Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Concepción, nueve de marzo de dos mil quince. VISTOS: A fojas 12, comparece don Mario Boero Gasparini, abogado, Rut n° 11.897.341-0, domiciliado en calle Colo Colo n° 397 oficina 2207, comuna de Concepción, en representación procesal de don Ewaldo Eduardo Oppligger Grollmus, Rut n° 1.574.082-5, jubilado, domiciliado en pasaje Trumbull n° 60, comuna de Talcahuano. Expresa que, conforme al artículo 149 del Código Tributario, interpone reclamo del avalúo asignado al inmueble Rol N° 128-28 de la Comuna de Talcahuano, fundado en la causal establecida en el numeral 2 de la señalada norma legal. Señala, que el contribuyente es propietario del inmueble ubicado en pasaje Trumbull n° 60, Rol de avalúo 128-28 de la comuna de Talcahuano, al cual le fue fijado por el Servicio de Impuestos Internos mediante resolución de fecha 07.08.2013, un avalúo fiscal por el monto de $39.751.727, sin embargo, en el mes de enero de 2014, este avalúo fue modificado asignándosele al inmueble un avalúo de $158.985.164. Agrega, que el terreno tiene una superficie de 1.881 metros cuadrados y construcciones de 224 metros cuadrados, encontrándose ubicado en el área homogénea XMB011, de características irregular tanto en su perímetro como en su superficie y, que el único acceso al predio se encuentra en el pasaje Trumbull. Indica, que el predio presenta grandes pendientes que hacen prácticamente inutilizable la mayor parte de su superficie, según da cuenta el plano topográfico y fotografías y, que su valor comercial no supera los $40.000.000. Respecto a la causal del artículo 149 n° 2 del Código Tributario, indica que entre agosto de 2013 y enero de 2014, no ha ocurrido ningún hecho que eleve el valor del inmueble en casi 400%, por lo que es irracional e infundado su incremento. En cuanto al coeficiente guía, señala que no se contemplaron las particularidades del inmueble, respecto de los demás inmuebles del área homogénea XMB011 o coeficiente de ajustes. En cuanto al coeficiente corrector, indica que existió un error en los factores que inciden en su cálculo, toda vez que se aplicó un coeficiente corrector igual a 1, pues, el factor frente fondo se compone de 11 metros de frente y fondo irregular de 171 metros, por lo que procedería un factor de Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 09-03-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación d36560df-a6cb-4f69-b5b4-93348c05db50 Timbre Electrónico ajuste de 0,80, según la guía para calcular el avalúo de una propiedad no acogida a la Ley 19.537, emanada del Servicio de Impuestos Internos. Por lo demás, señala que se debió contemplar las particularidades del inmueble respecto del área homogénea, por el factor de casos excepcionales, agregando que además, existe una aplicación errónea por el factor superficie. Finalmente, solicita tener por interpuesto el reclamo, aplicando las correctas tablas de clasificación, coeficientes guías y correctores, para fijar un avalúo fiscal similar al avalúo fiscal o la suma menor al avalúo asignado, con costas. A fojas 16, se tuvo por interpuesto el reclamo en contra del inmueble Rol de Avaluó 128-28 de la comuna de Talcahuano, confiriéndose traslado al Servicio de Impuestos Internos para contestar. A fojas 22 y siguientes comparece don Andrés Trabazo Burnás, abogado de la VIII Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos, solicitando en lo principal de su escrito que se tenga por evacuado el traslado del reclamo respecto del bien raíz Rol N° 128-28 de la comuna de Talcahuano, que en definitiva se rechace y se confirme el avalúo fiscal impugnado con la respectiva condenación en costas, en razón a los siguientes fundamentos de hecho y de derecho: Comienza, haciendo mención a lo dispuesto en la Ley 17.235, Resolución Exenta SII n° 108, de fecha 27.12.2013, Circular n°6 de fecha 30.01.2014 y, que el bien raíz Rol de avalúo 128-28 de la comuna de Talcahuano, fue materia del reavalúo correspondiente al año 2014, conforme a las normas antes mencionadas, asignándole un avalúo que asciende a $158.985.164. Agrega, que el predio se encuentra emplazado en una zona urbana, de acuerdo al plano regulador comunal Zona residencial ZH-4 Cerro David Fuentes, sector contiguo al centro comercial de Talcahuano. Además, indica que el avalúo anterior de $39.751.727 de agosto de 2013, obedece a una modificación individual de avalúo, por rectificación de la superficie del terreno, de 2.032 metros cuadrados a 1.881 metros cuadrados, siendo este el único fundamento de la modificación y no por condiciones particulares del predio. Señala, que de acuerdo a la ficha de área homogénea XBM 011, el uso de suelo es mixto y con predominancia habitación (X), la categoría constructiva es media (M) y el nivel de densificación es bajo (B). Indica, que en el caso en cuestión no se configura la causal de reclamación prevista en el artículo 149 n° 2 del Código Tributario, pues la ficha de área homogénea está conformada mayoritariamente por predios de forma y topografía irregular y, que se trata de una zona afecta a tsunami, por lo que son condiciones consideradas en el valor del terreno definido para los Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 09-03-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación d36560df-a6cb-4f69-b5b4-93348c05db50 Timbre Electrónico predios del área homogénea. Hace mención, a que no existe en el artículo 149 del Código Tributario, una causal de reclamación que tome en cuenta una eventual desproporción del valor comercial con el avalúo fiscal del inmueble, por lo que tal argumento no puede ser considerado. Posteriormente, señala una serie de transferencias inscritas en el Conservador de Bienes Raíces en el área homogénea XMB 011, que fueron consideradas para determinar el avalúo. Respecto a la aplicación errónea de las tablas de clasificación, señala que el coeficiente guía 1,00 para el área homogénea, da cuenta del grado de homogeneidad de la superficie de los predios, grado de urbanización y características del entorno del área homogénea, y no de las particularidades de cada uno de los predios. En cuanto al factor frente fondo, hace mención a la Resolución n° 108 de 2013, que señala” No se aplicará este ajuste a bienes raíces cuya superficie sea mayor a dos veces la superficie máxima del AH”, pues el rango del AH XMB011, va de una superficie de 100 metros cuadrados a 600 metros cuadrados y la superficie del predio en cuestión es de 1.881 metros cuadrados, por lo que no corresponde aplicar el coeficiente corrector de 0,8 solicitado. En lo relacionado al factor casos excepcionales, es encuentra previsto en la ficha AH XMB011. Por lo anterior, concluye que no ha existido una errónea aplicación de las tablas de clasificación. Finalmente, solicita tener por interpuesto el reclamo y en definitiva declarar el rechazo de la reclamación, con expresa condenación en costas. A fojas 27, se recibe la causa a prueba fijándose como hecho controvertido, substancial y pertinente el siguiente: Efectividad de haberse incurrido en errores en cuanto a la aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien raíz gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno y, si concurren las circunstancias que ameriten las aplicación de los coeficientes correctores. A fojas 44, rola audiencia de designación de peritos que designa a doña Angela del Carmen Acuña Moreno, arquitecto, para que remita informe respecto a lo decretado en tal audiencia. A fojas 64, rola acta de inspección personal. A fojas 65, rola audiencia testimonial ofrecida por las partes. A fojas 76 y siguientes, rola informe pericial extemporáneo. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 09-03-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación d36560df-a6cb-4f69-b5b4-93348c05db50 Timbre Electrónico A fojas 89 y siguientes, se interpone recurso de reposición, en contra de la resolución que tiene por extemporáneo el informe pericial. A fojas 70, se confiere traslado al servicio el cual evacua a fojas 117. A fojas 121, se resuelve no ha lugar al recurso de reposición interpuesto. A fojas 126, autos para fallo. CONSIDERANDO: Primero: Que, el reclamo se interpuso dentro del plazo señalado por la ley. Segundo: Que, según se ha señalado en lo expositivo de esta sentencia, se ha interpuesto reclamo en contra del avalúo del inmueble Rol 128-28 de la comuna de Talcahuano, en el cual la reclamante expresa que el Servicio de Impuestos Internos ha incurrido en las causales establecidas en el numeral 2 del artículo 149 del Código Tributario. Tercero: Que, por su parte, el Organismo Administrativo, en su escrito de contestación, se hace cargo de los argumentos vertidos por la reclamante, ya referidos en lo expositivo de esta sentencia, y que por dicha razón se dan por reproducidos. Cuarto: Que, la parte recurrente acompaña la siguiente documentación durante el proceso: Documental A fojas 1, plano topográfico del inmueble. A fojas 2, copia de resolución EX SII n° A.08.2013.00014490. A fojas 3 y siguientes, set de fotografías del inmueble. A fojas 7, copia de inscripción del inmueble. A fojas 8 y siguiente, copia de escritura pública. A fojas 10 y siguiente, copia de cedulas de identidad. A fojas 58, plano levantamiento topográfico. Testimonial A fojas 65 y siguiente, rola acta de audiencia testimonial en donde comparece don Eduardo Andrés Torres Rivas, técnico en topografía. Otras A fojas 64, rola acta de inspección personal solicitada por la parte. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 09-03-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación d36560df-a6cb-4f69-b5b4-93348c05db50 Timbre Electrónico Quinto: Que, la parte reclamada acompaña la siguiente documentación durante el proceso: A fojas 37, ficha de área homogénea. A fojas 38 y siguiente, consulta de antecedentes de bien raíz, Rol 00128- 00028. A fojas 40, detalle catastral de la propiedad. Sexto: Que, no se encuentra controvertida por las partes la superficie del predio, su ubicación ni el área homogénea en la que se encuentra. Séptimo: Que, es un hecho controvertido por las partes, la efectividad de haberse incurrido en errores en cuanto a la aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien raíz gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno y, la concurrencia de circunstancias que ameriten las aplicación de los coeficientes correctores. Octavo: Que, al artículo 4 n° 2 de la Ley 17.235 dispone “…….. Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen”. Por lo anterior, es que la Resolución Exenta n° 108 de 2013, dispuso “..1°) Los valores de terrenos que se aplicarán a las propiedades habitacionales, sitios no edificados, propiedades abandonadas y pozos lastreros, serán los registrados en los planos de precios que se contienen en el Anexo N°1 de esta Resolución. Dichos valores se ajustarán de acuerdo a las características particulares de los predios, a fin de reflejar el efectivo avalúo de los mismos, en la forma expresada en el Anexo N°2 de esta Resolución”. Dicha resolución en el anexo 1, que cada Área Homogénea tiene un valor de terreno único, sin embargo excepcionalmente pueden existir ajustes a este valor a través de un coeficiente guía, el cual captura las diferencias de valor de un terreno dentro de un área homogénea. Por su parte el anexo 2 referente a la tasación de los terrenos, explica la forma de cálculo que utiliza el Servicio para determinar el avalúo del terreno, la cual se basa en la siguiente fórmula: AVALUO DE TERRENO ($)= VTAH* ST En donde: VTAH : Corresponde al valor unitario de terreno asignado al Área Homogénea ($/m2). ST : Superficie de terreno (m2). Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 09-03-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación d36560df-a6cb-4f69-b5b4-93348c05db50 Timbre Electrónico Además se menciona, que con el objeto de determinar el efectivo avalúo de los terrenos, dichos valores se ajustan por un coeficiente corrector cuando las características del mismo no dicen relación con la generalidad de los predios que se ubican en el Área Homogénea en que se emplazan. Noveno: Que, la parte reclamante señala que el predio se encuentra ubicado en el cerro David Fuentes de la comuna de Talcahuano, con acceso en un pasaje cerrado, teniendo diversas pendientes, de perímetro y superficie irregular, por lo que en su mayor parte es inutilizable. Además, señala que no tiene asignado un coeficiente guía siendo que debió considerarse las particularidades del predio. Por otra parte, indica que corresponde se sea asignado un coeficiente corrector por el factor frente-fondo, toda vez que en frente del predio es de 11 metros cuadrados y su fondo de 171 metros cuadrados, como también hace mención a que le correspondería el factor de casos excepcionales. Agrega, que el valor comercial es de $40.000.000. Décimo: Por su parte, el Servicio de Impuestos Internos, señala que para el caso no aplica la causal descrita en el n°2 del artículo 149 del Código Tributario, toda vez, que la ficha de área homogénea contempla la forma irregular del predio, una topografía irregular a plana y que es un área afecta a tsunami, por lo que todas las particularidades señaladas por la reclamante están consideradas en el valor del terreno definido para el área homogénea. Respecto al valor comercial, indica que no es causal reclamable. En cuanto al factor frente-fondo, hace mención a la Resolución n° 108 de 2013, la cual señala que “No se aplicara este ajuste a bienes raíces cuya superficie sea mayor a dos veces la superficie máxima del AH”, siendo el rango de superficie del AH XMB011 de 100 metros cuadrados a 200 metros cuadrados, por lo que la superficie del terrero Rol 128-28, es muy superior a la superficie máxima del área homogénea. Décimo Primero: Que, del análisis de los antecedentes y en cuanto a lo que respecta al coeficiente guía, en el acta de inspección en terreno efectuada por el tribunal y que consta a fojas 64, se consigna que es un terreno de superficie “muy escarpado”, que en su mayor parte no se ha utilizado para construcción, toda vez que se necesitaría de maquinaria especializada para tal efecto. Además, se pudo apreciar que se encuentra emplazado sobre un cerro y su perímetro no tiene forma determinada. Por otra parte, a fojas 65, rola audiencia testimonial en la que consta la declaración de don Eduardo Andrés Torres Rivas, técnico en topografía, quien realizó el levantamiento topográfico acompañado en autos y que por lo demás, Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 09-03-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación d36560df-a6cb-4f69-b5b4-93348c05db50 Timbre Electrónico señala que la topografía del terreno tienen inmensas pendientes. Pues bien, si bien la ficha de área homogénea que rola a fojas 37 de autos, consigna que está formada por predios en su mayoría de forma irregular, hace mención a que su topografía es irregular a plana, y según lo que se puede apreciar de los antecedentes aportados, la superficie de este predio es mayoritariamente irregular, con pendientes que hacen imposible la construcción, o sea “muy escarpada”. Décimo Segundo: Que, el Diccionario de la Real Academia Española, describe la palabra escarpada como “que tiene escarpa o gran pendiente”, lo que aplicado a la materia en cuestión, se debe traducir en un terreno con gran pendiente y no como erróneamente lo señala el Servicio de superficie irregular. Décimo Tercero: Que, en cuanto al coeficiente de ajuste factor frente- fondo, efectivamente la Resolución n° 108 de 2013, establece como excepción a su aplicación “No se aplicará este ajuste a bienes raíces cuya superficie sea mayor a dos veces la superficie máxima del AH”, y al no concurrir en la especie esta circunstancia, toda vez que el predio posee una superficie de 1.881 metros cuadrados, no es procedente acoger la pretensión de la reclamante en este extremo, de asignar un coeficiente corrector de 0,8. Décimo Cuarto: Que, en lo que respecta a que el avalúo fiscal es mayor al valor comercial, la Resolución n° 108 de 2013, fijo nuevos parámetros técnicos que rigen a partir del 01.01.2014, siendo aún más restrictivo al señalar las causales específicas de coeficientes correctores, en las que deben fundarse los reclamos, como ser: > Ajustes por superficie. > Ajustes por relación frente y fondo. > Ajustes por la causal Altura; y > Otros Ajustes, que adicionalmente deben contener las condiciones de tener considera como condiciones para la aplicación de este ítem que el bien raíz este ubicado en subsuelo de bienes nacionales de uso público; que se encuentre concesionado, ubicado en área verde definida en instrumento de planificación territorial, que es bien nacional de uso público; o que corresponda a área verde definida en instrumento de planificación territorial, que no es bien nacional de uso público. Décimo Quinto: Que, entonces, no es posible encuadrarse como ajuste válido corrector la eventualidad que el avalúo fiscal sea igual o superior al valor comercial, dado que esta situación no es amparada por las causales de corrección que establece la Resolución Exenta n° 108 de 2014 dictada para tal efecto ni menos en las causales de reclamación permitidas en el artículo 149 del código de la especialidad. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 09-03-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación d36560df-a6cb-4f69-b5b4-93348c05db50 Timbre Electrónico Décimo Sexto: Que, en lo que se relaciona al factor casos excepcionales, la Circular n° 6 de 2014 del Servicio, instruye “la aplicación de ajustes excepcionales al avalúo del terreno de bienes raíces que presentan características no consideradas en la determinación del valor del Área Homogénea correspondiente a su ubicación, por lo que no están registradas en la respectiva ficha descriptiva, ni tampoco se reflejan en el Coeficiente Guía o en los ajustes particulares aplicados al terreno, en su caso. Asimismo procede la aplicación de ajustes al avalúo de un predio cuando con posterioridad a la entrada en vigencia del reavalúo de los bienes raíces no agrícolas habitacionales, estacionamientos y bodegas de conjuntos habitacionales acogidos a la Ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, sitios no edificados, propiedades abandonadas y pozos lastreros, ocurren hechos o circunstancias que afecten negativamente el valor del terreno del inmueble de que trate. En ambos casos, la aplicación de estos ajustes deberá ser solicitada por el contribuyente de manera fundamentada, aportando los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, indicando la situación o el factor que origina esta pérdida de valor”. Pues, efectivamente el contribuyente solicita la aplicación de factor de casos excepcionales, por las particularidades del predio antes descritas. Y, por su parte, el Servicio, a través de la declaración de doña María Liliana Celedón Hoffer en la audiencia testimonial que rola a fojas 65, reconoce la existencia de una particularidad no considerada dentro del avalúo, que es, el hecho que el predio se encuentra ubicado en un pasaje ciego, señalando que le afecta aproximadamente en un 25% en relación al resto de los predios, por lo que correspondería aplicar un factor de ajuste excepcional de 0.75. Décimo Séptimo: Que, por lo anterior, y teniendo en cuenta que las particularidades del predio descritas en la ficha del área homogénea, difieren de la realidad, toda vez que se encuentra clasificado como un predio de topografía irregular, siendo que debería corresponderle una superficie escarpada y, que otra parte es el propio Servicio quien reconoce que se encuentra afecto al factor de casos excepcionales no considerado en la determinación del avalúo. Este Tribunal, considera que de las pruebas allegadas al proceso, como la inspección de terreno, la audiencia testimonial, la ficha de área homogénea, levantamiento topográfico, entre otras, debe ser aplicado un coeficiente corrector por la naturaleza el terreno, toda vez que esta es más que irregular, lo que afecta negativamente su valor. Décimo Octavo: Que, así las cosas, por corresponder a elementos probados en el transcurso del proceso, a este jurisdicente le permite arribar y Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 09-03-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación d36560df-a6cb-4f69-b5b4-93348c05db50 Timbre Electrónico establecer que al inmueble le corresponde, por poseer en su mayoría una superficie de naturaleza escarpada con grandes pendientes un ajuste de 0.6. Y, por otra parte un ajuste factor casos excepcionales de 0.75, según lo ratificado por el propio Servicio, por el hecho de encontrarse ubicado en un pasaje ciego. A manera de resumen, en la especie implica complementar el coeficiente corrector determinado previamente por el órgano fiscalizador, quien no considero coeficientes de ajustes respecto a su naturaleza escarpada ni a su ubicación en pasaje ciego, según se constata en Ficha de Área Homogénea XMB-011 de Talcahuano, rolante a fs. 37 de autos. Décimo Noveno: Que, las demás pruebas rendidas y antecedentes aportados en autos, en nada alteran lo razonado y concluido precedentemente. Y en mérito de lo expuesto y teniendo presente lo dispuesto en los artículos 115, 149 y siguientes del Código Tributario; arts. 4, 5, 10 y 29 de la Ley 17.235 sobre Impuesto Territorial y demás normas pertinentes. SE RESUELVE: 1.- Que, “se acoge en parte”, el reclamo interpuesto a fojas 12 por don Mario Boero Gasparini, en representación procesal de don Ewaldo Eduardo Oppligger Grollmus, ya individualizados; en contra del avalúo fiscal del predio Rol n° 128-28 de la comuna de Talcahuano. 2.- En consecuencia, se aplica un coeficiente corrector excepcional de 0.6, por tener el predio una superficie de naturaleza “escarpada”, en conformidad a lo relacionado en los considerandos Décimo Primero y Décimo Segundo. 3.- Que, se aplicará el factor de casos excepcionales de 0.75, por encontrarse el predio ubicado en un pasaje ciego, según lo considerado en el considerando Décimo Sexto y siguientes. 4.- Que, en cuanto al factor de ajuste factor frente-fondo, no aplica al caso, de acuerdo a lo expuesto en el considerando Décimo Tercero. 5.- Por lo anterior, el Servicio deberá proceder a la determinación correcta del avalúo de la propiedad Rol n° 128-28 de la comuna de Talcahuano, teniendo presente las modificaciones precedentemente expuestas. 6.- La Directora Regional del Servicio de Impuestos Internos, en facultad de su arbitrio, dispondrá el cumplimiento administrativo de este fallo, conforme a lo dispuesto en el artículo 6 letra b) n° 6 del Código Tributario. 7.- Que en atención a lo dispuesto, no se condena en costas, por considerar que las partes intervinientes han tenido motivos plausibles para litigar. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 09-03-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación d36560df-a6cb-4f69-b5b4-93348c05db50 Timbre Electrónico Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. Notifíquese la presente resolución a la parte reclamada mediante su publicación íntegra en el sitio Internet, www.tta.cl, y dese aviso a la dirección de correo a la parte que lo haya solicitado. Notifíquese a la parte reclamante por medio de carta certificada al domicilio registrado en autos, de conformidad a lo establecido en el inciso tercero el artículo 131 bis del Código Tributario. Déjese testimonio en el expediente. RIT: AB-10-00046-2014 RUC N°: 14-9-0000895-4 Resolvió don Anselmo Iván Cifuentes Ormeño, Juez Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región del Bío Bío. Autoriza don Jaime Andrés González Orrico, Secretario Abogado Titular. Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez Tribunal del Biobio Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 09-03-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación d36560df-a6cb-4f69-b5b4-93348c05db50 Timbre Electrónico http://www.tta.cl/ 2015-03-09T15:44:08-0300 ATTA SACTA