Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Concepción, catorce de enero de dos mil catorce. VISTOS: A fojas 22, comparece don Ramón Hernán Torrealba Estévez, Ingeniero civil, RUT N°9.014.865-6, domiciliado para estos efectos en calle Lincoyán n° 613, departamento 605, Concepción. Expresa que, conforme al artículo 149 del Código Tributario, interpone reclamo del proceso de reavalúo asignado al inmueble Rol N° 1520-33 de la Comuna de Chiguayante, fundado en la causal establecida en el numeral 2 de la señalada norma legal. Los hechos Señala que la propiedad se encuentra emplazada en el límite sur oriente de una extensa área homogénea denominada HAB010, que abarca prácticamente todo Villuco urbano, salvo la orilla antigua a orilla de carretera. El lote corresponde a un terreno de 602 m2 de superficie y apenas 3,4 metros de frente, anchura que corresponde al futuro acceso del sitio, previo inevitable movimiento de tierras no menor. Este sitio no se encuentra urbanizado en su interior ni se puede acceder vehicularmente a él porque su terreno se inicia a pie de cerro con una pendiente pronunciada de 35° a 45°, casi dos metros sobre nivel de la calzada donde termina el pasaje C. El sitio se encuentra plantado con un pequeño bosque de eucaliptus que sirve de protección de laderas para evitar la erosión y en su centro cuenta con una bodega de almacenaje de madera de leña que se usa para el consumo personal de lo que da el mismo bosque existente. Agrega que es necesario proteger el suelo, pues está constituido por maicillos susceptibles a deslizamiento y erosión por la alta pendiente de emplazamiento del lote. Expone que durante el proceso de reavalúo del año 2006 mediante el proceso de reclamación administrativa, también se interpuso un reclamo por la aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno, la cual fue acogida, puesto que, el Servicio realizo un estudio e informe técnico con visita en terreno, en donde constato las condiciones especiales y particulares del predio que lo diferencian del resto de la zona. Condiciones tales como la existencia de pendiente y topografía exagerada e irregular implicando claramente una zonificación mal asignada. Esta propiedad esta ubicada en pasaje ciego, angosto, en mal estado y complicado para giro vehicular, definiendo un acceso dificultoso sin rotonda de giro, además con una muy mala relación frente/fondo, inexistencia de áreas verdes, terreno emplazado a pie de cerro y otras consideraciones. Durante el reavalúo del año 2013 la propiedad fue objeto de un alza de más de un 200% de su avalúo fiscal respecto del segundo semestre del año 2012 y por ende una subida insólita de su contribución, esto debido a que se observa un cambio respecto al Coeficiente Guía que antes era de 0,6 y ahora es de 1,0. Básicamente porque este sitio no tiene nada que ver con los otros sitios de la misma área homogénea, teniendo claras condiciones particulares que afectan su valor comercial, las cuales no han sido consideradas, como lo es el alto costo de edificación y las demás mencionadas anteriormente. El Derecho Indica que existe claramente una aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo, así como en cuanto a la superficie de las diferentes calidades de terreno, situación generada por la no consideración de las condiciones adicionales que presenta el terreno y su entorno, las cuales lo diferencian del resto de la zona considerada en la valorización del área homogénea HAB010, afectando por ende, la valorización del sitio. Por lo anterior, solicita sea considerado un factor de ajuste corrector especial para esta propiedad en particular, considerando las disposiciones del articulo 149 n° 2 del Código Tributario y la Circular n° 7 emitida por el Servicio de Impuestos Internos con fecha 06 de febrero de 2013. Finalmente, solicita se tenga por presentado el reclamo y acogerlo ordenando su revisión. A fojas 25, se tuvo por interpuesto el reclamo en contra del inmueble Rol de Avaluó 1520-33 de la comuna de Chiguayante, confiriéndose traslado al Servicio de Impuestos Internos para contestar. A fojas 31 y siguientes comparece doña Priscila Villouta Pérez, abogado de la VIII Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos, solicitando en lo principal de su escrito que se tenga por evacuado el traslado del reclamo respecto del bien raíz Rol N° 1520-33 de la comuna de Chiguayante, que en definitiva se rechace y se confirme el avalúo fiscal impugnado con la respectiva condenación en costas, en razón a los siguientes fundamentos de hecho y derecho: Comienza relatando el reclamo del contribuyente, la causal que invoca y sus fundamentos. Indica que las disposiciones establecidas en la Resolución Exenta N° 132 de fecha 31 de diciembre de 2012 y su anexo n°2, como también las establecidas en la Circular n° 7 de fecha 06 de febrero de 2013. Seguidamente indica que para lograr mayor precisión en el valor establecido por el Servicio de Impuestos Internos para efectos tributarios, en el reavalúo 2013, se establecen parámetros técnicos o características urbanas comunes dentro de la respectiva comuna que permiten agrupar manzanas en Áreas Homogéneas o AH, según el uso actual mayoritario del suelo, la categoría constructiva y el nivel de densificación, equipamientos, división predial y topografía, entre otras variables urbanas consideradas en la comuna de Chiguayante, por lo que el valor fiscal del terreno asociado al Área Homogénea representa el valor de todas las manzanas emplazadas en ella sin variaciones significativas al interior de la misma. El resultado entonces, es que donde antes había una ZCS hoy existen más de 12 AH y no se aplica el concepto de Coeficiente de Guía. Indica que el plano de precios de la comuna de Chiguayante establecido en el reavalúo del año 2013, determina que el predio objeto de reclamo se emplaza en el Área Homogénea nominada HAB010. Esta AH corresponde, a un área con emplazamiento urbano, con uso de suelo habitacional, categoría constructiva alta y nivel de densificación bajo. Los instrumentos de planificación territorial a los cuales está adscrita esta AH corresponden al Plano Regulador Intercomunal y Plano Regulador Comunal. La definición del área se realizó conforme a las características urbanas comunes, en cuanto a su uso de suelo, características de construcciones, densidad, equipamientos, división predial, topografía, entre otras. Exponen que el predio registra la siguiente información en el catastro físico: Frente: 3,40 metros. Fondo: 177 metros. Superficie: 602 metros. De acuerdo al anexo n° 2 de la Resolución Exenta n° 132 de fecha 31 de diciembre de 2012, corresponde aplicar a este predio un factor de ajuste de un 0.8 dado por la relación frente/fondo, por lo que si bien no se aplicó un coeficiente guía por cuanto no procede en conformidad a la nueva normativa, si se le aplicó un factor de ajuste de 0,8, para el corrector ya citado. Finalmente, solicita tener por evacuado el traslado, rechazar la reclamación y confirmar el avalúo impugnado, con la expresa condenación en costas. A fojas 35, se recibe la causa a prueba fijándose como hecho controvertido, substancial y pertinente el siguiente: Efectividad de haberse incurrido en errores en cuanto a la aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien raíz Rol n° 1520-33, de la comuna de Chiguayante. A fojas 60, el contribuyente solicita se realice una inspección personal del Tribunal al inmueble Rol 1520-33. A fojas 61, el Tribunal provee escrito de fojas 60 decretando la inspección personal al inmueble Rol 1520-33 para el día 10 de septiembre de 2013 a las 11 hrs. A fojas 63, el contribuyente alega entorpecimiento toda vez que su reloj tenía una diferencia horaria de 6 minutos con el reloj del Tribunal y que por lo demás existía dificultad para estacionarse, razón por la cual, solicita una nueva fecha para la realización de la inspección personal del tribunal. A fojas 65, el Tribunal provee no ha lugar al entorpecimiento, pero en cuanto a la nueva solicitud de la inspección personal y considerando lo establecido en el artículo 405 del Código de Procedimiento Civil, fija una nueva fecha para la realización de esta diligencia el día 16 de septiembre del año en curso. A fojas 67, consta acta de inspección. A fojas 68, rola autos para fallo. CONSIDERANDO: Primero: Que, el reclamo se interpuso dentro del plazo señalado por la ley. Segundo: Que, según se ha señalado en lo expositivo de esta sentencia, se ha interpuesto reclamo en contra del avalúo determinado en el Proceso de Reavalúo General de los Bienes Raíces No Agrícolas, No Habitacionales, del inmueble Rol N° 1520-33 de la comuna de Chiguayante, en el cual la reclamante expresa que el Servicio de Impuestos Internos ha incurrido en las causales establecidas en el numeral 2 del artículo 149 del Código Tributario, esto es, por existir una aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las distintas calidades de terreno. Tercero: Que, por su parte, el Organismo Administrativo, en su escrito de contestación, haciéndose cargo de las argumentaciones vertidas por la reclamante, estructura su defensa en los fundamentos, ya referidos en lo expositivo de esta sentencia, y que por dicha razón se dan por reproducidos. Cuarto: Que, la parte recurrente acompaña los siguientes documentos durante el proceso: A fojas 1, Carta del SII informando Reavalúo. A fojas 2 y siguientes, Detalle SII Reavalúo año 2013. A fojas 5, Detalle SII catastral año 2006 predio original. A fojas 6 y siguiente, Ficha área Homogénea respectiva de la propiedad y plano. A fojas 8 y siguientes, Certificados de avalúo año 2012, año 2013 y año 2007 (predio original) A fojas 11, Copia simple Permiso de Subdivisión, asignación de roles y planos de los lotes. A fojas 16, Copia simple de Certificado de Informaciones Previas DOM Chiguayante. A fojas 17 y siguientes, Copia simple de Informe técnico y acogida reclamo año 2006. A fojas 20, Circular n° 7 del 06 de febrero de 2013. A fojas 46 y siguientes, Fotografías de distintas propiedades incluida la propiedad objeto de reclamo, todas las cuales están dentro del Área Homogénea HAB010. A fojas 49 y siguiente, Fotografías satelitales y de planos que muestran la clara ubicación del inmueble. Quinto: Que, por su parte, el órgano fiscalizador, acompaña el siguiente documento: A fojas 27, Resolución SIIPERS n° 606 de fecha 08 de agosto de 2011. Sexto: Que, es un hecho controvertido por las partes, la efectividad de haberse incurrido en errores en cuanto a la aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien raíz Rol n° 1520-33, de la comuna de Chiguayante. Séptimo: Que al artículo 4 n° 2 de la Ley 17.235 dispone “…….. Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen”. Por lo anterior es que la Resolución Exenta n° 132 de 2012 dispuso “...1°) Los valores de terrenos que se aplicarán a las propiedades no habitacionales, como asimismo los sectores de las comunas en que se aplicarán factores de ajuste a los valores unitarios de construcción por localización en áreas comerciales, serán los registrados en los planos de precios que se contienen en el anexo N°1 de esta Resolución. Dichos valores se ajustarán de acuerdo a las características particulares de los predios, a fin de reflejar el efectivo avalúo de los mismos, en la forma expresada en el anexo N°2 de esta Resolución”. Dicha Resolución en el anexo 1, denominado “Planos de Precios de Terrenos”, indica que “cada Área Homogénea tiene un valor de terreno único, sin embargo excepcionalmente pueden existir ajustes a este valor a través de un Coeficiente Guía, el cual captura las diferencias de valor de un terreno dentro de un Área Homogénea”. Por su parte el anexo 2 referente a la tasación de los terrenos, explica la forma de cálculo que utiliza el Servicio para determinar el avalúo del terreno, la cual se basa en la siguiente fórmula: AVALUO DE TERRENO ($)= VTAH* ST En donde: VTAH: Corresponde al valor unitario de terreno asignado al Área Homogénea ($/m2). ST: Superficie de terreno (m2). Además se menciona, que con el objeto de determinar el efectivo avalúo de los terrenos, dichos valores se ajustan por un Coeficiente Corrector cuando las características del mismo no dicen relación con la generalidad de los predios que se ubican en el Área Homogénea en que se emplazan. Octavo: Que, la parte reclamante manifiesta que el predio se encuentra ubicado en el sector Villuco de la comuna de Chiguayante, en donde existe una topografía abrupta y se encuentra a las faldas del cerro. Noveno: Que, en el escrito de reclamo se expone que el sitio no se encuentra urbanizado en su interior y que el acceso terreno se inicia a pie de cerro con una pendiente pronunciada de 35° a 45° a casi dos metros a nivel de suelo. Por otra parte exponen que se observó un cambio en el Coeficiente Guía, que antes era de 0,6 y ahora es de 1. Sin embargo, el Servicio de Impuestos Internos expreso que de acuerdo a la Resolución Exenta n° 132 de fecha 31 de diciembre de 2012 y su anexo n° 2, se estableció que respecto de este predio corresponde aplicar un factor de ajuste de un 0,8 dado por la relación frente/fondo, pues no se aplicó un coeficiente guía, por cuanto no procede de conformidad a la nueva normativa. Decimo: Que el Servicio de Impuestos Internos, presento a fojas 42 una lista de testigos, sin embargo no se efectúo audiencia testimonial alguna. Por su parte, el contribuyente a fojas 45 presento también una lista de testigos sin embargo el Tribunal la proveyó no ha lugar por extemporánea. Décimo Primero: Que la reclamante, durante el proceso solicito una inspección en terreno, cuya acta rola a fojas 67 de autos, en la cual consta que en el sector se aprecian residencias que han tenido que realizar “obras de ingeniería” para poder construir y acceder a sus inmuebles. Además en él se indica que el terreno posee un acceso de 3,4 metros, el cual no se encuentra a nivel de calzada, con una pendiente abrupta que impide el ingreso al inmueble, por ello solo se observó el terreno desde afuera, donde se pudo constatar su topografía y además distinguir en su parte más plana una pequeña bodega de madera. Finalmente se señala, que el terreno cuenta con pendientes abruptas y topografía escarpada debido a su naturaleza de cerro, se encuentra forestado y posee vegetación tupida de baja altura. Décimo Segundo: Que el Diccionario de la Real Academia Española, describe la palabra escarpada como “que tiene escarpa o gran pendiente”, lo que aplicado a la materia en cuestión, inequívocamente se debe traducir en un terreno con gran pendiente. Décimo Tercero: Que si bien es cierto, la Ficha de Área Homogénea rolante a fojas 6 de autos, define a este predio con una topografía irregular, moderadamente inclinada y escarpada, pues sin embrago, al realizar la inspección en terreno, se pudo constatar que la inclinación del terreno efectivamente es de 45° aproximadamente, lo que es más que moderada, pues imposibilito el ingreso a este. Décimo Cuarto: Que a mayor abundamiento, y de acuerdo a lo prescrito en la Circular n° 7 de 2013, la cual norma la aplicación excepcional de ajustes al avalúo del terreno de bienes raíces que presentan características no consideradas en la determinación del valor del Área Homogénea correspondiente a su ubicación, por lo que no están registradas en la respectiva ficha descriptiva, como también por hechos o situaciones posteriores a la entrada en vigencia del reavalúo, siempre que afecten negativamente el valor del terreno, es el propio contribuyente quien debe solicitar la aplicación de estos ajustes fundamentadamente, aportando todos los medios de prueba que demuestren la condición de menor valor del inmueble, indicando la situación o el factor que origina esta pérdida de valor. Por lo anterior, en este caso en particular, las particularidades del predio si están descritas en la Ficha de Área Homogénea como moderadas por lo cual se le aplicó un Coeficiente de Ajuste de 0,8. Sin embargo, el Tribunal considera que de las prueba allegadas al proceso, entre estas la inspección en terreno, el coeficiente de corrector debe ser más elevado para la naturaleza del terreno, toda vez que esta es más que moderada, lo que afecta negativamente el valor del terreno. Décimo Quinto: Que así de las cosas, por corresponder a elementos probados en la transcurso del proceso, a este jurisdicente le permite arribar y establecer que al inmueble de autos, por poseer una superficie escarpada de un 35% a un 45 % de pendiente en gran parte del predio, le corresponde de ajuste 0,80. (fojas 46 y siguientes y 67 de autos). Lo precedente implica complementar el coeficiente corrector determinado previamente por el órgano fiscalizador, quien solamente aplicó un ajuste de Relación de Frente-Fondo ascendente a 0,80, con otro ajuste de 0,80 no considerado en el Coeficiente Guía y en otros ajustes correctores, referente a la superficie escarpada. Y en mérito de lo expuesto y teniendo presente lo dispuesto en los artículos 115, 149 y siguientes del Código Tributario; arts. 4, 5, 10 y 29 de la Ley 17.235 sobre Impuesto Territorial y demás normas pertinentes. SE RESUELVE: I. Que, se acoge el reclamo interpuesto a fojas 22 por don Ramón Hernán Torrealba Estévez, en contra de la modificación de avalúo al inmueble Rol N° 1520-33 de la comuna de Chiguayante. II.- En consecuencia, se agrega al Coeficiente Corrector por el Factor Frente/Fondo establecido por el Servicio, un “Corrector Excepcional” de 0.8 por tener el predio una superficie de naturaleza escarpada, en conformidad a lo relacionado en los considerandos décimo tercero y siguiente. III.- Por todo lo anterior, el Servicio reclamado deberá proceder a la determinación correcta del avalúo de la propiedad rol 1520-33 de la comuna de Chiguayante, teniendo presente las modificaciones precedentemente expuestas. IV.- La Directora Regional del Servicio de Impuestos Internos, en facultad de su arbitrio, dispondrá el cumplimiento administrativo de este fallo, conforme a lo dispuesto en el artículo n° 6 letra b) n° 6 del Código Tributario. V.- Que, en atención a lo dispuesto, no se condena en costas al Servicio de Impuestos Internos, por haber tenido motivos plausibles para litigar. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. Notifíquese la presente resolución a la parte reclamada mediante su publicación íntegra en el sitio Internet, www.tta.cl, y dese aviso a la dirección de correo a la parte que lo haya solicitado. Notifíquese a la parte reclamante por medio de carta certificada al domicilio registrado en autos, de conformidad a lo establecido en el inciso tercero el artículo 131 bis del Código Tributario. Déjese testimonio en el expediente. RIT: AB-10-00101-2013 RUC N°: 13-9-0000888-5 Resolvió don Anselmo Iván Cifuentes Ormeño, Juez Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región del Bío Bío. http://www.tta.cl/ 2014-01-14T15:35:58-0300 ANSELMO IVAN CIFUENTES ORMENO