Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

1 “INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SANTO DOMINGO con SII, DIRECCIÓN REGIONAL SANTIAGO CENTRO” RIT AB-15-00386-2013 RUC 13-9-0001702-7 Santiago, treinta de junio de dos mil catorce VISTOS, Uno. Que, con fecha 28 de mayo de 2013, comparece INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SANTO DOMINGO, RUT N° 99.502.130-7, representada por Hernán Saffie Duery, RUT 6.288.360-K, ambos domiciliados, para estos efectos, en Félix de Amesti N° 255, Las Condes, interponiendo reclamo en contra del nuevo avalúo realizado por la Dirección Regional Metropolitana Santiago Centro del Servicio de Impuestos Internos, representada en estos autos por don Rómulo Gómez Sepúlveda, Director Regional, (en adelante el Servicio, Servicio de Impuestos Internos o el reclamado) ambos domiciliados en Alonso de Ovalle N° 680, Santiago. Dos. Cabe considerar que la reclamante presentó ante este Tribunal reclamación por los siguientes 109 roles de inmuebles de su propiedad: a) 2 Locales comerciales. N° de Rol Ubicación 212-18 Santo Domingo 1229, Local 1 212-19 Santo Domingo 1223, Local 2 b) 107 Estacionamientos ubicados en Santo Domingo N° 1237: N° de Rol Estacionamiento N° 212-20 Estacionamiento N° 1 212-21 Estacionamiento N° 2 212-25 Estacionamiento N° 6 212-26 Estacionamiento N° 7 212-27 Estacionamiento N° 8 212-28 Estacionamiento N° 9 212-29 Estacionamiento N° 10 212-30 Estacionamiento N° 11 212-31 Estacionamiento N° 12 212-32 Estacionamiento N° 13 212-33 Estacionamiento N° 14 Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación bf372352-0df0-4fb0-b696-71f8cfa07aeb Timbre Electrónico 2 212-34 Estacionamiento N° 15 212-35 Estacionamiento N° 16 212-36 Estacionamiento N° 17 212-37 Estacionamiento N° 18 212-38 Estacionamiento N° 19 212-39 Estacionamiento N° 20 212-40 Estacionamiento N° 21 212-41 Estacionamiento N° 22 212-42 Estacionamiento N° 23 212-43 Estacionamiento N° 24 212-44 Estacionamiento N° 25 212-45 Estacionamiento N° 26 212-46 Estacionamiento N° 27 212-47 Estacionamiento N° 28 212-48 Estacionamiento N° 29 212-49 Estacionamiento N° 30 212-50 Estacionamiento N° 31 212-51 Estacionamiento N° 32 212-52 Estacionamiento N° 33 212-53 Estacionamiento N° 34 212-56 Estacionamiento N° 37 212-57 Estacionamiento N° 38 212-58 Estacionamiento N° 39 212-59 Estacionamiento N° 40 212-60 Estacionamiento N° 41 212-61 Estacionamiento N° 42 212-62 Estacionamiento N° 43 212-63 Estacionamiento N° 44 212-64 Estacionamiento N° 45 212-65 Estacionamiento N° 46 212-66 Estacionamiento N° 47 212-67 Estacionamiento N° 48 212-68 Estacionamiento N° 49 212-69 Estacionamiento N° 50 212-70 Estacionamiento N° 51 212-71 Estacionamiento N° 52 212-72 Estacionamiento N° 53 212-73 Estacionamiento N° 54 212-74 Estacionamiento N° 55 212-75 Estacionamiento N° 56 212-76 Estacionamiento N° 57 212-77 Estacionamiento N° 58 212-78 Estacionamiento N° 59 212-79 Estacionamiento N° 60 212-80 Estacionamiento N° 61 212-81 Estacionamiento N° 62 Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 30-06-2014. 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La presentación de las causas generó las siguientes 108 causas, además de esta, las cuales fueron acumuladas a la presente: RIT RUC AB-15-00414-2013 13-9-0001852-K AB-15-00301-2013 13-9-0001854-6 AB-15-00415-2013 13-9-0001858-9 AB-15-00308-2013 13-9-0001860-0 AB-15-00366-2013 13-9-0001862-7 AB-15-00371-2013 13-9-0001863-5 AB-15-00372-2013 13-9-0001864-3 AB-15-00376-2013 13-9-0001865-1 AB-15-00375-2013 13-9-0001866-K AB-15-00374-2013 13-9-0001867-8 AB-15-00416-2013 13-9-0001868-6 AB-15-00417-2013 13-9-0001871-6 AB-15-00305-2013 13-9-0001875-9 AB-15-00418-2013 13-9-0001877-5 AB-15-00310-2013 13-9-0001878-3 AB-15-00394-2013 13-9-0001879-1 AB-15-00191-2013 13-9-0001183-5 AB-15-00263-2013 13-9-0001698-5 AB-15-00384-2013 13-9-0001703-5 AB-15-00387-2013 13-9-0001705-1 AB-15-00266-2013 13-9-0001710-8 AB-15-00379-2013 13-9-0001711-6 AB-15-00359-2013 13-9-0001712-4 AB-15-00377-2013 13-9-0001715-9 AB-15-00419-2013 13-9-0001718-3 AB-15-00267-2013 13-9-0001719-1 AB-15-00378-2013 13-9-0001721-3 AB-15-00385-2013 13-9-0001722-1 AB-15-00388-2013 13-9-0001724-8 AB-15-00420-2013 13-9-0001725-6 AB-15-00268-2013 13-9-0001728-0 AB-15-00354-2013 13-9-0001730-2 AB-15-00355-2013 13-9-0001732-9 AB-15-00358-2013 13-9-0001734-5 AB-15-00357-2013 13-9-0001735-3 AB-15-00269-2013 13-9-0001737-K AB-15-00356-2013 13-9-0001738-8 Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación bf372352-0df0-4fb0-b696-71f8cfa07aeb Timbre Electrónico 5 AB-15-00360-2013 13-9-0001739-6 AB-15-00361-2013 13-9-0001740-K AB-15-00380-2013 13-9-0001741-8 AB-15-00270-2013 13-9-0001742-6 AB-15-00362-2013 13-9-0001744-2 AB-15-00278-2013 13-9-0001749-3 AB-15-00275-2013 13-9-0001750-7 AB-15-00280-2013 13-9-0001751-5 AB-15-00279-2013 13-9-0001758-2 AB-15-00350-2013 13-9-0001759-0 AB-15-00281-2013 13-9-0001760-4 AB-15-00282-2013 13-9-0001761-2 AB-15-00283-2013 13-9-0001763-9 AB-15-00351-2013 13-9-0001768-K AB-15-00286-2013 13-9-0001769-8 AB-15-00311-2013 13-9-0001770-1 AB-15-00352-2013 13-9-0001771-K AB-15-00353-2013 13-9-0001772-8 AB-15-00349-2013 13-9-0001773-6 AB-15-00289-2013 13-9-0001776-0 AB-15-00381-2013 13-9-0001777-9 AB-15-00382-2013 13-9-0001778-7 AB-15-00290-2013 13-9-0001779-5 AB-15-00293-2013 13-9-0001781-7 AB-15-00383-2013 13-9-0001783-3 AB-15-00389-2013 13-9-0001784-1 AB-15-00390-2013 13-9-0001785-K AB-15-00291-2013 13-9-0001786-8 AB-15-00292-2013 13-9-0001787-6 AB-15-00396-2013 13-9-0001788-4 AB-15-00391-2013 13-9-0001792-2 AB-15-00392-2013 13-9-0001793-0 AB-15-00294-2013 13-9-0001795-7 AB-15-00393-2013 13-9-0001796-5 AB-15-00395-2013 13-9-0001797-3 AB-15-00397-2013 13-9-0001811-2 AB-15-00299-2013 13-9-0001813-9 AB-15-00398-2013 13-9-0001814-7 AB-15-00309-2013 13-9-0001815-5 AB-15-00399-2013 13-9-0001816-3 AB-15-00400-2013 13-9-0001817-1 AB-15-00298-2013 13-9-0001818-K AB-15-00401-2013 13-9-0001819-8 AB-15-00402-2013 13-9-0001820-1 AB-15-00403-2013 13-9-0001821-K AB-15-00404-2013 13-9-0001822-8 AB-15-00405-2013 13-9-0001823-6 Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación bf372352-0df0-4fb0-b696-71f8cfa07aeb Timbre Electrónico 6 AB-15-00406-2013 13-9-0001824-4 AB-15-00407-2013 13-9-0001825-2 AB-15-00297-2013 13-9-0001826-0 AB-15-00409-2013 13-9-0001827-9 AB-15-00312-2013 13-9-0001829-5 AB-15-00410-2013 13-9-0001830-9 AB-15-00365-2013 13-9-0001831-7 AB-15-00300-2013 13-9-0001833-3 AB-15-00369-2013 13-9-0001835-K AB-15-00307-2013 13-9-0001836-8 AB-15-00411-2013 13-9-0001837-6 AB-15-00412-2013 13-9-0001838-4 AB-15-00304-2013 13-9-0001839-2 AB-15-00306-2013 13-9-0001840-6 AB-15-00363-2013 13-9-0001841-4 AB-15-00364-2013 13-9-0001842-2 AB-15-00370-2013 13-9-0001843-0 AB-15-00373-2013 13-9-0001844-9 AB-15-00368-2013 13-9-0001845-7 AB-15-00303-2013 13-9-0001846-5 AB-15-00302-2013 13-9-0001847-3 AB-15-00367-2013 13-9-0001848-1 AB-15-00313-2013 13-9-0001850-3 AB-15-00413-2013 13-9-0001851-1 Dichas acumulaciones fueron resueltas el 13 de enero de 2014 a fojas 52, una vez evacuados los traslados respectivos por parte del Servicio. Cuatro. Los fundamentos de la actora son los siguientes: Los bienes raíces de su propiedad se encuentran a 5 cuadras del Centro de Santiago. Las nuevas tasaciones son excesivamente altas, no compadeciéndose con el valor real. Además, el reavalúo tiene algunos errores que deben ser corregidos, específicamente debido a una mala aplicación de las tablas de clasificación. En segundo lugar, la tasación fiscal para los estacionamientos más baratos supera los 16 millones de pesos, los locales en 83 millones lo que contrasta con lo que ocurre a una cuadra del edificio en que se encuentran los inmuebles de autos, en Santo Domingo N° 1141, donde existen los estacionamientos se avalúan en $4.478.698 y los locales comerciales en $55.544.649. Por lo tanto, solicita corregir el avalúo, rebajando la tasación de los locales a $50.000.000 y aquella de los estacionamientos a $4.000.000. Cinco. El 27 de diciembre de 2013, a fojas 29, el Servicio evacúa el traslado, insistiendo en la inadmisibilidad del reclamo, por no individualizar el bien raíz afectado por los errores, ni fundamentos de hecho y derecho, impidiendo una adecuada defensa jurídica. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación bf372352-0df0-4fb0-b696-71f8cfa07aeb Timbre Electrónico 7 Respondiendo al reclamo, el Servicio indica que el reavalúo de autos ha sido determinado de modo correcto, consideración de lo siguiente: Los inmuebles reclamados se encuentran asociados al bien común rol de avalúo 212- 90018, Santiago. Este bien común posee destino comercial, se compone de 112 unidades independientes que forman un edificio de 4 pisos (baja densidad), en un sector donde la construcción media es de 10 pisos y más, lo cual implica que el valor del terreno como de la construcción debe prorratearse en un menor número de unidades. La construcción es hormigón armado de calidad media B-3, para locales comerciales y de calidad media inferior B-4 para los estacionamientos. Finalmente, el bien común cuenta con construcciones que sirven para la existencia, seguridad y conservación del mismo. Ahora bien, el avalúo del bien común consta de dos partes. Una corresponde al avalúo de la construcción y otro al avalúo del terreno. Ambos sumados cifran $1.789.530.713, el cual debe dividirse entre las 112 unidades asociadas. El Servicio ha revisado el prorrateo y este ha sido bien realizado. Comparación con otros inmuebles En la comuna de Santiago Centro el suelo es un bien escaso, por lo cual el ítem terreno es el que más peso tiene en el avalúo. Dicho esto, la comparación que hace la reclamante es de unidades totalmente diferentes, pues a pesar que los edificios comparados pertenecen a la misma Área Homogénea, estos son distintos: el edificio, bien común, donde se emplazan los locales y estacionamientos reclamados es de 4 pisos, tiene 112 unidades, su terreno es de 1289 metros cuadrados y su avalúo total es de $1.375.003.421. Por su parte, el bien común comparado, ubicado en Santo Domingo N° 1141, Rol 210-90001 es un edificio de 11 pisos, divididos en 318 unidades, cuyo terreno corresponde a 1987 metros cuadrados, y cuyo avalúo total del terreno es de $2.799.382.794, por lo cual el terreno está mejor utilizado aquí. De lo indicado, se demuestra que el rol de avalúo 212-90018 reclamado tiene casi 3 veces menos unidades vendibles asociadas que el bien comparado, lo que significa que el valor de suelo se divide entre menores unidades. Además, del estudio de los Formularios 2890 se estableció que en las enajenaciones de propiedades en las manzanas vecinas, el valor promedio del metros cuadrados es de UF 60.8, en contraste con el valor de UF 46.3 del avalúo fiscal. Por lo tanto, el Servicio solicita que se tenga por evacuado el traslado y se rechace el reclamo en todas sus partes, con costas. Seis. El 11 de febrero de 2014, a fojas 5225, se recibe la causa a prueba, fijando el siguiente punto de prueba, que no fue recurrido por las partes: “Acredítese la aplicación de tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo. Hechos y circunstancias que lo acreditan.” Siete. El 5 de marzo de 2014 a fojas 5274 se desarrolla la audiencia testimonial, compareciendo solo la parte reclamada y sus testigos. Ocho. El 17 de abril a fojas 5281 se resuelve AUTOS PARA FALLO. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación bf372352-0df0-4fb0-b696-71f8cfa07aeb Timbre Electrónico 8 CONSIDERANDO PRIMERO: Que la reclamante indica que los bienes reclamados tienen tasaciones excesivamente altas, no compadeciéndose con el valor real, debido a que el reavalúo ha realizado una mala aplicación de las tablas de clasificación. Esto se ejemplifica comparando las tasaciones de los locales y estacionamientos reclamados con aquellos del edificio de Santo Domingo N° 1141, en que los locales comerciales se avalúan en $55.544.649 y los estacionamientos en $4.478.698. SEGUNDO: Que al evacuar el traslado, el Servicio señala, fundamentalmente, que la petición de la reclamante es improcedente, pues las tablas de clasificación están bien aplicadas, la comparación con el edificio de Santo Domingo N° 1141 es incorrecta y el avalúo fiscal de los inmuebles reclamados es menor a su avalúo comercial. TERCERO: Que, una vez terminada la etapa de discusión, el Tribunal recibió la causa a prueba, determinando como punto de prueba acreditar la aplicación de tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo. Dicha resolución no fue objeto de recursos por parte de los litigantes. CUARTO: Que la reclamante no indica en qué consiste la mala aplicación de las tablas de clasificación, ni su cuantía ni detalle. Simplemente dice “que están mal aplicadas las tablas de clasificación, dado que a una cuadra siendo una zona homogénea el valor del terreno es considerablemente menor”, no indicando, como sería pertinente, cuál es la clasificación que en derecho le corresponde y cuál es aquella que el Servicio erróneamente le aplica o determina. QUINTO: Que sin perjuicio de lo consignado en el considerando anterior, no consta en autos antecedente ni medio probatorio alguno rendido por la reclamante que permita a esta judicatura formar convicción acerca de los hechos alegados como fundamento de la reclamación incoada. En este orden de ideas, jurídicamente es imposible dar por probado un hecho meramente alegado por una parte, sobre todo si sus dichos son refutados por la otra. Las reglas de la sana crítica exigen al Tribunal expresar “las razones jurídicas y las simplemente lógicas, científicas, técnicas o de experiencia en virtud de las cuales les asigna valor o las desestima. En general, tomará en especial consideración la multiplicidad, gravedad, precisión, concordancia y conexión de las pruebas o antecedentes del proceso que utilice, de manera que el examen conduzca lógicamente a la conclusión que convence al sentenciador.” Pues bien, como ya se ha dicho, en autos la reclamante no ha acompañado documentación alguna que permita a este sentenciador asignarle valor. Los avalúos fiscales de los bienes raíces comparados con los reclamados no son suficientes para dar por acreditado el punto de prueba, ya que, como indica la parte reclamada, la comparación debe basarse en hechos que, al igual que lo anterior, deben acreditarse en autos. SEXTO: Que, siguiendo con la prueba de los hechos alegados, debe decirse, en cuanto a la prueba rendida por los formularios 2890 acompañados por el Servicio a fojas 37 y siguientes, en los cuales se daría cuenta que los precios de enajenaciones de estacionamientos en sectores cercanos al edificio de los bienes reclamados serían menores al avalúo fiscal establecido para ellos, este Tribunal no puede dar fe de lo Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación bf372352-0df0-4fb0-b696-71f8cfa07aeb Timbre Electrónico 9 indicado en dichos formularios, puesto que ellos no cuentan con las formalidades mínimas para dar fe de lo allí declarado, al no contar con firma o timbre del Conservador de Bienes Raíces o la Notaría, a pesar de contar con cuadros especiales para ello. A la vez, el informe técnico N° 86 se estimará como ilustrativo, puesto que al emanar de la misma parte reclamada, no puede acreditar más que la determinación del Servicio respecto al inmueble, pero en modo alguno puede considerarse que lo informado allí se ajuste a derecho por el solo hecho de constar en dicho instrumento. SEPTIMO: Que habiendo concluido el Tribunal que las razones de hecho expresadas por la reclamante no han sido suficientemente descritas, mucho menos sido probadas por no haber rendido documental para demostrar su pretensión, que no se presentó a la audiencia testimonial, que no ofreció prueba de peritaje y que por último, no expresó razones jurídicas que justifiquen su pretensión y Por las consideraciones de hecho y de derecho antes explicitadas, lo dispuesto en la Ley N° 17.235, los artículos 132, 149 y siguientes del Código Tributario y la Resolución 132 de 2012 y apreciada la prueba de acuerdo a las reglas de la sana crítica. SE RESUELVE: I. NO HA LUGAR al reclamo interpuesto. II. No se condena en costas a la reclamante, por haber tenido motivo plausible para litigar. Notifíquese la presente resolución a la reclamante por carta certificada y publíquese en forma íntegra en el sitio de Internet de este Tribunal. Dese aviso a los correos electrónicos [email protected] y [email protected]. Déjese testimonio en el expediente. ANÓTESE, REGÍSTRESE y en su oportunidad ARCHÍVESE. Pronunciada por don LUIS ALFONSO PÉREZ MANRÍQUEZ, Juez Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Autoriza don FELIPE MUÑOZ ALBÓNICO, Secretario Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Luis Alfonso Pérez Manríquez Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez Tribunal R. Metropolitana. Primero Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación bf372352-0df0-4fb0-b696-71f8cfa07aeb Timbre Electrónico 2014-06-30T11:39:53-0400 ATTA SACTA