Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Puerto Montt, dieciocho de noviembre de dos mil trece. VISTOS: A fojas 1, comparece don Luis Antonio Bórquez Tirachini, pensionado, Rut N°3.795.440-3, domiciliado en calle Los Carreras N° 687, comuna de Castro, quien interpone reclamo tributario de avalúo de bienes raíces en contra del Servicio de Impuestos Internos, por el reavalúo del inmueble rol N°365-1, ubicado en calle Recaredo Oberreuter sin número, comuna de Castro, válido para el primer semestre de 2013, solicitando se rectifique el avalúo del mismo conforme a los antecedentes de hecho y de derecho que indica en su presentación. Fundamenta su reclamo en que es propietario del inmueble singularizado como Sitio N°1, de una superficie aproximada de 2930.30 metros cuadrados, ubicado en calle Recaredo Oberreuter S/N, comuna de Castro, Rol de Avalúo N°365-1, el que registra para el año fiscal 2012 un avalúo de $25.647.058 pesos, monto que sería concordante con la tasación de los demás inmuebles existentes en el sector y acorde con las características del terreno. Agrega que durante el mes de abril de 2013, fueron publicados los reavalúos en la llustre Municipalidad de Castro, estableciendo el Servicio de Impuestos Internos un avalúo para el año 2013 de $100.210.688 pesos, para el inmueble de autos, suma que considera totalmente desproporcionada, la cual se encontraría incluso muy por sobre el valor comercial de la propiedad. La reclamante señala que de la inscripción de dominio y planos que acompaña, se puede constatar que el inmueble materia de autos se encuentra ubicado en el sector Castro Alto, lugar que desde hace poco tiempo tendría la calidad de urbano, y que el inmueble registra una calidad constructiva baja y una cabida de 2.930,10 metros cuadrados, similar e incluso inferior a los inmuebles colindantes, dos de los cuales han sido objeto de compraventa durante el último tiempo, estableciéndose un valor comercial de $20.000.000 pesos para el inmueble Rol 365-3, de 2.790,60 metros cuadrados, compraventa de fecha 9 de abril de 2012, y un valor de $ 45.000.000 pesos para el inmueble Rol N°365-2, de 5.865,50 metros cuadrados, compraventa de fecha 11 de enero de 2013. En atención a lo anterior, la reclamante indica que el valor comercial del metro cuadrado, de acuerdo a los contratos acompañados, asciende a $7.168 pesos, lo que dista significativamente de los $ 42.287 pesos resultantes del nuevo avalúo asignado por el Servicio de Impuestos Internos. La reclamante sostiene que la diferencia antes descrita, tendría su origen en el código de área homogénea asignado al inmueble materia de autos, estos es DXX004, el cual se aplicó a inmuebles de una superficie entre 50 y 200 metros cuadrados, como lo son aquellos insertos en las poblaciones aledañas, pero que en caso alguno correspondería al inmueble de 2.190,10 metros cuadrados de la propiedad en cuestión, por lo que estima se configura claramente la causal de reclamo de avalúo contemplada en el artículo 149 N°2 del Código Tributario, esto es, la aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado, o de parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. Finalmente, la reclamante en atención a los argumentos planteados solicita se acoja a tramitación el reclamo y en definitiva que sea rectificado el avalúo otorgado al inmueble materia de autos, ajustando el código área homogénea y consecuencialmente determinando un valor metro cuadrado acorde con su ubicación, superficie y calidad. Acompaña a su presentación los siguientes documentos: 1.- Escritura y plano de la propiedad; 2.- Dos copias de compraventas de sitios vendidos; 3.- Ficha de Áreas Homogéneas; 4.- Certificados de avalúos años 2012 y 2013; 5.- Recibo pago de contribuciones primera cuota 2013; 6.- Fotografías de la propiedad. A fojas 33, se tuvo por interpuesto el reclamo y se confiere traslado al Servicio de Impuestos Internos por el término legal. A fojas 35, comparece don Jorge Lara Arriagada, Director Regional de la X Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos, domiciliado en San Martín N°80, cuarto piso, Puerto Montt, quien en virtud a lo dispuesto en los artículos 149 y siguientes, y 132 del Código Tributario, evacúa traslado al reclamo deducido en contra del nuevo avalúo fiscal de la propiedad ubicada en calle Recaredo Oberreuter, Sitio 1, comuna de Castro, identificada con el Rol de Avalúo N°00365-00001, determinado por el Servicio de Impuestos Internos en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley N° 20.455 de fecha 31 de agosto de 2010, que modifica diversos cuerpos legales para obtener recursos destinados al financiamiento de la reconstrucción del país, la Ley N° 20.650 de fecha 31 de diciembre de 2012 que posterga el reavalúo y prorroga los actuales avalúos de bienes raíces no agrícolas con destino habitacional, y reduce la periodicidad del reavalúo de los bienes raíces de las distintas series, y en los artículos 2°, 3° y 4° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, normas que en definitiva, obligan al Servicio de Impuestos internos a efectuar el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas con destino no habitacional, a contar del 1 de enero de 2013, solicitando que el reclamo sea rechazado en su totalidad, por las consideraciones de hecho y derecho que a continuación expone: Sostiene que conforme a lo dispuesto en el artículo 3° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, el Servicio de Impuestos Internos deberá reavaluar cada 5 años los bienes raíces agrícolas y no agrícolas sujetos a las disposiciones de esta ley, aplicándose la nueva tasación, para cada serie, simultáneamente a todas las comunas del país, por lo que a contar del 1 de enero de 2013 entró en vigencia el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas con destino no habitacional, inmuebles cuya última tasación general fue efectuada con fecha 1 de enero de 2006. Al respecto, la reclamada señala que el artículo segundo de las Disposiciones Transitorias de la Ley N° 20.455 prorroga hasta el 31 de diciembre del año 2012, y con sujeción a las normas de la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial, la vigencia de los avalúos de los bienes raíces no agrícolas que rijan al 31 de diciembre del año 2010 y fija, a contar del 1 de enero del año 2013, la vigencia de los nuevos avalúos que se determinen. En relación al procedimiento administrativo de reavalúo, la reclamada argumenta y transcribe lo señalado en los artículos 4° y 6°de la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial, y agrega que el Servicio ha dado cumplimiento a cada una de las obligaciones por ley encomendadas, razón por la cual deberá tenerse firme el avalúo determinado para el inmueble ubicado en Recaredo Oberreuter, Sitio 1, comuna de Castro, identificada con el Rol de Avalúo N°00365-00001. Respecto al procedimiento de avalúo del inmueble Rol N°00365-00001, la reclamada señala que conforme a lo dispuesto en el N°2 del artículo 4° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, el Servicio ha sectorizado cada comuna del país en Áreas Homogéneas, las cuales corresponden a sectores que presentan características urbanas comunes, por ejemplo en cuanto a uso de suelo, infraestructura vial, entre otras. Indica que la finalidad de cada Área Homogénea es ser una unidad, independiente de su tamaño, lo más uniforme posible, de manera que no presente variaciones significativas de valor por metro cuadrado de terreno en su interior. Agrega que la determinación de las características de cada Área Homogénea en particular, en el caso de los bienes raíces objeto del proceso de reavalúo, se efectuó mediante la realización de un estudio urbano que permitiera definir el lote tipo y, consecuentemente, determinar el valor base del terreno, según los siguientes criterios: 1.- Estudio urbano, en relación a éste se determinó la formulación para cada Área Homogénea en particular, considerando la utilización de variables urbanas de uso de suelo, categoría constructiva, nivel de densificación y sistema de agrupamiento, estos 4 factores permitieron obtener la información necesaria para efectuar el estudio urbano de la zona. Además la reclamada agrega que se consideraron los Instrumentos de planificación territorial disponibles en cada comuna, los cuales permiten diagnosticar y definir políticas públicas, formular planes, programas y proyectos de ordenamiento espacial del territorio, razón por la cual se utilizan para complementar las variables urbanas antes señaladas. En este sentido hace presente que el Plan Regulador Comunal es el instrumento de planificación más importante, que orienta, fomenta y regula el desarrollo urbanístico del territorio comunal y tiene como base la estrategia de desarrollo territorial. Señala la reclamada que de la aplicación de todos los elementos señalados anteriormente, el Servicio establece el Área Homogénea a la cual corresponde cada bien raíz, determinándose respecto del inmueble de autos, ubicado en Recaredo Oberreuter, Sitio 1, comuna de Castro, identificada con el Rol de Avalúo N°00365-00001, su inclusión en el Área Homogénea DXX004. 2.- Definición del lote tipo, criterio que la reclamada define como aquél inmueble que, dadas las condiciones urbanas del Área Homogénea a la que pertenece, resulta ser el más representativo de ésta, e identifica las características morfológicas de su terreno. Este bien raíz integra aquellas variables urbanas que identifican al Área Homogénea que lo comprende, y que permiten caracterizarlo de forma más completa, de tal manera de minimizar la aplicación de factores de ajuste especiales en la valoración de los terrenos, coeficientes guías y correctores. 3°.- Determinación del valor base del terreno, para determinar el valor base de las Áreas Homogéneas, la reclamada señala que cada Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos contó con la información obtenida a partir de los Formularios 2890 de "Declaración sobre enajenación e inscripción de bienes raíces" y de las tasaciones comerciales efectuadas por bancos e instituciones financieras, instrumentos que habrían sido previamente depurados a través de un procesamiento centralizado, y hace presente en relación a la información contenida en el Formulario 2890, que es obligación de los Notarios y Conservadores de Bienes Raíces del país informar al Servicio de Impuestos Internos respecto de las escrituras públicas de transferencia de bienes raíces que otorguen y de las inscripciones que se practiquen en el Registro de Propiedad. Lo anterior en conformidad a lo establecido en el número 1 del artículo 16 de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial y en el artículo 76 del Código Tributario. Mediante el análisis estadístico de un número de muestras validadas de Formularios 2890, se determinó el Valor Base del inmueble de autos incluido en el Área Homogénea DXX004, considerando en el procedimiento estadístico los siguientes elementos: 1.- Promedio de muestras, que corresponde a la suma de valores de todas las muestras validadas, dividido por el número total de casos considerados en el estudio; 2) Desviación Estándar, es decir la medida del grado de dispersión de los datos con respecto al valor promedio; 3) Dispersión, que permite identificar qué tan dispersos se encuentran los datos respecto del valor promedio. La dispersión debe ser igual o menor al 20%. Cuando la dispersión es mayor a un 20%, se deben determinar nuevos rangos de muestras. En el caso del Área Homogénea DXX004, la reclamada indica que efectuándose un análisis estadístico, de un total de 1.113 muestras analizadas, se obtuvo la dispersión de un 0,26%, determinándose un valor promedio de 3,09 Unidades de Fomento por metro cuadrado, equivalente a $69.917 al 1 de julio de 2012. Agrega que centralizadamente se realizó una rebaja de un 40% para fijar el valor fiscal del inmueble, rebajándose el valor base de los mismos, determinándose como Valor Base Final para el Área Homogénea DXX004 el monto de $ 42.287 por metro cuadrado al 1 de julio de 2012. No obstante lo anterior, la reclamada señala que, en el caso particular del inmueble de autos, atendidas su características particulares, este posee un coeficiente guía de 1,80, y corrector de ajuste al terreno de un 1,00, fijándose por tanto el valor del metro cuadrado en la suma de $34.201.- En relación a los fundamentos del reclamo deducido por el actor, la reclamada señala que éste funda su reclamo en el N°2 del artículo 149 del Código Tributario, esto es aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno, argumentando la reclamada que "tablas de clasificación" son aquellas características urbanas comunes, como, por ejemplo, uso de suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, entre otras, que permiten que determinados sectores se constituyan en "Áreas Homogéneas". Estas tablas de clasificación, además de otros factores, permiten determinar el monto del impuesto territorial a pagar por el contribuyente. Respecto al argumento de la reclamante en cuanto el valor del metro cuadrado de su propiedad determinado en el proceso de reavalúo 2013, es considerablemente mayor al que tienen propiedades colindantes y aledañas, las cuales han sido vendidas a un valor de $7.168 el metro cuadrado, la reclamada señala que las escrituras de compraventa que acompaña el reclamante, corresponden a compraventas celebradas entre familiares directos del él, por lo que carecen de la objetividad necesaria para ser muestras válidas a considerar por el Servicio al momento de calcular el avalúo promedio del metro cuadrado de la propiedad del reclamante. Asimismo aclara que el valor final por metro cuadrado corresponde a $34.201 producto de la aplicación de un corrector y no a $42.287 como afirma el reclamante. La reclamada hace presente que los reclamos de avalúos sólo pueden fundamentarse en las causales establecidas en el artículo 149 del Código Tributario, sin que corresponda a la causal alegada la diferencia que existe entre el valor comercial de la propiedad y el avalúo de la misma, indicando que así lo ha señalado el Tribunal Tributario y Aduanero de Valdivia, en el fallo dictado con fecha 21 de junio de 2013 en causa RIT AB-11-00023-2013. En cuanto a lo señalado por el reclamante respecto a que la superficie de su inmueble excede el del lote tipo del área homogénea en el cual está inserto, la reclamada hace presente que el Lote Tipo se define como aquél inmueble que, dadas las condiciones urbanas del Área Homogénea a la que pertenece, resulta ser el más representativo de ésta, e identifica las características morfológicas de su terreno. Finalmente, la reclamada solicita tener por evacuado el traslado al reclamo presentado con fecha 28 de mayo de 2013 por don Luis Antonio Bórquez Tirachini, en contra del reavalúo efectuado por el Servicio de Impuestos Internos en cumplimiento de obligaciones legales, al inmueble ubicado en Recaredo Oberreut, Sitio 1, comuna de Castro, identificada con el Rol de Avalúo N°00365-00001, solicitando que el mismo sea rechazado en todas sus partes, toda vez que el nuevo avalúo determinado por el Servicio de Impuestos Internos, fue fijado conforme a derecho, respetándose en todo momento las disposiciones legales y administrativas que regulan el procedimiento de reavalúo de bienes raíces del año 2013, no habiendo acreditado la reclamante los hechos en que funda su reclamación, con expresa condenación en costas. A fojas 42, se tiene por evacuado el traslado al reclamo. A fojas 44, se recibe la causa a prueba, fijándose los siguientes puntos: 1.- Tablas de clasificación aplicadas al inmueble rol 00365- 00001 de la comuna de Castro por el Servicio de Impuestos Internos al efectuarse el reavalúo de bienes raíces. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen. 2.- Efectividad de haberse aplicado erróneamente las tablas de clasificación respecto del bien gravado rol 00365-00001 de la comuna de Castro por el Servicio de Impuestos Internos al efectuarse el reavalúo de bienes raíces, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. 3.-Efectividad de exceder el valor de tasación determinado por el Servicio de Impuestos Internos respecto del inmueble rol 00365-00001 de la comuna de Castro el valor comercial del mismo. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen. A fojas 47, la parte reclamante acompaña el siguiente documento: 1.- Plano de la distribución de roles en el sector Castro Alto. A fojas 57, se agrega certificado del Secretario Abogado del Tribunal de término probatorio vencido. A fojas 58, se cita a las partes a oír sentencia. CONSIDERANDO, PRIMERO, Que, don Luis Antonio Bórquez Tirachini, pensionado, RUT N°3.795.440-3, ya individualizado; interpone reclamo tributario de avalúo de bienes raíces en contra del Servicio de Impuestos Internos, por el reavalúo del inmueble rol N°365-1, ubicado en calle Recaredo Oberreuter sin número, comuna de Castro, válido para el primer semestre de 2013, solicitando se rectifique el avalúo del mismo; fundando sus peticiones en los argumentos y consideraciones ya expuestos precedentemente, acompañando en su defensa los documentos que se han enumerado en la parte expositiva de esta sentencia. SEGUNDO, Que la reclamada, evacuando el traslado conferido, solicita el rechazo del reclamo en todas sus partes, en base a los fundamentos y argumentos de hecho y de derecho previamente referidos en la parte expositiva de la sentencia, con costas. TERCERO, Que son hechos establecidos en esta causa: 1.- Dando cumplimiento al proceso de reavalúo de bienes raíces no agrícolas no habitacionales que debía regir a partir del 1° de enero de 2013, el Servicio de Impuestos Internos procedió a fijar el nuevo avalúo del inmueble rol N°365-1, ubicado en calle Recaredo Oberreuter sin número, comuna de Castro, de propiedad de don Luis Antonio Bórquez Tirachini, RUT N°3.795.440-3, tasándolo en la suma de $100.210.688 pesos. 2.- El avalúo fiscal fijado para el mismo predio, vigente hasta el 31 de diciembre de 2012 era de $25.544.875 pesos. 3.- Para fijar el avalúo señalado, el método seguido por el ente fiscalizador contempló el establecimiento de “áreas homogéneas” que suponían sectorizar el territorio comunal en zonas de características urbanas comunes, con un valor de terreno único para esa área, valor al cual se le podían efectuar correcciones mediante la aplicación de un coeficiente guía, las que en la especie se hicieron. 4.- El área homogénea (AH) dentro de la cual se incluyó el inmueble reavaluado corresponde al área DXX004. 5.- Habiendo tomado conocimiento del reavalúo realizado, el contribuyente dedujo reclamo tributario ante este Tribunal con fecha 28 de mayo de 2013. CUARTO, Que, para resolver la controversia sometida al conocimiento de este sentenciador, conforme a lo dispuesto en los artículos 132 del Código Tributario, la prueba será apreciada por el Tribunal de conformidad con las reglas de la sana crítica. QUINTO, El primer punto de prueba fijado por el Tribunal fue del siguiente tenor: “1.- Tablas de clasificación aplicadas al inmueble rol 00365- 00001 de la comuna de Castro por el Servicio de Impuestos Internos al efectuarse el reavalúo de bienes raíces. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen.” Este punto de prueba fue acreditado mediante los antecedentes aportados por el Servicio de Impuestos Internos, a los que se refiere latamente en su escrito de contestación y que ha sido descrito por este sentenciador en la parte expositiva de esta sentencia. Lo anterior se corresponde con lo indicado en la resolución exenta SII N° 132 de 31 de diciembre de 2012, que fija las tablas de clasificación para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola con destino no habitacional, y que en su parte resolutiva, en lo pertinente, dice: “1°) Los valores de terrenos que se aplicarán a las propiedades no habitacionales, como asimismo los sectores de las comunas en que se aplicarán factores de ajuste a los valores unitarios de construcción por localización en áreas comerciales, serán registrados en los planos de precios que se contienen en el anexo N°1 de esta resolución. Dichos valores se reajustarán de acuerdo a las características particulares de los predios, a fin de reflejar el efectivo avalúo de los mismos, en la forma expresada en el Anexo N°2 de esta resolución”. El número 2° agrega: “2°) Las definiciones técnicas, los valores unitarios de las construcciones y sus factores de ajuste, que se utilizarán en la determinación de los avalúos de las propiedades no agrícolas con destino no habitacional, con excepción de estacionamientos y bodegas correspondientes a conjuntos habitacionales acogidos a la Ley 19.537, serán los contenidos en los anexos N°s 3, 4 y 5 de esta resolución”. Finalmente, el N° 3, también en su parte pertinente, deja en claro que las tablas de clasificación que rigen para el reavalúo en estudio, son las que fija esta resolución, al decir que “3°) Para determinar los avalúos que entrarán a regir el 1° de enero de 2013, las tablas de valores fijadas por la presente Resolución…” De modo tal que, con estos antecedentes, concluye el Tribunal que las tablas de clasificación aplicadas al inmueble de marras son las que responden a la siguiente codificación: “DXX004”. SEXTO, El segundo y tercer punto de prueba fijados por el Tribunal fueron del siguiente tenor: “2.- Efectividad de haberse aplicado erróneamente las tablas de clasificación respecto del bien gravado rol 00365-00001 de la comuna de Castro por el Servicio de Impuestos Internos al efectuarse el reavalúo de bienes raíces, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno.” y, “3.-Efectividad de exceder el valor de tasación determinado por el Servicio de Impuestos Internos respecto del inmueble rol 00365- 00001 de la comuna de Castro el valor comercial del mismo. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen.” Para acreditarlos, el contribuyente aportó la siguiente prueba documental: 1.- Escritura y plano de la propiedad; 2.- Dos copias de compraventas de sitios vendidos; 3.- Ficha de Áreas Homogéneas; 4.- Certificados de avalúos años 2012 y 2013; 5.- Recibo pago de contribuciones primera cuota 2013; 6.- Fotografías de la propiedad, y 7.- documento individualizado como “plano de la distribución de roles en el sector de Castro Alto, documento obtenido del sitio web del Servicio de Impuestos Internos”. 1.- Entre los documentos indicados en el N° 1, el primero de ellos, conservado en la custodia del Tribunal, es un plano de la propiedad de marras, individualizado con el N° X-4-11.472-S.U., del Ministerio de Bienes Nacionales, y que atribuye al predio una cabida de 2930, 10 metros cuadrados. El segundo documento, rolante a fojas 5, consiste en un certificado de dominio del registro de propiedad del año 2003, de fojas 312, inscripción N° 320, certificado de 20 de marzo de 2003, que dice: “Dominio: Don (ña) Luis Antonio Borquez Tirachini, C.I. N° 3.795.440-3, domiciliado en Los Carrera sin número, Castro, es dueño de un inmueble urbano, ubicado en calle Recaredo Oberreuter sin número, Castro. Provincia de Chiloé. Décima Región. Figura en el rol de avalúos bajo el N° 1108-7. Que tiene una superficie aproximada de 2.930,10 m2, que se individualiza en el plano N° X-4-11.472-S.U.”, detallando sus deslindes. Más abajo agrega: “Las inscripciones anteriores rolan a fs. 1439 N° 1486 año 1995 y fs. 127 N° 114 año 1997, ambas del C.B.R. de Castro. Rol N° 365-1.” Agrega finalmente que “Lo adquiere por resolución N° 588 de 23.12.02 del Jefe Provincial de Bienes Nacionales de Chiloé en expediente administrativo N° SA001010403 de conformidad con lo dispuesto en el D.L.N° 2.695 de 1979 y su reglamento. Copia de la Resolución y Plano citados se agregan al final de este Registro con el N° 159 y 160 Respectivamente. Requirió el Jefe Provincial mencionado.” El tercer documento, rolante a fojas 6 es una prohibición de gravar y enajenar la propiedad por el plazo de un año a contar de la fecha de inscripción de dominio. 2.- Los documentos indicados en el N° 2, corresponden, el primero, rolante a fojas 7, a una escritura pública de compraventa, donde comparece como vendedor María Cristina Miranda Oñate y otros y en calidad de comprador Anbor Inversiones Limitada, contrato celebrado a 09 de abril de 2012. En la cláusula primera de dicho instrumento se indica que los vendedores son propietarios y poseedores regulares de un inmueble urbano, ubicado en calle Recaredo Oberreuter sin número, de la ciudad y comuna de Castro, Provincia de Chiloé, Región de Los Lagos, de una superficie aproximada de dos mil setecientos noventa coma sesenta metros cuadrados (2790,60), que se individualiza en el plano individual N° X-4-11.472-S.U., del Ministerio de Bienes Nacionales, y que se encuentra agregado al final del Registro de Propiedad año 2.003 del Conservador de Bienes Raíces de Castro bajo el número 162 y que deslinda como sigue: Sitio N° 4”. Indicando a continuación sus deslindes. La cláusula tercera se refiere al precio de venta, en los siguientes términos: “El precio de la venta es la suma de veinte millones de pesos, el cual las partes declaran que ya se pagó con fecha anterior, en dinero efectivo…”. A fojas 11 rola copia de anotación en repertorio, de fecha 26 de abril de 2012, fojas 1197, N° 858, anotación que señala que dicho título está inscrito a fojas 1047, N° 1169 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Castro correspondiente al año 2010 (probablemente, debería decir aquí 2012); indicando que el precio de la compraventa fue de $20.000.000 pesos. A fojas 13 rola la segunda escritura pública de compraventa, compareciendo como vendedor Jorge Eladio Borquez Tirachini y como comprador Anbor Inversiones Limitada, contrato celebrado el 11 de enero de 2013. En la cláusula primera de dicho instrumento se indica que el vendedor es propietario y poseedor regular inscrito de un inmueble urbano individualizado en sus títulos como sitio número dos, del plano número X-4-11472-S.U., ubicado en calle Recaredo Oberreuter sin número de la ciudad y comuna de Castro… de una superficie de 5.865,50 metros cuadrados. La cláusula tercera se refiere al precio de venta de dicho inmueble, indicando que asciende a la suma de $45.000.000 de pesos. A fojas 16 rola anotación en repertorio de la inscripción de propiedad, anotación de fecha 31 de enero de 2013, fojas 237, N° 186, que señala que el título de dominio está inscrito a fojas 312 vuelta, número 321 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Castro del año 2003 (debería decir, evidentemente, 2013), agregando que el precio de venta fue la suma de $45.000.000 de pesos. 3.- A fojas 17 roja ficha de área homogénea donde está situado el predio de marras, que indica que la comuna es Castro, el código del área homogénea es DXX 004 y que el tipo de emplazamiento es área urbana. El uso de suelo es habitacional, la categoría constructiva es baja y el nivel de densificación es medio. Se agrega que dicha área homogénea tiene una topografía variada, la que “generalmente presenta lomajes de media a suave pendientes, con algunos sectores localizados que poseen sesgos de barranco y protección por quebradas y cursos de agua. Está, además, calificado como zona de riesgo por el artículo 2.1.17 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y en la descripción del sector de emplazamiento se señala, específicamente, que se trata de una zona de riesgo por quebradas en sector Villa Insular- Alonso de Ercilla. Finaliza el documento destacando una nota del siguiente tenor: “Las condiciones particulares del AH (área homogénea) señaladas en los puntos 5 al 7 (a los que se ha hecho referencia), ya se encuentran considerados en el valor de terreno definido para los predios del área”. 4.- A fojas 18 y 19 rolan certificados de avalúo fiscal de la propiedad. El primero de ellos, agregado a fojas 18, establece una tasación de $100.210.688 para el primer semestre de 2013. El segundo, rolante a fojas 19, fija una tasación para el primer semestre de 2012 de $25.544.875 pesos. 5.- A fojas 20 rola recibo de pago de contribuciones, primera cuota de 2013, por la suma de $415.039 pesos. 6.- Entre fojas 21 y 27 rolan 7 fijaciones fotográficas de la propiedad aportadas por el contribuyente. La primera de las fotografías corresponde a una especie arbustiva no precisada. Al extremo inferior derecho de la imagen aparece lo que impresiona ser parte del espejo lateral de un vehículo y al extremo superior izquierdo una antena de telefonía móvil. La segunda y tercera fijaciones corresponden aparentemente a la misma especie arbustiva. La cuarta fijación retrata una casa a la distancia ubicada en lo alto de una pendiente. La pendiente está cubierta por pradera y arbustos. En la quinta fijación se grafican arbustos al borde de una ladera. La sexta fotografía corresponde a la misma vivienda retratada en la cuarta fotografía, pero desde mayor distancia. En ella es posible apreciar la existencia de un socavón al final de la pendiente. La séptima y última fotografía fija un camino de tierra que bordea un cúmulo de especies arbustivas muy similares a las de la primera fotografía. Se observa una edificación al final del camino. Sobre ella, un conjunto de objetos que impresionan corresponder a un cementerio. En el extremo superior derecho de la imagen, a la distancia, un conjunto de edificios. 7.- En el documento indicado a fojas 48 y siguientes se grafica el área homogénea DXX004. El contribuyente ha pintado con un destacador amarillo la zona donde aparentemente debería estar situado el predio de marras, en el rol 365, a un costado de calle Recaredo Oberreuter. Dentro de esta área, con una dimensión considerablemente menor, se grafica también el área homogénea DXX013. Adyacente al área homogénea DXX004, se aprecian las áreas CXX003 y ZXX010. SÉPTIMO, Ha llamado especialmente la atención del Tribunal la prueba consistente en las dos escrituras de compraventa aportadas por el contribuyente, celebradas con anterioridad al reavalúo, y que recaen sobre predios colindantes con el de marras. La primera de ellas, celebrada el 09 de abril de 2012, como se describió en el considerando anterior, recae sobre una propiedad de 2790,60 metros cuadrados y su precio de venta fue de veinte millones de pesos. El segundo contrato, de 11 de enero de 2013, recayó sobre un predio de 5.865,50 metros cuadrados y el precio fue de cuarenta y cinco millones de pesos. En ambos contratos destaca el hecho de que el comprador es el mismo, Anbor Inversiones Limitada. El primero de los contratos fue celebrado aproximadamente un año antes del reavalúo del predio de marras y el último apenas unos meses antes de su notificación al reclamante. Está igualmente establecido que los lotes vendidos y el predio objeto de este juicio surgen de la misma subdivisión, pues el plano de subdivisión consta en el documento de fojas 5, así como en los documentos de fojas 7, 11, 13 y 16. El Tribunal también nota el hecho de que el avalúo del inmueble reclamado, de una cabida aproximada de 2.930, 10 metros cuadrados, según el documento de fojas 5, prácticamente cuadruplicó su valor, entre el avalúo vigente al primer semestre de 2012 y el nuevo, vigente a partir del primer semestre de 2013. Del mismo modo, constata el hecho de que el nuevo avalúo fiscal determinado cuadriplica al valor fijado en los contratos que ha tenido a la vista. Con relación a esta última circunstancia, el Servicio de Impuestos Internos argumenta a fojas 39 (fojas 9 de su contestación) que “Respecto de las escrituras de compraventa que acompaña el reclamante, cabe hacer presente que ambas corresponden a compraventas celebradas entre familiares directos de él, por lo que carecen de la objetividad necesaria para ser muestras válidas a considerar por este Servicio al momento de calcular el avalúo promedio del metro cuadrado de la propiedad del reclamante”. En tal sentido, debe destacarse que los antecedentes con que pudo haber contado el Servicio de Impuestos Internos para desestimar estas compraventas, y la simple coincidencia de un apellido entre comprador y vendedor no es suficiente prueba de lo que el ente fiscalizador afirma. A mayor abundamiento, aun cuando se hubiera acreditado ante este sentenciador que dicha compraventa se realizó entre personas que están unidas por vínculos de parentesco, esa sola circunstancia no constituye un antecedente suficiente para concluir necesariamente que ello haya incidido en el precio de los predios vendidos, en términos tales que se habría fijado un valor inferior al comercial, lo que, bajo tales presupuestos, debería llevar a este sentenciador a desestimar la prueba del reclamante. Más aún, habiendo examinado detenidamente las fotografías aportadas por el actor y la localización del inmueble de autos según documentos de Nros. 6 y 7 del considerando anterior, por la sola aplicación de máximas de la experiencia considera este sentenciador que el precio pagado por los inmuebles vendidos está dentro de aquellos que razonablemente podrían darse por una propiedad de tales condiciones y características; de modo tal que la existencia de una supuesta simulación -alegación que parece desprenderse de los términos usados por el ente fiscalizador- no es patente, por lo que el Tribunal debe necesariamente dar fe a los términos de los contratos ofrecidos como prueba por el contribuyente, con los cuales concluye que evidentemente el avalúo fiscal fijado resulta excesivo, pues supera el valor comercial del mismo bien. Cabe destacar que las contribuciones de bienes raíces, si bien no han sido definidas por el legislador, son calificadas de “impuesto a los bienes raíces” por el artículo 1° de la ley 17.235 que regula la materia. Respecto de los bienes raíces no agrícolas (segunda serie), indicados en la letra B) del artículo 1° de la misma ley, el artículo 3°, bajo el Título III “De la Tasación de los Bienes Raíces”, dice que “Artículo 3°.- El Servicio de Impuestos Internos deberá reavaluar, cada 4 años, los bienes raíces agrícolas y no agrícolas sujetos a las disposiciones de esta ley, aplicándose la nueva tasación, para cada serie, simultáneamente a todas las comunas del país”. Las únicas instrucciones que imparte el legislador para proceder al reavalúo de los bienes raíces no agrícolas están contempladas en el artículo 4° N° 2, que dice que: “Para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen”. Por otra parte, este sentenciador tiene en especial consideración la circunstancia de que el legislador no describe con detalle la base imponible a la cual se aplicará el tributo, de modo tal que la misma se nutre de contenido a partir de las definiciones técnicas y tasaciones que elabora y realiza el Servicio de Impuestos Internos, situación que supone para el Tribunal la obligación de ejercer un control jurisdiccional incluso más acucioso. Sin perjuicio de ello, debe también tenerse presente que el ente fiscalizador no es libre a la hora de establecer la base imponible, pues las facultades que la ley le otorga están limitadas por las garantías constitucionales que regulan la materia, en especial, el artículo 19 N° 22 de la Constitución Política de la República, que asegura a todas las personas: “La igual repartición de los tributos en proporción a las rentas o en la progresión o forma que fija la ley…” y (Inc. 2°) que “En ningún caso la ley podrá establecer tributos manifiestamente desproporcionados o injustos”. De este modo, la sola valoración que el ente fiscalizador hace del inmueble de autos (para el caso, la base imponible del tributo) por sobre cualquier valor comercial razonable, viola el concepto de proporcionalidad y de justicia fijados por el constituyente, convirtiendo el tributo en sí en expropiatorio, al afectar en esencia el derecho de dominio del contribuyente, todo ello por aplicación de los artículos 19 N° 24 incisos 1° y 3° y N° 26 de la Constitución Política de la República, lo que obliga a rectificar este error por la vía judicial. Es importante destacar que el ente fiscalizador fundamenta la tasación fiscal reclamada en que ella sería el producto de un análisis técnico que se funda en un método claramente establecido. El Tribunal no desconoce esta circunstancia, pero de igual modo constata que dentro de los parámetros de discrecionalidad con que contaba el ente fiscalizador, existían alternativas que con la aplicación del mismo método, le podrían haber llevado a conclusiones completamente distintas, más ajustadas a los límites constitucionales que determinan el actuar del Servicio de Impuestos Internos, ya expuestos. En otras palabras, tal como se concluye con la exposición que el ente fiscalizador hace en su escrito de contestación, del método seguido en la tasación y del examen de la resolución exenta SII N° 132 de 31 de diciembre de 2012, la determinación de los deslindes de las áreas homogéneas o la creación de áreas homogéneas nuevas es un acto discrecional de la Administración, sometido a la Constitución Política de la República y a la Ley, y en consecuencia, revisable por la Judicatura a través del presente procedimiento a través de la causal del artículo 149 N° 2 del Código Tributario, invocada por el contribuyente. En otras palabras, con la prueba rendida en autos, el Tribunal concluye que sí existió una errónea aplicación de las tablas de clasificación DXX004, aplicadas por el ente fiscalizador al predio de marras, desde que como consecuencia de su implementación, se arribó a una conclusión alejada de su realidad económica. Sin perjuicio de lo señalado anteriormente, ha de tenerse presente que, cualquiera sea el método escogido por el ente fiscalizador para llevar a cabo su cometido, es el método el que debe ajustarse fielmente a la realidad de los hechos y no los hechos los que deben ser desconocidos con la finalidad de validar el método. De este modo, acreditada la existencia de inconsistencias entre los valores de mercado y el avalúo fiscal de la propiedad de marras, resulta necesario proceder a la corrección de este error por la vía judicial. OCTAVO, Sin perjuicio de lo indicado en los considerandos anteriores, no habiéndose aportado por el reclamante antecedentes que permitan a este sentenciador fijar un nuevo avalúo, el Tribunal se limitará a declarar la nulidad del fijado por el Servicio de Impuestos Internos, de modo tal que mientras aquél no efectúe una nueva tasación, deberá continuar rigiendo el que existía con anterioridad al acto administrativo anulado. NOVENO, En conclusión, como se ha razonado en los considerandos anteriores, estima este sentenciador que el reclamante ha logrado acreditar todos y cada uno de los hechos en que se fundan sus pretensiones, razón por la cual procederá a acoger la reclamación, como se resolverá a continuación. Visto, además, lo dispuesto en los artículos 132, 148, 149 N° 2 y 151 del Código Tributario; artículos 1°, 3° y 4° de la ley 17.235; artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil y artículos 6°, 7° y 19 numerales 22, 24 y 26 de la Constitución Política de la República, resuelvo: 1.- HA LUGAR en todas sus partes al reclamo de avalúo de bienes raíces de fecha 28 de mayo de 2013, interpuesto a fojas uno y siguientes por don Luis Antonio Bórquez Tirachini, RUT N°3.795.440-3, ya individualizado. 2.- En consecuencia, se deja sin efecto la nueva tasación fiscal del inmueble rol 365-1, ubicado en calle Recaredo Oberreuter sin número, comuna de Castro, válida para el primer semestre de 2013, realizada por el Servicio de Impuestos Internos y reclamada en estos autos. 3.- Habiendo comparecido el reclamante sin patrocinio ni representación de un letrado, no se condena en costas a la reclamada. 4.- Notifíquese al reclamante por carta certificada y al Servicio de Impuestos Internos mediante publicación de la presente sentencia en el sitio web del Tribunal. 5.- Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. RIT AB-12-00036-2013 RUC 13-9-0000593-2 2013-11-18T11:24:40-0300 CHRISTIAN MARCEL ALLEN ROJAS