Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Puerto Montt, seis de febrero de dos mil catorce. VISTOS: A fojas 1, comparece don César Triviño Lavanderos, RUT 9.984.758-1, abogado, con domicilio en calle Matta N°549, Oficina 1009, Osorno, en representación, según mandato judicial, de Sociedad Inmobiliaria Abinsa Limitada, RUT 77.110.000-7, representada por don Waldemar Ávila Bedecarratz, RUT 7.017.249-6, ingeniero civil, ambos con domicilio en calle Bulnes N°671, Osorno; quien interpone reclamo tributario de avalúo de bienes raíces en contra del Servicio de Impuestos Internos en virtud de las causales Nros. 2 y 3 del artículo 149 del Código Tributario, por el reavalúo de los inmuebles Roles Nros. 599-2, lote 1A-2, y 599-4, lote 1A-7, ubicados en sector Las Quemas, comuna de Osorno, válido para el primer semestre de 2013, solicitando se acoja el reclamo y se deje sin efecto su tasación actual, modificándose ésta, para el Rol N° 599-2, en la suma de $92.850.005 pesos, y para el Rol N° 599-4, en la suma de $341.519.378 pesos o en la que este Tribunal determine, conforme a los antecedentes de hecho y de derecho que indica en su presentación. Sostiene que Inmobiliaria Abinsa Limitada, es propietaria de los predios ubicados en la comuna de Osorno, Lote Uno-A dos, de una superficie de 21.759 metros cuadrados, Rol de Avalúo N°599-2, y Lote Uno-A siete, de 50.021 metros cuadrados, Rol de Avalúo N°599-4, respecto de los cuales, de acuerdo a la retasación del año 2013, el Servicio de Impuestos Internos determinó un avalúo para la propiedad Rol N°599-2 de $309.500.016, y para la propiedad Rol N°599-4 de $711.498.704, habiéndose aplicado un coeficiente guía de 1,00, y un coeficiente corrector de 1,00. La reclamante señala que el reclamo se fundamenta en lo expuesto en informes periciales que adjunta, los cuales se refieren a manifiestos errores cometidos por el Servicio de Impuestos Internos en la retasación 2013 a las propiedades objeto de autos. Indica que los predios están ubicados prácticamente en el límite urbano de la ciudad de Osorno, que no tienen urbanización, y que su frente da a una calle semi urbanizada, la cual es prolongación de la calle Santiago Rosas, paralela a la avenida Zenteno, y que los coeficientes de ajustes aplicados por el Servicio fueron exactamente iguales a los que se aplicó a los predios que tienen su frente a la Avenida Zenteno. Sostiene la reclamante que en todo predio el avalúo fiscal no debería ser superior al valor comercial, asunto que no se da en el caso, toda vez que los avalúos fiscales de las propiedades objeto de autos superan con creces su valor comercial. En este sentido la reclamante sostiene que la tasación que debería tener la propiedad Rol N°599-2 de la comuna de Osorno, es de $14.224 el metro cuadrado, aplicando un coeficiente guía de 0,60 y un coeficiente corrector de 0,50; por lo que, atendida la superficie de 21.759 metros cuadrados, el avalúo del predio debería ser de $92.850.005. Respecto a la tasación del inmueble Rol N°599-4 de la Comuna de Osorno, el valor debería ser de $14.224 el metro cuadrado, aplicando un coeficiente guía de 0,80 y un coeficiente corrector de 0,60; por lo que, atendida la superficie de 50.021 metros cuadrados, el avalúo del predio debería ser de $341.519.378 pesos. Finalmente la reclamante señala que de los antecedentes expuestos es posible tener por configurada las causales Nros. 2 y 3 del artículo 149 del Código Tributario, por lo que de acuerdo a las normas antes señalada, y demás normas pertinentes, solicita acoger el reclamo, y dar lugar a él, estableciéndose que el avalúo fiscal de la propiedad en cuestión debe ascender a la suma de $92.850.005, para la propiedad Rol N°599-2, y de $341.519.378, para la propiedad Rol N°599-4, ambas de la comuna de Osorno, o declarar que el avalúo fiscal que se determine en conformidad mérito del proceso. La reclamante acompaña a su presentación los siguientes documentos: 1.- Informe Pericial, extendido por el Ingeniero Constructor don Nelson Sánchez Pineda, correspondiente a la propiedad Rol N°599-2 de la comuna de Osorno; 2.- lnforme Pericial, extendido por el Ingeniero Constructor don Nelson Sánchez Pineda, correspondiente a la propiedad Rol N°599-4 de la comuna de Osorno; 3.- Copia de Certificado de título, copia de título y cédula de identidad de don Nelson Sánchez Pineda; Oficio de Corte de Apelaciones de Valdivia y copia de Diario Oficial , donde consta su calidad de perito judicial, y copia de certificado de curso de tasación otorgado por el Ministerio de Hacienda; 4.- Publicación efectuada en la página web del Servicio de Impuestos Internos; 5.- Copia de Informes técnicos N° 3579 y 3581, del Servicio de Impuestos Internos, de reconsideraciones administrativas y reclamación subsidiaria, aplicando un rango de un 70% a un 75% del avalúo fiscal, respecto de su valor comercial; 6.- Copia de certificado de avalúo fiscal correspondiente a la propiedad Rol N°599-2; 7.- Copia de certificado de avalúo fiscal correspondiente a la propiedad Rol N°599-4; 8.- Copia de consulta de antecedentes de un Bien Raíz, de fecha 28 de Mayo de 2013, respecto del Rol N°599-2; 9.- Copia de detalle catastral de una propiedad no agrícola, Rol N°599-2; 10.- Copia de consulta de antecedentes de un Bien Raíz, de fecha 28 de Mayo de 2013, respecto del Rol N°599-4; 11.- Copia de detalle catastral de una propiedad no agrícola, Rol N°599-4; 12.- Copia de inscripción de dominio de fojas 630 vta. N°658, año 2006, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces Osorno; 13.- Copia de inscripción de dominio de fojas 635 vta. N°664, año 2006, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces Osorno; 14.- Copia de escritura de compraventa, Repertorio N°264-2006; 15.- Copia de escritura de compraventa, Repertorio N°265-2006; 16.- Copia de Plano de ubicación, y 17.- Copia autorizada de mandato especial. A fojas 59, se tuvo por interpuesto el reclamo y se confiere traslado al Servicio de Impuestos Internos por el término legal. A fojas 61, comparece don Jorge Lara Arriagada, Director Regional de la X Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos, domiciliado en San Martín N°80, cuarto piso, Puerto Montt, quien en virtud a lo dispuesto en los artículos 149 y siguientes, y 132 del Código Tributario, evacúa traslado al reclamo deducido en contra del nuevo avalúo fiscal de los inmuebles identificados con los Roles de Avalúo N°599-2 y 599-4, de la comuna de Osorno, determinado por el Servicio de Impuestos Internos en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley N°20.455 de fecha 31 de agosto de 2010 que modifica diversos cuerpos legales para obtener recursos destinados al financiamiento de la reconstrucción del país, la Ley N° 20.650 de fecha 31 de diciembre de 2012 que posterga el reavalúo y prorroga los actuales avalúos de bienes raíces no agrícolas con destino habitacional, y reduce la periodicidad del reavalúo de los bienes raíces de las distintas series, y en los artículos 2°, 3° y 4° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, normas que en definitiva, obligan al Servicio de Impuestos internos a efectuar el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas con destino no habitacional, a contar del 1 de enero de 2013, solicitando que el reclamo sea rechazado en su totalidad, por las consideraciones de hecho y derecho que a continuación expone. Conforme a lo dispuesto en el artículo 3° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, el Servicio de Impuestos Internos deberá reavaluar cada 5 años, los bienes raíces agrícolas y no agrícolas sujetos a las disposiciones de esta ley, aplicándose la nueva tasación, para cada serie, simultáneamente a todas las comunas del país, por lo que a contar del 1 de enero de 2013 entró en vigencia el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas con destino no habitacional, inmuebles cuya última tasación general fue efectuada con fecha 1 de enero de 2006. Al respecto, la reclamada señala que el artículo segundo de las Disposiciones Transitorias de la Ley N° 20.455 prorroga hasta el 31 de diciembre del año 2012, y con sujeción a las normas de la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial, la vigencia de los avalúos de los bienes raíces no agrícolas que rijan al 31 de diciembre del año 2010 y fija, a contar del 1 de enero del año 2013, la vigencia de los nuevos avalúos que se determinen. En relación al procedimiento administrativo de reavalúo, la reclamada argumenta y transcribe lo señalado en los artículos 4°y 6°de la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial, y agrega que el Servicio ha dado cumplimiento a cada una de las obligaciones por ley encomendadas, razón por la cual deberá tenerse firme el avalúo determinado para los inmuebles identificados con los N°599-2 y 599-4, de la comuna de Osorno. Respecto al procedimiento de avalúo de los inmuebles objeto de autos, la reclamada señala que conforme a lo dispuesto en el N°2 del artículo 4° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, el Servicio ha sectorizado cada comuna del país en Áreas Homogéneas, las cuales corresponden a sectores que presentan características urbanas comunes, por ejemplo en cuanto a uso de suelo, infraestructura vial, entre otras. Indica que la finalidad de cada Área Homogénea es ser una unidad, independiente de su tamaño, lo más uniforme posible, de manera que no presente variaciones significativas de valor por metro cuadrado de terreno en su interior. Agrega que la determinación de las características de cada Área Homogénea en particular, en el caso de los bienes raíces objeto del proceso de reavalúo, se efectuó mediante la realización de un estudio urbano que permitiera definir el lote tipo y, consecuentemente, determinar el valor base del terreno, según los siguientes criterios: 1.- Estudio urbano, en relación a éste se determinó la formulación para cada Área Homogénea en particular, considerando la utilización de variables urbanas de uso de suelo, categoría constructiva, nivel de densificación y sistema de agrupamiento, estos 4 factores permitieron obtener la información necesaria para efectuar el estudio urbano de la zona. Además la reclamada agrega que se consideraron los Instrumentos de planificación territorial disponibles en cada comuna, los cuales permiten diagnosticar y definir políticas públicas, formular planes, programas y proyectos de ordenamiento espacial del territorio, razón por la cual se utilizan para complementar las variables urbanas antes señaladas. En este sentido hace presente que el Plan Regulador Comunal es el instrumento de planificación más importante, que orienta, fomenta y regula el desarrollo urbanístico del territorio comunal y tiene como base la estrategia de desarrollo territorial. Señala la reclamada que de la aplicación de todos los elementos señalados anteriormente, el Servicio establece el Área Homogénea a la cual corresponde cada bien raíz, determinándose respecto de los inmuebles de autos, su inclusión en el Área Homogénea WSS039. 2.- Definición del lote tipo, criterio que la reclamada define como aquél inmueble que, dadas las condiciones urbanas del Área Homogénea a la que pertenece, resulta ser el más representativo de ésta, e identifica las características morfológicas de su terreno. Este bien raíz integra aquellas variables urbanas que identifican al Área Homogénea que lo comprende, y que permiten caracterizarlo de forma más completa, de tal manera de minimizar la aplicación de factores de ajuste especiales en la valoración de los terrenos, coeficientes guías y correctores. 3.- Determinación del valor base del terreno, para determinar el valor base de las Áreas Homogéneas, la reclamada señala que cada Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos contó con la información obtenida a partir de los Formularios 2890 de "Declaración sobre enajenación e inscripción de bienes raíces" y de las tasaciones comerciales efectuadas por bancos e instituciones financieras, instrumentos que habrían sido previamente depurados a través de un procesamiento centralizado, y hace presente en relación a la información contenida en el Formulario 2890, que es obligación de los Notarios y Conservadores de Bienes Raíces del país informar al Servicio de Impuestos Internos respecto de las escrituras públicas de transferencia de bienes raíces que otorguen y de las inscripciones que se practiquen en el Registro de Propiedad. Lo anterior en conformidad a lo establecido en el número 1 del artículo 16 de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial y en el artículo 76 del Código Tributario. La reclamada señala que en el caso del Área Homogénea WSS039, no se encontraron muestras de respaldo de Formularios 2890 que sean fidedignas y que permitan determinar su valor base, motivo por el cual se resolvió recurrir al valor vigente, valor EAC4, restituyéndole el 30% para llevarlo al valor comercial, por lo que en consecuencia, el Valor Base Final para el Área Homogénea WSS039 se obtuvo al considerar el menor valor EAC4 de la “Zona de Características Similares” equivalente a $16.414, el que fue restituido a valor comercial equivalente a $23.449. Agrega la reclamada que centralizadamente se realizó una rebaja al valor propuesto para fijar el valor fiscal del inmueble, determinándose como Valor Base Final para el Área Homogénea WSS039 el monto de $14.069 por metro cuadrado que corresponde al 60% del valor promedio fijado inicialmente. En relación a los fundamentos del reclamo deducido por el actor, la reclamada señala que respecto a la aplicación de los coeficientes guía y correctores, estos se encuentran regulados en la Resolución Exenta N°132 del año 2012 y la Circular N°7 del año 2013, para aquellos bienes raíces cuyas características no dicen relación con la generalidad de los predios que se ubican en el Área Homogénea en que se emplazan. Indica la reclamada que en el caso de autos, los inmuebles del reclamante no presentan características físicas que afecten su valor, señalando respecto a estas lo siguiente: En relación a la superficie los inmuebles Roles de Avalúo N°599-2 y 599-4, se encuentran dentro del rango de superficie establecido como lote tipo del Área Homogénea WSS039, que comprende desde 10.000 a 70.000 metros cuadrados, por lo que en atención a lo dispuesto en el punto 2.1 de la Resolución Exenta N°132 del año 2012, corresponde un factor de ajuste 1,00. En cuanto a la forma de los inmuebles, la reclamada indica que presentan una forma regular que no incide negativamente en el aprovechamiento de éstos o contra una planificación adecuada de alguna edificación a construir en ellos, aun cuando sin embargo, esta circunstancia no está considerada como Factor de Ajuste en la Resolución Exenta N°132 del año 2012 y Circular N°7 de 2013. Respecto a topografía, señala que no existen pendientes, depresiones o elevaciones que desfavorezcan el aprovechamiento de los inmuebles, aun cuando esta circunstancia no está considerada como Factor de Ajuste en la Resolución Exenta N°132 del año 2012 y Circular N°7 del año 2013. El acceso al predio es pavimentado, aun cuando esta circunstancia no está considerada como Factor de Ajuste en la Resolución Exenta N°132 de 2012 y Circular N°7 del año 2013. En cuanto a la relación frente-fondo, la reclamada señala que el inmueble Rol N°599-2 presenta un frente de longitud inferior al fondo del mismo que no incide negativamente en el aprovechamiento de éste. En el caso del inmueble Rol N°599-4, de acuerdo al punto 2.2 de la Resolución Exenta N°132 de 2012, le corresponde un factor de ajuste de terreno de 1,00. Sobre restricciones para el aprovechamiento del predio, de acuerdo al Plano Regulador, los inmuebles no presentan restricciones para el crecimiento y/o planificación de edificación a construir en ellos, aun cuando dicha circunstancia no está considerada como Factor de Ajuste en la Resolución exenta N°132 del año 2012 y Circular N°7 del año 2013. Finalmente, en relación a considerar casos excepcionales que lo diferencian de un sitio normal del sector donde está ubicado el predio, la reclamada señala que los inmuebles no presentan una superficie de terreno que los diferencie de los demás predios, al encontrarse en un Área Homogénea que cuenta con terrenos o suelos de gran superficie para futuros proyectos Inmobiliarios habitacionales, y hace presente que, la Circular N°7 del año 2013 norma la aplicación excepcional de ajustes al avalúo del terreno de bienes raíces por ubicación y a situaciones o hechos posteriores al reavalúo que afecten negativamente el valor de terreno, señala que "La aplicación de estos ajustes deberá ser solicitada por el contribuyente de manera fundamentada, aportando todos los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, indicando la situación o el factor que origina esta pérdida de valor"; solicitud que el reclamante no ha realizado. Por otro lado, la reclamada señala que el contribuyente no hace mención alguna de cómo obtuvo los coeficientes que él sugiere aplicar, por lo que deberán ser desestimados por improcedentes e infundados, y en cuanto al exceso del reavalúo por sobre el avalúo comercial, la reclamada hace presente que dicha circunstancia no puede significar que se haya cometido un error en la aplicación de las tablas de clasificación, toda vez que estas últimas no se relacionan de manera alguna con los precios de los bienes raíces, por tratarse de circunstancias externas que se analizan una vez definida el área homogénea, pero no antes, señalando que debe entenderse por tablas de clasificación aquellas características urbanas comunes, como, por ejemplo, uso de suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad y equipamiento urbano, entre otras, que permiten que determinados sectores constituyan "Áreas Homogéneas", respecto de las cuales no se observa error alguno. En cuanto al supuesto error de transcripción, copia o cálculo incurrido por el Servicio de Impuestos Internos en la determinación del avalúo, la reclamada señala que el contribuyente no da explicación alguna sobre qué error se cometió o cuál es la transcripción, copia o cálculo que debió ejecutarse correctamente. Además, agrega que ninguna de las alegaciones del reclamante puede ser considerada como constitutivo de estos errores, por lo que –sostiene la reclamada- se encuentra imposibilitada de rebatir esta alegación, debiendo ser desechada de plano por la evidente falta de fundamento. Finalmente, la reclamada pide tener por evacuado el traslado al reclamo presentado con fecha 31 de mayo de 2013 por don Cesar Triviño Lavanderos, en representación de Inmobiliaria Abinsa Limitada, Rut N°77.110.000-7, en contra del reavalúo efectuado por el Servicio de Impuestos Internos a los inmuebles identificados con los Roles de Avalúo N°599-2 y 599-4, ambos de la comuna de Osorno; solicitando que el mismo sea rechazado en todas sus partes, toda vez que el nuevo avalúo determinado por el Servicio de Impuestos Internos, fue fijado conforme a derecho, respetándose en todo momento las disposiciones legales y administrativas que regulan el procedimiento de reavalúo de bienes raíces del año 2013, no habiendo argumentado la reclamante los hechos en que funda su reclamación, con expresa condena en costas. A fojas 68, se tiene por evacuado el traslado al reclamo. A fojas 70, se recibe la causa a prueba, fijándose los siguientes puntos: 1.- Tablas de clasificación aplicadas a los inmuebles roles 599-2 y 599-4 de la comuna de Osorno por el Servicio de Impuestos Internos al efectuarse el reavalúo de bienes raíces. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen. 2.- Efectividad de haberse aplicado erróneamente las tablas de clasificación respecto de los bienes gravados roles 599-2 y 599-4 de la comuna de Osorno por el Servicio de Impuestos Internos al efectuarse el reavalúo de bienes raíces, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. 3.- Efectividad de haberse incurrido en errores de trascripción, de copia o de cálculo en la determinación del avalúo de los inmuebles roles 599-2 y 599-4 de la comuna de Osorno. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen. 4.-Efectividad de exceder el valor de tasación determinado por el Servicio de Impuestos Internos respecto de los inmuebles roles 599-2 y 599-4 de la comuna de Osorno el valor comercial de los mismos. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen. A fojas 73, la reclamante presenta lista de testigos. A fojas 78, la reclamada presenta lista de testigos. A fojas 85, la reclamada solicita se oficie al Departamento de Urbanismo de la Dirección de Obras Municipales de Osorno, y a su vez acompaña los siguientes documentos: 1.- Plano Modificatorio del Plan Regulador comunal de Osorno, que amplía el radio urbano del Sector Las Quemas de la misma comuna, en el que constaría que los inmuebles de autos se encuentran ubicados dentro de la zona urbana de la comuna; 2.- Nómina de peritos judiciales de la Ilustrísima Corte de Apelaciones de Valdivia correspondiente al bienio 2012-2013, en la cual no figuraría don Nelson Leonardo Sanchez Pineda como perito tasador. A fojas 99, la parte reclamante solicita como diligencia probatoria la Inspección Personal del Tribunal. A fojas 100, la reclamante acompaña ampliación de informe pericial, al que adjunta: 1.- Dos fotografías Google Earth; 2.- Plano topográfico de la ubicación de los roles 599-2 y 599-4 de la comuna de Osorno; 3.- Plano de precios del Servicio de Impuestos Internos, en el cual constaría que los roles 599-2 y 599-4 de la comuna de Osorno, están ubicados en el Área Homogénea RSS073 y no en el Área Homogénea WSS039; 4.- Ampliación de la parte pertinente del plano anteriormente referido, en el cual se visualizaría con claridad la denominación del Área Homogénea correcta. En su presentación la reclamante además acompaña los siguientes documentos: 1.- Consulta de Antecedentes de un Bien Raíz, de fecha 28 de Mayo de 2013, emitido por el Servicio de Impuestos Internos, del Rol de avalúo 599-2; 2.- Detalle catastral de una propiedad no agrícola, del Rol de Avalúo 599-2, en el cual se indica como Área Homogénea WSS039; 3.- Consulta de Antecedentes de un Bien Raíz, de fecha 8 de febrero de 2013, emitido por el Servicio de Impuestos Internos, del Rol de avalúo 599-4; 4.- Detalle catastral de una propiedad no agrícola, del Rol de avalúo 599-4, en el cual se indica como área homogénea WSS039. A fojas 109 y siguientes, rola declaración testimonial de don Francisco Garcés Coronado, testigo de la reclamada. A fojas 114 y siguientes, rola declaración testimonial de don Nelson Sanchez Pineda, testigo de la reclamante. A fojas 129 y siguientes, rola Acta de Inspección Personal del Tribunal y siete fijaciones fotográficas, diligencia solicitada por la reclamante a fojas 99. A fojas 134, rola oficio N°95, enviado al Departamento de Urbanismo de la Dirección de Obras Municipales de la Ilustre Municipalidad de Osorno. A fojas 140, se agrega certificado del Secretario Abogado del Tribunal de término probatorio vencido. A fojas 141, se cita a las partes a oír sentencia. CONSIDERANDO, PRIMERO, Que, con fecha 31 de mayo de 2013, don César Triviño Lavanderos, RUT 9.984.758-1, en representación, de Sociedad Inmobiliaria Abinsa Limitada, RUT 77.110.000-7, representada por don Waldemar Ávila Bedecarratz, RUT 7.017.249-6, ya individualizados; interpone reclamo tributario de avalúo de bienes raíces en contra del Servicio de Impuestos Internos en virtud de las causales Nros. 2 y 3 del artículo 149 del Código Tributario por el reavalúo de los inmuebles Roles Nros. 599-2, lote 1A-2, y 599-4, lote 1A-7, ubicados en sector Las Quemas, comuna de Osorno, válido para el primer semestre de 2013, solicitando se acoja el reclamo y se deje sin efecto su tasación actual, modificándose ésta, para el Rol N° 599-2, en la suma de $92.850.005 pesos, y para el Rol N° 599-4, en la suma de $341.519.378 pesos o en la que este Tribunal determine, conforme a los antecedentes de hecho y de derecho que indica en su presentación. SEGUNDO, Que la reclamada, evacuando el traslado conferido, solicita el rechazo del reclamo en todas sus partes, en base a los fundamentos y argumentos de hecho y de derecho previamente referidos en la parte expositiva de la sentencia. TERCERO, Que son hechos establecidos en esta causa: 1.- Dando cumplimiento al proceso de reavalúo de bienes raíces no agrícolas no habitacionales que debía regir a partir del 1° de enero de 2013, el Servicio de Impuestos Internos procedió a fijar el nuevo avalúo de los inmuebles Roles Nros. 599-2, lote 1A-2, y 599-4, lote 1A-7, ubicados en sector Las Quemas, comuna de Osorno; de propiedad de Sociedad Inmobiliaria Abinsa Limitada, RUT 77.110.000-7, tasándolos en, para la propiedad Rol N°599-2, la suma de $309.500.016, y para la propiedad Rol N°599-4, la suma de $711.498.704. 2.- Para fijar el avalúo señalado, el método seguido por el ente fiscalizador contempló el establecimiento de “áreas homogéneas” que suponían sectorizar el territorio comunal en zonas de características urbanas comunes, con un valor de terreno único para esa área, valor al cual se le podían efectuar correcciones mediante la aplicación de un coeficiente guía. 3.- Habiendo tomado conocimiento del reavalúo realizado, el contribuyente dedujo reclamo tributario ante este Tribunal con fecha 31 de mayo de 2013. CUARTO, Que, para resolver la controversia sometida al conocimiento de este sentenciador, conforme a lo dispuesto en los artículos 132 del Código Tributario, la prueba será apreciada por el Tribunal de conformidad con las reglas de la sana crítica. QUINTO, el primer punto de prueba fijado por el Tribunal fue del siguiente tenor: “1.- Tablas de clasificación aplicadas a los inmuebles roles 599-2 y 599-4 de la comuna de Osorno por el Servicio de Impuestos Internos al efectuarse el reavalúo de bienes raíces. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen.” Al respecto, cabe destacar que la resolución exenta SII N° 132 de 31 de diciembre de 2012, que fija las tablas de clasificación para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola con destino no habitacional, en su parte resolutiva, en lo pertinente, dice: “1°) Los valores de terrenos que se aplicarán a las propiedades no habitacionales, como asimismo los sectores de las comunas en que se aplicarán factores de ajuste a los valores unitarios de construcción por localización en áreas comerciales, serán registrados en los planos de precios que se contienen en el anexo N°1 de esta resolución. Dichos valores se reajustarán de acuerdo a las características particulares de los predios, a fin de reflejar el efectivo avalúo de los mismos, en la forma expresada en el Anexo N°2 de esta resolución”. El número 2° agrega: “2°) Las definiciones técnicas, los valores unitarios de las construcciones y sus factores de ajuste, que se utilizarán en la determinación de los avalúos de las propiedades no agrícolas con destino no habitacional, con excepción de estacionamientos y bodegas correspondientes a conjuntos habitacionales acogidos a la Ley 19.537, serán los contenidos en los anexos N°s 3, 4 y 5 de esta resolución”. Finalmente, el N° 3, también en su parte pertinente, deja en claro que las tablas de clasificación que rigen para el reavalúo en estudio, son las que fija esta resolución, al decir que “3°) Para determinar los avalúos que entrarán a regir el 1° de enero de 2013, las tablas de valores fijadas por la presente Resolución…” Para acreditar este hecho controvertido, el contribuyente aporta los siguientes antecedentes: 1.- Informe Pericial, extendido por el Ingeniero Constructor don Nelson Sánchez Pineda, correspondiente a la propiedad Rol N°599-2 de la comuna de Osorno; 2.-lnforme Pericial, extendido por el Ingeniero Constructor don Nelson Sánchez Pineda, correspondiente a la propiedad Rol N°599-4 de la comuna de Osorno; 3.- Publicación efectuada en la página web del Servicio de Impuestos Internos; 4.- Copia de Informes técnicos N° 3579 y 3581, del Servicio de Impuestos Internos, de reconsideraciones administrativas y reclamación subsidiaria, aplicando un rango de un 70% a un 75% del avalúo fiscal, respecto de su valor comercial; 5.- Copia de certificado de avalúo fiscal correspondiente a la propiedad Rol N°599-2; 6.-Copia de certificado de avalúo fiscal correspondiente a la propiedad Rol N°599-4; 7.- Copia de consulta de antecedentes de un Bien Raíz, de fecha 28 de Mayo de 2013, respecto del Rol N°599-2; 8.- Copia de detalle catastral de una propiedad no agrícola, Rol N°599-2; 9.- Copia de consulta de antecedentes de un Bien Raíz, de fecha 28 de Mayo de 2013, respecto del Rol N°599-4; 10.- Copia de detalle catastral de una propiedad no agrícola, Rol N°599-4; 11.- Copia de inscripción de dominio de fojas 630 vta. N°658, año 2006, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces Osorno; 12.- Copia de inscripción de dominio de fojas 635 vta. N°664, año 2006, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces Osorno; 13.- Copia de escritura de compraventa, Repertorio N°264-2006; 14.- Copia de escritura de compraventa, Repertorio N°265-2006, y 15.- Copia de Plano de ubicación. Posteriormente, a fojas 100, la reclamante acompaña documento que denomina “ampliación de informe pericial”, al que adjunta: 1.- Dos fotografías Google Earth; 2.- Plano topográfico de la ubicación de los roles 599-2 y 599-4 de la comuna de Osorno; 3.- Plano de precios del Servicio de Impuestos Internos, en el cual constaría que los roles 599-2 y 599-4 de la comuna de Osorno, están ubicados en el Área Homogénea RSS073 y no en el Área Homogénea WSS039, y 4.- Ampliación de la parte pertinente del plano anteriormente referido, en el cual se visualizaría con claridad la denominación del Área Homogénea correcta. En su presentación de la misma fecha, la reclamante además acompaña los siguientes documentos: 1.- Consulta de Antecedentes de un Bien Raíz, de fecha 28 de Mayo de 2013, emitido por el Servicio de Impuestos Internos, del Rol de avalúo 599-2; 2.- Detalle catastral de una propiedad no agrícola, del Rol de Avalúo 599-2, en el cual se indica como Área Homogénea WSS039; 3.- Consulta de Antecedentes de un Bien Raíz, de fecha 8 de febrero de 2013, emitido por el Servicio de Impuestos Internos, del Rol de avalúo 599-4; 4.- Detalle catastral de una propiedad no agrícola, del Rol de avalúo 599-4, en el cual se indica como área homogénea WSS039. Finalmente, a fojas 114 y siguientes, rola declaración testimonial de don Nelson Sánchez Pineda, testigo de la reclamante, y a fojas 129 y siguientes, Acta de Inspección Personal del Tribunal, solicitada por la reclamante a fojas 99. De la prueba ofrecida, el Tribunal ha valorado especialmente los siguientes antecedentes: I.- Documento “ampliación de informe pericial”: El informe mencionado ha señalado expresamente que “De acuerdo a los antecedentes que se adjuntan (…), fotografías Google Earth, plano topográfico de la ubicación de los roles 599/2 y 599/4 de la comuna de Osorno, y plano de precios del SII utilizado en este reavalúo 2013, se descarta totalmente la ubicación de estos predios en el área homogénena WSS039, correspondiéndole su ubicación en un 100% en el Área Homogénea RSS073 a los predios cuyos roles de avalúo son 599/2 y 599/4 de la comuna de Osorno materia del presente reclamo de avalúo”. En efecto, al apreciar las dos fotografías Google Earth aportadas y compararlas con el plano topográfico de la ubicación de los roles 599-2 y 599-4 de la comuna de Osorno y el plano de precios del Servicio de Impuestos Internos, se concluye sin lugar a dudas que los roles 599-2 y 599-4 están ubicados en el Área Homogénea RSS073 y no en el Área Homogénea WSS039, lo que se confirma también con la ampliación de la parte pertinente del plano anteriormente referido, en el cual se visualiza con claridad la denominación del Área Homogénea correcta. II.- El testigo Nelson Sánchez Pineda, por la reclamante, deponiendo a fojas 114 y siguientes, señala al punto 1 que “Existe error. El Servicio a estos predios los tiene ubicados en el área homogénea WSS039, y corresponde al área homogénea RSS073. Con esto se produce tanto un error en la clasificación como de cálculo, porque al área homogénea WSS039 tiene un valor de $14.500 pesos aproximadamente el metro cuadrado, y el área homogénea RSS073 tiene un valor de $2.700 pesos el valor del metro cuadrado”. Al solicitarle que diga cómo le consta lo que acaba de señalar, el testigo responde que “Por varias visitas que hice al terreno en las cuales llevaba el plano de precios oficial del SII, el reavalúo 2013, un plano topográfico, dos fotografías de Google, donde pude constatar que estos dos predios dan al frente de la prolongación de la calle semi urbanizada Santiago Rosas y en el plano del SII aparece bien señalizada dicha calle, en el área homogénea RSS073”. Finalmente, al solicitársele que explique la ampliación del informe pericial, señala que “Yo hice la ampliación de informe porque primitivamente no podía convenverme del error garrafal que había cometido el SII al ubicar los predios roles 599-2 y 599-4 en el área homogénea WSS039, debiendo corresponderle el área homogénea RSS073, porque la calle Santiago Rosas no pasa por ningún punto del área homogénea WSS039 que el SII ha asignado como área homogénea a estos predios. Puedo señalar que las líneas gruesas indican cada límite del área homogénea”. III.- Finalmente, a fojas 129 y siguientes, rola Acta de Inspección Personal del Tribunal y siete fijaciones fotográficas, correspondiente a diligencia probatoria solicitada por la reclamante a fojas 99. Dicha acta consigna, en lo medular, que “Se aprecia al sur oeste un sitio eriazo de grandes dimensiones que limita por el este con la prolongación de Santiago Rosas en una extensión de aproximadamente 200 metros, hasta un cerco que prolonga en línea recta de este a oeste al sur de esta propiedad. El Tribunal no aprecia otros deslindes visibles. El abogado de la parte reclamante desea dejar una constancia primero de la ubicación del terreno, que se inicia en la intersección de las calles Santiago Rosas con Le Manss, y que calle Francia se encuentra ubicada aproximadamente unos 200 metros al norte, siendo esa calle el límite entre las áreas homogéneas WSS039 y la RSS073, encontrándose los terrenos en esta última. La abogada de la reclamada señala que el terreno se encuentra a continuación de un conjunto habitacional y que al sur oeste se encontraría un colegio”. Los antecedentes expuestos llevan a este sentenciador a concluir que el área homogénea en que están situados los inmuebles de marras es la RSS073, por lo que el ente fiscalizador debió haber aplicado las tablas de clasificación correspondientes a dicha área. El Servicio de Impuestos Internos, sin embargo, en su contestación de fojas 61 y siguientes, a fojas 63 (5 según su escrito) reconoce que las tablas de clasificación aplicadas no fueron éstas, sino las correspondientes al área homogénea WSS039. Con estos antecedentes el Tribunal concluye: 1.- Que el predio está ubicado en el área homogénea RSS073, y 2.- Que no obstante lo anterior, al proceder a su tasación, el Servicio de Impuestos Internos aplicó el valor de metro cuadrado de terreno correspondiente al área WSS039. SEXTO, El segundo punto de prueba fue del siguiente tenor: “2.- Efectividad de haberse aplicado erróneamente las tablas de clasificación respecto de los bienes gravados roles 599-2 y 599-4 de la comuna de Osorno por el Servicio de Impuestos Internos al efectuarse el reavalúo de bienes raíces, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. Cabe destacar que al estar íntimamente ligados los puntos de prueba uno y dos, con los antecedentes probatorios aportados por el contribuyente que se describen en el considerando QUINTO, el Tribunal tiene también por acreditado el hecho controvertido al cual se refiere el considerando presente, razón por la que la conclusión a la que arriba este sentenciador es que efectivamente el Servicio de Impuestos Internos incurrió en un error al aplicar las tablas de clasificación del área homogénea WSS039 a los inmuebles roles 599-2 y 599-4, ubicados en el área homogénea RSS073, de la comuna de Osorno, por lo que se acogerá el reclamo por la causal 2ª del artículo 149 del Código Tributario, a que se refiere el presente punto de prueba. SÉPTIMO, El tercer punto de prueba fue del siguiente tenor: 3.- Efectividad de haberse incurrido en errores de trascripción, de copia o de cálculo en la determinación del avalúo de los inmuebles roles 599-2 y 599-4 de la comuna de Osorno. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen. Teniendo en consideración el Tribunal que la prueba rendida en autos ha permitido acreditar que se aplicaron las tablas de clasificación correspondientes a un área homogénea distinta de aquella a la que correspondían los inmuebles de marras, lo que configura la causal del artículo 149 N° 2 del Código Tributario; pero que, no obstante ello, la prueba ofrecida por el actor no ha permitido establecer que –sin perjuicio de esta circunstancia- haya existido además un error de transcripción, de copia o de cálculo, se desestimará por el Tribunal la causal 3ª del artículo 149 del Código Tributario a que se refiere este punto de prueba. En efecto, el Tribunal estima que la prueba rendida por el actor, especialmente: 1.- Informe Pericial, extendido por el Ingeniero Constructor don Nelson Sánchez Pineda, correspondiente a la propiedad Rol N°599-2 de la comuna de Osorno, y 2.-lnforme Pericial, extendido por el Ingeniero Constructor don Nelson Sánchez Pineda, correspondiente a la propiedad Rol N°599-4 de la comuna de Osorno, agregados a fojas 10 y siguientes, no es suficiente para arribar a la conclusión de que se haya incurrido en algún error por el Servicio al momento de aplicar los coeficientes de ajuste objetados. A mayor abundamiento, al contrastar los asertos del perito, autor de dichos informes, con lo dispuesto en la resolución exenta N° 132 de 31 de diciembre de 2013, que expresamente hace mención en el anexo 2 (2.1) “Superficie” a los factores de ajuste que proceden en la especie, la conclusión de este sentenciador es que no existe tal error, y que, en consecuencia, el factor que procede aplicar es el de 1,00, tal como se hizo en la práctica. En el mismo sentido, los demás documentos aportados con este fin, que consistieron en 3.- Copia de Informes técnicos N° 3579 y 3581, del Servicio de Impuestos Internos, de reconsideraciones administrativas y reclamación subsidiaria, aplicando un rango de un 70% a un 75% del avalúo fiscal, respecto de su valor comercial; 4.- Copia de certificado de avalúo fiscal correspondiente a la propiedad Rol N°599-2; 5.-Copia de certificado de avalúo fiscal correspondiente a la propiedad Rol N°599-4; 6.- Copia de consulta de antecedentes de un Bien Raíz, de fecha 28 de Mayo de 2013, respecto del Rol N°599-2; 7.- Copia de detalle catastral de una propiedad no agrícola, Rol N°599-2; 8.- Copia de consulta de antecedentes de un Bien Raíz, de fecha 28 de Mayo de 2013, respecto del Rol N°599-4, y 9.- Copia de detalle catastral de una propiedad no agrícola, Rol N°599-4, se han estimado por este sentenciador como irrelevantes para formar convicción en tal sentido. Por otra parte, el Tribunal tiene también en consideración lo afirmado por el testigo de la reclamada, Francisco Garcés Coronado, quien deponiendo a fojas 109 y siguientes, en un respuesta al punto 2 (relevante para el presente punto, sin embargo), ante la solicitud de que aclare por qué señaló que “no tiene factores de ajuste que aplicar”, responde que “Cuando se dice que tiene factor de ajuste uno, que es un número, que puede ser uno o cien, eso cuando usted aplica o amerita por algún factor aplicarle factor de ajuste puede ser 0,90 ó 0,80, ó sobre 1,00”. En otras palabras, se aplicó efectivamente un factor de ajuste y ese factor de ajuste fue 1,00, lo que no varió el valor inicialmente determinado de las propiedades. OCTAVO, El cuarto punto de prueba fue del siguiente tenor: 4.-Efectividad de exceder el valor de tasación determinado por el Servicio de Impuestos Internos respecto de los inmuebles roles 599-2 y 599-4 de la comuna de Osorno el valor comercial de los mismos. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen. La prueba aportada por el actor para acreditar este hecho, especialmente 1.- Informe Pericial, extendido por el Ingeniero Constructor don Nelson Sánchez Pineda, correspondiente a la propiedad Rol N°599-2 de la comuna de Osorno, 2.- lnforme Pericial, extendido por el Ingeniero Constructor don Nelson Sánchez Pineda, correspondiente a la propiedad Rol N°599-4 de la comuna de Osorno, 3.- Copia de inscripción de dominio de fojas 630 vta. N°658, año 2006, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces Osorno; 4.- Copia de inscripción de dominio de fojas 635 vta. N°664, año 2006, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces Osorno; 5.- Copia de escritura de compraventa, Repertorio N°264-2006, y 6.- Copia de escritura de compraventa, Repertorio N°265-2006, agregados a fojas 10 y siguientes, se considera por el Tribunal insuficiente, pues salvo el aserto no fundado del perito Nelson Sánchez Pineda, no se aporta ningún antecedente que permita en base a las reglas de la lógica, llegar a este sentenciador a la conclusión de que los valores fijados superan los valores de mercado para propiedades de características semejantes situadas en las inmediaciones de los lotes sobre los que versa el reclamo o en el área homogénea RSS073 en que se encuentran ubicados; razón por la que el Tribunal concluye que dicho hecho controvertido no ha sido acreditado. NOVENO, El contribuyente ha solicitado, además, que la tasación de los inmuebles se fije, para el Rol N° 599-2, en la suma de $92.850.005 pesos, y para el Rol N° 599-4, en la suma de $341.519.378 pesos o, en su defecto, que se realice una nueva tasación. Al respecto, cabe señalar que, al demostrarse por el actor que las tablas de clasificación aplicables son las del área homogénea RSS073, y al no acreditarse que fueran procedentes los factores de ajuste adicionales invocados, tal como se ha razonado en los considerandos SEXTO y SÉPTIMO, el Tribunal llega necesariamente a la conclusión de que los valores que se solicita aplicar no han sido acreditados. Por otra parte, al Tribunal le parecen igualmente insuficientes los mismos antecedentes para fijar directamente un nuevo avalúo a los predios reclamados, razón por la que se rechazará el reclamo en este punto, sin perjuicio de que el ente fiscalizador deba realizar una nueva tasación, conforme al procedimiento y facultades que le fija la ley. DÉCIMO, En conclusión, como se ha razonado en los considerandos anteriores, estima este sentenciador que el reclamante ha logrado acreditar los hechos en que se fundan sus pretensiones, salvo los referidos en los considerandos SÉPTIMO y OCTAVO, razón por la que, con excepción de lo señalado en el considerando NOVENO, se procederá a acoger la reclamación, como se resolverá a continuación. Visto, además, lo dispuesto en los artículos 6°, 7° y 19° Nros. 20° incisos 1° y 2°, 22° inciso 1°, 24° incisos 1° y 3° y 26° de la Constitución Política del Estado; artículos 132, 148, 149 N° 2 y 3, y 151 del Código Tributario; artículos 3° de la ley 17.235 y artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil, resuelvo: 1.- HA LUGAR EN PARTE al reclamo de avalúo de bienes raíces de fecha 31 de mayo de 2013, interpuesto a fojas uno y siguientes por don César Triviño Lavanderos, RUT 9.984.758-1, en representación, de Sociedad Inmobiliaria Abinsa Limitada, RUT 77.110.000-7, representada por don Waldemar Ávila Bedecarratz, RUT 7.017.249-6, ya individualizados. 2.- En consecuencia, se deja sin efecto la tasación fiscal de los inmuebles Roles Nros. 599-2, lote 1A-2, y 599-4, lote 1A-7, ubicados en sector Las Quemas, comuna de Osorno, válido para el primer semestre de 2013. 3.- NO SE HACE LUGAR a la solicitud del reclamante de modificar la tasación del Rol N° 599-2, en la suma de $92.850.005 pesos, y para el Rol N° 599-4, en la suma de $341.519.378 pesos o de fijar una nueva tasación, por los indicado en el considerando NOVENO. 4.- Ejecutoriada que sea esta resolución, ofíciese al Servicio de Impuestos Internos a fin de que proceda a modificar el avalúo de las propiedades Roles Nros. 599-2 y 599-4, ubicados en sector Las Quemas, comuna de Osorno, debiendo proceder a realizar una nueva tasación conforme a las tablas de clasificación correspondientes al área homogénea RSS073. 5.- Estimando este sentenciador que la reclamada ha tenido motivo suficiente para litigar, y no habiendo sido totalmente vencida, no se condena en costas a su parte. 6.- Notifíquese al reclamante por carta certificada y al Servicio de Impuestos Internos mediante publicación de la presente sentencia en el sitio web del Tribunal. 7.- Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. RIT AB-12-00050-2013 RUC 13-9-0000722-6 2014-02-06T15:34:26-0300 CHRISTIAN MARCEL ALLEN ROJAS