Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Concepción, veintidós de agosto de dos mil catorce. VISTOS: A fojas 94 y siguientes, comparece don Mario Felipe Rojas Sepúlveda, abogado, Rut n.° 9.028.035-K, en representación de la INMOBILIARIA VALMAR LTDA, Rut n° 89.902.900-3, ambos domiciliados para estos efectos en calle Trinitarias N° 159, Concepción. Expresa que, conforme al artículo 149 del Código Tributario, interpone reclamo del avalúo asignado al inmueble rol n° 7800-102, de la comuna de Concepción, fundado en la causal establecida en el número 2 de la señalada norma legal. Manifiesta que conforme al nuevo avalúo exhibido, el inmueble en referencia tiene un frente de 70 metros, en circunstancias que en realidad su frente sería de 44,89 metros, en razón de que éste tiene un acceso por un bien nacional de uso público que corresponde a la Prolongación calle García Hurtado de Mendoza, lo que implicaría que el factor frente/fondo debiese ser de 0,8 y no de 1,0 como figura en el nuevo avalúo. Agrega que el nuevo avalúo considera un factor de casos excepcionales de 1,0 en circunstancias que el terreno tiene una naturaleza escarpada, además lo cruza un colector de aguas servidas, todo lo cual disminuye el valor del predio, de lo que se deriva que dicho factor de casos excepcionales debiese ser de 0,7. Con costas. A fojas 98, se tuvo por interpuesto el reclamo en contra del inmueble rol de avalúo n° 7800-102 de la comuna de Concepción y se agregaron al proceso los documentos acompañados. En la misma resolución se confirió traslado al Servicio de Impuestos Internos para contestar. A fojas 103 y siguiente, se hace parte la Directora Regional de la VIII Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos, quien confiere patrocinio y poder. A fojas 105 y siguientes, comparece el letrado Gastón Alexis Rivera Espinoza, cuya personería consta a fojas 104 vta., solicitando en lo principal de su escrito que se tenga por evacuado el traslado del reclamo respecto del bien raíz rol 7800-102, de la comuna de Concepción, rechazándolo en su totalidad. Con costas. Al efecto, la defensa fiscal estructura su presentación en tres Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 22-08-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 94eca34b-b14f-4fcc-8300-b6a6043ff647 Timbre Electrónico acápites: I. El Reclamo II. Consideraciones generales. III. Consideraciones para el rechazo del reclamo. El que comprende los siguientes sub acápites: a.- Coeficiente de ajuste por parámetro frente/fondo. b.- Coeficiente de ajuste excepcional. I. En el primer capítulo, transcribe los argumentos esgrimidos por la parte reclamante. II. En lo que respecta al acápite denominado “Consideraciones generales”, manifiesta que la Resolución Exenta N° 132 de 31.12.2012, establece que el Servicio de Impuestos Internos efectuará el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas no habitacionales. Por su parte, en el anexo n° 2 de la resolución en referencia, establece que la aplicación de los coeficientes correctores será producto de la resultante de los ajustes por superficie, relación frente/fondo, altura y casos excepcionales. Por último señala que la Circular N° 7 de 2013, norma la aplicación excepcional de ajustes al avalúo del terreno de los bienes raíces que no habrían sido consideradas en la respectiva ficha. III. Consideraciones para el rechazo del reclamo. a. Coeficiente de ajuste por parámetro frente/fondo. Al efecto señalan que el predio se emplaza en el área homogénea HBM119 (sic), que corresponde al área homogénea del sector Lomas San Andrés. Agrega que las condiciones particulares establecidas para esta AH se encuentran señaladas en la ficha descriptiva, las que fueron consideradas para la determinación de valor del metro cuadrado. La topografía establecida para este sector es de tipo moderada, por lo tanto, considera pendientes inclinadas de lomaje suave, coincidente con lo visualizado en terreno de acuerdo a fiscalización efectuada en el predio y al sector Lomas de San Andrés. En cuanto al factor de ajuste por parámetro frente/fondo, señala que se puede acceder al predio por dos vías, esto es por calle Cosme Churruca y por calle García Hurtado de Mendoza; en dicho plano, además, consta que el mayor de los accesos es por calle Cosme Churruca y que este mide 72,84 metros. Por ende, el actual frente de metros, registrado en la base de datos del Servicio desde el año 2006 a lo menos debería modificarse a 72,84 metros. b. Coeficiente ajuste excepcional. En este punto, la defensa fiscal, sostiene que la ficha descriptiva del AH HMB119, en el punto 6 define la topografía como Topografía de tipo moderada, lo que no concuerda con la definición dada por el contribuyente. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 22-08-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 94eca34b-b14f-4fcc-8300-b6a6043ff647 Timbre Electrónico Para este sector se definió como topografía más suave o menos inclinada, es de lomaje suave, a eso se referiría el término “moderado”, es decir, no predomina lo plano ni lo escarpado, sino entre ambos. Por ello se describe como topografía moderada; entre plana y escarpada. Constaría además que el plan regulador no establecería restricciones determinadas por topografía en esa zona, prueba de ello sería que no restringiría los usos. Concluyendo, los argumentos precedentemente relacionados, manifiestan que estos factores de restricciones fueron considerados en el análisis del Área Homogénea donde se encuentra insertado el terreno en cuestión, esto se reflejaría en la ficha técnica de la Área Homogénea HMB119, donde se indicarían las condiciones y restricciones particulares con que cuenta dicha área. En lo concerniente al colector de aguas servidas, que existiría en el predio no se aportan por el reclamante antecedentes que acrediten que ello implica un menor valor al inmueble respecto del resto de los predios existentes en el área homogénea. Finaliza su presentación, señalando que el avalúo se encuentra correctamente determinado. A fojas 109, se decretó la recepción de la causa a prueba fijándose como hecho controvertido, substancial y pertinente, el siguiente: Efectividad de haberse incurrido en errores en cuanto a la aplicación de las tablas de clasificación respecto del bien gravado Rol N° 7800-102 de la comuna de Concepción. A fojas 118, se denegó la reposición interpuesta en contra de la resolución que ordenó recibir la causa a prueba y se concedió la apelación subsidiaria. A fojas 124 y 125, rola acta de audiencia testimonial, en que depusieron solo los testigos de la parte reclamante. A fojas 130, se tuvo por acompañados los documentos señalados. En la misma resolución, se decretó la audiencia para designación de un perito judicial y se dio lugar a los oficios solicitados. De fojas 153 a 163, consta Oficio evacuado por Essbio. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 22-08-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 94eca34b-b14f-4fcc-8300-b6a6043ff647 Timbre Electrónico A fojas 194, consta acta de designación perito. A fojas 197, consta certificación de Secretario de este Tribunal, respecto la aceptación del perito. A fojas 209, se da lugar a ampliación de plazo para evacuar el informe pericial. A fojas 224, consta Cúmplase, respecto a lo resuelto por el Tribunal Especial de Alzada de la Segunda Serie. En la misma resolución, se ordenó el desglose de las piezas de fs. 22, 25 a 27 del cuaderno de compulsas, para ser agregadas al cuaderno principal. De fojas 228 a 238, rola informe pericial. A fojas 251, se trajeron los autos para fallo. CONSIDERANDO: Primero: Que, el reclamo se interpuso dentro del plazo señalado por la ley. Segundo: Que, según se ha señalado en lo expositivo de esta sentencia, se ha interpuesto reclamo en contra del avalúo determinado en el Proceso de Reavalúo General de los Bienes Raíces No Agrícolas, No Habitacionales, del inmueble rol n° 7800-102 de la comuna de Concepción, por sostener la reclamante que el Servicio de Impuestos Internos ha incurrido en la causal establecida en el numeral 2 del artículo 149 del DL. 830 de 1974 sobre Código Tributario. Manifiesta en primer término que se debe modificar el factor frente /fondo, por cuanto su actual frente es de 44,89 metros. Agrega que de conformidad al nuevo avalúo exhibido, considera un factor de casos excepcionales de 1,0 en circunstancias que el terreno tiene una naturaleza escarpada, y además, lo cruza un colector de aguas servidas, todo lo cual disminuye el valor del predio, correspondiéndole la aplicación de un factor de casos excepcionales de 0,7. Tercero: Que, por su parte, el Organismo Administrativo, en su escrito de contestación, haciéndose cargo de las argumentaciones vertidas por la reclamante, funda su defensa conforme lo relacionado en lo expositivo de esta sentencia, y que por dicha razón se dan por reproducidos. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 22-08-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 94eca34b-b14f-4fcc-8300-b6a6043ff647 Timbre Electrónico Cuarto: Que, la parte recurrente acompaña junto al escrito de reclamo como documentos fundantes de éste, los siguientes documentos, que constan a fs. 89 y 90, a saber: a- Certificado n° 115 de fecha 19 de enero de 2004, emanado por la Dirección de Obras Municipales de Concepción. b- Plano de Subdivisión el Lote QA2 aprobado por Resolución N° 16-G-11 de fecha 8 de abril de 2004 de la Dirección de Obras Municipales de Concepción. Por otra parte, a fojas 124 y 125, consta el acta de la audiencia testimonial, en la que solo depusieron los testigos ofrecidos por la parte actora. Quinto: Que, la parte reclamada, por su parte durante el término probatorio ordinario solo rindió la siguiente prueba documental: -Ficha del área homogénea HMB119 de la comuna de Concepción. Sexto: Que, del tenor del reclamo y del escrito de contestación, queda de manifiesto que las partes están de acuerdo en el siguiente hecho que, por lo mismo se da por acreditado: a.- Que la propiedad citada fue objeto de reavalúo en el año 2013. b.- Que la propiedad se encuentra encuadrada en el Área Homogénea HMB119, de la comuna de Concepción. Séptimo: Que, en cambio discrepan los nombrados si el nuevo avalúo determinado, habría considerado un ajuste por factor frente/fondo, en atención a que el frente del predio serian 44,89 metros y no lo que se indicarían en el certificado fiscal. Además, que el terreno presenta topografía escarpada, y lo cruza un colector de aguas servidas, lo que disminuiría el valor del predio, debiendo aplicarse un factor de casos excepcionales de 0,7. Octavo: Que, en lo relativo a la aplicación de un factor de ajuste por el parámetro frente/fondo, el actor como fundamento de su pretensión se limita a señalar que el frente del predio es de 44,89 metros, por cuanto el inmueble tiene su acceso por un bien nacional de uso público que corresponde a una prolongación de la calle García Hurtado de Mendoza. Por su parte, retruca el Servicio de Impuestos Internos señalando que respecto al referido ajuste, en primer término se debe atender a lo dispuesto en el numeral 2.2 de la Resolución EX n° 132, tantas veces mencionada que dispone: “El frente de un bien raíz corresponde a la longitud de la línea oficial de la propiedad, por donde se encuentra su acceso. En caso Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 22-08-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 94eca34b-b14f-4fcc-8300-b6a6043ff647 Timbre Electrónico que un bien raíz tenga acceso por más de una vía, se considerará como frente el de mayor longitud” (El destacado es nuestro). Sobre la base de este argumento, señala que del propio plano de subdivisión aportado por el contribuyente, se visualiza que este predio tiene dos accesos, esto es por calle Cosme Churruca y por calle García Hurtado de Mendoza; además consta que el mayor de los accesos es por calle Cosme Churruca, que tiene 72,84 metros. En efecto, del análisis del referido documento, que consta a fs. 90, aprobado por Resolución N° 16-G-11, de fecha 8 de abril del año 2004, emanada por la Dirección de Obras Municipales de Concepción, se verifica que éste tiene dos accesos; por calle Cosme Churruca, el que es de 72,84 metros y por calle García Hurtado de Mendoza, que corresponde a 44,89 metros lineales. En este contexto, por las consideraciones vertidas por la parte reclamada unido a la escasa actividad probatoria del actor, este jurisdicente estima que no es posible acceder a las pretensiones de la parte actora, en esta aspecto. Noveno: Que, otra de las alegaciones fundantes del libelo de reclamación, dista sobre la topografía del terreno. Al efecto, la contribuyente sostiene que presentaría una naturaleza de tipo escarpada, a contrario de lo que pretende el Servicio fiscalizador que su escrito de traslado manifiesta que “la topografía observada es más suave o menos inclinada, es de lomaje suave, a eso se refiere el término moderado, es decir, no predomina lo plano ni lo escarpado, sino entre ambos. Por ello se define como topografía moderada; entre plana y escarpada”. Agrega que, estos atributos habrían sido considerados en la ficha descriptiva en que se emplaza el predio. A objeto de dilucidar la consistencia de las alegaciones propuestas, es dable atender las conclusiones vertidas en el informe pericial, que rola de fojas 228 a 238. En efecto, en primer término señala que el contenido de esta pericia versará sobre el Lote QA2-1, correspondiente al rol de avalúo 7800- 102, resultante de la subdivisión aprobada según Resolución n° 16-G-11, de fecha 08 de abril del año 2004, de la Dirección de Obras Municipales de la Ilustre Municipalidad de Concepción. Según el plano en referencia el Lote QA2- 1, tiene una superficie de 20.282,27 metros cuadrados. Seguidamente, dentro del tercer acápite de su informe, bajo el n° 7, señala que en el Lote en alusión, se distinguen tres tipos de topografía: a.- La primera parte del terreno colindante con el Lote QA1, actual Condominio Las Mercedes, presenta una topografía escarpada con pendiente fuerte y abrupta que supera el 60% de inclinación en un 20 a 25% de su extensión. b.- Una segunda parte del terreno, en la zona central del Lote, presenta una topografía de baja pendiente, que no supera el 10% inclinación en un 25 a 30% de su extensión. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 22-08-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 94eca34b-b14f-4fcc-8300-b6a6043ff647 Timbre Electrónico c.- La tercera parte del terreno que colinda con el Lote QA5, Lote M4-A y Lote QA3 que presenta una topografía escarpada que supera el 30% de inclinación en aproximadamente un 50% de su extensión. Prosigue- en la diligencia en referencia, se recorrió el terreno en toda su extensión, verificando las importantes diferencias en la cotas de nivel con respecto a la calle Cosme de Churruca, calle García Hurtado de Mendoza, Lote QA5, Lote M4-A, Lote QA3, Lote QA1 ó actual Condominio Las Mercedes donde se produce la mayor diferencia de nivel, sobre los 15 metros entre las cumbreras de las viviendas y la cota de nivel de la zona central del Lote QA2-1 en estudio. Décimo: Que, de lo relacionado precedentemente es dable tener por concurrente en los sectores antes señalados, las características antes anotadas. Ahora bien, corresponde dilucidar si el órgano público recogió estos atributos en la determinación del avalúo fiscal. Al efecto, del análisis de la ficha del área homogénea HMB119, de la comuna de Concepción, rolante a fs. 128, en su acápite n° 6, relativo a la topografía del AH, señala: “Topografía de tipo moderada”, la que a su juicio consideraría pendientes inclinadas de lomaje suave, es decir, no predomina lo plano ni lo escarpado, sino entre ambos. Ahora bien, ante la imprecisión del ente fiscal es dable señalar que si bien corresponde al Servicio fiscalizador impartir las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación de los bienes raíces, la sola afirmación de haberse considerado una determinada característica por parte de esa repartición pública para acertar el avalúo fiscal de un determinado inmueble, por así indicarlo resumidamente la denominada Ficha de Área Homogénea, en concepto de este Tribunal, no es suficiente para dar por acreditada semejante circunstancia. Por las consideraciones vertidas precedentemente, el Órgano fiscalizador no se encuentra eximido de probar, como en la especie, la efectiva consideración de ciertas y determinadas características para la determinación del valor del terreno para un determinado predio del área de que se trate; máxime si la respectiva ficha, dado su escueto contenido, constituye en realidad el resumen de todo un procedimiento previo cuya aplicación al caso el ente fiscal debe explicitar y acreditar. En el contexto de lo hasta aquí reflexionado, la hipótesis sostenida por el Servicio en torno de haberse considerado la topografía escarpada no se encuentra suficientemente corroborada; es más cobran sentido las declaraciones de testigos, quienes manifestaron que se distinguen dos zonas escarpadas del orden del 60%, lo que se ratificó en el informe pericial, antes aludido. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 22-08-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 94eca34b-b14f-4fcc-8300-b6a6043ff647 Timbre Electrónico Décimo primero: Que, de los antecedentes allegados a autos, en particular del informe evacuado por Essbio S.A., junto a los planos de servidumbre y plano de colector de aguas servidas que gravan al predio, en custodia de este Tribunal bajo el n° 191 son suficientes para acreditar la existencia del colector que atraviesa al predio de marras. Ahora bien, lo controvertido se centra en determinar si el trazado del colector tiene injerencia en la determinación del valor del terreno. Sobre el particular, en informe evacuado por el perito judicial Fernando Araneda Burgos, arquitecto, ICA. 8366, señala que el lote QA2-1 es atravesado en toda su extensión en forma longitudinal y transversal por un colector de aguas servidas, el que pasa estratégicamente por la zona que presenta la mínima pendiente del terreno, es decir, la zona central del lote, por ende la zona de máximo aprovechamiento. Agrega- esto al constatar la existencia de cámaras de inspección al interior de lote en referencia, además de la verificación en terreno de la información contenida en la planimetría entregada por Essbío S.A. Finalmente en el acápite IV relativo a las conclusiones, señala que el colector de aguas servidas disminuye el valor por metro cuadrado en el Lote QA2-1. Décimo segundo: Que de lo relacionado en los motivos anteriores, este jurisdicente arriba a la conclusión que la situación del inmueble es excepcional. En efecto, por una parte, tal como ha quedado asentado en el pleito un 20 a 25% del terreno colindante con el Lote QA1, actual Condominio Las Mercedes, presenta una topografía escarpada con pendiente fuerte que supera el 60% de inclinación. A su vez, el sector colindante con el Lote QA5, Lote M4-A y Lote QA3 presenta una topografía escarpada que supera el 30% de inclinación en aproximadamente un 50% de su extensión. Por otra parte, el predio de la reclamante es atravesado en toda su extensión de forma longitudinal y transversal por un colector de aguas servidas del sector Lomas San Andrés, según lo informado por Essbío S.A., que para efectos de ilustrar lo sostenido acompaña el denominado “Plano de constitución de servidumbres n° 5, 6, 7 y 8, inscrito a fojas 2084, bajo el n° 1340 del año 2009 del Registro de Hipotecas”, del Conservador de Bienes Raíces de Concepción, Gabriel Valdés Sotomayor. De lo expuesto entonces, fluye la necesidad de conciliar ambas características que influyen negativamente en el sector, las que por cierto no fueron comprendidas en la ficha técnica del área homogénea en análisis, de modo que el avalúo resultante sea su fiel reflejo. A lo anterior, es importante establecer que la parte recurrida no realizó observación alguna al Informe Pericial, rolante a fojas 228 y siguientes, Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 22-08-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 94eca34b-b14f-4fcc-8300-b6a6043ff647 Timbre Electrónico mencionado precedentemente. Décimo tercero: Que, de lo asentado en el motivo anterior, y teniendo presente lo previsto en la Circular n° 7 de 2013, que norma la aplicación de ajustes al avalúo del terreno de bienes raíces que presentan características no consideradas en la determinación del valor del Área Homogénea correspondiente a su ubicación, los que afecten negativamente el valor del terreno, es el propio contribuyente quien debe solicitar la aplicación de estos ajustes fundadamente, aportando todos los medios de prueba que demuestren la condición de menor valor del inmueble, indicando la situación o pérdida de valor. En consecuencia en mérito de los antecedentes allegados al proceso y sobre los cuales se ha reflexionado en los motivos anteriores, este sentenciador acogerá el reclamo en cuanto a disponer la aplicación de un factor de ajustes por casos excepcionales de 0,70 en atención a la topografía de tipo escarpada y a la prohibición de construir que afecta al predio por la servidumbre que lo grava. Y en mérito de lo expuesto, y teniendo presente lo dispuesto en los artículos 115, 149 y siguientes del Código Tributario; arts. 4, 5, 10 y 29 de la Ley 17.235 sobre Impuesto Territorial; artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil y demás normas pertinentes. SE RESUELVE: Que, se acoge en parte el reclamo interpuesto a fojas 94 y siguientes por don Mario Felipe Rojas Sepúlveda en representación de la INMOBILIARIA VALMAR LTDA., ambos ya individualizados, en contra de la modificación de avalúo determinado por el Servicio de Impuestos Internos en el Proceso de Reavalúo de los Bienes Raíces no agrícolas, no habitacionales, 2013, respecto del inmueble rol n.° 7800-102, de la comuna de Concepción. I.- En consecuencia, se agrega un coeficiente corrector excepcional de 0,7 por tener el predio una superficie de naturaleza escarpada y por la servidumbre que lo grava, en conformidad a lo relacionado en los considerandos décimo segundo y décimo tercero. II.- En lo que respecta a la aplicación de un coeficiente corrector por el factor frente/fondo, no procede en virtud de lo señalado en el motivo octavo. III.- Por todo lo anterior, el Servicio reclamado deberá proceder a Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 22-08-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 94eca34b-b14f-4fcc-8300-b6a6043ff647 Timbre Electrónico la determinación correcta del avalúo de la propiedad rol n° 7800-102 de la comuna de Concepción, teniendo presente las modificaciones precedentemente expuestas. IV.- La Directora Regional del Servicio de Impuestos Internos, en facultad de su arbitrio, dispondrá el cumplimiento administrativo de este fallo, conforme a lo dispuesto en el artículo n.° 6 letra b) n.° 6 del Código Tributario. V.- Que, en atención a lo dispuesto, no se condena en costas. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. Notifíquese la presente resolución a la parte reclamada mediante su publicación íntegra en el sitio Internet, www.tta.cl, y dese aviso a la dirección de correo a la parte que lo haya solicitado. Notifíquese a la parte reclamante por medio de carta certificada al domicilio registrado en autos, de conformidad a lo establecido en el inciso tercero el artículo 131 bis del Código Tributario. Déjese testimonio en el expediente. RIT: AB-10-00093-2013. RUC N°: 13-9-0001016-2. Resolvió don Anselmo Iván Cifuentes Ormeño, Juez Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región del Bío Bío. Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez Tribunal del Biobio Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 22-08-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 94eca34b-b14f-4fcc-8300-b6a6043ff647 Timbre Electrónico http://www.tta.cl/ 2014-08-22T15:21:17-0400 ATTA SACTA