Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

1 EN SANTIAGO, A VEINTISIETE DE ABRIL DEL AÑO DOS MIL VEINTISÉIS. VISTOS: El escrito de fecha 27 de diciembre del año 2022, presentado por don EUGENIO BENÍTEZ KUFFERATH, abogado, cédula de identidad número 9.899.328-2, en representación de CENTRO COMERCIALES VECINALES ARAUCO EXPRESS S.A, RUT: 76.187.012-2, ambos domiciliados para estos efectos en Avenida La Dehesa N° 1844, oficina 810, comuna de Lo Barnechea, quien en conformidad al Procedimiento Especial de reclamo de avalúos de Bienes Raíces (en adelante BBRR), interpone reclamo en contra del Rol Avalúo N° 1195- 513, de la comuna de Maipú, establecido por el Servicio de Impuestos Internos, fundado en la causal N° 2 del artículo 149 del Código Tributario, solicitando que se deje sin efecto y con ello se condene en costas a la reclamada. Señala que la reclamante es dueña del inmueble ubicado en Caletera Américo Vespucio N° 51, sector Santa Teresa del Rosal, comuna de Maipú, correspondiente al Rol de avalúo N° 1195-513 de la misma comuna. Indica que dicho inmueble tenía, al segundo semestre del año 2021, un avalúo fiscal ascendente a $6.685.073.510, el cual, con motivo del proceso de reavalúo general efectuado el año 2022, fue incrementado a la suma de $9.564.004.661. Indica que el terreno del inmueble se encuentra en el Área Homogénea (en adelante AH) CAB400 cuyo valor del metro cuadrado fue determinado por el Servicio en la suma de $365.589, lo que equivale a 12,3 Unidades de Fomento (en adelante UF) el metro cuadrado al día 1 de julio de 2022. Menciona que el valor del m/2 en el proceso de reavalúo del año 2018, respecto a esta AH ascendió a la suma de $218.395, lo que equivale a 8,2 UF, por lo que el valor del terreno aumentó en un 50%, sin que se haya explicitado fundamento técnico o legal, desde el punto de vista de la Ley N° 17.235, para que se hubiera generado una plusvalía en el sector como lo planteó el ente fiscal. Alega que en el proceso de reavalúo efectuado el año 2018, el avalúo del inmueble ya había experimentado un incremento del 60% en relación con el 2 reavalúo inmediatamente anterior. De este modo, en los dos últimos procesos de reavalúo, el valor asignado al sector ha aumentado en un 110%, sin que se identifique un fundamento legal que justifique dichos incrementos sucesivos. Por otra parte, expone que el terreno del inmueble cuenta con una superficie de 141.413 metros cuadrados. No obstante, el Servicio asignó al inmueble un rango de superficie predial dentro del Plano de Precios que oscila entre 150 y 150.000 m/2, considerando como homogéneos terrenos con superficies marcadamente disímiles, lo que evidencia una asimilación de predios que no presentan condiciones comparables en términos de extensión. Agrega que revisada la ficha del AH CAB400, en que se encuentra el inmueble, no contiene ninguna condición especial, por lo que el terreno se encuentra con factor corrector 1. Afirma que, con ocasión del reavalúo del año 2018, la reclamante dedujo un reclamo tributario en contra del Servicio respecto del avalúo de su propiedad. Dicho reclamo fue conocido y resuelto por el Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana, en causa RUC N° 19-9-000300-8, RIT N° AB-15-00041-2019, mediante sentencia definitiva de fecha 31 de mayo de 2022, la cual acogió las alegaciones de la accionante. Lo anterior, en atención a que se determinó que el ente fiscal, para efectos de la tasación del bien raíz, utilizó muestras de valores correspondientes a otros sectores, con distintas obras de urbanización y equipamiento, cuando lo procedente era emplear muestras propias del sector en que se emplaza el inmueble. Dicha resolución fue confirmada posteriormente por el Tribunal de alzada respectivo. Por otra parte, alega que con fecha 26 de abril del año 2021, este Tribunal dictó la sentencia definitiva en causa RIT: AB-16-00049-2019/RUC:19-9- 0000230-3, acogiendo el reclamo en contra del Avalúo Rol N° 2220-1, de la comuna de Maipú, ubicado en la misma AH objeto del reclamo, dejando sin efecto el reavalúo del año 2018, en base a que el Servicio determinó el avalúo conforme a parámetros distintos a los establecidos por el legislador y haber utilizado muestras habitacionales ubicadas en otro sector, sentencia que también fue confirmada por el Tribunal de Alzada. Por ello, asegura que los órganos jurisdiccionales han confirmado que el avalúo fijado por el Servicio, respecto del valor del AH CAB034, actualmente 3 CAB400, de la comuna de Maipú, adolece de errores en la aplicación de las tablas de clasificación, pues el ente fiscal debe tener en consideración para la tasación idénticas obras de urbanización y equipamiento. Que, en relación con los parámetros bajo los cuales se debe determinar el avalúo fiscal del terreno, señala que el artículo 1° de la Ley N° 17.235 establece un impuesto a los bienes raíces el cual se aplicará sobre el avalúo de aquellos, proceso que debe efectuarse cada cuatro años. Para el caso de los terrenos, el Servicio deberá determinar el valor o avalúo emitiendo instrucciones de carácter técnicas considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen. Que, para estos efectos, expone que el ente fiscal emitió la Resolución Ex. N° 143 de fecha 30 de diciembre de 2021, en la que se fijaron los valores de los terrenos y construcciones y establecen las definiciones técnicas para el reavalúo de los BBRR de la segunda serie no agrícola con destino no habitacional, indicando además que cada comuna del país se ha sectorizado en: “Áreas Homogéneas (AH), las cuales corresponden a polígonos conformados por predios con características comunes tales como ubicación, uso de suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad, equipamiento y densificación.” Por otro lado, indica que cada AH posee una ficha descriptiva que contiene información de las características consideradas en la determinación del valor del terreno, el cual se encuentra expresado en los planos de precios, donde también pueden existir coeficientes por altura o coeficientes guía. También, se menciona que es posible ajustar los valores por coeficientes correctores cuando las características del mismo no digan relación con la generalidad de los predios que se ubican en el AH en que se encuentren. Sobre este asunto, asegura que resulta inconsistente que el Servicio haya distinguido varias AH para el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento, lo cual da cuenta de un error de clasificación, al haber clasificado en distintas AH y con valores muy distintos a inmuebles que deben agruparse en un mismo sector y que tienen el mismo avalúo conforme a lo expresado en la Ley N° 17.235. En esta misma línea, alega que aquellos terrenos que se encuentran en un mismo sector de ubicación, con similares obras de urbanización y 4 equipamiento deben tener un avalúo similar, sino idéntico, por lo que legalmente no caben otras consideraciones para determinar el avalúo fiscal del terreno. Por ello, en relación con el inmueble reclamado en autos, sostiene que como en este caso se ha producido la ilegalidad y el absurdo de que terrenos ubicados en un mismo sector y con las mismas obras de urbanización y equipamiento, pero ubicados en distintas AH tienen valores diametralmente distintos, lo cual debe ser corregido por este Tribunal, dando cuenta de un error de clasificación en que incurrió el ente fiscal. Por otro lado, complementa que la Ley N° 17.235 no entrega ninguna pauta sobre qué precio o valor debe tomarse en consideración para efectos de establecer el avalúo fiscal, sino que la única limitación legal es que no podrá aumentar en más de un 10% al primer semestre de vigencia de los reavalúos, en relación al impuesto territorial que debe girarse en el semestre inmediatamente anterior. En tal sentido, resulta importante saber cómo el Servicio conformó las AH, pues a su juicio se utilizaron parámetros no contemplados en la Ley N° 17.235 para fijar los valores sin que exista un fundamento ni razonabilidad alguna que permita verificar los resultados. Que, asimismo, asegura que se puede verificar que el AH que se creó para el inmueble de la reclamante se encuentra indebidamente clasificada, toda vez que el valor que se fijó es muy superior al que se determinó para el resto de las propiedades que se encuentran en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento, sin conocer el fundamento en base al cual se determinó. En efecto, a su juicio, el AH objeto del reclamo es la CAB400 con un valor de 12,3 UF y tiene un rango de superficie que fluctúa entre 150 y 150.000 metros cuadrados, por lo que es evidente entonces que la determinación del rango de superficie de AH se confeccionó para los tres únicos bienes que se encuentran en la misma, aun cuando alguno de ellos podría no tener ninguna relación en cuanto a la superficie. En este punto, refiere que la utilización de la sigla CAB refiere por el “uso predominante corresponde a comercio, su categoría constructiva es alta y su nivel de densificación es bajo”, y que tiene como única restricción el hecho de ser una zona de equipamiento. Por ello, resulta “extraño” que el AH que se encuentra en el deslinde norte del inmueble que tiene un “uso predominante 5 corresponde a comercio, su categoría constructiva es media y su nivel de densificación es bajo”, sea la CMB051 con un valor de 1,6 UF/m2, es decir, el mismo valor que tenía para el proceso de reavalúo del año 2018. También, alega que en el deslinde oriente del AH reclamada, se encuentra el AH CAB035, al cual le fijó un valor de 8,39 UF/m2; y también se puede encontrar el AH CAB036, en que el valor que se estableció ascendió a 6,8 UF/m2; asimismo para el AH CAB037, que también se encuentra en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento y también tiene el mismo “uso predominante corresponde a comercio, su categoría constructiva es alta y su nivel de densificación es bajo”, asciende a 5,7 UF/m2. Es decir, de lo expuesto anteriormente, se concluye que el valor que se fijó para el AH CAB400 es un 87%, un 32%, un 45% y un 64% superior al valor asignado a las AH CMB051, CAB035, CAB036 y CAB037, respectivamente, sin que exista justificación legal al respecto. Lo anterior, según expone, permite constatar que, de acuerdo con el Plano de Precios vigente, el valor del metro cuadrado del sector corresponde a 6 UF, de modo que la aplicación de un valor de 12,3 UF por metro cuadrado al inmueble de su propiedad constituye un error que debe ser corregido por esta vía. Ello evidencia, además, que resulta injustificado pretender clasificar inmuebles emplazados en un mismo sector en AH distintas, cuando todas ellas debieran reflejar un mismo avalúo fiscal desde la perspectiva del valor del terreno. A mayor abundamiento, sostiene que el valor fijado para el Área Homogénea CAB400 incrementó de 8,2 UF/m² a 12,3 UF/m², lo que representa un aumento aproximado del 50%. Para efectuar dicho aumento, el Servicio debió contar con muestras de valores correspondientes a terrenos ubicados en el sector donde se emplaza el inmueble reclamado, circunstancia que no concurre en la especie. Lo anterior demostraría que los valores fueron determinados de manera arbitraria y discrecional, al carecer de comparaciones de muestras propias del AH creada para el inmueble de la reclamante, configurándose un error en su determinación. Que, en cuanto a las garantías constitucionales que se estarían vulnerando con el actuar del Servicio, menciona que son las siguientes: 1.- Igualdad en materia tributaria: 6 Explica que este principio garantiza la igualdad de repartición de los tributos en la forma que fije la ley, por lo que en este caso y teniendo en consideración que las propiedades se encuentran en un mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento, deben necesariamente tener el mismo avalúo, por lo que debe aceptarse que quienes tengan un valor fiscal mayor al del resto de las propiedades se encontrarían, en una situación de desigualdad respecto de los demás contribuyentes, contrariando esta garantía constitucional. En este caso, añade que el inmueble objeto de este reclamo tiene una base imponible superior a la del resto de los contribuyentes, aun cuando, conforme a los términos de la Ley N° 17.235, debieran recibir el mismo tratamiento tributario, lo que evidentemente constituye una abierta transgresión a esta garantía. 2.- Tributo manifiestamente injusto o desproporcionado: Señala que con ocasión del reavalúo del año 2018, las contribuciones a las que se está viendo expuesta la reclamante no pueden sino calificarse como manifiestamente desproporcionadas o injustas si se comparan con la de los inmuebles ubicados en el mismo sector. Lo anterior, se resume en que frente a una situación en que el avalúo fiscal del inmueble reclamado es muy superior al avalúo de los otros predios que se encuentran en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento, requiere necesariamente ser corregido, debiendo aplicarse los ajustes que correspondan para evitar que se contravengan normas expresas contenidas en nuestra Constitución Política de la República. Ahora bien, en cuanto a la causal en que se funda el reclamo, expone que aquello obedece al N° 2 del artículo 149 del Código Tributario, por “Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno”. De lo anterior, se debe tomar en consideración que el artículo 4° de la Ley N° 17.235 establece que el Servicio debe confeccionar tablas de clasificación o AH para las construcciones y terrenos, lo que tiene una íntima relación con la causal invocada por la accionante. Que, en este caso, el ente fiscal creó un AH o tabla de clasificación para terrenos en particular, lo cual quiere decir que se realizó aquello de forma errada 7 toda vez que el AH donde se encuentra el inmueble no comprende a todos los ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento. En definitiva, según sostiene la reclamante, el Servicio, en el caso concreto, habría fijado el valor del terreno de manera particularizada, desconociendo el carácter general del proceso de reavalúo, y utilizando un criterio —como el de la rentabilidad u otro diverso— distinto de aquellos expresamente previstos por el legislador, quien ordenó agrupar los inmuebles conforme a la existencia de iguales obras de urbanización y equipamiento, circunstancia que, a su juicio, no se verifica en la especie. En efecto, menciona que el terreno objeto del reclamo no fue incorporado en una tabla de clasificación, sino que se creó una tabla o clasificación para éste y con un valor diametralmente distinto a los ubicados en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y equipamiento. En consecuencia, la parte reclamante solicita que se tenga por interpuesto el reclamo de autos que en base a los antecedentes de hecho y de derecho expuestos precedentemente, para lo cual corresponde dejar sin efecto el reavalúo del año 2022 por haberse establecido de manera arbitraria y discrecional, manteniéndose el avalúo fijado para el año 2018 o en su defecto se realice una nueva modificación del avalúo fiscal a la propiedad en el sentido de corregir el avalúo del terreno del inmueble Rol N° 1195-513, de la comuna de Maipú, en consideración a la existencia de un error en la clasificación del AH CAB400, en los términos del N° 2 del artículo 149 del Código Tributario, todo ello con condena en costas a la reclamada. A fojas 74, comparece don RODRIGO VALENZUELA VIDAL, abogado, cédula de identidad número 12.485.408-3, en representación de la Dirección Regional Metropolitana Santiago Poniente del Servicio, domiciliado para estos efectos en calle Romero N° 3226, comuna de Santiago, quien debidamente facultado para ello, evacuó el traslado conferido a fojas 65 y siguientes de autos, solicitando que se rechace el reclamo incoado y con ello se condene en costas a la reclamante. En su presentación, señala que con motivo del proceso de reavalúo de BBRR del año 2022, se determinó que el Rol N° 1195-513, de la comuna de Maipú, el cual se encuentra emplazado en el AH CAB400, tenía un avalúo fiscal 8 del terreno por $5.544.112.386 y un avalúo de construcciones por $4.019.892.275, dando un avalúo total por $9.564.004.661, generando un pago de contribuciones al primer semestre del año 2022 por $24.486.185. Que, en relación con los argumentos formulados por la accionante, se señala que la sentencia definitiva invocada en su reclamo, dictada por el Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana, resolvió no acoger la pretensión principal de la reclamante en orden a establecer la existencia de una falta de fundamentación en el proceso de reavalúo del año 2018. Asimismo, dicha sentencia no dio lugar a la aplicación de un factor corrector ni a la fijación del avalúo considerando el valor promedio de las Áreas Homogéneas CAB035, CAB036 y CAB037, sin perjuicio de haber acogido la petición subsidiaria consistente en dejar sin efecto el avalúo impugnado, con el objeto de que fuera determinado conforme a los valores y procedimientos legalmente vigentes. Sobre este punto, se sostiene además que, conforme a lo dispuesto en el artículo 3° inciso segundo del Código Civil, las sentencias judiciales producen efectos únicamente respecto de las causas en que se pronuncian. En consecuencia, se reconoce el carácter relativo de las sentencias, en virtud del cual sus efectos no resultan extrapolables ni extensivos a la controversia actualmente sometida a conocimiento. Por otro lado, afirma que no existe en este caso un error en la aplicación de las tablas, puesto que estas fueron correctamente aplicadas en el proceso de reavalúo del año 2022, habiéndose tenido en consideración las características particulares que mantiene el BBRR Rol N° 1195-513 y llevándose a cabo con estricto apego a las instrucciones técnicas y administrativas establecidas en virtud de la Resolución Ex. N° 143 del año 2021. A su turno, asegura que el predio reviste características muy especiales, pues corresponde a un edificio denominado “Strip Center Arauco Express Pajaritos”, por lo que se trata de un centro comercial, un inmueble que dadas estas características no resulta posible incluir en otras AH ya que no guardan características similares. En este sentido, si se revisa el lugar, se pueden encontrar a su alrededor propiedades con una superficie bastante menor, que tienen destino habitacional y claramente no son comparables con el inmueble de la reclamante, por lo que este tiene un AH que lo recoge especialmente que es la CAB400. 9 En este sentido, menciona que el terreno cuenta con características especiales, por cuanto tiene un área de extensión considerablemente superior a los predios colindantes, con destino comercial y equipamiento similar a la de un centro comercial, considerando además que se trata de un AH compuesto exclusivamente por tres roles. Por otro lado, afirma que dado que al momento de realizar el proceso de reavalúo no existían, en el mercado, transferencias de propiedades de similares características y considerando que dichos inmuebles varían sustancialmente según el lugar en que se emplazan, el ente fiscal determinó el valor de esta AH en base a lo establecido en la Resolución Ex. N° 143 ya mencionada. Asimismo, señala que en el proceso de reavalúo del año 2022, se ponderó un rango más amplio de consideración, con el objeto de efectuar un procedimiento aún más representativo, en vez de considerar ciertas muestras suficientes que sustentan la variación del valor del terreno, por lo que mantuvo el valor unitario del terreno determinado en el reavalúo de BBRR no agrícola que entró en vigencia el 1 de enero de 2018. La variación valórica de las AH de la comuna para este reavalúo fue de un 50%, por lo que al AH CAB400, le corresponde un valor de: 13,65x1,50= UF 20,47/m2. Por ello, se aplicó la metodología en virtud de la Resolución N° 143 con el propósito de dar una mayor representatividad, siempre cumpliendo con el mandato legal que a través de la Ley N° 17.235 ordena al ente fiscal a elaborar la resolución que regula en todo su espectro el procedimiento a seguir. Que, asimismo, hace presente que la reclamante pretende hacer equivaler a las AH CAB035, CAB036 y CAB037 con aquella que es objeto del reclamo, sin embargo, estas AH tienen características diferentes entre sí como: la forma irregular, las restricciones de uso público o patrimonial entre otros. Agrega que el aumento que experimentó el valor del metro cuadrado, en relación con el reavalúo anterior, en ningún caso puede tildarse de arbitrario ni discrecional, pues aquella circunstancia afecta a todas las propiedades y por ello, rebajar a un monto correspondiente a un porcentaje menor, como se pretende en autos, implicaría transgredir el principio constitucional de igualdad ante la ley. Que, en relación con la causal indicada en el N° 2 del artículo 149 del Código Tributario, afirma que aquello no concurre pues no ha habido una 10 apreciación subjetiva de parte del Servicio respecto del Rol reclamado en autos ni del contribuyente, sino una aplicación estandarizada de las instrucciones técnicas contenidas en los anexos de la Resolución Ex. N° 141, por lo que aquello se realizó de manera correcta cumpliendo los estándares legales y reglamentarios. Finalmente, reitera que no existe transgresión alguna a los principios constitucionales y legales que rigen los actos administrativos pues los inmuebles que conforman el AH CAB400, dentro de los cuales se encuentra el reclamado en autos, presentan características particulares y únicas a nivel municipal, con escasa similitud con las AH colindantes, correspondiente estos a centros comerciales de gran escala comunal. En consecuencia, el Servicio solicita que se tenga por evacuado el traslado del reclamo, que se rechace esta última acción y con ello se confirme el avalúo del BBRR reclamado, todo con condena en costas a la reclamante. DILIGENCIAS DEL PROCESO: A fojas 94, rola resolución de fecha 18 de agosto del año 2023, que recibió la causa a prueba. A fojas 512, rola resolución de fecha 9 de julio del año 2025, que ordenó traer los autos para fallo. CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO: PRIMERO: Que a fojas 1 de autos comparece don EUGENIO BENÍTEZ KUFFERATH, en representación de CENTRO COMERCIALES VECINALES ARAUCO EXPRESS S.A, ambos ya individualizados, interponiendo reclamo en conformidad al Procedimiento Especial de Reclamo de Avalúo de BBRR, en contra del Rol Avalúo N° 1195-513, de la comuna de Maipú, establecido por el Servicio de Impuestos Internos, fundado en la causal N° 2 del artículo 149 del Código Tributario, solicitando que se deje sin efecto y con ello se condene en costas a la reclamada. SEGUNDO: Que a fojas 74 y siguientes comparece don RODRIGO VALENZUELA VIDAL, en representación de la Dirección Regional Metropolitana Santiago Poniente del Servicio, quien debidamente facultado para ello evacuó el traslado conferido a fojas 65 de autos, solicitando el rechazo del reclamo incoado y con ello se condene en costas a la reclamante. 11 TERCERO: Que atendido a lo señalado en lo expositivo de esta sentencia se concluye que la cuestión controvertida versa en establecer si concurre o no la errónea aplicación de las tablas de clasificación respecto del avalúo fiscal del BBRR Rol N° 1195-513, de la comuna de Maipú. CUARTO: Que a fojas 94, se fijaron los siguientes hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos a probar, los cuales fueron posteriormente modificados a fojas 115, a saber: “Antecedentes y circunstancias de hecho que darían cuenta de la aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado Rol N° 1195-513, de la comuna de Maipú.” Que, respecto de este hecho, rindieron prueba ambas partes, y es la que se señalará, analizará y ponderará en los considerandos siguientes. QUINTO: La reclamante rindió prueba documental, la cual será descrita a continuación. I. DOCUMENTAL: i. Documentos acompañados como fundamento de su reclamo: Con fecha 27 de diciembre de 2022, a fojas 11 a 52 de autos, se acompañó la siguiente documentación: Ficha comunal Reavalúo no Agrícola 2022 de las AH CAB35, CAB36, CAB37, CAB400 de la comuna de Maipú; Certificado de avalúo fiscal al segundo semestre del año 2022 del Rol N° 1195-513 de la comuna de Maipú; Certificado de avalúo fiscal de periodos anteriores al segundo semestre de 2021 del Rol N° 1195-513 de la comuna de Maipú; Certificado de avalúo total al primer semestre de 2022 del Rol N° 1195-513 de la comuna de Maipú; sentencia definitiva dictada por el Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana de fecha 31 de mayo del año 2022 en causa RUC:19-9- 0000300-8/RIT:AB-15-00041-2019; Copia de sentencia dictada con fecha 15 de diciembre de 2022 por el Tribunal Especial de Alzada de la segunda serie de Santiago en causa Rol N° 10-2022; sentencia definitiva dictada con fecha 26 de abril del año 2021 por el Segundo Tribunal Tributario y Aduanero en causa RIT: AB-16-00049-2019/RUC: 19-9-0000230-3; copia de sentencia de fecha 3 de noviembre de 2022 emitida por el Tribunal Especial de Alzada de la Segunda Serie de Santiago en causa Rol N° 4-2022. ii. Documentos acompañados dentro del término probatorio: 12 Con fecha 29 de noviembre de 2023, a fojas 130 a 225, se acompañó documentación consistente en: Protocolización de Informe en derecho de fecha 21 de agosto del año 2019 emitido por doña Olga Feliú de Ortuzar; Protocolización de informe en derecho de fecha 25 de mayo del año 2023, emitido por don Rodrigo Ugalde Prieto; Informe técnico N° 710 de fecha 20 de diciembre de 2022, emitido por el Servicio, respecto del Rol N° 2220-1; documento denominado “Preguntas frecuentes”, emitido en la página web del Servicio acerca de la consulta ¿El avalúo fiscal corresponde a una tasación comercial de la propiedad?; documento denominado “Preguntas Frecuentes”, emitido en la página web del Servicio acerca de la consulta ¿Qué es el reavalúo de bienes raíces no agrícolas 2022?; Certificado de avalúo fiscal periodos anteriores segundo semestre 2017 respecto del Rol N° 1195-513; documento denominado: “Comparación valores y porcentaje de variación reavalúo de 2018- 2022 de las Áreas Homogéneas ubicadas en el mismo sector del AH CAB 400, comuna de Maipú; acta de inspección personal del Tribunal de fecha 13 de abril del año 2022 en causa RUC: 19-9-0000300-8/RIT: AB-15-00041-2019 ante el Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana; acta de inspección personal del Tribunal de fecha 12 de diciembre de 2019 en causa RIT: AB-16-00049-2019/RUC:19-9-0000230-3 ante este Tribunal; sentencia definitiva de fecha 24 de noviembre de 2023 emitida por el Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana en causa RUC: 22-9-0000961- 5/RIT: AB-15-00002-2022; Informe de variación de precio de viviendas usadas, en el periodo de 2018 a 2021, de la comuna de Maipú, emitido por la empresa Real Data Consultores; Informe de Valores promedios UF/m2 de la comuna de Maipú a septiembre de 2023 emitido por la empresa GfK. La reclamada rindió prueba documental, la cual será descrita a continuación: i. Documentos acompañados dentro del término probatorio: Con fecha 30 de noviembre de 2023, a fojas 228 a 424 se acompañó documentación consistente en: Informe Técnico Rol N° 1195-513 de la comuna de Maipú, emitido por el Servicio; Plan Regulador de la comuna de Maipú. 13 II. TESTIMONIAL: A fojas 124, consta acta de audiencia testimonial de fecha 22 de noviembre del año 2023, mediante la cual concurrieron a prestar declaración los siguientes testigos presentados por el Servicio: 1.- Camila Morales Pulgar, fiscalizadora tasadora, Jefa de Grupo de Avaluaciones de la Unidad de Maipú del Servicio, domiciliada para estos efectos en Avenida Pajaritos N° 3195, local 7, comuna de Maipú, quien debidamente juramentada, declaró que respecto del inmueble reclamado no existe una errada aplicación de las tablas de clasificación, ya que actualmente el Rol en cuestión se encuentra bajo la normativa que rige la Resolución Ex. N° 143 del año 2021 la cual establece las directrices técnicas y valorativas del proceso de reavalúo general vigente. Indicó que el inmueble reclamado se encuentra ubicado en el AH CAB400, el cual abarca tres roles con características comunes entre sí ya que corresponden a centros comerciales y por ello son distintos a los diferentes predios que lo rodean. 2.- Juan Pablo Zamorano Muñoz, Jefe de Departamento de Avaluaciones de la Dirección Regional Metropolitana Santiago Poniente del Servicio, cédula de identidad número 12.184.737-K, domiciliado para estos efectos en calle Romero N° 3226, comuna de Santiago, quien debidamente juramentado, declaró que no existen errores de clasificación en lo que respecta a la tasación del terreno, ya que al revisar el plano de los precios de la comuna de Maipú, la propiedad en cuestión se encuentra circunscrita al AH CAB400. Agregó que la determinación del valor del metro cuadrado, para esta AH se estableció a través del modo de definición por valor fiscal anterior, el cual consiste en que, en aquellas AH donde en el estudio de precios no se contó con muestras, el valor unitario definido en el reavalúo anterior, se reajusta por la variación promedio que sufrió el resto de las AH de la comuna. SEXTO: Que como se ha venido señalando, la prueba aportada ha estado constituida por documental y testimonial, las cuales todas han sido debidamente incorporadas al expediente. SÉPTIMO: Que, en un análisis más específico de lo expuesto por las partes, este Tribunal ha podido tener por acreditado lo siguiente: 14 1.- Que la reclamante es propietaria del Bien Raíz Rol N° 1195-513, ubicado en Caletera Américo Vespucio N° 51, sector Santa Teresa del Rosal, comuna de Maipú, inmueble que fue objeto del proceso de reavalúo general de bienes raíces no agrícolas correspondiente al año 2022. 2.- Que, con ocasión de dicho proceso de reavalúo, el avalúo fiscal total del inmueble fue determinado por el Servicio de Impuestos Internos en la suma de $9.564.004.661, a contar del 1 de enero del año 2022. OCTAVO: Que, en relación con el punto de prueba fijado en autos: “Antecedentes y circunstancias de hecho que darían cuenta de la aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado Rol N° 1195- 513, de la comuna de Maipú.”, la reclamante sostiene que, como resultado de dicho proceso, el avalúo fiscal total del inmueble fue incrementado desde la suma de $6.685.073.510, vigente al segundo semestre del año 2021, a la suma de $9.564.004.661, asignándose al terreno un valor unitario de 12,3 UF por metro cuadrado, al haber sido clasificado dentro del AH CAB400. Expone que dicha clasificación constituiría un error, por cuanto el inmueble se emplaza en un sector que presenta las mismas obras de urbanización y equipamiento que otros predios colindantes, los cuales se encuentran clasificados en AH distintas, con valores unitarios de terreno significativamente inferiores, tales como las AH CAB035, CAB036, CAB037 y CMB051. Añade que, conforme al plano de precios, el valor promedio del metro cuadrado del sector sería cercano a 6 UF, por lo que la aplicación de un valor de 12,3 UF resultaría injustificada. Asimismo, la reclamante alega que el aumento del valor unitario del terreno desde 8,2 UF, asignado en el proceso de reavalúo del año 2018, a 12,3 UF en el reavalúo del año 2022, equivalente a un incremento aproximado del 50%, no se encontraría fundado en la existencia de muestras de valores propias del sector ni en la acreditación de una plusvalía efectiva que justifique dicha variación. En este sentido, sostiene que el Servicio habría determinado el valor del AH CAB400 de manera arbitraria y discrecional. Agrega que esta AH presenta un rango de superficie predial que fluctúa entre 150 y 150.000 metros cuadrados, lo que importaría agrupar como homogéneos terrenos con extensiones marcadamente disímiles, circunstancia que, a su juicio, evidencia un error en la clasificación del inmueble. 15 Por su parte, el Servicio controvierte las alegaciones de la reclamante y sostiene que el reavalúo del inmueble se efectuó conforme a la normativa vigente, en particular, de acuerdo con las instrucciones técnicas y administrativas contenidas en la Resolución Exenta N° 143 de 30 de diciembre de 2021. Señala que no existe error en la aplicación de las tablas de clasificación, afirmando que el inmueble presenta características particulares que justifican su inclusión en el AH CAB400. En este sentido, argumenta que el bien raíz corresponde a un strip center o centro comercial, con una superficie y características urbanas distintas de los predios del entorno inmediato, predominantemente habitacionales o de menor escala, razón por la cual no resultaría comparable con las AH invocadas por la reclamante. Añade que, al no existir transferencias de propiedades con características equivalentes, el valor del AH fue determinado mediante la metodología prevista en la resolución aplicable, manteniendo el valor unitario definido en el proceso de reavalúo anterior y reajustándolo conforme a la variación promedio experimentada por las AH de la comuna. Finalmente, sostiene que la sentencia dictada con ocasión del reavalúo del año 2018 respecto del mismo inmueble no resulta extrapolable al presente proceso, atendido el carácter relativo de las sentencias judiciales y la circunstancia de tratarse de procesos de reavalúo distintos, regulados por resoluciones técnicas diferentes. NOVENO: Que, en primer lugar, el artículo 149 N° 2° del Código Tributario, vigente a la época en que ocurrieron los hechos, establecía que son reclamables los avalúos que se hayan asignado a un bien raíz en la tasación general por la siguiente causal: Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. Por su parte, el artículo 3° de la Ley N° 17.235 sobre impuesto territorial, dispone que el Servicio deberá reavaluar, cada 4 años, los bienes raíces agrícolas y no agrícolas sujetos a las disposiciones de esta ley y que en su artículo 4° N° 2° se establece que el ente fiscal impartirá las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación ajustándose a las siguientes normas: “Para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y 16 se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen.” Finalmente, con motivo del reavalúo de BBRR para el año 2022, el Servicio dictó la Resolución Ex. N° 143 de fecha 30 de diciembre del año 2021, la cual en su Anexo N° 2 estableció los criterios por los cuales se efectuarán las tasaciones de los BBRR. DÉCIMO: Que, conforme a la causal invocada por la reclamante, prevista en el N° 2 del artículo 149 del Código Tributario, corresponde a este Tribunal examinar si, en el proceso de reavalúo general del año 2022, el Servicio incurrió o no en una aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo, análisis que debe efectuarse a la luz de los parámetros establecidos en el artículo 4° de la Ley N° 17.235. Que, de acuerdo con dicha normativa, la determinación del valor del terreno en los bienes raíces no agrícolas debe realizarse considerando, esencialmente, el sector de ubicación del inmueble y las obras de urbanización y equipamiento de que dispone, de modo que la revisión jurisdiccional en sede de reclamo se circunscribe a verificar si tales parámetros fueron correctamente observados al momento de asignar la correspondiente AH y su valor unitario. Que, en el caso de autos, de las alegaciones formuladas por las partes se desprende que la controversia no dice relación con la superficie, clasificación ni valorización de las construcciones existentes en el inmueble Rol N° 1195-513 de la comuna de Maipú, sino que se centra exclusivamente en la determinación del valor del terreno, particularmente en la clasificación de dicho predio dentro del AH CAB400 y en el valor unitario de terreno asignado en el proceso de reavalúo del año 2022. Que, en consecuencia, el análisis que corresponde efectuar a este Tribunal deberá circunscribirse a determinar si la clasificación del terreno del inmueble reclamado y el valor unitario que le fue asignado se ajustan o no a los 17 parámetros legales exigidos por la normativa vigente, en relación con la causal de reclamo invocada. UNDÉCIMO: Que, en primer lugar, a fojas 228 y siguientes de autos, se acompañó el Informe Técnico, de fecha 25 de enero del año 2023, elaborado por doña Camila Morales Pulgar, en su calidad de Jefa de Grupo de Avaluaciones de la Unidad de Maipú del Servicio de Impuestos Internos. En este documento, se consigna que la propiedad objeto de este reclamo, es decir, la Rol N° 1195-513, de la comuna de Maipú, se encuentra ubicada en el AH CAB 400, dentro de la comuna ya mencionada. A su turno, se indicó que cuenta con una superficie de terreno de 14.429 m/2 con una frente de 136,77 metros. La superficie mínima del AH cuenta con 150 m2 siendo la máxima de 150.000 m2; posee construcciones y registra como destino el de “comercio”. Por otro lado, se menciona que esta línea de terreno no posee coeficiente corrector, según lo dispuesto en el Anexo N° 2 de la Resolución Ex. N° 143 de fecha 30 de diciembre de 2021, información que también se desprende de la Ficha Comunal- Reavalúo no agrícola del año 2022, aportado con motivo de este informe, pues no presenta restricciones que conlleven a disminuir el valor del AH. Que, en cuanto a las características del AH CAB400, explica que se encuentra emplazada en el sector nor-oriente de la comuna de Maipú, limitando con Avenida Américo Vespucio, y con Avenida Pajaritos, la cual a su vez se encuentra unida con la Alameda Bernardo O´Higgins hacia el centro de la capital y camino a Melipilla con el sector poniente. Lo anterior, da cuenta que este sector posee excelente conectividad vial, tanto de transporte público como particular, lo que se traduce en una óptima actividad comercial. Además, hace presente que el destino principal de esta AH es el de comercio, pues en ella se emplaza el Mall Arauco Maipú además de los supermercados Jumbo e Easy. Asimismo, el AH posee urbanización completa, acorde a sus necesidades, sin ningún tipo de restricciones en virtud de los instrumentos de planificación territoriales pertinentes. Agregó que el AH CAB400 es un AH con destino comercio, con una categoría constructiva alta (calidades entre 2 y 1) y una densidad poblacional 18 baja; abarcando tres predios en toda su extensión, es decir corresponde a roles colindantes con características comunes y particulares pero distintos al resto que los rodea. Por ello, es que no se puede anexar o comparar con los otros inmuebles del sector con destino habitaciones (condominios), con una media calidad constructiva (calidad tipo 3) y entre media a baja densidad. Por tal motivo, la única AH que tiene similitud con la reclamada en autos es la AH CAB 035, pero esta zona se encuentra separada por parte (AH HBB009), además de corresponder a una zonificación distinta, definida por el Instrumento de Planificación territorial comunal y una localización no tan privilegiada como la AHCAB400. Que, por otro lado, se menciona que para el establecimiento del valor de la AH en análisis, se tuvo en consideración que esta última corresponde a centros comerciales de importancia a nivel comunal, con características únicas y particulares dentro de Maipú y sin transacciones prediales durante el periodo analizado. En este sentido, señala que tampoco se puede homologar a muestras de F2890 de sectores colindantes ya que existen escasas o nulas similitudes prediales con el AH donde se encuentra emplazado el inmueble de reclamo. Por ello, el informe establece: “Para evitar caer en razonamientos anteriores, se procedió a realizar la siguiente valorización conforme a reuniones de talleres zonales, donde se generaron lineamientos nacionales para la definición de AH emblemáticas: Considerando que no se encontraron muestras suficientes en los últimos 4 años, que sustenten una variación del valor del terreno, se decide mantener el valor unitario de terreno determinado en el reavalúo de bienes raíces no agrícolas que entró en vigencia el 1 de enero del año 2018, reajustando dicho valor de acuerdo a la variación valórica de las AH de la comuna. La valoración valórica de las AH de la comuna de Maipú para el Reavalúo no agrícola 2022, fue de un 50% por lo tanto al AH CAB 400, le corresponde un valor de: - Valor AH al Reavalúo del año 2018 (AH CAB034, correspondiente a la nomenclatura de AH anterior = $220.797 al 01.01.2018. - Valor AH Reavalúo 2018 actualizado por IPC al 01.01.2022 = $257.540. - Valor AH CAB 400 al 01.01.2022= $384.234 ($257.540 x variación valórica positiva comunal de 50%).” 19 Finalmente, el informe concluye que las características de los tres roles que conforman el AH CAB400 son particulares y únicas a nivel municipal, con escasa similitud con las AH colindantes, correspondiendo a centros comerciales de gran escala comunal. Es por esta razón, según el informe, que no existen transferencias dentro del AH que permitan hacer un análisis estadístico o que se puedan rescatar de otras AH, realizando su valorización considerando el porcentaje de variación comunal. DUODÉCIMO: Que, a su turno, a fojas 13 de autos, se acompañó el Certificado de Avalúo Fiscal de periodos anteriores, al segundo semestre del año 2021, del Rol N° 1195-513 de la comuna de Maipú, ubicado en “Caletera A Vespucio 51 STA Teresa del Rosal”, con destino “comercio”, donde se indica el valor de $6.685.073.510. A fojas 14 de autos, se aportó el certificado de avalúo fiscal de periodos anteriores del mismo Rol antes mencionado, donde se puede apreciar que, al primer semestre del año 2022, el avalúo fiscal ascendió a $9.564.004.661. Que, por otro lado, a fojas 228 y siguientes de autos, se acompañó un documento denominado: “Consulta de Antecedentes de un Bien Raíz” respecto del Rol N° 1195-513, al 30 de noviembre de 2023. En este medio de prueba, se menciona que el avalúo total y avalúo afecto a impuesto asciende a $11.012.434.911. DÉCIMO TERCERO: Que, por otro lado, a fojas 15 y siguientes de autos se acompañó la sentencia definitiva de fecha 31 de mayo del año 2022 dictada por el Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana, respecto del reclamo tributario presentado por la reclamante en contra del reavalúo del año 2018 del BBRR Rol N° 1195-513 de la comuna de Maipú, la cual fue acogida por dicha judicatura. En los considerandos vigésimo y vigésimo segundo de aquella resolución judicial, quedó asentado que el inmueble Rol N° 1195-513, de la comuna de Maipú, se encontraba ubicado en el AH CAB034, el cual se describe que corresponde a un sector urbano de la comuna de Maipú, su uso predominante corresponde a comercio, su categoría constructiva es alta y su nivel de densificación es bajo. Además, se estableció que el valor del m2 de esta AH ascendió a 8,19 m/2. 20 Que, por otro lado, el valor del Rol objeto de este reclamo, al segundo semestre del año 2012, ascendió a $2.408.400.530; al primer semestre del año 2013 fue de $3.743.212.332; al segundo semestre de 2017 $4.368.418.629; y finalmente al primer semestre de 2018 correspondió a $6.023.608.963. A su turno, en el considerando trigésimo segundo, quedó consignado que el ente fiscal, para efectos de establecer el valor del AH CAB034, utilizó muestras de transferencias de bienes raíces de AH vecinas al objeto de análisis, ya que el inmueble tendría características especiales que no lo harían comparable con las AH. Sobre este asunto, la sentencia concluyó: “En este contexto, tomando como base las alegaciones formuladas por la parte reclamante y las pruebas aportadas al proceso, que fueron latamente desarrolladas en los considerandos anteriores, este Tribunal considera que el SII ha efectuado una aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien raíz Rol N° 1195-513 de la comuna de Maipú, configurándose la causal contenida en el N° 2 del artículo 149 del Código Tributario, al haberlo clasificado en un área homogénea respecto de la cual se ha determinado el valor de terreno tomando como base muestras de transferencias de propiedades ubicadas en AH con especificaciones y características no comparables y de años bastantes anteriores al del proceso de reavalúo, apartándose de AH con las que presentada mayores similitudes conforme a los criterios establecidos en el artículo 4° de la Ley N° 17.235, además de asimilar el inmueble a un centro comercial clasificándolos en una misma AH, lo que carece de razonabilidad según se procederá a exponer.” DÉCIMO CUARTO: Que, asimismo, la sentencia expuso que el Servicio adoptó como criterio, para establecer el avalúo del Rol N° 1195-513, aquel que el uso del suelo era comercial al corresponder a un strip center, apartándose de los criterios establecidos en el artículo 4° N° 2 de la Ley N° 17.235. Asimismo, mencionó que las muestras de transferencias que utilizó para establecer el valor, presentan escasas similitudes con el AH en donde se encuentra emplazado el inmueble objeto del reclamo, existiendo otras AH con características de sectores de ubicación, obras de urbanización y equipamientos con mayor afinidad al área señalada. Adicionalmente, en el considerando trigésimo sexto se indicó: “Que, adicionalmente, tampoco resulta razonable a juicio de este Tribunal, que el SII 21 haya incluido el Rol N° 1195-513 de la comuna de Maipú en el AH CAB 034 junto a un centro comercial, equiparándolos. En circunstancias que en este último hay tiendas anclas como Easy y Jumbo y en el inmueble objeto del reclamo, pequeños locales, según se constató en la diligencia de Inspección Personal del Tribunal”. Luego, se agregó: “En este sentido, esta magistratura considera que el inmueble Rol 1195-513 de la comuna de Maipú comparte más especificaciones en cuanto al sector de ubicación, obras de urbanización y equipamiento con el AH CAB 035 que con el resto de AH colindantes o donde se encuentran las muestras que se tomaron como base para determinar el valor del terreno CAB034. Lo anterior, dejaría en evidencia la existencia de errores en la aplicación de las tablas de clasificación, configurándose la causal contenida en el N° 2 del artículo 149 del Código Tributario.” Finalmente, la sentencia acogió la petición de ordenar al Servicio que fije el valor del avalúo fiscal del inmueble Rol N° 1195-513 de la comuna de Maipú considerando los valores que determine conforme al procedimiento que dispone para tales efectos, considerando el valor del AH CAB035. Cabe mencionar que la sentencia en cuestión fue confirmada por el Tribunal Especial de Alzada de la segunda serie de Santiago en causa Rol N° 10- 2022, con fecha 15 de diciembre de 2022. DÉCIMO QUINTO: Que, por otro lado, a fojas 191 y siguientes de autos se acompañó el acta de inspección personal de este Tribunal de fecha 12 de diciembre del año 2019, en causa RIT: AB-16-00049-2019/RUC:19-9-0000230- 3, en el inmueble ubicado en Américo Vespucio N° 339, comuna de Maipú. En dicha instancia y según se aprecia en la sentencia definitiva dictada por este Tribunal con fecha 26 de abril del año 2021, aquella diligencia tuvo por objeto verificar la situación del inmueble Rol N° 2220-1, el cual se encontraba emplazado en el AH CAB034. En aquella oportunidad, se constató que la existencia de un mall, casas habitacionales ubicadas en la zona HMBO26 y una zona comercial que está considerada dentro de la misma AH CAB034. También, en la zona CAB 035 se ubica un centro comercial de baja altura y en las zonas aledañas se encuentra emplazado un supermercado Líder y un Homecenter. 22 Asimismo, se visitó el AH CAB 037, cercana al AH CAB034, donde se observa que, en ese momento, se estaba construyendo un “Mega Lider”. Finalmente, se verificó el AH CAB036 donde se observa un edificio grande de un piso con estacionamientos, “Auto Planet”, que se dedica a la venta de repuestos y accesorios. DÉCIMO SEXTO: A fojas 185, se acompañó el acta de inspección personal del Tribunal del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana en causa: RIT:AB-15-00041-2019/RUC: 19-9-0000300-8 en causa caratulada: “Centro Comerciales Vecinales Arauco Express S.A con SII” de fecha 13 de abril del año 2022. En dicha acta, se adjuntaron 19 fotografías y si bien no hay mayor descripción acerca de lo que se constató, la sentencia de fecha 31 de mayo del año 2022, ya individualizada, describe en el considerando trigésimo lo siguiente: “En este contexto, la Inspección Personal del Tribunal se llevó a cabo en dependencias del de (sic) inmueble Rol N° 1195.513 de la comuna de Maipú, el cual corresponde al strip center. Además, se recorrieron las AH CAB034; CAB035; XMBO61 u HMB059, correspondientes a las muestras que se consideraron en el reavalúo del inmueble que se reclama en autos. Quedó en acta, fotografías tomadas por la Ministro de Fe del Tribunal de las respectivas áreas homogéneas. Que, de acuerdo con lo anterior, cabe tener presente que la inspección fue llevada a cabo con fecha 13 de abril del año en curso y que las transferencias que se tomaron como muestras para determinar el valor del AH CAB034 fueron en los años 2014 y 2015. En la diligencia de Inspección Personal del Tribunal se pudo observar que el AH en la que se encuentra el inmueble Rol 1195-513 de la comuna de Maipú deslinda con la Avenida Américo Vespucio; con el AH CAB 035 donde se observó que existe una tienda Decathlon, un supermercado Líder y un Homecenter (según fotografías 6 y 7); y con el AH CMB051 donde existe la clínica Indisa (según fotografías 17 y 19). Las fotografías 13, 14 y 18 corresponden al AH XMB061 donde se encuentra un strip center que tiene supermercados (Líder Express), consulta de atención dental y otras tiendas menores. Las fotografías 15 y 16 dan cuenta del AH HM059 en las que se observan 2 torres de edificios con departamentos.” 23 DÉCIMO SÉPTIMO: Que, del análisis conjunto y sistemático de la prueba rendida en autos, se pudo constatar que, con ocasión del proceso de reavalúo general del año 2018, el inmueble Rol N° 1195-513 de la comuna de Maipú se encontraba clasificado en el AH CAB034, circunstancia que fue expresamente reconocida y analizada en la sentencia definitiva dictada por el Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana con fecha 31 de mayo de 2022. Posteriormente, con motivo del proceso de reavalúo general del año 2022, dicho inmueble fue reclasificado por el Servicio en el AH CAB400, asignándosele un nuevo valor unitario de terreno, lo que derivó en un aumento relevante del avalúo fiscal. Asimismo, de los certificados de avalúo fiscal incorporados al expediente, se desprende que desde dicho período y hasta la fecha el inmueble ha experimentado incrementos sucesivos en su valor. Que, adicionalmente, del examen del Informe Técnico evacuado por el Servicio con fecha 25 de enero de 2023, no se advierte una explicación razonable, concreta ni verificable acerca de la forma en que se determinó el aumento del valor del avalúo del inmueble, limitándose dicho informe a señalar que el valor del AH CAB400 se obtuvo a partir de la denominada “variación valórica de las Áreas Homogéneas de la comuna de Maipú”, sin detallar antecedentes técnicos específicos que sustenten dicha variación respecto del predio reclamado. Que, en este sentido, cabe consignar que, si se diera estricto cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 4° de la Ley N° 17.235, para efectos de la confección de las tablas de valores unitarios de terreno, el Servicio debe considerar de manera expresa los sectores de ubicación del inmueble, las obras de urbanización y el equipamiento de que dispone. Sin embargo, ninguno de dichos elementos fue desarrollado ni analizado de forma específica en el referido informe técnico de fecha 25 de enero de 2023, el cual tampoco se hace cargo de eventuales modificaciones en tales parámetros. Que, en este contexto, no solo se advierte una insuficiente fundamentación técnica en la determinación del valor del terreno del inmueble reclamado, sino además una falta de justificación concreta respecto de la coherencia de dicha determinación en relación con las AH colindantes invocadas por la reclamante. 24 Que, en este sentido, la sola invocación de la especialidad del inmueble o de su destino comercial no resulta suficiente para excluirlo de un análisis comparativo con su entorno inmediato, desde que el artículo 4° de la Ley N° 17.235 exige precisamente considerar dichos elementos territoriales y urbanos en la determinación del valor del terreno. Que, por consiguiente, la determinación del valor del AH CAB400 no solo carece de una fundamentación específica respecto del predio reclamado, sino que además se presenta desalineada respecto de la estructura de valores del sector en que este se emplaza, sin que se hayan explicitado criterios objetivos que permitan justificar dicha diferenciación. DÉCIMO OCTAVO: Que, a mayor abundamiento, del análisis de las actas de inspección personal incorporadas al proceso —una practicada en el año 2019 y la otra en el año 2022— no se constató variación alguna en los sectores de ubicación del inmueble ni en las obras de urbanización y equipamiento existentes entre dichos años, manteniéndose sustancialmente inalteradas las condiciones observadas en ambas diligencias. En consecuencia, de tales antecedentes no se desprende la existencia de cambios objetivos que permitan explicar el aumento del valor del avalúo asignado con posterioridad, verificándose además que en el año 2023 dicho valor se incrementó de manera ostensible, sin que en autos conste una justificación razonable, económica ni prudente que lo sustente. DÉCIMO NOVENO: Que, conforme a lo razonado en los considerandos precedentes, ha quedado establecido que, en la determinación del avalúo del inmueble Rol N° 1195-513 de la comuna de Maipú, el Servicio no logró acreditar que la aplicación de los criterios utilizados —particularmente la denominada “variación valórica de las Áreas Homogéneas de la comuna”— permita satisfacer de manera suficiente las exigencias contenidas en el artículo 4° de la Ley N° 17.235. Que, en efecto, si bien el ente fiscal ha expuesto un mecanismo de determinación del valor del terreno, dicho criterio no aparece debidamente vinculado a las características específicas del inmueble ni a su entorno inmediato, ni tampoco permite explicar razonablemente las diferencias de valor existentes respecto de otras AH del sector, lo que impide tener por cumplido el estándar legal exigido. 25 Que, en consecuencia, los hechos asentados en autos permiten encuadrar el actuar del Servicio dentro de la causal prevista en el artículo 149 N° 2 del Código Tributario, relativa a la aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien raíz reclamado. VIGÉSIMO: Que, sin perjuicio de lo razonado en los considerandos precedentes, corresponde hacerse cargo de las alegaciones formuladas por el Servicio en orden a justificar la determinación del avalúo impugnado. Que, en primer término, el argumento relativo al carácter relativo de la sentencia dictada con fecha 31 de mayo de 2022 por el Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana no resulta suficiente para desvirtuar lo concluido en autos, desde que dicha sentencia no ha sido considerada como fuente de efectos obligatorios extensivos, sino como un antecedente relevante para constatar la forma en que el propio Servicio ha venido determinando el valor del terreno del mismo inmueble, lo que resulta pertinente a efectos de examinar la corrección del procedimiento seguido en el proceso de reavalúo posterior. Que, en segundo lugar, la alegada especialidad del inmueble —en cuanto correspondería a un strip center o centro comercial con características particulares— no exime al Servicio del deber de sujetarse a los parámetros expresamente establecidos en el artículo 4° de la Ley N° 17.235, toda vez que dicha norma no contempla excepciones en atención al destino comercial del predio, ni autoriza a prescindir de la consideración del sector de ubicación, las obras de urbanización y el equipamiento de que dispone el inmueble para efectos de la confección de las tablas de valores unitarios de terreno. Que, finalmente, en lo relativo al criterio de actualización del valor del terreno mediante la aplicación de una “variación valórica de las Áreas Homogéneas de la comuna”, cabe señalar que dicho mecanismo, aun cuando pueda responder a directrices internas o a criterios técnicos generales del Servicio, no se encuentra expresamente previsto en la Ley N° 17.235 como parámetro habilitante para la determinación del valor del terreno, ni puede sustituir la obligación legal de fundar dicha determinación en los elementos objetivos establecidos por el legislador, al margen de que adicionalmente ni siquiera se demostró en autos la concurrencia de dicha variación valórica. 26 VIGÉSIMO PRIMERO: Que, en razón a lo establecido en los considerandos precedentes, y atendido el análisis conjunto de la prueba rendida en autos y de las alegaciones formuladas por las partes, se ha podido establecer que la determinación del avalúo fiscal del inmueble Rol N° 1195-513 de la comuna de Maipú, efectuada con ocasión del proceso de reavalúo general del año 2022 no se ajustó a los parámetros legales que rigen la confección y aplicación de las tablas de valores unitarios de terreno. Que, en particular, ha quedado asentado que el Servicio prescindió de la consideración concreta del sector de ubicación del inmueble, de las obras de urbanización y del equipamiento de que dispone, elementos que el artículo 4° de la Ley N° 17.235 establece de manera expresa como obligatorios para la determinación del valor del terreno, fundando el aumento del avalúo en criterios distintos a los previstos por el legislador. Que, asimismo, no se acreditó en autos la existencia de modificaciones objetivas en el entorno urbano del inmueble que permitan justificar el incremento significativo del valor del avalúo fiscal experimentado en los procesos de reavalúo analizados, ni se aportaron antecedentes técnicos específicos que expliquen razonablemente dicha variación en relación con el predio reclamado. VIGÉSIMO SEGUNDO: Que, en consecuencia, de los antecedentes de hecho y de derecho examinados se desprende que la clasificación y valorización del terreno del inmueble reclamado fue realizada mediante una aplicación errónea de las tablas de clasificación, en los términos previstos en el artículo 149 N° 2 del Código Tributario, motivo por el cual el punto de prueba fijado en autos se encuentra acreditado. Por lo tanto, el Servicio deberá adecuar el avalúo del BBRR reclamado en base a parámetros objetivos, establecidos por la ley, dando estricto cumplimiento a la Ley N° 17.235. VIGÉSIMO TERCERO: Que, finalmente, la reclamante ha sostenido que el actuar del Servicio vulneraría los principios de legalidad y juridicidad consagrados en los artículos 6° y 7° de la Constitución Política de la República, así como la garantía de igualdad en materia tributaria y la prohibición de establecer tributos manifiestamente injustos o desproporcionados, prevista en el artículo 19 N° 20 del mismo texto constitucional. Que, cabe precisar que dichas alegaciones de carácter constitucional formuladas por la reclamante dicen relación directa con los mismos hechos que 27 han sido objeto de análisis en sede legal, en particular, con la forma en que el Servicio determinó el valor del terreno del inmueble reclamado. Que, en consecuencia, habiéndose establecido que dicho actuar no se ajustó a los parámetros legales obligatorios, este Tribunal estima que las eventuales infracciones a las garantías constitucionales invocadas se encuentran comprendidas y suficientemente resueltas a través del examen de legalidad efectuado, sin que resulte necesario emitir un pronunciamiento autónomo adicional al respecto. VIGÉSIMO CUARTO: Que, en mérito de las alegaciones hechas por las partes y los documentos acompañados, apreciados conforme a las reglas de la sana crítica, basado en la multiplicidad, gravedad y precisión de los medios probatorios tenidos a la vista por este sentenciador en el proceso, y conforme a las razones jurídicas, lógicas y técnicas, que le dan razonabilidad a la decisión adoptada en el presente dictamen, se ha llegado a la conclusión que la parte reclamante logró acreditar los errores en la aplicación de las tablas de clasificación realizados por el Servicio respecto del inmueble Rol Avalúo N° 1195- 513, de la comuna de Maipú, motivo por el cual el ente fiscal deberá establecer un nuevo avalúo en base a los requisitos legales establecidos en la Ley N° 17.235, en base a un promedio del valor del metro cuadrado del sector en que se encuentra el inmueble en cuestión, por lo que se acogerá el reclamo de autos. VIGÉSIMO QUINTO: Que, las demás pruebas rendidas y antecedentes aportados en autos en nada alteran lo razonado y concluido precedentemente. VISTOS, ADEMÁS lo establecido en los artículos 148, 149 y 150 del Código Tributario, Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial y artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil y demás normas legales pertinentes, SE RESUELVE: HA LUGAR al reclamo presentado por don EUGENIO BENÍTEZ KUFFERATH en representación de CENTRO COMERCIALES VECINALES ARAUCO EXPRESS S.A. Déjese sin efecto el avalúo fiscal determinado en el proceso de reavalúo del año 2022 respecto del inmueble Rol Avalúo N° 1195-513, de la comuna de Maipú, para lo cual el Servicio deberá establecer un nuevo avalúo dando estricto cumplimiento a los artículos 3° y 4° de la Ley N° 17.235, en base a un promedio del valor del metro cuadrado del sector en que se encuentra el inmueble. 28 Que por haber existido motivo plausible para litigar no se condena en costas a la parte reclamada. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. NOTIFÍQUESE, la presente Resolución a la reclamante por carta certificada, y a la reclamada por la publicación de su texto íntegro en el sitio de internet del Tribunal. Déjese testimonio en el expediente. RUC: 22-9-0000966-6 RIT: AB-16-00167-2022 CUANTÍA BRUTA (UTM): 0. RESOLVIÓ DON JOSÉ ANTONIO GUERRERO URIARTE, JUEZ (S) DEL SEGUNDO TRIBUNAL TRIBUTARIO Y ADUANERO DE LA REGIÓN METROPOLITANA. AUTORIZA DOÑA KARLA RAMOS NARVÁEZ, SECRETARIA (S) DEL SEGUNDO TRIBUNAL TRIBUTARIO Y ADUANERO DE LA REGIÓN METROPOLITANA. Jose Antonio Guerrero Uriarte Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez(S) Tribunal R. Metropolitana. Segundo 2026-04-27T11:18:19-0400 Chile Firma Avanzada TTA