Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Concepción, a la fecha indicada en el pie de firma. VISTOS: En lo principal del escrito de folio 35 y siguientes, comparece el abogado Diego Fuensalida Aguado, RUT n.° 17.267.292-2, en representación de Occidental Chemical Chile Limitada, del giro fabricación de sustancias químicas, Rut n.° 93.797.000-5, con domicilio para estos efectos en Avenida Rocoto n.° 2625, de la comuna de Talcahuano; quien deduce reclamo en contra del avalúo determinado en el reavalúo general para inmuebles no agrícolas, para el predio Rol n° 7021-267, de la comuna de Talcahuano, correspondiente al año comercial 2020, emitida por el Departamento de Avaluaciones de la VIII Dirección Regional Concepción del Servicio de Impuestos Internos, que determinó un nuevo avalúo de la propiedad, ascendente a $1.903.736.816. Fundando su reclamo, expresa que el contribuyente es propietario del inmueble denominado Hijuela Aurora Las Quilas, cuya superficie total alcanza 43.000 metros cuadrados, que fue incluido en el proceso de tasación general, dentro de la categoría de sitios no edificados, propiedades abandonadas y pozos lastreros, y en dicho proceso se le asignó un valor fiscal de casi mil novecientos cuatro millones de pesos. Señala que antes de este reavalúo, el terreno no tenía asignado avalúo fiscal alguno, habiéndose incorporado al rol de contribuciones recién en octubre de 2019, mediante la Resolución Exenta N° AOB.2019.00031127 del Departamento de Avaluaciones de la VIII Dirección Regional Concepción; y que interpuso, dentro de plazo, un recurso de reposición administrativa voluntaria (RAV) ante el mismo Servicio, argumentando que más de un tercio del terreno está afecto a una zona de protección de drenajes, la cual restringe severamente el uso del suelo y prohíbe toda edificación, de modo que el valor fiscal debía reflejar esas limitaciones mediante la aplicación de un coeficiente corrector. El Servicio, sin embargo, rechazó la reposición, señalando que las condiciones invocadas por la contribuyente ya habrían sido consideradas en la definición del área homogénea. En cuanto a las características del inmueble, aduce que el bien raíz se encuentra inscrito a nombre del contribuyente en el Conservador de Bienes Raíces de Talcahuano desde 1978. Su superficie total se divide de la siguiente forma: Zona de protección de drenaje: 16.000 m² (37,2% del total), en la cual se prohíbe edificar y solo se permite su destinación a parques naturales, áreas verdes, jardines, plazas y miradores, y zona de extensión industrial: 27.000 m² (62,8% del total), en la cual sí se permite el uso industrial. Alega que el terreno, por tanto, no posee una condición homogénea. Una parte significativa está sometida a servidumbres ambientales y prohibiciones que limitan su aprovechamiento, mientras la restante se encuentra en una zona industrial. Funda el reclamo se funda en la causal del artículo 149 N° 2 del Código Tributario, esto es, aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado. El contribuyente sostiene que el Servicio incurrió en error al valorar la totalidad del terreno como industrial, sin diferenciar el área afectada por la zona de protección ni aplicar el ajuste correspondiente. Argumenta que, conforme al principio de igualdad ante la ley y a la Resolución Exenta N° 145/2019 del Servicio, los valores de avalúo deben ajustarse mediante coeficientes correctores cuando un inmueble presenta características particulares que lo distinguen del resto de los bienes comprendidos en la misma área homogénea. En este caso, la existencia de una franja pantanosa y no edificable altera sustancialmente el valor del suelo y debió reflejarse en el avalúo. Agrega que la autoridad no acreditó haber considerado efectivamente tales condiciones en su cálculo. A su juicio, la sola mención de la restricción en la ficha del área homogénea no basta para demostrar su ponderación en el proceso de valorización, citando jurisprudencia del propio Tribunal Tributario y Aduanero del Biobío (Inmobiliaria Valmar Limitada c/ SII, RIT AB-10-00087-2013) que exige al Servicio justificar y probar la metodología empleada. Cita además otra jurisprudencia a su parecer aplicable, mencionando diversos precedentes judiciales que reconocen la necesidad de ajustar el avalúo cuando un inmueble presenta minusvalías específicas, sentencias que, sostiene, consolidan la interpretación de que el SII debe aplicar coeficientes correctores cuando las condiciones particulares del terreno generan una minusvalía objetiva. Refiere entonces, que conforme a la Resolución Exenta N° 145/2019, los terrenos que presentan restricciones de uso pueden acogerse a coeficientes correctores excepcionales, entre ellos el coeficiente de área verde (0,20), que procede cuando el inmueble está destinado a parques o áreas verdes privadas que no son bienes nacionales de uso público. Pide entonces su aplicación por analogía, pues la “zona de protección de drenaje” cumple la misma función ambiental y urbanística. Si se aplica este coeficiente, el avalúo resultante sería de $417.211.800, calculado según la fórmula: Avalúo=VTAH×ST×CG×CCTF Donde VTAH = $48.513/m², ST = 43.000 m², CG = 1,00 y CCTF = 0,20. En subsidio, alega que procede el coeficiente por prohibición de edificar (0,50), atendido que un 37,2% del predio no puede ser edificado. Invoca, al efecto, el punto 2.3 del Anexo 2 de la Resolución N° 145/2019, que autoriza la asimilación a un corrector equivalente cuando se acredite objetivamente la condición de menor valor y esta no se encuentre reflejada en el área homogénea. Finaliza pidiendo acoger el reclamo tributario, y declarar que el avalúo fiscal del inmueble es de $417.211.800, o el monto que el tribunal determine conforme al mérito del proceso; y, subsidiariamente, pide que se aplique un coeficiente corrector por prohibición de edificar del 0,50. A folio 26, se tuvo por interpuesto el reclamo y se confirió traslado al Servicio de Impuestos Internos, y a folio 56 y siguientes, comparece la abogada doña Liliana Riquelme Toledo, en representación de la VIII Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos, quien evacúa el traslado conferido, solicitando el rechazo del reclamo deducido; fundando su defensa, argumenta que no existen errores en la determinación del avalúo practicado durante el reavalúo general de bienes raíces no agrícolas 2020. Y que el Servicio fundamenta su actuación en la Resolución Exenta N° 145 de 31 de diciembre de 2019, que ordenó el reavalúo de sitios no edificados, propiedades abandonadas y pozos lastreros. Dicha resolución fija los valores unitarios de terreno mediante planos de precios comunales y dispone que los valores se ajusten según las características particulares de cada predio, aplicando coeficientes correctores solo cuando existan condiciones excepcionales no reflejadas en el área homogénea correspondiente. Refiere que el contribuyente ya había presentado una Reposición Administrativa Voluntaria (RAV) con los mismos fundamentos, la cual fue rechazada, dejando a salvo el derecho a reclamar ante el Tribunal. Resume entonces el reclamo de su contraparte, y como consideraciones para su rechazo, sostiene que el reclamo carece de fundamento tanto jurídico como técnico, por las siguientes razones: a. Sobre la causal invocada, indica que el artículo 149 del Código Tributario restringe estrictamente las causales de reclamo contra avalúos determinados en procesos de tasación general. No basta con invocar la causal, sino que debe precisarse qué error se cometió, cómo incidió en el avalúo y qué factores correctores omitió el Servicio. Alega que el contribuyente no habría acreditado tales extremos, limitándose a alegar una minusvalía sin aportar antecedentes técnicos que demuestren un error concreto. b. Sobre la aplicación del coeficiente por área verde, rechaza la procedencia de este ajuste. Explica que el coeficiente 0,20 solo puede aplicarse a terrenos calificados expresamente como “área verde” en los instrumentos de planificación territorial, conforme al artículo 2.1.31 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Agrega que el Plan Regulador Comunal de Talcahuano no considera el sector donde se emplaza el inmueble como área verde, sino como zona de protección de drenaje y zona de extensión industrial; por tanto, el predio no cumpliría con los requisitos legales para acogerse a dicho corrector. Además, señala que incluso si el tribunal estimara aplicable el coeficiente, solo podría afectar la parte del terreno efectivamente calificada como área verde, no la totalidad del predio. c. Sobre el coeficiente corrector excepcional, descarta su aplicación, señalando que la minusvalía alegada ya se encuentra reflejada en la ficha del área homogénea respectiva, donde se reconoce expresamente la existencia de “zonas con prohibición de edificar” y “áreas de riesgo”. Cita la propia Resolución N° 145/2019, que dispone que no procede aplicar coeficiente excepcional cuando el valor fiscal ya incorpora las condiciones desfavorables del predio. 4. Señala que el inmueble se ubica dentro del área homogénea IMB038, definida como una zona predominantemente industrial, de calidad constructiva media y bajo nivel de densificación, con terrenos de superficies entre 2.100 y 80.000 m². El valor unitario promedio para 2020 era de $49.738 por metro cuadrado. La ficha técnica de esta área considera desde su origen las condiciones urbanísticas del sector, incluyendo la prohibición parcial de edificar, la presencia de zonas de riesgo y áreas de protección de recursos naturales, lo que demostraría que las restricciones invocadas por el contribuyente ya fueron ponderadas en la fijación del avalúo Termina solicitando tener por contestada la reclamación y, en definitiva, rechazarla, con costas. A folio 37, se tuvo por evacuado el traslado conferido al Servicio de Impuestos Internos, y a folio 43, consta que las partes no llegaron a una conciliación. A folio 44, se recibió la causa a prueba, rindiéndose la que obra en autos, fijándose como hechos substanciales, pertinentes y controvertidos los siguientes: “Efectividad de haberse determinado incorrectamente el avalúo del predio Rol 7021-267, de la comuna de Talcahuano; y especialmente, condiciones del inmueble que ameritarían aplicar un coeficiente de ajuste por área verde, o un coeficiente corrector especial. Hechos y documentación que así lo acredite”. Asimismo, en la citada resolución, se decretó la suspensión del término probatorio atendido lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley n° 21.226, el que se reanudó a petición del Servicio de Impuestos Internos, según consta en resolución de folio 70. A folio 121, se citó a las partes para oír sentencia. CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO: PRIMERO: Que, en lo principal del escrito de folio 35 y siguientes, comparece do Diego Fuensalida Aguado, en representación de Occidental Chemical Chile Limitada, quien deduce reclamo tributario conforme con los antecedentes de hecho y de derecho relatados en la parte expositiva de esta sentencia, y a folio 26, se tuvo por interpuesto el reclamo y se confirió traslado al Servicio de Impuestos Internos. SEGUNDO: Que, a folio 32 y siguientes, la reclamada evacúa el traslado conferido solicitando el rechazo del reclamo deducido, de acuerdo con los fundamentos de hecho y derecho ya relatados en lo expositivo de esta sentencia. TERCERO: Que la parte reclamante rindió la siguiente prueba documental: 1) Inscripción de propiedad en el Conservador de Bienes Raíces; 2) Certificado de dominio vigente; 3) Certificado de informaciones previas; 4) Carta informativa para el avalúo 2020; 5) Ficha del área homogénea; 6) Detalle catastral del inmueble; 7) Copia de Plano de la propiedad aprobado por la Dirección de Obras de la Municipalidad de Talcahuano; 8) Informe de Zonificación, emitido por Citify SpA; 9) Anexo del Certificado de Avalúo Detallado del segundo semestre 2024; 10) Acta de inspección personal, en causas RIT AB-10-00014-2020, AB-10-00015- 2020, AB-10- 00016-2020, y AB-10-00017-2020, todas de este Tribunal. Se solicitó además tener a la vista el expediente RUC 17-9-0001304-3, RIT AB- 10-00124-2017, sobre reclamo de avalúos, caratulado “Occidental Chemical Chile Ltda con Servicio de Impuestos Internos VIII DR Concepción”. CUARTO: Que la parte reclamada no rindió prueba en esta causa. QUINTO: Que, de acuerdo con el contenido de los escritos fundamentales del período de discusión, fluyen como hechos no controvertidos por las partes los siguientes: • Destino asignado por el SII: No se controvierte que el Servicio de Impuestos Internos clasificó el terreno como sitio eriazo, dentro del proceso de reavalúo general de bienes raíces no agrícolas, no habitacionales correspondiente al año comercial 2020. • Zonificación general del terreno: No existe controversia sobre el hecho de que el predio se encuentra afecto a zonas reguladas por el Plan Regulador Comunal de Talcahuano, entre ellas la Zona de Protección de Drenaje (ZPDr) y la Zona de Extensión Industrial (ZEXI-2), según consta en el certificado de informaciones previas municipal. • Área homogénea: No ha sido discutido que el inmueble se encuentra comprendido dentro del Área Homogénea IMB038, definida por el SII como de uso industrial, categoría constructiva media y baja densificación. SEXTO: Que, de otro lado, según se aprecia del contenido de los mismos escritos de reclamo y contestación, se trabó la discusión en torno a los puntos fijados en la resolución que recibió la causa a prueba, escrita a folio 71. SÉPTIMO: Que la controversia se centra en determinar si el avalúo fiscal asignado al inmueble reflejó correctamente las condiciones urbanísticas y de uso del terreno, particularmente su afectación por una zona de protección de drenaje que restringe severamente su aprovechamiento, y si procede aplicar uno de los coeficientes correctores previstos en la Resolución Exenta N° 145/2019 del Servicio, por las causales de área verde o prohibición de edificar. OCTAVO: Que el Servicio de Impuestos Internos solicitó el rechazo del reclamo, sosteniendo que las características invocadas por el contribuyente ya fueron consideradas al definir el área homogénea, y que el terreno no corresponde a un área verde en los términos del artículo 2.1.31 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. NOVENO: Que, de los antecedentes acompañados se tiene acreditado que el inmueble tiene una superficie total de 43.000 m², de los cuales una proporción significativa se encuentra comprendida dentro de una zona de protección de drenaje, además de zonas de extensión industrial, de protección de cerros e industrial; y el informe de zonificación aportado en autos demuestra que más de un tercio del terreno, equivalente a cerca del 37% de la superficie total, se encuentra ubicado en la zona de protección de drenaje, la cual, conforme al plan regulador comunal de Talcahuano, no es edificable, y solo permite destinaciones de áreas verdes, parques naturales, jardines o miradores. DÉCIMO: Que, tal condición impone una restricción absoluta de edificación y uso industrial en una parte sustancial del terreno, limitación que no puede asimilarse a las características generales de los demás predios industriales del área homogénea en que se emplaza, y que implica una minusvalía objetiva que debe reflejarse en el avalúo fiscal; a pesar de ello, el Servicio de Impuestos Internos no acompañó antecedentes técnicos que acreditaran haber considerado esta restricción en la determinación del valor unitario asignado al terreno. La simple referencia en la ficha del área homogénea a zonas de riesgo o prohibición de edificar carece de fundamento técnico suficiente para estimar incorporada una minusvalía de tal magnitud. En esto, es posible estimar que la prueba presentada por la defensa fiscal, refleja un desconcierto probatorio y la falta de argumentos para sostener la validez del acto administrativo reclamado; en efecto, como se ha señalado, en los documentos antes mencionados se señala que el único uso permitido en dicha zona es el de "áreas verdes de parques naturales, plazas, jardines, juegos infantiles y miradores ...", prohibiéndose el uso de cualquier otro modo que no sea el ya mencionado. DÉCIMO PRIMERO: Que, el principio de equidad tributaria exige que el avalúo fiscal refleje la realidad física y jurídica del bien. En consecuencia, mantener un valor equivalente al de un terreno industrial plenamente edificable vulnera dicho principio y el mandato del artículo 4° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial; y si bien el inmueble no posee la condición de área verde definida en los instrumentos de planificación territorial, la ficha del área homogénea IMB038 no consideró las características especiales del predio en cuanto a la prohibición de edificación, por lo que corresponde, en consecuencia, fijar un coeficiente excepcional que permita corregir dicha anomalía. DÉCIMO SEGUNDO: Que, en atención a lo expuesto, corresponde acoger el reclamo y aplicar el coeficiente corrector excepcional de 0,50 previsto en la resolución precitada, lo que permite ajustar el avalúo fiscal del inmueble al valor que refleja sus condiciones reales. DÉCIMO TERCERO: Que, conforme a dicho coeficiente, utilizando el valor unitario asignado por el Servicio ($48.513 por m²), la superficie total del terreno (43.000 m²) y un coeficiente corrector de 0,50, el avalúo fiscal deberá ser corregido en el sentido indicado. representando adecuadamente el valor del predio atendidas sus limitaciones normativas y ambientales, cerrando la controversia en los términos solicitados por el contribuyente. DÉCIMO CUARTO: Que no se advierten razones para imponer costas al Servicio de Impuestos Internos, toda vez que su defensa se basó en interpretaciones plausibles de la normativa técnica vigente, teniendo entonces motivos plausibles para litigar, y por tanto, cada parte soportara sus costas. Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 1° n.° 1 de la Ley n.° 20.322 de 2009, Orgánica de Tribunales Tributarios y Aduaneros; 2, 115, 148, 149, 150, 151 y demás pertinentes del Código Tributario; 3, 4, 5, 6, 7 y 8 de la Ley n.° 17.235 sobre Impuesto Territorial; 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil, se declara: I. Que, HA LUGAR EN PARTE al reclamo deducido en lo principal del escrito de folio 35 y siguientes, por Occidental Chemical Chile Limitada, en contra del avalúo determinado en la tasación general para inmuebles no agrícolas, para el predio Rol n° 7021-267, de la comuna de Talcahuano, correspondiente al año comercial 2020, determinándose aplicarle un coeficiente corrector de 0,50; II. Que el Director Regional de la VIII Dirección del Servicio de Impuestos Internos dispondrá el cumplimiento administrativo de esta sentencia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 6°, letra b), n.° 6, del Código Tributario. III. Que, cada parte soportará sus costas. Notifíquese la presente resolución conforme a lo dispuesto en el artículo 131 bis del Código Tributario. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. RUC: 21-9-0000352-3 RIT: AB-10-00040-2021 Cuantía bruta: Indeterminada. Dictada por don ANSELMO IVÁN CIFUENTES ORMEÑO, Juez Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región de Ñuble y la Región del Biobío. Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño Incorpora Firma Electrónica Juez Tribunal del Biobio 2025-11-04T11:25:37-0300 FEA