Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

“CENCOSUD SHOPPING S.A. con SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS DIRECCION REGIONAL STGO PONIENTE” RUC 23-9-0000500-2 RIT AB-15-00057-2023 CUANTÍA: NO APLICA Santiago, a doce de diciembre de dos mil veintitrés. VISTOS. Con fecha 12 de mayo de 2023, a fojas 1-22, comparece don Eugenio Benítez Kufferath, abogado, cédula nacional de identidad 9.899.328-2, en representación judicial, de la sociedad CENCOSUD SHOPPING S.A., sociedad comercial, Rol Único Tributario Nº 76.433.310-1, ambos domiciliados en Avenida La Dehesa 1844, oficina 810, comuna de Lo Barnechea, interpuso Reclamo de Avalúo en contra del proceso de Reavalúo del año 2022 del inmueble rol 2220-2 de la comuna de Maipú, en conformidad al Nº 2 del artículo 149 y siguientes del Código Tributario, de acuerdo a los antecedentes de hecho y de derecho que expone. I.- FASE DE DISCUSIÓN. A.- RECLAMO. I. ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD. 1. Sostuvo la actora que la sociedad reclamante es dueña del inmueble rol de avalúo 2220- 2 de la comuna de Maipú, que tiene una superficie de terreno de 76.878 m², con un avalúo fiscal del terreno de $33.315.150.781 para el primer semestre del año 2023. El avalúo fiscal del total del inmueble asciende a $52.806.151.002. 2. Indicó que como consecuencia del Reavalúo del año 2022, el avalúo fiscal total aumentó en casi un 50%, lo que no tiene explicación razonable (si se compara el avalúo vigente para el segundo semestre del año 2021 - $31.000MM y el del primer semestre del año 2022 - $46.000MM), sin que hubieren existido nuevas obras de construcción que pudieran justificar el nuevo valor. 3. Conforme al Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas 2022, el inmueble se encuentra emplazado en el Área Homogénea CAB400, la cual tiene un valor fiscal de $365.589 por m² de terreno, y un Rango de Superficie Predial que va desde 150–150.000 m2. 4. Sostuvo que, el Servicio de Impuestos Internos no determinó el avalúo conforme a lo previsto en la Ley 17.235, contraviniendo los métodos dispuestos en las normas legales para ello, sin fundamentación alguna, utilizando probablemente un criterio de rentabilidad y utilizando el “uso de suelo” como elemento para establecer valores distintos para inmuebles ubicados en un mismo sector, ignorando normas legales expresas en su determinación y afectándose garantías constitucionales elementales al fijar un avalúo fiscal del terreno sin tener antecedentes que lo acrediten. III. FORMA EN QUE EL SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS TASA LOS INMUEBLES Página 1 de 37 Timbre Electrónico 1. Indicó la reclamante que, en consideración a lo establecido en los artículos 3° y 4° de la Ley N°17.235, sobre Impuesto Territorial, el Servicio de Impuestos Internos debe realizar, cada 4 años, el reavalúo de los Bienes Raíces de la Segunda Serie No Agrícola, para lo cual debe impartir las definiciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación de dichos inmuebles, incluyendo las definiciones requeridas para el cálculo de valores unitarios de terrenos y construcciones, que permitirán fijar los nuevos avalúos. 2. Añadió que, el N°2 del artículo 4º de la Ley 17.235 establece que: “El Servicio de Impuestos Internos impartirá las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, ajustándose a las normas siguientes: (…) N°2: (…) Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen”. 3. Informó que el Servicio de Impuestos Internos, para efectos de cumplir con el mandato legal de determinar los valores unitarios de terreno, deberá elaborar tablas de valores unitarios de terrenos y considerar sólo 3 aspectos: a. Sectores de ubicación; b. Obras de Urbanización y c. Equipamiento de que dispone. 4. Tuvo presente lo resuelto por sentencia definitiva del Tribunal de Alzada de la Segunda Serie de Santiago, en la causa Rol 21-2015, en que se indica: “Con el objeto de evitar arbitrariedades de la Administración, el avalúo fiscal debe determinarse considerando los sectores de ubicación y obras de urbanización y equipamiento del que disponen, de suerte tal que los terrenos que están en un mismo sector, con idénticas obras de urbanización y equipamiento deben tener el mismo valor, pues de lo contrario los principios que arrancan de la Constitución Política de la República de legalidad e igualdad en los impuestos se verán afectados”. 5. Sostuvo que, a contrario sensu, si el ente fiscal determina valores distintos para inmuebles ubicados en un mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento, incurrirá en arbitrariedades y discrecionalidades. 6. Indicó que, de esta manera y de acuerdo a los términos expresos de la Ley 17.235, confirmado por los Tribunales, la autoridad tributaria no tiene atribuciones legales para determinar valores distintos para predios ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y de equipamiento. 7. Agregó que, los predios ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y de equipamiento, deben tener el mismo valor, lo que no ocurre en el caso del inmueble de autos. IV. BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO TERRITORIAL: AVALÚO FISCAL . Infirió la reclamante que el legislador se limita a señalar que los bienes raíces se deben tasar y que dicha función debe realizarse por el Servicio de Impuestos Internos, pero no profundiza sobre lo que significa tasar o "reavaluar". Indicó que, la Ley 17.235 no da ninguna pauta sobre qué precio o valor debe tomarse en consideración y por ende le entrega una carta en blanco a la Autoridad Tributaria para que lo determine, con la única limitación de que el giro del impuesto territorial, a nivel nacional, no podrá aumentar en más de un 10% al primer semestre de vigencia de los reavalúos, en relación al impuesto territorial que debiera girarse en el semestre inmediatamente anterior (artículo 3 de la Ley). Pero dentro de la vaguedad en que se encomienda esta importante función al Servicio de Impuestos Internos, la Ley 17.235 sí establece algunos parámetros Página 2 de 37 Timbre Electrónico para determinar el avalúo fiscal del terreno: los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen. Afirmó que, para fijar los valores de los terrenos, el Servicio de Impuestos Internos creó lo que se denominan Áreas Homogéneas, que debemos equipararlas a lo que la Ley 17.235 dispone como Tablas. Éstas Tablas (Áreas Homogéneas), deben establecer o fijar el valor para todas las propiedades que se encuentren en un mismo sector y con las mismas obras de urbanización y equipamiento de que disponen. Para estos efectos, resulta importante saber cómo el Servicio de Impuestos Internos conformó las Áreas Homogéneas. Uno de los elementos importantes para determinar la conformación de las Áreas Homogéneas sería el “uso del suelo”, la “categoría de las edificaciones”, “densificación” parámetros no previstos por el legislador. Solicitó tener presente que la Ley 18.591 publicada en enero del año 1987, modificó el artículo 4º de la Ley 17.235, eliminando toda referencia al uso de suelo o el destino de la propiedad, por lo que dicho elemento no puede ser considerado por la autoridad para fijar el valor fiscal del terreno. Indicó que resta saber cómo se determina el valor de cada Área Homogénea. Sostuvo que, el Servicio de Impuestos Internos, carece de un procedimiento claro y objetivo para la determinación de la base imponible del Impuesto Territorial; no tiene muestras de valores para determinar el valor del Área Homogénea en que se encuentra su representada y, aparentemente, lo fija en función de la rentabilidad (por eso crea un Área Homogénea especial para el inmueble de su representada); se utilizan parámetros no contemplados en la Ley 17.235 para fijar las distintas Áreas Homogéneas y se impide, artificiosamente, la aplicación de los Coeficiente Correctores contenidos en la Resolución Nº 143 – 2021, sin que exista un fundamento ni razonabilidad alguna, ni mucho menos una norma legal que lo permita, contraviniéndose garantías constitucionales. V. PROCESO DE REAVALÚO DEL AÑO 2022. ERROR EN LA CONFECCION DE LAS AREAS HOMOGENEAS 1. Sostuvo que, como consecuencia del reavalúo del año 2022 para los bienes raíces no agrícolas y no habitacionales, el Servicio de Impuestos Internos dictó la Resolución Nº 143 de fecha 30 de diciembre del año 2021 (Resolución Nº 143) en la que se fijan los valores de los terrenos y las construcciones y se establecen las definiciones técnicas para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola con destino no habitacional. 2. Señaló que, conforme al Anexo 1 de la Resolución 143, referido a los Planos de Precios de Terrenos, cada comuna del país se ha sectorizado en “Áreas Homogéneas (AH), las cuales corresponden a polígonos conformados por predios con características comunes tales como ubicación, uso de suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad, equipamiento y densificación”. Informó que, a través de SII Mapas – Cartografía Digitales se podrá obtener el valor unitario de terreno y el rango de superficie de terreno definido por el Servicio como representativo de cada Área Homogénea. Agrega la Resolución que para cada Área Homogénea existe una Ficha Descriptiva que contiene información de las características consideradas en la determinación del valor del terreno. Cada Área Homogénea posee un valor de terreno único el cual se encuentra expresado en los planos de precios. Sin embargo, excepcionalmente, pueden existir ajustes a este valor a través de un Coeficiente por Altura o por un Coeficiente Página 3 de 37 Timbre Electrónico Guía. Por último, se señala que podrían ajustarse los valores de los terrenos en casos excepcionales. 3. Indicó que, en el Anexo 2 de la Resolución 143, relativo a la Tasación de los Terrenos, se hace referencia a la forma en que se determinan los avalúos de los terrenos y de que dichos valores pueden ser ajustados por coeficientes correctores cuando las características del mismo no digan relación con la generalidad de los predios que se ubican al interior del AH, como por ejemplo, el coeficiente corrector por superficie. 4. Reiteró que lo que el artículo 4to dispone, en el sentido de que el valor de los terrenos ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y de equipamiento debe ser el mismo desde el punto de vista de la Ley 17.235. 5. Agregó que, la autoridad tributaria no tiene atribuciones legales para determinar valores distintos para predios ubicados en el mismo sector. 6. Llamó su atención que el Servicio de Impuestos Internos, en el ejercicio de la delegación que le efectúa la Ley 17.235 y por la cual procede a la fijación de las tablas de precios, haya distinguido distintas Áreas Homogéneas para un mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento, conforme se puede ver de la información obtenida de los Mapas de Precios elaborados por el Servicio de Impuestos Internos. 8. Sostuvo que, es un hecho que el Servicio de Impuestos Internos, en el proceso de reavalúo, determinó un Área Homogénea especial para el inmueble de autos, la CAB400 de la comuna de Maipú. 9. Si se comparan los valores de dicha área (CAB400) con las del mismo sector (CAB037, CAB036, CAB035, HBB009 y HMB026), se puede observar que el valor de la primera ($365.589) es casi un 80% superior al promedio del resto de las Áreas Homogéneas ($206.185) lo que no tiene ninguna justificación desde el punto de vista de la Ley 17.235. 10. Añadió que, el valor del Área Homogénea CAB400, en que se encuentra el inmueble de autos, se debe modificar al promedio de valores del sector ($206.185), o, subsidiariamente, al valor promedio de las Áreas Homogéneas CAB037, CAB036 y CAB035 ($207.471), o el que el Tribunal determine conforme al proceso. 11. Indicó que, el Servicio de Impuestos Internos, en la confección de las tablas, incurre en un error al establecer diferencias en el rango de superficie predial, lo que como se indicará, incide en el avalúo fiscal. 12. Afirmó que, el límite superior del rango de superficie representativo definido para las AH CAB037, CAB036, CAB035, HBB009 y HMB026 es de 22.300, 19.000, 32.000 200, y 220 m² respectivamente, por lo que no resulta posible entender por qué no se empleó el promedio de ellas (14.748 m2) y se aplicó uno muy superior (150.000 m2). 13. Hizo presente que establecer distintos rangos de superficie predial para cada Área Homogénea, incide en el avalúo fiscal, determinando diferencias artificiales de valores para terrenos ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y de equipamiento, lo que la Ley 17.235 no autoriza, situación que ha sido reconocida por los Tribunales en los procesos de reavalúo de los años 2013 y 2018. VI. COEFICIENTE POR SUPERFICIE 1. Señaló que la Resolución Nº 143 de fecha 20 de diciembre del año 2021 del Servicio de Impuestos Internos establece los valores de los terrenos y de las construcciones para el proceso de reavalúo del año 2022. Página 4 de 37 Timbre Electrónico 2. En el numeral 2, del Anexo Nº 2 se hace referencia a los Coeficientes aplicables al avalúo del terreno. 3. En el numeral 2.2.1 de dicho Anexo Nº2 se regula el Coeficiente por Superficie, según el cual cuando la “superficie de un terreno supere el límite máximo de la superficie representativa para el AH en que se ubica el inmueble, establecida en los Planos de Precios de Terreno” se aplicará progresivamente el Factor de Ajuste contenido en la Resolución. 4. Agregó que, es el Servicio de Impuestos Internos el que determina las AH, los valores unitarios de m2 de terreno y luego el que establece, sin justificación aparente y sin apego al tenor de lo dispuesto en el artículo 4° de la Ley 17.235, cuál sería el rango de la superficie predial, sin considerar que los inmuebles ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y de equipamiento, deben tener el mismo valor fiscal o, al menos, la posibilidad de aplicar el Coeficiente Corrector por Superficie. 5. La Resolución en análisis establece que, dependiendo de la superficie de terreno y el máximo de rango del Área Homogénea (éste último, como se indicó, definido por el mismo ente fiscal), corresponderá la aplicación del Coeficiente Corrector por Superficie. VII. ERROR EN LA DETERMINACIÓN DEL RANGO DE SUPERFICIE. 1. Sostuvo que el inmueble de su representada se encuentra en el mismo sector que el de las AH CAB037, CAB036, CAB035, HBB009 y HMB026 todas de la comuna de Maipú. 2. Dicho lo anterior, y teniendo en cuenta lo dispuesto por la Ley 17.235, reiteramos que a todas las propiedades ubicadas en dicho sector se les debe determinar y aplicar el mismo valor fiscal del terreno para efectos del Impuesto Territorial. 3. No obstante, y como se adelantó, el ente fiscal estableció un rango de superficie muy similar para cada una de las Áreas Homogéneas del mismo sector (en promedio 14.748 m2). Por error, al Área Homogénea en que se encuentra el inmueble de su representada, la CAB400, se le aplicó un rango de superficie que es más de 10 veces superior que el de las propiedades ubicadas en el mismo sector, lo que implica contrariar el espíritu de la Ley 17.235 al impedir que se aplique el Coeficiente Corrector por Superficie. 4. De esta manera, si se considera que el límite superior del rango de superficie del sector es de 14.748 m2 y teniendo en cuenta que la superficie del inmueble sublite es de 76.878 m2, por aplicación del Coeficiente por Superficie, al valor del m2 de terreno del inmueble de su representada le correspondería la aplicación de un coeficiente corrector de 0,8. 5. En consecuencia, a partir de este error -límite superior del rango de superficie definido para el AH CAB400-, su representada no tendría derecho a que se le aplique el Coeficiente por Superficie contemplado en la Resolución N° 143–2021 citada, contraviniendo lo resuelto por el Tribunal Especial de Alzada de que todos “los terrenos que están en un mismo sector, con idénticas obras de urbanización y equipamiento deben tener el mismo valor”. 6. Esto constituye un error evidente en la confección de las Tablas de Clasificación que conlleva, necesariamente, un error de clasificación que debe ser corregido por los Tribunales. 7. De acuerdo a lo anterior, es del todo procedente que se corrija el límite superior del rango de superficie del AH en que se encuentra el inmueble de su representada para lo cual se deberá aplicar el promedio de las AH CAB037, CAB036, CAB035, HBB009 y HMB026 (14.748 m2) a fin de que se aplique el Coeficiente Corrector por Superficie a que se refiere la Resolución Nº 143–2021, o aplicar el Coeficiente Corrector por Superficie de 0,8. Página 5 de 37 Timbre Electrónico 8. Solo corrigiendo este error, se podrá establecer un avalúo fiscal que cumpla con los términos expresos de la Ley. VIII. ERROR EN LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES. AJUSTE POR LAS ECONOMIAS DE ESCALA. 1. Señaló que, de acuerdo al Anexo 3 de la Resolución Nº 143–2021, las construcciones se clasifican según su Tipo, Clase y Calidad. 2. El Anexo 5 de la Resolución Nº 143 establece los valores unitarios de las construcciones atendiendo al Tipo, Clase y Calidad. 3. Sostuvo que fijar la base imponible del Impuesto Territorial por parte del ente fiscalizador es una tarea ardua y extremadamente relevante, más aún cuando su determinación afecta a todos quienes han adquirido una propiedad. 4. Agregó que, en tan importante labor, se esperaría que se den algunas referencias de la forma en que se fijó el valor unitario de las construcciones a fin de examinar si dichos valores fueron correctamente fijados o no. 5. Señaló que, no se comprende por qué no se utilizan los valores unitarios de construcción determinados por el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, que, de acuerdo al artículo 127 de la Ley General de Urbanismo y Construcción es el órgano que debe llevar las estadísticas, año a año, de los costos de la construcción, lo cual debiera ser explicado por la autoridad. 6. Señaló que, se debe tener presente por el Tribunal que el inciso 2º del artículo 5º de la Ley 18.575, Ley Orgánica Constitucional de Bases Generales de la Administración del Estado, dispone que “Los órganos de la Administración del Estado deberán cumplir sus cometidos coordinadamente y propender a la unidad de acción, evitando la duplicidad de funciones”. 7. De esta manera, habiendo un órgano del Estado que debe llevar las “estadísticas de los costos de construcción”, no se comprende porqué el ente fiscal utiliza otros costos de construcción distintos a los señalados por el organismo público que debe cumplir con dicha función. 8. Agregó que resulta inexplicable que todas las propiedades tengan el mismo costo de construcción, toda vez que aquellas que tienen mayores superficies construidas, gozan de economías de escala. En otras palabras, el costo unitario de las construcciones de mayor volumen es más bajo que aquellas de menor superficie, lo cual no se ve reflejado en el avalúo fiscal. 9. Y esto es algo que lo sabe bien – o lo debería saber – el Servicio de Impuestos Internos, pues es una realidad conocida que constituye un hecho público y notorio. 10. Señaló que, el Anexo Nº 5 de la Resolución 143-2021 no hace ninguna distinción al respecto y fija el mismo valor para todas las superficies de construcción, 15 independiente de si son de 150 m2 o de 30.000 m2, lo que por cierto no tiene ninguna razonabilidad. 11. Argumentó que, cabe preguntarse ahora si, para la determinación de los valores unitarios de las construcciones, el Servicio de Impuestos Internos consideró construcciones de la envergadura del inmueble de su representada. 12. Afirmó que, cree que ello no ha sido así, toda vez que éste tipo de construcciones son más bien casos aislados dentro del total de inmuebles a nivel nacional, cuestión que se deberá acreditar en la instancia correspondiente. Página 6 de 37 Timbre Electrónico 13. Igualmente, y confirmando lo anterior, es que los valores unitarios de construcciones no establecen ninguna diferencia: el valor del hormigón armado en calidad 1 tiene un costo de $1.142.430 y el valor del Galpón de Acero en calidad 2 tiene un valor de $ 341.717, sin hacer ninguna distinción en cuanto a las superficies. 14. Destacó que el Anexo 3 de la Resolución Nº 143- 2021 establece en el Numeral 3.5 un “Coeficiente a obras civiles de hormigón”, que se refiere al volumen de cada obra de este tipo según la tabla que se señala en la misma Resolución. 15. Es decir, para este tipo de obras, el Servicio consideró un factor de ajuste a la construcción que no lo aplica a los demás casos, lo que parece una arbitrariedad que causa perjuicio a los dueños de inmuebles de características especiales, como el del caso sublite, pues el valor unitario fijado por la autoridad no contempla la aplicación de ajustes por las economías de escala. 16. Señaló que, en el caso del inmueble de su representada, éste tiene una superficie total de 36.733 m2, lo que incluye 2.000 m2 de pavimentos. 17. Como se aprecia, las líneas de construcción 1 y 4 están en Clase GB y en calidad 1, fijándose un valor muy superior al que corresponde, pues no se han considerado las economías de escalas. 18. Teniendo en cuenta todo lo señalado, y para efectos de fijar un valor unitario a las construcciones por las economías de escala, solicitó al Tribunal que (i) se determine el valor de las líneas 1 y 4 conforme al valor de la clase GB en calidad 2, o en subsidio de lo anterior, (ii) se aplique un corrector Otros de 0,7 al valor de las construcciones de las líneas señaladas o el que el Tribunal determine conforme al procedimiento de autos. IX. CAUSAL INVOCADA: Nº 2 DEL ARTÍCULO 149 DEL CODIGO TRIBUTARIO. 1. Indicó que, el artículo 149 del Código Tributario establece las causales para reclamar los avalúos fiscales provenientes de procesos generales de reavalúo, siendo procedente entonces las contempladas en el número 2 de la disposición legal, esto es, la “Aplicación errónea de las Tablas de Clasificación”. 2. El inciso 2º del artículo 149 del Código Tributario señala las causales en las que puede fundarse una reclamación de avalúo determinado en una tasación general, entre las que se encuentra: “2º Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno”. 3. Sostuvo que, el artículo 10 de la Ley 17.235 es enteramente concordante con lo anterior al señalar: “Artículo 10º.- Los avalúos o contribuciones de los bienes raíces agrícolas y no agrícolas serán modificados por el Servicio de Impuestos Internos, por las siguientes causales (…): c) Errores de clasificación, como por ejemplo los siguientes: atribuir la calidad de regados a terrenos de rulo, o de planos a los de lomaje, de concreto a las construcciones de otro material, etc”.; 4. Recordó que el artículo 4° de la Ley de Impuesto Territorial dispone que el Servicio de Impuestos Internos debe confeccionar tablas de clasificación para las construcciones y los terrenos, lo que tiene una íntima relación con la causal invocada por esta parte. 5. Insistió que, cuando la ley dispone que el ente fiscal debe confeccionar las “Tablas de Clasificación”, habrá una aplicación errónea de las referidas tablas de clasificación cuando se hubieren cometido errores en la elaboración de las mismas, pues aquellos inciden, Página 7 de 37 Timbre Electrónico necesariamente, en la determinación del avalúo, lo cual sólo es posible de subsanar en sede judicial. Desde luego, esto ha sido lo que declaró el Tribunal Tributario de la Región del Bio Bio en sentencia definitiva de fecha 17 de abril del año 2014 en la causa RIT AB-10-00106- 2013 al señalar que es admisible una reclamación, basada en el numeral 2º, cuando el SII infringe el Principio de Legalidad, al no ajustarse en forma estricta al artículo 4º de la ley de Impuesto Territorial, esto es, a los criterios que la ley le ha ordenado considerar al tasar los terrenos: ubicación, obras de urbanización y equipamiento: “Décimo primero: Que, respecto la procedencia de las causales impetradas, es menester señalar en primer término que el número 2 del artículo 149 del Código Tributario, al consignar como causal la “aplicación errónea de las tablas de clasificación”, necesariamente debe permitir el conocimiento de los elementos que se tuvieron en vista en la clasificación mencionada, más aún si el artículo 4° de la Ley 17.235 señala que “las tablas de valores unitarios se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen; en este entendido la simple determinación del valor del metro cuadrado no es per se inalterable, sino que, el ente fiscal avaluador debe proporcionar al contribuyente afectado todas las variables que se tuvieron en vista para su clasificación En vista de lo anterior, es pertinente que el afectado se asile en esta causal de reclamación.” 6. Señaló que el Servicio de Impuestos Internos, al crear las Áreas Homogéneas, lo que pretendió hacer es cumplir los términos de la Ley 17.235. 7. Afirmó que, al haberse creado un Área Homogénea o Tabla de Clasificación para terrenos en particular, debiera entenderse que se efectuó una clasificación errada, toda vez que el Área Homogénea en que se encuentra el inmueble no comprende a todos los ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento. 8. Sostuvo que, lo que se denomina por el Servicio de Impuestos Internos como “Área Homogénea”, en realidad corresponde a una propiedad, por lo tanto, deja de ser un Área o Tabla. 9. Agregó que, en definitiva, lo que la autoridad pretendió en el caso del inmueble de su representada es fijarle un valor al terreno en forma particular, muy distinto al del sector en que se ubica, con las mismas obras de urbanización y de equipamiento de que disponen, contraviniendo el carácter de reavalúo general y fijando su valor según el método de la rentabilidad u otro distinto al señalado por el legislador. 10. Sostuvo que, la Ley expresamente ordena agrupar los inmuebles dentro de aquellos que tengan en común la misma urbanización y equipamiento. 11. Afirmó que, de aplicarse esa misma lógica, y de aceptarse esta forma de actuar del Servicio, no habría límite alguno para que el Servicio en todo el país determine que existirá una Tabla de Clasificación o Área Homogénea por cada propiedad inmueble, lo cual obviamente hace que lo dispuesto en la Ley no tenga aplicación alguna. 12. Agregó que, este método permite llegar al absurdo de que no existen parámetros objetivos para determinar el valor fiscal de un terreno, sino que, en cada caso, el Servicio podría fijarlo de acuerdo a una apreciación subjetiva que tenga de cada propietario o destino del inmueble al confeccionar las Tablas de Clasificación (Áreas Homogéneas) con rangos de superficie que no permitan la aplicación del coeficiente corrector que la Resolución Nº 143 establece. Página 8 de 37 Timbre Electrónico 13. Tuvo presente que las construcciones tasadas por el Servicio de Impuestos Internos, no consideran las economías de escalas, lo que es un hecho evidente y que resulta necesario que se vea reflejado en el avalúo fiscal de las construcciones. 14. Todo lo anterior, hace plenamente aplicable la causal N° 2 del Artículo 149 del Código Tributario, que dispone “2°.- Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno.” 15. Argumentó que, el terreno materia de este reclamo no fue incorporado en una Tabla de Clasificación, sino que se creó una Tabla para éste, con un valor muy superior al de los inmuebles ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento y, a mayor abundamiento, artificialmente se impide que se le aplique el Coeficiente Corrector por Superficie. 16. Afirmó que, hay una errónea aplicación de las tablas respecto al inmueble, ya que no se incluyó en un Área Homogénea respecto de inmuebles con similar ubicación, urbanización y equipamiento. 17. Sostuvo que, cuando existe una situación como la que se ha indicado en la presente reclamación, esto es, que el valor del Área Homogénea en que se encuentra el inmueble de su representada es completamente distinto al de los inmuebles que se encuentran en el mismo sector de ubicación y que disponen de las mismas obras de urbanización y equipamiento, y que además se impide que se aplique el Coeficiente Corrector por Superficie, corresponde se corrija el avalúo fiscal. Igualmente, corresponde que se modifique el avalúo de las construcciones por no haberse considerado las economías de escalas, sirviendo de causal precisamente la contemplada en el Nº 2 del inc. 2º del art. 149 del Código Tributario, ordenándose al Servicio de Impuestos Internos que: a. Modifique el valor unitario de terreno conforme al valor promedio de las Áreas Homogéneas ubicadas en el mismo sector y con las mismas obras de urbanización y de equipamiento, esto es, CAB037, CAB036, CAB035, HBB009 y HMB026, todas de la comuna de Maipú ($ 206.185), o, subsidiariamente, al valor promedio de las Áreas Homogéneas CAB037, CAB036 y CAB035 ($ 207.471), o el valor que el Tribunal determine conforme al proceso. b. Fije el límite superior del rango de superficie definido para el Área Homogénea CAB400, teniendo en consideración al promedio de los límites máximos de las AH CAB037, CAB036, CAB035, HBB009 y HMB026, todas de la comuna de Maipú (14.748 m2), o el que el Tribunal determine aplicar en conformidad al procedimiento, o subsidiariamente, se aplique un coeficiente corrector de 0,8 al valor del terreno, o el que el Tribunal determine; c. Corregir el valor de las líneas 1 y 4 conforme al valor de la clase GB en calidad 2 o en subsidio de lo anterior, se aplique un corrector Otros de 0,7 al valor de las construcciones de las líneas señaladas o el que el Tribunal determine conforme al procedimiento de autos, teniendo en cuenta la economía de escalas en las construcciones. X. CONCLUSIONES Y PETICIONES CONCRETAS. 1. Indicó que, el Servicio de Impuestos Internos debe fijar los valores fiscales de los terrenos considerando lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley 17.235, esto es, teniendo en cuenta el sector de ubicación, las obras de urbanización y de equipamiento de que disponen. 2. Señaló que, los terrenos ubicados en un mismo sector, con las mismas obras de urbanización y de equipamiento deben necesariamente tener el mismo valor, lo que ha sido Página 9 de 37 Timbre Electrónico declarado por los Tribunales Especiales de Alzada de la Segunda Serie en los procesos de Reavalúo del año 2013 y 2018. 3. Afirmó que, el Servicio de Impuestos Internos ha fijado el valor del m2 de terreno del inmueble de su representada en un valor muy similar al del resto de los inmuebles ubicados en el mismo sector. No obstante, ha establecido un límite superior del rango de superficie representativa para el Área Homogénea, muy superior al del resto de los inmuebles, lo que constituye un error de clasificación al momento de confeccionar las Tablas de Clasificación, pues no es posible establecer diferencias de valores. 4. El determinar un límite superior del rango de superficie representativa para el Área Homogénea muy por sobre el de las propiedades ubicadas en el mismo sector impiden, ilegítimamente, la aplicación del Coeficiente Corrector por Superficie que regula la Resolución Nº 143- 2021 del Servicio de Impuestos Internos. 5. Indicó que, es necesario que se: a. Modifique el valor unitario de terreno conforme al valor promedio de las Áreas Homogéneas ubicadas en el mismo sector y con las mismas obras de urbanización y de equipamiento, esto es, CAB037, CAB036, CAB035, HBB009 y HMB026, todas de la comuna de Maipú ($ 206.185), o, subsidiariamente, al valor promedio de las Áreas Homogéneas CAB037, CAB036 y CAB035 ($ 207.471), o el valor que el Tribunal determine conforme al proceso. b. Fije el límite superior del rango de superficie definido para el Área Homogénea CAB400, teniendo en consideración al promedio de los límites máximos de las AH CAB037, CAB036, CAB035, HBB009 y HMB026, todas de la comuna de Maipú (14.748 m2), o el que el Tribunal determine aplicar en conformidad al procedimiento, o subsidiariamente, se aplique un coeficiente corrector de 0,8 al valor del terreno, o el que el Tribunal determine; c. Corregir el valor de las líneas 1 y 4 conforme al valor de la clase GB en calidad 2 o en subsidio de lo anterior, se aplique un corrector Otros de 0,7 al valor de las construcciones de las líneas señaladas o el que el Tribunal determine conforme al procedimiento de autos, teniendo en cuenta la economía de escalas en las construcciones. Por lo que solicitó tener por interpuesto reclamo del avalúo determinado por el Servicio de Impuestos Internos en el proceso de reavalúo general del año 2022, para el rol 2220-2, de la comuna de Maipú emplazado en el Área Homogénea CAB400, en los términos de los artículos 149 y siguientes del Código Tributario, ordenando al Servicio de Impuestos Internos que: 1. Se deje sin efecto el Reavalúo por no existir antecedentes que permitan acreditar que el avalúo fiscal debió aumentar en un 50% respecto del año 2021. 2. Subsidiariamente, se modifique el valor unitario de terreno conforme al valor promedio de las Áreas Homogéneas ubicadas en el mismo sector y con las mismas obras de urbanización y de equipamiento, esto es, CAB037, CAB036, CAB035, HBB009 y HMB026, todas de la comuna de Maipú ($ 206.185), o, subsidiariamente, al valor promedio de las Áreas Homogéneas CAB037, CAB036 y CAB035 ($ 207.471), o el valor que el Tribunal determine conforme al proceso. 3. Fije el límite superior del rango de superficie definido para el Área Homogénea CAB400, teniendo en consideración al promedio de los límites máximos de las AH CAB037, CAB036, CAB035, HBB009 y HMB026, todas de la comuna de Maipú (14.748 m2), o el que el Tribunal determine aplicar en conformidad al procedimiento, o subsidiariamente, se aplique un coeficiente corrector de 0,8 al valor del terreno, o el que el Tribunal determine; Página 10 de 37 Timbre Electrónico 4. Corregir el valor de las líneas 1 y 4 conforme al valor de la clase GB en calidad 2 o en subsidio de lo anterior, se aplique un corrector Otros de 0,7 al valor de las construcciones de las líneas señaladas o el que el Tribunal determine conforme al procedimiento de autos, teniendo en cuenta la economía de escalas en las construcciones. 5. Se condene en costas al Servicio de Impuestos Internos. B.- RESPUESTA AL RECLAMO. Que con fecha 07 de junio de 2023, a fojas 47-69, Rodrigo Valenzuela Vidal, abogado, Jefe del Departamento Jurídico de la XIV Dirección Regional Metropolitana Santiago Poniente del Servicio de Impuestos Internos, evacuó el traslado conferido, mediante resolución emitida y notificada el 15.05.2023, a fin que se rechace íntegramente el reclamo deducido en contra del avalúo asignado al bien raíz rol 2220-2 de la comuna de Maipú en la tasación general, confirmando dicho acto administrativo, de conformidad con los antecedentes de hecho y fundamentos de derecho que se expone. ANTECEDENTES DEL RECLAMO. Sostuvo la parte reclamada que, en ejercicio de sus potestades legales, procedió a efectuar la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 4° de la Ley N° 17.235 y las instrucciones impartidas por el Director del Servicio de Impuestos Internos mediante la Resolución Exenta SII N°143, de 30 de diciembre de 2021. En mérito de lo anterior, con fecha 1° de enero de 2022 comenzó a regir el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas del país, según lo dispone el artículo 3° de la Ley N° 17.235. De dicho proceso, se determinó el nuevo avalúo fiscal de la propiedad raíz ubicada en Avenida Américo Vespucio Nº1001, nominada en ficha predial como “Jumbo”, que registra como propietario en el Catastro que mantiene el SII al contribuyente Cencosud Shopping S.A., RUT N°76.433.310-1, esta corresponde al bien raíz rol 2220-2 de la comuna de Maipú, que fue incluido en el rol respectivo y remitido a la I. Municipalidad de Maipú para su exhibición y publicación del aviso en un periódico de circulación local. La referida Municipalidad exhibió los nuevos roles de avalúo desde 28- 04-2022 al 27-05-2022, en las oficinas de cobranza municipal. En contra del reavalúo antes señalado, con fecha 12.07.2022 el contribuyente interpuso Recurso de Reposición Administrativa Voluntaria de conformidad con el artículo 123 bis del Código Tributario, en relación con el artículo 149 del mismo cuerpo legal y las instrucciones impartidas por la Circular N° 23 de fecha 23 de abril de 2018. Mediante Resolución Ex. SII N°1810, de fecha 21.11.2022 y notificada con igual fecha, la reposición antes señalada fue declarada inadmisible, por no haber sido fundada en alguna de las causales taxativamente señaladas por el artículo 149 del Código Tributario. En cuanto a la tasación fiscal de la propiedad, respecto del bien raíz rol 2220-2 de la comuna de Maipú, se expone lo siguiente: La propiedad se encuentra emplazada en el área homogénea (AH) CAB400 dentro del área urbana de la comuna de Maipú. Cuenta con un terreno de 76.878 m2, el rango de Página 11 de 37 Timbre Electrónico superficie predial se ubica entre 150 m2 a 150.000 m2. El predio posee construcciones y registra destino Comercio, el valor del metro cuadrado del AH es de $384.234. La línea de terreno no posee coeficiente corrector en virtud a lo dispuesto en el anexo 2 de la Resolución Exenta Nº143, de 30.12.2021 y el artículo 2 de la ley 17.235 sobre impuesto territorial. El predio tiene un avalúo fiscal al 1º semestre del año 2022 de $46.823.801.634, presentando el siguiente desglose: Líneas de predio, avalúo de terrenos y construcciones al primer semestre 2022: Contribuciones por Período: III. EL RECLAMO DEBE SER RECHAZADO POR LOS MOTIVOS QUE SE INDICAN. III.1. Aplicación errónea de las tablas de clasificación, causal N°2 del artículo 149 del Código Tributario. Argumentó la reclamada que, no existe en este caso un error en la aplicación de las tablas, estas fueron correctamente aplicadas en el proceso de reevalúo año 2022, habiéndose Página 12 de 37 Timbre Electrónico tenido en consideración las características particulares que mantiene el bien raíz Rol N°2220-2 de la comuna de Maipú, y llevándose a cabo con estricto apego a las instrucciones técnicas y administrativas establecidas en virtud de la Resolución N°143. Sostuvo que el proceso en su totalidad se efectuó de conformidad a lo dispuesto por la Ley 17.235, que en su artículo 3, establece el mandato legal de reavaluar los inmuebles de todo el país cada 4 años, lo que según el artículo 4, se materializa en la dictación de resoluciones especialmente confeccionadas para cada proceso de reavalúo, las que delimitan de manera específica la metodología a utilizar, de esta forma, la misma resolución establece los lineamientos a los cuales debe ceñirse el ente fiscal en cada proceso de reavalúo, por cuanto, en la medida que el Servicio cumpla cabalmente con dichas instrucciones, lo que ocurrió en la especie, no es posible sostener que el proceso de reavalúo 2022 se haya basado en una aplicación defectuosa de estos instrumentos, como sostiene la reclamante. III.1.2. No se configura la causal alegada. Agregó que, el proceso de reavalúo 2022 se ha efectuado de la manera establecida en la Resolución N°143 de 2021, fijando el predio rol 2220-2 dentro del AH CAB400, debido a las características peculiares que harían imposible de acuerdo a un criterio técnico el equipararlo a otros inmuebles del mismo sector, no obstante contar con el mismo equipamiento y urbanización. No ha habido en este caso una apreciación subjetiva del SII respecto del rol de autos ni del contribuyente, como tampoco la aplicación de un criterio de rentabilidad, sino una aplicación estandarizada de las instrucciones técnicas contenidas en los anexos de la resolución. Sostiene la reclamada que por sus argumentaciones se da cuenta inequívoca de que el proceso de reavalúo se ha efectuado correctamente, siguiendo lo dispuesto por la ley de Impuesto Territorial. El predio reviste características especiales, en él existe una construcción que corresponde al supermercado “Jumbo”, con cualidades similares a los denominados centros comerciales o malls, que por sus cualidades no es posible de incluir en otras áreas homogéneas, ya que no guardan características similares. Al revisar el área de extensión urbana podemos visualizar que alrededor se encuentran propiedades con una superficie bastante menor, que tienen destino habitacional o destino comercial, de una menor envergadura y claramente no son comparables con el inmueble de la reclamante, es por ello que este tiene un área homogénea que lo recoge especialmente que es la CAB400, en la que se recogen 3 roles. El Servicio no ha realizado una errónea aplicación de las tablas de clasificación, ya que, según lo argumentado, no puede ser incluida esta propiedad en otra área como pretende. El artículo 4 dispone que el ente fiscal debe impartir las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, ajustándose a las normas que señala, a este respecto, la Res. Ex. SII N°143 de 2021 en su Anexo 3 indica cuales son los factores de ajuste aplicables al valor único de construcción los cuales son: Factor por Condición especial de la edificación; Depreciación por Edad de la Construcción; Factor de Localización Comunal; y, Coeficiente Comercial de la Construcción, no siendo el ajuste por economía de escala uno de ellos, por lo que no existe una omisión por parte del SII al no considerar un factor de ajuste que no contempla la Resolución N°143 de 2021, pues este no resulta un parámetro objetivo, toda vez que está sometido a la voluntad de las partes dentro de una relación comercial, lo cual Página 13 de 37 Timbre Electrónico dista de los objetivos perseguidos en un procedimiento de reavalúo, que es fijar el valor de los inmuebles y construcciones basados en variables objetivas y técnicas. De tal manera, de los hechos relatados por la reclamante no puede establecerse que exista una errónea aplicación de las tablas de clasificación, por consiguiente, no se configura la causal 149 N°2 del Código Tributario. III.2 Forma en que el SII tasa los inmuebles. La parte reclamada tuvo presente que el Anexo N° 1 de la Resolución Exenta N° 143 de 2021, señala que las áreas homogéneas son establecidas en relación a sus características urbanas comunes, tales como uso de suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad, equipamiento urbano, densificación, en este caso el rol de autos cuenta con características especiales, por cuanto tiene un área de extensión considerablemente superior a los predios colindantes, con destino comercial y equipamiento correspondiente a un centro comercial, considerando, además, que se trata de un Área Homogénea compuesta por 3 roles, 2220-1, 1195-513 y 2220-2, este último perteneciente a la reclamante. Afirmó que, en la determinación del avalúo fiscal, se toman en cuenta diversos factores, seleccionándose áreas homogéneas que agrupan predios que tienen características similares, pero no necesariamente idénticas. En especial, que éstas compartiesen usos de suelo y condiciones de edificación, las que finalmente, son las que van determinando los “sectores de ubicación, los equipamientos y las obras de urbanización de que disponen”. La determinación del avalúo fiscal de la propiedad fue realizado de manera correcta de acuerdo con la Resolución Ex. SII N° 143 que fijó los valores de terrenos y construcciones. De esta manera, la condición urbana y del equipamiento del inmueble de autos dista considerablemente de los inmuebles que lo circundan, por lo que no es posible agruparlos en una sola Área Homogénea, toda vez que la sectorización efectuada por el Servicio para efectos de realizar el reavalúo del año 2022 se realizó considerando características comunes que deben detentar los inmuebles emplazados en los referidos sectores. En el reavalúo año 2022, a diferencia del reavalúo anterior se ponderó un rango más amplio de consideración, con el objetivo de efectuar un procedimiento aún más representativo, por lo que en vez de considerar ciertas muestras suficientes que sustenten una variación del valor del terreno, se decide mantener el valor unitario de terreno determinado en el reavalúo de bienes raíces no agrícola que entró en vigencia el 01 de enero del año 2018, reajustando dicho valor de acuerdo a la variación valórica de las AH de toda la comuna. La variación valórica de las AH de la comuna para el Reavalúo No Agrícola 2022, fue de un 50%, por lo tanto, al AH CAB400, le corresponde un valor de 13,65 x 1,50 = UF 20,47/m2. De tal manera se tienen los siguientes valores: - Valor AH al reavalúo del año 2018 (cuya nomenclatura correspondiente a dicho proceso de reavaluo es AH “CAB034”) = $220.797 al 01.01.2018. - Valor AH reavalúo 2018 actualizado por IPC al 01.01.2022 = $257.540 - Valor AH CAB400 al 01.01.2022 = $384.234 ($257.540 x variación valórica positiva comunal de 50%). De esta forma, se aplica esta metodología en virtud de la Resolución Nº143 de 2021, con el propósito de una mayor representatividad, siempre cumpliendo con el mandato legal que a través de la ley 17.235 ordena a esta institución elaborar la resolución que habrá de reglar en todo su espectro el procedimiento Página 14 de 37 Timbre Electrónico a seguir para el reavalúo de los inmuebles para el periodo de reavalúo iniciado el 1° de enero de 2022. Sostuvo que, el SII dio estricto cumplimiento a los elementos técnicos y administrativos con que contaba para el reavalúo del año 2022, por cuanto para la determinación de los valores del terreno hay módulos de determinación de áreas homogéneas. Con esos antecedentes se determinan los valores, descartándose ambos extremos para obtener valores que sean representativos. En el caso contrario, cuando no existen transferencias en el área homogénea específica, se determina por comparación o similitud con otras áreas homogéneas. En este caso para el reavalúo año 2022, se procedió a reajustar el valor del reavaluo año 2018 de acuerdo a la variación valórica de las AH de toda la comuna. Argumentó que, de esta manera, las áreas homogéneas utilizadas para la determinación del avalúo fueron incluidas en conformidad a la norma de Impuesto Territorial, de manera que reflejara lo más cercanamente posible, la situación de precios relativos vigentes en el periodo determinado para el reavaluo del año 2022, apuntando a reflejar la situación de los valores relativos de mercado entre predios no agrícolas que hoy existe. Indicó la reclamada que, en concepto del contribuyente, el SII habría actuado en inobservancia de sus potestades, por cuanto no se contaría con atribuciones para determinar valores distintos para predios ubicados en el mismo sector. Ahora bien, de la revisión de la Ley sobre Impuesto Territorial, no existe un concepto respecto de qué debe entenderse por “sector” para los efectos del artículo 4° N°2 de la misma, por lo que debe entenderse tal término en su sentido natural y obvio, como lo señala el Diccionario de la Real Academia Española, “parte de una ciudad, de un local o de cualquier otro lugar”. Para efectos de una aproximación de lo que debe entenderse por “sector”, es la propia Resolución Exenta SII N°143, en su Anexo 1, la que alude al N°2 del artículo 4° de la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial, que establece “…Las tablas de valores unitarios de terreno se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen”. De acuerdo a lo anterior, se ha sectorizado cada comuna del país en Áreas Homogéneas (AH), las cuales corresponden a polígonos conformados por predios con características comunes tales como ubicación, uso del suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad, equipamiento y densificación. Agregó que, resulta evidente que corresponde a este Servicio la determinación de lo que es un sector para los efectos del reavalúo, determinación que se realiza al momento de definir o delimitar cada Área Homogénea, la cual es un sector con características comunes que determinan un similar tratamiento a efectos de su tasación. De ese modo, cuando el Servicio de Impuestos Internos fija una tasación de terreno para una determinada Área Homogénea, no está haciendo sino establecer un precio para un sector específico y determinado, cuestión que se repetirá en cada Área Homogénea de acuerdo a sus características, que son las que antes se han mencionado. Suponer, como hace la reclamante, que para estos efectos el concepto de “sector” implica otra clase de determinación geográfica no es sino un intento de desconocer las facultades propias del SII en la materia; máxime frente a la existencia de un concepto legal de sector, lo cual resulta ser una cuestión de hecho que, para estos efectos, el SII ha delimitado al caracterizar cada Área Homogénea como un sector distinto, lo cual se sustenta en que, según el Anexo N° 1 de la Res. Ex. N°143, es a este Servicio al que compete “sectorizar” Página 15 de 37 Timbre Electrónico cada comuna mediante la determinación de las Áreas Homogéneas. Creer, como pretende el contribuyente, que el concepto de sector debe determinarse exclusivamente según la existencia de las mismas obras de urbanización y equipamiento, llevaría a concluir que sería impracticable realizar la tasación de terrenos, toda vez que, bajo ese parámetro, todo el radio urbano de la comuna de Maipú -al tener similares obras de urbanización y equipamiento debiera ser entendido como un solo sector, cuestión que resulta absurda y no resiste análisis técnico, fáctico ni lógico, además de llevar a concluir que todos los inmuebles de la comuna debieran tener similar tasación de terreno, lo que implicaría evidentes desproporciones, distorsiones y desigualdades de trato respecto de los contribuyentes en general. III.3 Base imponible del Impuesto Territorial: Avalúo Fiscal. Informa la reclamada que la actora yerra en su interpretación sobre el N°2 del artículo 4 de la Ley 17.235, dado que, en dicha disposición, el legislador mandata que “El Servicio de Impuestos Internos impartirá las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación”, es decir, obliga y faculta a dicha entidad a impartir las reglas que estime necesarias para efectuar el avalúo. Luego, respecto a los bienes raíces no agrícolas, agrega que para “la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien”, para luego adicionar que “Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen”, factores que evidentemente no deben omitirse al momento de efectuar la tasación fiscal, pero cuyo alcance no se encuentra delimitado por el legislador. Agregó que, tal facultad del Servicio ha sido correctamente interpretada por la jurisprudencia del Excmo. Tribunal Constitucional, en Fallo Rol INA 718-2007, en el mismo sentido Fallo Rol INA 773-2017, sosteniendo al efecto que, “(…) como puede observarse, es el propio legislador el que ha fijado los parámetros o pautas precisas a que debe sujetarse la tasación de la propiedad, la que debe ser efectuada o materializada por el órgano técnico, en la especie, el Servicio de Impuestos Internos. Ciertamente resultaría inimaginable que pudiera efectuarse la tasación sólo –y de manera autosuficiente por el legislador, dada la naturaleza de las operaciones que deben efectuarse, las que en todo caso se ha encargado de señalar en sus aspectos generales y esenciales. (…)”. Es justamente para dar cumplimiento al numeral del artículo en comento que esta entidad en cada reavalúo, realiza un análisis territorial y elabora planos de precios, para lograr determinar los valores unitarios de los terrenos atendiendo a los sectores de ubicación, obras de urbanización y equipamiento de los inmuebles. Para tales efectos, el SII tendrá como punto de partida la estructura del catastro en el territorio y el trazado de Áreas Homogéneas (AH) vigente para el último proceso de reavalúo de la Segunda Serie No Agrícola, y comprenderá la totalidad de las comunas del país. En tal proceso para arribar a la tasación fiscal, se atiende a un expediente territorial, que es el conjunto de información que permite efectuar la primera etapa del estudio de precios de terrenos de cada comuna, el que involucra información obtenida tanto de fuentes de información internas (antecedentes catastrales) como externas (como ocurre con los distintos Instrumentos de Planificación Territorial). Conforme al Oficio Circular N°2 del año 2021 que imparte Página 16 de 37 Timbre Electrónico instrucciones a los funcionarios del SII para el proceso de avalúo, constituyen fuentes de información también las siguientes: Muestras Centralizadas (que corresponden a los Formularios F2890 aprobados por los Notarios y cerrados por los Conservadores de Bienes Raíces), Muestras Manuales (que se ingresan a sistema por las distintas Direcciones Regionales), Tasaciones Comerciales (provenientes de bancos, instituciones financieras o de empresas particulares, cuyo valor y consistencia pueda ser comparada y validada) y otras fuentes de información (que, por lo general, derivan de minutas y actas de reuniones con instituciones públicas o privadas, con corredores de propiedades, universidades, etc.). Misma instrucción que establece que en aquellos casos en que no existe ningún otro tipo de fuente informativa, la valorización se efectuará según el valor fiscal vigente restituido ajustado en la proporción correspondiente a la variación promedio de los valores unitarios de terreno de la unidad territorial comunal. Señaló que, el diagnóstico consiste en establecer las bases para la zonificación del territorio comunal organizado en polígonos de AH, las cuales corresponden a una parte determinada de una comuna, compuesta por uno o más predios con características similares en cuanto al sector de ubicación, obras de urbanización y equipamiento disponible, en que el valor por metro cuadrado de terreno no presenta, en términos generales, variaciones significativas. El referido diagnóstico se lleva a cabo con el apoyo del expediente territorial, tomando en consideración la revisión del estado de los Instrumentos de Planificación Territorial, de la estructura de Áreas Homogéneas y de las principales variables territoriales existentes al interior de cada comuna. Terminada la etapa de diagnóstico se elabora, para cada una de las comunas, un trazado de AH y se procede a la definición de los valores unitarios de terrenos (el que deberá considerarse en el cálculo de la tasación final de los inmuebles que hayan sido clasificados en ella) y del límite máximo de superficie para cada una de ellas (a los que deben responder todos los inmuebles clasificados en ella). De esta manera resulta que, la creación de AH y clasificación de un inmueble, no se determina de manera antojadiza, sino mediante un proceso serio y objetivo en el que se consideran características específicas comunes, a las que deben responder los inmuebles clasificados en cada AH, sustentado en el comportamiento integrado de las distintas variables críticas que intervienen en el territorio, no siendo procedente la incorporación de un bien raíz en un AH distinta sólo por encontrarse cercano a otra AH por factores de cercanía, predominancia de la misma dentro del sector o similitudes de Rango de Superficie. El SII sostuvo que, la reclamante indicó que la conformación de las Áreas Homogéneas no debería considerar el “uso del suelo”, la “categoría de las edificaciones”, ni la “densificación”, lo que resulta errado, dado que el primero es un factor que permite determinar el “sector de ubicación” (comercial en este caso) y los dos restantes el “equipamiento”. También señaló que la Ley 18.591 publicada en enero del año 1987, modificó el artículo 4º de la Ley 17.235 eliminando “toda referencia al uso de suelo o el destino de la propiedad”, lo que no es efectivo puesto que lo que realmente hizo fue suprimir la expresión "valor funcional" y sustituir la frase "del sector de ubicación" por "de la comuna y de la ubicación del sector comercial" y la frase "el destino y ubicación de los sectores y los servicios y líneas de locomoción de que disponen" por la frase "los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen". Es decir, jamás hizo alguna referencia al uso de suelo ni tampoco al destino de la propiedad sino al destino del sector, manteniéndose el espíritu normativo y el enfoque de corte general. Página 17 de 37 Timbre Electrónico En lo que refiere al reavalúo 2022, el Anexo N°1 de la Resolución Nº143 establece que “se ha sectorizado cada comuna del país en Áreas Homogéneas (AH), las cuales corresponden a polígonos conformados por predios con características comunes tales como ubicación, uso del suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad, equipamiento y densificación”. Para entender el criterio general aplicado, es necesario conocer la nomenclatura de cada AH, la que se conforma de la siguiente manera: AH: XYZxxx-U, resultando que “X” representa el uso de suelo, “Y” la categoría constructiva, “Z” el nivel de densificación, “xxx” la secuencia correlativa del número de área y “U” la ubicación (Urbana, Rural, Extensión Urbana). En el presente caso, el AH CAB400, el polígono (sector) se caracteriza por corresponder a un sector de uso de suelo predominantemente comercial, es por ello que incluye la letra “C”, de una categoría constructiva alta “A”, con un nivel de densificación baja “B”, cuya secuencia correlativa corresponde al Nº400, AH a la que se asignó un Valor Unitario de Terreno (VUT) de $384.234/m2 de terreno y un Rango de Superficie de 150 m2 a 150.000 m2. Recordó que para cada AH existe una ficha descriptiva que contiene información de las características consideradas en la determinación de su VUT, la que se encuentra disponible para su consulta en la página web del SII, a través del Portal Reavalúo 2022. Agregó que la creación del AH CAB400 y la clasificación del inmueble en ella no es un hecho correspondiente al avalúo 2022, de manera que se observa en la ficha del AH del avalúo 2018, donde la nomenclatura de ese proceso de reavalúo era CAB034. De lo anterior se desprende que el polígono del AH no ha sufrido modificaciones entre los reavalúos 2018 y 2022, excepto por su denominación, por lo que resulta improcedente la alegación de la reclamante, en cuanto a que en el proceso 2022 se procedió a crear una AH específica para el referido inmueble, por lo que su alegación, al corresponder a lo obrado en procesos de años anteriores, resulta ser una alegación extemporánea. Afirmó que, dentro de las alegaciones esgrimidas, se hace alusión a la ausencia de muestras de valores para determinar el AH, al respecto debe señalarse que esto resulta de toda lógica, puesto que por las características particulares de este tipo de inmuebles es imposible que existan transacciones de inmuebles del mismo tipo que se hayan vendido o comprado dentro de la misma comuna de Maipú, siendo precisamente en atención a este hecho lógico, que en el proceso de reavaluo 2022, se resolvió, amparado en la Resolución Nº143, recoger la totalidad de las propiedades de la comuna de Maipú, manteniendo el valor unitario del terreno determinado en el reavalúo del año 2018, reajustando dicho monto de acuerdo a la variación valórica promedio experimentada por todas las AH de la comuna de Maipú, para propender a una mayor representatividad e igualdad de las cargas públicas, de manera tal que puede establecerse categóricamente que el proceso de reavalúo año 2022, resulta ser un procedimiento ajustado a derecho que apunta a la igualdad y a la proporcionalidad. Argumentó que, en lo que respecta a una supuesta contravención a las garantías constitucionales, en particular a la garantía constitucional de la igualdad en materia tributaria, en este proceso se ha dado estricto cumplimiento al principio constitucional reconocido en el artículo 19 Nº20 de la Constitución Política de la República, si bien es cierto que inmuebles con condiciones similares, ubicados en el mismo sector y que detenten características comunes en cuanto a su obras de urbanización y equipamiento, cuestiones estas últimas determinadas por el Ley de Urbanismo y Construcciones, la Ordenanza General de la Ley de Urbanismo y Construcciones, Resolución 143, la Ley Página 18 de 37 Timbre Electrónico 17.235, Planes Reguladores Comunales o intercomunales y demás Instrumentos de Planificación Territorial, deben compartir valores de tasación por metro cuadrado similares, ubicándose en la misma Área Homogénea. Sin embargo, en el caso del predio rol 2220-2, éste no comparte las características de los inmuebles aledaños, razón por la cual la circunstancia de detentar un avalúo mayor al de los inmuebles que lo circundan en caso alguno atenta contra la igualdad en materia tributaria, no pudiendo resultar de situaciones distintas un mismo valor de tasación, por lo demás tampoco es efectivo que por tratarse de un centro comercial se encuentre sujeto a un avalúo especial, que rige para todo inmueble por tratarse de un centro comercial, puesto que la rentabilidad no es un criterio contemplado en la normativa aplicable al proceso de reavalúo. Señaló que, de lo anterior queda de manifiesto que el Servicio ha actuado conforme a la ley 17.235, que sienta las bases que el ente fiscal debe cumplir para reavaluar los terrenos y construcciones de todo el país, misma que mandata al Servicio para elaborar a través de la Resolución N°143, determinadas instrucciones, que el SII debe aplicar para efectuar el proceso correspondiente al año 2022. Los parámetros usados son aquellos contenidos en cada uno de sus anexos, que en ningún caso carecen de razonabilidad ni menos contravienen principios constitucionales, puesto que, a través de estos lineamientos se estandariza un procedimiento que se encuentra a disposición de ser conocido por todos los contribuyentes, en donde se explicita de manera didáctica la metodología, conceptos y especificaciones en el proceso de reavalúo, apreciándose que en ningún caso obedecen a un criterio de rentabilidad, sino a un cúmulo de factores que aplicados al caso concreto arroja un valor representativo del rol correspondiente, demostrándose a partir de la metodología utilizada, la razonabilidad que sustenta el presente proceso. III.4 Proceso de reavalúo 2022. Error en la confección de las áreas homogéneas. Respecto de las alegaciones sostenidas por la reclamante, referido a que se hayan distinguido distintas tantas Áreas Homogéneas para un mismo sector, al cual le fue calculado un avalúo mayor y luego, de la comparación que realiza de las AH CAB037, CAB036, CAB035, HBB009 y HMB026, como se ha señalado, no existe un error en la confección de las AH, debido a que para poder valorizar las distintas comunas se procede a sectorizarlas, es decir, se agrupan en espacios de territorios que presentan características urbanas comunes, de conformidad al anexo 1 de la Resolución Nº143, de manera que en el proceso de reavaluo 2022, las AH han sido agrupadas según sus características similares, no necesariamente idénticas, tomando en consideración que compartan elementos tales como usos de suelo y condiciones de edificación. En el presente caso se observa que la condición urbana y del equipamiento del AH CAB400 donde se emplaza el inmueble de autos, dista considerablemente de las AH que lo circundan, por lo que no es posible agruparlos en una sola Área Homogénea puesto que necesariamente deben considerarse características comunes, teniendo en cuenta aquello y previniendo la ocurrencia de arbitrariedades es que este proceso de reavaluo ponderó incluso un rango más amplio y representativo al considerar la totalidad de las propiedades de la comuna de Maipú, manteniendo el valor unitario de terreno del reavaluo anterior y reajustándolo a la variación valórica de las AH de la comuna. De tal manera se explica que el valor del metro cuadrado asignado a la reclamante sea mayor al de los predios ubicados en otras AH cercanas, toda vez que si bien se trata de predios ubicados en sectores Página 19 de 37 Timbre Electrónico cercanos, sus condiciones particulares son muy distintas, teniendo diferencias tales como uso de suelo, de superficie, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad, equipamiento urbano, densificación, por lo que resulta evidente que no son comparables por ejemplo con otros comercios que se emplazan en la comuna, dándose la circunstancia que incluso por su tamaño. Por todo lo anterior y como se ha venido señalando, si bien inmuebles con condiciones similares ubicados en un mismo sector, con características comunes de urbanización y equipamiento, deben compartir valores de tasación por metro cuadrado similares, de encontrarse en una misma AH, al contrario, al no darse tales circunstancias, es completamente adecuado que un inmueble tenga un mayor valor de avalúo que los predios vecinos, como es el caso del predio rol 2220-2, dado que este no posee en común las características de los inmuebles vecinos. Sostuvo que, si bien es correcto indicar que dadas las situaciones particulares de algunos inmuebles, excepcionalmente se pueden aplicar algunos ajustes denominados Coeficientes y que se encuentran detallados en el Anexo N°2 “Tasación de Terrenos” de la Resolución N°143, aquello no resulta procedente en el presente caso en los términos indicados por la contraria, por cuanto el Rango de Superficie de un AH es sólo vinculante para los inmuebles clasificados en ella y no para aquellos que hayan sido clasificados en otra AH que de algún modo se le asemejen. Agregó que resulta absurda la pretensión de la contraria en cuanto a que se le aplique un rango de superficie prediales promedio de las 5 AH que propone, que son ostensiblemente inferiores a la propia superficie de su inmueble, con el sólo objeto de permitir la aplicación del Coeficiente Corrector por Superficie. III.5 Coeficiente por superficie y Error en la determinación del rango de superficie. Indicó que, el rango de superficie se encuentra correctamente determinado, toda vez que como se ha señalado en los puntos precedentes las AH se determinan de conformidad a lo establecido en el artículo 4° de la Ley N° 17.235, que establece que se deben considerar los sectores de ubicación, las obras de urbanización y equipamiento de que disponen, junto con lo anterior, se analizó la normativa urbanística contenida en los Instrumentos de Planificación Territorial vigentes en la zona de estudio, todo lo cual fue aplicado en el procedimiento de reavalúo determinándose los valores correspondientes, por lo que no hay una determinación equivocada del rango de superficie, puesto que se cumplieron todas las instrucciones contenidas en la normativa que regula dicha materia. Sostuvo que, queda de manifiesto que la argumentación de la reclamante, se construye sobre la base de pretender aprovechar en su beneficio características de otros inmuebles que no le son en modo alguno comparables y que obstan a la necesaria homogeneidad que debe caracterizar a la sectorización que el SII ejecuta para efectos de la tasación de los terrenos. En efecto, pretender que a la reclamante se le aplique un rango de superficie de 14.748 metros cuadrados (promedio de las AH CAB037, CAB036, CAB035, HBB009 y HMB026) para obtener la aplicación del coeficiente corrector por superficie, resulta ajeno al espíritu de la norma e implica una discriminación a favor del reclamante en perjuicio de los predios de las Áreas Homogéneas antes mencionadas. Es más, si se pretendiera incluir al inmueble Rol 2220-2 en alguna de las AH antes señaladas, aumentaría exponencialmente la tasación del terreno de los demás inmuebles ubicados en ellas, frente a la distorsión que implicaría la inclusión en el AH de un inmueble que tiene una superficie Página 20 de 37 Timbre Electrónico “…que es más de 10 veces superior que el de las propiedades ubicadas en el mismo sector…”, lo que sí implicaría contrariar el espíritu de la ley en perjuicio de los demás contribuyentes, so pretexto de otorgar un beneficio a la reclamante que no se ajusta a la realidad del predio de autos. Por esa razón, encontrándose correctamente definida el Área Homogénea CAB400, se evidencia que el rango de superficie predial se ajusta del todo a la superficie del inmueble que la conforma, no siendo por ende procedente la aplicación del coeficiente por superficie. Señaló que, de este modo no se observa el presunto y evidente error en la confección de las Tablas de Clasificación que alude la contraria ni mucho menos la procedencia en la aplicación de alguno de los Coeficientes. Todo lo antes indicado es fundamental, dado que como adelantamos el avalúo fiscal de un bien raíz de Segunda Serie No Agrícola, se determina en consideración al avalúo del terreno y de las construcciones, resultando que el cálculo del avalúo del terreno se obtiene del siguiente ejercicio: Avalúo Terreno ($) = Valor unitario de terreno asignado al Área Homogénea ($/m²) • Superficie de terreno (m²) • Coeficiente Guía • Coeficiente de Terreno Indicó que, no convergen las situaciones excepcionales que determinan que resulten aplicables alguno de los Coeficientes establecidos en el Anexo N°2 de la Resolución N°143, es por ello que - en la operación - el valor a considerar corresponde a “1”. Así las cosas, el resultado de la operación correspondiente al inmueble Rol 2220-2 de la comuna de Maipú a la fecha del reavalúo 2022 equivale a $46.823.801.634, al primer semestre del 2022 y a $52.806.151.002 para el primer semestre del año 2023 (valores actualizados conforme al IPC). Sostuvo que, debido a que el proceso de reavalúo 2022 respecto del inmueble Rol 2220- 2 de la comuna de Maipú se ha efectuado de manera correcta y actuando el SII en cumplimiento de sus obligaciones, en ejercicio de sus facultades y con estricto apego al marco legal aplicable, no existiendo errores en la aplicación de las Tablas de Clasificación ni en la superficie del terreno, no se configura en el presente caso la causal invocada por la contraria del N°2 del artículo 149 del Código tributario. Por otra parte, no debe perderse de vista que el artículo 149 del Código Tributario, contempla causales taxativas, por lo que no puede hacerse extensiva a circunstancias que no se encuentran contempladas en esas causales, de manera tal que cuando la reclamante refiere en la página 13 de su escrito, “Esto constituye un error evidente en la confección de las Tablas de Clasificación que conlleva, necesariamente, un error de clasificación que debe ser corregido por los Tribunales”, no se está refiriendo a la aplicación, sino a la confección de las tablas de clasificación contenidas en la Resolución N°143 de 2021, lo que escapa al ámbito de aplicación del artículo 149 del Código Tributario, y es ajeno al Procedimiento de reclamo de los avalúos de bienes raíces, puesto que una reclamación en contra de la Resolución N°143 corresponde al Procedimiento general de reclamación. III.6 Error en la determinación del valor de las construcciones. Ajuste por las economías de escala. Sostuvo que la reclamante argumenta que no se comprende por qué el SII utiliza otros valores unitarios de construcción y no los determinados por el Ministerio de Vivienda y Página 21 de 37 Timbre Electrónico Urbanismo, al respecto debe tenerse en cuenta que el procedimiento de reavalúo de 2022, está basado en una basta cantidad de información, obtenida de diversos órganos e instituciones, tal como se señala en el Oficio Circular N°2 de fecha 20 de enero de 2021, en su apartado 4.1 Fuentes de Información. De tal manera que, la información que pueda recabarse por parte de las diferentes instituciones tanto públicas como privadas tan sólo constituye una de las fuentes de información utilizadas por el Servicio para fijar en definitiva los valores unitarios de terrenos y construcciones, junto con sus correspondientes factores de ajuste, todo lo cual se reúne en la Res. Ex. SII N°143 y sus 6 anexos, siendo esta la que se debe considerar en definitiva para fijar los avalúos y no una de sus fuentes de forma separada. Sostuvo que la actora afirma que en la tasación del inmueble “el costo unitario de las construcciones de mayor volumen es más bajo que aquellas de menor superficie” por cuanto gozan de economías de escala; agrega que el Anexo Nº5 de la Resolución N°143 no hace ninguna distinción al respecto y fija el mismo valor para todas las superficies de construcción, independiente de si son de 150 m2 o de 30.000 m2, lo que a su juicio no tiene ninguna razonabilidad. Al respecto, indica que los valores unitarios de las construcciones no establecen ninguna diferencia, que el valor del Hormigón Armado en calidad 1 tiene un costo de $1.142.430 y el valor del Galpón de Acero en calidad 2 tiene un valor de $341.717. Asimismo, refiere a que el Anexo N°3 de la Resolución Nº143 establece en el Numeral 3.5 un “Coeficiente a obras civiles de hormigón”, que arbitrariamente no se aplica en los demás casos, lo que constituye un perjuicio para la propietaria del inmueble por cuanto la autoridad no contempla la aplicación de ajustes por las economías de escala. Para ensalzar sus alegaciones, incorpora en su reclamación la siguiente tabla: Respecto a las argumentaciones de la actora, lo primero es indicar que el hecho de que un inmueble goce de economías de escala no constituye un factor que sea recogido en el proceso que estamos analizando y tampoco uno que deba considerarse, por cuanto no refiere a una característica del inmueble propiamente tal sino a una disminución en el costo de construcción en el que ha incurrido el propietario (no posee ninguna relación con el hecho gravado). Del mismo modo, esta circunstancia no constituye motivo plausible para aplicar el Corrector de 0,7 que pretende la contraria, ni ningún otro que no se contenga en las reglas aplicables al reavalúo 2022. En cuanto a lo señalado en el punto 13 del ítem VIII, alegaciones relativas al valor del Hormigón Armado en calidad 1 por un costo de $1.142.430, en relación al valor del galpón de acero en calidad 2 por un costo de $341.717, esto carece de lógica, aquel no representa un valor comercial en este proceso sino parte integrante de diferentes tipos de construcciones, para las que el SII dispone clasificaciones especiales (de clase y calidad). Página 22 de 37 Timbre Electrónico Obrar del modo propuesto por la contraria resultaría ilógico, pues implica coaccionar a este Servicio a establecer tasaciones injustas, ilegítimas y arbitrarias, llegando al absurdo de determinar, por ejemplo, idénticos valores de avalúo para un Galpón que para una Construcción Tradicional. En ese orden de ideas, es ilógico también pensar que resulte aplicable el “Coeficiente a obras civiles de hormigón”, habida consideración que ninguna de las líneas constructivas corresponde a una obra civil. Recogiendo la tabla que estampa en su reclamación, se observa que en el valor de tasación de las construcciones se consideraron como factor no sólo la clase y calidad, sino que la cantidad de metros cuadrados, el año de construcción y el destino, tal como prevé la normativa aplicable. Esto es relevante, porque tal como se observa en el Anexo N°3 “Tasación de Construcciones”, el avalúo de las construcciones se determina de la aplicación de la siguiente fórmula: Avalúo Construcción ($) = Valor unitario de la construcción de acuerdo con su Tipo, Clase y Calidad • Superficie construida • Factor por Condición especial de la edificación • Depreciación por Edad de la Construcción • Factor de Localización Comunal. • Coeficiente Comercial de la Construcción. Indicó que de la tabla incorporada en la reclamación se observa que el rol 2220-2 posee 6 líneas constructivas; la 4 y la 6 corresponden a galpón de acero en calidad 1 y calidad 2 respectivamente, la línea 1 corresponde a galpón de hormigón armado en calidad 1, la línea 2 a construcción tradicional de acero de calidad 4, la 3 a pavimento de calidad 2, y la línea 5 perfiles metálicos/paneles prefabricados de calidad 2. Además, la reclamante solicita que se recalifique las líneas constructivas 1 y 4, asignándose a ambas la calidad 2 y la clase GB que corresponde a galpón de hormigón armado, en circunstancias que ambas corresponden a clases diferentes, siendo la línea 1 galpón de hormigón armado (GB) y la línea 4 galpón de acero (GA), por cuanto se trata de clases constructivas distintas y no consta antecedente alguno presentado en la reclamación para acreditar un cambio en la clase de la línea constructiva. Indicó que la calidad de la construcción es un factor que se establece sobre la base de la aplicación de Guías Técnicas (Anexo N°6) y que los conceptos contenidos en ellas corresponden a determinadas características de las construcciones fijadas por el SII o por la normativa vigente. Es decir, la calidad constructiva no es un factor que se determine de manera antojadiza, es por ello que reiteramos que no es posible proceder del modo requerido por la contribuyente por cuanto no convergen en el presente caso los presupuestos para modificar la calidad de la construcción. De lo señalado, se concluye que este Servicio tampoco ha errado en la aplicación de las Tablas de Clasificación de las Construcciones, resultando que el proceso de reavalúo 2022 respecto del inmueble Rol 2220-2 de la comuna de Maipú se ha efectuado de manera correcta y actuando el SII en cumplimiento de sus obligaciones, en ejercicio de sus facultades y con estricto apego al marco legal aplicable. IV. CONCLUSIONES. 1. Que el reavalúo de la propiedad rol 2220-2 emplazado en el AH CAB400, se ajusta a derecho y a las instrucciones impartidas por el SII respecto de la materia, por lo que no existen razones de forma o fondo que tornen procedente su modificación. Página 23 de 37 Timbre Electrónico 2. Que en la especie la tasación del terreno y de las construcciones se ajusta a la realidad del inmueble y a las instrucciones emanadas del SII y a los aspectos técnicos aplicables, por lo cual se ajusta a derecho. 3. El valor del metro cuadrado del AH del rol 2220-2 de la comuna de Maipú, fue establecido con estricto apego a la ley 17.235, en consecuencia, fue calculado de conformidad a los lineamientos dispuestos por la Resolución N°143 de 2021, además el procedimiento del año 2022 tuvo especial consideración en ejecutarse de la manera más uniforme posible, para lo cual incluso se decidió ampliar los criterios de determinación en el interés de velar por la igualdad de la carga pública, así, este proceso ha sido incluso más representativo, en vez de considerar ciertas muestras suficientes que sustenten una variación del valor del terreno, se optó por mantener el valor unitario de terreno determinado en el reavalúo de bienes raíces no agrícola año 2018, reajustando dicho valor de acuerdo a la variación valórica de las AH de toda la comuna de Maipú. Teniendo como resultado, un reavalúo con un criterio mucho más amplio, justo y prudente, ya que abarca todas las AH de la comuna de Maipú, incluso las que la reclamante propone. 4. Los parámetros utilizados en el reavalúo 2022 son los contenidos en la Resolución N°143 de 2021, se trata de un proceso estandarizado, donde se explicita en cada anexo la metodología a aplicar, conceptos y especificaciones del proceso de reavalúo, las que no obedecen a un criterio de rentabilidad, sino a un cúmulo de factores que aplicados al caso concreto arroja un valor que se pretende sea lo más representativo del rol correspondiente. 5. En lo que atañe al proceso de reavalúo 2022, el inmueble objeto del presente reclamo no sufrió modificaciones, el mismo fue reavaluado de conformidad con la normativa vigente, siendo la única modificación la nomenclatura del Área Homogénea, puesto que el AH se denomina “CAB400”, en tanto en el proceso anterior, vigente desde 2018, se denominaba “CAB034”, aunque el polígono no experimentó ninguna modificación. 6. Que, en consecuencia, no existe error de ninguna naturaleza en la aplicación de las tablas de clasificación a efectos de la tasación de la superficie y las construcciones del inmueble, siendo el mismo clasificado mediante los parámetros e instrucciones establecidos en la Resolución Exenta SII N°143 de 2021. 7. El AH CAB400 donde se emplaza el inmueble de autos, dista considerablemente de las AH que lo circundan, ya que no tiene características comunes, como uso de suelo, de superficie, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad, equipamiento urbano, y densificación, por lo anterior no puede compararse o agruparse con ningún área homogénea con iguales características dentro de la comuna. V. PETICIONES CONCRETAS. 1. Se rechace íntegramente el reclamo presentado por la contribuyente. 2. Se confirme el avalúo fiscal Rol 2220-2 de la comuna de Maipú. 3. Se condene en costas a la reclamante. Por lo que, en virtud de lo dispuesto en los artículos 132 y siguientes del Código Tributario, disposiciones legales citadas y demás que resulten pertinentes. solicitó tener por evacuado el traslado respecto del reclamo tributario interpuesto por Cencosud Shopping S.A., y en definitiva, rechazarlo con expresa condena de costas, atendido que no se configura la causal alegada en la reclamación, en consecuencia, confirmando que el Página 24 de 37 Timbre Electrónico reavalúo 2022 del predio rol 2220-2 de la comuna de Maipú, se encuentra correctamente determinado. II. CONTENIDO Y DILIGENCIAS DEL PROCESO. 1º) A folio 1-22, con fecha 12 de mayo de 2023, rola reclamo tributario. 2º) A folio 47-69, con fecha 07 de junio de 2023, el Servicio de Impuestos Internos evacúa el Traslado conferido respecto del reclamo de autos. 3º) A folio 79, con fecha 02 de agosto de 2023, se llevó a efecto la audiencia de conciliación, la que no se produce. 4º) A folio 80, con fecha 03 de agosto de 2023, rola el auto de prueba. 5º) A folio 114-118, con fecha 11 de septiembre de 2023, rola audiencia testimonial de la parte reclamada. 6º) A folio 119-127, con fecha 13 de septiembre de 2023, la parte reclamante reiteró y acompañó documentos. 7º) A folio 658-659, con fecha 20 de septiembre de 2023, la parte reclamada acompañó documentos. 8º) a folio 1076-1099, con fecha 29 de septiembre de 2023, la parte reclamante formuló observaciones a la prueba rendida en autos. 9º) a folio 1103-1121, con fecha 02 de octubre de 2023, la parte reclamada formuló observaciones a la prueba rendida en autos. 10º) A folio 1125, con fecha 06 de diciembre de 2023, se citó a las partes a oír sentencia. III.- CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO: PRIMERO: Que, con fecha 12 de mayo de 2023, a fojas 1-22, comparece don Eugenio Benítez Kufferath, abogado, cédula nacional de identidad 9.899.328-2, en representación de la sociedad CENCOSUD SHOPPING S.A., sociedad comercial, Rol Único Tributario Nº 76.433.310-1, ambos domiciliados en Avenida La Dehesa 1844, oficina 810, comuna de Lo Barnechea, interpuso Reclamo de Avalúo en contra del proceso de Reavalúo del año 2022 del inmueble rol 2220-2 de la comuna de Maipú, en conformidad al Nº 2 del artículo 149 y siguientes del Código Tributario. SEGUNDO: Que, con fecha 07 de junio de 2023, a fojas 47-69, comparece don Rodrigo Valenzuela Vidal, abogado, Jefe del Departamento Jurídico de la XIV Dirección Regional Metropolitana Santiago Poniente del Servicio de Impuestos Internos, quien contestó el traslado conferido, a fin que se rechace íntegramente el reclamo deducido en contra del avalúo asignado al bien raíz rol 2220-2 de la comuna de Maipú en la tasación general, confirmando dicho acto administrativo. TERCERO: Que, la sociedad comercial CENCOSUD SHOPPING S.A., Rol Único Tributario Nº 76.433.310-1, es dueña del inmueble rol de avalúo 2220-2 de la comuna de Maipú, que tiene una superficie de terreno de 76.878 m², con un avalúo fiscal del terreno de $33.315.150.781 para el primer semestre del año 2023. El avalúo fiscal del total del inmueble asciende a $52.806.151.002. Conforme al Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas 2022, el inmueble se encuentra emplazado en el Área Homogénea CAB400, la Página 25 de 37 Timbre Electrónico cual tiene un valor fiscal de $365.589 por m² de terreno, y un Rango de Superficie Predial que va desde 150-150.000 m². CUARTO: Que, a folio 25 del expediente electrónico, consta Certificado de Avalúo Fiscal al primer semestre de 2021 para el inmueble Rol 02220-2 de la comuna de Maipú, ubicado en Av. Américo Vespucio 1001 JUMBO que asciende a $31.690.372.108.- y a folio 26 del expediente electrónico, consta Certificado de Avalúo Fiscal al primer semestre de 2022 para el inmueble Rol 02220-2 de la comuna de Maipú, ubicado en Av. Américo Vespucio 1001 JUMBO que asciende a $46.823.801.634.- QUINTO: Que, en la presente causa, con fecha 03 de agosto de 2023, se estableció como punto de prueba el siguiente: 1.- Acredítese la aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del inmueble Rol 2220-2 de la comuna de Maipú, Región Metropolitana, conforme al artículo 149 Nº 2 del Código Tributario. Hechos, antecedentes y circunstancias que lo acrediten. SEXTO: Que, con el fin de acreditar la efectividad de sus afirmaciones, la parte Reclamante rindió la siguiente prueba: A. Instrumental. En el escrito de reclamo. 1. Certificado de Avalúo Fiscal válido para el segundo semestre del año 2021. 2. Certificado de Avalúo Fiscal válido para el primer semestre del año 2022. 3. Copia de la Resolución EX. SII Nº 1810 de fecha 21 de noviembre del año 2022. 4. Copia del Detalle Catastral del inmueble de autos. B. Instrumental. Dentro del término probatorio. 1. Informe en derecho elaborado por la abogada doña Olga Feliú Segovia. 2. Informe en Derecho elaborado por el abogado don Mario Rodrigo Ugalde Prieto. 3. Ley 18.591 publicada el día 3 de enero del año 1987, que modificó, entre otros, la Ley 17.235 sobre Impuesto Territorial. 4. Copia de la sentencia definitiva de fecha 10 de diciembre del año 2021, dictada por el Segundo Tribunal Tributario y Aduanero, RIT AB-16-00151-2018, RUC 18-9-0001298-1. 5. Copia del correo electrónico de fecha 31 de mayo del año 2022 en que doña Patricia Bermedo B., secretaria del Tribunal Especial de Alzada, informa el rol de ingreso de la causa RIT AB-16-00151-2018, RUC 18-9-0001298-1, relativa al proceso de Reavalúo del año 2018. 6. Copia del documento en que consta una de las preguntas frecuentes obtenida de la página del Servicio de Impuestos Internos, con ocasión del reavalúo: ¿el avalúo fiscal corresponde al valor comercial de la propiedad?. 7. Copia del documento en que consta una de las preguntas frecuentes obtenida de la página del Servicio de Impuestos Internos, con ocasión del reavalúo: ¿Qué es el Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas 2022?. 8. Copia del documento en que consta una de las preguntas frecuentes obtenida de la página del Servicio de Impuestos Internos, con ocasión del reavalúo: ¿Cómo se fijó el Valor Unitario por m2 a cada Área Homogénea?. 9. Copia del documento en que consta una de las preguntas frecuentes obtenida de la página del Servicio de Impuestos Internos, con ocasión del reavalúo: ¿Qué son las Áreas Página 26 de 37 Timbre Electrónico Homogéneas?. 10. Sentencia definitiva de fecha 10 de diciembre del año 2015 emanada del Tribunal Especial de Alzada para inmuebles de la Segunda Serie de la Región Metropolitana, rol de ingreso 20-2015. 11. Copia de la sentencia definitiva de fecha 31 de mayo del año 2022, dictada por el Primer Tribunal Tributario y Aduanero, RIT AB-15-00041- 2019 RUC 19-9-000300-8, relativa al proceso de Reavalúo del año 2018 del inmueble rol 1195-513 de la Comuna de Maipú. 12. Copia de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Especial de Alzada de la Segunda Serie de la Región Metropolitana. 13. Copia de la sentencia definitiva de fecha 26 de abril del año 2021 dictada por el Segundo Tribunal Tributario y Aduanero, RIT AB-16-00049-2019, RUC 19-9- 0000230-3. 14. Copia de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Especial de Alzada de la Segunda Serie de la Región Metropolitana. 15. Certificado de Avalúo Fiscal de Períodos Anteriores (Segundo Semestre del año 2017), del inmueble rol 2220–2, Comuna de Maipú, que da cuenta de que el avalúo del inmueble asciende a la suma de $ 20.594.753.588. 16. Certificado de Avalúo Fiscal de Períodos Anteriores (Segundo Semestre del año 2021), del inmueble rol 2220–2, Comuna de Maipú. 17. Certificado de Avalúo Fiscal de Períodos Anteriores (Primer Semestre del año 2022), del inmueble rol 2220–2, Comuna de Maipú. 18. Informe Comparativo de los valores del sector en que se encuentra el inmueble con las mismas obras de urbanización y de equipamiento de que disponen. 19. Informe que compara el rango superior de superficie de las Áreas Homogéneas que se encuentran en el mismo sector, y con las mismas obras de urbanización y de equipamiento que dispone. 20. Informe Comparativo de la variación de valores de las Áreas Homogéneas que se encuentran en el mismo sector que del inmueble de autos, respecto del Reavalúo del año 2018 y 2022. 21. Copia del Acta de Inspección Personal en causa RUC 19-9-0000300-8 seguida ante el Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. 22. Copia del Acta de Inspección Personal en causa RUC 19-9-0000230-3 seguida ante el Segundo Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. 23. Informe Técnico N° 710 de fecha 20 de diciembre del año 2022. 24. Fichas de las Áreas Homogéneas CAB400, CAB0035, CAB036, CAB037 y CMB051, todas de la comuna de Maipú. 25. Estudio de Precios de Construcción Proceso de Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas, Año 2022, elaborado por la Dirección de Extensión y Servicios Externos, de la Universidad Católica de Chile, de fecha junio del año 2021. 26. Estudio de Precios de Construcción Proceso de Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas, Año 2018, elaborado por la Dirección de Extensión y Servicios Externos, de la Universidad Católica de Chile, de fecha 8 de agosto del año 2017. 27. Resolución Exenta Nº 18 de fecha 7 de enero del año 2022 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo que fija los valores unitarios de construcción para aplicar el cálculo de derechos de permisos municipales. 28. Resolución Exenta Nº 30 de fecha 14 de enero del año 2021 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo que fija los valores unitarios de construcción para aplicar el cálculo de derechos de permisos municipales. 29. Oficio Circular N° 2 de fecha 20 de enero del año 2021 en que el Director Nacional del Servicio de Impuestos Internos instruye la forma en que se deben fijar los valores fiscales con ocasión del Reavalúo del año 2022. 30. Dos Informes de variación valores de la comuna de Maipú para el período comprendido entre los 2018-2021: A. Informe Real Data de fecha 16 de septiembre del año 2023 B. Informe de GFK emitido en septiembre del año 2023. SÉPTIMO: Que, por su parte, el Servicio de Impuestos Internos rindió la siguiente prueba en autos: Página 27 de 37 Timbre Electrónico A. Instrumental. 1. Decreto 437 de fecha 25.03.2022, que fija Nuevas Tasas del Impuesto Territorial para los Bienes Raíces No Agrícolas a contar de 01.01.2022. 2. Resolución Exenta N°143 de 2021, que fija valores de terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola y sus respectivos. Anexos: Anexo 1: Planos de precios de terrenos; Anexo 2: Tasación de Terrenos; Anexo 3: Tasación de Construcciones; Anexo 4: Glosario Técnico de Construcciones; Anexo 5: Tablas de Valores Unitarios de Construcciones; Anexo 6: Guías Técnicas para definir la calidad de construcciones. 3. Detalle de terrenos y construcciones rol 2220-2. 4. Copia de Certificado de Avalúo Fiscal Detallado, Avalúo Fiscal del ROL 2220-2, comuna de Maipú. 5. Detalle de Fichas comunales de la comuna de Maipú, Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas 2022. 6. Detalle catastral de una propiedad no agrícola, rol 2220-2. 7. Tabla de Valores Unitarios de Terreno, comuna de Maipú Reavalúo De Bienes Raíces No Agrícolas 2022. 8. Ficha predial rol 2220-2. 9. Planilla Informe Impacto Nacional Variación Comunal. 10. Planos de precios del Reavalúo No Agrícola 2018, que contienen las tablas de valores unitarios de terreno de la comuna de Maipú. 11. Memoria Explicativa Plan Regulador Comunal de Maipú emitido por la Ilustre Municipalidad de Maipú, mes de noviembre del año 2004. 12. Imágenes Rol 2220-2, comuna de Maipú, fuente Google Earth y página web institucional SII. 13. Sentencia ROL Tribunal Especial de Alzada de Santiago, Bienes Raíces de segunda serie, ROL 15- 2021. 14. Sentencia ROL Tribunal Especial de Alzada de Santiago, Bienes Raíces de segunda serie, ROL 13-2021. 15. Informe Técnico Rol 2220-2 comuna de Maipú, de fecha 12 de septiembre de 2023, emitido por Camila Morales Pulgar, Jefa Grupo Avaluaciones de la Unidad de Maipú. B. Testimonial. Consta a folio 114-118, que comparecen en calidad de testigos por el Servicio de Impuestos Internos a prestar declaración al tenor del punto de prueba fijado en autos, doña Camila Morales Pulgar y don Juan Pablo Zamorano Muñoz. 1.- Camila Morales Pulgar, Rut 16361250-K, Fiscalizadora tasadora, Jefe de Grupo de Avaluaciones de la Unidad de Maipú, con domicilio en Av. Pajaritos N°3195, local 7 y 8, comuna de Maipú. Interrogada respecto del punto de prueba respondió: Considero que no existen errores de las tablas de clasificación debido a que estas están normadas conforme a la resolución 143 del año 2021 que fija las normas para realizar los procesos de reavalúo vigentes. En ella nos indica que para los reavaluos de los terrenos se confeccionarán áreas homogéneas comunales las cuales son sectores de la comuna que tienen características similares entre si como lo son su ubicación, uso de suelo, densidad, calidad constructiva, equipamiento, etc. En el caso del rol en cuestión está ubicado en el área homogénea CAB400 que abarca tres roles con características similares entre si pero dispares con el resto del entorno. Para su valorización por metro cuadrado se consideró el valor que tenía el reevalúo anterior multiplicado por el aumento del valor de las áreas homogéneas de la comuna de Maipú, todo esto de acuerdo a lo normado por la ley que dice que es el SII que verá la valorización del terreno para un efecto de impuesto. Para la valorización de las construcciones el valor de la clase, tipo y calidad se remitió a un informe que hizo la Pontificia Universidad Católica Página 28 de 37 Timbre Electrónico de Chile y el resto de los parámetros que afecta el avalúo de la construcción ya sea algún coeficiente por terreno o un coeficiente guía son los que dicta la misma resolución 143 del año 2021 en su anexo. 2.- Juan Pablo Zamorano Muñoz, Rut 12184737-K, Jefe del Departamento de Avaluaciones de la DRMS Poniente. Interrogado respecto del punto de prueba respondió: El rol 2220-2 de la comuna de Maipú no presenta errores de clasificación con respecto a lo que consigna la resolución 143 del año 2021 ya que al revisar su ubicación en los planos de precios nos percatamos que se encuentra circunscrita en el área homogénea CAB400 y es efectivamente lo que consigna su registro de tasación. El rol según la resolución ya citada no debe ser ajustado por un coeficiente corrector de terreno ya que su superficie no es mayor a la superficie representativa del área homogénea, su relación de línea oficial y fondo no presenta tampoco una minusvalía y no se encuentran situaciones especiales no contempladas en la ficha de área homogénea. En cuanto a las construcciones yo entiendo que su clasificación están correctamente determinadas por cuanto no se ha alegado ni demostrado lo contrario. OCTAVO: Que, corresponde a este Tribunal en aplicación del artículo 76 inciso segundo de la Constitución Política de la República, pronunciarse sobre la validez del reavalúo general del bien raíz Rol 2220-2 de la comuna de Maipú del año 2022, debiendo para ello interpretar y aplicar las normas legales pertinentes, apreciando su mérito, atendiendo a la procedencia y valoración de los medios de prueba aportados en autos, teniendo en particular presente lo dispuesto en el artículo 151 en relación con el artículo 132 del Código Tributario, que establece que en los juicios tributarios “se admitirá, además, cualquier otro medio probatorio apto para producir fe” y que la prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica. NOVENO: Que, a continuación, este Tribunal expondrá el marco general de la normativa aplicable al caso, para efectos de establecer la correcta o incorrecta determinación del reavalúo del inmueble rol 2220-2 de la comuna de Maipú. DÉCIMO: Que, conforme dispone el artículo 1 de la Ley Nº 17.235, el impuesto territorial se aplica sobre el avalúo fiscal de los bienes raíces, el cual debe determinarse de acuerdo con las disposiciones de la señalada ley. Distinguiendo, además, entre inmuebles de la primera serie (bienes raíces agrícolas) e inmuebles de la segunda serie (bienes raíces no agrícolas). A su vez, el inciso 1º del artículo 3 de la señalada ley, establece que el SII deberá reavaluar, cada 4 años, los bienes raíces que se encuentren sujetos a la ley, aplicándose la nueva tasación simultáneamente a todas las comunas del país. Por su parte, el artículo 4 de la Ley Nº 17.235 señala que es el SII quien deberá impartir las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, ajustándose a las normas siguientes: “2º.- Para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores Página 29 de 37 Timbre Electrónico unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen.” En este contexto, el Servicio dictó la Resolución N°143/2021 que Fija valores de terrenos y construcciones para el Reavalúo 2022 de los Bienes Raíces de la Segunda Serie No Agrícola. UNDÉCIMO: Que, es el artículo 149 del Código Tributario la norma que regula las causales por las que los contribuyentes y Municipalidades puede reclamar de los avalúos de un bien raíz en el marco de un proceso general llevado a cabo por el Servicio. Estas causales son: 1. Determinación errónea de la superficie de los terrenos o construcciones; 2. Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno; 3. Errores de transcripción, de copia o de cálculo; y 4. Inclusión errónea del mayor valor adquirido por los terrenos con ocasión de mejoras costeadas por los particulares, en los caos en que dicho mayor valor deba ser excluido de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 8º de la Ley Nº 11.575. DUODÉCIMO: Que, precisado lo anterior, este tribunal se pronunciará primeramente respecto de la alegación formulada relativa a la aplicación errónea de las tablas de clasificación artículo 149 Nº 2 del Código Tributario. DÉCIMO TERCERO: Que, tal como se ha indicado en considerandos anteriores, el artículo 149 del Código Tributario establece como causal de reclamación “2º Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno.” En este contexto, es el artículo 4 de la Ley Nº 17.235 quien ordena la confección de tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y que se fijen los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien, para efectos de llevar a cabo la tasación de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola. En cumplimiento del mandato legal antes indicado, el Servicio dictó la Resolución N°143/2021 que Fija valores de terrenos y construcciones para el Reavalúo 2022 de los Bienes Raíces de la Segunda Serie No Agrícola. DÉCIMO CUARTO: Que, en relación con la presente alegación, se ha establecido como hecho a probar el siguiente: “1.- Acredítese la aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del inmueble Rol 2220-2 de la comuna de Maipú, Región Metropolitana, conforme al artículo 149 Nº 2 del Código Tributario. Hechos, antecedentes y circunstancias que lo acrediten.” DÉCIMO QUINTO: Que, los únicos parámetros que el Servicio de Impuestos Internos debe tener en cuenta al determinar la valoración fiscal son los mencionados en el artículo 4, inciso 2, de la Ley N° 17.235, a saber, sectores de ubicación, obras de urbanización y equipamiento. Si las autoridades se desvían de este mandato, los tribunales deben rectificar la situación. Página 30 de 37 Timbre Electrónico Los documentos presentados por la reclamante confirman la interpretación que debe hacerse del artículo 4 de la Ley N° 17.235 de acuerdo con los lineamientos establecidos por el legislador para el SII. Los referidos documentos incluyen los informes en derecho que acompañaron al proceso el primero corresponde al informe emitido por la abogada Olga Feliú Segovia (QEPD) y el segundo corresponde al informe emitido por el abogado Rodrigo Ugalde Prieto, quienes sostienen que utilizar parámetros distintos a los expresamente previstos por el legislador violaría el principio de juridicidad. Ambos informes subrayan que de ninguna manera es posible que las autoridades coloquen valores diferentes a propiedades ubicadas en la misma zona, con las mismas obras de urbanización y equipamiento. Del mismo modo, los informes afirman que estos valores no se pueden fijar en función del uso del suelo. DÉCIMO SEXTO: Que, el área homogénea fue designada como “CAM” porque el uso del suelo era comercial ("C"), lo que indica un error en la determinación del valor que se le fijó al terreno de autos. Se acompañó al proceso la Ley 18.591 publicada el día 3 de febrero del año 1987 que eliminó toda referencia al “destino” o uso de suelo. El SII no puede establecer este valor basándose en el parámetro descrito. Se concluye que la ley, las decisiones judiciales y la doctrina son consistentes en que el SII no puede utilizar parámetros distintos a los mencionados como el uso de suelo y la edificación. Por lo tanto, si las autoridades no cumplen con el marco establecido por el legislador, lo que significa que su actuación excede el alcance de la ley, así debe ser declarado en la sentencia definitiva. DÉCIMO SÉPTIMO: Que, a partir de las probanzas aportadas, se aprecia que el SII se ha apartado del mandato legal al establecer valores diferentes para inmuebles ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y de equipamiento. Esto se desprende de la simple lectura del Informe de comparación de valores. Preciso es tener presente que el hecho de confeccionar las Áreas Homogéneas en consideración al “uso de suelo” y las “condiciones de edificaciones” resulta en un error, porque al hacerlo de esa manera se actúa al margen de la Ley 17.235. Lo anterior ya se ha declarado respecto del Reavalúo del año 2018 en las sentencias aportadas por la parte reclamante relativas a los inmuebles roles 2220-1 y 1195- 513, que se encuentran en la misma Área Homogénea. DÉCIMO OCTAVO: Que, a entender de este sentenciador, la tasación del inmueble no se determinó según el valor del sector, con las mismas obras de urbanización y de equipamiento, como se le ordenó por los órganos jurisdiccionales en el proceso de Reavalúo anterior, sino que se procedió a mantener el mismo valor del reavalúo del año 2018 y luego incrementarlo en un 50% toda vez que el avalúo fiscal habría aumentado en dicha proporción en la comuna de Maipú. DÉCIMO NOVENO: Que, considerando que el SII es la entidad que determina la base imponible del impuesto territorial, debiera ser dicha institución la que dé cuenta y demuestre que los valores fijados se encuentran correctamente determinados. En relación a este punto, es preciso tener presente el inciso 4to del artículo 132 del Código Tributario Página 31 de 37 Timbre Electrónico que dispone “el servicio y el contribuyente deberán acreditar sus respectivas pretensiones dentro del procedimiento”. Como se ha venido señalando, en el proceso, a juicio de esta magistratura, no se ha acreditado por el SII que las Áreas Homogéneas de la comuna de Maipú hayan aumentado su valor en la forma indicada. Ni la prueba documental que se acompañó por el SII, ni las declaraciones de sus testigos se refieren pormenorizadamente a este punto. Y aun cuando éstas se hubieren modificado en dicha proporción los avalúos fiscales, no se ha demostrado tampoco que el “valor comercial” haya incrementado en el sector o en la comuna de manera tan importante entre los años 2018 al 2021, que es lo que justificaría tal alza. En este caso, el ente fiscalizador debe demostrar que el valor comercial de la comuna realmente ha aumentado tanto que se justifica un aumento del 50% en la valoración. Por lo tanto, si no se ha demostrado el aumento del 50% en el valor comercial, no hay forma de demostrar que el avalúo fiscal deba modificarse de esta manera. VIGÉSIMO: Que, se allegaron informes que indicaban que el cambio en el valor comercial estuvo muy por debajo del 50% en que se podrían haber modificado los valores fiscales durante dicho período. El primero de ellos es el Informe Real Data de fecha 16 de septiembre del año 2023 (se revisan las transacciones de inmuebles usados y que en el período entre el año 2018 y el 2021 el incremento fue de un 27,1 % para las casas usadas y de un 25,1% para los departamentos usados) y el segundo informe es el de GFK emitido en septiembre del año 2023 (se revisan los valores de los departamentos nuevos en precios que van de 51 UF/m2 en el año 2018 a 56 UF/m2 en el año 2021). Dichas probanzas instrumentales acreditan que la variación comunal de los valores comerciales es bastante inferior al 50% a que hace referencia el Servicio de Impuestos Internos. La entidad fiscal no cumplió cabalmente con el mandato legal y no demostró como se arribó a la determinación del valor del terreno del área homogénea en la que se ubica el inmueble de autos, ya que no se presentó al proceso ningún documento que lo acredite. VIGÉSIMO PRIMERO: Que, la Ley 17.235 en el artículo 4to establece cuál es su campo de acción, señalando que los avalúos fiscales de los terrenos deberán ser determinados teniendo en consideración los sectores de ubicación, y las obras de urbanización y de equipamiento de que disponen. Por lo tanto, si durante el proceso de Revaluación anterior en 2018, los tribunales determinaron que no se podían utilizar valores de diferentes sectores, se vuelve aún más imperativo reconocer el error de utilizar el aumento de valoración fiscal del municipio como parámetro para el incremento de valor, en el actual proceso de Revaluación 2022, al no estar avalado por el legislador. VIGÉSIMO SEGUNDO: Que, acompañado al proceso existen informes que examinan y contrastan los valores unitarios del terreno establecidos por el Servicio de Impuestos Internos durante la reevaluación del sector de 2022, enfocándose específicamente en la ubicación de la propiedad sublite y los rangos de superficie. Estos informes son: a) Informe comparativo de los valores del sector en que se encuentra el inmueble con las mismas obras de urbanización y de equipamiento de que disponen. En este informe se establece: 1) El valor del AH en que se encuentra el inmueble sublite asciende a 12,3 UF/m2 en el proceso de Reavalúo del año 2022. 2) El valor promedio de las AH ubicadas en el mismo Página 32 de 37 Timbre Electrónico sector asciende a 6,05 UF/m2 en el proceso de Reavalúo del año 2022. 3) El valor del AH en que se encuentra el inmueble sublite (12,3 UF/m2) es un 103,5% superior al promedio de las AH que se encuentran en el mismo sector (6,05 UF/m2) en el proceso de Reavalúo del año 2022. b) Informe que compara el rango superior de superficie de las Áreas Homogéneas que se encuentran en el mismo sector, y con las mismas obras de urbanización y de equipamiento que dispone, en este documento se establece: 1) Que el promedio del límite superior del rango de superficie del sector en que se ubica el inmueble es de 16.870 m2. 2) Que el límite de rango de superficie superior del AH CAB400 es de 150.000 m2. 3) Que el límite de rango de superficie superior del AH CAB400 es 8,9 veces mayor que el rango promedio de las AH que se encuentran en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y de equipamiento. c) Informe Comparativo de la variación de valores de las Áreas Homogéneas que se encuentran en el mismo sector que del inmueble de autos con las mismas obras de urbanización y de equipamiento de que disponen, respecto del Reavalúo del año 2018 y 2022. En este informe se establece: 1) En el Reavalúo del año 2022, el valor del AH en que se encuentra el inmueble sublite (12,3 UF/m2) aumentó su valor un 50,23 % respecto del Reavalúo del año 2018 (8,19 UF/m2). 2) En el Reavalúo del año 2022, el valor promedio de las AH que se ubican en el mismo sector que el inmueble de autos (6,05 UF/m2) aumentó su valor un 36,5 % respecto del Reavalúo del año 2018 (4,43 UF/m2). VIGÉSIMO TERCERO: Que de la documentación aportada al proceso y recién referida podemos concluir que: 1) El valor del Área Homogénea donde está situada la propiedad es significativamente mayor en comparación con las otras propiedades en el mismo sector, todas las cuales tienen las mismas obras de urbanización y de equipamiento. 2) El rango de superficie superior del área donde se ubica la propiedad es considerablemente mayor que el rango designado para las otras propiedades en el mismo sector, a pesar de tener las mismas obras de urbanización y de equipamiento. 3) El aumento general de valor para el sector fue mucho menor en comparación con el aumento significativo observado en el Área Homogénea donde se encuentra la propiedad. VIGÉSIMO CUARTO: Que, a entender de este sentenciador, en base a lo recientemente expuesto, se ha incurrido en un error de clasificación en la determinación del valor del terreno del Área Homogénea en que se encuentra el inmueble sublite al no haberse respetado los términos expresos señalados por el legislador, sentencias e informes en derecho acompañados. VIGÉSIMO QUINTO: Que, como se ha venido señalando precedentemente el proceso de revaluación es el proceso de actualización del valor fiscal en función de los cambios en el valor comercial del inmueble durante un período de tiempo determinado. Todo dentro del marco legal que está dispuesto al efecto. VIGÉSIMO SEXTO: Que, el SII dentro de sus funciones debe determinar la base imponible del impuesto territorial de conformidad con lo dispuesto por el legislador, teniendo en cuenta que el avalúo fiscal no representa el valor comercial. Es por esto que el valor fiscal se determina por sector y no individualmente, y no se puede hacer distinción Página 33 de 37 Timbre Electrónico entre inmuebles ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y obras de equipamiento. VIGÉSIMO SÉPTIMO: Que el legislador en la ley N° 17.235 define claramente los parámetros o lineamientos que deben seguir el SII para cumplir con su misión, estos parámetros también están respaldados por la jurisprudencia aportada al proceso y los informes en derecho allegados a estos autos. Emitidos por destacados abogados de la especialidad. VIGÉSIMO OCTAVO: Que en línea con lo anterior, los terrenos ubicados en la misma zona, con las mismas obras de urbanización y equipamiento, deben tener el mismo valor (esto se debe a que el avalúo fiscal no representa el valor comercial del inmueble) y no deben existir diferencias de ningún tipo al respecto. VIGÉSIMO NOVENO: Que está bien establecido que el SII no puede determinar el valor unitario del terreno teniendo en cuenta el uso del terreno, la edificación (constructibilidad), las características especiales de la propiedad o cualquier otro parámetro no especificado en la ley de impuesto territorial ( Ley 17.235). TRIGÉSIMO: Que conforme al mérito del proceso se ha demostrado que al determinar la base imponible, el SII contrarió no solo la Ley 17.235 sino también las cuestiones resueltas pretéritamente por los Tribunales durante el proceso de reavalúo del año 2018, ya que fijó un valor en atención no al sector de ubicación, sino al incremento del avalúo fiscal de la comuna de Maipú. TRIGÉSIMO PRIMERO: Que, a lo largo del proceso se ha demostrado que el SII estableció valores distintos y fijó condiciones particulares a las áreas homogéneas ubicadas en el mismo sector, de modo que se transgrede la ley 17.235, esto es, la manera de confeccionar las tablas de clasificación es errónea. TRIGÉSIMO SEGUNDO: Que, las probanzas han demostrado que los terrenos del Área Homogénea donde se ubica el predio sublite tienen un valor unitario de 12,3 UF/m2, el cual es 103,5% mayor que el valor promedio asignado a predios del mismo sector, fijado en 6,5 UF/m2. Además, se evidenció que el rango superior fijado para el AH, donde se ubica la propiedad sublite, es significativamente mayor en comparación con las propiedades del mismo sector (casi 8,9 veces mayor). El reavalúo de 2022 reveló que el AH que contiene la propiedad sublite experimentó un importante aumento de valor, alcanzando el 50,23% respecto al año 2018. En cambio, las demás Áreas Homogéneas del mismo sector experimentaron un aumento más modesto del 36,5%. TRIGÉSIMO TERCERO: Que el SII no ha allegado al proceso instrumentos para fundamentar y/o justificar la determinación que el valor del terreno (base imponible), se encontraría determinado correctamente, sino que de su actividad probatoria se desprende que se apartó del mandato establecido en la Ley 17.235. Página 34 de 37 Timbre Electrónico TRIGÉSIMO CUARTO: Que, asimismo, el SII no ha demostrado que haya habido un cambio tan significativo en el valor comercial en el sector como la que sufrió desde el punto de vista del avalúo fiscal con ocasión del Reavalúo del año 2022 en el caso del inmueble sublite. De esta forma, no queda acreditado en el proceso por quien debía hacerlo, la forma en que se actualizaron los valores fiscales entre uno y otro proceso de reavalúo. TRIGÉSIMO QUINTO: Que teniendo en cuenta lo anterior, resulta procedente la corrección del valor de las líneas de construcción en los términos establecidos en el reclamo de folio 1-22 de estos autos ya que para la determinación de los valores fiscales de las construcciones fijadas por el SII y en especial por el Informe UC no se consideraron inmuebles de las características y tamaño del inmueble sublite. El SII tuvo presente dicho informe al momento de determinar el valor fiscal. TRIGÉSIMO SEXTO: Que en autos se ha acreditado que los costos de construcción, términos referidos por la Ley 17.235 son muy inferiores conforme lo indica el órgano encargado de llevar las estadísticas de los costos de construcción, lo que constituye una transgresión a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 5to de la Ley 18.575, Ley Orgánica Constitucional de Bases Generales de la Administración del Estado. TRIGÉSIMO SÉPTIMO: Que, de lo precedentemente expuesto, es posible llegar a la conclusión que en el presente proceso de Reavalúo del año 2022, el Servicio de Impuestos Internos se apartó del mandato legal, incurriendo en errores evidentes en la determinación y consecuente aplicación de las Tablas de Clasificación, por lo que corresponde acoger el reclamo dejando sin efecto el Reavalúo por haberse apartado del mandato legal en la determinación del valor fiscal y al no existir antecedente que permita acreditar que el avalúo fiscal debió aumentar en un 50% respecto del proceso de Reavalúo anterior, como se dirá. TRIGÉSIMO OCTAVO: Que, así las cosas, con base a la prueba rendida por la parte reclamante en autos, valorada conforme a las reglas de la sana crítica por mandato del artículo 132, en relación con el artículo 151, ambos del Código Tributario, esta Magistratura ha llegado a la convicción de que se ha acreditado por parte de la actora la “Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno”, satisfaciendo la carga probatoria que se ha establecido en autos. TRIGÉSIMO NOVENO: Que, tomando como base lo indicado en los considerandos anteriores, ha quedado establecido que el avalúo fiscal del Inmueble Rol 2220-2 de la comuna de Maipú no fue determinado correctamente por el Servicio de Impuestos Internos, debiendo ser corregido conforme a los parámetros que establece la ley al efecto. Para estos efectos, y considerando las peticiones formuladas por el Reclamante a folio 01 y siguientes del expediente electrónico, esta magistratura ordenará al Servicio de Impuestos Internos que fije el valor el avalúo fiscal del Inmueble Rol 2220-2 de la comuna de Maipú considerando los valores que determine conforme al procedimiento que dispone para tales efectos, conforme al mérito del presente proceso, y en particular, el valor del AH CAB400. Página 35 de 37 Timbre Electrónico CUADRAGÉSIMO: Que, en mérito de las alegaciones formuladas por las partes, las pruebas aportadas al proceso y en virtud de los hechos que se han tenido por verdaderos en este juicio, ponderando la prueba de acuerdo a las reglas de la sana crítica, considerando en especial su multiplicidad, gravedad, precisión, concordancia y conexión de las pruebas o antecedentes del proceso, de las máximas de la experiencia, y en su caso, aplicando el principio de legalidad y demás principios generales del derecho tributario, se arribó a las conclusiones enunciadas en los considerandos que anteceden y el que resto de las alegaciones y antecedentes en nada alteran lo ya resuelto. Así, se ha llegado a la convicción que la reclamante CENCOSUD SHOPPING S.A. ha acreditado que el avalúo fiscal del Inmueble Rol 2220-2 comuna de la Maipú, no fue determinado correctamente por el Servicio de Impuestos Internos, razón por la cual, se acogerá el reclamo tributario interpuesto a folio 01 y siguientes del expediente electrónico. Por tanto, en mérito de las consideraciones de hecho precedentes y razones legales ya expuestas y visto además, lo dispuesto en los artículos 2, 148, 149 y siguientes del Código Tributario; artículo 1 y siguientes de la Ley Nº 17.235, artículos 11 y 41 de la Ley Nº 19.880, artículos 6, 7 y 19 de la Constitución Política de la República; artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil, auto acordado sobre la forma de las sentencias, principios, doctrinas invocadas y demás normas legales que resulten pertinentes, y apreciada la prueba aportada al proceso de acuerdo a las reglas de la sana crítica, tomando en especial consideración su multiplicidad, gravedad, precisión, concordancia y conexión; apreciada la prueba de acuerdo a la sana crítica. SE RESUELVE: I.- HA LUGAR al reclamo tributario de fojas 1-22, de fecha 12 de mayo de 2023, interpuesto por don Eugenio Benítez Kufferath, Cédula Nacional de Identidad Nº 9.899.328-2, abogado, en representación de CENCOSUD SHOPPING S.A., sociedad comercial, Rol Único Tributario Nº 76.433.310-1, en contra del reavalúo del bien raíz Rol 2220-2 comuna de la Maipú, efectuado por la Dirección de Regional Santiago Poniente del Servicio de Impuestos Internos. En consecuencia: Se deja sin efecto el Reavalúo reclamado por no existir antecedentes que permitan acreditar que el avalúo fiscal debió aumentar en un 50% respecto del año 2021, según se ha señalado latamente. Respecto del avalúo fiscal del Inmueble Rol 2220-2 de la comuna de Maipú. Se acoge lo solicitado en lo principal del reclamo, y. no a lo solicitado de manera subsidiaria. II.- DÉJESE SIN EFECTO el avalúo fiscal determinado en el proceso de reavalúo del año 2022 para el Inmueble Rol 2220-2 de la comuna de Maipú, por la Dirección Regional Metropolitana Santiago Poniente del Servicio de Impuestos Internos. DESE CUMPLIMIENTO por el Servicio de Impuestos Internos a lo indicado en el resolutivo anterior. III.- NO SE CONDENA EN COSTAS al Servicio de Impuestos Internos por estimar que tuvo motivo plausible para litigar. ANÓTESE, REGÍSTRESE y en su oportunidad ARCHÍVESE. Página 36 de 37 Timbre Electrónico Notifíquese la presente resolución por carta certificada a la parte reclamante y por la publicación de su texto íntegro en el sitio de internet del Tribunal a la parte reclamada. Dese aviso a los correos electrónicos registrados por las partes. Déjese testimonio en el expediente. Pronunciada por don LUIS ALFONSO PÉREZ MANRÍQUEZ, Juez Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Autoriza don FELIPE MUÑOZ ALBÓNICO, Secretario Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Luis Alfonso Pérez Manríquez Juez Tribunal R. MPáetgroinpao l3ita7n dae. P3r7im ero Incorpora Firma Electrónica Avanzada Timbre Electrónico