menores al 3% y que el posee 9 todas las restricciones indicadas en su Instrumento de Planificación Territorial vigente, condiciones que no posee el área homogénea HBB015. UNDÉCIMO: Que, efectuado el análisis de los antecedentes, lo cierto es que no constan en autos antecedentes que permitan sostener el valor del m2 del área homogénea HBB015 o los parámetros para determinarlo correspondan a unos distintos de aquellos utilizados por el SII para calcular el avalúo fiscal del inmueble sublite. A su vez, tampoco se acompañaron en autos antecedentes que permitan concluir la existencia de algún error de cálculo, de algún error en consideraciones específicas del inmueble que no hubiese incluido el SII o de algún error en la aplicación de coeficientes de ajuste. Luego, que consta de las fichas de área homogénea que las áreas HBB011 y HMB012, con que la actora pretende comparar el área en la que se encuentra el inmueble sublite, presentan diferencias sustanciales con el área HBB015 que tampoco se han desvirtuado en autos, además de que no corresponden a sectores colindantes o aledaños que eventualmente permitirían sostener que una condición particular de la que adolezcan se hiciera extensible al área HBB015. Por último, que establecido lo anterior, una simple comparación del valor del m2 de un área homogénea con otras áreas de la misma comuna, que además presentan características distintas, no constituye un antecedente suficiente para arribar a la conclusión de que el avalúo fiscal de un inmueble se encuentra mal determinado, puesto que de lo contrario podría sostenerse que el valor de m2 dentro de una misma comuna siempre debería ser el mismo, sin considerar la características particulares de cada uno, haciendo irrelevante la distinción de áreas homogéneas. En definitiva, con los antecedentes acompañados en autos no se ha podido acreditar la existencia de algún error en la determinación del avalúo fiscal del inmueble sublite, por lo que el punto se prueba se tendrá por no acreditado. DUODÉCIMO: Que, en mérito de las alegaciones hechas por las partes, los documentos acompañados y demás diligencias probatorias efectuadas en autos, apreciados conforme a las reglas de la sana crítica, este Tribunal arriba a la conclusión de que el avalúo del inmueble Rol N°122-183, de la comuna de Isla de Maipo, válido para el primer semestre del año 2022, se encuentra correctamente determinado. 10 DÉCIMO TERCERO: Que, las demás pruebas rendidas y antecedentes aportados en autos en nada alteran lo razonado y concluido precedentemente. VISTOS, ADEMÁS lo establecido en los artículos 149 y siguientes del Código Tributario; Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial; artículo 170 del Código de Procedimiento Civil y demás normas legales pertinentes, SE RESUELVE: NO HA LUGAR al reclamo interpuesto a fojas 5 por don FELIPE LAUTARO ACEVEDO SANTIBÁÑEZ, ya individualizado, conforme lo razonado y concluido en los considerandos noveno a décimo segundo. Que, atendido el mérito del proceso, no se condena en costas a la reclamante. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. NOTIFÍQUESE, la presente Resolución a la reclamante por carta certificada, y a la reclamada por la publicación de su texto íntegro en el sitio de internet del Tribunal. Déjese testimonio en el expediente. RUC: 22-9-0000305-6 RIT: AB-16-00075-2022 La presente resolución se firma únicamente de manera electrónica. CUANTÍA BRUTA (UTM): 0 RESOLVIÓ DON JOSÉ ANTONIO GUERRERO URIARTE, JUEZ (S) DEL SEGUNDO TRIBUNAL TRIBUTARIO Y ADUANERO DE LA REGIÓN METROPOLITANA. 11 AUTORIZA DOÑA KARLA LILIANA RAMOS NARVÁEZ, SECRETARIA ABOGADA (S) DEL SEGUNDO TRIBUNAL TRIBUTARIO Y ADUANERO DE LA REGIÓN METROPOLITANA. Jose Antonio Guerrero Uriarte Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez(S) Tribunal R. Metropolitana. Segundo 2025-07-18T13:37:32-0400 FEA