Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Página 1 de 28 “SOCIEDAD DE RENTAS FALABELLA S.A. con SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS DIRECCION REGIONAL STGO ORIENTE” RUC 23-9-0000034-8 RIT AB-15-00001-2023 CUANTIA: NO APLICA. Santiago, a nueve de mayo de dos mil veinticinco. VISTOS. I.- FASE DE DISCUSIÓN. A.- RECLAMO. Con fecha 05 de enero de 2023, en folios 1-16, compareció don Matías Guzmán Ossa, abogado, C.I. Nº 12.463.003-7, en representación de FALABELLA INMOBILIARIO S.A., RUT 99.556.170-0, como continuadora legal de Sociedad de Rentas Falabella S.A. todos domiciliados en Avenida Bicentenario 3883, oficina 403, comuna Vitacura, Región Metropolitana, quien dedujo reclamo en contra del avalúo asignado al bien raíz ubicado en Avenida Las Condes 11049 LT A 1, rol 2470-71, comuna de Las Condes, determinado por el Servicio de Impuestos Internos, Dirección Regional Santiago Oriente, en la tasación general de bienes raíces no agrícolas año 2022, solicitando que se deje sin efecto, en la tasación general de bienes raíces no agrícolas año 2022 del Servicio de Impuestos Internos respecto al rol 2470-71 de la comuna de Las Condes, ordenando al SII que realice un nuevo avalúo, o en subsidio, decretar la aplicación de un Coeficiente Corrector Excepcional sobre el valor de Construcción de acuerdo a lo que se acreditará en autos, o en su defecto, lo que el Tribunal en derecho determine, de conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho que expone. Hizo presente que se cumplen todos los elementos de procedencia de la reclamación, a saber: a) Acto Administrativo susceptible de impugnar por esta vía: Conforme con lo establecido en el artículo 149 del Código Tributario. En la especie, el acto administrativo que se reclama es el avalúo del bien raíz Rol de Avalúo 2470-7 de comuna de Las Condes, realizado en razón del proceso de reavalúo de bienes raíces no agrícolas del año 2022, por lo tanto, es susceptible de impugnarse por este medio. b) Interés: El interés actual comprometido de su representada emana de su calidad de dueña del inmueble objeto del reclamo, lo cual, de acuerdo al artículo 25 de la Ley de Impuesto Territorial, le convierte en el sujeto pasivo de la obligación del impuesto territorial. Esto, naturalmente, le convierte en interesado ante un aumento del avalúo, se configura como persona interesada y por lo tanto legitimada para interponer el presente reclamo. c) Plazo para interponer la reclamación: El artículo 149 del Código Tributario contempla un plazo fatal de 180 días contados desde la fecha de término de exhibición de los roles de avalúo. La exhibición de roles culminó con fecha 27 de mayo de 2022, por lo que el vencimiento para interponer el reclamo tributario por regla general es el 5 de enero de 2023. d) Causales para reclamar: Página 2 de 28 El presente Reclamo se fundamenta en dos causales indicadas en el artículo 149, específicamente, aquellas contempladas en los numerales 2° y 3º del Código Tributario: 2º. Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. De acuerdo a la jurisprudencia de los Tribunales Tributarios y Aduaneros, es admisible una reclamación, basada en el numeral 2º, cuando el Servicio infracciona el Principio de Legalidad, al no ajustarse en forma estricta al artículo 4º de la ley de impuesto territorial, esto es, a los criterios que la ley le ha ordenado considerar al tasar las construcciones: a) Especificaciones técnicas. b) Costos de edificación. c) Edad. d) Destino. e) Importancia de la comuna. f) Ubicación del sector comercial. Sostuvo que, en este caso, el costo de construcción, como criterio legal del avalúo de las construcciones, ha sido imperfecta (y arbitrariamente) ponderado por el SII, al determinar valores que, a) No ofrece explicación suficiente para el correcto entendimiento de la tasación fiscal de las construcciones; b) No aplica el artículo 4° N° 2 de la Ley N° 17.235, ya que no considera los costos de edificación para el caso especial de su representada, pues, debido a las grandes superficies construidas por esta y la calidad de las mismas, no están reflejadas en las muestras utilizadas como referencia por el SII. c) En la ecuación del anexo N°3 de la resolución 143 del año 2021, derechamente, el valor de construcción no se contempla; d) Son enormemente superiores, tanto al valor de mercado como a aquellos que determina el organismo fiscal especializado en la materia, como el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Citó sentencia del Tribunal Tributario y Aduanero del Bío Bío, que en la causa AB- 10-00106-2013. 3°. Errores de transcripción, de copia o de cálculo. Señaló que, esta causal se configura mediante la omisión del SII de considerar un ajuste excepcional emanado de la economía de escala propia de una construcción de galpones de varias decenas de miles de metros cuadrados, lo que escapa a todas las consideraciones realizadas por el SII. Citó sentencia dictada por el Tribunal Tributario y Aduanero de Los Ríos, en la causa RIT AB-12-00046-2013. I. ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD Indicó que Falabella Inmobiliario S.A. es dueña del bien raíz con domicilio en Avenida Las Condes 11049 LT A 1, rol 2470-71, comuna de Las Condes. Dicho bien raíz tiene una superficie de 25.172m². El Rol de Avalúo 2470-71 de la comuna de Las Condes, ha sido tasado por el Servicio de Impuestos Internos determinándose un avalúo fiscal total de $22.880.595.138.-, correspondientes, al 31 de diciembre de 2022, a UF 651.664,95, que comenzó a regir a partir del día 1 de enero de 2022, de los cuales $14.310.839.383 (UF Página 3 de 28 407.588,71) corresponden a terreno y $8.569.755.755 (UF 244.076,23) corresponden a construcción. Agregó que, el inmueble se encuentra emplazado dentro del Área Homogénea XAB161, cuyo rango de superficie predial se extiende entre 1.900 a 47.000m², con un precio o valor unitario de terreno ($/m²), ascendente al día 1 de julio de 2022, a la suma de $505.074 (UF 16,38). Expuso que, conforme a la información emitida por el Servicio de Impuestos Internos, se tiene que éste ha determinado que el avalúo fiscal del bien raíz para el año 2022 es de UF 651.664,95, correspondiendo UF 244.076,23 a construcciones, de un total de 22.769m², de los cuales 4.843m² corresponden a la línea GB (galpón de hormigón armado), y 4.684m² a la línea GA (galpón de acero). Por tanto, se puede colegir a priori que el valor unitario de las construcciones es de 376.378 $/m² (10,72 UF/m²). Indicó que, el SII habría fijado los valores unitarios de las construcciones en cumplimiento de lo mandatado por artículo 4° de la ley de impuesto territorial, impartiendo instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, las que para el caso del Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas 2022, constan principalmente en la Resolución Exenta N° 143 del 2021, en el Oficio Circular N°2 del 20 de enero de 2021 y en el informe encargado a la Dirección de Estudios de Servicios Externos (DESE) de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos de la PUC, el cual se denomina “Estudio de Precios de Construcción Proceso de Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas, Año 2022". Explicó que, el Informe de la PUC se realiza del siguiente modo: se determinan edificios tipo, calidades y destinos, explicitando las bases de datos utilizadas para el ejercicio. Se establece el peso (en porcentaje) que representa cada combinación en el total de las construcciones, y se destacan los más representativos. Luego define las condiciones de diseño y construcción de estos edificios representativos. Se establecen supuestos, se elabora el itemizado y finalmente se establecen los costos base, los que servirán para alimentar la modelación que itere todas las combinaciones posibles para su construcción y avalúo. Así, en lo que se refiere a los precios unitarios obtenidos para las construcciones, el Informe de la PUC define los valores de cada tipo de construcciones, según su clase y calidad, sin embargo, es importante destacar que para dicha determinación el Informe de la PUC ha considerado superficies y calidades promedio para cada tipo de clase de construcción, estableciendo como base para el cálculo de la calidad, la N° 3, es decir, la media. Indicó que, el valor de la calidad 3 de las construcciones utilizada en la referencia, de $223.2474 el metro cuadrado, no refleja la particularidad de las construcciones de su representada, por el hecho que las diferencias entre ambas son abismales, pues el galpón utilizado como base es un tipo de edificación con una estructura simple, sin mayores atributos significativos, a diferencia de las construcciones de su representada, que no son simples y cuentan con muchos atributos. Señaló que, el Informe de Tasación de fecha 26 de mayo de 2016, el costo comercial total efectivo de construcción del inmueble de su representada corresponde a $6.255.113.889 (UF 178.152,64). Esto significa que el valor del m² corresponde a tan solo $274.720, esto es, 7,82 UF/m², frente a los 10,72 UF/m² señalados en el punto 5, incorrectamente determinados por el SII. Página 4 de 28 Expuso que, lo señalado previamente, manifiesta de forma contundente la existencia de diferencias entre el valor efectivo de la construcción del inmueble de su representada y lo tasado por el SII según las normas generales y masivas utilizadas para el proceso de reavalúo de bienes raíces no agrícolas del año 2022, generando una base imponible desproporcionada y afectando a su representada con un impuesto territorial desde ya injusto. II. EL DERECHO Citó el artículo 1° de la Ley de Impuesto Territorial que establece “un impuesto a los bienes raíces, que se aplicará sobre el avalúo de ellos, determinado de conformidad con las disposiciones de la presente ley." Es decir, se establecen los elementos de la obligación tributaria del impuesto territorial, y por ende, el deber del Servicio de ajustarse a la ley. Por su parte, el artículo 29 del mismo cuerpo legal dispone que “el Servicio de Impuestos Internos tendrá a su cargo la aplicación de la presente ley". Explicó que, respecto la tasación de bienes raíces, el artículo 3º de la Ley de Impuesto Territorial mandata al Servicio de Impuestos Internos a reavaluar, cada 4 años, los bienes raíces agrícolas y no agrícolas sujetos a las disposiciones de esta Ley, aplicándose la nueva tasación, para cada serie, simultáneamente a todas las comunas del país, lo que debe seguir los principios de no discriminación y de justicia tributaria. Agregó que, para ejecutar el mandato legal señalado en acápite anterior, el artículo 4° de la misma ley, señala que la misma autoridad tributaria debe impartir instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación. Así las cosas, en este artículo se encuentra la fuente legal para tasar las construcciones de los bienes de la segunda serie no agrícola, el cual dispone que el Servicio de Impuestos Internos impartirá las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, ajustándose a las normas siguientes: "2º.- Para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen." Argumentó que, la Ley no solo le entrega al Servicio la obligación de tasar, sino que también establece las directrices que debe seguir, siendo estas y no otras las que debe cumplir, siendo esta la razón por la que el SII emitió, para este reavalúo, la Resolución 143 de 2021, y sus anexos. Señaló que, en la tasación de las construcciones, para efectos de fijar los valores unitarios, el SII debe limitarse a considerar, exclusivamente: (i) especificaciones técnicas; (ii) costos de edificación; (iii) edad; (iv); destino; y, (v) importancia de la comuna y vi) de la ubicación del sector comercial. Indicó que, la mencionada obligación legal no es un proceso de mera actualización de valores, sino que es un proceso que trae consigo la obligación del SII de determinar, de Página 5 de 28 manera efectiva y cercana a la realidad, el valor de un bien raíz y, por lo tanto, no es sostenible señalar que el proceso de reavalúo se limita a aplicar indicadores que actualicen el valor de una tasación previa. Lejos de ello, el deber del Servicio es explicar al contribuyente la forma en la cual da cumplimiento a la ley al momento de reavaluar los inmuebles, considerando los 6 criterios establecidos en el artículo 4° N° 2. Expuso que, todas las normas previamente citadas, se envuelven en el principio de legalidad, contenido en los artículos 6, 7 y 19 N° 20 de la Constitución Política de la Republica siendo fundamental dentro del Derecho Público y particularmente dentro del Derecho Tributario, por cuanto en la búsqueda de la protección de las personas, limita las actuaciones de los agentes de la administración del Estado, en este caso del SII, al permitirle realizar solo aquello que está expresamente contemplado en la ley, dentro de la esfera de sus competencias y de la forma que la ley lo prescribe. Este principio, como se mencionó, nace en virtud de la importancia de proteger a las personas en la relación vertical con el aparataje administrativo, el cual en su posición de soberano debe ver limitado su poder dentro de lo legal y racional. Agregó que, esto resulta especialmente relevante para el asunto objeto de controversia, en específico cuando las construcciones a tasar por el SII presentan superficies mucho mayores a las consideradas en el Informe de la PUC, resultando en un costo efectivo de construcción muy inferior al utilizado por el SII en la determinación del valor unitario de la tasación, tal como se muestra en los antecedentes de este reclamo, el cual deja patente una importante diferencia entre lo que el SII indica en la tasación de las construcciones del rol de avalúo 2470-71 de Las Condes, y lo que el contribuyente señala y acreditará como el valor efectivo de construcción. Sostuvo que, el costo de edificación de las construcciones de su representada proviene de la realidad, la cual, de acuerdo al Informe de la PUC, no fue considerada, pues este trabajó con superficies, calidades, atributos, etc, diametralmente distintos. Además de lo indicado en el párrafo precedente, un principio de tasación básico de cualquier tasación fiscal es la economía de escala, factor que precisamente advierte el Informe de la PUC. Citó al efecto el apartado pertinente del informe. Explicó que, el SII, en cumplimiento del mandato legal del artículo 4° N° 2, ha aplicado dicho principio, expresa, pero parcialmente, solo respecto a la tasación de un tipo específico de construcción: las Obras Civiles. Así, a partir de la Resolución Ex. N° 67 de 2019 -dictada para complementar la Resolución Ex. N° 28 de 2018 que fijó el Reavalúo de ese año- y en el Anexo 3 de la Resolución 143 del año 2021 que fija valores de terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola para el año 2022, el SII considera que para efectos de la determinación del valor fiscal del metro cúbico de hormigón armado, las instrucciones vigentes no consideran la aplicación de ajustes excepcionales a dicho valor que dependan del volumen de la obra civil; pues dada las grandes magnitudes de dichas construcciones, es necesario introducir ajustes que reflejen la economía de escala de estas de las mismas, de forma de considerarlo en la determinación del avalúo fiscal. Señaló que, la única disposición que se refiere a los elementos que el SII debe considerar al fijar el avalúo de los bienes raíces, es el artículo 4º de la Ley N° 17.235 - fundamento legal de la Resolución Ex 143 de 2021, la cual no cumple con la norma, al, o no considerar los costos de edificación para los casos específicos como el de su Página 6 de 28 representada, o no aplicarlos si es que fueron considerados, lo que implica un impuesto manifiestamente desproporcionado e injusto. Indicó que, dado que la ley debe aplicarse e interpretarse de tal manera que su aplicación no sea distinta cuando se trata de dos situaciones análogas, no puede sino entenderse que el principio conocido como "economía de escala" debe aplicarse considerando exclusivamente la dimensión o volumen y características de los materiales de la construcción, y no dependiendo del tipo de construcción. Lo anterior no busca darle un "beneficio" a aquellas construcciones que tienen esta particularidad, sino que solamente busca que se reconozca el menor costo asociado producto de la “economía de escala”, cuyo resultado no es otro que un costo de construcción efectivamente más bajo que el determinado por el SII en su modelo de carácter general y masivo. Esto es precisamente reconocer la equidad y la justicia tributaria y por lo tanto debe ser reconocido por la autoridad administrativa, y si no fuese así, debe ser corregido por la autoridad judicial. Sostuvo que, la existencia de bienes inmuebles de mayor escala o dimensión y la aplicación de factores que mitiguen aquella minusvalía o menor costo no es algo nuevo dentro del proceso de tasación de bienes raíces, sino que por el contrario, es reconocido sin controversia alguna respecto los terrenos, desde el año 2018 en adelante, en donde se ha establecido el Coeficiente de Superficie Simple Progresivo, el que aplica de manera automática un corrector a aquellos predios cuya superficie de terreno supere el límite máximo de la superficie representativa para el AH en que se ubica el inmueble, llegando aquel factor de ajuste a ser de 0,4 cuando la superficie del bien raíz es mayor que cuarenta veces el límite superior del rango de superficie representativo definido para el AH. Por lo visto, aplicándose en terrenos y en expresamente en las obras civiles, no habría justificación para no aplicar ajustes en todo tipo de construcción en que los volúmenes y dimensiones produzcan un menor costo de edificación. Agregó que, la consideración de los "costos de edificación” es un mandato legal, establecido en el artículo 4° de la Ley de Impuesto Territorial en la determinación de los respectivos valores unitarios de construcción a nivel nacional, en el contexto de una tasación masiva, general y simultánea. Esta consideración debe efectuarse a través de estudios de precios de construcción, debidamente complementados con análisis catastrales y de impacto realizados por el SII, pero que en definitiva recogen situaciones de carácter general que no impiden ni pueden impedir que un contribuyente situado en una situación particular pueda acreditar fehacientemente – con los respectivos contratos de construcción, u otros medios de prueba legal – que el costo real de edificación de su propiedad difiere de la tasación fiscal, por lo que corresponde la aplicación de corrector que ajuste dicho valor genérico de construcción al valor efectivamente acreditado. Vale considerar que por ejemplo, para el caso de los galpones, el Informe de la PUC indica que estos corresponden a un 2,18% del total de líneas de construcción tasadas y al 11,52% de los metros construidos totales, lo que deja en evidencia que malamente puede considerarse que una tasación masiva, muy general y simultanea puede ser representativo del total de los casos a nivel nacional, más considerando que aquella muestra, que ya es exigua, considera como promedio de mayor representatividad, galpones que van entre los 150m² a 1.716m², dejando en posición de desventaja a construcciones mayores, como en el caso de su representada. Manifestó que, no se puede perder de vista que el impuesto territorial presenta la particularidad que en la determinación de la base imponible el contribuyente no participa, Página 7 de 28 en tanto la obligación de reevaluar está situada legalmente en el SII, por lo que si en la realización del acto de carácter masivo y general la autoridad tributaria omite elementos que permitan la correcta tasación de un bien raíz resultaría manifiestamente injusto que acreditada la omisión u error el SII no se aplicaran acciones correspondientes que remedien los mismos. Aceptar lo anterior, situaría en establecer que quien en nada contribuyó a la omisión del Servicio, sea la única parte de la obligación tributaria que sufra sus consecuencias. Añadió que, ajustar el avalúo fiscal de una construcción mal tasada no es más que la aplicación del artículo 19 N° 20 de la CPR, que reconoce el derecho a las personas a la legalidad de los tributos y la igualdad en la repartición de las cargas públicas, el cual, en principio, hace referencia a que los impuestos deben importar iguales sacrificios para todos los contribuyentes. Esta garantía busca en el fondo la justicia tributaria, la que más que buscar una igualdad numérica (absoluta) en la obligación del contribuyente con el estado, busca una igualdad relativa, en el sentido que se vean afectados de igual forma todos los que se encuentran en situaciones análogas y de manera distinta los que no lo están. Por lo señalado anteriormente, el principio de la igualdad tributaria busca impedir la aplicación de cargas tributarias excesivas a un grupo dentro de una especie y no a todos los que se encuentran en una misma situación, o colocar en condición de igualdad a quienes tienen características diversas. El hecho de no considerar los ajustes dado el menor costo de construcciones, implica aplicar un gravamen a la propiedad de su representada, bien jurídico protegido por nuestra Carta Fundamental en su artículo 19 N° 24, por tanto, el hecho de no aplicar un factor o cálculo o considerar características que no corresponde al inmueble, podría arrojar un tributo a pagar mal determinado o bien desproporcionado, como ocurrió en la especie. Por lo que, de conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho expuestos, disposiciones legales invocadas, artículos 149 y siguientes del Código Tributario, Artículo 4 N° 2 de la Ley de Impuesto Territorial, la Ley de Procedimiento Administrativo, y las demás normas pertinentes, se solicita darle curso al Reclamo Tributario de Reavalúo No Agrícola año 2022 y en definitiva acogerlo en todas sus partes, con expresa condenación en costas, dejando sin efecto en la tasación general de bienes raíces no agrícolas año 2022 del Servicio de Impuestos Internos respecto al rol 2470-71 de la comuna de Las Condes, ordenando al SII que realice un nuevo avalúo, o en subsidio, decretar la aplicación de un Coeficiente Corrector Excepcional sobre el valor de Construcción, o en su defecto, lo que el Tribunal en derecho determine. Lo anterior, sin perjuicio de lo que determine este Tribunal. B. CONTESTACIÓN DEL RECLAMO. Con fecha 31 de enero de 2023, en folios 106-133, compareció don Manuel Araya Zacarías, Rut Nº15.772.271-9 abogado del Departamento Jurídico de la XV Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente del Servicio de Impuestos Internos, domiciliado en calle General del Canto N°281, piso 5° oficina N°503, Providencia, quien contestó el traslado conferido a fin de que se rechace íntegramente el reclamo deducido en autos por la contribuyente "FALABELLA INMOBILIARIO S.A", RUT 99.556.170-0 solicitando que se desestime, con expresa condena en costas a la reclamante, de conformidad con los antecedentes de hecho y de derecho que expone. Página 8 de 28 I.- OBJETO DEL JUICIO. Señaló que, el proceso de reavalúo general llevado a cabo por el Servicio de Impuestos Internos, con vigencia desde el 1° de enero de 2022, afectó a los inmuebles situados en el territorio nacional en su integridad, esto es, se efectuó una tasación a los terrenos, y se actualizó el valor de las construcciones en ellos emplazadas, en los términos establecidos en la Resolución Ex. N°143 de fecha 30.12.2021 y sus seis anexos. Agregó que, como consta en la Carta de Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas puesta en conocimiento del contribuyente mediante publicación en su página personal "Mi SII" de la página Web del Servicio de Impuestos Internos, el nuevo avalúo del inmueble Rol de Avalúo Nº2470-71, de la comuna de Las Condes, a contar del 1° de enero de 2022, asciende a $21.363.767.636, monto que se desglosa según da cuenta el siguiente cuadro ilustrativo: AVALÚO DE TERRENO $13.362.128.276 AVALÚO DE CONSTRUCCIONES $8.001.639.360 AVALÚO PRORRATEO DE BIENES COMUNES $0 AVALÚO TOTAL $21.363.767.636 MONTO DE AVALÚO EXENTO (3) $0 AVALÚO AFECTO $21.363.767.636 Indicó que, la pretensión del reclamante consiste en: Que se deje sin efecto en la tasación general de bienes raíces no agrícolas año 2022 respecto al rol 2470-71 de la comuna de Las Condes. Que se ordene al SII realizar un nuevo avalúo. Que, en subsidio, se decrete la aplicación de un Coeficiente Corrector Excepcional sobre el valor de Construcción de acuerdo a lo que se acreditará en autos, o en su defecto, lo que el Tribunal determine. En su defecto, disponer la modificación de las calidades de cada una de las líneas de edificación, aplicando la normativa que corresponde conforme a la fecha de su incorporación al registro de tasación. II.- HECHOS. En este acápite la reclamada se refirió al proceso que culminó con el reavalúo reclamados en estos autos. III.- ARGUMENTOS DE LA RECLAMANTE. Señaló que, la reclamante interpone la acción en virtud de dos de las causales contempladas en el artículo 149 del Código Tributario, esto es, la establecida en los N° 2 y 3. Luego, continúa haciendo referencia a los argumentos vertidos por la reclamante a folio 01 y siguientes. Página 9 de 28 IV.- MARCO NORMATIVO REAVALÚO CONSTRUCCIONES DE INMUEBLES SERIE NO AGRÍCOLA AÑO 2022 Y CARACTERÍSTICAS DEL BIEN RAÍZ ROL Nº2470- 71 Inició citando lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley N° 17.235, en particular, los incisos 1° y 4°. Luego, agrega que, conforme a la Ley N° 20.650, el SII debía realizar el proceso de reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola, con vigencia desde el 1 de enero de 2022 y, en ese contexto, debió fijar valores para los terrenos y construcciones, con sus respectivas especificaciones técnicas. Luego, expuso que, el artículo 4 N° 2 de la Ley N° 17.235 establece que el SII impartirá las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación de los inmuebles. Cita al efecto la norma señalada. Destacó que, en ejercicio de la facultad otorgada por el N° 2 del artículo 4 de la Ley N° 17.235, el SII dictó la Resolución Ex. N° 143 de 30 de diciembre de 2021, con sus seis anexos, mediante la cual fijó los valores de terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola. Indicó que, en ejercicio de sus facultades el SII estableció en el Anexo N° 3 de la Resolución N° 143 que los valores unitarios de construcción (VUC) se determinarán mediante un procedimiento de tasación masiva, considerando clase, calidad, especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino y ubicación. El avalúo de construcción se calcula aplicando la siguiente fórmula: Avalúo Construcción ($) = VUC × SC × CE × DP × FC × CC, donde cada factor corresponde, respectivamente, a la superficie construida, condición especial, depreciación por edad, localización comunal y coeficiente comercial. Expuso que, la clase y calidad de las construcciones en la tasación fiscal se determinan a partir de antecedentes disponibles para el SII, incluyendo información de otros organismos públicos. Para este proceso, se utilizó un Estudio de Precios de Construcción elaborado por la DESE de la Facultad de Arquitectura de la PUC, cuyas tablas de precios unitarios, basadas en costos de reposición a valor de mercado, sirvieron de base para calcular los avalúos fiscales. Aunque se consideraron datos del MINVU, estos fueron complementados por el estudio con el fin de lograr mayor objetividad y transparencia. Sobre este punto mencionó que el Estudio del DESE aludido uso como fuente de información para su análisis las que indica que el cuadro adjunto en la página 8. Señaló que, el Anexo N° 3 establece que el Tipo Constructivo clasifica las edificaciones según su método constructivo, uso y escala. En el caso del inmueble en cuestión, este posee 675 m² de construcciones de acero (A), 12.567 m² de hormigón armado (B), 4.684 m² de galpones de acero (GA) y 4.843 m² de galpones de hormigón armado (GB), correspondientes a la tienda Sodimac Homecenter ubicada en Av. Las Condes N° 11.049. Adjunta imagen con cartografía digital SII mapas. Luego, citó lo señalado en el Anexo N° 3 apartado 2.1.1. para los galpones y posteriormente se refiere a las construcciones tradicionales, señalado que son con destino habitacional y no habitacional. Agrega que, la clase constructiva corresponde al material predominante de la estructura vertical de las construcciones, entre los que se clasifican los diferentes tipos constructivos y sus materiales, correspondiendo para las construcciones del inmueble de autos, la clase A, B, GA y GB, como se indicó anteriormente. Página 10 de 28 Posteriormente, se refirió a la calidad de la construcción según el apartado 2.3. para agregar que, ésta permite diferenciar en el marco de una tasación fiscal masiva, las construcciones de una misma clase, de acuerdo con sus especificaciones técnicas y sus costos de edificación. Agrega que, la información, antecedentes y análisis de que se dispuso para definir de manera fundada las características de las edificaciones correspondientes a Galpones y Construcciones Tradicionales, se obtuvo del Estudio de Precios de Construcciones elaboradas por el DESE de la PUC. Indicó que, en el caso de los Galpones, estos pueden tener una calidad superior (1), media (2) o inferior (3), de acuerdo a la suma de características que posea. En el inmueble de autos, los galpones de acero (GA) son todos de calidad superior, y el más nuevo de 1.109 mt2 de calidad inferior. Y, los galpones de hormigón armado son todos de calidad superior. Que sean de calidad superior, significa que cumplen con 15 o más de las características definidas en la Guía Técnica, y en el caso del galpón de clase inferior, debe cumplir entre 0 y 7 de esas características. Señaló que, las construcciones tradicionales, también se pueden clasificar en calidad, superior (1), media superior (2), media (3), media inferior (4) e inferior (5) de acuerdo con la definición que posea o la suma de características que presente al aplicar la Guía Técnica. En el caso de autos las construcciones tradicionales de hormigón armado son todas de calidad media inferior, y aquella de acero es de calidad media, debiendo considerar toda la unidad constructiva para la determinación de este tipo de calidad (3) y la aplicación de la Guía Técnica. Explicó que, según el apartado 2.3.4 del Anexo N° 3 de la Resolución Ex. N° 143, las construcciones tradicionales de calidad 3 y 4 se clasifican en función de ciertas características técnicas. En particular, las edificaciones de calidad 3 deben cumplir con entre 0 y 5 características de la Guía Técnica, lo que aplica para edificaciones de hasta 4 pisos, como en el caso del inmueble de autos. También en el Anexo N°5 se puede ver la tabla con los valores asignados para las construcciones tradicionales según su clase constructiva y sus respectivas calidades. Indicó que, el proceso de avalúo de las construcciones incorpora factores de ajuste establecidos en el Anexo N° 3, tales como condiciones especiales de la construcción, depreciación por edad, localización comunal, ubicación en sectores comerciales y coeficientes aplicables a obras civiles de hormigón, todos detallados en dicho anexo. V.- TASACIÓN INMUEBLE ROL DE AVALÚO N°2063-29 COMUNA DE LAS CONDES Nº2470-71 EN RELACIÓN A LOS ARGUMENTOS DEL RECLAMO Argumentó que, el reclamo solicita dejar sin efecto el avalúo 2022 del inmueble Rol N° 2470-71 de la comuna de Las Condes, incluyendo terreno y construcciones. Sin embargo, no entrega argumentos respecto a la tasación del terreno ni vincula dicha tasación con las causales N° 2 y N° 3 del artículo 149 del Código Tributario, limitándose únicamente a cuestionar la valorización de las construcciones. De manera tal que, a partir de los argumentos del reclamo, no procede modificar el valor único del terreno, pues no ha sido reclamado en autos. Explicó que, en cuanto a la pretensión subsidiaria del reclamante sobre aplicar un Coeficiente Corrector Excepcional por el costo de las construcciones, cabe señalar que, en Página 11 de 28 general, tanto los coeficientes guía, por superficie como los excepcionales, se aplican al valor unitario del terreno. Expuso que, si la intención del reclamante es aplicar un Coeficiente Corrector Excepcional al terreno, debe advertirse que el costo de las construcciones no figura entre los elementos que justifican dicho ajuste, según lo establecido en el Anexo N° 2 de la Resolución Ex. N° 143. Destacó que, si lo que el reclamante busca es aplicar un factor corrector a la tasación de las construcciones, debe señalarse que la normativa del reavalúo 2022 solo contempla los factores de ajuste indicados en el Anexo N° 3. Para el inmueble en cuestión, dichos factores son: condiciones especiales de la construcción (como interiores y subterráneos), depreciación por edad y localización comunal. Sostuvo que, la causal invocada por el reclamante no está contemplada en la normativa aplicable al caso, sin perjuicio de que los costos de construcción fueron correctamente calculados dentro del proceso de tasación general del año 2022. Añadió que, frente a la afirmación de que el SII no habría cumplido estrictamente el artículo 4° de la Ley N° 17.235 al no ponderar adecuadamente los costos de edificación del inmueble, se debe precisar que dicho mandato fue cumplido mediante la Resolución Ex. N° 143 de 2021 y sus seis anexos. La tasación de las construcciones se realizó conforme a estas directrices, aplicando las tablas de valores del Anexo N° 5 según las clases y calidades constructivas definidas en el Anexo N° 3. Expuso que, según el apartado 2.3 del Anexo N° 3, la calidad de la construcción permite diferenciar, dentro de una misma clase, según especificaciones técnicas y costos de edificación, en el contexto de una tasación fiscal masiva. Por tanto, el uso del Estudio de Precios de Construcción elaborado por el DESE se ajusta a las instrucciones vigentes, y no es correcto afirmar que el SII incumplió el artículo 4° de la Ley N° 17.235 ni que incurrió en la causal N° 2 del artículo 149 del Código Tributario. Sostuvo que, el objetivo del proceso de avalúo de las construcciones fue determinar los costos de reposición a valores de mercado en las distintas comunas del país, lo que se encuentra expresamente contemplado en las directrices de los anexos sobre tipos constructivos, clases, calidades y factores de ajuste. Agregó que, el estudio realizado por el DESE de la PUC, utilizado por el SII como insumo, concluyó con la elaboración de tablas de precios unitarios incluidas en el Anexo N° 5 para cada tipo de construcción. Este proceso, de carácter general por mandato legal, busca aplicar equidad tributaria asignando valores a construcciones con características predefinidas. Indicó que, respecto a la crítica del reclamante sobre la falta de consideración de los costos del inmueble, debe señalarse que el proceso de avalúo no busca establecer el costo exacto de cada construcción, especialmente tratándose de edificaciones antiguas. Por ello, se aplican factores de corrección por depreciación general. Si el reclamante desea que se considere el costo particular de sus construcciones, debería renunciar a dichos factores y acreditar el valor de reposición al año 2022, considerando su antigüedad, desgaste y condiciones de mercado, ya que las construcciones datan entre 1989 y 2013. Señaló que, en relación con la crítica del reclamante sobre el tamaño de los galpones considerados en la muestra, debe aclararse que, si bien uno de los galpones del inmueble alcanza los 3.940 m², los demás tienen superficies inferiores a 1.700 m². Dicho galpón fue construido en 1989, así, si se alega la aplicación de economía de escala, el Página 12 de 28 reclamante debería acreditar cómo operó esta respecto a los materiales utilizados en ese año. Expuso que, el ejemplo relativo a los costos de depreciación demuestra que la pretensión del reclamante es insostenible, ya que si se busca probar circunstancias particulares para aplicar un factor de corrección que ajuste el valor genérico al efectivamente acreditado, dicha acreditación debería extenderse a todos los factores de ajuste que inciden en la tasación de una construcción. Sostuvo que, el reclamo sostiene que, dado que la facultad de tasación masiva recae en el SII, omitir elementos relevantes —como la elaboración de tablas de valores unitarios específicas para cada tipo de construcción— genera una tasación incorrecta. Según el reclamante, esto justificaría que, una vez acreditada la omisión o error, se adopten medidas correctivas, solicitando que sea SS. quien valore dichos costos particulares. Argumentó que, si el reclamante fundamenta su argumento en el artículo 19 N° 20 de la Constitución, que garantiza la legalidad de los tributos y la igualdad en la distribución de las cargas públicas, resulta razonable exigir que también acredite que el factor de depreciación aplicado refleja el valor real de reposición de sus construcciones antiguas. En este contexto, los factores utilizados, que oscilan entre 0,736 y 0,816, no vulneran las garantías de igualdad frente a otros contribuyentes. VI.- SOBRE LOS COSTOS DE EDIFICACIÓN COMO CRITERIO EN LA AVALUACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES EN EL PROCESO 2022 Explicó que, el Estudio de Precios de Construcción elaborado por el DESE tuvo como objetivo determinar los costos de reposición a valores de mercado para construcciones en todo el país, con el fin de confeccionar las tablas de precios unitarios utilizadas por el SII como insumo en el cálculo de los avalúos fiscales aplicables desde enero de 2022. Añadió que, para elaborar la tabla nacional de valores, se propusieron valores según tipo de construcción, materialidad y calidad, analizando las condiciones constructivas de cada región. Este trabajo se realizó conforme a la metodología vigente de tasación fiscal definida en la Resolución Ex. SII N° 28 de 2018 para bienes raíces de la segunda serie no agrícola y en la Resolución N° 144 de 2019 para la primera serie agrícola. Adjuntó imagen con esquema metodológico. Indicó que, además de las fuentes normativas mencionadas anteriormente, se optó por utilizar un parámetro de referencia conocido, público y con posibilidad de seguimiento en el tiempo mediante reajustes. Por esta razón, se empleó el formato convergente ONDAC. Expuso que, considerando las diferencias derivadas de las economías de tamaño y de escala, se incorporaron otras bases para el cálculo de los elementos finales, utilizando planillas de cálculo codificadas. Asimismo, se ajustaron los análisis unitarios de ONDAC con precios de construcción provenientes de una investigación de la UDLA sobre viviendas y edificios, corrigiendo el valor de retail al precio de constructora, lo que permite reflejar las economías de escala y las variaciones de precios desde 2017. Señaló que, para completar los valores de edificios tipo, se utilizó el itemizado Serviu y presupuestos de licitación de distintas obras entre 2017 y 2021, además de cotizaciones específicas y referencias de la Cámara Chilena de la Construcción. Los resultados se compararon con valores vigentes en UF para cada calidad constructiva. Dado Página 13 de 28 que el contexto de pandemia y estallido social distorsionó los costos —sin una relación directa entre el alza y todos los materiales—, se optó por utilizar precios referenciales de 2019, representativos de condiciones de normalidad, evitando así incorporar distorsiones coyunturales. La estimación se realizó con una metodología conservadora. Expuso que, el estudio sobre el factor de negociación en el mercado de la construcción determinó, con base en conocimiento experto, que dicho factor es de 0,7. Este se aplica al valor de los materiales y refleja el ahorro por volumen, derivado de la negociación y del uso intensivo de materiales en proyectos constructivos de mayor escala. Agregó que, el Estudio sobre costos de construcción, realizado en el contexto de una tasación general, consideró todas las realidades posibles para cada tipo de construcción, incluyendo aquellas del retail, así como los efectos de la pandemia y las economías de escala. Indicó que, en el caso específico de los galpones, cuyo costo es el principal cuestionamiento de la reclamante, el estudio priorizó las clases y calidades más representativas según tramo de clase, calidad y destino. Los mayores porcentajes se concentraron en los tipos GA (Galpón de Acero) y GE (Galpón de Madera), particularmente en las calidades 2 y 3. Adjunta tabla de representatividad por clase-calidad en galpones. Sostuvo que, en el caso de los galpones, debido a la alta variabilidad de destinos entre calidades, se adoptó como edificación tipo base una estructura simple y sin atributos significativos. Esto permitió establecer el valor de reposición mínimo para la calidad 3 dentro de cada clase. Adjunta tabla sobre representatividad de destinos por clase-calidad en galpones. Añadió que, de igual forma para Galpones se definieron los valores de piso mínimo en calidad 3 a través del desglose de partidas según cada clase. Los rangos de valores obtenidos para las calidades 1, 2 y máximo calidad 3 se obtuvieron desde la modelación. Adjunta tabla sobre metros cuadrados promedios preponderantes por edificación tipo para galpones. Explicó que, para la definición de partidas y parámetros constructivos de galpones, el Estudio utilizó una misma edificación tipo, modificando únicamente los parámetros estructurales entre cada clase. Para definir los valores asociados a las calidades 1 y 2 de galpones, se utilizaron las listas de atributos entregadas por el SII para cada tipología. Los segmentos por clase y calidad resultantes del análisis de atributos se organizaron en una tabla que representa dichas combinaciones. Adjunta tabla de distribución de atributos y calidades en los rangos de m2 en Galpones. Indicó que, el reclamo sostiene que utilizar la calidad N° 3 como base no refleja las particularidades del inmueble reclamado. Sin embargo, como ya se indicó, los rangos de valores para las calidades 1, 2 y hasta la calidad 3 fueron determinados a partir del proceso de modelación utilizado en el estudio. Agregó que, sobre esto, el proceso de modelación tiene dos fuentes principales para la definición del algoritmo, la primera de ellas es el levantamiento de los “edificios base” y la segunda es el levantamiento y parámetros de cubicación de los atributos, considerando todas las partidas levantadas para cada “tipo” de atributos, a saber: pavimentos, revestimientos exteriores, revestimientos interiores, ascensores, escaleras especiales, etc. (tabla sobre la sumatoria de atributos y rangos de edificación de galpones). Expuso que, a partir de los insumos disponibles, el modelo selecciona aleatoriamente una partida por tipo de atributo y luego combina estos atributos en muestras Página 14 de 28 crecientes hasta alcanzar el total de tipos levantados. Este proceso se repite con distintas superficies basadas en los rangos del catastro. Finalmente, el valor unitario de construcción se obtiene actualizando los precios unitarios de las partidas base y los atributos, generando más de 50.000 combinaciones por clase. Señaló que, en la definición de atributos dentro del algoritmo, se utilizó la clasificación de calidades según número de atributos establecida por el SII en la Resolución Ex. N° 28 de 09.03.2018, Anexo N° 3, junto con los rangos de superficies por clase constructiva obtenidos del catastro. Esto permitió clasificar las más de 50.000 combinaciones modeladas según calidad, y así obtener rangos de valores y estadísticas descriptivas para cada clase y calidad. Adjuntó listado de atributos y cubicación según tipo y partidas y tabla sobre definición de calidades según clase, número de atributos y rangos de superficie. Agrega que, según la metodología declarada se obtiene los valores para los galpones, Adjuntó tabla al efecto. Indicó que, los valores considerados corresponden a puntos dentro de un rango más amplio de datos para las calidades 1, 2 y máximos de la calidad 3, tanto en construcciones tradicionales como en galpones. Esto permitió generar estadísticas adicionales que pueden ser utilizadas en la determinación de los valores finales del proceso de reavalúo. Destacó que, las tablas de galpones y construcciones tradicionales presentan estadísticos como mínimo, percentil 25, promedio, mediana, percentil 75, máximo y desviación estándar para cada combinación clase-calidad, obtenidos del proceso de modelación. Para fijar los valores, se privilegiaron aquellos cercanos a los percentiles 25 y 75, dado que los extremos —mínimos y máximos— en algunos casos se alejaban de resultados objetivamente representativos. Añadió que, el modelo opera en dos etapas para generar una distribución de valores por tipología de clase y calidad. La primera etapa alimenta datos de precios de construcción y cubicación según los parámetros definidos para el “tipo constructivo” o “edificio base” en calidades 3 a 5. La segunda etapa, destinada a las calidades 1 y 2, genera computacionalmente todas las combinaciones posibles de atributos para obtener valores promedio y curvas de distribución por clase y calidad. Explicó que, en lo relativo al costo, el Estudio de Precios también consideró factores de ajuste. La actualización de sus definiciones y del factor implicó un proceso metodológico específico y diferenciado respecto de los demás factores de ajuste aplicados en el estudio. Este proceso constó de cuatro pasos que se estipulan a continuación: 1. Revisión de las definiciones 2013 y 2017 de la condición especial, su mantención o cambio, y su adecuación para representar adecuadamente el concepto al que refiere. Se decide en este punto si mantener o modificar la definición. 2. Revisión de los materiales en los que se pueda construir cada una de las condiciones especiales, para establecer el factor de ajuste que se aplicará a la construcción en caso de presentarse una condición especial. 3. Explicación del método de cálculo de la condición especial, el cual se obtiene restando las partidas y agregando las que fueran necesarias para obtener el valor. 4. Explicación del cálculo del factor, el cual se obtiene de la comparación de la condición especial con el valor de una construcción base, mediante una fórmula. Página 15 de 28 Señaló que, se consideraron condiciones especiales de edificación para galpones y construcciones tradicionales, incluyendo construcciones interiores, pisos zócalo y subterráneos, como ocurre en el inmueble objeto del reclamo. Indicó que, también se consideró la edad de las construcciones, aplicando un coeficiente de depreciación que se ajusta según la edad y clase (materialidad predominante) de la edificación. Además, se estableció un porcentaje máximo de depreciación que no puede ser superado, conforme al Anexo N° 3 de la Resolución Ex. N° 143 de 30.12.2021. El método utilizado en Chile consiste en calcular el coeficiente por edad y aplicar su inverso (uno menos el resultado). Destacó que, en Chile se aplica la metodología de depreciación lineal, la cual supone que la pérdida de valor de una edificación disminuye de forma constante con la edad. Este enfoque asume un uso uniforme del activo a lo largo de toda su vida útil. Argumentó que, para las construcciones del inmueble en cuestión se consideró la localización comunal, correspondiente a la tienda Sodimac Homecenter ubicada en Av. Las Condes N°11.049. Esta se encuentra en un sector privilegiado de la comuna, con acceso directo a la avenida principal mediante una calle paralela conectada con Curamávida. VII.-VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN (VUC) Expuso que, con base en el Estudio realizado por el DESE de la PUC, el SII determinó los valores unitarios de construcción (VUC) mediante la Resolución Ex. N° 143 de 30.12.2021 y sus 6 Anexos, en ejercicio de las facultades conferidas por los artículos 3 y 4 de la Ley N° 17.235. Estos valores están contenidos en las Tablas de VUC del Anexo N° 5, correspondientes al segundo semestre de 2021. Sostuvo que, en el caso de las construcciones del inmueble Rol de Avalúo N° 2470- 71, de la comuna de Las Condes, estas corresponden a galpones y construcciones tradicionales de distintas clases y calidades constructivas, conforme a las tablas respectivas, a las que se han aplicado los factores de corrección previamente comentados. Adjunta tabla con clase y calidad de galpones y construcciones tradicionales. VIII.- PETICIONES CONCRETAS. Solicitó la reclamada que, en definitiva: 1.- Se rechace íntegramente el reclamo interpuesto por el contribuyente "Falabella Inmobiliario S.A", RUT 99.556.170-0 antes Sociedad de Rentas Falabella S.A. en contra del avalúo efectuado por el Servicio al inmueble Rol de Avalúo Nº2470-712063-29 de la comuna de Las Condes, en el marco del proceso de reavalúo general del año 2022, rechazándose en consecuencia la totalidad de las defensas interpuestas por el reclamante, en cuanto solicita se deje sin efecto en la tasación general de bienes raíces no agrícolas año 2022 del Servicio de Impuestos Internos respecto al inmueble indicado, ordenado se realice un nuevo avalúo o en subsidio, se decrete la aplicación de un Coeficiente Corrector Excepcional sobre el valor de Construcción. 2.- Se confirme en definitiva el avalúo total del inmueble objeto de reclamo. 3.- Se condene en costas al contribuyente. Por lo que, de acuerdo a los antecedentes de hecho y de derecho expuestos en esta presentación, y conforme lo establecido en los artículos 132, 149 y siguientes del Página 16 de 28 Código Tributario, Ley Nº17.235 sobre Impuesto Territorial, y demás normas citadas y aplicables al caso de autos, solicitó tener por evacuado el traslado conferido a fin de que este Tribunal rechace íntegramente el reclamo presentado por el contribuyente, ya individualizado, rechazando en consecuencia la totalidad de las defensas interpuestas por el reclamante, confirmando en definitiva el avalúo reclamado, con expresa condena en costas al recurrente. II. CONTENIDO Y DILIGENCIAS DEL PROCESO. 1º) A folios 1-16, con fecha 05 de enero de 2023, consta escrito de reclamo tributario. 2º) A folios 106-133, con fecha 31 de enero de 2023, el Servicio evacúa el traslado conferido por este Tribunal. 3º) A folio 250, con fecha 16 de marzo de 2023, se lleva a cabo audiencia de conciliación la que no se produce. 4º) A folio 258-258vta., con fecha 24 de mayo de 2023, este Tribunal recibió la causa a prueba fijando los hechos objeto de acreditación en estos autos. 5º) A folio 682, con fecha 04 de abril de 2025, el Tribunal cita a las partes a oír sentencia. III.- CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO: PRIMERO. Que, a fs. 1 y siguientes, con fecha 05 de febrero de 2023, compareció don Matias Guzmán Ossa, C.I. Nº 12.463.003-7, abogado, en representación convencional de la sociedad FALABELLA INMOBILIARIO S.A., sociedad del giro de su denominación, RUT N° 99.556.170-0, todos domiciliados en Avenida Bicentenario 3883, oficina 403, comuna Vitacura, quien interpuso reclamo tributario de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 149 y siguientes del Código Tributario, en contra del avalúo asignado al bien raíz ubicado en Avenida Las Condes 11049 LT A 1, rol 2470-71, comuna de Las Condes, de la Dirección Regional Santiago Oriente del Servicio de Impuestos Internos, fundado en los argumentos de hecho y derecho que expuso. SEGUNDO. Que, a fojas 106 y siguientes, con fecha 31 de enero de 2023, compareció don Manuel Araya, en representación de la Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente del Servicio de Impuestos Internos, quien evacuó el traslado conferido por este Tribunal, solicitando el rechazo del mismo en todas sus partes, con costas, en mérito de los fundamentos de hecho y derecho que expuso. TERCERO. Que, en la presente causa se establecieron como puntos de prueba los siguientes: 1.- Acredítese la aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del inmueble Rol Nº 2470-71, comuna de Las Condes o de una parte de éste, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno, conforme al artículo 149 Nº 2 del Código Tributario. Hechos, antecedentes y circunstancias que lo acrediten. 2.- Acredítese la existencia de errores de transcripción, de copia o de cálculo en el reavalúo del inmueble Rol Nº 2470-71, comuna de Las Condes, conforme al artículo 149 Nº 3 del Código Tributario. Hechos, antecedentes y circunstancias que lo acrediten. Página 17 de 28 CUARTO. Que, con el fin de acreditar la efectividad de sus afirmaciones, la parte Reclamante rindió la siguiente prueba: A. Instrumental. a. Documentos acompañados en el reclamo de folio 01 y siguientes. 1. Copia detalle Catastral del rol 2470-71 de la comuna de Las Condes. 2. Escritura pública otorgada con fecha 04 de diciembre del año 2019, repertorio 16.414/2019, en la cuadragésimo octava Notaría de Santiago. b. Documentos acompañados en el curso del proceso. 1. Sentencia definitiva dictada por el Primer Tribunal tributario y Aduanero de la Región Metropolitana, en causa RIT: AB-15-00057-2023, RUC: 23-9-0000500-2, con fecha 12 de diciembre del año 2023. 2. Resolución Ex. SII N°150, de fecha 28 de diciembre del año 2023, junto a sus Anexos 1,2,3,4,5 y 6, emitida por el Servicio de Impuestos Internos. 3. Estudio de Precios de Construcción Proceso de Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas, Año 2022, emitido por la Dirección de Extensión y Servicios Externos de la Pontificia Universidad Católica de Chile. 4. Resolución Ex. SII N°143, de fecha 30 de diciembre del año 2021, junto a sus Anexos 1,2,3,4,5 y 6, emitida por el Servicio de Impuestos Internos. 5. Guía para calcular el avalúo de un bien raíz, emitida por el Servicio de Impuestos Internos. 6. Oficio Circular N°2, de fecha 20 de enero del año 2020, emitido por el Director del Servicio de Impuestos Internos. 7. Resolución Ex. N°31, fecha de publicación 13 de enero del año 2024, emitido por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el cual reajusta los Costos Unitarios de Construcción. 8. Certificado de Avalúo Fiscal Detallado, primer semestre del año 2024, Rol de Avalúo 2470-71 de la comuna de Pudahuel. 9. Informe de Tasación, efectuada con fecha 6 de abril del año 2023, Código RD PAR- 7129, elaborado por Real Data - Consultores Inmobiliarios, correspondiente al bien raíz Rol de Avalúo Fiscal 2470-71 de la comuna de Las Condes. 10. Certificado de Cobertura emitido por SOUTHBRIDGE CHILE COMPAÑÍA DE SEGUROS GENERALES S.A., de fecha 29 de enero del año 2024. 11. Copia de Inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, a fojas 70435, número 112280, año 2007, de fecha 23 de enero del año 2024, que acredita el dominio de Sociedad de Rentas Falabella S.A., del bien raíz Rol de Avalúo Fiscal 2470-71 de la comuna de Las Condes. 12. Copia de Declaración Jurada ante Notario de don Samuel Badner Sapirstein, cédula nacional de identidad número 14.633.086-K, Gerente de Contabilidad de Falabella Inmobiliario S.A. Junto a un extracto del Libro de Inventario y de Activo Fijo, al 31 de mayo del año 2024, de Falabella Inmobiliario S.A., el cual contiene los bienes relativos a la construcción del inmueble Rol de Avalúo N°2470-71 de la comuna de Las Condes, Región Metropolitana. B. Testimonial A folio 644-645 del expediente electrónico, consta acta de audiencia testimonial a la que compareció a declarar por la reclamante el testigo don Santiago Lineros, consultor inmobiliario. Página 18 de 28 C. Inspección personal del Tribunal A folio 631-635, consta acta de inspección personal del Tribunal realizada en dependencias del inmueble ubicado en avenida Las Condes 11049 LT A, Rol de avalúo N° 2470-071 de la comuna de Las Condes. D. Oficios A folio 657 del expediente electrónico, consta oficio de la DRM Santiago Oriente mediante el cual remite a este Tribunal una serie de antecedentes solicitados por medio del Oficio N° 120 de fecha 14 de junio de 2024. QUINTO. Que, por su parte, el Servicio de Impuestos Internos rindió la siguiente prueba instrumental en autos: 1. Ficha del Área Homogénea XAB 161 de la comuna de Las Condes. 2. Ficha Predial inmueble Rol de avalúo N°2470-00071 de la comuna de Las Condes. 3. Líneas de Predio inmueble Rol de avalúo N°2470-00071 de la comuna de Las Condes. 4. Certificado de avalúo detallado de inmueble Rol de avalúo N°2470-00071 de la comuna de Las Condes. 5. Tabla de valores Unitarios de Terreno (VUT) de la comuna de Las Condes correspondiente al proceso de reavalúo de bienes no agrícolas año 2022. 6. Resolución SII Ex. N°143 de 30.12.2021. 7. Anexo N°1 de la Resolución SII Ex. N°143 de 30.12.2021. 8. Anexo N°2 Resolución SII Ex. N°143 de 30.12.2021. 9. Anexo N°3 de la Resolución SII Ex. N°143 de 30.12.2021. 10. Anexo N°4 de la Resolución SII Ex. N°143 de 30.12.2021. 11. Anexo N°5 de la Resolución SII Ex. N°143 de 30.12.2021. 12. Anexo N°6 de la Resolución SII Ex. N°143 de 30.12.2021. SEXTO. Que, corresponde a este Tribunal en aplicación del artículo 76 inciso segundo de la Constitución Política de la República, pronunciarse sobre la aplicación errónea de las tablas de clasificación del inmueble, así como la existencia de errores de transcripción, de copia o de cálculo en el reavalúo del inmueble, debiendo para ello interpretar y aplicar las normas legales pertinentes, apreciando su mérito, atendiendo a la procedencia y valoración de los medios de prueba aportados en autos, teniendo en particular presente lo dispuesto en el artículo 151 en relación con el artículo 132 del Código Tributario, que establece que en los juicios tributarios “se admitirá, además, cualquier otro medio probatorio apto para producir fe” y que la prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica. SÉPTIMO. Que, a falta de una definición legal respecto a lo que debe entenderse por el sistema de valoración de la prueba llamado Sana Crítica, ha sido la doctrina la que ha desarrollado este concepto. Así las cosas, Hugo Alsina ha señalado que: “Las reglas de la sana crítica, no son otras que las que prescribe la lógica y derivan de la experiencia, las primeras con carácter permanente y las segundas, variables en el tiempo y en el espacio”. Por su parte, para Couture la sana crítica está conformada por “Las reglas del correcto entendimiento humano; contingentes y variables con relación a la experiencia del tiempo y del lugar; pero estables y permanentes en cuanto a los principios lógicos en que debe apoyarse la sentencia”. OCTAVO. Que, de lo anterior, es posible desprender que este Sentenciador al valorar la prueba no debe sujetarse a reglas sobre valor probatorio preestablecidas, sino que debe hacerlo libremente conforme a las reglas del correcto entendimiento humano, teniendo Página 19 de 28 como limitante esencial y gravitante los principios de la lógica, las máximas de la experiencia y los conocimientos científicamente afianzados, no pudiendo, por tanto, decidir en base de los dictámenes de su fuero interno. NOVENO. Que, en lo que importa en la especie, resulta útil señalar que se distinguen como principios de las reglas de la lógica los siguientes: a) Principio de identidad: conforme al cual una cosa solo puede ser igual a sí misma; b) Principio de no contradicción: consistente en que una cosa no puede ser explicada por dos proposiciones contrarias entre sí; c) Principio de razón suficiente: según el cual las cosas existen y son conocidas por una causa capaz de justificar su existencia; d) Principio del tercero excluido: conforme al cual, si una cosa únicamente puede ser explicada dentro de una de dos proposiciones alternativas, su causa no puede residir en una tercera proposición ajena a los dos precedentes. DÉCIMO. Que, a continuación, este Tribunal expondrá el marco general de la normativa aplicable al reclamo tributario interpuesto, para efectos de contextualizar la controversia planteada en el proceso. UNDÉCIMO. Que, conforme dispone el artículo 1 de la Ley Nº 17.235, el impuesto territorial se aplica sobre el avalúo fiscal de los bienes raíces, el cual debe determinarse de acuerdo con las disposiciones de la señalada ley. Distinguiendo, además, entre inmuebles de la primera serie (bienes raíces agrícolas) e inmuebles de la segunda serie (bienes raíces no agrícolas). A su vez, el inciso 1º del artículo 3 de la señalada ley, establece que el SII deberá reavaluar, cada 4 años, los bienes raíces que se encuentren sujetos a la ley, aplicándose la nueva tasación simultáneamente a todas las comunas del país. Por su parte, el artículo 4 de la Ley Nº 17.235 señala que es el SII quien deberá impartir las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, ajustándose a las normas siguientes: “2º.- Para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen.” En este contexto, es este artículo de la Ley Nº 17.235 quien ordena la confección de tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y que se fijen los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien, para efectos de llevar a cabo la tasación de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola. En cumplimiento del mandato legal antes indicado, el Servicio dicta la Resolución Nº 143, resolución en la que el SII establece los planos de precios de terrenos, la tasación de terrenos, la tasación de construcciones, el glosario técnico de construcciones, las tablas de valores unitarios de construcciones y las guías técnicas para definir la calidad de las construcciones. DUODÉCIMO. Que, por su parte, es el artículo 149 del Código Tributario la norma que regula las causales por las que los contribuyentes y Municipalidades puede reclamar de los avalúos de un bien raíz en el marco de un proceso general llevado a cabo por el Servicio. Estas causales son: 1) Determinación errónea de la superficie de los terrenos o Página 20 de 28 construcciones; 2) Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno; 3) Errores de transcripción, de copia o de cálculo; y 4) Inclusión errónea del mayor valor adquirido por los terrenos con ocasión de mejoras costeadas por los particulares, en los caos en que dicho mayor valor deba ser excluido de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 8º de la Ley Nº 11.575. DECIMOTERCERO. Que, como se dijo precedentemente, la determinación del Impuesto Territorial no se realiza a través de la autodeclaración que hace el sujeto pasivo del impuesto, por el contrario, es el SII que actuando en el ejercicio de sus facultades conferidas por ley, quien determina el referido impuesto. El Servicio, al aplicar la legislación y las normas administrativas vigentes, debe definir las bases necesarias para llevar a cabo un proceso progresivo de tasación, que permita establecer el valor fiscal de los bienes raíces. Por tanto, le corresponde asegurar que este procedimiento se realice conforme a la ley. DECIMOCUARTO. Que, la responsabilidad de determinar adecuadamente el avalúo fiscal implica que el SII debe justificar y acreditar de forma clara la forma en que se fijan los valores. Esta obligación representa el contrapeso a las atribuciones legales que posee el organismo. En esta línea, el artículo +132, inciso cuarto, del Código Tributario establece que tanto el Servicio como el contribuyente deben fundamentar sus pretensiones dentro del proceso. DECIMOQUINTO. Que, este Sentenciador procederá a analizar y estudiar las alegaciones presentadas por la reclamante, así como la defensa del ente fiscalizador y sus fundamentos. Posteriormente, y en conformidad con los puntos de prueba previamente establecidos en el proceso, se emitirá un pronunciamiento sobre las alegaciones de ambas partes. DECIMOSEXTO. Que la parte reclamante, en ejercicio de la acción prevista en el artículo 149 del Código Tributario, ha deducido reclamo en contra del avalúo fiscal asignado al inmueble de su propiedad, ubicado en la comuna de Las Condes, en el marco del proceso de tasación general de bienes raíces no agrícolas correspondiente al año 2022, solicitando que se deje sin efecto el valor determinado y se ordene un nuevo avalúo ajustado a los antecedentes particulares del caso. DECIMOSÉPTIMO. Que el reclamo se funda en las causales previstas en los numerales 2° y 3° del citado artículo 149, esto es, en la aplicación errónea de las tablas de clasificación del bien gravado y en la existencia de errores de cálculo u omisiones por parte del Servicio de Impuestos Internos, al no considerar debidamente factores como el costo real de construcción y las características específicas del inmueble. DECIMOCTAVO. Que, en subsidio, la reclamante ha solicitado la aplicación de un coeficiente corrector excepcional sobre el valor de construcción, o bien la modificación de la calidad asignada a las edificaciones, argumentando que el método utilizado por el Servicio no refleja adecuadamente el costo efectivo ni las condiciones constructivas del bien raíz, generando un impacto tributario desproporcionado. DECIMONOVENO. Que el Servicio de Impuestos Internos, al evacuar el traslado conferido, ha solicitado el rechazo íntegro del reclamo, afirmando que el avalúo impugnado fue determinado conforme a derecho, en el marco del proceso de reavalúo general de bienes raíces no agrícolas del año 2022, y en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley N° 17.235 y la Resolución Exenta N° 143 de 2021. Página 21 de 28 VIGÉSIMO. Que el Servicio sostiene que los valores unitarios de construcción fueron definidos sobre la base de un estudio técnico realizado por la Pontificia Universidad Católica de Chile, en el cual se identificaron parámetros representativos del mercado, aplicables a construcciones clasificadas por tipo, clase y calidad, conforme a criterios técnicos objetivos y uniformes para todos los contribuyentes. VIGÉSIMO PRIMERO. Que el órgano reclamado descarta la existencia de errores en la aplicación de las tablas de clasificación o en los cálculos efectuados, señalando que no corresponde aplicar un coeficiente corrector excepcional a construcciones como las del inmueble reclamado, ya que la normativa vigente no contempla dicho ajuste en este tipo de edificaciones, y que admitir una tasación basada en antecedentes individuales vulneraría los principios de generalidad y equidad tributaria. VIGÉSIMO SEGUNDO. Que, de acuerdo con la resolución de folio 258-258vta. se establecieron como hechos objeto de prueba los siguientes: 1.- Acredítese la aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del inmueble Rol Nº 2470-71, comuna de Las Condes o de una parte de éste, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno, conforme al artículo 149 Nº 2 del Código Tributario. Hechos, antecedentes y circunstancias que lo acrediten. Y 2.- Acredítese la existencia de errores de transcripción, de copia o de cálculo en el reavalúo del inmueble Rol Nº 2470-71, comuna de Las Condes, conforme al artículo 149 Nº 3 del Código Tributario. Hechos, antecedentes y circunstancias que lo acrediten. VIGÉSIMO TERCERO. Que, a folio 438-482vta del expediente electrónico, la parte reclamante acompañó documento denominado Estudio de Precios de Construcción elaborado por la Dirección de Extensión y Servicios Externos de la Pontificia Universidad Católica de Chile, a solicitud del Servicio de Impuestos Internos en el marco del proceso de reavalúo de bienes raíces no agrícolas año 2022, se establece expresamente que la metodología utilizada contempla la existencia de economías de escala, las cuales se traducen en un factor corrector que afecta directamente el valor unitario de los materiales de construcción. En particular, se señala que “la modelación puede en un futuro asignar una fórmula de economía de escala asociada a la materialidad cuando hay un cambio de tamaño en el edificio tipo”, y que, para efectos del estudio, se ha estimado un factor inicial de 0,7, aplicable al costo de materiales en proyectos de mayor envergadura. Esta consideración implica que edificaciones de gran tamaño, como la del inmueble de autos, deberían beneficiarse de un menor costo por metro cuadrado construido. Por tanto, la omisión de este factor en la determinación del valor de reposición podría generar una sobreestimación del avalúo fiscal, en contravención a los principios de equidad y objetividad que deben regir el proceso de tasación fiscal conforme a la Ley N°17.235. VIGÉSIMO CUARTO. Que, en el mismo sentido, a folios 546-582vta, la reclamante acompañó documento denominado informe de tasación urbana elaborado por Real Data Ltda., con fecha 6 de abril de 2023, respecto del inmueble ubicado en Avenida Las Condes N° 11049, comuna de Las Condes, inscrito bajo el rol de avalúo 2470-71 y destinado a uso comercial, se determinó un valor total de tasación ascendente a $35.427.043.030, equivalente a UF 996.020. La tasación considera una superficie de terreno de 23.629 m² y una superficie construida de 23.432 m², integrando diversas edificaciones, entre ellas galpones, salas de venta, oficinas, trastienda, estacionamientos subterráneos y obras complementarias. El informe distingue entre tres escenarios valorativos: flujo de rentas vigentes hasta 2050; valorización residual del terreno para desarrollo inmobiliario; y flujo de Página 22 de 28 rentas con venta futura del terreno, adoptándose como valor final el promedio ponderado de estos escenarios. Asimismo, se constató que el valor por metro cuadrado de terreno en su zona normativa frontal (EAm1) fue estimado en 79,11 UF/m², mientras que en la zona posterior (EAb1), el valor fue de 16,01 UF/m², arrojando un promedio ponderado de 42,20 UF/m². El análisis se basa en el mayor y mejor uso del activo, incorporando comparaciones de mercado y evaluaciones de flujo descontado conforme a prácticas del sector inmobiliario. VIGÉSIMO QUINTO. Que, a folios 390-408 la reclamante aportó sentencia dictada por este Tribunal Tributario y Aduanero en la causa RIT AB-15-00057-2023, caratulada “Cencosud Shopping S.A. con Servicio de Impuestos Internos”, en la que el reclamante cuestionó la legalidad del avalúo fiscal asignado al bien raíz rol 2220-2, comuna de Maipú, en el proceso de reavalúo general del año 2022. Fundó su impugnación en la aplicación errónea de las tablas de clasificación conforme al N° 2 del artículo 149 del Código Tributario, denunciando que el SII asignó un valor unitario de terreno muy superior al de otros inmuebles emplazados en el mismo sector, pese a contar con similares características de urbanización y equipamiento, infringiendo así el principio de igualdad ante la ley tributaria. Asimismo, la sentencia da cuenta de la alegación relativa a la omisión de los coeficientes correctores por superficie y de ajuste por economías de escala en construcciones de gran envergadura, lo que habría producido una sobreestimación del avalúo. Según la actora, esta controversia resulta ilustrativa de los estándares jurisprudenciales aplicables en materia de reavalúos generales, particularmente en lo relativo a la determinación objetiva, homogénea y fundamentada de las áreas homogéneas y a la aplicación proporcional de factores correctores conforme a la Resolución SII N°143 de 2021. VIGÉSIMO SEXTO. Que, conforme consta en el expediente electrónico, la parte reclamante, en síntesis, acompañó Copia detalle Catastral del rol 2470-71 de la comuna de Las Condes; Certificado de Avalúo Fiscal Detallado, primer semestre del año 2024, Rol de Avalúo 2470-71; Informe de Tasación, efectuada con fecha 6 de abril del año 2023, Código RD PAR-7129, elaborado por Real Data - Consultores Inmobiliarios, correspondiente al bien raíz Rol de Avalúo Fiscal 2470-71 de la comuna de Las Condes; Copia de Inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, a fojas 70435, número 112280, año 2007, de fecha 23 de enero del año 2024, que acredita el dominio de Sociedad de Rentas Falabella S.A., del bien raíz Rol de Avalúo Fiscal 2470-71 de la comuna de Las Condes. VIGÉSIMO SÉPTIMO. Que, en folios 644-645, rola Acta de audiencia testimonial celebrada con fecha 09 de julio de 2024 en la que la parte reclamante se sirvió de la declaración de don Santiago Lineros Moreno, el que en su testimonio se refirió a la tasación de la propiedad sublite. Señaló que las construcciones fueron tasadas en conjunto con el terreno para determinar el valor comercial que a su juicio tendría esa propiedad. Sostuvo que, el valor actual depreciado de esas construcciones, a su juicio, alcanza a un monto cercano a UF 309.000 aproximadamente, más las obras complementarias que también son un tipo de construcción, pavimento, cierre, etc. valoradas en el orden de UF 15.000 aproximadamente. La forma en la que llegamos a estos valores se basa en la cuantificación del costo de reposición a nuevo de estas edificaciones, descontándose una depreciación observada en función del estado de conservación y antigüedad de estas. El testigo, describió la construcción tasada comercialmente, señalando que, en lo esencial, se trata de un cuerpo edificado que tiene aproximadamente un 50% de superficie sobre Página 23 de 28 terreno y la otra mitad bajo terreno. Sobre terreno, se observa un galpón de estructura principalmente metálica, de buen nivel constructivo con aditamentos funcionales que le entregan valor y buenas terminaciones en consonancia con el uso comercial e imagen corporativa que debiera de representar esta partida edificada. El subterráneo corresponde a una edificación de hormigón armado sin mayores terminaciones, solo las indispensables para uso como estacionamiento y eventualmente bodegaje con acceso mediante ramplas mecánicas. Adicionalmente, existen otras partidas menores construidas, altillos e instalaciones menores que amplían esta construcción, pero son secundarias. Consultado cuál fue el procedimiento y los elementos que se tuvieron en consideración para efectuar la tasación comercial. Respondió. Considerando que esta propiedad se conforma por un terreno muy bien ubicado y con una normativa que permite usos alternativos bastante más densos en su constructibilidad y que en estos momentos se encuentra edificada con una construcción menor en proporción a ese potencial del terreno, la tasación tuvo las siguientes validaciones y/o enfoque para determinar el valor comercial más probable: Primero, conceptualmente, la propiedad corresponde a un activo de renta comercial y fue evaluado de esa manera para obtener un primer valor. Esta metodología de valoración por rentabilidad es el principal criterio comercial que un inversionista o fondo de inversión consideraría para determinar el valor de un activo para su eventual compra. Adicionalmente, y considerando el potencial del terreno, se evaluó el valor que tendría el terreno para ser un activo completamente renovado demoliendo las construcciones existentes y edificando lo que la norma permite, que es lo que normalmente ocurre, cuando se desarrolla un terreno que está en una zona atractiva y que contiene construcciones superadas por el potencial comercial de ese predio. Teniendo a la vista estos dos resultados, que por lo demás resultaron ser relativamente similares, se elaboró un flujo de renta respetando el contrato existente de arriendo y una vez finalizado este contrato, se internalizó solo el valor del terreno con la plusvalía correspondiente durante ese período. Ese valor, cercano a UF 1.045.000 se promedió con el escenario más conservador de rentabilidad en continuidad de giro, bajo una perspectiva prudente concluyéndose con un valor cercano a UF 996.000.- VIGÉSIMO OCTAVO. Que, en folios 631-635, rola Acta Inspección Personal del Tribunal, la que se realizó con fecha 28 de junio de 2024, en dependencia del inmueble objeto de la litis ubicado en Avenida Las Condes 11049 LT A, Rol de avalúo N° 2470-071 de la comuna de Las Condes, Región Metropolitana. En dicha inspección se le exhibió al Tribunal el inmueble Rol 2470 - 071, comuna de Las Condes, el cual corresponde a una tienda Homecenter. Se recorrió el inmueble, tomando fotografías al efecto. En dicha visita, este Tribunal pudo observar: 1) El inmueble corresponde a un galpón simple con estructura a la vista. El inmueble es antiguo. 2) Un segundo piso donde funciona un cowork con oficinas privadas y baños, entre otras dependencias. Esta parte es la única que tiene mejores terminaciones. 3) Un patio de maniobra de carga y descarga. 4) Una zona que forma parte del altillo (estructura adosada al galpón) en segundo piso con cocina, baños, casino. 5) Una zona de tienda (no hay patio constructor). 6) Al fondo del primer piso hay una estructura antigua donde funcionaba la tienda antes. VIGÉSIMO NOVENO. Que, en folios 665-665vta, rola Acta de Audiencia de percepción de documentos, la que se celebró con fecha 25 de septiembre de 2024, en la referida audiencia se exhibieron los documentos contenidos en el Pendrive remitido por el Página 24 de 28 Servicio de Impuestos Internos, de fecha de recepción 05 de septiembre de 2024, que consta en el expediente electrónico a folio 661-662, Custodia N° 34-2024. Entre los archivos destacan: 2470-71 ORD 1721 RESPUESTA TTA. 202110639-DESE-EFS. RESOLUCIÓN EXENTA SII 143 DEL 30 DIC 2021: Documento normativo emitido por el Servicio de Impuestos Internos. ANEXOS 3 y 6 DE RES 143-2021: Parte integrante de la resolución anterior, con tablas o instrucciones técnicas. CRF N° 63 de 14 de mayo 2002, CRF N° 64 de 14 de mayo 2002 y PE: Documentos técnicos (como planos, especificaciones o normativas de construcción). PL-05-PLANTA TECHO-ELEV y otros planos: Evidencian aspectos constructivos. TRIGÉSIMO. Que, conforme al Certificado de Avalúo Fiscal Detallado emitido con fecha 9 de septiembre de 2022, el inmueble de rol 02470-00071, ubicado en la comuna de Las Condes, corresponde a un bien raíz destinado a comercio, inscrito a nombre de Sociedad de Rentas Falabella S.A., con un avalúo total ascendente a $22.880.595.138, íntegramente afecto al impuesto territorial, sin registrar monto exento. El terreno posee una superficie de 25.172 m², mientras que las construcciones alcanzan los 22.769 m², compuestas por edificaciones de diversas calidades y años de construcción, tales como galpones de hormigón armado, galpones de acero y estructuras subterráneas, evaluadas individualmente en el anexo del certificado. El cálculo del avalúo se basa en el proceso de reavalúo 2022, de acuerdo con lo establecido en la Ley N° 17.235. TRIGÉSIMO PRIMERO. Que, de conformidad con el documento aportado correspondiente a la ficha predial del inmueble sublite Rol N° 02470-00071 Las Condes, se puede apreciar que la referida propiedad tiene superficie de terreno de 25.172 m² y un total de 22.769 m² construidos, los que han sido destinado fines comerciales. Está ubicado en zona urbana, en el área homogénea XAB161, la que conforme a los antecedentes técnicos del proceso de reavalúo no agrícola 2022, corresponde a un uso de suelo predominantemente mixto, con categoría constructiva alta y nivel de densificación bajo. Del mismo modo, se puede apreciar en dicho documento que el área donde se encuentra ha sido declarada de utilidad pública, destinada a equipamiento conforme al artículo 2.1.33 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, y cuenta con ensanches viales proyectados. En el referido sector, se encuentran establecimientos de relevancia metropolitana como supermercados, centros comerciales, clínicas. TRIGÉSIMO SEGUNDO. Que, de conformidad al documento aportado en folios 335- 337vta, identificado como Tabla de Valores Unitarios de Terreno (VUT) de la comuna de Las Condes correspondiente al proceso de reavalúo de bienes no agrícolas año 2022, el valor asignado al metro cuadrado de terreno correspondiente al Área Homogénea XAB161 asciende a $505.074 por m². Este valor se encuentra dentro del rango de superficie entre 1.900 y 47.000 m² y ha sido utilizado como base para la determinación del avalúo del inmueble de rol N° 02470-00071, ubicado en Avenida Las Condes N° 11049, cuya superficie total de terreno alcanza los 25.172 m². según este documento, la tasación del terreno se ha realizado aplicando el valor unitario vigente asignado a dicha área homogénea por el SII, lo que a entender del órgano fiscalizador constituiría un criterio objetivo fundado en el marco técnico-normativo establecido para el proceso de reavalúo. TRIGÉSIMO TERCERO. Que, en síntesis, como se ha venido señalando precedentemente, la parte reclamada aportó documentos en parte de prueba, entre ellos: la ficha del área homogénea, la ficha predial del inmueble, el certificado de avalúo, la tabla de VUT y los anexos completos de la Resolución Exenta N° 143. El documento resolución Página 25 de 28 143, contiene la Resolución Exenta SII N° 143 de 30 de diciembre de 2021, que fija los valores unitarios de terrenos y construcciones para el reavalúo de bienes raíces no agrícolas a contar del 1° de enero de 2022, del mismo modo en dicho documento se incluyeron los anexos, en los que se especifica sobre tasaciones, planos de precios, glosarios y tablas de valores. En el documento VUT se establece la tabla de Valores Unitarios de Terreno (VUT) relativo a la comuna de Las Condes. También se aportó el Certificado de avalúo fiscal emitido por el Servicio de Impuestos Internos de fecha septiembre del año 2022, relativo a la propiedad sublite. Se señala que el terreno tiene una superficie de 25.172 m² y las construcciones 22.769 m². El avalúo total alcanza $22.880.595.138, siendo íntegramente afecto a impuesto. Se identifican las líneas de construcción, tipo de material, superficie y año. TRIGÉSIMO CUARTO. Que, analizando la prueba aportada en autos, la parte reclamante ha acompañado al proceso un informe técnico elaborado por profesional competente, en el cual se detalla el costo de construcción del inmueble objeto del presente reclamo, el que asciende a 7,82 UF/m², conforme a antecedentes documentales, planos y especificaciones de obra. Este informe fue incorporado como medio probatorio con el fin de acreditar que el valor de reposición utilizado por el Servicio de Impuestos Internos en la tasación fiscal se encuentra sobreestimado respecto del costo real de edificación. TRIGÉSIMO QUINTO. Que el Servicio de Impuestos Internos, por su parte, ha sostenido que el valor unitario aplicado a las construcciones se basa en parámetros generales derivados de un estudio técnico nacional, sin haber controvertido en forma directa los antecedentes específicos aportados por la reclamante. En consecuencia, y conforme al principio de contradicción de la prueba, corresponde otorgar mérito a los documentos acompañados por la contribuyente en cuanto demuestran una diferencia significativa entre el valor aplicado y el costo efectivo de construcción del inmueble. TRIGÉSIMO SEXTO. Que la parte reclamante ha sostenido que el avalúo practicado no consideró adecuadamente el efecto de la economía de escala en el costo de construcción, atendida la magnitud y extensión de las edificaciones que conforman el inmueble, las cuales superan significativamente los rangos usuales utilizados como referencia en la metodología del Servicio. Alega que esta omisión incide directamente en el valor unitario aplicado, al no reflejar los menores costos por metro cuadrado asociados a obras de gran tamaño. TRIGÉSIMO SÉPTIMO. Que si bien el Servicio de Impuestos Internos ha señalado que los valores unitarios fueron definidos conforme a un estudio técnico general, no ha acreditado que la variable de economía de escala haya sido incorporada en la determinación del valor de reposición para construcciones de las características que presenta el inmueble reclamado, lo que genera una duda razonable sobre la pertinencia de los valores aplicados en este caso particular. TRIGÉSIMO OCTAVO. Que, la parte reclamante ha invocado, como sustento adicional de su pretensión, los principios constitucionales de legalidad tributaria e igualdad ante la ley, establecidos en los numerales 20 y 24 del artículo 19 de la Constitución Política de la República, argumentando que la aplicación de valores genéricos que no reflejan las condiciones particulares del inmueble afecta su derecho a una carga tributaria justa y proporcional. TRIGÉSIMO NOVENO. Que, sin perjuicio de tratarse de una controversia de carácter técnico-tributario, corresponde al Tribunal tener presente que el sistema de avalúo debe observar los principios constitucionales que rigen la materia tributaria, en particular aquellos Página 26 de 28 relativos a la legalidad y equidad, lo que exige que los métodos de tasación empleados permitan reflejar, dentro de márgenes razonables, las condiciones reales del bien gravado. CUADRAGÉSIMO. Que en autos la actora ha desarrollado una actividad probatoria tal, que ha allegado al proceso, antecedentes técnicos e instrumentales los que se han destinado a la acreditación de que el valor de construcción que se aplicó en el avalúo de la propiedad de su representada no se ajustaría al costo efectivo de edificación como tampoco se consideraron variables tales como la economía de escala, lo que a su entender, constituiría un grave error por parte de la administración tributaria en la determinación del avalúo de la propiedad sublite. CUADRAGÉSIMO PRIMERO. Que, el Servicio de Impuestos Internos, si bien ha defendido la legalidad del procedimiento general de reavalúo y la validez de la metodología utilizada, no ha aportado elementos específicos que permitan desvirtuar los hechos alegados por la contribuyente respecto de las particularidades del inmueble, lo que impide descartar, en esta etapa, la existencia de una posible sobreestimación en el valor asignado. CUADRAGÉSIMO SEGUNDO. Que, conforme a lo previsto en el artículo 4° N° 2 de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, el Servicio de Impuestos Internos debe considerar, entre otros elementos, el costo de edificación como uno de los factores determinantes en la tasación de las construcciones; y que en el presente caso la reclamante ha acompañado antecedentes técnicos específicos que acreditan un costo unitario de construcción inferior al utilizado por el Servicio para asignar el avalúo fiscal impugnado. CUADRAGÉSIMO TERCERO. Que el informe técnico acompañado por la reclamante, elaborado por profesional competente, da cuenta de que el costo efectivo de edificación asciende a 7,82 UF/m², cifra que fue debidamente respaldada mediante documentación anexa, sin que el Servicio haya producido prueba que permita desvirtuar de manera concreta y específica dicho valor. CUADRAGÉSIMO CUARTO. Que la metodología aplicada por el Servicio en el reavalúo general de bienes raíces no agrícolas del año 2022 se basa en parámetros generales y promedios nacionales, los cuales no necesariamente recogen las características particulares del inmueble objeto de autos, en especial en lo relativo a la magnitud de las construcciones y la existencia de factores de economía de escala, los cuales no fueron debidamente ponderados en la determinación del valor fiscal. CUADRAGÉSIMO QUINTO. Que la aplicación de un valor unitario de construcción significativamente más alto que el costo acreditado por la reclamante, sin justificación técnica específica ni ajuste por condiciones particulares del bien, vulnera el principio de legalidad tributaria, en cuanto exige que los tributos se determinen conforme a la ley y a los hechos efectivos que configuran la base imponible. CUADRAGÉSIMO SEXTO. Que el artículo 149 del Código Tributario establece como causales de reclamación la aplicación errónea de las tablas de clasificación y la existencia de errores de cálculo u omisiones, configurándose en la especie ambas hipótesis, al haberse utilizado una categoría genérica que no refleja adecuadamente la realidad constructiva del inmueble, ni haberse considerado ajustes por volumen edificatorio. CUADRAGÉSIMO SÉPTIMO. Que, en mérito de lo expuesto, y atendido el principio de equidad tributaria, corresponde acoger el reclamo deducido, dejando sin efecto el avalúo fiscal determinado por el Servicio de Impuestos Internos respecto del bien raíz individualizado, y ordenando que se practique un nuevo avalúo conforme a los antecedentes específicos del caso. Página 27 de 28 CUADRAGÉSIMO OCTAVO. Que, de la revisión de los antecedentes aportados por las partes al proceso y de lo señalado por las mismas en el período de discusión, se ha podido establecer por esta magistratura que, para el avalúo fiscal del Inmueble Rol 2470- 71, comuna de Las Condes, llevado a cabo por el SII en el proceso general de reavalúo de los bienes raíces no agrícolas correspondiente al año 2022, la administración tributaria aplicó erróneamente las tablas de clasificación, determinando un avalúo fiscal superior al avalúo comercial, cuestión que resulta contraria a la lógica y máximas de la experiencia, todo lo cual fue acreditado por la parte reclamante. CUADRAGÉSIMO NOVENO. Que, así las cosas, lo razonado en las motivaciones precedentes y los antecedentes y medios probatorios aportados en este juicio, valorados conforme a las reglas de la sana crítica, particularmente el principio lógico de razón suficiente, permiten a este Sentenciador concluir que la prueba rendida por la parte reclamante, resulta del todo suficiente para acreditar las alegaciones efectuadas en su escrito de folio 1-16 del expediente electrónico y los puntos de prueba fijado por este Tribunal. Todo lo anterior, de acuerdo con los artículos 151 y 132 del Código Tributario. QUINCUAGÉSIMO. Que, en este sentido, se ha llegado a la convicción que FALABELLA INMOBILIARIO S.A., como continuadora legal de Sociedad de Rentas Falabella S.A. ha acreditado que el avalúo fiscal del Inmueble Rol 2470-71, comuna de Las Condes no fue determinado correctamente por el Servicio de Impuestos Internos, razón por la cual, se acogerá el reclamo tributario interpuesto a folio 1-16 del expediente electrónico, considerando errónea la tasación llevada a cabo por el Servicio de Impuestos Internos. QUINCUAGÉSIMO PRIMERO. Que, las demás alegaciones y pruebas rendidas en nada alteran lo razonado y lo concluido por este Tribunal en los considerandos anteriores. Por tanto, en mérito de las consideraciones de hecho precedentes y razones legales ya expuestas y visto además, lo dispuesto en los artículos 149 y siguientes del Código Tributario; artículo 1 y siguientes de la Ley Nº 17.235; artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil, auto acordado sobre la forma de las sentencias, principios, doctrinas invocadas y demás normas legales que resulten pertinentes, y apreciada la prueba aportada al proceso de acuerdo a las reglas de la sana crítica, tomando en especial consideración su multiplicidad, gravedad, precisión, concordancia y conexión; SE RESUELVE: I.- HA LUGAR al reclamo tributario interpuesto a folios 1-16, con fecha 05 de febrero de 2023, por don Matias Guzmán Ossa, en representación de la sociedad FALABELLA INMOBILIARIO S.A., como continuadora