Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Concepción, a la fecha indicada en el pie de firma. VISTOS: En lo principal del escrito de folio 50 y siguientes, comparece el abogado Jorge Patricio Carraha Chahuan, en representación de Occidental Chemical Chile Limitada, del giro fabricación de sustancias químicas, Rut n.° 93.797.000-5, con domicilio para estos efectos en Avenida Rocoto n.° 2625, de la comuna de Talcahuano; quien deduce reclamo en contra del avalúo determinado en el reavalúo general para inmuebles no agrícolas, para el predio Rol n° 7021-4, de la comuna de Talcahuano, correspondiente al año comercial 2020, emitida por el Departamento de Avaluaciones de la VIII Dirección Regional Concepción del Servicio de Impuestos Internos, que determinó un nuevo avalúo de la propiedad, ascendente a $14.688.643.751. Fundando su reclamo, expresa que el contribuyente es propietario del inmueble denominado Hijuela Aurora Las Quilas, cuya superficie total alcanza 582.785 metros cuadrados, estando el predio compuesto en mas de la mitad de su superficie por un área pantanosa denominada zona de protección de drenaje, permitiendo un único uso consistente en áreas verdes de parques naturales, plazas, jardines y juegos infantiles, incluyendo una prohibición de edificar sobre la totalidad de dicha zona; y en otra porción por una zona de protección de cerros, lo cual permite el uso silvícola de protección y residencia de familia unifamiliar. Alega que el terreno, por tanto, no posee una condición homogénea. Una parte significativa está sometida a servidumbres ambientales y prohibiciones que limitan su aprovechamiento, mientras la restante se encuentra en una zona industrial. Funda el reclamo se funda en la causal del artículo 149 N° 2 del Código Tributario, esto es, aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado. El contribuyente sostiene que el inmueble corresponde en más de la mitad de su extensión a una zona de pantanos denominada zona de protección de drenaje y teniendo consideración que un 51,2% del predio tiene como único uso permitido el de área verde, solicita que se aplique un coeficiente corrector excepcional de un 0,20; Argumentando igualmente que, conforme al principio de igualdad ante la ley y a la Resolución Exenta N° 145/2019 del Servicio, los valores de avalúo deben ajustarse mediante coeficientes correctores cuando un inmueble presenta características particulares que lo distinguen del resto de los bienes comprendidos en la misma área homogénea. En este caso, la existencia de una franja pantanosa y no edificable altera sustancialmente el valor del suelo y debió reflejarse en el avalúo. Luego, y en subsidio, se refiere a la aplicación de coeficiente corrector por prohibición de edificar, señalando que el nuevo avalúo exhibido considera un coeficiente corrector de 0,80 en circunstancias que el terreno corresponde en un 51,2% a zona de protección de drenaje, solicitando así, que se de cumplimiento a lo establecido en la Resolucion Exenta n° 145 de 2019, esto es, aplicarse un coeficiente corrector excepcional de un 0,25%. Enseguida, señala que el avalúo del inmueble aumento significativamente en más de $6.000.000.000 de manera arbitraria, habiendo sido modificado su avalúo violentamente desde el año 2016, siendo un actuar arbitrario e injustificado , ya que el predio no ha sufrido ningún tipo de modificación, presentando las mismas características y limitaciones que el Servicio tuvo a la vista para el reavaluo del año 2019, como para el año 2020, más aun, -prosigue- el ente fiscal incorporo el inmueble en la zona de área homogénea WSS028. Luego, y refiriéndose a la correcta determinación del avalúo fiscal de la propiedad, solicita hacer ciertos ajustes al cálculo del avalúo fiscal del inmueble rol 7024-1, a saber; a- Aplicar coeficiente corrector excepcional de área verde de 0,20. b- En subsidio, aplicar coeficiente corrector por prohibición de edificar de 0,25. Finaliza pidiendo acoger el reclamo tributario, y declarar que el avalúo fiscal del inmueble es de $3.621.425.990, o el monto que el tribunal determine conforme al mérito del proceso. A folio 61, se tuvo por interpuesto el reclamo y se confirió traslado al Servicio de Impuestos Internos, y a folio 67 y siguientes, comparece el abogado don Gustavo Gutiérrez González, en representación de la VIII Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos, quien evacúa el traslado conferido, solicitando el rechazo del reclamo deducido; fundando su defensa, argumenta que no existen errores en la determinación del avalúo practicado durante el reavalúo general de bienes raíces no agrícolas 2020. Y que el Servicio fundamenta su actuación en la Resolución Exenta N° 145 de 31 de diciembre de 2019, que ordenó el reavalúo de sitios no edificados, propiedades abandonadas y pozos lastreros. Dicha resolución fija los valores unitarios de terreno mediante planos de precios comunales y dispone que los valores se ajusten según las características particulares de cada predio, aplicando coeficientes correctores solo cuando existan condiciones excepcionales no reflejadas en el área homogénea correspondiente. Resume entonces el reclamo de su contraparte, y como consideraciones para su rechazo, sostiene que el reclamo carece de fundamento tanto jurídico como técnico, por las siguientes razones: a. Sobre la aplicación del coeficiente por área verde, rechaza la procedencia de este ajuste. Explica que el coeficiente 0,20 solo puede aplicarse a terrenos calificados expresamente como “área verde” en los instrumentos de planificación territorial, conforme al artículo 2.1.31 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Agrega que el Plan Regulador Comunal de Talcahuano no considera el sector donde se emplaza el inmueble como área verde, sino como zona de protección de drenaje y zona de extensión industrial; por tanto, el predio no cumpliría con los requisitos legales para acogerse a dicho corrector. Además, señala que incluso si el tribunal estimara aplicable el coeficiente, solo podría afectar la parte del terreno efectivamente calificada como área verde, no la totalidad del predio. c. Sobre el coeficiente corrector excepcional, descarta su aplicación, señalando que la minusvalía alegada ya se encuentra reflejada en la ficha del área homogénea respectiva, donde se reconoce expresamente la existencia de “zonas con prohibición de edificar” y “áreas de riesgo”. Cita la propia Resolución N° 145/2019, que dispone que no procede aplicar coeficiente excepcional cuando el valor fiscal ya incorpora las condiciones desfavorables del predio. 4. Señala que el inmueble se ubica dentro del área homogénea WSS028, definida como una zona predominantemente industrial, sin categoría constructiva y sin nivel de densificación, con terrenos bajos y lomaje suave. La ficha técnica de esta área considera desde su origen las condiciones urbanísticas del sector, incluyendo la prohibición parcial de edificar, la presencia de zonas de riesgo y áreas de protección de recursos naturales, lo que demostraría que las restricciones invocadas por el contribuyente ya fueron ponderadas en la fijación del avalúo Termina solicitando tener por contestada la reclamación y, en definitiva, rechazarla, con costas. A folio 73, se tuvo por evacuado el traslado conferido al Servicio de Impuestos Internos, y a folio 79, consta que las partes no llegaron a una conciliación. A folio 80 y siguiente, se recibió la causa a prueba, rindiéndose la que obra en autos, fijándose como hechos substanciales, pertinentes y controvertidos los siguientes: “Efectividad que concurren los presupuestos facticos que permitirían aplicar un coeficiente corrector excepcional de ajuste de 0,20 por concepto de área verde al avalúo del inmueble Rol 7021-4, de la comuna de Talcahuano. Hechos y documentación que así lo acredite”. A folio 271, se citó a las partes para oír sentencia. CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO: PRIMERO: Que, en lo principal del escrito de folio 50 y siguientes, comparece don Jorge Patricio Carraha Chahuan, en representación de Occidental Chemical Chile Limitada, quien deduce reclamo tributario conforme con los antecedentes de hecho y de derecho relatados en la parte expositiva de esta sentencia, y a folio 61, se tuvo por interpuesto el reclamo y se confirió traslado al Servicio de Impuestos Internos. SEGUNDO: Que, a folio 67 y siguientes, la reclamada evacúa el traslado conferido solicitando el rechazo del reclamo deducido, de acuerdo con los fundamentos de hecho y derecho ya relatados en lo expositivo de esta sentencia. TERCERO: Que la parte reclamante rindió la siguiente prueba documental: 1) Inscripción de propiedad en el Conservador de Bienes Raíces; 2) Certificado de informaciones previas; 3) Carta informativa para el avalúo 2019 y 2020; 4) Tabla de valores homogéneos y ficha del área homogénea; 5) Detalle catastral del inmueble; 6) Copia de sentencias. 7) Copia de plano de la propiedad e informe de zonificación. CUARTO: Que la parte reclamada rindió la siguiente prueba documental: 1) Ficha predial Rol de avalúo 7121-4; 2) Ficha del área homogénea; 3) Plan regulador comunal de Talcahuano; 4) Ordenanza local publicados; 5) Resolucion Ex n° 989, 09.11.2020. QUINTO: Que, de acuerdo con el contenido de los escritos fundamentales del período de discusión, fluyen como hechos no controvertidos por las partes los siguientes: • Destino asignado por el SII: No se controvierte que el Servicio de Impuestos Internos clasificó el terreno como sitio eriazo, dentro del proceso de reavalúo general de bienes raíces no agrícolas, no habitacionales correspondiente al año comercial 2020. • Zonificación general del terreno: No existe controversia sobre el hecho de que el predio se encuentra afecto a zonas reguladas por el Plan Regulador Comunal de Talcahuano, entre ellas la Zona de Protección de Drenaje (ZPDr) y la Zona de Extensión Industrial (ZEXI-2), según consta en el certificado de informaciones previas municipal. • Área homogénea: No ha sido discutido que el inmueble se encuentra comprendido dentro del Área Homogénea WSS028, definida por el SII como de uso industrial, sin categoría constructiva y sin nivel densificación. SEXTO: Que, de otro lado, según se aprecia del contenido de los mismos escritos de reclamo y contestación, se trabó la discusión en torno al punto fijado en la resolución que recibió la causa a prueba, escrita a folio 80 y siguiente. SÉPTIMO: Que la controversia se centra en determinar si el avalúo fiscal asignado al inmueble reflejó correctamente las condiciones urbanísticas y de uso del terreno, particularmente su afectación por una zona de protección de drenaje que restringe severamente su aprovechamiento, y si procede aplicar uno de los coeficientes correctores previstos en la Resolución Exenta N° 145/2019 del Servicio, por las causales de área verde o prohibición de edificar. OCTAVO: Que el Servicio de Impuestos Internos solicitó el rechazo del reclamo, sosteniendo que las características invocadas por el contribuyente ya fueron consideradas al definir el área homogénea, y que el terreno no corresponde a un área verde en los términos del artículo 2.1.31 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. NOVENO: Que, de los antecedentes acompañados se tiene acreditado que el inmueble tiene una superficie total de 582.785 m2, de los cuales una proporción significativa se encuentra comprendida dentro de una zona de protección de drenaje, además de zonas de extensión industrial, de protección de cerros e industrial; y el informe de zonificación aportado en autos demuestra que más de un tercio del terreno, equivalente a cerca del 51,2% de la superficie total, se encuentra ubicado en la zona de protección de drenaje, la cual, conforme al plan regulador comunal de Talcahuano, no es edificable, y solo permite destinaciones de áreas verdes, parques naturales, jardines o miradores. DÉCIMO: Que, tal condición impone una restricción absoluta de edificación y uso industrial en una parte sustancial del terreno, limitación que no puede asimilarse a las características generales de los demás predios industriales del área homogénea en que se emplaza, y que implica una minusvalía objetiva que debe reflejarse en el avalúo fiscal; a pesar de ello, el Servicio de Impuestos Internos no acompañó antecedentes técnicos que acreditaran haber considerado esta restricción en la determinación del valor unitario asignado al terreno. La simple referencia en la ficha del área homogénea a zonas de riesgo o prohibición de edificar carece de fundamento técnico suficiente para estimar incorporada una minusvalía de tal magnitud. En esto, es posible estimar que la prueba presentada por la defensa fiscal, refleja un desconcierto probatorio y la falta de argumentos para sostener la validez del acto administrativo reclamado; en efecto, como se ha señalado, en los documentos antes mencionados se señala que el único uso permitido en dicha zona es el de "áreas verdes de parques naturales, plazas, jardines, juegos infantiles y miradores ...", prohibiéndose el uso de cualquier otro modo que no sea el ya mencionado. DÉCIMO PRIMERO: Que, el principio de equidad tributaria exige que el avalúo fiscal refleje la realidad física y jurídica del bien. En consecuencia, mantener un valor equivalente al de un terreno industrial plenamente edificable vulnera dicho principio y el mandato del artículo 4° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial; y si bien el inmueble no posee la condición de área verde definida en los instrumentos de planificación territorial, la ficha del área homogénea WSS028 no consideró las características especiales del predio en cuanto a la prohibición de edificación, por lo que corresponde, en consecuencia, fijar un coeficiente excepcional que permita corregir dicha anomalía. DÉCIMO SEGUNDO: Que, en atención a lo expuesto, corresponde acoger el reclamo y aplicar el coeficiente corrector excepcional de 0,25 previsto en la resolución precitada, lo que permite ajustar el avalúo fiscal del inmueble al valor que refleja sus condiciones reales. DÉCIMO TERCERO: Que, conforme a dicho coeficiente, utilizando el valor unitario asignado por el Servicio ($31.070 por m²), la superficie total del terreno (582.785 m²) y un coeficiente corrector de 0,25, el avalúo fiscal deberá ser corregido en el sentido indicado. representando adecuadamente el valor del predio atendidas sus limitaciones normativas y ambientales, cerrando la controversia en los términos solicitados por el contribuyente. DÉCIMO CUARTO: Que no se advierten razones para imponer costas al Servicio de Impuestos Internos, toda vez que su defensa se basó en interpretaciones plausibles de la normativa técnica vigente, teniendo entonces motivos plausibles para litigar, y por tanto, cada parte soportara sus costas. Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 1° n.° 1 de la Ley n.° 20.322 de 2009, Orgánica de Tribunales Tributarios y Aduaneros; 2, 115, 148, 149, 150, 151 y demás pertinentes del Código Tributario; 3, 4, 5, 6, 7 y 8 de la Ley n.° 17.235 sobre Impuesto Territorial; 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil, se declara: I. Que, HA LUGAR EN PARTE al reclamo deducido en lo principal del escrito de folio 50 y siguientes, por Occidental Chemical Chile Limitada, en contra del avalúo determinado en la tasación general para inmuebles no agrícolas, para el predio Rol n° 7021-4, de la comuna de Talcahuano, correspondiente al año comercial 2020, determinándose aplicarle un coeficiente corrector de 0,25; II. Que el Director Regional de la VIII Dirección del Servicio de Impuestos Internos dispondrá el cumplimiento administrativo de esta sentencia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 6°, letra b), n.° 6, del Código Tributario. III. Que, cada parte soportará sus costas. Notifíquese la presente resolución conforme a lo dispuesto en el artículo 131 bis del Código Tributario. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. RUC: 21-9-0000351-5 RIT: AB-10-00041-2021 Cuantía bruta: Indeterminada. Dictada por don ANSELMO IVÁN CIFUENTES ORMEÑO, Juez Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región de Ñuble y la Región del Biobío. Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez Tribunal del Biobio 2025-11-27T11:32:48-0300 Chile Firma Avanzada TTA