Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Concepción, uno de agosto de dos mil diecinueve. VISTOS: A fs. 11 y siguientes, comparece don Munir Nagib Hazbun Rezuc, Rut n.° 8.577.399-2, arquitecto, en representación INVERSIONES KB S.A., RUT N.° 99.520.930-6, ambos domiciliados para estos efectos en calle Arturo Prat n° 390, oficina n° 1006, comuna de Concepción; quien señala que en conformidad a lo establecido en el artículo 149 y 150, ambos del Código Tributario, reclama en contra del reavalúo de la propiedad Rol de Avalúo n.° 202-3 de la comuna de Concepción. Estructura su presentación en conformidad a los siguientes antecedentes de hecho y derecho: En lo que se refiere a los antecedentes de hecho expresa que el elevado valor determinado se explicaría por el desproporcionado valor del metro cuadrado que considera un precio de $657.860/m2 para el área homogénea CMM043 donde el Servicio ubica la propiedad. En lo que sigue, en lo relativo al derecho, señala que funda el reclamo en la causal n.° 2 del art. 149 del Código Tributario. Como petición concreta, solicita a este Tribunal se corrija el valor del metro cuadrado del terreno de la propiedad mediante aplicación de un factor de ajuste de 0,7, valor que representaría mejor sus limitaciones en comparación con las propiedades ubicadas en la misma área homogénea. A fojas 22, se tuvo por interpuesto el reclamo, y se confirió traslado al Servicio de Impuestos Internos para contestar. A fs. 24 y siguiente, comparece don Jorge Lara Arriagada, en su calidad de Director Regional de la VIII D.R. del Servicio de Impuestos Internos, quien confiere patrocinio y poder. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 01-08-2019. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 2d31216e-79bb-43ab-9249-628fd0fa4f48 Timbre Electrónico A fs. 26 y siguientes, comparece la apoderada del Servicio de Impuestos Internos, doña Lorena Muñoz Hernández quien contesta el reclamo interpuesto en contra del Reavalúo del bien raíz Rol 202-3 de la comuna de Concepción En lo que respecta al primer acápite de su presentación, desarrolla las consideraciones relativas a la normativa aplicable y a la tasación del predio, según indica. Luego, resume las alegaciones del reclamante; para continuar desarrollando los fundamentos que justifican el rechazo del reclamo. En efecto, bajo el acápite III, señala que el predio ha sido correctamente clasificado tanto en el Área Homogénea como en cuanto a los factores que podría aplicarse, esto es en: - Por coeficiente corrector parámetro frente–fondo. - Coeficiente corrector aplicable por el parámetro superficie. - Coeficiente corrector por parámetro de altura de edificación. - Coeficiente por Corrector Excepcional. Agrega que por lo demás no se aplica ningún coeficiente excepcional al caso de autos, ni tampoco se ha señalado cuales serían las condiciones particulares del bien raíz reclamado que hacen que se escape a las características del área homogénea. Para finalizar las argumentaciones señala que no se puede encasillar ninguna de las alegaciones del reclamante en alguna de las causales del art. 149 del Código Tributario. Además, el avalúo del predio registra un coeficiente de ajuste de 0,9 por una particularidad ya considerada en el predio y que corresponde a la relación frente-fondo, no aportando el contribuyente antecedentes que permitan analizar alguna minusvalía del terreno, que no se encuentre Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 01-08-2019. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 2d31216e-79bb-43ab-9249-628fd0fa4f48 Timbre Electrónico considerada en la ficha técnica. Todo lo anterior con costas. A fojas 30, se tuvo por evacuado el traslado del reclamo por el Servicio de Impuestos Internos. A fojas 34, consta la certificación de Sr. Secretario que da cuenta que no se llevó a efecto la audiencia de conciliación, por incomparecencia de la parte reclamante. A fojas 35, se ordenó recibir la causa a prueba. A fojas 59 y 60, consta el acta de la audiencia testimonial. A fojas 61, se tuvo por acompañados los documentos presentados por el Servicio de Impuestos Internos, y por otra, los de la reclamante. A fojas 68, se citó a las partes a oír sentencia. CONSIDERANDO: Primero: Que, el reclamo se interpuso dentro del plazo señalado por la ley. Segundo: Que, según se ha señalado en lo expositivo de esta sentencia, ha interpuesto reclamo en contra del reavalúo de la propiedad Rol de Avalúo n° 202-3 de la comuna de Concepción, para que se corrija el valor del metro cuadrado de terreno de la propiedad mediante la aplicación de un coeficiente de 0,7, valor que representaría de mejor forma sus limitaciones, conforme a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos en lo expositivo de esta sentencia. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 01-08-2019. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 2d31216e-79bb-43ab-9249-628fd0fa4f48 Timbre Electrónico Tercero: Que, por su parte, el ente fiscal, en su escrito de contestación, haciéndose cargo de las argumentaciones vertidas por la reclamante, solicita el rechazo de la reclamación, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho relatados en lo expositivo de esta sentencia, y por ello se tendrán por reproducidos. Cuarto: Que, la parte recurrente acompaña a su escrito de reclamo los siguientes documentos: 1.- Personería representante legal Inversiones KB S.A 2.- Copia cédula de identidad representante legal Inversiones KB S.A 3.- Certificado de Avalúo Fiscal al 2° Semestre 2017, Rol 202-3, comuna de Concepción 4.- Certificado de Avalúo Fiscal al 1° Semestre 2018, Rol 202-3, comuna de Concepción 5.- Fechas exhibición nuevos roles avalúo comuna Concepción. 6.- Mandato judicial. Quinto: Que, son hechos no controvertidos por las partes, los siguientes: a) Que la reclamante tiene la calidad de contribuyente de este Impuesto Territorial, específicamente por ser dueña del inmueble rol de avalúo rol n° 202-3 ubicado en calle Barros Arana n° 231, de la comuna de Concepción. b) Que el inmueble se encuentra ubicado en el Área Homogénea CMM043 de la comuna de Concepción. c) Que la referida propiedad corresponde a un terreno de 660 m2. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 01-08-2019. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 2d31216e-79bb-43ab-9249-628fd0fa4f48 Timbre Electrónico Sexto: Que, por el contrario, los hechos controvertidos fijados en el proceso, al tenor del punto de prueba decretado a fojas 35, son los siguientes: Efectividad que concurren los presupuestos fácticos que permitirían aplicar un coeficiente corrector excepcional de ajuste de 0,7 al avalúo del inmueble Rol n° 202-3 de la comuna de Concepción. Hechos y antecedentes que así lo ameriten. Séptimo: Que, durante el término probatorio, la parte reclamante acompaño la prueba documental que rola de fojas 42 a 45, consistente en: 1. Ficha área homogénea CMM043. 2. Vista plano catastral área homogénea y propiedad reclamada. 3. Ficha Zonificación, Zona C1, Plan Regulador comunal de Concepción. 4. Catastro detallado propiedad Rol avalúo 202-3 de Concepción. Octavo: Que, por su parte la reclamada, rindió en el proceso la siguiente prueba:  Documental, que consta de fojas 48 a 57: 1.- Informe Técnico N°16 emitido con fecha 28 de enero de 2019 por Paulina Vaccaro Bustos, fiscalizador tasador del SII. 2.- Ficha predial del predio Rol de avalúo 202-3 de la comuna de Concepción. 3.- Ficha del Área Homogénea CMM 043, de la comuna de Concepción. 4.- Pantallazo de Cartografía Digital SII Mapas en donde figura el Área Homogénea CMM 043.  Testimonial, consistente en la declaración de doña Paulina Vaccaro Bustos, Rut n° 9.487.814-4, funcionaria fiscalizadora tasadora del Departamento de Avaluaciones de la VIII D.R. Concepción del Servicio de Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 01-08-2019. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 2d31216e-79bb-43ab-9249-628fd0fa4f48 Timbre Electrónico Impuestos Internos. A fojas 59 y 60. Noveno: Que, es dable señalar que el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas fue llevado a cabo por el Servicio de Impuestos Internos en conformidad a lo dispuesto en los Artículos 2°, 3°,4° y 9° de la Ley N° 17.235, sobre Impuesto Territorial, dictando para estos efectos la Resolución Exenta N° 128, de fecha 29 de diciembre de 2017, que fue complementada y modificada por la Resolución Exenta N° 7, de fecha 18 de enero de 2018, corregida por la Resolución Exenta N° 16, de 14 de febrero de 2018. Además, el 30 de enero de 2018 se dictó la Resolución Exenta N° 11, mediante la cual se fijaron valores de montos de avalúo exento, de avalúo para cambio de tasa del impuesto territorial y exención de pleno derecho, para predios no agrícolas reavaluados con vigencia 1° de enero de 2018. Finalmente, la Resolución Exenta N° 28 de 09 de marzo de 2018 refundió y complementó las resoluciones mencionadas. La referida Resolución Exenta, vigente a contar del 1 de enero de 2018, fijó los valores de los terrenos por los registrados en los planos de precios de terrenos contenidos en el Anexo N° 1 de la Resolución. Dichos valores se ajustan de acuerdo a las características particulares de cada predio, a fin de reflejar el efectivo avalúo de los mismos, en la forma expresada en el Anexo N° 2 de la misma Resolución. Además, fijó los valores unitarios de las construcciones en el Anexo N° 5 de la Resolución y los factores de ajuste y definiciones técnicas que se utilicen en la determinación de los avalúos de las construcciones en los Anexos Nos 3 y 4. Décimo: Que, para el caso en particular, tenemos que según lo informado por la Administración Tributaria, el predio Rol de avalúo 202-3 de la comuna de Concepción, corresponde a un terreno de 660 m2, con una construcción de 1.184 m2; figura en los sistemas del Servicio de Impuestos Internos con destino de "Educación y cultura", ubicado en Barros Arana N° 231, Concepción y cuenta con 11,80 metros de frente y 56 metros de fondo. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 01-08-2019. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 2d31216e-79bb-43ab-9249-628fd0fa4f48 Timbre Electrónico Por otro lado, el predio referido se emplaza en el Área Homogénea denominada (AH) CMM 043. Dicha área está ubicada en zona urbana de la comuna de Concepción, en el sector centro metropolitano ubicado entre vías Freire y O'Higgins, su uso predominante corresponde a "comercio", su categoría constructiva es media y su nivel de edificación es medio. El valor fiscal del metro cuadrado definido para la AH CMM043 corresponde a $650.703 al 01 de julio de 2017 y la cabida del rango de lote tipo establecido para la Área Homogénea CMM 043 es de 120 m2 a 800 m2. La topografía establecida en particular para esta AH es de tipo regular. La forma predominante de los predios que componen el área y en particular la del predio reclamado es regular. La ficha del Área Homogénea denominada (AH) CMM 043 señala como restricciones: “Otra”, pero sin precisarse a que se refiere, pero en Observaciones, se indica “restricciones según lo establecido en instrumento de planificación territorial vigente". Décimo Primero: Que, respecto a la causal que invoca el reclamo, que encasilla dentro del número 2 del artículo 149 del Código Tributario, mediante la cual pretende la aplicación de un coeficiente de ajuste de 0,7 al avalúo del predio aduciendo de ciertas características particulares que no habrían sido consideradas en el Área Homogénea, tales como su menor relación frente-fondo inferior a 0,2, y limitaciones de aprovechamiento del potencial desarrollo inmobiliario debido a las exigencias del Plan Regulador Comunal que no afectan por igual a todas las propiedades incluidas en el área homogénea inserta. Para efectos de la primera de sus alegaciones en cuanto al factor de ajuste por frente-fondo, señala que le correspondería un 0,8 en atención a un menor frente que el indicado por el Servicio. En contrario, el Servicio de Impuestos Internos señala que en cuanto Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 01-08-2019. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 2d31216e-79bb-43ab-9249-628fd0fa4f48 Timbre Electrónico al Coeficiente Corrector por el parámetro de Frente-fondo, se aplicó un coeficiente corrector de un 0.9 ya que el cociente frente — fondo es mayor a 0,20 y menor a 0,33. Este cociente se determina dividiendo los metros de frente por los metros de fondo de la siguiente forma:  11,80 metros de frente/56 metros de fondo= 0,21. En efecto, si atendemos al Anexo n.° 2 de la Resolución n° 28 de 2018, en su acápite 2.1 relativo al coeficiente corrector por relación frente-fondo, tenemos que el coeficiente se encuentra correctamente aplicado. Por lo demás, la recurrente no ha acompañado antecedentes accesorios a los ya existentes en el proceso y que validen su pretensión. Recuadro: Décimo Segundo: Que, en lo que sigue, en cuanto a las limitaciones al aprovechamiento del potencial de desarrollo inmobiliario debido a las exigencias del plan regulador, la parte reclamante sostiene que de acuerdo al plan regulador, la propiedad se encontraría inserta en la zona C1. En este sentido, expresa que en cuanto a su superficie mínima, exigiría un mínimo de 700 m2 para el desarrollo de nuevos proyectos, en razón de lo anterior y tratándose de una propiedad de 660 m2 de superficie esta se encontraría absolutamente limitada para la obtención de COCIENTE FRENTE – FONDO (metros de frente / metros de fondo) COEFICIENTE CORRECTOR POR RELACIÓN FRENTE - FONDO MAYOR O IGUAL A 0,33 1,00 MAYOR O IGUAL A 0,20 Y MENOR A 0,33 0,90 MENOR A 0,20 0,80 Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 01-08-2019. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 2d31216e-79bb-43ab-9249-628fd0fa4f48 Timbre Electrónico nuevos permisos de edificación, y por ello, señala que esta característica no se presentan en otras propiedades de superficie mayor a 700 metros cuadrados dentro de la misma área homogénea. En este sentido, es dable precisar que respecto a las características de la propiedad le corresponde la Área Homogénea CMM 043 y que el predio se encuentra emplazado físicamente en la calle Barros Arana n° 231, comuna de Concepción, clasificado con destinación “Educación y Cultura” en zona Urbana, con una superficie de 660 metros cuadrados, según da cuenta la respectiva ficha del área homogénea de fojas 42. Por su parte, el Anexo 2, de la Resolución n° 28 de 2018, en lo relativo al sub acápite 2.2 “Coeficiente corrector por superficie”, señala que se aplicará el coeficiente corrector, según la superficie representativa de terreno definida para el Área Homogénea en que se ubica el inmueble, registrada en los Planos de Precios de Terreno, de acuerdo a las siguientes condiciones: CONDICIÓN COEFICIENTE CORRECTOR POR SUPERFICIE Superficie bien raíz menor o igual que el rango máximo de superficie definido para el AH. 1,00 Superficie bien raíz mayor que el rango máximo de superficie definido para el AH y menor o igual que diez veces el rango máximo de superficie definido para el AH. 0,80 Superficie bien raíz mayor que diez veces el rango máximo de superficie definido para el AH y menor o igual que veinte veces el rango máximo de superficie definido para el AH. 0,70 Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 01-08-2019. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 2d31216e-79bb-43ab-9249-628fd0fa4f48 Timbre Electrónico Superficie bien raíz mayor que veinte veces el rango máximo de superficie definido para el AH y menor o igual que treinta veces el rango máximo de superficie definido para el AH. 0,60 Superficie bien raíz mayor que treinta veces el rango máximo de superficie definido para el AH y menor o igual que cuarenta veces el rango máximo de superficie definido para el AH. 0,50 Superficie del bien raíz mayor que cuarenta veces el rango máximo de superficie definido para el AH. 0,40 En este escenario, no presentándose en este sentido alguna circunstancia que afecte al área homogénea CMM043, cuyo rango por superficie predial, es entre los 120 a 800 (máximo) metros cuadrados, y siendo la superficie del predio de 660 m2. está se encuentra dentro del rango de superficie definido para esa Área Homogénea, aplicándose correctamente un factor de ajuste por superficie de 1,00, de conformidad lo antes expuesto según da cuenta el documento denominado” Detalle Catastral de una propiedad No Agrícola”, a fojas 43. Por lo demás, la supuesta restricción, se encuentra marcada con una “x” en la referida Ficha, relativa a Observación, indicándose “Restricciones según lo establecido en instrumento de planificación territorial vigente”. Décimo Tercero: Que, así de las cosas, respecto a la causal que el inmueble se encuentra en la zona C1, y que según el recurrente, por ese solo hecho, conllevaría a la aplicación de un factor de ajuste por superficie, a la luz de lo señalado en el documento que rola a fojas 43 y siguientes titulado “Plan Regulador Comunal de Concepción” que da cuenta de una superficie predial mínima de 700 m2; característica que no se presenta en la propiedad gravada, por tener una superficie de 660 m2. Sin embargo, en la Ficha del Área Homogénea rolante a fojas 52, se constata que para la determinación de la tasación reclamada Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 01-08-2019. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 2d31216e-79bb-43ab-9249-628fd0fa4f48 Timbre Electrónico se consideró la restricción solicitada por la recurrente. Por ello, no es posible acceder a lo solicitado por la recurrente en este sentido, por no haberse materializado en probanzas que permitan sustentar sus pretensiones. Décimo Cuarto: Que, a mayor abundamiento, y como sustento a lo reflexionado en el presente considerando, es preciso dar a conocer una sentencia de fecha 18.11.1997, dictada por el Tribunal de Alzada II serie de Valparaíso, Rol 278-1997, la cual en su parte pertinente indica, “ Que, por corresponder al Servicio de Impuestos Internos, la facultad exclusiva de tasar los bienes raíces, de acuerdo al artículo 3° de la Ley n° 17.235, sujetándose a las disposiciones de esta misma, señala que, será el contribuyente quien deberá probar que la tasación efectuada por el Servicio de Impuestos Internos es errónea.” En el mismo tenor, en la doctrina, también se aprecia que en esta materia resulta aplicable la “Teoría Normativa de Rosemberg”, que prescinde del carácter que asuman las partes en el proceso, así como de la categoría o naturaleza de los hechos afirmados por las partes, para apoyarse en la norma jurídica: cada parte soporta la carga de la prueba sobre la existencia de los presupuestos de hecho de las normas sin cuya aplicación no puede tener éxito su pretensión, es decir que cada parte debe afirmar y probar los presupuestos de las normas que le son favorables. (Elementos Fundamentales de la Actividad Probatoria, Rodrigo Cerda San Martín. Editorial Librotecnia, Santiago 2011, pág. 129). Décimo Quinto: Que, las demás pruebas rendidas y antecedentes aportados en autos, en nada alteran lo razonado y concluido precedentemente. Décimo Sexto: Que, no se condena en costas a la parte vencida por estimarse que tuvo motivos plausibles para litigar. Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 01-08-2019. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 2d31216e-79bb-43ab-9249-628fd0fa4f48 Timbre Electrónico artículos 1° n.° 1 de la ley n.° 20.322 de 2009, Orgánica de Tribunales Tributarios y Aduaneros, 2, 115, 148, 149 y siguientes del Código Tributario, artículos 4, 5, 10, 13, 17,19 y 29 de la Ley n.° 17.235 sobre Impuesto Territorial, artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil, y demás normas legales pertinentes, se declara: SE RESUELVE: I.- Por todo lo precedente, se RECHAZA la reclamación deducida a fojas 11 y siguientes, por don Munir Nagib Hazbun Rezuc, Rut n.° 8.577.399-2 en representación INVERSIONES KB S.A., RUT N.° 99.520.930-6, contra del reavalúo de la propiedad Rol de Avalúo n.° 202-3 de la comuna de Concepción, en conformidad a lo señalado en los considerandos noveno a décimo cuarto. II.- En consecuencia, CONFIRMESE el reavalúo practicado al inmueble Rol n° n.° 202-3 de la comuna de Concepción. III.- Asimismo no se condenará en costas a la parte vencida, según lo relacionado en el considerando décimo sexto. IV.- Que el Director Regional de la VIII Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos dispondrá el cumplimiento administrativo de esta sentencia, conforme lo establece el artículo 6°, letra b), n.° 6, del Código Tributario, sin perjuicio de las facultades conferidas a este Tribunal en el artículo 1°, incisos segundo y tercero, de la Ley n.° 20.322 de 2009, Orgánica de Tribunales Tributarios y Aduaneros. Notifíquese la presente resolución a la parte reclamante por carta certificada, y a la parte reclamada mediante la publicación de su texto íntegro en el sitio en Internet del Tribunal. Sin perjuicio, dese aviso a la dirección de correo electrónico al litigante que lo haya solicitado. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 01-08-2019. 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