Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

“ARAUCO MALLS CHILE S.A. con SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS DIRECCION REGIONAL STGO PONIENTE” RUC 22-9-0000961-5 RIT AB-15-00002-2022 Cuantía: NO APLICA Santiago, a veinticuatro de noviembre de dos mil veintitrés. VISTOS. Con fecha 27 de diciembre de 2022, comparece don Eugenio Benítez Kufferath, cédula de identidad Nº 9.899.328-2, abogado, en representación convencional de ARAUCO MALLS CHILE S.A., sociedad del giro de su denominación, Rol Único Tributario N° 96.734.110 - K, ambos domiciliados en Avenida La Dehesa 1844, oficina 416, comuna de Lo Barnechea, Región Metropolitana, quien interpone reclamo tributario en procedimiento especial de reclamación de los avalúos de bienes raíces, en conformidad y fundamentado en la causal Nº 2 del artículo 149 del Código Tributario, de acuerdo a los antecedentes de hecho y de derecho que, a continuación se exponen: I.- FASE DE DISCUSIÓN. A.- RECLAMO. I. Antecedentes: 1. Sostiene la reclamante que, su representada es dueña del inmueble ubicado en Américo Vespucio N° 399, de la comuna de Maipú, correspondiente al Rol de Avalúo 2220-1. 2. Hace presente que, el avalúo fiscal del inmueble, en el segundo semestre del año 2021, ascendía al monto de $ 115.238.161.162. 3. Agrega que, con el proceso de reavalúo general del año 2022, el inmueble pasó a tener un avalúo fiscal de $ 161.595.378.844. 4. Informó que, el terreno del inmueble se encuentra en la Área Homogénea (AH) CAB400, cuyo valor del metro cuadrado se determinó por el Servicio de Impuestos Internos en la suma de $ 365.589, lo que equivale a 12,3 Unidades de Fomento el metro cuadrado al día 1º de julio del año 2022 . 5. Sostuvo que, la misma Área Homogénea, para el proceso de reavalúo del año 2018, el valor del sector fue determinado en la suma de $ 218.395 conforme al Plano de Precios, lo que equivale a 8,2 Unidades de Fomento el metro cuadrado al día 1º de julio del año 2018. 6. Agregó que, el valor del terreno aumentó en un 50%, sin que exista ningún fundamento, desde el punto de vista de la Ley 17.235, para que se hubiere generado una plusvalía en el sector como la que plantea el Servicio de Impuestos Internos en el presente reavalúo, según se acreditará. 7. Indicó además que, en el reavalúo del año 2018, el avalúo ya había aumentado en un 60% con respecto al proceso de reavalúo inmediatamente anterior. 8. Es decir, en los últimos 2 procesos de reavalúo, el valor del sector ha aumentado en un 110%, sin que exista fundamento legal alguno para ello. 9. Por su parte, el terreno del inmueble tiene una superficie de 141.413 m2. Página 1 de 39 Timbre Electrónico 10. El rango de superficie predial que se asignó por el Servicio de Impuestos Internos en el Plano de Precios oscila entre 150 metros cuadrados y 150.000 metros cuadrados. 11. Señaló que, si la idea de conformar Áreas Homogéneas con terrenos de similares condiciones, no puede sino calificarse como un error pretender asimilar terrenos con superficies tan diametralmente distintas como las que se determinaron para el Área Homogénea en que se encuentra el inmueble de su representada. 12. Asimismo, indica que, revisada la Ficha del AH CAB400 en que se encuentra el inmueble no se percibe ninguna condición especial, por lo que el terreno se encontraría con un factor corrector de 1. 13. Sostiene que, el Servicio de Impuestos Internos no determinó el avalúo conforme a lo previsto en la Ley N° 17.235, contraviniendo los métodos dispuestos en las normas legales para ello, sin fundamentación alguna, utilizando probablemente un criterio de rentabilidad, ignorando normas legales expresas en su determinación y afectándose garantías constitucionales elementales al fijar un avalúo fiscal del terreno sin tener antecedentes que lo acrediten. II. Sentencia definitiva acoge reclamo con ocasión del reavalúo del año 2018 1. En este contexto señala que, en conformidad al Nº 2 y 3° del artículo del 149 del Código Tributario, su representada interpuso una reclamación tributaria en contra del reavalúo del año 2018 respecto del inmueble ya referido. 2. En efecto, con fecha 26 de abril del año 2021, se dictó sentencia definitiva por el Segundo Tribunal Tributario y Aduanero en causa RIT AB-16-00049-2019 y RUC 19-9-0000230-3, acogiéndose el reclamo, dejando sin efecto el reavalúo del año 2018, fundado en que la autoridad tributaria determinó el avalúo conforme a parámetros distintos a los establecidos por el legislador y al haber utilizado muestras habitacionales ubicadas en otro sector. 3. Así, por sentencia de fecha 3 de noviembre del año 2022, rol de ingreso 4-2022, dictada por el Tribunal Especial de Alzada de la Segunda Serie de la Región Metropolitana fue confirmada la sentencia del tribunal a quo. 4. Asimismo, hace presente que, con fecha 31 de mayo del año 2022 , se dictó sentencia definitiva por el Primer Tribunal Tributario y Aduanero en causa RIT 19-9-000300-8 y RUC AB-15-00041-2019, respecto del rol de contribuciones 1195-513, de la comuna de Maipú, ubicada en la misma Área Homogénea del inmueble de su representada, acogiéndose el reclamo, fundado en que la autoridad tributaria habría determinado incorrectamente el avalúo fiscal del inmueble al haber utilizado muestras de valores de otros sectores, con otras obras de urbanización y equipamiento, cuando lo que correspondía era utilizar las muestras de valores del sector. 5. A su vez, agrega que, por sentencia de fecha 15 de diciembre del año 2022, rol de ingreso 10-2022 dictada por el Tribunal Especial de Alzada de la Segunda Serie de la Región Metropolitana fue confirmada la sentencia del tribunal a quo. 6. En consecuencia de lo anterior, los órganos jurisdiccionales han confirmado que el avalúo fijado por el ente fiscal, respecto del valor del Área Homogénea CAB034, hoy CAB400, de la Comuna de Maipú, adolece de errores en la aplicación de las Tablas de Clasificación. 7. En este sentido, agrega que, estos fallos judiciales debieran ser tenidos especialmente presentes por el Tribunal para el presente caso, toda vez que los argumentos del proceso son muy similares, sino idénticos, al del reavalúo del año 2018. Página 2 de 39 Timbre Electrónico 8. Además, hace presente que por sentencia definitiva firme y ejecutoriada de fecha 15 de diciembre del año 2015 dictada por el Tribunal Especial de Alzada de la Segunda Serie de la Región Metropolitana, rol de ingreso 20-2015, en el Considerando 4to de la sentencia, se indicó que la autoridad fiscal, para evitar arbitrariedades y discrecionalidades, debía tener en cuenta que los predios que se encuentran en un mismo sector, con las mismas obras de urbanización y de equipamiento deben tener el mismo valor. 9. Es decir, los terrenos ubicados en el mismo sector con las mismas obras de urbanización y de equipamiento deben tener, necesariamente, el mismo avalúo fiscal, lo cual ha sido completamente ignorado por el Servicio de Impuestos Internos. III. Impuesto Territorial: Parámetros bajo los cuales se debe determinar el avalúo fiscal del terreno. 1. Indicó que, el art. 1º de la Ley 17.235 establece un impuesto a los bienes raíces que se aplicará sobre el avalúo de ellos. 2. En virtud de lo dispuesto en el art. 3º de la Ley, el Servicio de Impuestos Internos es el organismo encargado de reavaluar las propiedades cada 4 años. 3. Para efectos de determinar el valor o avalúo de los bienes raíces el art. 4º de la Ley, se ordena al Servicio de Impuestos Internos para que imparta las “instrucciones técnicas y administrativas para efectuar la tasación, ajustándose a las normas siguientes: (…) Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen”. 4. Sostuvo que, de lo anterior se colige que el Servicio de Impuestos Internos, para efectos de cumplir con el mandato legal de determinar los valores unitarios de terreno, deberá elaborar tablas de valores unitarios de terrenos y considerar sólo 3 aspectos: a. Sectores de ubicación; b. Las Obras de Urbanización y c. El Equipamiento de que dispone. 5. Como consecuencia del reavalúo del año 2022 para los bienes raíces no agrícolas y no habitacionales, el Servicio de Impuestos Internos dictó la Resolución Nº 143 de fecha 30 de diciembre del año 2021 (Resolución Nº 143) en la que se fijan los valores de los terrenos y las construcciones y se establecen las definiciones técnicas para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola con destino no habitacional. 6. Conforme al Anexo 1 de la Resolución 143, referido a los Planos de Precios de Terrenos, cada comuna del país se ha sectorizado en “Áreas Homogéneas (AH), las cuales corresponden a polígonos conformados por predios con características comunes tales como ubicación, uso de suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad, equipamiento y densificación”. A través de SII Mapas – Cartografía Digitales podrá obtener el valor unitario de terreno y el rango de superficie de terreno definido por el Servicio como representativo de cada Área Homogénea. Agrega la Resolución que para cada Área Homogénea existe una Ficha Descriptiva que contiene información de las características consideradas en la determinación del valor del terreno Cada Área Homogénea posee un valor de terreno único el cual se encuentra expresado en los planos de precios. Sin embargo, excepcionalmente, pueden existir ajustes a este valor a través de un Coeficiente por Altura o por un Coeficiente Guía. Por último, se señala que podrían ajustarse los valores de los terrenos en casos excepcionales. Página 3 de 39 Timbre Electrónico 7. Por otra parte, en el Anexo 2 de la Resolución 143, relativo a la Tasación de los Terrenos, se hace referencia a la forma en que se determinan los avalúos de los terrenos y de que dichos valores pueden ser ajustados por coeficientes correctores cuando las características del mismo no digan relación con la generalidad de los predios que se ubican en el AH en que se encuentren. 8. Agregó que, los valores para cada Área Homogénea y los factores de ajuste dentro de éstas, constituyen los parámetros generales del reavalúo, los cuales en su conjunto determinan la tasación aplicable a cada predio en particular. 9. Afirmó que le llama la atención que el Servicio de Impuestos Internos, en el ejercicio de la delegación que le efectúa la Ley 17.235 y por la cual procede a la fijación de las tablas de precios, haya distinguido tanta Áreas Homogéneas para el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento. 10. Argumentó que resulta evidente a este respecto que el Servicio de Impuestos Internos incurrió en un indudable error de clasificación, el cual debe ser corregido por esta vía, al haber clasificado en distintas Áreas Homogéneas y con valores muy distintos a inmuebles que deben agruparse en un mismo sector y tener el mismo avalúo fiscal (al menos desde el punto de vista del terreno), conforme los términos expresos de la Ley 17.235. 11. Lo anterior no quiere decir que se esté desconociendo la labor exclusiva del Servicio de Impuestos Internos para determinar los avalúos fiscales de los bienes raíces, donde es completamente autónomo en la determinación de los mismos, pero siempre limitándose a los parámetros que le determina la propia ley (principio de legalidad, reconocido en los artículos 6 y 7 de nuestra actual Constitución Política y artículo 2º de la Ley 18.575 sobre Bases Generales de la Administración del Estado, según el cual los órganos de la Administración del Estado deben actuar dentro de su competencia y no tendrán más atribuciones que las que expresamente les haya conferido el ordenamiento jurídico) 12. Por ello, la autonomía que goza el Servicio de Impuestos Internos para fijar los avalúos, no es sinónimo ni puede constituirse en un actuar arbitrario y/o discrecional, pues si así fuere el caso, se estaría vulnerando la Constitución y la ley, afectando directamente el patrimonio de los contribuyentes, lo cual en ningún caso fue el interés del legislador. 13. Insistió en el hecho de que el Servicio de Impuestos Internos, por mandato legal y para efectos de determinar la tasación de los terrenos, solo puede ajustarse y considerar los sectores de ubicación del terreno y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen. Nada más. 14. Dicho de otra manera, aquellos terrenos que se encuentran en un mismo sector de ubicación, con similares obras de urbanización y equipamiento deben tener un avalúo similar, sino idéntico, lo cual fue debidamente afirmado por la sentencia definitiva de fecha 10 de diciembre del año 2015, rol de ingreso 20 del año 2015 por el Tribunal Especial de Alzada de la Segunda Serie de la Región Metropolitana, antes analizada. 15. Indicó que, legalmente no caben otras consideraciones para determinar el avalúo fiscal del terreno, aun cuando el resultado pueda no parecer razonable o de justicia. 16. No obstante lo evidente de lo dispuesto por la norma, y atendido que el Servicio de Impuestos Internos ha establecido distintas Áreas Homogéneas, en algunas situaciones particulares se ha producido el absurdo e ilegalidad de que terrenos ubicados en un mismo sector y con las mismas obras de urbanización y equipamiento, pero ubicados en distintas Área Homogénea, tienen valores diametralmente distintos, lo cual debe ser corregido por este Tribunal, toda vez que se trata de un indiscutible error de clasificación, tal como ya ha Página 4 de 39 Timbre Electrónico sido debidamente resuelto por los Tribunales con ocasión del reavalúo del año 2018 y pese a ello, el ente fiscal sigue sin acatar lo resuelto por los órganos jurisdiccionales. IV. Base Imponible del impuesto Territorial: Avalúo Fiscal. 1. Infirió que el legislador se limita a señalar que los bienes raíces se deben tasar y que dicha función debe realizarse por el Servicio de Impuestos Internos, pero no profundiza sobre lo que significa tasar o "reavaluar". 2. Sostuvo que, comprender qué es el avalúo fiscal de un inmueble y cuál es la forma en que éste se determina resulta de notoria importancia, toda vez que dicho avalúo constituye la base imponible del Impuesto Territorial. 3. De acuerdo al Diccionario de la Real Academia de la Lengua, “Avaluar” es “señalar el precio de algo” y "precio" es “el valor pecuniario que se estima de algo”. 4. Se formuló la siguiente pregunta: ¿precio de qué? Las respuestas pueden ser varias y múltiples, dependiendo del concepto que se tenga por precio, por ejemplo precio de mercado, de costo de reposición, de potencial de uso, etc. 5. Señaló que, la Ley 17.235 no da ninguna pauta sobre qué precio o valor debe tomarse en consideración y por ende le entrega una carta en blanco a la Autoridad Tributaria para que lo determine, con la única limitación de que el giro del impuesto territorial, a nivel nacional, no podrá aumentar en más de un 10% al primer semestre de vigencia de los reavalúos, en relación al impuesto territorial que debiera girarse en el semestre inmediatamente anterior (artículo 3 de la Ley). 6. Sostuvo que, dentro de la vaguedad en que se encomienda esta importante función al Servicio de Impuestos Internos, la Ley 17.235 sí establece algunos parámetros para determinar el avalúo fiscal del terreno: los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen. 7. Indicó que, les parece interesante revisar lo que el Servicio de Impuestos Internos entiende por este concepto. 8. Citó lo que señala la página web del Servicio de Impuestos Internos explicando que es un Reevalúo de Bienes Raíces. 9. Señalo que es sabido que el avalúo fiscal no representa el valor comercial de una propiedad. Para ello citó lo que señala el sitio web del Servicio de Impuestos Internos. 10. Pero si bien el avalúo fiscal no representa el valor comercial, no se sabe, a ciencia cierta, a qué valor se refiere entonces. ¿Hay forma de saberlo? De los términos de la Ley no lo hay y tampoco existe instrucción por parte del Servicio de Impuestos Internos al respecto. 11. Para fijar los valores de los terrenos, el Servicio de Impuestos Internos creó lo que se denominan Áreas Homogéneas, que debemos equipararlas a lo que la Ley 17.235 dispone como Tablas. 12. Como se ha indicado, éstas Tablas (Áreas Homogéneas), deben establecer o fijar el valor para todas las propiedades que se encuentren en un mismo sector y con las mismas obras de urbanización y equipamiento de que disponen. 13. Para estos efectos, resulta importante saber cómo el Servicio de Impuestos Internos conformó las Áreas Homogéneas. Página 5 de 39 Timbre Electrónico 14. Sostuvo que una de las respuestas en el Menú de Preguntas Frecuentes de la página del Servicio de Impuestos Internos indica lo que significa un Área Homogénea (https://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/bienes_raices/001_004_8116.htm): 15. indicó que, de esta respuesta, queda claro que uno de los elementos importantes para determinar la conformación de las Áreas Homogéneas sería el “uso del suelo”, la “categoría de las edificaciones”, “densificación” parámetros no previstos por el legislador (evidenciándose que en esta importante labor el Servicio se ha apartado del texto de la Ley 17.235). 16. Señaló que, se debe tener presente que la Ley 18.591 publicada en enero del año 1987, modificó el artículo 4º de la Ley 17.235, eliminando toda referencia al uso de suelo o el destino de la propiedad, por lo que dicho elemento no puede ser considerado por la autoridad para fijar el valor fiscal del terreno. 17. Por último, resta saber cómo se determina el valor de cada Área Homogénea. 18. Señaló que una de las respuestas en el Menú de Preguntas Frecuentes de la página del Servicio de Impuestos Internos aclara esta duda, al señalar a la pregunta ¿Cómo se fijó el valor unitario por m2 a cada área homogénea? Sostuvo: Para la definición del valor unitario de terreno por m2 de cada área homogénea se tuvo como referencias muestras de compraventas de bienes raíces obtenidas de escrituras suscritas entre el segundo semestre de 2017 y el primer semestre de 2021, entre otras fuentes de información. Estas muestras fueron analizadas y validadas por funcionarios altamente calificados en materias inmobiliarias del SII, descartando aquellas que informaban valores extremos u otros factores, privilegiando las muestras más representativas para cada área homogénea. 19. Indicó que, ya fue demostrado en el proceso del reavalúo del año 2018, el Servicio de Impuestos Internos, carece de un procedimiento claro y objetivo para la determinación de la base imponible del Impuesto Territorial; no tiene muestras de valores para determinar el valor del Área Homogénea en que se encuentra su representada y lo fija en función de la rentabilidad (por eso crea un Área Homogénea especial para el inmueble de su representada); se utilizan parámetros no contemplados en la Ley 17.235 para fijar los valores de terreno, como lo es el uso de suelo, y no solo eso, se determinan valores para un mismo sector con las mismas obras de urbanización y equipamiento diametralmente distinto entre unos y otros, sin que exista un fundamento ni razonabilidad alguna, ni mucho menos una norma legal que lo permita, contraviniéndose garantías constitucionales, según se analizará. V. Valor del Área Homogénea en que se encuentra el inmueble y sus alrededores. 1. Afirmó que, de lo dicho hasta el momento puede verificarse que el Área Homogénea que se creó para el inmueble de su representada se encuentra indebidamente clasificada, toda vez que el valor que se fijó es muy superior al que se determinó para el resto de las propiedades que se encuentran en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento, sin conocer el fundamento en base al cual se determinó. 2. En efecto, el Área Homogénea es la CAB400 con un valor de 12,3 Unidades de Fomento y tiene un rango de superficie que fluctúa entre 150 y 150.000 metros cuadrados. 3. Es evidente entonces que la determinación del rango de superficie del Área Homogénea se efectuó para los 3 únicos bienes que se encuentra en la misma, aun cuando alguno de ellos podría no tener ninguna relación en cuanto a la superficie. Página 6 de 39 Timbre Electrónico 4. De acuerdo a la Ficha Técnica, el “uso predominante corresponde a comercio, su categoría constructiva es alta y su nivel de densificación es bajo”, por eso la sigla CAB. Asimismo, podría señalarse como única restricción el hecho de ser una zona de equipamiento. 5. Se formuló las siguientes preguntas: ¿cómo se determinó el valor del Área Homogénea CAB035? Si el proceso de reavalúo es una actualización de los valores, desde el año 2018 ¿hubo realmente una plusvalía en el sector que permitiera aumentar en casi un 50% el valor del mismo? ¿Hay realmente muestras de valores? Y sostuvo que son interrogantes que a la fecha no tienen respuesta y que en apariencia le permiten concluir que existió un error al momento de crear el Área Homogénea. 6. Ahora bien, resulta “extraño”, por llamarlo de alguna manera, que el Área Homogénea que se encuentra en el deslinde norte del inmueble que tiene un “uso predominante corresponde a comercio, su categoría constructiva es media y su nivel de densificación es bajo” sea la CMB051 con un valor 1,6 Unidades de Fomento el metro cuadrado (mismo valor que en el reavalúo del año 2018). 7. Afirmó que, puede observarse que en el deslinde oriente del Área Homogénea en que se encuentra el inmueble de su representada, se hubiere identificado el área Homogénea CAB035, es decir, con el mismo “uso predominante corresponde a comercio, su categoría constructiva es alta y su nivel de densificación es bajo”, se le haya fijado un valor de tan solo 8,39 Unidades de Fomento. 8. Y también puede observarse el Área Homogénea CAB036, que por cierto se encuentra en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento y que también tiene el mismo “uso predominante corresponde a comercio, su categoría constructiva es alta y su nivel de densificación es bajo”, en que el valor que se fijó es de 6,8 Unidades de Fomento el metro cuadrado. 9. Sostuvo que, se debe tener en cuenta que el valor del AH CAB037, que también se encuentra en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento y que también tiene el mismo “uso predominante corresponde a comercio, su categoría constructiva es alta y su nivel de densificación es bajo”, asciende a la cantidad 5,7 UF/m2. 10. Es decir, el valor que se fijó para el Área Homogénea CAB400 es un 87%, un 32%, un 45% y un 64% superior al valor asignado a las Áreas Homogéneas CMB051, CAB035, CAB036 y CAB037 respectivamente, sin que exista justificación legal alguna al respecto. 11. Indicó que en el mismo sector se encuentran las Áreas Homogéneas HMB026 y HBB009 con valores de 7,66 y 6,09 Unidades de Fomento el metro cuadrado respectivamente, valor que por cierto coinciden con el Área CAB035. 12. Señaló que de acuerdo al Plano de Precios, el valor del metro cuadrado del sector es de 6 UF y por tanto, aplicar un valor de 12,3 Unidades de Fomento al metro cuadrado del inmueble de su representada constituye un grosero error que debe enmendarse por esta vía. 13. Insistió que no existe ninguna disposición de la Ley 17.235 que permite hacer una diferenciación en el valor del terreno en consideración al uso de suelo o el destino y que los únicos parámetros que fijó el legislador para establecer las tablas de valores de los terrenos son (i) sector de ubicación, (ii) obras de urbanización y (iii) equipamiento de que dispone. 14. Así las cosas, es indesmentible que existe un “error” al pretender clasificar a los inmuebles ubicados en el mismo sector en Áreas Homogéneas distintas, cuando todas ellos debieran tener el mismo avalúo fiscal desde el punto de vista del terreno. Página 7 de 39 Timbre Electrónico 15. Expuso un que contiene las distintas Áreas Homogéneas para un mismo sector con ocasión del reavalúo del año 2022: VI. Fluctuaciones de los valores del Área Homogénea en que se encuentra el inmueble. 1. Según se indicó, el valor que se fijó para el Área Homogénea CAB400 aumentó de 8,2 Unidades de Fomento a la cantidad de 12,3 Unidades de Fomento el metro cuadrado, lo que representa un aumento del aproximadamente el 50%. 2. Sostuvo que, lo anterior implica que, según el Servicio de Impuestos Internos, habrían muestras de valores de terreno en el Área Homogénea en que se encuentra el inmueble, desde el reavalúo del año 2018 al segundo semestre del año 2021, que permitirían aumentar el valor de la manera indicada, lo que advierte la parte reclamante al Tribunal que no es efectivo. 3. De esta manera, el Servicio de Impuestos Internos habría determinado el valor del Área Homogénea de manera arbitraria y discrecional, al no tener comparaciones de muestras en el Área Homogénea creada para el inmueble de su representada, lo que constituye un evidente error al momento de crearla. 4. Afirmo que, deberá ser el ente fiscal el encargado de demostrar cómo se determinó el avalúo fiscal del terreno en que se encuentra. VII. Garantías Constitucionales. 1. Agregó que cuando el Servicio de Impuestos Internos determina el avalúo fiscal, lo que en definitiva está haciendo, es establecer la base imponible de un impuesto. 2. Esto que parece algo trivial no lo es tanto, pues en su determinación, como cualquier tributo, debe respetarse el principio de legalidad. 3. Para tales efectos, el artículo 3º de la Ley 17.235, sobre Impuesto Territorial, establece el mandato legal para que dicho Servicio fije, cada 4 años, el avalúo fiscal, debiendo impartir las instrucciones técnicas y administrativa necesarias para efectuar la tasación, ajustándose a las normas que dispone el artículo 4 de la Ley recién citada. 4. Es por ello que en esta importante labor, el Servicio de Impuestos Internos debe aplicar los procedimientos que permitan determinar el avalúo fiscal y ser extremadamente cuidadoso en el cumplimiento de dicha tarea a fin de evitar que se produzcan situaciones injustas que pudieran lesionar el derecho de propiedad y llevar a que se cobre un tributo injusto o desproporcionado. 5. Dado que el avalúo fiscal no representa ni constituye el valor comercial de una propiedad y que además la Autoridad Tributaria debe fijar el valor del terreno conforme al sector de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen, utilizar parámetros distintos generaría la posibilidad de que se afecten las garantías constitucionales que consagran nuestra Constitución Política. 6. En efecto, en el artículo 19, Nº 20 de la Constitución se establecen las demás garantías constitucionales en materia tributaria, de las cuales cabe destacar, a este respecto, (i) la garantía de la igualdad en materia tributaria y (ii) de que los impuestos no pueden ser, bajo ningún respecto, manifiestamente injustos o desproporcionados. Página 8 de 39 Timbre Electrónico (i) Igualdad en materia tributaria. 1. Sostuvo que, el principio de igualdad consagrado en nuestra constitución garantiza la igual repartición de los tributos en la forma que fije la ley. Teniendo en consideración que las propiedades que se encuentran en un mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento deben necesariamente tener el mismo avalúo, debe aceptarse que quienes tengan un valor fiscal mayor al del resto de las propiedades se encontrarían, indiscutiblemente, en una situación de desigualdad respecto de los demás contribuyentes, contrariando la garantía constitucional de la igualdad en materia tributaria y de las demás cargas. 2. Indicó que, si todos o la gran mayoría pagan el Impuesto Territorial sobre una base imponible –avalúo fiscal-, resulta que quienes tengan un avalúo fiscal diferente tendrían un trato desigual frente al impuesto, lo que atentaría en contra de la garantía constitucional que estamos comentando. 3. Señaló que, el legislador nunca tuvo en cuenta que se debía gravar a los inmuebles según el uso de suelo o lo que se podía o no construir sobre ellos. Lo que se pretendió era que todos los que estuvieran en un mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento pagaran lo mismo. 4. Si hoy día, se pretendiera gravar el uso actual o potencial del suelo, se requeriría una modificación legal, pero en ningún caso podría hacerse por la vía administrativa, pues, como se indicó, se afectaría el principio de legalidad. 5. Así, por ejemplo, el caso de una unidad de un edificio que tenga una superficie de 140 m2, con orientación poniente en el segundo piso, con vista al estacionamiento, pagará la misma contribución que la unidad con igual superficie del mismo edificio, con orientación nor – oriente, en el 10º piso, con vista a un Parque y la Cordillera, aun cuando las diferencias en sus valores comerciales sean claramente distintas. 6. Manifestó que, en el caso del inmueble objeto del presente reclamo tenemos una base imponible superior a la del resto de los contribuyentes, aun cuando, conforme a los términos de la Ley 17.235 debieran recibir el mismo tratamiento tributario, lo que evidentemente constituye una abierta transgresión a la garantía constitucional en comento. (ii) Tributo manifiestamente injusto o desproporcionado. 1. Sostuvo que, con ocasión del reavalúo del año 2018, las contribuciones a las que se está viendo expuesta su representada no pueden sino calificarse como manifiestamente desproporcionadas o injustas si se comparan con la de los inmuebles ubicados en el mismo sector. 2. En efecto, al establecerse una base imponible del Impuesto Territorial (avalúo fiscal) superior al de los inmuebles que están en el mismo sector, se estaría cobrando un tributo que sin duda debe ser calificado como manifiestamente injusto, lo que nuestra Constitución rechaza categóricamente. 3. Bajo ese contexto, se podría afirmar que la desproporción o la injusticia del Impuesto Territorial debe ser ponderada en relación a lo que se le cobra a las propiedades que están en el mismo sector. 4. De esta forma, y en concordancia con lo referido a propósito de la garantía de la igualdad en materia tributaria, verse obligado a pagar un tributo muy superior al que pagan las Página 9 de 39 Timbre Electrónico propiedades del mismo sector, constituye, sin lugar a dudas, verse afecto a un tributo manifiestamente injusto o desproporcionado. Todo lo expuesto lleva a concluir que frente a una situación en que el avalúo fiscal del inmueble de su representada es muy superior al avalúo de los otros predios que se encuentran en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento, requiere, necesariamente, ser corregido y aplicar los ajustes que correspondan, para evitar que se contravengan normas expresas contenidas en nuestra Constitución Política y que además quebrantan toda lógica y razonabilidad de la teoría de los tributos. VIII. Causal en que se funda el presente reclamo. 1. Sostuvo que, el artículo 149 del Código Tributario establece las causales para reclamar los avalúos fiscales provenientes de procesos generales de reavalúo, siendo procedente entonces las contempladas en el número 2 de la disposición legal, esto es, la “Aplicación errónea de las Tablas de Clasificación”. 2. El inciso 2º del artículo 149 del Código Tributario señala las causales en las que puede fundarse una reclamación de avalúo determinado en una tasación general, entre las que se encuentra: “2º Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno”. 3. Señaló que, el artículo 10 de la Ley 17.235 es enteramente concordante con lo anterior al señalar: “Artículo 10º.- Los avalúos o contribuciones de los bienes raíces agrícolas y no agrícolas serán modificados por el Servicio de Impuestos Internos, por las siguientes causales (…): c) Errores de clasificación, como por ejemplo los siguientes: atribuir la calidad de regados a terrenos de rulo, o de planos a los de lomaje, de concreto a las construcciones de otro material, etc”.; 4. Recordó la reclamante que el artículo 4° de la Ley de Impuesto Territorial dispone que el SII debe confeccionar tablas de clasificación para las construcciones y los terrenos, lo que tiene una íntima relación con la causal invocada por su parte. 5. Pues bien, cuando la ley dispone que el SII debe confeccionar las “Tablas de Clasificación”, estaremos dentro de la aplicación errónea de las tablas de clasificación cuando se hubieren cometido errores en la elaboración de las mismas, pues aquellos inciden, necesariamente, en la determinación del avalúo, lo cual sólo es posible de subsanar en sede judicial. 6. En segundo término, señaló que el Servicio de Impuestos Internos, al crear las Áreas Homogéneas, lo que pretendió hacer es cumplir los términos de la Ley 17.235. 7. No obstante, al haberse creado un Área Homogénea o Tabla de Clasificación para terrenos en particular, quiere decir que se efectuó una clasificación errada, toda vez que el Área Homogénea en que se encuentra el inmueble no comprende a todos los ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento. 8. Sostuvo la reclamante que, lo que se denomina por el Servicio de Impuestos Internos como “Área Homogénea”, en realidad corresponde a unas pocas propiedades, por lo tanto, deja de ser un Área o Tabla. 9. En definitiva, lo que la autoridad pretendió en el caso del inmueble de su representada es fijarle un valor al terreno en forma particular, contraviniendo el carácter de reavalúo general y fijando su valor según el método de la rentabilidad u otro distinto al señalado por el legislador. Página 10 de 39 Timbre Electrónico 10. En efecto, la Ley expresamente ordena agrupar los inmuebles dentro de aquellos que tengan en común la misma urbanización y equipamiento. Acaso esas 6 áreas o sectores que se pueden recorrer caminando en pocos minutos, la reclamante se preguntó si ¿tienen distinta urbanización y equipamiento? 11. Sostuvo que, todos los inmuebles que se encuentran en el sector tienen la misma disponibilidad de transporte público, las mismas áreas verdes, los mismos grifos, las mismas luminarias, las mismas veredas, los mismos basureros, los mismos servicios, la misma ubicación, etc. 12. De aplicarse esa misma lógica, y de aceptarse esta forma de actuar del Servicio, no habría límite alguno para que el Servicio en todo el país determine que existirá una Tabla de Clasificación o Área Homogénea por cada propiedad inmueble, lo cual obviamente hace que lo dispuesto en la Ley no tenga aplicación alguna. 13. Indicó que, lo que es más grave aún, es que este método permite llegar al absurdo de que no existen parámetros objetivos para determinar el precio de un terreno, sino que, en cada caso, el Servicio podría fijarlo de acuerdo a una apreciación subjetiva que tenga de cada propietario o destino del inmueble. 14. Todo lo anterior, hace plenamente aplicable la causal N° 2 del Artículo 149 del Código Tributario. 15. En efecto, el terreno materia de este reclamo no fue incorporado en una Tabla de Clasificación, sino que se creó una Tabla (por así llamarla) para éste y con un valor diametralmente distinto a los ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento. 16. Del mismo modo, hay una errónea aplicación de las tablas respecto al inmueble, ya que no se incluyó en un Área Homogénea respecto de inmuebles con similar ubicación, urbanización y equipamiento. 17. Sostuvo que, en consecuencia, cuando existe una situación como la que se ha indicado en la presente reclamación, esto es, que el valor del Área Homogénea en que se encuentra el inmueble de su representada es completamente distinto que los inmuebles que se encuentran en el mismo sector de ubicación y con las mismas obras de urbanización y equipamiento de que disponen, se debe corregir mediante la aplicación de un coeficiente corrector u ordenándose al Servicio de Impuestos Internos que fije el valor del Área Homogénea conforme a las muestras de valores del sector, sirviendo de causal precisamente la contemplada en el Nº 2 del inc. 2º del art. 149 del Código Tributario. IX. CONCLUSION. 1. Afirmó que, en virtud de los antecedentes de hecho y derecho expuestos precedentemente, corresponde se deje sin efecto el reavalúo por la clara arbitrariedad y discrecionalidad en la determinación del avalúo fiscal del terreno, manteniéndose el avalúo fijado para el reavalúo del año 2018 o, en su defecto se efectúe una modificación del avalúo fiscal a la propiedad de su representada, en el sentido de corregir el avalúo determinado en la partida terreno del inmueble Rol 2220 - 1, comuna de Maipú, en consideración a la existencia de un error en la clasificación de inmueble en el Área Homogénea, producto de una sobre valorización de la misma con relación a los valores del sector en que se encuentra el inmueble, todo amparado en la existencia de un error en la clasificación del inmueble en Página 11 de 39 Timbre Electrónico el Área Homogénea CAB400, lo cual constituye un error de clasificación, en los términos de la causal de reclamo contenida en el Nº 2 del artículo 149 del Código Tributario. 2. Considerando lo anterior, el valor del Área Homogénea debería modificarse a la cantidad equivalentes en pesos a 6 Unidades de Fomento por metro cuadrado, que es el promedio de valor del sector en que se encuentra el inmueble, o bien aplicar un factor de ajuste al terreno de 0,5 o determinarlo conforme a un promedio del Área CAB035, CAB036 y CAB037 y CMB051 (correspondiente a 5,6 UF/m2) o al valor del Área Homogénea CAB035. 3. Lo anterior es sin perjuicio que el Tribunal determine un ajuste distinto a los indicados y que en definitiva permitan obtener una correcta determinación del avalúo fiscal de acuerdo a las normas legales que se han mencionado en esta reclamación. Por lo que solicitó tener por interpuesto reclamo del avalúo determinado por el Servicio de Impuestos Internos en el proceso de reavalúo general del año 2022, para el inmueble rol 2220-1, comuna de Maipú, en los términos de los artículos 149 y siguientes del Código Tributario, solicitando se deje sin efecto el reavalúo; o, en su defecto, se aplique un factor corrector al valor del terreno ascendente a 0,5 o aplicar el factor de ajuste que el Tribunal determine, o, en último término, ordenar que el Servicio de Impuestos Internos fije el avalúo fiscal del inmueble teniendo en consideración el valor promedio de las Áreas Homogéneas CAB035, CAB036, CAB037 y CMB051, o al valor del Área Homogénea CAB035 o los valores que el Tribunal determine y conforme al procedimiento que dispone para tales efectos, todo de acuerdo al mérito del proceso, y con el objetivo de obtener la adecuada y justa retasación fiscal, todo con una vigencia al 1º de enero del año 2022, y con expresa condenación en costas. B.- CONTESTACIÓN AL RECLAMO POR PARTE DEL SII: Con fecha 01 de febrero de 2023, compareció don RODRIGO VALENZUELA VIDAL, Abogado Jefe del Departamento jurídico de la XIV Dirección Regional Metropolitana Santiago Poniente del Servicio de Impuestos Internos, domiciliado en calle Romero N° 3226, comuna de Santiago, Región Metropolitana, quien evacuó el traslado notificado con fecha 13 de enero de 2023, en relación al reclamo de fecha 27 de diciembre de 2022, presentado por don Eugenio Benítez Kufferath, en representación de Arauco Malls Chile S.A., solicitando el total rechazo del reclamo, con expresa condena en costas, confirmando el reavalúo, en atención a los antecedentes de hecho y de derecho que exponemos a continuación: I. MARCO NORMATIVO. El artículo 1° de la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial establece un impuesto sobre los bienes raíces que se aplica sobre el avalúo de los mismos. El artículo 3° de la Ley N° 17.235 ordena al Servicio de Impuestos Internos efectuar de manera periódica la tasación de los bienes raíces, señalando los incisos primero y segundo de la norma citada lo siguiente: “El Servicio de Impuestos Internos deberá reavaluar, cada 4 años, los bienes raíces agrícolas y no agrícolas sujetos a las disposiciones de esta ley, aplicándose la nueva tasación, para cada serie simultáneamente a todas las comunas del país. No obstante, lo dispuesto en el inciso anterior, el Servicio de Impuestos Internos deberá reavaluar, en el período comprendido entre dos reavalúos nacionales, aquellas Página 12 de 39 Timbre Electrónico comunas o sectores de éstas en que se produzca una ampliación en el límite urbano de un plan regulador. Para estos efectos, el Servicio de Impuestos Internos deberá ser informado por la autoridad que promulgue los respectivos planes reguladores del hecho de la publicación de éstos, dentro del plazo de tercero día”. Para efectos del reavalúo a que se refiere el inciso anterior, el Servicio de Impuestos Internos tendrá un plazo de seis meses contados desde que reciba la información señalada. Para estos efectos, el Servicio podrá solicitar la asistencia y cooperación de los municipios para la tasación de los bienes raíces de sus respectivos territorios y requerir de los propietarios la información de sus propiedades; todo lo anterior, en la forma y plazo que el Servicio determine. Para recoger esta información, el Servicio de Impuestos Internos facilitará el cumplimiento tributario a través de los mecanismos disponibles al efecto. Esta información no debe implicar costos para el propietario…” Artículo 4º.- El Servicio de Impuestos Internos impartirá las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, ajustándose a las normas siguientes: 1º.- Para la tasación de los predios agrícolas el Servicio de Impuestos Internos confeccionará: a) Tablas de clasificación de los terrenos, según su capacidad potencial de uso actual; b) Mapas y tablas de ubicación, relativas a la clase de vías de comunicaciones y distancia de los centros de abastecimientos, servicios y mercados, y c) Tabla de valores para los distintos tipos de terrenos de conformidad a las tablas y mapas señalados. 2º.- Para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen. De esta manera, en cumplimiento de lo ordenado por la Ley 17.235, el Servicio de Impuestos efectuó el reavalúo de los Bienes Raíces de la Segunda Serie No Agrícola, con vigencia desde el 1° de enero de 2022 y, en ese contexto, fijó los valores para los terrenos y construcciones con sus respectivas especificaciones técnicas dictándose los siguientes actos administrativo. Resolución N°143/2021: Fija valores de terrenos y construcciones para el Reavalúo 2022 de los Bienes Raíces de la Segunda Serie No Agrícola, con los siguientes anexos: Anexo 1: Planos de precios de terrenos Anexo 2: Tasación de Terrenos Anexo 3: Tasación de Construcciones Anexo 4: Glosario Técnico de Construcciones Anexo 5: Tablas de Valores Unitarios de Construcciones Anexo 6: Guías Técnicas para definir la calidad de construcciones. Decreto Supremo N° 437 del 25 de marzo de 2022, publicado en el diario oficial con fecha 12 de Abril de 2022 Página 13 de 39 Timbre Electrónico II. ANTECEDENTES DEL RECLAMO INTERPUESTO. Sostuvo la reclamada que, el día 27 de diciembre de 2022 la contribuyente, ARAUCO MALLS CHILE S.A., R.U.T. N° 96.734.110-K- interpuso un reclamo de avalúos de bienes raíces respecto del inmueble rol 2220-1, comuna de Maipú, solicitando se deje sin efecto el reavalúo; o, en su defecto, se aplique un factor corrector al valor del terreno ascendente a 0,5 o aplicar el factor de ajuste que el Tribunal determine, o, en último término, ordenar que el Servicio de Impuestos Internos fije el avalúo fiscal del inmueble teniendo en consideración el valor promedio de las Áreas Homogéneas CAB035, CAB036, CAB037 y CMB051, o al valor del Área Homogénea CAB035 o los valores que se determine y conforme al procedimiento que dispone para tales efectos, todo de acuerdo al mérito del proceso, y con el objetivo de obtener la adecuada y justa retasación fiscal, todo con una vigencia al 1º de enero del año 2022, y con expresa condenación en costas. B.- CAUSAL EN QUE FUNDA EL RECLAMO: Funda su reclamo en el artículo 149 del Código Tributario. N° 2 esto es "Aplicación errónea de las Tablas de Clasificación”. Después de transcribir el artículo 10 de la Ley 17.235, señala que conforme al artículo 4° de la Ley de Impuesto Territorial dispone que el SII debe confeccionar tablas de clasificación para las construcciones y los terrenos. Señala que cuando la ley dispone que el SII debe confeccionar las “Tablas de Clasificación”, estaremos dentro de la aplicación errónea de las tablas de clasificación cuando se hubieren cometido errores en la elaboración de las mismas, pues aquellos inciden, necesariamente, en la determinación del avalúo, lo cual sólo es posible de subsanar en sede judicial. Asevera que lo que se denomina por el Servicio de Impuestos Internos como “Área Homogénea”, en realidad corresponde a unas pocas propiedades, por lo tanto, deja de ser un Área o Tabla. Sostiene que terreno no fue incorporado en una Tabla de Clasificación, sino que se creó una Tabla (por así llamarla) para éste y con un valor diametralmente distinto a los ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento. Concluye que existe un error en la clasificación de inmueble en el Área Homogénea, producto de una sobre valorización de la misma con relación a los valores del sector en que se encuentra el inmueble, todo amparado en la existencia de un error en la clasificación del inmueble en el Área Homogénea CAB400, lo cual constituye un error de clasificación, en los términos de la causal de reclamo contenida en el Nº 2 del artículo 149 del Código Tributario III.- FUNDAMENTOS DEL SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS PARA RECHAZAR EL RECLAMO. 1.-Sobre el argumento de haberse dictado Sentencia definitiva con ocasión del reavalúo del año 2018. Indicó que la reclamante sostiene como primer argumento que existe sentencia dictada por el 2° TTA, en el cual ordenando dejar sin efecto el reavalúo del año 2018, fundado principalmente en que: “la autoridad tributaria determinó el avalúo conforme a parámetros distintos a los establecidos por el legislador y al haber utilizado muestras Página 14 de 39 Timbre Electrónico habitacionales ubicadas en otro sector” (sic). y que la sentencia judicial ha confirmado que el avalúo fijado por el ente fiscal adolecería de errores en la aplicación de las Tablas de Clasificación, por haber utilizado parámetros distintos a los establecidos por el legislador y al haber utilizado muestras habitacionales ubicadas en otro sector. Señaló que debemos tener en consideración el efecto relativo de las sentencias, establecido en el artículo 3 inciso segundo del Código Civil, que dispone “Las sentencias judiciales no tienen fuerza obligatoria sino respecto de las causas en que actualmente se pronunciaren”. En virtud de este principio, las sentencias anteriores sobre una materia similar sólo poseen el valor de un elemento de persuasión para apoyar el argumento pretendido, pero no obliga al sentenciador a fallar en igual sentido. De esta forma, el rol de la jurisprudencia en nuestro derecho continental se distingue del derecho anglosajón, dado que no se aplica el sistema de precedentes judiciales, las sentencias judiciales no poseen un valor obligatorio para el futuro en casos de hechos similares, de tal manera el juez sólo está obligado a cumplir la ley, sin la obligación jurídica de respetar sentencias anteriores sobre la materia. Teniendo los jueces el rol de intérpretes y garantes del cumplimiento de las leyes dictadas por el legislador y no de creadores de derecho. Afirmó que, si bien la petición de la reclamante fue acogida para el reavalúo 2018, ello no implica en ningún caso que los efectos de dicha sentencia puedan ser aplicados o ser pertinentes para el reavalúo 2022, toda vez que se trata de 2 periodos de determinación de impuesto territorial distintos, que se efectuaron de forma distintas, como se explicara más adelante, basándose en las instrucciones técnicas y administrativas emanadas de resoluciones distintas, el actual reavalúo en virtud de lo dispuesto en la Resolución N°143 de 2021. Hay que enfatizar que no se trata de idénticas circunstancias, además debe tenerse en cuenta que el efecto de dicha sentencia se limita exclusivamente al tiempo que rige el periodo de 4 años correspondiente al periodo de reavalúo general año 2018, por lo que, si bien señala un antecedente respecto de rol de autos, no tiene implicancia en lo que respecta al proceso de reavalúo que rige desde el año 2022. 2.- Respecto del argumento de los parámetros bajo los cuales se debiese determinar el avalúo fiscal del terreno. Sostuvo que, el segundo argumento del reclamo parámetros bajo los cuales se debe determinar el avalúo fiscal del terreno, la reclamada no comparte los argumentos del contribuyente, quien sostiene la reclamante que le llama atención la circunstancia que el Servicio, en zonas aledañas a su inmueble, haya distinguido tanta Áreas Homogéneas para el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento”, que deberían haber sido agrupados en un mismo sector y que deberían compartir el mismo avalúo fiscal del terreno. Indicó que, tal como se señalará, al referirnos a las características urbanas del inmueble objeto de reclamo, éste presenta características propias en cuanto a uso de suelo y coeficiente de constructibilidad, esto último en relación a su naturaleza propia, conforme lo estipulado por el Plan Regulador de la comuna de Maipú y por el Plan Regulador Metropolitano, lo anterior en razón de tratarse de un inmueble que constituye un Área de Equipamiento Intercomunal y Comunal, lo que refleja su importancia no sólo a nivel comunal, sino que también en relación de una serie de comunas. Página 15 de 39 Timbre Electrónico Afirmó que, las condiciones y características particulares del inmueble objeto del reclamo, en relación con los inmuebles ubicados alrededor, no son en nada comparables, ya que como puede observarse, la condición urbana y de equipamiento del inmueble de autos dista mucho de parecerse a la de los inmuebles que lo circundan, así como tampoco se aplica respecto de ellos la condición de constituir un Área Intercomunal, que se rige en parte por el Plan Regulador Metropolitano, razón por la cual no era posible agruparlos en una sola Área Homogénea, toda vez que la sectorización efectuada por el Servicio para efectos de realizar el reavalúo del año 2022 se realizó considerando características comunes que deben detentar los inmuebles emplazados en los referidos sectores. 3.- Respecto del argumento de cuanto a la base imponible del impuesto territorial. Señaló que, el reclamante sostiene que base imponible del impuesto territorial esta constituye el monto sobre el cual deberá aplicarse el Impuesto Territorial y que por tanto influye en el valor del referido tributo, el cual juicio del Reclamante la Ley N°17.235 indica que "se limita a señalar que los bienes raíces se debe tasar ", además indica que se le entregó una carta en blanco a la Autoridad Tributaria, con la única limitación no podrá aumentar en más de un 10% al primer semestre de vigencia de los reavalúos, en relación al impuesto territorial que debiera girarse en el semestre inmediatamente anterior, al respecto el ente fiscalizador debió a lo dispuesto en el artículo 4° de la Ley citada, que sólo se refiere a los sectores de ubicación, obras de urbanización y equipamiento de que disponen los terrenos, apartándose el Servicio, según el reclamante de lo dispuesto en la norma al tiempo de efectuar la tasación del inmueble de autos, pues en ella ha considerado uso de suelo, categoría de edificaciones y densificación, parámetros no establecidos por el legislador, conforme se apreciaría en el las respuestas y preguntas, careciendo de un procedimiento claro y objetivo para la determinación de la base imponible del Impuesto Territorial, fijándolo "en función de la rentabilidad", determinando valores diametralmente distintos para un mismo sector con las mismas obras de urbanización y equipamiento sin que exista, según expresa, fundamento ni razón alguna, contraviniéndose de este modo garantías constitucionales. De lo expuesto por el contribuyente, claramente puede constatarse que sus alegaciones carecen de fundamentos, no sólo por lo ya informado en esta presentación, sino que además por las razones que pasamos a exponer: Agregó que, al analizar el marco normativo que regula el proceso de reavalúo del año 2022 respecto del cual este Servicio se encuentra exhortado a realizar por disposición expresa del artículo 3 de la Ley N° 17.235, el artículo 4 de la ley citada efectivamente señala que las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen. En el proceso de tasación el Servicio no sólo debe ceñirse a las disposiciones de la Ley N° 17.235, sino que, además, se entienden incorporados las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, a la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, recordemos que por disposición expresa del artículo 29 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que dispone: "Artículo 29°.- Corresponderá al Ministerio de la Vivienda y Urbanismo la planificación del desarrollo urbano a nivel nacional. Le corresponderá, asimismo, a través de la Ordenanza General de la presente ley, establecer normas específicas para los Página 16 de 39 Timbre Electrónico estudios, revisión, aprobación y modificaciones de los instrumentos legales a través de los cuales se aplique la planificación urbana en los niveles antes señalados. Estos instrumentos, sancionados por la autoridad correspondiente, tendrán fuerza legal en su aplicación, incluso para las reparticiones públicas". Argumentó que, el Servicio debe estarse para efectos de la tasación de los inmuebles, a lo señalado en los Instrumentos de Planificación Territorial señalados el artículo 2.1.2. de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, tales son: Plan Regional de Desarrollo Urbano, Plan Regulador Intercomunal Metropolitano, Plan Regulador Comunal con sus planos seccionales que lo detallen, Plan Seccional y Límite Urbano. Indicó que, en el caso de autos, por tratarse el inmueble objeto de reavalúo de una propiedad ubicada en una zona que el Plan Regulador de Maipú ha clasificado en con ZE- 5, además, debe regirse por las disposiciones del Plan Regulador Metropolitano, existiendo por tanto una normativa específica que regula el proceso de avalúo en su parte técnica, tal es la normativa recién citada. Afirmó que, se debe señalar que se entiende por equipamiento, a lo cual la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción nos señala en su artículo 1.1.2 que se define por “Equipamiento: construcciones destinadas a complementar las funciones básicas de habitar, producir y circular, cualquiera sea su clase o escala”. Sostuvo que, el artículo 41° del Plan Regulador de Maipú señala expresamente que el Área ZE-5, está constituida por los terrenos y las edificaciones destinadas a complementar las funciones urbanas básicas, según se establece en la Ordenanza del Plan Regulador Metropolitano de Maipú, encontrándose entre ellas Centro Comercial Arauco Maipú, razón por la cual se hace aplicable a su respecto la disposición contenida en el artículo 41 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que señala al respecto: "Artículo 41°.- Se entenderá por Planificación Urbana Comunal aquella que promueve el desarrollo armónico del territorio comunal, en especial de sus centros poblados, en concordancia con las metas regionales de desarrollo económico- social. La planificación urbana comunal se realizará por medio del Plan Regulador Comunal. El Plan Regulador es un instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relación funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento. Sus disposiciones se refieren al uso del suelo o zonificación, localización del equipamiento comunitario, estacionamiento, jerarquización de la estructura vial, fijación de limites urbanos, densidades y determinación de prioridades en la urbanización de terrenos para la expansión de la ciudad, en función de la factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energéticas, y demás aspectos urbanísticos". Indicó que, en este mismo sentido, la Memoria Explicativa del plan Regulador Comunal de Maipú, al analizar la condición actual de los principales tipos de equipamientos en el área urbana comunal, indica que: Comercio: Aunque el centro de la comuna históricamente ha concentrado comercio relacionado con la construcción, en la actualidad la tendencia ha variado hacia otros rubros tales como el abastecimiento por medio de los supermercados, vestuario y calzado, entre otros. Prácticamente todos los usos comerciales en el sector son de importancia comunal. También es una tendencia reciente (últimos 10 años) la localización de centros comerciales en ejes estructurantes de importancia intercomunal, tales como el Mall Arauco Maipú y algunos supermercados. En Página 17 de 39 Timbre Electrónico la zona limítrofe con la comuna de Cerrillos se encuentra también este tipo de recintos (Plaza Oeste, Carrefour, Líder, etc.) que también son utilizados por la población de Maipú. Sostuvo que, es evidente que el Servicio, al considerar el Uso de Suelo de un inmueble para efectos de realizar su tasación, está actuando en armonía con las normas aplicables al proceso de reavalúo, razón por la cual no puede pretender el actor que el ente fiscal se aparte de la normativa técnica que reglamenta el proceso. 4.- En cuanto al argumento de la reclamante de ser vaga y poco precisa la forma de determinar la tasación. La reclamada agregó que, respecto de la afirmación efectuada por el reclamante, en cuanto considera para efectos de la tasación la Ley N° 17.235 sería "vaga al encomendar tal tarea al Servicio de Impuestos Internos", debemos señalar que el artículo 4 de la referida ley otorga expresamente al Servicio la facultad de impartir las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación de los inmuebles, cuestión que realizó este Servicio mediante la dictación de la Resolución Ex. N° 143 de fecha 30.12.2021. Agregó que, a su vez la Ley N° 17.235, respecto del reavalúo, establece normas de carácter general, encomendando su reglamentación al Servicio de Impuestos Internos, por disposición expresa del artículo 4 de la citada ley. La actividad administrativa reglamentaria entregada al Servicio dice relación con las características y dinamismo del proceso técnico de la tasación de inmuebles, siendo el órgano fiscalizador quien posee las competencias necesarias para reglamentar y llevar a cabo el referido proceso, circunstancia que no puede ser objeto de un reproche constitucional, lo anterior en razón de haberse zanjado ya el asunto por el propio Tribunal Constitucional, magistratura que, ha establecido en el Considerando QUINCUAGÉSIMO de la sentencia dictada en causa Rol Nº 759- 2007, en lo pertinente, que: “Como puede apreciarse, el referido artículo 3° se limita a fijar el ámbito o marco general de atribuciones dentro del cual debe actuar el Servicio de Impuestos Internos en el proceso de reavalúo y tasación de los bienes inmuebles, materia cuyos presupuestos fundamentales se encarga de precisar el propio legislador, habida consideración de que resulta imposible que este último pueda determinar por sí mismo la valoración de las propiedades, materia que por sus características técnicas y cambiantes debe necesariamente quedar entregada al órgano administrativo el Servicio de Impuestos Internos, existiendo en todo caso acción de reclamo o revisión ante órganos jurisdiccionales”. Sostuvo que, no puede el reclamante en esta instancia alegar que la determinación de la base imponible del impuesto de autos sólo debe determinarse teniendo en consideración de manera exclusiva, lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley N° 17.235, toda vez que el proceso de tasación de inmuebles es un proceso complejo, que cuenta con normas específicas para su aplicación, tales son las normas de Urbanismo y Construcción señaladas en el cuerpo de esta presentación, así como también, en el caso de autos, las normas contenidas en el Plan Regulador de la comuna de Maipú y Plan Regulador Metropolitano, así como también la normativa contenida en la Resolución Ex. N° 143 de fecha 30.12.2021 del Servicio de Impuestos Internos, pudiendo establecerse entonces que existe una serie de cuerpos legales aplicables al proceso de reavalúo, no siendo procedente calificar como "vaga" la reglamentación del proceso de tasación. Página 18 de 39 Timbre Electrónico 5.-Respecto del valor del área Homogénea. Indicó que, en relación a la alegación efectuada por el contribuyente, referida al valor del área homogénea en que se encuentra el inmueble y sus alrededores, éste se limita a señalar que el valor del m2 de terreno del Área Homogénea en que se encuentra su inmueble es muy superior al que se fijó para las propiedades que se encuentran en el mismo sector, comparando el valor del m2 de su inmueble con los valores fijados para las áreas Homogéneas CMB051 y CAB035, CAB036, CAB037, zonas con uso comercial, incluso compara con las AH HMB026 y HBB009, zonas por cierto con destino habitacional, AH que no pueden ser comparadas, evidentemente, por la abismales diferencias que presentan con las AH colindantes. Agregó que, no obstante, para el proceso de reavalúo de 2022, la determinación de los valores de las áreas homogéneas se definió tomando en cuenta todas las áreas homogéneas de la comuna de Maipú, arrojando un porcentaje de variación de los valores de los terrenos, el cual puede ser positivo o negativo, dependiendo de la comuna en análisis, dicho porcentaje de variación de precios se aplicó, al área homogénea CAB400, todo ellos a fin de resguardar los principios de igualdad Tributaria e igual repartición de los tributos. Indicó que, para la determinación del valor unitario del terreno, si se consideraron las áreas homogéneas que indica la reclamante. 6.- Respecto de supuesta vulneración de garantías constitucionales. Afirmó que, en cuanto a las garantías constitucionales que la reclamante estima vulneradas por el Servicio al tiempo de efectuar la tasación de su inmueble, previo a exponer las razones por las que el Tribunal deberá desestimar sus alegaciones, hizo presente que no es esta la instancia para efectuar tales descargos, debiendo recurrir el actor al procedimiento específicamente establecido para estos efectos ante el Tribunal que en derecho corresponde, toda vez que el legislador a establecido un procedimiento determinado para el evento de estimarse vulnerada las garantías constitucionales. Indicó que se pronunciarán respecto de las alegaciones efectuadas por el recurrente, lustrando al Tribunal cómo éstas carecen de fundamento, por lo que deberán ser rechazadas al tiempo de fallar la presente causa: a) Igualdad en materia tributaria. Afirmó que, en relación a la afirmación efectuada por el actor, referida a que las propiedades que se encuentran en un mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento deben necesariamente tener el mismo avalúo, encontrándose quienes detenten un inmueble en un Área Homogénea con un valor fiscal mayor al del resto de las propiedades en una situación de desigualdad respecto de los demás contribuyentes, contrariando el Servicio la garantía constitucional de la igualdad en materia tributaria establecida en el artículo 19 N° 20 de la Constitución Política de la República, coincide con el actor en cuanto a que inmuebles con condiciones similares, ubicados en el mismo sector y que detenten características comunes en cuanto a su obras de urbanización y equipamiento, cuestiones estas últimas determinadas por el Ley de Urbanismo y Construcciones, la Ordenanza General de la Ley de Urbanismo y Página 19 de 39 Timbre Electrónico Construcciones, la Resolución Ex. N° 143 de fecha 30.12.2021, la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, Planes Reguladores Comunales o Intercomunales y demás Instrumentos de Planificación Territorial, deben compartir valores de tasación por m2 similares, ubicándose en la misma Área Homogénea. Sostuvo que, en el caso del inmueble de autos, éste no comparte las características de los inmuebles aledaños razón por la cual la circunstancia de detentar un avalúo mayor al de los inmuebles que lo circundan en caso alguno atenta contra la igualdad en materia tributaria, no pudiendo resultar de situaciones distintas un mismo valor de tasación. Indicó que el avalúo indicado ha sido determinado según el proceso de tasación fiscal para el cálculo de impuesto territorial, de acuerdo a la legislación vigente, y por tanto no corresponde a una tasación comercial de la propiedad. Manifestó que, no se observa una vulneración a la Garantía Constitucional del artículo 19 N° 20 de la Carta Fundamental, habida consideración además que la totalidad de los bienes raíces de la Serie No Agrícola del territorio nacional fueron tasados durante el proceso de reavalúo general del año 2022, por lo que todos ellos han sido afectados con la aplicación del Impuesto Territorial, existiendo una igual repartición en cuanto a la contribución del impuesto, cuestión que no significa que todos deban pagar lo mismo. Señaló que, la afirmación efectuada por el actor, en cuanto insiste que el legislador nunca tuvo en cuenta que los inmuebles debían gravarse según el uso de suelo o lo que se podía o no construir sobre ellos, siendo necesario para ello, a su juicio, una modificación legal, pues en ningún caso podría hacerse por la vía administrativa, afectándose en este caso el principio de legalidad, dio por reproducidos en este punto los argumentos, en lo que dice relación con las normas aplicables al reavalúo del año 2022, y cómo ellas, en el caso de autos, permiten considerar como uno de los elementos a ponderar el uso de suelo, como parte del "Equipamiento" del área en que se encuentra el inmueble. b) Tributos no pueden ser manifiestamente injustos o desproporcionados Señaló que, de la aplicación de las normas legales y técnicas que rigen un procedimiento de tasación de inmuebles de características disímiles no puede concluirse un idéntico valor por m2 de terreno para todos ellos, razón por lo cual no puede calificarse un tributo como desproporcionado por no ser igual al de otro contribuyente, más aún si en su determinación se cumplieron todas las directrices constitucionales, legales y reglamentarias, como ha sido el caso de autos. 7.- Ausencia de error en la aplicación de las tablas de clasificación. Argumentó que, el reclamante funda su reclamo en la causal 2º del artículo 149 del Código Tributario, esto es, Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno”. Señalando que, al haberse creado un Área Homogénea o Tabla de Clasificación para terrenos en particular, quiere decir que se efectuó una clasificación errada, toda vez que el Área Homogénea en que se encuentra el inmueble no comprende a todos los ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento. Indicó, que, en la determinación de las áreas homogéneas, el Servicio de Impuestos Internos, en base a criterios técnicos ha agrupado los inmuebles de la comuna conforme a las similitudes de las características que presentan. Página 20 de 39 Timbre Electrónico Sostuvo que, respecto del área homogénea en particular CAB400, esta presenta características propias respecto de su equipamiento que lo diferencian de los inmuebles aledaños, las que, por mandato del artículo 4 de la Ley N° 17.235 deben ser tomadas en consideración por el Servicio para efectos de efectuar la tasación del mismo, toda vez que la norma hace alusión expresamente al "Equipamiento" como uno de los factores a considerar para llevar a cabo el proceso de reavalúo., Afirmó que, por regla general la tasación de un inmueble se basa en la comparación entre valores dados a inmuebles de similares características o equivalentes, en este caso se plantea la dificultad de efectuar la valoración al encontramos con un inmueble atípico como el de autos, respecto del cual son escasas las transacciones similares, pues al igual que en caso de tasación de un estadio o un aeropuerto, no es fácil encontrar un predio con características similares, siendo menos ocurrente encontrar transacciones sobre los mismos. Indicó que, en esta ocasión en particular, a diferencia del reavalúo anterior se ponderó un rango más amplio de consideración, con el objetivo de efectuar un procedimiento aún más representativo de valores de terreno, en resguardo de los principios de igualdad tributaria e igual repartición de las cargas públicas, para este proceso de Reavalúo 2022 a efectos de determinar el valor unitario del área homogénea se tomó en consideración el porcentaje de variación que registraron los valores de los terrenos de todas las áreas homogéneas de la comuna de Maipú, el cual puede ser positivo o negativo dependiendo dela análisis comunal, así las cosas se aplicó dicho porcentaje al área homogénea CAB400 en la se encuentra emplazada el inmueble objeto del reclamo. Señaló que, el error que denuncia el reclamante no es tal, toda vez, no se ha realizado una errónea clasificación de los terrenos, entendida como determinación del área homogénea y su valor unitario, sino al contrario, se ha ajustado a la normativa y al imperativo legal que encomienda al Servicio de Impuestos Internos. Manifestó que, actuar de otra forma, como pretende la reclamante, constituye una vulneración al principio de igualdad en materia tributaria, respecto de quienes se encuentran en situaciones jurídicas iguales, como lo seria, en el evento de aplicar el valor de unitario de terreno de habitacionales o comercios menores, a un terreno como el que se encuentra emplazado el MALL ARAUCO MAIPÚ, privilegiado en cuanto a su ubicación, equipamiento, uso de suelo permitido, entre otros. 8.- Correcta determinación del avalúo fiscal. Indicó que, se revisaran los antecedentes del avalúo del bien raíz Rol 2220-1, de la comuna de Maipú, provincia de Santiago, Región Metropolitana, encarnado en el proceso de reavalúo de bienes raíces no agrícolas 2022, fue determinado de la siguiente manera: B.1.- Tasación del Terreno: Página 21 de 39 Timbre Electrónico Señaló que, la propiedad cuenta con una superficie de terreno de 141.413 m², una superficie construida 252.612. Aportó una captura de pantalla de la imagen satelital del terreno: B.2.- Área Homogénea CAB400 Manifestó que, un área homogénea corresponde a polígonos conformados por predios con características comunes tales como ubicación, uso del suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad, equipamiento y densificación. En específico el inmueble se encuentra ubicado dentro del área homogénea CAB400 de la comuna de Maipú, señaló que la determinación de su valor corresponden a un proceso de análisis, tanto territorial como valórico, el cual tiene como resultado la definición de valor unitario por metro cuadrado, en el que se utiliza una aplicación estadística y de análisis, así como un análisis espacial de todos los componentes territoriales y las variables que inciden finalmente en la valorización de los predios, como también el conocimiento técnico y la coherencia nacional de valores y el catastro de nuestro Servicio, el cual contempla los instrumentos de planificación territorial a los cuales esta afecto. Indicó que, el inmueble, se emplaza en una zona urbana, su uso predominante es comercio, su categoría constructiva es alta, su nivel de densificación es bajo. El rango de la superficie del Área Homogénea es de 150 - 150.000 m², con un valor de metro cuadrado, reajustado al primer semestre del año 2022, da un valor por metro cuadrado de $365.589.- Contempla como instrumentos de planificación territorial al 30 de junio de 2021, el Plan Regulador Metropolitano y Plan Regulador Comunal. Como condiciones particulares de esta área homogénea, se puede señalar que contiene predominantemente predios de forma y topografía regular, sin restricciones particulares. Aporto una captura de pantalla del plano del área homogénea. Manifestó que, el AH CAB400 está emplazada en el sector nor-oriente de la comuna, limitando con Avenida Américo Vespucio, uno de los ejes más importantes del gran Santiago, ya que conecta toda la urbe, además de las carreteras que unen al país y aeropuerto, también limita con Avenida Los Pajaritos, avenida que atraviesa casi toda la comuna, uniendo ésta con la Alameda Bernardo O”Higgins, hacia el centro de la capital y Camino a Melipilla, con el sector poniente. Posee excelente conectividad vial, tanto transporte público (metro, microbuses, etc.) como particular, lo que se traduce en una óptima actividad comercial. Afirmó que, el destino principal de esta área es el comercio, emplazándose en ella, uno de los centros comerciales más importantes de la capital, como es el Mall Arauco Maipú, además de supermercado Jumbo e EASY. El AH, posee urbanización completa, acorde a sus necesidades, corresponde a un terreno de topografía regular, sin restricciones en virtud de los instrumentos de planificación territorial pertinentes. Aportó una captura de pantalla del Área homogénea. B.3.- Determinación del Valor Unitario del Área Homogénea CAB400. Página 22 de 39 Timbre Electrónico Agregó que, conforme a la Res. EX. SII N°143 del 30.12.2021 que “Fija valores de terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola”, para la determinación del avalúo fiscal de los Bienes Raíces No Agrícolas, se deben fijar valores para los terrenos y construcciones con sus respectivas definiciones técnicas. Para los valores de terrenos, se aplicará aquella valoración contenida en el Anexo N°1 de la presente Res; en ella se indica en el punto 1. Información General que “El N°2 del artículo 4° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, establece que Las tablas de valores unitarios de terreno se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen”. De acuerdo a lo anterior, se ha sectorizado cada comuna del país en Áreas Homogéneas (AH), las cuales corresponden a polígonos conformados por predios con características comunes tales como ubicación, uso del suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad, equipamiento y densificación. Señaló que, conforme a lo indicado, para la creación de AH es necesario tener en cuenta la ubicación, urbanización y equipamiento, pero, además, se deben considerar otras variables urbanísticas de instrumentos de planificación territorial. Es así que el AH CAB400 es un AH con destino comercio, con una categoría constructiva alta (calidades entre 2 y 1) y una densidad poblacional baja; abarcando 3 predios en toda su extensión, roles colindantes con características comunes y particulares, pero muy distintos al resto que los rodea. Informó que, en esta ocasión en particular, a diferencia del reavalúo anterior, se ponderó un rango más amplio, con el objetivo de efectuar un procedimiento más representativo de la realidad comunal, puesto atendido las características particulares y únicas que presenta el área homogénea CAB400, en efecto para este proceso de reavalúo se consideraron todas las áreas homogéneas de la comuna de Maipú, determinado un porcentaje de variación del aumento de los avalúos de terrenos, el cual puede ser positivo o negativo dependiendo de la comuna en análisis, aplicándose dicho porcentaje al área homogénea CAB400, con el objetivo de resguardar los principios de igualdad tributaria e igual repartición de las cargas públicas. B.4.- Coeficientes aplicables al avalúo del terreno: Indicó que, cuando un determinado inmueble presenta características que le generan una variación comprobable respecto del valor unitario de terreno establecido para el AH en que se ubica, y estas características no se encuentran señaladas en la ficha descriptiva del AH y tampoco se consideran en la determinación del valor unitario de terreno fijado en los planos de precios comunales, se podrá aplicar al inmueble un coeficiente para ajustar el valor del terreno según la situación particular que lo afecta. En cuantos a aplicación de coeficientes correctores de valor de avaluó del terreno, conforme a las instrucciones contenidas en el ANEXO N° 2 TASACIÓN DE TERRENOS, el inmueble Rol 2220-1 de comuna de Maipú, no le corresponde ningún factor de ajustes B.5.- Tasación de las construcciones. Página 23 de 39 Timbre Electrónico Indicó que, los valores unitarios de construcción (VUC) se determinan en el marco de un procedimiento de tasación masiva, de acuerdo con lo establecido en el N°2 del artículo 4° de la Ley N°17.235, el cual indica que para la clasificación de las construcciones se debe considerar su clase y calidad y los valores unitarios se fijan, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial, lo cual se verá reflejado en el avalúo de construcción resultante. Señaló que, respecto del inmueble rol 2220-1 de la comuna de Maipú, esta posee distintas clases y calidades constructivas, conforme al ANEXO N° 3, TASACIÓN DE CONSTRUCCIONES. En cuanto a la depreciación por edad de la construcción, el Página 24 de 39 Timbre Electrónico anexo N° 3 TASACIÓN DE CONSTRUCCIONES, nos señala que los valores unitarios de construcción poseerán un coeficiente según la edad de la construcción, desde el año 2021 inclusive hacia atrás, en los porcentajes que se indican en la siguiente tabla. Así para el cálculo de cada línea se debe aplicar la siguiente formula VUC • SC • DP • FC = Avalúo Construcción ($) B.6.- Avalúo fiscal 2022.- Sostuvo que, se ha verificado cada uno de factores que componen los cálculos de avaluó fiscal, como también la aplicación de las tablas de clasificación y la superficie, no advirtiéndose errores en su trascripción, y calculo, siendo equivalentes a los valores determinados en el avalúo fiscal. Advirtió que, el avalúo fiscal del inmueble rol 2220-1 de la comuna de Maipú se encuentra correctamente determinado, según la información con que contaba dicho servicio al momento de efectuar el reavalúo que rige desde año 2022, atendido a las especificaciones técnicas y administrativas instruidas de la resolución N° 143 de 2022, conforme lo ordena la ley 17.325, por lo cual no se configura la causal N° 2 del articulo 149 del Código Tributario, esto es Aplicación errónea de las Tablas de Clasificación. Página 25 de 39 Timbre Electrónico IV. CONCLUSIÓN. Sostuvo que, el reclamo deberá ser rechazado, toda vez que las alegaciones realizadas por la reclamante no configurar la causal N° 2 del articulo 149 del código tributario, puesto que, dicho Servicio, como se ha explicado latamente, ha determinado correctamente la tasación del inmueble de conformidad a los lineamientos dispuestos por la resolución N°143 de 2022, además teniendo en consideración que el procedimiento de reavalúo del año 2022 se consideraron todas las áreas homogéneas de la comuna de Maipú, determinado un porcentaje de variación del aumento de los avalúos de terrenos, aplicándose dicho porcentaje al área homogénea CAB400, con el objetivo de resguardar los principios de igualdad tributaria e igual repartición de las cargas públicas. A su vez los parámetros que sugiere la reclamante para calcular un nuevo valor de tasación deben ser rechazados, toda vez que realizan una interpretación aislada y antojadiza de la ley, no pudiendo este servicio, considerar terrenos aislados, puesto que puede implicar una discriminación afectando el principio de igualdad ante los tributos. Afirmó que, conforme se ha explicado el proceso responde a un procedimiento claro y objetivo, no existe en el acto discrecionalidad o arbitrariedad, dado que, responde a las facultades legales que tiene el servicio de impuesto, y por ende no se ven afectadas garantías constitucionales denunciadas. Por lo que solicitó tener por evacuado el traslado conferido en tiempo y forma respecto de la solicitud de reclamo de avalúos de bienes raíces respecto del ROL 2220-1, ROL 2220-1 ubicado en Américo Vespucio N°399, comuna de Maipú, Región Metropolitana, solicitando el rechazo del reclamo, en todas sus partes por no configurarse la causal en que se basa el libelo, en consecuencia, deberá confirmarse el avalúo fiscal del bien raíz, con expresa condenación en costas. II. CONTENIDO Y DILIGENCIAS DEL PROCESO. 1º) A folio 1-20, con fecha 27 de diciembre de 2022, rola reclamo tributario. 2º) A folio 145-170, con fecha 01 de febrero de 2023, el Servicio de Impuestos Internos evacúa el Traslado conferido respecto del reclamo de autos. 3º) A folio 174, con fecha 21 de febrero de 2023, se llevó a efecto la audiencia de conciliación, la que no se produce. 4º) A folio 175, con fecha 06 de junio de 2023, rola el auto de prueba. 5º) A folio 179-182, con fecha 12 de junio de 2023, la parte reclamada interpuso recurso de reposición y apelación subsidiaria contra el auto de prueba. 6º) A folio 195, con fecha 28 de julio de 2023, se resolvió acoger la reposición promovida por la parte reclamada, fijando el auto de prueba definitivo. 7º) A folio 201-203, con fecha 18 de agosto de 2023, rola audiencia testimonial de la parte reclamada. 8º) A folio 204-208, con fecha 18 de agosto de 2023, la parte reclamante reiteró y acompañó documentos. 9º) A folio 383-384, con fecha 22 de agosto de 2023, la parte reclamada acompañó documentos. Página 26 de 39 Timbre Electrónico 10º) a folio 813-825, con fecha 28 de agosto de 2023, la parte reclamante formuló observaciones a la prueba rendida en autos. 11º) a folio 829-838, con fecha 01 de septiembre de 2023, la parte reclamada formuló observaciones a la prueba rendida en autos. 12º) A folio 849, con fecha 20 de noviembre de 2023, se citó a las partes a oír sentencia. III.- CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO: PRIMERO: Que, con fecha 27 de diciembre de 2022, comparece don Eugenio Benítez Kufferath, cédula de identidad Nº 9.899.328-2, abogado, en representación convencional de ARAUCO MALLS CHILE S.A., sociedad del giro de su denominación, Rol Único Tributario N° 96.734.110 - K, ambos domiciliados en Avenida La Dehesa 1844, oficina 416, comuna de Lo Barnechea, Región Metropolitana, interpuso Reclamo de Avalúo, en conformidad y fundamentado en la causal Nº 2 del artículo 149 del Código Tributario, de acuerdo a los antecedentes de hecho y de derecho que expone. SEGUNDO: Que, con fecha 01 de febrero de 2023, compareció don Rodrigo Valenzuela Vidal, Abogado del Servicio de Impuestos Internos, domiciliado en calle Romero N° 3226, comuna de Santiago, Región Metropolitana, quien evacuó el traslado notificado con fecha 13 de enero de 2023, en relación al reclamo de fecha 27 de diciembre de 2022, presentado por don Eugenio Benítez Kufferath, en representación de Arauco Malls Chile S.A., en contra del reavalúo general del año 2018, respecto del Rol de Avalúo 2220-1, respecto del inmueble ubicado en Américo Vespucio N°399, comuna de Maipú, solicitando el total rechazo del reclamo, con expresa condena en costas, confirmando el reavalúo, en atención a los antecedentes de hecho y de derecho que expone. TERCERO: Que, a folios 175, consta la resolución que recibió la causa a prueba, la cual fue impugnada, a través del recurso de reposición con apelación en subsidio, por la parte reclamada, a la cual se dio tramitación, resolviéndose con fecha 28 de julio de 2023, en donde se acogió la modificación propuesta por el Servicio, quedando en definitiva el siguiente hecho sustancial, pertinente y controvertido: 1.- Acredítese la aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo que incide en la tasación fiscal y en consecuencia en el avalúo del inmueble materia del reclamo, de conformidad con las normas legales pertinentes. Hechos, antecedentes y circunstancias que lo acreditan. CUARTO: La reclamante aportó las siguientes probanzas. I.- DOCUMENTAL: i.- Documentos acompañados como fundamento de su reclamo: 1.- Copia de la escritura pública de fecha 30 de septiembre del año 2016 otorgada en la Notaría de Santiago de don Iván Torrealba Acevedo, en que consta la personería de los representantes de Arauco Malls Chile S.A.. Página 27 de 39 Timbre Electrónico 2.- Copia de la escritura pública de fecha 14 de mayo del año 2018 otorgada en la Notaría de Santiago de don Iván Torrealba Acevedo, en que consta la personería de los representantes de Arauco Malls Chile S.A.. 3.- Fichas de las Áreas Homogéneas CAB400, CAB0035, CAB036, CAB037 y CMB051, todas de la comuna de Maipú. 4.- Copia del Certificado de Avalúo fiscal del segundo semestre del año 2021 y Certificado de Avalúo Fiscal Detallado del primer semestre del año 2022. 5.- Copia de la sentencia definitiva dictada por el Segundo Tribunal Tributario en que se acogió el reclamo del inmueble de autos. 6.- Copia de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Especial de Alzada de la Segunda Serie de la Región Metropolitana que confirmó el fallo del Segundo Tribunal. 7.- Copia de la sentencia definitiva dictada por el Primer Tribunal Tributario en que se acogió el reclamo del inmueble rol 1195-513 comuna de Maipú, ubicada en la misma Área Homogénea que el inmueble de autos. 8.- Copia de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Especial de Alzada de la Segunda Serie de la Región Metropolitana, rol de ingreso 10-2022, que confirmó el fallo del Primer Tribunal. ii.- Documentos acompañados dentro del término probatorio: 1. Informe en derecho elaborado por doña Olga Feliú Segovia (QEPD), del mes de septiembre del año 2013, que según la reclamante acredita que (i) el SII no se encuentra facultado para fijar valores diferentes para aquellas propiedades que se encuentran en una misma ubicación y con las mismas obras de urbanización y equipamiento; (ii) que los únicos parámetros que pueden utilizarse por el SII son sectores de ubicación, obras de urbanización y de equipamiento de que disponen y que utilizar elementos distintos implicaría vulnerar el principio de reserva legal de los tributos; (iii) Que al hacerse referencia a sectores de ubicación, no puede “considerar terrenos aislados o pequeños grupos de ellos”; (iv) se conceptualiza lo que debe entenderse por obras de urbanización y equipamiento, y (v) el uso de suelo no puede ser considerado por el SII para fijar el valor fiscal del inmueble. 2. Informe en Derecho elaborado por el abogado don Mario Rodrigo Ugalde Prieto, del cual según la reclamante se concluye que: (i) el SII no se encuentra facultado para fijar valores diferentes para aquellas propiedades que se encuentran en una misma ubicación y con las mismas obras de urbanización y equipamiento, pues de hacerlo, se vulneraría el principio de juricidad; (ii) que los únicos parámetros que pueden utilizarse por el SII son sectores de ubicación, obras de urbanización y de equipamiento de que disponen y que utilizar elementos distintos implicaría vulnerar el principio de reserva legal de los tributos; (iii) que el uso de suelo no puede ser considerado por el SII para fijar el valor fiscal del inmueble y en caso de hacerlo, se vulneraría el principio de juricidad y (iv) Que el valor fiscal no corresponde al valor comercial y que aquél debe ser inferior a éste último. 3. Informe Técnico N° 710 de fecha 20 de diciembre del año 2022 que da cuenta del cumplimiento de la sentencia definitiva con ocasión del Reavalúo del año 2018 del inmueble rol 2220-1 de la comuna de Maipú, con lo cual, según la reclamante, se acredita que el valor del terreno en el Reavalúo del año 2018 asciende a la cantidad de 5,16 UF/m2. De este Página 28 de 39 Timbre Electrónico modo, el alza del valor del terreno en el Reavalúo del año 2022 asciende a un 138,5% con respecto al Reavalúo del año 2018, lo que no tienen ninguna explicación ni justificación. 4. Copia del documento en que consta una de las preguntas frecuentes obtenida de la página del SII, con ocasión del reavalúo: ¿el avalúo fiscal corresponde a una tasación comercial de la propiedad?. 5. Copia del documento en que consta una de las preguntas frecuentes obtenida de la página del SII, con ocasión del reavalúo: ¿Qué es el Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas 2018?. 6. Copia del documento en que consta una de las preguntas frecuentes obtenida de la página del SII, con ocasión del reavalúo: ¿Cómo se fijó el Valor Unitario por m2 a cada Área Homogénea?. 7. Copia del documento en que consta una de las preguntas frecuentes obtenida de la página del SII, con ocasión del reavalúo: ¿Qué son las Áreas Homogéneas?. 8. Certificado de Avalúo Fiscal Detallado de fecha 02 de mayo del año 2016, del inmueble rol 2220 – 1, Comuna de Maipú, que da cuenta de que el avalúo del terreno, de una superficie de 141.413 m2, asciende a la suma de $ 16.900.429.452. 9. Certificado de Avalúo Fiscal Detallado de fecha 11 de diciembre del año 2018, del inmueble rol 2220–1, Comuna de Maipú, que da cuenta de que el avalúo del terreno, de una superficie de 141.413 m2, asciende a la suma de $ 31.660.696.087. 10. Detalle Catastral de una propiedad no agrícola del rol 2220–1, Comuna de Maipú, correspondiente al segundo semestre del año 2022, que da cuenta de que el avalúo del terreno, de una superficie de 141.413 m2, asciende a la suma de $58.193.516.110. 11. Informe Comparativo de los valores del sector en que se encuentra el inmueble con las mismas obras de urbanización y de equipamiento de que disponen, que da cuenta que: a). El valor del AH en que se encuentra el inmueble de autos (12,3 UF/m2) es un 103% superior al promedio de las AH que se encuentran en el mismo sector (6,05 UF/m2) en el proceso de Reavalúo del año 2022; b). El valor del AH CAB034 en el proceso de Reavalúo del año 2022 aumentó en un 138,5% respecto del Reavalúo del año 2018. c). El valor promedio de las AH ubicadas en el mismo sector aumentaron un 36,5% en el proceso de Reavalúo del año 2022 respecto del Reavalúo del año 2018. 12. Copia del Acta de Inspección Personal en causa RUC 19-9-0000300-8 seguida ante el Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana, en que se visitó el AH CAB034 con ocasión del Reavalúo del año 2018, la cual no se ha modificado en el Reavalúo del año 2022. 13. Copia del Acta de Inspección Personal en causa RUC 19-9-0000230-3 seguida ante el Segundo Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana, en que se visitó el AH CAB034 con ocasión del Reavalúo del año 2018, la cual no se ha modificado en el Reavalúo del año 2022. 14. Informe Comparativo de la variación de valores de las Áreas Homogéneas que se encuentran en el mismo sector que del inmueble de autos con las mismas obras de urbanización y de equipamiento de que disponen, respecto del Reavalúo del año 2018 y 2022. La reclamada se sirvió de las siguientes probanzas. I.-DOCUMENTAL: Página 29 de 39 Timbre Electrónico a.- La parte reclamada no aportó documentos al momento de evacuar el traslado del reclamo. b.- Documentos acompañados dentro del término probatorio: 1.- Resolución N°11 de 2022, que fija valores de montos de avalúo exento, de avalúo para cambio de tasa del impuesto territorial y exención de pleno derecho, para predios no agrícolas reavaluados con vigencia 1° de enero de 2022. 2.- Resolución Exenta N°143 de 2021, que fija valores de terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola y sus respectivos Anexos: Anexo 1: Planos de precios de terrenos; Anexo 2: Tasación de Terrenos; Anexo 3: Tasación de Construcciones; Anexo 4: Glosario Técnico de Construcciones; Anexo 5: Tablas de Valores Unitarios de Construcciones; Anexo 6: Guías Técnicas para definir la calidad de construcciones. 3.- Certificado de Avalúo Fiscal Detallado, Avalúo Fiscal del ROL 2220-1, comuna de Maipú. 4.- Carta de reavalúo de bienes raíces no agrícolas 2022, Avalúo Fiscal del ROL 2220-1, comuna de Maipú; 5.- Detalle de Fichas de áreas homogénea de la comuna de Maipú, Reavalúo De Bienes Raíces No Agrícolas 2022; 6.- Tabla de Valores Unitarios de Terreno, comuna de Maipú Reavalúo De Bienes Raíces No Agrícolas 2022. 7.- Planos de precios del Reavalúo No Agrícola 2018, que contienen las tablas de valores unitarios de terreno de la comuna de Maipú. 8.- Informe Técnico Rol 2220-1 comuna de Maipú, de fecha 25 de enero del 2023, emitido por Camila Morales Pulgar, Jefa Grupo Avaluaciones de la Unidad de Maipú. 9.- Memoria Explicativa Plan Regulador Comunal de Maipú emitido por la Ilustre Municipalidad de Maipú, mes de noviembre del año 2004. 10.- Plano Regulador Metropolitano de Santiago 1992. 11.- Certificado de Informaciones Previas Rol 2220-1, Loteo MALL ARAUCO MAIPU, de fecha 25.01.2023, emitido por la Dirección de Obras de la Ilustre Municipalidad de Maipú. 12.- Imagen Satelital Rol 2220-1, comuna de Maipú. 13.- Sentencia ROL Tribunal Especial de Alzada de Santiago, Bienes Raíces de segunda serie, ROL 15-2021. 14.- Sentencia ROL Tribunal Especial de Alzada de Santiago, Bienes Raíces de segunda serie, ROL 13-2021. 15.- Planilla Informe Impacto Nacional Variación Comunal”, dicho documento da cuenta del porcentaje variación que registraron los valores de los terrenos a nivel comunal de todo el territorio nacional, respecto del avalúo vigente anterior, y que para el caso de marras la comuna de Maipú presento un aumento del 50% de variación respecto del avalúo de los terreno de la señalada comuna. II.-TESTIMONIAL: 1.- A fojas 201-203, con fecha 18 de agosto de 2023 declaró el testigo Juan Pablo Zamorano Muñoz, cédula de identidad N° 12.184.737-K, jefe del departamento de avaluaciones, Página 30 de 39 Timbre Electrónico domiciliado para estos efectos en Romero 3226, Santiago, Región Metropolitana, correo electrónico [email protected] quien previamente juramentado en forma legal expuso: La propiedad en cuestión se encuentra circunscrita según los planos de precios del anexo 1 de la circular Nº 143 del año 2021, en el área homogénea CAB400, lo que es coincidente con el área homogénea que está consignada en el registro de tasación del rol 2022-1 de la comuna de Maipú. La superficie de la propiedad no supera la superficie representativa del área homogénea por tanto no le correspondería un coeficiente corrector al terreno ni tampoco presenta una relación en su línea oficial y fondo que amerite un coeficiente corrector al terreno. Tampoco la propiedad presenta algún tipo de características señaladas en la citada resolución que involucre la aplicación de un coeficiente especial. Todo esto hace que la clasificación del terreno de la propiedad este correcto y acotado a la resolución 143 del año 2021. Con respecto a las construcciones no tengo antecedentes ni entiendo que la impugnación tampoco devela un error en su clasificación de clase, calidad, condición especial y superficie. REPREGUNTAS. 1.- Para que diga el testigo si sabe a ¿qué tipo de inmueble corresponde el rol de contribuciones 2220-1 de la comuna Maipú, objeto del reclamo de autos? R. esto es un centro comercial normalmente conocido como MALL. 2.- Para que diga el testigo si sabe ¿cómo se llevó a cabo el proceso de reavalúo de bienes raíces no agrícolas del año 2022 respecto del inmueble reclamado? R. si. Lo que busca el reavalúo es actualizar los valores unitarios de terrenos y construcciónes para el caso de los valores de construcciones se externalizó su determinación en un estudio que realizó la Universidad Católica. Para el caso del valor unitario de terreno de la propiedad en particular se actualizó el valor fiscal anterior al reavalúo con respecto a los porcentajes que aumentaron el resto de las áreas homogéneas de la comuna. 3.- Para que diga el testigo ¿cómo sabe o le consta lo que acaba de declarar ya que al momento del proceso de reavaluó no se encontraba en la DRM Santiago poniente? R. a través de informes técnicos que quedan dejando constancia de cómo se realizó el proceso. CONTRAINTERROGACIONES. 1.- Para que indique ¿cuál es el porcentaje en que aumentaron los valores del resto de las áreas homogéneas de la comuna y si este aumento fue para todas las áreas homogéneas el mismo? R. el porcentaje en que aumentaron los valores en promedio fue de un 50%, y como es un promedio, yo entiendo que no todas las áreas homogéneas aumentaron en un mismo porcentaje, pero el detalle por supuesto, lo desconozco. 2.- Para que diga el testigo si sabe ¿cuál fue el aumento del avalúo de los terrenos del área homogénea CAB400 respecto del reavalúo del año 2018? R. como dije anteriormente, hubo un aumento de un 50% en el valor del metro cuadrado de esa área homogénea, los guarismos en particular no los recuerdo precisamente y tengo miedo a citar un número equivocado. QUINTO: Que, atendido lo señalado en lo expositivo de esta sentencia, se concluye que la cuestión controvertida versa respecto si se aplicaron de manera errónea las tablas de clasificación, en la determinación del avalúo del inmueble Rol 2220-1, de la comuna de Maipú por parte del Servicio de Impuestos Internos. Página 31 de 39 Timbre Electrónico SEXTO: Que, a efectos de verificar la procedencia de lo solicitado en el reclamo, cabe analizar la normativa vigente en relación con los avalúos de los bienes raíces. Que, el Impuesto Territorial es aquel tributo que se aplica sobre el avalúo de las propiedades, según lo establecido en la Ley 17.235 sobre Ley Impuesto Territorial, la cual clasifica los bienes raíces, determina cómo tasar, cómo modificar los avalúos, fija tasas, establece fechas de cobro y exenciones y, además, regula la confección de los roles de avalúo. Que, el artículo 4 del cuerpo normativo indicado establece que el SII impartirá las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, lo cual, el ente fiscal lleva a cabo mediante la dictación de Resoluciones. De esta manera, cabe señalar que en la especie aplica la Resolución Exenta N°143 de fecha 30 de diciembre de 2021 emitida por el la Subdirección de Avaluaciones del Servicio de Impuestos Internos, que fija valores de terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola. Por otra parte, el artículo 149 del Código Tributario, señala que los contribuyentes y las Municipalidades respectivas podrán reclamar del avalúo que se haya asignado a un bien raíz en la tasación general, las que solo podrán fundarse en algunas de las siguientes causales: 1.- Determinación errónea de la superficie de los terrenos o construcciones. 2.- Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte de este, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. 3.- Errores de transcripción, de copia o de cálculo. 4.- Inclusión errónea del mayor valor adquirido por los terrenos con ocasión de mejoras costeadas por los particulares, en los casos en que dicho mayor valor deba ser excluido de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 8° de la Ley N° 11.575. SÉPTIMO: Que, en relación al numeral 2 del inciso 2º del artículo 149 del citado cuerpo legal, el artículo 4 número 2 de la Ley N°17.235, sobre Impuesto Territorial, ordena que: “Para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien”. Por ello, para el procedimiento de reavalúo de bienes raíces no agrícolas del año 2022, el SII dictó la Resolución Exenta N°143 de fecha 30 de diciembre de 2021. Que en ella se diferencian las tablas de clasificación aplicables al terreno y las aplicables a las construcciones. OCTAVO: Que, habiéndose establecido el marco legal atingente a lo debatido en autos, corresponde en lo sucesivo que este sentenciador se avoque al conocimiento del fondo del asunto discutido por las partes, para lo cual se dictó un punto de prueba, a saber: 1.- Acredítese la aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo que incide en la tasación fiscal y en consecuencia en el avalúo del inmueble materia del reclamo, de conformidad con las normas legales pertinentes. Hechos, antecedentes y circunstancias que lo acreditan. NOVENO: Que, sobre lo señalado el reclamante sostiene que ARAUCO MALLS CHILE S.A., es dueña del inmueble Rol de Avalúo 2220-1, cuyo avalúo en el segundo semestre Página 32 de 39 Timbre Electrónico del año 2021 fue de $115.238.161.162.-, y con el proceso de reavalúo general 2022, es de $161.595.378.844, señala que el inmueble se encuentra en el Área Homogénea (AH) CAB400, cuyo valor del metro cuadrado se determinó por el Servicio en la suma de $365.589 lo que equivale a 12,3 Unidades de Fomento el metro cuadrado al día 01 de julio de 2022. Afirma que el Servicio de Impuestos Internos incurrió en un indudable error de clasificación, el cual debe ser corregido por esta vía, al haber clasificado en distintas Áreas Homogéneas y con valores muy distintos a inmuebles que deben agruparse en un mismo sector y tener el mismo avalúo fiscal, conforme los términos expresos de la Ley 17.235. DÉCIMO: Que, la reclamante aportó los siguientes documentos dentro del término probatorio: 1. Informe en derecho elaborado por doña Olga Feliú Segovia (2013); 2. Informe en Derecho elaborado por don Mario Rodrigo Ugalde Prieto; 3. Informe Técnico N° 710 de fecha 20 de diciembre del año 2022; 4. Certificado de Avalúo Fiscal Detallado de fecha 02 de mayo del año 2016, del inmueble rol 2220–1, Comuna de Maipú, que da cuenta de que el avalúo del terreno, de una superficie de 141.413 m2, asciende a la suma de $ 16.900.429.452; 5. Certificado de Avalúo Fiscal Detallado de fecha 11 de diciembre del año 2018, del inmueble rol 2220–1, Comuna de Maipú, que da cuenta de que el avalúo del terreno, de una superficie de 141.413 m2, asciende a la suma de $ 31.660.696.087; 6. Detalle Catastral de una propiedad no agrícola del rol 2220–1, Comuna de Maipú, correspondiente al segundo semestre del año 2022, que da cuenta de que el avalúo del terreno, de una superficie de 141.413 m2, asciende a la suma de $58.193.516.110; 7. Informe Comparativo de los valores del sector en que se encuentra el inmueble con las mismas obras de urbanización y de equipamiento de que disponen; 8. Copia del Acta de Inspección Personal en causa RUC 19-9-0000300-8 seguida ante el Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana, en que se visitó el AH CAB034 con ocasión del Reavalúo del año 2018; 9. Copia del Acta de Inspección Personal en causa RUC 19-9-0000230-3 seguida ante el Segundo Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana, en que se visitó el AH CAB034 con ocasión del Reavalúo del año 2018; 10. Informe Comparativo de la variación de valores de las Áreas Homogéneas que se encuentran en el mismo sector que del inmueble de autos con las mismas obras de urbanización y de equipamiento de que disponen, respecto del Reavalúo del año 2018 y 2022. UNDÉCIMO: Que, del informe en derecho referido en el considerando precedente elaborado por doña Olga Feliú de Ortúzar en el año 2013, se refiere al revalúo de bienes raíces del año 2013. Si bien es cierto, el Informe en Derecho acompañado por la parte Reclamante, es de carácter privado, este Tribunal considera relevante algunos principios generales que del documento se pueden extraer. Expone que, el SII debe fijar el valor de los bienes raíces sobre la base de los parámetros y normas que establece el artículo 4 de la Ley Nº 17.235. Agrega que, para la aplicación de dichas normas, también debe respetar el principio de igualdad jurídica establecido en la Constitución Política de la República. Así, cualquier diferencia en la determinación del valor de una propiedad debe encontrase debidamente justificada y fundamentada. De no ser así, la diferencia sería arbitraria. La función que desempeña el SII para los efectos de la determinación del avalúo fiscal es la de un ejecutor, según el mandato del artículo 4 de la Ley Nº 17.235. Este artículo describe Página 33 de 39 Timbre Electrónico los parámetros a los cuales debe sujetarse el SII para efectuar la tasación de bienes raíces, quedándole prohibido apartarse de las normas y parámetros ahí señalados. Así, los únicos elementos que puede y debe considerar el SII para la determinación del valor de los terrenos son los sectores de ubicación, las obras de urbanización y el equipamiento que dispone el inmueble. Señala el Informe que, el uso de suelo es un concepto propio de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y que no está considerado por la Ley Nº 17.235 entre los que se deben tener en consideración para elaborar las tablas de valores unitarios de terrenos. En otras palabras, el Servicio no puede utilizar el uso de suelo como parámetro para determinar el avalúo fiscal de los inmuebles. Concluye que, en la confección de las tablas de clasificación el SII debe dar igual tratamiento a los terrenos que se encuentren en el mismo sector de la ciudad, con las mismas obras de urbanización y equipamiento, siento estos los únicos parámetros bajo los cuales se puede tasar los bienes raíces. Al proceder de otra manera se vulneraría el principio de legalidad que importa la sujeción de los írganos de la Administración a la Constitución Política y las leyes y transgrede el principio de reserva legal de los tributos. DUODÉCIMO: Que, además de lo anterior, este Tribunal estima que el SII se habría apartado de la regulación establecida en la Ley Nº 17.235 al fijar el valor del AH CAB400, ya que, los parámetros utilizados en su determinación no se encuentran contemplados en su articulado, especialmente lo relacionado con el criterio del “uso de suelo”. En este contexto, el artículo 4 Nº 2 de la Ley Nº 17.235 establece y delega en el Servicio la facultad de impartir instrucciones técnicas y administrativas para fijar las tablas de precios –AH–, estableciendo los límites del ejercicio de dicha facultad, que no son otros que el deber de fijar dichas tablas considerando los sectores de ubicación, las obras de urbanización y el equipamiento de que disponen. DÉCIMO TERCERO: Que, la ley en el artículo 3º de la Ley 17.235 entregó al SII un mandato para que, cada 4 años, determine la base imponible del Impuesto Territorial. En el artículo siguiente, la Ley establece la forma en que se debe cumplir dicho mandato respecto del valor del terreno de los predios No Agrícolas, y el SII, como órgano de la Administración del Estado, no puede apartarse del mismo. Dicho artículo establece que “Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y de equipamiento y las obras de urbanización de que disponen”. Es posible establecer, después de lo dispuesto en el artículo antes referido que, no se podrán utilizar otros parámetros a los antes señalados para fijar el valor del terreno en todo proceso de reavalúo. La ley dispuso, para evitar arbitrariedades y discrecionalidades, que el valor fiscal del terreno se debe fijar teniendo en consideración parámetros amplios, como lo son los sectores de ubicación y las obras de urbanización y de equipamiento de que disponen y por lo mismo, los terrenos ubicados en dicho sector deben tener el mismo avalúo fiscal. En consecuencia, establecer valores distintos para inmuebles ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y de equipamiento en atención a que los valores comerciales son distintos o de que se trata de un inmueble con características especiales, implica contrariar lo dispuesto por el legislador. Página 34 de 39 Timbre Electrónico DÉCIMO CUARTO: Que, las propiedades situadas en el mismo sector y que poseen atributos similares tienen un valor equivalente. Las obras de urbanización y equipamiento van muchas veces de la mano. A medida que las ciudades y los pueblos crecen, existe la necesidad de infraestructura e instalaciones para apoyar a la creciente población. Esto incluye la construcción de edificios, carreteras, puentes y otras estructuras, así como la instalación de servicios públicos, como agua y líneas eléctricas. El proceso de Reavalúo, consiste en “un proceso que debe realizar el SII para actualizar los avalúos fiscales de todos los bienes raíces no agrícolas de todo el país”. El avalúo fiscal debe ser el mismo para inmuebles ubicados en el mismo sector, y con las mismas obras de urbanización y de equipamiento, El reclamante aportó al proceso dos informes jurídicos emitidos por destacados abogados, indicando que el ente fiscalizador no puede fijar valores diferentes a inmuebles ubicados en un mismo lugar, con las mismas obras de urbanización y equipamiento. Desde el punto de vista del impuesto territorial, sería inadecuado establecer bases imponibles diferentes para inmuebles ubicados en un mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento, y si esto sucede, habrá errores evidentes que deberán corregirse. DÉCIMO QUINTO: Que, las actualizaciones de valor deberán referirse a cambios en el valor comercial de inmuebles ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento, y no en otros sectores no relacionados con el inmueble. El valor unitario del terreno es determinado por el SII para lo cual crea “Áreas Homogéneas” que se establecen teniendo en consideración, entre otros, el “uso de suelo”, “densificación” y la “edificación” como elementos importantes para fijar los valores. El inmueble sublite se encuentra ubicado en el Área en que se encuentra el inmueble asciende a la suma de $ 365.589/m2, equivalente a 12,3 UF. Al interior del Área Homogénea en que se encuentra el inmueble sublite, no hay muestras de valor que permitan fijar el valor del sector. DÉCIMO SEXTO: Que, en la determinación del valor del terreno, el Servicio de Impuestos Internos, de acuerdo a las probanzas aportadas, además de utilizar parámetros no incluidos en la Ley N° 17.235, incrementó el valor del terreno en función de la variación que registraron los terrenos a nivel comunal, lo que es una demostración fehaciente que la valoración fiscal no está sujeta a lo dispuesto en la Ley de Impuesto Territorial. DÉCIMO SÉPTIMO: Que en el sector que se encuentra el inmueble de autos, también se encuentran las Áreas Homogéneas CAB035, HMB026, CAB036, CAB037, HBB009 y CMB051, todas de la comuna de Maipú que cuenta con las mismas obras de urbanización y de equipamiento que dispone. Para inmuebles ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento, el SII determina valores diferentes para los inmuebles en cuestión. De hecho, el valor unitario de terreno del AH en que se encuentra el inmueble es en un 103% superior al promedio de valores del mismo sector, según se desprende del Informe de comparación de valores aportado en autos. DÉCIMO OCTAVO: Que en relación a las áreas Homogéneas que se encuentran en el mismo sector que el AH CAB400, al que corresponde el inmueble de autos. Para dar Página 35 de 39 Timbre Electrónico cumplimiento a lo dispuesto en la ley N° 17.235, el artículo 4 define su área de acción. Por lo tanto, la base imponible del impuesto territorial debe determinarse teniendo en cuenta los sectores de ubicación, los proyectos de urbanización y equipamiento. Al proceso también se aportó un informe que analiza y compara los valores unitarios de terrenos fijados por el SII cuando se hizo el reavalúo del año 2022 del sector en que se ubica el inmueble de autos. DÉCIMO NOVENO: Que del análisis del informe que analiza y compara los valores unitarios de terrenos fijados por el SII se desprende que El valor del AH en que se encuentra el inmueble (12,3 UF/m2) es un 103% superior al promedio de las AH que se encuentran en el mismo sector (6,05 UF/m2) en el proceso de Reavalúo del año 2022; b. El valor del AH CAB034 en el proceso de Reavalúo del año 2022 aumentó en un 138,5% respecto del Reavalúo del año 2018; El valor promedio de las AH ubicadas en el mismo sector aumentaron un 36,5% en el proceso de Reavalúo del año 2022 respecto del Reavalúo del año 2018. VIGÉSIMO: Que, teniendo presente que los inmuebles ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y de equipamiento deben tener el mismo valor, no se explica el hecho de haberse fijado un valor diametralmente distinto para el inmueble de autos, salvo, claro está, que se hubieren considerado otros parámetros distintos a los establecidos por el legislador. VIGÉSIMO PRIMERO: Que, en relación a la forma en que se determinó el avalúo fiscal del terreno para el Reavalúo del año 2022, el ente fiscal se apartó del mandato legal, de lo resuelto por los tribunales y de lo afirmado por la doctrina toda vez que el valor que se fijó para el inmueble de autos consiste en un porcentaje en que habría variado el valor comunal sin tener en cuenta la variación del sector. Según lo sostenido por el Servicio de Impuestos Internos, el avalúo fiscal habría variado en un 50% lo que no tiene justificación documental. VIGÉSIMO SEGUNDO: Que, el Servicio de Impuestos Internos afirma haber aumentado el valor del Área Homogénea CAB400 de la comuna de Maipú en un 50% en atención a la variación que habría sufrido la comuna de Maipú. Se aportó al proceso Certificados emitidos por el SII que demuestran las alzas en los valores que se han pretendido por la autoridad en los últimos 3 procesos de Reavalúo que dan cuenta de un aumento sostenido del valor pero no demuestran su justificación. a. De acuerdo al Certificado de Avalúo Fiscal Detallado de fecha 2 de mayo del año 2016, del inmueble rol 2220–1, Comuna de Maipú, el valor del terreno de una superficie de 141.413 m2, asciende a la suma de $ 16.900.429.452. b. Conforme al Certificado de Avalúo Fiscal Detallado de fecha 11 de diciembre del año 2018, del inmueble rol 2220 – 1, Comuna de Maipú, el valor del terreno de la misma superficie asciende a la suma de $ 31.660.696.087; c. Por último, según el Detalle Catastral de una propiedad no agrícola del rol 2220 – 1, Comuna de Maipú, correspondiente al segundo semestre del año 2022, el valor del terreno de una superficie de 141.413 m2, asciende a la suma de $58.193.516.110. VIGÉSIMO TERCERO: Que, lo anteriormente expuesto quiere decir que, en los últimos 3 procesos de Reavalúo la autoridad fiscalizadora ha pretendido aumentar el valor del terreno Página 36 de 39 Timbre Electrónico en un 350% y en el presente proceso asevera haberlo aumentado en un 50% mediante un método inadecuado para cumplir con el mandato legal de la Ley 17.235 VIGÉSIMO CUARTO: Que, el inciso cuarto del artículo 132 del Código Tributario, modificado por la Ley 21.210 estableció que el “Servicio y el contribuyente deberán acreditar sus respectivas pretensiones dentro del procedimiento”. Toda vez que la base imponible del impuesto territorial es fijada por el SII, éste debe demostrar que ha actuado correctamente y con apego al mandato de la Ley 17.235. a entender de este sentenciador ninguna de las pruebas aportadas al proceso demostró que la modificación de los valores comerciales de la comuna de Maipú variaron en el porcentaje referido por el SII. Solo se acompañó un archivo Excel sin firma, sin respaldo alguno que justifique lo que se afirma en el mismo. En definitiva, el Servicio de Impuestos Internos no ha acreditado ninguno de sus dichos en la tan importante labor de determinar la base imponible del Impuesto Territorial. VIGÉSIMO QUINTO: Que como conclusión preciso es señalar que al SII le corresponde fijar la base imponible del impuesto Territorial según los parámetros establecidos en la Ley N° 17.235, es decir, en función del valor del sector en el que se ubica con las mismas obras de urbanización y de equipamiento de que disponen. La valoración fiscal no representa el valor comercial del inmueble y por tanto no debe tener en cuenta las rentas ni las características especiales de cada inmueble, sino en atención al valor del sector en que se encuentra, con las mismas obras de urbanización y de equipamiento de que dispone. El Reavalúo es un proceso de actualización de valores en atención a la variación de los valores comerciales de las propiedades en un determinado período. Por lo anterior, es del todo necesario que en la instancia respectiva -el proceso- se deba acreditar que los valores comerciales tuvieron una variación que permita aumentar o disminuir los avalúos fiscales. Desde luego, no resulta razonable que se incrementen los avalúos fiscales sin los respaldos que lo validen, que, como se indicó, no ha ocurrido en el caso de autos. La manera en que el SII aumenta el valor de los terrenos conforme a una supuesta variación comunal, que no tiene sustento en la Ley 17.235, ni en decisiones judiciales ni doctrina, es un enfoque nuevo y contrario al marco de acción de la Ley N° 17.235. VIGÉSIMO SEXTO: Que, no habiéndose justificado razonablemente el valor del AH CAB400. Por el contrario, existiendo razones y pruebas suficientes que acreditan que el mismo se ha determinado en contravención a lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley Nº 17.235 y que los criterios utilizados por el SII carecen de razonabilidad –además de no constar antecedentes que acrediten una plusvalía del inmueble–, este Tribunal considera también que el nuevo avalúo del Inmueble sublite ubicado en la comuna de Maipú es desproporcionado, cuyo avalúo en el segundo semestre del año 2021 fue de $115.238.161.162.-, con el proceso de reavalúo general 2022, aumentó a $161.595.378.844. VIGÉSIMO SÉPTIMO: Que, así las cosas, con base a la prueba rendida por la parte reclamante en autos, valorada conforme a las reglas de la sana crítica por mandato del artículo 132, en relación con el artículo 151, ambos del Código Tributario, esta Magistratura ha llegado a la convicción de que se ha acreditado por parte de la actora la “aplicación Página 37 de 39 Timbre Electrónico errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno”, satisfaciendo la carga probatoria que se ha establecido en autos. VIGÉSIMO OCTAVO: Que, con base a lo anteriormente señalado, este Tribunal ha llegado a la convicción de que el avalúo fiscal del Rol 2220–1, de la comuna de Maipú no ha sido determinado correctamente por el Servicio, debiendo ser modificado. Para estos efectos, y considerando las peticiones formuladas por el Reclamante a folio 01 y siguientes del expediente electrónico, esta magistratura ordenará al Servicio de Impuestos Internos que fije el valor el avalúo fiscal del Inmueble Rol 2220–1, Comuna de Maipú considerando los valores que determine conforme al procedimiento que dispone para tales efectos, conforme al mérito del presente proceso, y en particular, el valor del Área Homogénea (AH) CAB400. VIGÉSIMO NOVENO: Que, tomando como base lo indicado en los considerandos anteriores, ha quedado establecido que el avalúo fiscal del Inmueble Rol 2220–1, de la comuna de Maipú no fue determinado correctamente por el Servicio de Impuestos Internos, debiendo ser corregido conforme a los parámetros que establece la ley al efecto. TRIGÉSIMO: Que, en mérito de las alegaciones formuladas por las partes, las pruebas aportadas al proceso y en virtud de los hechos que se han tenido por verdaderos en este juicio, ponderando la prueba de acuerdo a las reglas de la sana crítica, considerando en especial su multiplicidad, gravedad, precisión, concordancia y conexión de las pruebas o antecedentes del proceso, de las máximas de la experiencia, y en su caso, aplicando el principio de legalidad y demás principios generales del derecho tributario, se arribó a las conclusiones enunciadas en los considerandos que anteceden y el que resto de las alegaciones y antecedentes en nada alteran lo ya resuelto. Así, se ha llegado a la convicción que la reclamante ha acreditado que el avalúo fiscal del Inmuebles Rol Nº 2220-1 de la comuna de Maipú no fue determinado correctamente por el Servicio de Impuestos Internos, razón por la cual, se acogerá el reclamo tributario interpuesto a folio 01 y siguientes del expediente electrónico. TRIGÉSIMO PRIMERO: Que, de acuerdo con lo razonado y lo señalado en los considerandos precedentes este Tribunal Tributario y Aduanero estima procedente dar lugar al reclamo presentado en autos. TRIGÉSIMO SEGUNDO: Que, las demás alegaciones y pruebas rendidas en nada alteran lo razonado y lo concluido por este Tribunal en los considerandos anteriores. POR TANTO, en mérito de las consideraciones de hecho precedentes y razones legales ya expuestas y visto además, lo dispuesto en los artículos 148, 149 y siguientes del Código Tributario; artículo 1 y siguientes de la Ley Nº 17.235, artículos 11 y 41 de la Ley Nº 19.880, artículos 6, 7 y 19 de la Constitución Política de la República; artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil, auto acordado sobre la forma de las sentencias, principios, doctrinas invocadas y demás normas legales que resulten pertinentes, y apreciada la prueba aportada al proceso de acuerdo a las reglas de la sana crítica, tomando en especial Página 38 de 39 Timbre Electrónico consideración su multiplicidad, gravedad, precisión, concordancia y conexión; apreciada la prueba de acuerdo a la sana crítica. SE RESUELVE: I.- HA LUGAR a la reclamación interpuesta a fojas 1 y siguientes por don Eugenio Benítez Kufferath, en representación de la empresa ARAUCO MALLS CHILE S.A., ambos ya individualizado, conforme lo razonado y concluido en los considerandos noveno a vigésimo. II.- En consecuencia, DÉJESE SIN EFECTO el avalúo fiscal determinado en el proceso de reavalúo del año 2022 para el Inmueble Rol Nº 2220-1 de la comuna de Maipú, por Dirección Regional Metropolitana Santiago Poniente del Servicio de Impuestos Internos, y en su reemplazo, efectúese el recalculo del avalúo correspondiente y la devolución de las contribuciones pagadas en exceso, si procediese, según lo resuelto precedentemente. III.- NO SE CONDENA EN COSTAS a la parte vencida en este juicio, por haber tenido motivos plausibles para litigar. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. Notifíquese la presente resolución por carta certificada a la parte reclamante y por la publicación de su texto íntegro en el sitio de internet del Tribunal a la parte reclamada. Dese aviso a los correos electrónicos registrados por las partes. Déjese testimonio en el expediente. Pronunciada por don JAVIER ALARCÓN ROJAS, Juez (S) del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Autorizada por don MATÍAS PARRA MUÑOZ, Secretario (S) del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Javier Eduardo Alarcón Rojas Juez(S) Tribunal RP. Mágeitnroap o3l9it adnea .3 P9r imero Incorpora Firma Electrónica Avanzada Timbre Electrónico