Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Página 1 de 24 “PEREZ ALARCON con XV DRM STGO ORIENTE SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS” RUC 18-9-0001186-1 RIT AB-15-00144-2018 Cuantía Neta UTM 0 Multa UTM 0 Reajuste UTM 0 Intereses UTM 0 Cuantía Bruta UTM 0 Santiago, a veintiuno de noviembre de dos mil veinticinco VISTOS. I.- FASE DE DISCUSIÓN. A.- RECLAMO. Con fecha 13 de diciembre de 2018, en folios 1-12, compareció don Juan Pablo Orellana Pavón, C.I. N° 11.946.967-8, domiciliado en Avenida Apoquindo 3885, piso 18, Las Condes, Región Metropolitana, en representación de Ignacio Pérez Alarcón, chileno, C.I. N°9.979.516-6, domiciliado en Avenida Punta de Aguilas 4.189, comuna de Lo Barnechea, quien de conformidad a lo establecido en el artículo 149 del Código Tributario y la Resolución Exenta N° 40 de 2018, interpuso reclamo tributario a fin de impugnar el reavalúo de la propiedad ubicada en Avenida Punta de Aguilas Nº 4189, comuna de lo Barnechea, ROL 3684-46, solicitando se impugne la tasación del SII por haberse aplicado erróneamente las tablas de clasificación establecidas, siendo procedente de acuerdo al artículo 149 del Código Tributario el presente reclamo, fundamentado en base a los argumentos que expone. ANTECEDENTES DE HECHO. a) Sostuvo la reclamante que, con fecha 5 de abril del año 2018 se inició el período de exhibición de los avalúos de la comuna de Lo Barnechea terminando éste el día 4 mayo de 2018. b) Indicó que, de acuerdo a la carta de avalúo correspondiente, esta fue determinada con el siguiente detalle: AVALÚO DE TERRENO $ 515.012.668 AVALÚO DE CONSTRUCCIONES $ 529.101.932 AVALÚO PRORRATEO BIENES COMUNES $0 AVALÚO TOTAL $1.044.114.600 MONTO DE AVALÚO EXENTO (3) o (4) $ 33.199.976 AVALÚO AFECTO $ 1.010.914.624 Página 2 de 24 c) Manifestó que, el avalúo del terreno, realizado por el Servicio de Impuestos Internos incurre en la causal, que habilita la interposición del presente reclamo, establecida en el número 2 del artículo149 del Código Tributario, puesto que ha existido una aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado. En particular, no se ha considerado correctamente la aplicación del Coeficiente Corrector Excepcional (CE) establecido de acuerdo a la Resolución Nº 28 del año 2018. ARGUMENTOS DE DERECHO. Señaló que, el avalúo calculado por el Servicio de Impuestos Internos, sobre la propiedad individualizada anteriormente, incurre en la causal de impugnación establecida en el número 2 del artículo 149 del Código Tributario, a saber: “Aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado, o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno”. Agregó que, de acuerdo a la Resolución Exenta Nº 28 de 9 de marzo de 2018 y su anexo Nº 2 si un determinado bien raíz, presenta una minusvalía debidamente respaldada por los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, producto de características particulares o de alguna situación especial que lo afecte, se deberá aplicar un coeficiente corrector excepcional de acuerdo a la siguiente tabla: DESCRIPCIÓN PORCENTAJE DE AFECTACIÓN DE LA SUPERFICIE DE TERRENO DEL PREDIO COEFICIENTE CORRECTOR EXCEPCIONAL Predio con deficiencia de accesibilidad No aplica 0.80 Predio afecto a servidumbre de paso Mas de 75% 0.10 Más de 50% a 75% 0.25 Más de 25% a 50% 0.50 de 10% a 25% 0.75 Predio equipamiento subterráneo en bien nacional de uso público No aplica 0.50 Predio con prohibición de edificar, establecida en al respectivo Instrumento de Planificación Territorial (IPT)() Mas de 75% 0,10 Más de 50% a 75% 0.25 Más de 25% a 50% 0.50 de 10% a 25% 0.75 Predio con destino principal habitacional, condante a basura, definido por IPT No aplica 0.30 Predio con destino principal habitacional, colindante a cementerio No aplica 0.80 Predio con destino principal habitacional, colindante a cárcel No aplica 0.70 Predio con destino principal habitacional, colindante a estadio de fútbol No aplica 0.80 Predio con destino principal habitacional, No aplica 0.80 Página 3 de 24 colindante a propiedad declarada abandonada por Decreto Municipal Corrector por superficie no centralizado - Saldo predial declarado en Certificado de Informes Previos otorgado por la DOM respectiva No aplica 050 Corrector por superficie no centralizado - Macrolote con superficie de terreno desde 500.000 a 1.000.000 m³. No aplica 0.30 Corrector por superficie no centralizado - Macrolote con superficie de terreno mayor a 1.000.000 m³ No aplica 020 Corrector por superficie no centralizado Macrolote con superficie de terreno desde 500.000 a 1.000.000 m³. y mayor a 50 veces el rango de superficie mayor definido para el área homogénea respectiva. No aplica 0.15 Corrector por superficie no centralizado – Macrolote con superficie de terreno mayor a 1.000.000 m y mayor a 50 veces el rango de superficie mayor definido para el área homogénea respectiva. No aplica 0.10 Área verde púbica definida en el respectivo IPT No aplica 0,50 Área verde Privada definida en el respectivo IPT No aplica 0.20 Corrector por nuevas obras de urbanización No aplica Mayor a 1.00 Concesión marítima, sector playa No aplica 0.5 Apuntó que, en el número 4 del cuadro anterior establece como una de las características particulares del predio de acuerdo a la cual sería procedente aplicar el coeficiente corrector excepcional que este tenga “prohibición de edificar, establecida en el respectivo instrumento de Planificación Territorial”, exigiendo que tal situación conste en un instrumento de planificación territorial o por un órgano gubernamental competente. Agregó que, el mencionado anexo sostiene que “cuando la minusvalía objetivamente acreditada no corresponda a las causales definidas en el presente Anexo, se podrá asimilar a un corrector equivalente”. Enfatizó que, en el caso de la presente propiedad cuyo avalúo se solicita impugnar, es perentorio aplicar dicho corrector por las siguientes razones: De acuerdo al permiso de edificación emitido por la Ilustre Municipalidad de Lo Barnechea el coeficiente de constructibilidad del inmueble es de solamente 0,26. Página 4 de 24 Aportó la reclamante una captura de pantalla que indica la Calidad construcción B-1, Valor M² $ 223.471, ocupación de suelo: 19.6%, coeficiente de Constructibilidad: 0.26, propuestos: 3 + 1 VISITA. Detalló que, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones define al coeficiente de constructibilidad como el “número que, multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir sobre el terreno." Describió que, el máximo de metros cuadrados posibles de construir es de solamente un 26% en comparación a la superficie del terreno. El permiso de edificación, en su página N° 2 sostiene respecto del terreno lo siguiente: (*) Pendiente promedio del terreno declarada 19,7%, según art. 3.3.2.2. del PRMS tiene un % de Ocupación de suelo máxima del 20%. El Plan Regulador Metropolitano de Santiago sostiene que los proyectos de edificación que se emplacen en terrenos que presenten pendientes promedio superiores al 10%, deberán cumplir con el siguiente porcentaje máximo de ocupación de suelo: Pendiente Promedio (%) Porcentaje Máximo de Ocupación de Suelo (1.3) 10 a 15 30 15.1 25 20 25.1 a 45 15 45.1 a 65 10 65,1 o más 2 Declaró que, la Ordenanza Plan Regulador Comunal de Lo Barnechea sostiene en lo pertinente lo siguiente: “ Artículo 36°. Los predios que se emplacen en terrenos con pendiente superior al 10% deberán cumplir además de las disposiciones del P.R.M.S. (Artículo 3.3.2 al 3.3.2.5), con las siguientes disposiciones: b) En lo que se refiere al cálculo del porcentaje máximo de ocupación desuelo, se deberá cumplir con el artículo 3.3.2.2 del P.R.M.S.” Sostuvo la reclamante que, tal como lo sostiene el permiso de edificación el porcentaje máximo de ocupación del suelo será de un 20%. Lo cual si aplicamos una simple operación matemática nos entrega que lo máximo de terreno que se puede utilizar para edificar es solamente 469.6 metros cuadrados del total del terreno que es de 2.348 metros cuadrados. Manifestó que, en el presente caso nos encontramos dentro del coeficiente excepcional por existir prohibición de edificar, ya que el mismo anexo establece que dicha prohibición debe estar definida por el órgano gubernamental competente o a través del respectivo Instrumento de Planificación Territorial. Y aun en el improbable caso, que se sostenga que esto no es así, debemos considerar que existe una minusvalía objetiva que se debe asimilar al corrector excepcional más análogo posible, el cual claramente es el referente a la prohibición de edificar. Página 5 de 24 Indicó que, en el caso en comento la tabla preparada por el mismo Servicio de Impuestos Internos, nos dice que el corrector que debemos aplicar en caso de que la prohibición afecte más de un 75% del terreno es de 0,10. Manifestó que, de acuerdo a lo anterior debemos calcular el coeficiente corrector AL AVALÚO DEL TERENO FINAL, de la siguiente forma: CCTF=[(FFCS) o (CE)]CA Donde: CCTF: Coeficiente corrector de terreno final. CFF: Coeficiente corrector por relación frente-fondo. CS: Coeficiente corrector por superficie. CE: Coeficiente corrector excepcional. CA: Coeficiente de ajuste por altura de la edificación. Lo cual aplicado al caso concreto nos llevaría al siguiente resultado: CCTF FF CS CE CA 0,10 1 1 0,10 | De acuerdo a las instrucciones emitidas por el propio Servicio de Impuestos Internos el avalúo del terreno se calcula de la siguiente forma: Avalúo de Terreno ($) = VTAH - ST · CG CCTF Donde: VTAH: Corresponde al valor unitario de terreno asignado al Area Homogénea(S/m²). ST: Superficie de terreno (m²) CG: Coeficiente Guía de Terreno, CCTF: Coeficiente Corrector de Terreno Final. Lo cual aplicado al caso particular nos da el siguiente cálculo: AVALÚO DE TERRENO VTAH ST CG CCFT $ 51.501.267 219.341 2.348 1 0,10 Precisó que, en razón del proceso intelectual antes realizado, el avalúo total del inmueble ubicado en Av. Punta del Águila Nº 4189 1 60, Rol de Avalúo 3684-46 de la comuna de Lo Barnechea se debe calcular de la siguiente forma: AVALÚO DE TERRENO $51.501.267 AVALÚO DE CONSTRUCCIONES $529.101.932 AVALÚO PRORRATEO BIENES COMUNES $ AVALÚO TOTAL $580.603.199 MONTO DE AVALÚO EXENTO $33.199.976 AVALÚO AFECTO $547.403.223 CONCLUSIONES. Resaltó que, el inmueble objeto de avalúo, tiene una característica topográfica especial, cual es la de tener una pendiente muy pronunciada que objetivamente disminuye el valor de dicho bien. Este perjuicio se manifiesta precisamente, porque dicha pendiente hace imposible la construcción o edificación en un gran porcentaje del terreno, ya sea desde un punto de vista físico Página 6 de 24 como también legal. Es así, como los Instrumentos de Planificación Urbana vigentes a la fecha establecen la prohibición de edificar y usar el suelo sobre un 80% de este, lo cual obviamente produce un desmedro en la valorización del inmueble en su totalidad. Planteó que, se debe tener presente, que el procedimiento de reclamación establecido en el artículo 149 del Código Tributario, tiene características muy especiales, ya que limita considerablemente las causales que habilitan la interposición del recurso y más aún permiten que sea el propio Servicio de Impuestos Internos quien confeccione las tablas de determinación del avalúo del inmueble, razón por la cual resulta del todo razonable que el Servicio respete rigurosamente el procedimiento de cálculo que el mismo ha establecido. Añadió que, en el presente caso, el Servicio ha desconocido la situación particular del terreno, ya que, a pesar de habérsele acompañado información abundante durante el procedimiento de reposición administrativa voluntaria, éste ha hecho caso omiso a sus propias instrucciones en cuanto a la forma de calcular el avalúo correspondiente. Concluyó que, el avalúo realizado por el Servicio de Impuestos Internos no tuvo en consideración la particular característica del terreno, lo cual ha hecho que este haya incurrido en una de las causales que habilitan la interposición del presente reclamo, a saber, la errónea aplicación de las tablas de clasificación establecidas por el mismo Servicio en la resolución Nº 28 del presente año. Específicamente no se hizo aplicación del Coeficiente Corrector Excepcional, el cual tal como se explicó, resulta de vital importancia para llegar a la correcta valorización del inmueble en su totalidad. Por lo que, en mérito de lo expuesto, y con arreglo a lo dispuesto en el artículo 149 del Código Tributario y demás normas aplicables; solicitó tener por interpuesto dentro de plazo, el presente reclamo, acogerlo a tramitación y, en definitiva, se resuelva aceptar la rebaja en el reavalúo, por haber sido este incorrectamente calculado. Todo lo anterior, de acuerdo a la documentación que se adjunta y que se adjuntará en la etapa procesal correspondiente, procediendo a la rebaja del avalúo en el siguiente sentido: AVALÚO DE TERRENO $51.501.267 AVALÚO DE CONSTRUCCIONES $529.101.932 AVALÚO PRORRATEO BIENES COMUNES $ AVALÚO TOTAL $580.603.199 MONTO DE AVALÚO EXENTO $33.199.976 AVALÚO AFECTO $547.403.223 B.- RESPUESTA AL RECLAMO. Con fecha 21 de enero de 2019, a folios 31-38, compareció doña Paola González Quezada, RUT. N° 10.996.212-0, abogada, Jefe del Departamento Jurídico de la XV Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente del Servicio de Impuestos Internos, domiciliada en calle General del Canto Nº 281, piso 5, oficina Nº 503, Providencia, Región Metropolitana, quien contestó el traslado conferido en resolución de fecha 27 de diciembre de 2018, a fin de que se rechace íntegramente el reclamo de autos, confirmando en definitiva el acto reclamado, con costas, de conformidad con los antecedentes de hecho y de derecho que expone. Página 7 de 24 I. OBJETO DEL JUICIO. Manifestó la reclamada que, la pretensión del reclamante consiste en que se corrija el avalúo fiscal del terreno del inmueble Rol de Avalúo Fiscal N° 3684-46 correspondiente a la propiedad ubicada en Avenida Punta de Águilas 4189 de la comuna de Lo Barnechea, fijándose un avalúo fiscal menor, en razón de que existiría un error en la aplicación de las tablas de clasificación. En atención a ello, el pleito versará sólo respecto del avalúo del terreno, por haber excluido del reclamo el contribuyente el avalúo de las construcciones, razón por la cual, en esa parte, deberá tenerse a firme el avalúo efectuado, por no encontrarse controvertido. II. ANTECEDENTES DEL ACTO IMPUGNADO Y MARCO NORMATIVO. Indicó que, según lo establece el artículo 3° de la Ley N° 17.235, el Servicio de Impuestos Internos en concordancia con lo dispuesto en la Ley N° 20.650, a contar del 1° de enero de 2018 deberá efectuar el reavalúo de los Bienes Raíces de la Segunda Serie no agrícolas y en ese contexto se deben fijar valores para los terrenos y construcciones, y sus respectivas especificaciones técnicas. Afirmó que, para hacer efectivo este proceso y en cumplimiento de sus responsabilidades legales, el Servicio de Impuestos Internos ha determinado los nuevos avalúos fiscales de estos bienes, realizando para ello un trabajo técnico de tasación previo a su aplicación. Sostuvo que, de acuerdo al inciso 2° de la norma citada precedentemente, para estos efectos el Servicio de Impuestos Internos podrá solicitar la asistencia y cooperación de los municipios y requerir de los propietarios la información de sus propiedades. Sin perjuicio de lo anterior, además el Servicio de Impuestos Internos utiliza la información contenida en los Formularios N° 2890, relativos. a la Declaración sobre Enajenación e Inscripción de Bienes Raíces. Señaló que, el artículo 4 N° 2 de la Ley N° 17.235, establece que el Servicio de Impuestos Internos impartirá las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, ajustándose a las normas siguientes: "Para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen." Agregó que, en cumplimiento con lo establecido en el N° 2 del artículo 4 de la Ley N° 17.235, el Servicio de Impuestos Internos emitió la Resolución Ex. SII N° 128 de fecha 29 de diciembre de 2017. Con posterioridad a la dictación de la citada Resolución se advirtió la necesidad de efectuar Página 8 de 24 algunas adecuaciones a su texto y se realizaron una serie de modificaciones la que tenían por finalidad perfeccionar el proceso de reavalúo, contribuyendo a su mejor entendimiento y aplicación. Añadió que, para una fácil comprensión de todas las instrucciones referidas al proceso de reavalúo de los Bienes Raíces de la Segunda Serie no Agrícola, con vigencia 1° de enero de 2018, se hizo necesario refundirlas y complementarlas en un único instrumento, y es por esta razón que mediante Resolución Ex. N° 28 de fecha 09 de marzo de 2018 se refunde y complementan las Resoluciones Exentas SII N° 128 de 29 de diciembre de 2017; N° 7, de 18 de enero de 2018; N° 16, de 14 de febrero de 2018, que fijan valores de terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola, y Resolución Exenta N° 11, de 30 de enero de 2018, que fija valores de montos de avalúo exentos, de avalúo para cambio de tasa del impuesto territorial y exención de pleno derecho, para predios no agrícolas reavaluados con vigencia 1° de enero de 2018. Indicó que, la Resolución Ex. SII N° 28 de 9 de marzo de 2018, con sus respectivos Anexos, fijó los valores de los terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la Segunda Serie No Agrícola, valores de montos de avalúo exento, de avalúo para cambio de tasa del impuesto territorial y exención de pleno derecho, para predios no agrícolas reavaluados con vigencia 1° de enero de 2018. La citada Resolución, agrega al pie de página los Anexos N° 1 a N° 5 que van señalando la manera de tasar el terreno y las construcciones de acuerdo a las características de un determinado bien raíz. Señaló que, por su parte, el Anexo N° 1 de la Resolución N° 28 de fecha 09/03/2018 indica los planos de precio de terrenos. Para cada comuna existe uno o más planos de precios de terreno -que conforman este Anexo- que muestran su sectorización en Áreas Homogéneas, lo cuales están disponibles para su consulta en la página web del Servicio, www.sii.cl, conteniendo los valores de los terrenos determinados para cada Área Homogénea de las diferentes comunas del país, ajustados en su caso por los Coeficientes Guía y/o Coeficientes Correctores, existiendo para cada Área Homogénea una ficha descriptiva que contiene información de las características consideradas en la determinación de su valor, el valor del m2 de terreno y su superficie. Describió que, el Anexo N° 2 de la Resolución N° 28 de fecha 09/03/2018 señala el modo en que se realizó la tasación de los terrenos, indicando que los valores de los terrenos determinados para cada Área Homogénea de las diferentes comunas del país pueden ajustarse en su caso por los Coeficientes Guía y que también pueden ser ajustados por un Coeficiente Corrector cuando las características del mismo no dicen relación con la generalidad de los predios que se ubican en el Área Homogénea en que se emplazan. Detalló que, el Anexo N° 3 de la Resolución N° 28 de fecha 09/03/2018 indica la forma en que se determina la tasación de construcciones, tomando en consideración para ello la clasificación de las construcciones (clase y calidad), sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial, estableciendo el Anexo N° 5 de la Resolución ya citada, las Tablas de Valores Unitarios de Construcción. Página 9 de 24 Refirió que, respecto a la clasificación de las construcciones, establece el Anexo N° 3 de la Resolución citada en el párrafo precedente, que éstas se clasifican de acuerdo a su tipo, clase y calidad, en el siguiente sentido: • Tipo Constructivo Corresponde al material predominante de la estructura vertical de las construcciones. Se aplican los siguientes códigos y definiciones: (galpones, obras civiles, obras complementarias, construcciones tradicionales). • Clase Constructiva (se toma en cuenta entre otros elementos, acero, madera, adobe, perfiles metálicos, elementos prefabricados). • Calidad de la construcción: Permite diferenciar las construcciones de una misma clase, de acuerdo a sus especificaciones técnicas y a sus costos de edificación. La calidad de las edificaciones correspondientes a galpones y otras construcciones se determinará en base a la aplicación de guías técnicas. Los conceptos contenidos en las guías técnicas corresponden a características de la construcción consideradas por el SII para determinar su calidad, aunque algunas de ellas sean exigidas por la normativa vigente. Resaltó que, para determinar la calidad de una construcción, para efectos de su tasación fiscal, se entenderá por unidad constructiva al conjunto de elementos estructurales, instalaciones, de diseño y terminaciones, que, correspondiendo a un mismo tipo constructivo, conforman una unidad funcional. La construcción se clasifica en calidad superior (1), media (2) o inferior (3), de acuerdo a la suma de características que posea. Indica que se aplicarán factores de ajuste a la construcción por condiciones especiales de edificación, por edad, por localización comunal y por localización en sectores comerciales. Sostuvo que, conforme a los procedimientos técnicos establecidos en la normativa indicada, se procedió a practicar el reavalúo de la propiedad Rol de Avalúo N° 3684-46 correspondiente a la propiedad ubicada en Avenida Punta de Águilas 4189, comuna de Lo Barnechea, cuyo nuevo avalúo fue publicado de conformidad a lo establecido en la Ley N°17.235 sobre el Impuesto Territorial. III. ARGUMENTOS DEL RECLAMANTE. En este acápite la reclamada hizo una síntesis de las alegaciones de la actora. IV. ARGUMENTOS CONTRA EL RECLAMO A.- APLICACIÓN DE LA RES. EX. N° 28 DE FECHA 09/03/2018 AL PREDIO ROL DE AVALÚO 3684-46, COMUNA DE LO BARNECHEA. Subrayó que, el bien gravado se encuentra en el Área Homogénea HAB009, zona en que el Servicio determinó que el m² de terreno, al 01.07.2017, tenía un valor fiscal de $216.955. En principio, el valor de cualquier inmueble que se encuentra dentro de un Área Homogénea se determina multiplicando el número de metros cuadrados del mismo por el valor del metro cuadrado determinado por el Servicio para esa Área Homogénea, sea respecto de su superficie o de sus construcciones. El resultado, que constituye la base imponible del Impuesto Territorial, puede aminorarse o rebajarse por la aplicación del "Coeficiente Guía" y del "Coeficiente Corrector de Terreno", en los casos que sea aplicable, de conformidad a la Resolución Exenta N° 28 de Página 10 de 24 fecha 09/03/2018. Para cada Área Homogénea existe una ficha descriptiva que contiene información de las características consideradas en la determinación de su valor de terreno, que se encuentran disponibles para su consulta en la página web del Servicio. Refirió que, tal como expresa el Anexo N° 2 de la Resolución Exenta N° 28 de 09/03/2018, para la tasación de un terreno deben considerarse cuatro antecedentes: el valor del terreno asignado al Área Homogénea (VTHA, que es el precio del metro cuadrado en el Área Homogénea), los metros cuadrados del bien gravado, el Coeficiente Guía del terreno (que captura las diferencias de valor de un terreno dentro del Área Homogénea) y el Coeficiente Corrector de terreno (que considera características específicas y particulares del terreno, que disminuyen su valor respecto del Área Homogénea en el que se emplaza, de acuerdo a lo establecido en el apartado 2 del citado Anexo N° 2). Los cuatro elementos anteriores se multiplican y arrojan como resultado el avalúo del terreno. En caso de existir un Coeficiente Corrector de terreno, éste resulta de la multiplicación del "factor de ajuste de superficie", factor "relación frente-fondo", factor "altura" y un grupo de factores denominados "casos excepcionales", entre los que afirma encontrarse el reclamante. B. EL PROCESO DE REAVALÚO LLEVADO A CABO POR EL SERVICIO SE HA EFECTUADO CON SUJECIÓN A LA NORMATIVA LEGAL Y ADMINISTRATIVA, CONFORME A CRITERIOS TÉCNICOS Y OBJETIVOS. Precisó que, el proceso de reavalúo concluido el año 2018 es la culminación de una serie de etapas dirigidas a materializar avaluaciones cimentadas sobre la base de criterios técnicos, objetivos y legales, los cuales se apoyan en herramientas estadísticas, habida cuenta de la envergadura que implica el propio proceso. En el marco del proceso expuesto, y conforme a lo dispuesto en el N° 2 del artículo 4° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, cada comuna del país fue sectorizada en Áreas Homogéneas (A.H.), que corresponden a sectores que presentan características urbanas comunes, como por ejemplo en cuanto a uso de suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad y equipamiento urbano, entre otras, siendo cada Área Homogénea una unidad, independiente de su tamaño, lo más uniforme posible, de manera que no presente variaciones significativas de valor por metro cuadrado de terreno en su interior. Con ello, para calcular el avalúo del terreno de un bien raíz, se considera en primer término el valor del m2 de terreno definido por el Servicio para el Área Homogénea (AH) en la que se ubica la propiedad y después, se reconoce para algunos casos ajustes al valor de terreno del Área Homogénea, denominado Coeficiente Corrector. De esta forma, en la información catastral de una propiedad se indica el código del Área Homogénea (AH) donde se ubica su bien raíz y el valor de terreno correspondiente, información disponible en la página web del Servicio de Impuestos Internos. Sostuvo la reclamada que, en la determinación del avalúo del inmueble de autos, el Servicio, autorizado legalmente para ello, ha efectuado una tasación del bien raíz del contribuyente, aplicando los criterios técnicos contenidos en la Resolución N° 28 de fecha 09/03/2018. En efecto, el proceso determinación del valor base del terreno fue realizado tomando en consideración lo siguiente: Para determinar el valor base de las Áreas Homogéneas (A.H.), el Servicio contó con la información obtenida a partir de los Formularios 2890 de "Declaración sobre enajenación e Página 11 de 24 inscripción de bienes raíces" y de las tasaciones comerciales efectuadas por bancos e instituciones financieras, instrumentos que han sido previamente depurados a través de un procesamiento centralizado. Añadió que, en relación a la información contenida en el Formulario 2890, es obligación de los Notarios y Conservadores de Bienes Raíces del país informar al Servicio respecto de las escrituras públicas de transferencia de bienes raíces que otorguen y de las inscripciones que se practiquen en el Registro de Propiedad. En efecto, el número 1) del artículo 16 de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, señala: "Artículo 16.- Los roles definitivos de los avalúos de los bienes raíces del país, deberán ser mantenidos al día por el Servicio de Impuestos Internos, utilizando, entre otras fuentes: 1) La información que emane de las escrituras públicas de transferencia y de las inscripciones que se practiquen en los registros de los conservadores de bienes raíces. Para estos efectos, las notarías y los conservadores de bienes raíces deberán proporcionar al Servicio de Impuestos Internos la información que se les solicite en la forma y plazo que este Servicio determine...". En armonía con lo anterior el artículo 76 del Código Tributario establece que: "Los notarios titulares, suplentes o interinos comunicarán al SII todos los contratos otorgados ante ellos, referidos a transferencias de bienes, hipotecas y otros asuntos que sean susceptibles de revelar la renta de cada contribuyente. Todos los funcionarios encargados de registros públicos comunicarán, igualmente, al Servicio de Impuestos Internos los contratos que les sean presentados para su inscripción. Dichas comunicaciones serán enviadas, a más tardar, el 1 de marzo de cada año y en ellas se relacionarán los contratos otorgados o inscritos durante el año anterior". Puntualizó que, la información contenida en los referidos Formularios 2890 de "Declaración sobre enajenación e inscripción de bienes raíces" es una información seria y fidedigna, proporcionada por funcionarios que tienen el carácter de Ministros de Fe en relación a las funciones que desempeñan, razón por la cual el Servicio no puede sino considerar la referida información para efectuar el procedimiento de avalúo de los bienes raíces. Manifestó que, en la especie, para la determinación del valor base de suelo para el Área Homogénea HAB009 este Servicio se basó en el análisis de los valores de trasferencias obtenidos de los Formularios 2890 de los años 2014 al 2017, e información de mercado dado a las obras de urbanización, equipamiento, infraestructura y otras. En razón de lo anterior, se obtuvo una mediana de valor comercial para dicha Área Homogénea equivalente a la suma de $216.955, monto calculado al 01.07.2017. La referida Área Homogénea se encuentra ubicada en un sector urbano de la comuna de Lo Barnechea, su uso es predominantemente habitacional, su categoría constructiva es alta y su nivel de densificación es bajo, presentando terrenos de forma regular, con topografía irregular, presentando pendientes suaves. Indicó que, el proceso avalúo no se ve limitado a la configuración de Áreas Homogéneas mediante el análisis de muestras de características similares, puesto que, con la finalidad de incorporar las particularidades de los inmuebles, por ejemplo, para el caso de las construcciones, Página 12 de 24 se consideran especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación, conforme lo expuesto de forma detallada en el Anexo N° 3 de la Resolución N° 28 de 09/03/2018. Asimismo, pero en lo que se refiere a las particularidades del terreno, se expone en el Anexo N° 2 de la misma Resolución que "Cuando un determinado inmueble presenta características que le generan una variación respecto del valor unitario de terreno establecido para el Área Homogénea en que se ubica, y éstas características no se encuentran señaladas en la ficha descriptiva del Área Homogénea y tampoco se encuentran consideradas en la determinación del valor unitario de terreno fijado para esta en los planos de precios comunales, ni se ven reflejadas en el coeficiente guía aplicado al terreno, antecedentes que se encuentran señalados en el Anexo N°1 aprobado por la misma resolución que aprueba el presente anexo, se aplicará al inmueble, un coeficiente corrector para ajustar el valor del terreno según la situación particular que lo afecta." Agregó que, en el caso del inmueble de autos, tal como da cuenta documento denominado "Líneas de Predio", en lo que dice relación con el avalúo del terreno, éste fue determinado en el monto ascendente a $515.012.668, que corresponde al valor del metro cuadrado de terreno del área Homogénea HAB009, multiplicado por la superficie del inmueble del contribuyente, ascendente a 2.348 metros cuadrados, no correspondiendo la aplicación de ningún Coeficiente Guía, Corrector o Excepcional, por no darse los presupuestos establecidos en la Resolución N° 28 de fecha 09.03.2018, razón por la cual la tasación determinada por el Servicio se encuentra correcta. D. RESPECTO DE LOS ARGUMENTOS DEL RECLAMANTE. 1. En cuanto al valor real del inmueble. |Manifestó que, la razón de lo anterior es fácil de explicar y entender: el valor de mercado de propiedades de similares características en el sector es de 13,56 UF/m2, en circunstancias de que el valor fiscal de la propiedad corresponde a 8,15 UF/m2 al tiempo de la tasación, esto es $216.955, es decir, un 40% menos que el valor comercial. 2. En cuanto a la constructibilidad y porcentaje de ocupación del suelo del bien raíz sub-lite: Sostuvo que, el coeficiente de constructibilidad y porcentaje de ocupación de suelo son restricciones establecidas en el Plan Regulador Comuna de Lo Barnechea que fija restricciones a la Zona J (La Dehesa) definida en el respectivo Plano Regulador de la comuna y por lo tanto, estas restricciones afectan a todos los predios ubicados en la zona J indicada, por lo que de ninguna manera se puede sostener que el inmueble Rol de Avalúo Fiscal N° 3684-46 tiene una característica especial, que no ha sido ya considerada al avaluar el Área Homogénea respectiva. Manifestó que, resulta del todo inaplicable la tabla contenida en el Anexo N°2 de la Resolución N° 28 de 2018, ya que como el propio reclamante afirma, ésta es aplicable cuando "un determinado bien raíz presenta una minusvalía debidamente respaldada por los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, producto de características particulares o de alguna situación especial que lo afecte." Página 13 de 24 Afirmó que, la Ficha del Área Homogénea HAB009, establece en el punto 6) topografía, que la referida Área Homogénea está conformada predominantemente por predios de topografía irregular, indicando además la existencia de pendientes dentro del área, por lo que la condición alegada por el reclamante que afectaría a su inmueble ya fue considerada en el valor fiscal de la propiedad. V. PETICIONES CONCRETAS. Solicitó que, se rechace íntegramente el reclamo interpuesto por el contribuyente; se confirme el avalúo de la propiedad reclamada, ubicada en Avenida Punta de Águilas 4189 de la comuna de Lo Barnechea, Rol de Avalúo Fiscal N° 3684-46; y se condene en costas al reclamante. Por lo que, de conformidad argumentos de hecho y derecho expuestos, y conforme a lo dispuesto en los artículos 132, 149 y siguientes del Código Tributario, Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, y demás normas legales vigentes y aplicables al caso, solicitó tener por evacuado el traslado conferido con fecha 27.12.2018, y en definitiva no dar lugar al reclamo en los términos solicitados, con costas. II. CONTENIDO Y DILIGENCIAS DEL PROCESO. 1º) A folios 1-12, con fecha 13 de diciembre de 2018, rola reclamo tributario. 2º) A folios 31-38, con fecha 21 de enero de 2019, el Servicio de Impuestos Internos evacuó el Traslado conferido respecto del reclamo de autos. 3º) A folio 49, con fecha 09 de julio de 2019, se llevó a efecto la audiencia de conciliación, la que no se produce. 4º) A folio 50, con fecha 09 de julio de 2019, rola el auto de prueba. 5º) A folio 176, con fecha 13 de octubre de 2025, se citó a las partes a oír sentencia. III.- CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO. PRIMERO. Que, con fecha 13 de diciembre de 2018, a fojas 1-12, compareció don Juan Pablo Orellana Pavón, C.I. N° 11.946.967-8, domiciliado en Marchant Pereira N° 201, oficina N° 802, Providencia, Región Metropolitana, en representación de Ignacio Pérez Alarcón, chileno, C.I. N° 9.979.516-6, domiciliado en Avenida Punta de Águilas 4.189, comuna de Lo Barnechea, Región Metropolitana, quien de conformidad a lo establecido en el artículo 149 del Código Tributario y la Resolución Exenta N° 40 de 2018, interpuso reclamo tributario a fin de impugnar el reavalúo de la propiedad ubicada en Avenida Punta de Águilas Nº 4189, comuna de lo Barnechea, ROL 3684- 46, solicitando se impugne la tasación del SII por haberse aplicado erróneamente las tablas de clasificación establecidas, siendo procedente de acuerdo al artículo 149 del Código Tributario el presente reclamo, fundamentado en base a los argumentos que expone. SEGUNDO. Que, con fecha 21 de enero de 2019, a folios 31-38, compareció doña Paola González Quezada, RUT. N° 10.996.212-0, abogada, Jefe del Departamento Jurídico de la XV Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente del Servicio de Impuestos Internos, domiciliada en calle General del Canto Nº 281, piso 5, oficina Nº 503, Providencia, Región Metropolitana, quien contestó el traslado conferido en resolución de fecha 27 de diciembre de Página 14 de 24 2018, a fin de que se rechace el reclamo de autos, confirmando el acto reclamado, con costas, de conformidad con los antecedentes de hecho y de derecho que expone. TERCERO. Que, en la presente causa, a folio 49, con fecha 09 de julio de 2019, se estableció como punto de prueba el siguiente: 1.- ACREDITESE los elementos que modifican el avalúo fiscal determinado respecto de la propiedad ubicada en avenida Punta de Águilas 4189, Rol 3684-46 de la comuna de Lo Barnechea, para llegar a los valores actuales. Hechos, antecedentes y circunstancias que lo acrediten. CUARTO. Que, en virtud de recurso de reposición con apelación en subsidio interpuesta por la parte reclamada, en folio 53-54, la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago con fecha 15 de enero de 2020, revocó la sentencia interlocutoria de prueba de fecha 09 de julio de 2019 fijando como hecho sustancial, pertinente y controvertido el siguiente: “Existencia de error en la aplicación de las tablas de clasificación que gravaron el inmueble ubicado en Avenida Punta de Águilas 4.189, comuna de Lo Barnechea, Rol de Avalúo N° 3684-46, durante el proceso de reavalúo de bienes no agrícolas del año 2018. Hechos, antecedentes y circunstancias que lo acrediten”. QUINTO. Que, con el fin de acreditar la efectividad de sus afirmaciones, la parte Reclamante rindió la siguiente prueba: A. Instrumental. En el escrito de reclamo. 1.- Carta reavalúo 2018 de la propiedad Rol 3684-46. 2.- Permiso de Edificación emitido por la Ilustre Municipalidad de Lo Barnechea. 3.- Certificado de Recepción de Obras de Edificación emitido por la Ilustre Municipalidad de Lo Barnechea. 4.- Plano de Catastro archivado en la Municipalidad donde se da cuenta de la pendiente del terreno. 5.- Resolución Exenta N° 3902 de fecha 29 de octubre de 2018 emitida por Jefe Departamento Avaluaciones XV Dirección Regional Santiago Oriente. B. Instrumental. Dentro del término probatorio. 1.- Carta reavalúo 2018 de la propiedad Rol 3684-46. 2.- Permiso de Edificación emitido por la Ilustre Municipalidad de Lo Barnechea. 3.- Plano de Catastro archivado en la Municipalidad donde se da cuenta de la pendiente del terreno. 4.- Resolución Exenta Nº 3902 de fecha 29 de octubre de 2018 emitida por Jefe Departamento Avaluaciones XV Dirección Regional Santiago Oriente. 5.- Oficio DAEP N° 0247/2024, emitido por la Dirección de Asesoría Urbana y Espacio Público, Municipalidad de Lo Barnechea, de fecha 18 de Junio de 2024; que remite respuesta a observaciones ingresadas en la Consulta Pública del Anteproyecto de Actualización del Plan Regulador Comunal (Sector Valle). 6.- Permiso de Edificación N° 257/02, emitido por la Dirección de Obras Municipales de Lo Barnechea, fecha 22 de Octubre de 2002; que autoriza obra en Camino Punta de Águilas N° Página 15 de 24 4.189, rol de avalúo 3684-046; Loteo El Golf de Manquehue, Lo Barnechea suscrito por el director de obras y el arquitecto revisor. 7.- Informe técnico, emitido por don Pablo Vives Seguel, C.I. N° 12.403.618-6, con fecha 2 de Octubre de 2025, relativo al inmueble ubicado en Camino Punta del Águila N° 4189, Rol de Avalúo 03684-00046, comuna de lo Barnechea, Región Metropolitana. 8.- Informe técnico, emitido por don Pablo Vives Seguel, C.I. N° 12.403.618-6, con fecha 2 de Octubre de 2025, relativo al inmueble ubicado en Camino Punta del Águila N° 4189, Rol de Avalúo 03684-00046, comuna de lo Barnechea, Región Metropolitana, autorizado en la Primera Notaría de La Reina, y suscrito con firma electrónica avanzada del Notario Público Titular don Pablo Javier Martínez Loaiza. C. Testimonial. Consta a folios 138-140, que con fecha 03 de octubre de 2025, compareció en calidad de testigo por la parte reclamante don PABLO ANDRÉS VIVES SEGUEL, C.I. N° 12.403.618-6, chileno, ingeniero forestal, domiciliado en calle Arquímedes N°8011, comuna de Vitacura, Región Metropolitana. SEXTO. Que, por su parte, el Servicio de Impuestos Internos rindió la siguiente prueba en autos: A. Instrumental. En el escrito de evacua el traslado del reclamo. 1.- Ficha del Área Homogénea HAB009. 2.- Documento denominado "Líneas de Predio". B. Instrumental. Dentro del término probatorio. 1.- Copia de la Resolución EX. SII N° 28, que refunde y complementa Resoluciones Exentas SII N° 128 de 29 de diciembre de 2017; N° 7, de 18 de enero de 2018; N° 16, de 14 de febrero de 2018, que fijan valores de terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola, y resolución exenta N° 11, de 30 de enero de 2018, que fija valores de montos de avalúo exento, de avalúo para cambio de tasa del impuesto territorial y exención de pleno derecho, para predios no agrícolas reavaluados con vigencia 1° de enero de 2018. 2.- Copia del Anexo N° 1, de planos de precios de terrenos. 3.- Copia del Anexo N° 2, Tasación de Terrenos. 4.- Copia del Anexo N° 3, Tasación de Construcciones. 5.- Copia del Anexo N° 4, Glosario Técnico de Construcciones. 6.- Copia del Anexo N° 5, Tabla de Valores Unitarios de Construcciones. 7.- Copia de ficha de Área Homogénea, correspondiente al predio del reclamante. C. Testimonial. La parte reclamada no se sirvió de prueba testimonial. SÉPTIMO. Que, corresponde a este Tribunal en aplicación del artículo 76 inciso segundo de la Constitución Política de la República, pronunciarse sobre la existencia de error en la aplicación Página 16 de 24 de las tablas de clasificación que gravaron el inmueble ubicado en Avenida Punta de Águilas 4.189, comuna de Lo Barnechea, Rol de Avalúo N° 3684-46, durante el proceso de reavalúo de bienes no agrícolas del año 2018, debiendo para ello interpretar y aplicar las normas legales pertinentes, apreciando su mérito, atendiendo a la procedencia y valoración de los medios de prueba aportados en autos, teniendo en particular presente lo dispuesto en el artículo 132 del Código Tributario. OCTAVO. Que conforme a lo establecido en el artículo 132 del Código Tributario, la apreciación de la prueba en esta instancia se realizará conforme a las reglas de sana crítica, es decir tomando en consideración para efectos de valorarla y establecer los hechos, las máximas de la experiencia, las reglas de la lógica y el conocimiento científicamente afianzado. NOVENO. Que, a falta de una definición legal respecto a lo que debe entenderse por el sistema de valoración de la prueba llamado Sana Crítica, ha sido la doctrina la que ha desarrollado este concepto. Así las cosas, Hugo Alsina ha señalado que: “Las reglas de la sana crítica, no son otras que las que prescribe la lógica y derivan de la experiencia, las primeras con carácter permanente y las segundas, variables en el tiempo y en el espacio”. Por su parte, para Couture la sana crítica está conformada por “Las reglas del correcto entendimiento humano; contingentes y variables con relación a la experiencia del tiempo y del lugar; pero estables y permanentes en cuanto a los principios lógicos en que debe apoyarse la sentencia”. DÉCIMO. Que, de lo anterior, es posible desprender que este Sentenciador al valorar la prueba no debe sujetarse a reglas sobre valor probatorio preestablecidas, sino que debe hacerlo libremente conforme a las reglas del correcto entendimiento humano, teniendo como limitante esencial y gravitante los principios de la lógica, las máximas de la experiencia y los conocimientos científicamente afianzados, no pudiendo, por tanto, decidir en base de los dictámenes de su fuero interno. UNDÉCIMO. Que, en lo que importa en la especie, resulta útil señalar que se distinguen como principios de las reglas de la lógica los siguientes: a) Principio de identidad: conforme al cual una cosa solo puede ser igual a sí misma; b) Principio de no contradicción: consistente en que una cosa no puede ser explicada por dos proposiciones contrarias entre sí; c) Principio de razón suficiente: según el cual las cosas existen y son conocidas por una causa capaz de justificar su existencia; d) Principio del tercero excluido: conforme al cual, si una cosa únicamente puede ser explicada dentro de una de dos proposiciones alternativas, su causa no puede residir en una tercera proposición ajena a los dos precedentes. DUODÉCIMO. Que, la actora interpuso reclamo de conformidad a lo establecido en el artículo 149 N° 2 del Código Tributario. Fundamentó que, constituye causal de impugnación la aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. La reclamante sostuvo que el avalúo fiscal practicado por el SII no consideró las características particulares del predio ubicado en Avenida Punta de Águilas N° 4189, comuna de Lo Barnechea, Región Metropolitana, configurándose una minusvalía objetiva que afecta su valor real, lo que justifica la interposición del reclamo de autos. Página 17 de 24 DECIMOTERCERO. Que, según el Permiso de Edificación que emitió la I. Municipalidad de Lo Barnechea, el coeficiente de constructibilidad del inmueble corresponde a un 0,26, lo que significa que sobre la superficie total del terreno solo puede edificarse un porcentaje reducido, con ello se afecta su potencial de uso. Dicha restricción urbanística, constituye una circunstancia excepcional prevista en el Anexo N° 2 de la Resolución Exenta N° 28 de 2018, que ordena aplicar un Coeficiente Corrector Excepcional cuando concurran limitaciones normativas que disminuyan el valor del predio. DECIMOCUARTO. Que, sostuvo la actora que, el Plan Regulador Metropolitano de Santiago y la Ordenanza Comunal de Lo Barnechea disponen que los terrenos con pendiente superior al 10% deben cumplir con porcentajes máximos de ocupación de suelo, los que en el presente caso no pueden exceder el 20%, atendida la pendiente promedio de 19,7% declarada en el permiso de edificación. Esto conlleva que, sobre una superficie total de 2.348 m², solo 469,6 m² son susceptibles de edificación, lo que constituye una importante limitación que incide en la valorización fiscal de la propiedad y que el SII debió considerar al momento de aplicar las tablas de clasificación. DECIMOQUINTO. Que, la Resolución Exenta N° 28 de 9 de marzo de 2018, dictada por el SII, dispone que cuando un predio presenta características particulares que lo afectan negativamente, tales como prohibición de edificar establecida en instrumentos de planificación territorial, corresponde aplicar un coeficiente corrector excepcional, el que, en el caso de afectación superior al 75% del terreno, corresponde a 0,10. Sostuvo la reclamante que, en los presentes autos, la restricción urbanística y topográfica, configura dicha hipótesis, razón por la cual el Ente Fiscalizador debió ajustar el avalúo conforme a dicho factor. DECIMOSEXTO. Que, la reclamante indicó que, aun en el evento de estimarse que no existe una prohibición absoluta de edificar, la normativa aplicable y las condiciones físicas del terreno generan una minusvalía objetiva que debe asimilarse al corrector más análogo, conforme lo autoriza el Anexo N° 2 de la Resolución Exenta N° 28. Al omitirse este ajuste por parte del SII se desconoce sus propias instrucciones técnicas y se vulnera el principio de legalidad que rige la actuación administrativa, con lo que se afecta el derecho del contribuyente a una tasación justa y proporcional. DECIMOSÉPTIMO. Que, manifestó la reclamante que, la falta de aplicación del Coeficiente Corrector Excepcional por parte del Servicio produjo un avalúo desproporcionado, en el que no se refleja la realidad económica de la propiedad ni respeta las disposiciones contenidas en la ley. Dicha omisión constituye la causal de impugnación establecida en el N° 2 del artículo 149 de Código Tributario, por ello, corresponde acoger la reclamación de autos, ordenando se rectifique el avalúo fiscal, y se aplique el coeficiente corrector que corresponde y se ajuste el valor del terreno conforme a las limitaciones acreditadas. DECIMOCTAVO. Que, la reclamada sostuvo que, en virtud del artículo 1° del Código Tributario y al Decreto con Fuerza de Ley N° 7 de 1980, corresponde al SII la aplicación y fiscalización de los impuestos internos, incluyendo la determinación del avalúo fiscal de los bienes raíces. En uso de estas facultades, el ente fiscalizador practicó el reavalúo del inmueble Rol N° 3684-46, ubicado en la comuna de Lo Barnechea, a su entender, ajustándose a los criterios Página 18 de 24 técnicos y normativos establecidos en la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial y en la Resolución Exenta N° 28 de 9 de marzo de 2018. DECIMONOVENO. Que, la Resolución Exenta N° 28 de 2018, dictada por el SII, fijó los valores unitarios de terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola, estableciendo además los planos de precios y las tablas de clasificación aplicables a cada Área Homogénea. En el presente caso, el predio se encuentra en el Área Homogénea HAB009, cuyo valor unitario por metro cuadrado se determinó en $216.955, considerando características urbanas comunes como uso habitacional, infraestructura vial, equipamiento y topografía irregular, por ello, tasación se realizó con sujeción a parámetros objetivos y generales. VIGÉSIMO. Que, para determinar el avalúo fiscal, el SII aplicó la fórmula prevista en el Anexo N° 2 de la Resolución Exenta N° 28, consistente en multiplicar el valor unitario del terreno asignado al Área Homogénea por la superficie del predio, ajustando en su caso por el Coeficiente Guía y el Coeficiente Corrector. Indicó la reclamada que, en el caso en estudio, no procedía la aplicación de correctores excepcionales, debido a que las restricciones urbanísticas invocadas por la actora, tales como coeficiente de constructibilidad y porcentaje de ocupación de suelo, son comunes a todos los predios de la zona y se consideraron para definir el valor base del Área Homogénea, por lo que no constituye una minusvalía particular. VIGÉSIMO PRIMERO. Que, la reclamada indicó que, la ficha descriptiva del Área Homogénea HAB009, indica que dicha zona presenta topografía irregular y pendientes, características que fueron ponderadas en la fijación del valor unitario del terreno. Por lo que, la alegación formulada por la actora en orden a que la pendiente del predio configura una situación excepcional no tendría fundamento, toda vez que dicha condición no lo distingue de otros inmuebles emplazados en la misma área, razón por la cual no corresponde aplicar el Coeficiente Corrector Excepcional establecido para casos de prohibición absoluta de edificar. VIGÉSIMO SEGUNDO. Que, la reclamada argumentó en relación con la metodología empleada, que el SII hizo uso de información objetiva y fidedigna que emana de los Formularios N° 2890 relativos a enajenación e inscripción de bienes raíces, así como tasaciones comerciales y estudios estadísticos, de conformidad a lo establecido en el artículo 16 de la Ley N° 17.235. Manifestó que, los referidos antecedentes permitieron determinar valores representativos del mercado, afirmando que el avalúo fiscal se encuentre por debajo del valor comercial promedio, lo que descarta cualquier afectación al principio de proporcionalidad. VIGÉSIMO TERCERO. Que, la reclamada sostuvo que el avalúo fiscal del inmueble reclamado fue practicado ajustándose a la normativa legal y administrativa vigente, se aplicaron criterios técnicos uniformes y objetivos, sin incurrir en la causal de impugnación establecida en el artículo 149 N° 2 del Código Tributario. Por lo anterior, no procede acoger el reclamo, y debe confirmarse el avalúo determinado por el SII, por encontrarse ajustado a derecho. VIGÉSIMO CUARTO. Que, a continuación, este Tribunal expondrá el marco general de la normativa aplicable al caso, para efectos de establecer la correcta o incorrecta determinación del reavalúo del inmueble ubicado en Avenida Punta de Águilas 4.189, comuna de Lo Barnechea, Rol de Avalúo N° 3684-46, durante el proceso de reavalúo de bienes no agrícolas del año 2018. Página 19 de 24 VIGÉSIMO QUINTO. Que, conforme dispone el artículo 1 de la Ley Nº 17.235, el impuesto territorial se aplica sobre el avalúo fiscal de los bienes raíces, el cual debe determinarse de acuerdo con las disposiciones de la señalada ley. Distinguiendo, además, entre inmuebles de la primera serie (bienes raíces agrícolas) e inmuebles de la segunda serie (bienes raíces no agrícolas). A su vez, el inciso 1º del artículo 3 de la señalada ley, establece que el SII deberá reavaluar, cada 4 años, los bienes raíces que se encuentren sujetos a la ley, aplicándose la nueva tasación simultáneamente a todas las comunas del país. Por su parte, el artículo 4 de la Ley Nº 17.235 señala que es el SII quien deberá impartir las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, ajustándose a las normas siguientes: “2º.- Para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen.” VIGÉSIMO SEXTO. Que, en este contexto, el Servicio dictó la Resolución EX. SII N° 28, que refunde y complementa Resoluciones Exentas SII N° 128 de 29 de diciembre de 2017; N° 7, de 18 de enero de 2018; N° 16, de 14 de febrero de 2018, que fijan valores de terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola, y resolución exenta N° 11, de 30 de enero de 2018, que fija valores de montos de avalúo exento, de avalúo para cambio de tasa del impuesto territorial y exención de pleno derecho, para predios no agrícolas reavaluados con vigencia 1° de enero de 2018. VIGÉSIMO SÉPTIMO. Que, es el artículo 149 del Código Tributario la norma que regula las causales por las que los contribuyentes y Municipalidades puede reclamar de los avalúos de un bien raíz en el marco de un proceso general llevado a cabo por el Servicio. Estas causales son: 1. Determinación errónea de la superficie de los terrenos o construcciones; 2. Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno; 3. Errores de transcripción, de copia o de cálculo; y 4. Inclusión errónea del mayor valor adquirido por los terrenos con ocasión de mejoras costeadas por los particulares, en los caos en que dicho mayor valor deba ser excluido de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 8º de la Ley Nº 11.575. VIGÉSIMO OCTAVO. Que, precisado lo anterior, este tribunal se pronunciará respecto de la existencia de error en las tablas de clasificación que gravaron el inmueble ubicado en avenida Punta de Águilas 4189, comuna de lo Barnechea, Rol de avalúo N° 3684-46 durante el proceso de reavaluo de bienes no agrícolas del año 2018. VIGÉSIMO NOVENO. Que, como se puede advertir, el reclamo de autos pretende impugnar el nuevo avalúo del terreno de la propiedad ubicada en Avenida Punta de Águilas N° 4189, de la comuna de Lo Barnechea, Región Metropolitana, asignada con el Rol de Avalúo 3684- 46. Según lo argumentado por la actora, el ente fiscalizador (SII) habría cometido un error al aplicar las tablas de clasificación, toda vez que no habría utilizado el Coeficiente Corrector Excepcional que se establece en la Resolución Exenta N° 28 de 2018. Esto se debería a la Página 20 de 24 circunstancia que la propiedad tiene restricciones urbanísticas severas (debido a la pendiente del terreno y al coeficiente de constructibilidad), que impiden construir en más del 75% de su superficie. El inmueble se encuentra ubicado en el Área Homogénea HAB009. El precio por metro cuadrado del terreno de la respectiva Área Homogénea se fijó por el SII en $216.955, a partir del 01 de julio de 2017. TRIGÉSIMO. Que, la prueba testimonial rendida en autos por la parte reclamante, consistió en la declaración de don Pablo Andrés Vives Seguel, C.I. N° 12.403.618-6, chileno, ingeniero forestal, domiciliado en calle Arquímedes N°8011, comuna de Vitacura, Región Metropolitana, quien señaló: soy ingeniero forestal de la U. de Chile y mi experiencia profesional está relacionada con avaluaciones y temas de contribuciones. Tengo 25 años de experiencia. A mí me encargaron realizar un informe técnico y pericial de donde está ubicada la propiedad y se hizo un comparativo de 2 áreas homogéneas (AH) similares y se expusieron ciertas condiciones particulares que tiene el terreno emplazado en esta zona. En el proceso de reavalúo se generó un alza en el valor de mt2 en el valor de la propiedad. El avalúo pasó de 784.000.000 al segundo semestre del 2017 a 1.043.000.000 al primer semestre del 2018, generando un alza aproximada de un 25%. Se hizo una solicitud administrativa en el SII, que resolvió no ha lugar porque el terreno tenía particularidades de buena vista y estaba emplazado en un lugar con una vista panorámica y superior de la comuna. Por esto se decidió interponer un reclamo al TTA, impugnando los parámetros utilizados para dicha tasación, dado el alza que sufrió el avalúo de la propiedad. En este reclamo se solicitó aplicar un ajuste excepcional al valor del terreno dadas las condiciones de topografía de pendiente de terreno de casi un 20% (19,7%) y un coeficiente de ocupación de un 19,6%. Dadas estas condiciones, a solicitud del propietario, se presentó un recurso a la municipalidad en el proceso de reestructuración del plano regulador que se está haciendo en la comuna de Lo Barnechea. Esa respuesta se adjuntó a la prueba y se fijaron los parámetros en que se podía construir, que es lo que se está exponiendo, que no es más que un 20% de ocupación. Dado todas estas condiciones, se generó un informe pericial desarrollado por el testigo, el cual está acompañado en el expediente y lo ratifica en todas sus partes en este acto. El informe técnico hace una comparación entre dos zonas de AH (Áreas Homogéneas) que tienen características similares en términos de pendiente, de restricciones para construir y en términos de riesgo donde están emplazadas las propiedades. La zona donde está emplazada la propiedad reclamada tiene un valor de mt2 actual de 299.000. Las propiedades que están en la otra AH tienen un valor de mt2 de 164.000, bajo las mismas condiciones. En las conclusiones del informe, dadas estas condiciones, se solicita equiparar el valor de metro cuadrado de ambas zonas. Existe un error en las tablas de clasificación porque bajo las mismas condiciones de pendiente, de riesgo y de constructibilidad se aplicaron valores distintos de metro cuadrado del terreno. Interrogado respecto de la procedencia de un coeficiente excepcional de ajuste del avalúo. Indicó que procede una aplicación porque todas estas restricciones de pendiente y de porcentaje del terreno para poder construir y dadas las mismas tablas de ajustes planteadas por el SII en el reavalúo, procede aplicar este coeficiente de ajuste ya que existe una restricción del terreno muy cercana al 75% para poder construir. Interrogado para que se refiera a los anexos acompañados al informe, respondió: se hizo un set fotográfico de ambas zonas homogéneas, se acompañaron las fichas de AH emitidas por el SII de ambas zonas y todo el set o los argumentos expuestos en el informe técnico. TRIGÉSIMO PRIMERO. Que, el artículo 149 N° 2 del Código Tributario establece como causal de reclamo la aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo. En el presente caso, el reclamante ha sostenido que la tasación fiscal Página 21 de 24 del inmueble ubicado en Avenida Punta de Águilas N° 4189 no consideró debidamente las restricciones urbanísticas y topográficas que afectan su potencial edificatorio, situación que justificaría la aplicación de un Coeficiente Corrector Excepcional conforme a la normativa vigente. TRIGÉSIMO SEGUNDO. Que, consta en autos, a través del Permiso de Edificación emitido por la Ilustre Municipalidad de Lo Barnechea, que el terreno presenta un coeficiente de constructibilidad de 0,26, y que la pendiente promedio del mismo es de 19,7%, lo que limita el porcentaje máximo de ocupación del suelo al 20%, de acuerdo con el Plan Regulador Metropolitano de Santiago y la Ordenanza Comunal respectiva. TRIGÉSIMO TERCERO. Que, el Anexo N° 2 de la Resolución Exenta SII N° 28 de 2018 establece que el valor del terreno asignado a un Área Homogénea solo puede ajustarse cuando el inmueble presenta características particulares que no han sido consideradas en la ficha del área ni en los planos de precios comunales. Que dicho anexo fija la fórmula de cálculo del avalúo del terreno a partir del valor unitario del área, la superficie del predio, el coeficiente guía y el coeficiente corrector final. Que para determinar este coeficiente final se deben evaluar los factores de relación frente fondo, superficie, altura de edificación y, en caso de existir una minusvalía objetiva no contemplada en el área homogénea, el coeficiente excepcional. Que este coeficiente excepcional solo procede cuando el predio se ve afectado por restricciones que reducen de manera sustancial su potencial de uso, tales como prohibición de edificar, servidumbres, afectaciones urbanas o condiciones similares, siempre que dichas limitaciones se acrediten con antecedentes oficiales y no se encuentren ya incorporadas en el valor base del área. Que el mismo anexo dispone que no procede la acumulación de coeficientes, debiendo aplicarse siempre el menor entre el producto de los coeficientes generales y el coeficiente excepcional cuando corresponda, con el fin de reflejar de manera precisa y proporcional la minusvalía real del inmueble. TRIGÉSIMO CUARTO. Que, así las cosas, el referido Anexo de la Resolución Exenta SII N° 28 de 2018 establece que, ante características particulares de un inmueble que generen una minusvalía objetiva debidamente acreditada, debe aplicarse un Coeficiente Corrector Excepcional, siendo procedente en este caso el factor 0,10, correspondiente a una afectación superior al 75% del terreno, conforme al propio marco técnico dictado por el Servicio de Impuestos Internos. TRIGÉSIMO QUINTO. Que, del análisis de los antecedentes técnicos acompañados por el reclamante tales como el “Informe Técnico” elaborado por don Pablo Vives Seguel, de folios 156- 170, se verifica que el avalúo asignado al inmueble Rol 03684-00046 presenta una diferencia significativa respecto de propiedades ubicadas en áreas homogéneas con características equivalentes de topografía, riesgo y restricciones normativas. Que dicha diferencia, superior al ochenta por ciento en el valor del metro cuadrado, no se justifica en función de las condiciones reales del predio ni de la normativa urbanística que limita su ocupación de suelo, su constructibilidad y su potencial de desarrollo. Que las restricciones por pendiente, riesgo de remoción en masa y afectación a utilidad pública afectan de manera directa y significativa el aprovechamiento del terreno, por lo que corresponde aplicar un ajuste excepcional que refleje la pérdida de utilidad efectiva del inmueble. Página 22 de 24 TRIGÉSIMO SEXTO. Que, según el Oficio DAEP N° 0247/2024 emitido por la Municipalidad de Lo Barnechea, y allegado al proceso en la presentación de folios 123-135, la observación presentada por la reclamante respecto a las restricciones en el sector Punta de Águilas fue rechazada por el Concejo Municipal en sesión extraordinaria N°302, señalándose que el área de riesgo AR2V solo exige medidas técnicas adicionales para nuevas obras y no afecta derechos adquiridos ni edificaciones existentes, por lo que no se producirían impactos significativos en la plusvalía ni en la relación bancaria o financiera de los inmuebles. TRIGÉSIMO SÉPTIMO. Que, el Permiso de Edificación N° 257/02, emitido por la Dirección de Obras Municipales de Lo Barnechea, aportado en la presentación de fecha 01 de octubre de 2025, acredita que la propiedad ubicada en Camino Punta de Águilas N° 4.189 cuenta con autorización municipal vigente y con modificaciones aprobadas mediante resolución de 8 de marzo de 2004, lo que confirma la existencia de una construcción regular y amparada por permisos previos a cualquier actualización del Plan Regulador Comunal. TRIGÉSIMO OCTAVO. Que, según la información remitida por el Servicio de Impuestos Internos en el marco del Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas del año 2018, la propiedad del contribuyente Ignacio Pérez Alarcón, Rol de Avalúo 3684-46, ubicada en Avenida Punta del Águila 4189, Lo Barnechea, registra un avalúo fiscal total de $1.044.114.600, con un avalúo afecto de $1.010.914.624 y un avalúo exento de $33.199.976, lo que refleja una tasación compuesta por terreno y construcciones regularizadas que alcanzan una superficie total edificada de 693 m², con destino habitacional y contribuciones trimestrales fijadas en $2.774.454 para el primer semestre de 2018. TRIGÉSIMO NOVENO. Que, no obstante lo anterior, el reclamante ha acreditado mediante el testimonio de don Pablo Andrés Vives Seguel, y los instrumentos tales como el Permiso de Edificación N° 257/02, el informe técnico elaborado por don Pablo Vives Seguel la existencia de características particulares del inmueble que, generan una minusvalía objetiva superior al 75% del terreno, lo que haría procedente la aplicación de un Coeficiente Corrector Excepcional conforme al Anexo N° 2 de la Resolución Exenta SII N° 28 de 2018. Si bien el Servicio de Impuestos Internos sostiene que las limitaciones del sector fueron consideradas en la tasación del Área Homogénea HAB009, este Tribunal estima que las restricciones invocadas no son genéricas, sino específicas del predio reclamado, y que su omisión en la determinación del avalúo constituye una errónea utilización de las tablas de clasificación, en los términos del artículo 149 del Código Tributario. En consecuencia, corresponde acoger la alegación de la actora toda vez que a entender de este sentenciador la afectación alegada cumple con los requisitos técnicos y normativos para justificar la aplicación del factor corrector excepcional solicitado. CUADRAGÉSIMO. Que, en atención a los antecedentes técnicos y normativos aportados, y valorados conforme a las reglas de la sana crítica, el tribunal concluye que procede acoger el reclamo interpuesto, por cuanto el avalúo fiscal cuestionado no se ajustó a la realidad jurídica y física del predio, ni respetó los lineamientos técnicos dispuestos por la propia administración tributaria. En consecuencia, corresponde rectificar el avalúo fiscal, aplicando el Coeficiente Corrector Excepcional que refleja adecuadamente las restricciones urbanísticas acreditadas. CUADRAGÉSIMO PRIMERO. Que, la actora alega la existencia de un error en la aplicación de las tablas de clasificación, conforme a lo previsto en el artículo 149 N° 2 del Código Página 23 de 24 Tributario. Consta en autos que el terreno se encuentra sujeto a una serie de restricciones urbanísticas, entre ellas un coeficiente de constructibilidad de 0,26 y una pendiente media de 19,7%, lo que limita la posibilidad de edificar a un 20% de la superficie total, esto es, a 469,6 m² sobre un total de 2.348 m². Tales condiciones han sido debidamente acreditadas mediante los instrumentos respectivos y se ajustan al supuesto previsto en el Anexo N° 2 de la Resolución Exenta N° 28 de 2018, que establece la aplicación de un coeficiente corrector excepcional de 0,10 cuando más del 75% del predio se encuentra afectado. Al no haberse aplicado dicho factor, el avalúo fiscal no refleja adecuadamente la realidad del inmueble, razón por la cual el reclamo debe ser acogido, disponiéndose la correspondiente rectificación. CUADRAGÉSIMO SEGUNDO. Que, tomando como base lo indicado en los considerandos anteriores, ha quedado establecido que el avalúo fiscal del Inmueble Rol 3684-46, de la comuna de Lo Barnechea, no fue determinado correctamente por el Servicio de Impuestos Internos, debiendo ser corregido conforme a los parámetros que establece la ley al efecto. Para estos efectos, y considerando las peticiones formuladas por el Reclamante en el libelo de folios 1-12 del expediente electrónico, esta magistratura ordenará al Servicio de Impuestos Internos que fije el valor el avalúo fiscal del Inmueble Rol N° 3684-46, comuna de lo Barnechea considerando los valores que determine conforme al procedimiento que dispone para tales efectos, conforme al mérito del presente proceso, según se ha señalado. Ponderando la prueba de acuerdo a las reglas de la sana crítica. CUADRAGÉSIMO TERCERO. Que, en mérito de las alegaciones formuladas por las partes, las pruebas aportadas al proceso y en virtud de los hechos que se han tenido por verdaderos en este juicio, ponderando la prueba de acuerdo a las reglas de la sana crítica, considerando en especial su multiplicidad, gravedad, precisión, concordancia y conexión de las pruebas o antecedentes del proceso, de las máximas de la experiencia, y en su caso, aplicando el principio de legalidad y demás principios generales del derecho tributario, se arribó a las conclusiones enunciadas en los considerandos que anteceden y el que resto de las alegaciones y antecedentes en nada alteran lo ya resuelto. Así, se ha llegado a la convicción que la reclamante Ignacio Pérez Alarcón ha acreditado que el avalúo fiscal del Inmueble Rol 3684-46, comuna de Lo Barnechea no fue determinado correctamente por el Servicio de Impuestos Internos, razón por la cual, se acogerá el reclamo tributario interpuesto a folios 1-12 del expediente electrónico. Por tanto, en mérito de las consideraciones de hecho precedentes y razones legales ya expuestas y visto además, lo dispuesto en los artículos 2, 132, 148, 149 y siguientes del Código Tributario; artículo 1 y siguientes de la Ley Nº 17.235, artículos 11 y 41 de la Ley Nº 19.880, artículos 6, 7 y 19 de la Constitución Política de la República; artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil, auto acordado sobre la forma de las sentencias, principios, doctrinas invocadas y demás normas legales que resulten pertinentes, y apreciada la prueba aportada al proceso de acuerdo a las reglas de la sana crítica, tomando en especial consideración su multiplicidad, gravedad, precisión, concordancia y conexión; apreciada la prueba de acuerdo a la sana crítica. SE RESUELVE: I.- HA LUGAR al reclamo tributario de folios 1-12, interpuesto con fecha 13 de diciembre de 2018, por don Juan Pablo Orellana Pavón, en representación de Ignacio Pérez Alarcón, contra el Página 24 de 24 REAVALÚO DE BIENES RAICES NO AGRICOLAS 2018 de la propiedad ubicada en Avenida Punta de Aguilas Nº 4189, comuna de lo Barnechea, ROL 3684-46, efectuado por la Dirección de Regional Santiago Oriente del Servicio de Impuestos Internos. En consecuencia: II.- DÉJESE SIN EFECTO el avalúo fiscal determinado en el proceso de reavalúo del año 2018 para el Inmueble ROL 3684-46 de la comuna de Lo Barnechea, por la Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente del Servicio de Impuestos Internos, y redeterminese el señalado reavaluo conforme a los criterios indicados en la presente sentencia. DÉSE CUMPLIMIENTO por el Servicio de Impuestos Internos. III.- NO SE CONDENA EN COSTAS al Servicio de Impuestos Internos por estimar que tuvo motivo plausible para litigar. ANÓTESE, REGÍSTRESE y en su oportunidad ARCHÍVESE. Notifíquese la presente resolución por carta certificada a la parte reclamante y por la publicación de su texto íntegro en el sitio de internet del Tribunal a la parte reclamada. Dese aviso a los correos electrónicos registrados por las partes. Déjese testimonio en el expediente. Pronunciada por don LUIS ALFONSO PÉREZ MANRÍQUEZ, Juez Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Autoriza don FELIPE MUÑOZ ALBÓNICO, Secretario Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Luis Alfonso Pérez Manríquez Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez Tribunal R. Metropolitana. Primero 1. Determinación errónea de la superficie de los terrenos o construcciones; 2. Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno; 3. Errores de transcripción, de copia o de cálculo; y 4. Inclusión errónea del mayor valor adquirido por los terrenos con ocasión de mejoras costeadas por los particulares, en los caos en que dicho mayor valor deba ser excluido de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 8º de la Ley Nº 11.575. I.- HA LUGAR al reclamo tributario de folios 1-12, interpuesto con fecha 13 de diciembre de 2018, por don Juan Pablo Orellana Pavón, en representación de Ignacio Pérez Alarcón, contra el REAVALÚO DE BIENES RAICES NO AGRICOLAS 2018 de la propiedad ubic... 2025-11-21T12:52:52-0300 Chile Firma Avanzada TTA