Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Puerto Montt, catorce de febrero de dos mil catorce. VISTOS: A fojas 1, comparece don Roberto Ávila Bedecarratz, RUT N°7.017.253-4, abogado, domiciliado en calle O'Higgins N°1271, Osorno, en representación de Inmobiliaria Ávila y Fellay Limitada, RUT N°77.110.000-7, sociedad del giro de su denominación, con domicilio en calle Bulnes N°671, 2° piso, Osorno; quien interpone reclamo tributario de avalúo de bienes raíces en contra del Servicio de Impuestos Internos, por el reavalúo del inmueble Rol N°101-043, ubicado en Esperanza Lote G1-B de la comuna de San Pablo, solicitando se modifique la clasificación del predio, eliminando el carácter de eriazo y, en consecuencia, la sobretasa aplicada, fijando la contribución neta determinada en la suma de $2.187.924 pesos y la sobretasa del 0.025% en $45.582 pesos, dando en definitiva una contribución total de $2.233.506 pesos o lo que el Tribunal determine conforme al mérito del proceso. Funda su solicitud en la causal del artículo 149 N° 2 del Código Tributario. Como fundamento de su petición, el contribuyente señala que en febrero del año 2013 fue informado por el Servicio de Impuestos Internos del reavalúo de un bien raíz de su propiedad ubicado en Esperanza Lote G1-B, Rol N°101-043, de la comuna de San Pablo, destinado según los registros del Servicio de Impuestos Internos a sitio eriazo, avalúo que a contar del 1 de enero de 2013 es de $729.308.000, en relación a una superficie de terreno de 32.800 metros cuadrados, sin superficie de construcción. Conforme lo anterior, señala la reclamante que se fijó como monto total a pagar, en cada cuota trimestral de contribuciones del primer semestre de 2013, la suma de $4.421.430, por aplicación de una sobretasa de 0,25% a beneficio fiscal y del 100% de la contribución neta a sitios no edificados y urbanizados, propiedades abandonadas y pozos lastreros. La reclamante indica que al 31 de diciembre de 2012 la propiedad registraba un avalúo total y afecto a impuesto de $202.646.690 y una contribución semestral fijada en una cuota de $ 2.710.399, por lo que en relación al nuevo avalúo, implica un significativo aumento en el valor del avalúo de la propiedad referida, la aplicación de una sobretasa que no corresponde, y por ende de la cuota trimestral de contribución, que en la especie, implica un incremento del 360% respecto de la tasación del año 2012. El aumento en el valor se explicaría, según la reclamante, por 2 hechos, siendo el segundo la base de su reclamo. El primer hecho está dado por un aumento del valor del terreno alejado de la realidad, toda vez que el terreno fue adquirido el año 2011 a un valor comercial de $ 98.400.000, siendo el avalúo actualmente fijado prácticamente un 700% mayor al valor comercial pagado por el contribuyente. En relación a este punto la reclamante señala que el Servicio de Impuestos Internos dio un valor de terreno urbanizado a terrenos que se encuentran en proceso de urbanización, además señala que una vez urbanizados, el terreno útil disminuye su superficie, pues hay una afectación cercana al 60% en áreas verdes, calles y áreas de equipamiento, por lo que estima no hay ningún cambio en el inmueble que justifique el alza. Respecto al segundo hecho que explicaría el alza en el valor del avalúo, el cual considera base de su reclamo, la reclamante señala se trataría de un error en la clasificación del bien gravado, toda vez que el inmueble fue clasificado como no agrícola, no habitacional y eriazo, y agrega que esta errónea clasificación implicó la aplicación de una sobretasa del 100%, con lo cual la contribución aumentó en $ 2.187.924, sobretasa que no debió aplicarse. La reclamante indica que el artículo 8 de la ley 17.235 regula la sobretasa antes señalada, respecto de la cual sostiene no sería aplicable al caso particular, ya que cuando se adquirió el terreno no estaba urbanizado, además la reclamante señala que el destino de la propiedad fue calificado como sitio eriazo, situación que no se condice con la realidad, toda vez que se trataría de un terreno en proceso de urbanización y construcción con permiso de edificación otorgado por la Dirección de Obras Municipales de San Pablo con fecha 17 de octubre de 2012, no encontrándose el terreno objeto de autos en ninguno de los 3 casos que contempla el artículo 8 de la ley 17.325, por lo que estima el Servicio de Impuestos Internos aplicó la tasa por error, al considerar el terreno como sitio no agrícola, no edificado y urbanizado, siendo que en realidad se trataría de un sitio no urbanizado, en proceso de urbanización, y no edificado. La reclamante agrega que el error cometido contradice lo dispuesto por el artículo 3 de la Ley 17.235, inciso cuarto. En cuanto al derecho aplicable, la reclamante funda su reclamo en la causal N°2 del artículo 149 del Código Tributario, toda vez que en la especie se ha clasificado erróneamente como sitio eriazo el bien gravado, ya que se trata de un terreno en construcción, con obras ya iniciadas desde el mes de diciembre del año 2012, y que cuenta con los permisos administrativos correspondientes. Asimismo, agrega que la superficie útil del terreno está sujeta a variaciones significativas, ya que al urbanizarse dichos terrenos se perderá entre un 50 a 60% en calles y pasajes. Por otra parte, la reclamante señala que la aplicación de una sobretasa del 100% sobre terrenos no edificados, de conformidad al artículo 8 de la ley 17.235 sobre Impuesto Territorial, sólo es procedente a contar del año subsiguiente de la recepción definitiva total o parcial de las obras de urbanización, por lo que mal podría haberse aplicado por el Servicio de Impuestos Internos la sobretasa al terreno objeto de autos, ya que la propiedad se encuentra en su totalidad con permiso de edificación de la Municipalidad y en inicio de construcción de un conjunto de 137 viviendas destinada a uso habitacional, pendiente por ende el término de las obras y su recepción definitiva total o parcial en tales circunstancias. Finalmente, de conformidad a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos, la reclamante solicita declarar que se ha incurrido en un error por parte del Servicio de Impuestos Internos en cuanto a la clasificación del bien gravado objeto de autos, y ordenar que se rectifique por parte del Servicio la calidad de eriazo del inmueble, debiendo quedar como terreno no eriazo, y por ende eliminar la sobretasa aplicada, calculando en definitiva la contribución neta determinada en $ 2.187.924 y la sobretasa a beneficio fiscal del 0.025% de $ 45.582, dando como resultado una contribución total de $2.233.506, o lo que se estime conforme al mérito del proceso. La reclamante acompaña a su presentación los siguientes documentos: 1.- Copia simple de notificación de tasación del Servicio de Impuestos Internos de fecha 26 de abril de 2012; 2.- Copia simple de carta informativa de reavalúo de bienes raíces no agrícolas, no habitacionales del Servicio de Impuestos Internos de fecha febrero de 2013; 3.- Copia simple de Permiso de Edificación de la Dirección de Obras de la llustre Municipalidad de San Pablo de fecha 17 de octubre de 2012; 4.- Copia simple de Resolución 01 de la llustre Municipalidad de San Pablo de fecha 1 de octubre de 2013; 5.- Copia Simple de Escritura Pública de Compraventa y Servidumbre de fecha 6 de septiembre de 2011 de la Notaría Dolmestch de Osorno; 6.- Copia Simple de Inscripción de Lote G1-B de fojas 428 N°374 del año 2012 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Osorno; 7.- Copia simple y autorizada de Escritura Pública de Modificación de Sociedad Inmobiliaria Abinsa Limitada de fecha 3 de agosto de 2011 de la Notaría Winter de Osorno; 8.- Copia simple y autorizada de Escritura Pública de Mandato Judicial de fecha 31 de mayo de 2013 de la Notaría Sanhueza de Osorno. A fojas 48, se tuvo por interpuesto el reclamo y se confiere traslado al Servicio de Impuestos Internos por el término legal. A fojas 52, comparece don Jorge Lara Arriagada, Director Regional de la X Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos, domiciliado en San Martín N°80, cuarto piso, Puerto Montt, quien en virtud a lo dispuesto en los artículos 149 y siguientes, y 132 del Código Tributario, evacúa traslado al reclamo deducido en contra del nuevo avalúo fiscal del inmueble Rol de Avalúo N°101-043, determinado por el Servicio de Impuestos Internos en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley N°20.455 de fecha 31 de agosto de 2010 que modifica diversos cuerpos legales para obtener recursos destinados al financiamiento de la reconstrucción del país, la Ley N° 20.650 de fecha 31 de diciembre de 2012 que posterga el reavalúo y prorroga los actuales avalúos de bienes raíces no agrícolas con destino habitacional, y reduce la periodicidad del reavalúo de los bienes raíces de las distintas series, y en los artículos 2°, 3° y 4° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, normas que en definitiva, obligan al Servicio de Impuestos internos a efectuar el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas con destino no habitacional, a contar del 1 de enero de 2013, solicitando que el reclamo sea rechazado en su totalidad, por las consideraciones de hecho y derecho que a continuación expone. Conforme a lo dispuesto en el artículo 3° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, el Servicio de Impuestos Internos deberá reavaluar cada 5 años, los bienes raíces agrícolas y no agrícolas sujetos a las disposiciones de esta ley, aplicándose la nueva tasación, para cada serie, simultáneamente a todas las comunas del país, por lo que a contar del 1 de enero de 2013 entró en vigencia el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas con destino no habitacional, inmuebles cuya última tasación general fue efectuada con fecha 1 de enero de 2006. Al respecto, la reclamada señala que el artículo segundo de las Disposiciones Transitorias de la Ley N° 20.455 prorroga hasta el 31 de diciembre del año 2012, y con sujeción a las normas de la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial, la vigencia de los avalúos de los bienes raíces no agrícolas que rijan al 31 de diciembre del año 2010 y fija, a contar del 1 de enero del año 2013, la vigencia de los nuevos avalúos que se determinen. En relación al procedimiento administrativo de reavalúo, la reclamada argumenta y transcribe lo señalado en los artículos 4°y 6°de la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial, y agrega que el Servicio ha dado cumplimiento a cada una de las obligaciones por ley encomendadas, razón por la cual deberá tenerse firme el avalúo determinado para el inmueble ubicado en Esperanza LT G 1 B, comuna de San Pablo, Rol de Avalúo N°101-043. Respecto al procedimiento de avalúo de los inmuebles objeto de autos, la reclamada señala que conforme a lo dispuesto en el N°2 del artículo 4° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, el Servicio ha sectorizado cada comuna del país en Áreas Homogéneas, las cuales corresponden a sectores que presentan características urbanas comunes, por ejemplo en cuanto a uso de suelo, infraestructura vial, entre otras. Indica que la finalidad de cada Área Homogénea es ser una unidad, independiente de su tamaño, lo más uniforme posible, de manera que no presente variaciones significativas de valor por metro cuadrado de terreno en su interior. Agrega que la determinación de las características de cada Área Homogénea en particular, en el caso de los bienes raíces objeto del proceso de reavalúo, se efectuó mediante la realización de un estudio urbano que permitiera definir el lote tipo y, consecuentemente, determinar el valor base del terreno, según los siguientes criterios: 1.- Estudio urbano, en relación a éste se determinó la formulación para cada Área Homogénea en particular, considerando la utilización de variables urbanas de uso de suelo, categoría constructiva, nivel de densificación y sistema de agrupamiento, estos 4 factores permitieron obtener la información necesaria para efectuar el estudio urbano de la zona. Además la reclamada agrega que se consideraron los Instrumentos de planificación territorial disponibles en cada comuna, los cuales permiten diagnosticar y definir políticas públicas, formular planes, programas y proyectos de ordenamiento espacial del territorio, razón por la cual se utilizan para complementar las variables urbanas antes señaladas. En este sentido hace presente que el Plan Regulador Comunal es el instrumento de planificación más importante, que orienta, fomenta y regula el desarrollo urbanístico del territorio comunal y tiene como base la estrategia de desarrollo territorial. Señala la reclamada que de la aplicación de todos los elementos señalados anteriormente, el Servicio establece el Área Homogénea a la cual corresponde cada bien raíz, determinándose respecto del inmueble de autos, su inclusión en el Área Homogénea AXX001. 2.- Definición del lote tipo, criterio que la reclamada define como aquél inmueble que, dadas las condiciones urbanas del Área Homogénea a la que pertenece, resulta ser el más representativo de ésta, e identifica las características morfológicas de su terreno. Este bien raíz integra aquellas variables urbanas que identifican al Área Homogénea que lo comprende, y que permiten caracterizarlo de forma más completa, de tal manera de minimizar la aplicación de factores de ajuste especiales en la valoración de los terrenos, coeficientes guías y correctores. 3.- Determinación del valor base del terreno, para determinar el valor base de las Áreas Homogéneas, la reclamada señala que cada Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos contó con la información obtenida a partir de los Formularios 2890 de "Declaración sobre enajenación e inscripción de bienes raíces" y de las tasaciones comerciales efectuadas por bancos e instituciones financieras, instrumentos que habrían sido previamente depurados a través de un procesamiento centralizado, y hace presente en relación a la información contenida en el Formulario 2890, que es obligación de los Notarios y Conservadores de Bienes Raíces del país informar al Servicio de Impuestos Internos respecto de las escrituras públicas de transferencia de bienes raíces que otorguen y de las inscripciones que se practiquen en el Registro de Propiedad. Lo anterior en conformidad a lo establecido en el número 1 del artículo 16 de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial y en el artículo 76 del Código Tributario. Mediante el análisis estadístico de un número de muestras validadas de Formularios 2890, se determinó el Valor Base del inmueble de autos incluido en el Área Homogénea AXX001, considerando en el procedimiento estadístico los siguientes elementos: 1) Promedio de muestras, que corresponde a la suma de valores de todas las muestras validadas, dividido por el número total de casos considerados en el estudio; 2) Desviación Estándar, es decir la medida del grado de dispersión de los datos con respecto al valor promedio; 3) Dispersión, que permite identificar qué tan dispersos se encuentran los datos respecto del valor promedio. La dispersión debe ser igual o menor al 20%. Cuando la dispersión es mayor a un 20%, se deben determinar nuevos rangos de muestras. En el caso del Área Homogénea AXX001, la reclamada indica que se analizaron un total de 244 muestras, de las cuales con 204 se obtuvo una dispersión de un 15%, determinándose un valor promedio de 1,62 Unidades de Fomento por metro cuadrado, equivalente a $36.656 por metro cuadrado al 1 de julio de 2012, agregando que centralizadamente además se realizó una rebaja al valor base del mismo, determinándose como Valor Base Final para el Área Homogénea AXX001 el monto de $21.994 por metro cuadrado. En relación a los fundamentos del reclamo deducido por el actor, la reclamada señala que respecto al argumento de que el valor del terreno se aleja de la realidad, los reclamos de avalúos tramitados ante un Tribunal Tributario y Aduanero sólo pueden fundamentarse en las causales establecidas en el artículo 149 del Código Tributario, sin que corresponda a dichas causales la diferencia que existe entre el valor comercial de la propiedad y el avalúo de la misma, agregando que así lo ha estimado el Tribunal Tributario y Aduanero de Valdivia en el fallo dictado con fecha 21 de junio de 2013 en causa RIT AB- 11-00023-2013. Respecto al argumento del actor, en cuanto existiría un error en la clasificación del bien gravado, la reclamada señala que las "tablas de clasificación" son aquellas características urbanas comunes, como, por ejemplo, uso de suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad y equipamiento urbano, entre otras, que permiten que determinados sectores constituyan "Áreas Homogéneas". Estas tablas de clasificación, además de otros factores, permiten determinar el monto del impuesto territorial a pagar por el contribuyente, y hace presente que las sobretasas, en cambio, no son un elemento de determinación del impuesto territorial, sino que constituyen un recargo calculado sobre la tasa o base imponible de este impuesto que se cobra conjuntamente con las cuotas normales de contribuciones, y agrega que el monto por cuota corresponde al producto de la tasa, de 1,2%, por el avalúo afecto, dividido por 4, debido a que son 4 cuotas al año. En virtud de lo anterior, la reclamada indica que al no ser la sobretasa un equivalente a las tablas de clasificación, la impugnación de la sobretasa contemplada por el artículo 8 de la Ley 17.235, y que el Servicio aplicó al inmueble Rol N°101-043, carecería de fundamento legal, toda vez que la invocación de la causal del artículo 149 N°2 del Código Tributario en este procedimiento, no sería la vía para reclamar de una sobretasa que se considera errónea, pues excede lo contemplado en dicha norma. Por otra parte, la reclamada hace presente que el artículo 1 letra A de la Ley N°17.235 establece que la primera serie, correspondiente a los bienes raíces agrícolas, “Comprenderá todo predio, cualquiera que sea su ubicación, cuyo terreno esté destinado preferentemente a la producción agropecuaria o forestal, o que económicamente sea susceptible de dichas producciones en forma predominante", y agrega en el siguiente inciso que "La destinación preferente se evaluará en función de las rentas que produzcan o puedan producir la actividad agropecuaria y los demás fines a que se pueda destinar el predio." A su vez, los predios que no se enmarquen en dicha categoría se incluirán en la serie no agrícola establecida en la letra B del artículo 1 de la referida ley, como sería el caso del inmueble Rol N°101-043. Además la reclamada señala que el inmueble de autos se encuentra ubicado dentro de un área urbana y se cataloga como eriazo, de acuerdo a los antecedentes existentes en la base de datos catastral al momento de realizar el proceso de reavalúo. En efecto, indica que el valor del inmueble fue calculado al 1° de julio de 2012, época en la que el contribuyente ni siquiera contaba con el permiso de edificación que menciona en su reclamo, que, según certificado acompañado, tiene fecha 17 de octubre de 2012, por lo que el Servicio de Impuestos Internos no pudo tener en consideración tal circunstancia, y en consecuencia, tratándose de un terreno que aún se encuentra en proceso de construcción, la calificación de sitio eriazo debe mantenerse hasta que las obras de construcción se encuentren terminadas y se otorgue el certificado de recepción definitiva de las obras, por lo que reclamada señala que el contribuyente no reclama realmente de la tasación del inmueble, sino de un cobro adicional calculado a partir del valor de tasación que fue determinado correctamente, circunstancia que no se incluye en la causal N°2 del artículo 149 del Código Tributario, así como tampoco en los demás numerales, pretendiendo que el Servicio haya tenido en cuenta la circunstancia de las edificaciones que realiza en el inmueble, para efectos de cambiar el destino del mismo, cuando constaría, que tales obras comenzaron en el mes de diciembre de 2012, es decir, con posterioridad al proceso de reavalúo. Finalmente, la reclamada solicita tener por evacuado el traslado al reclamo presentado con fecha 31 de mayo de 2013 por don Roberto Ávila Bedecarratz, Rut N°7.017.253-4, en representación de Inmobiliaria Ávila y Fellay Limitada, Rut N°77.110.000-7, en contra del reavalúo efectuado por el Servicio de Impuestos Internos en cumplimiento de obligaciones legales, al inmueble identificado con el Rol N°101-043, de la comuna de San Pablo, solicitando que el mismo sea rechazado en todas sus partes, toda vez que el nuevo avalúo determinado por el Servicio de Impuestos Internos, fue fijado conforme a derecho, respetándose en todo momento las disposiciones legales y administrativas que regulan el procedimiento de reavalúo de bienes raíces del año 2013, no habiendo acreditado la reclamante los hechos en que funda su reclamación, con expresa condena en costas. A fojas 59, se tiene por evacuado el traslado al reclamo. A fojas 61, se recibe la causa a prueba, fijándose los siguientes puntos: 1.- Tablas de clasificación aplicadas al inmueble rol 00101- 043 de la comuna de San Pablo por el Servicio de Impuestos Internos al efectuarse el reavalúo de bienes raíces. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen. 2.- Efectividad de haberse aplicado erróneamente las tablas de clasificación respecto del bien gravado rol 00101-043 de la comuna de San Pablo por el Servicio de Impuestos Internos al efectuarse el reavalúo de bienes raíces, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. 3.- Efectividad de exceder el valor de tasación determinado por el Servicio de Impuestos Internos respecto del inmueble rol 00101-043de la comuna de San Pablo el valor comercial del mismo. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen. A fojas 64, la reclamada presenta lista de testigos. A fojas 67, la parte reclamante, interpone recurso de reposición y apelación subsidiaria en contra de la resolución de fojas 61, solicitando se incorpore un cuarto punto de prueba a los fijados por el Tribunal, relativo a la calidad o no de sitio eriazo con el que ha sido clasificado por el Servicio de Impuestos Internos de acuerdo al destino de la propiedad y que ha incidido en el cálculo del impuestos territorial. A fojas 75, la parte reclamada prescinde de la prueba testimonial. A fojas 80, se acoge la reposición solicitada por la reclamante a fojas 67, y se agrega como cuarto punto de prueba el siguiente: “4.- Calidad de sitio eriazo del inmueble rol 00101-043 de la comuna de San Pablo. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen”. A fojas 82, la reclamante acompaña los siguientes documentos: 1.- Copia simple de plano archivado en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Osorno del año 2012 con el N°495, de fecha 16 de noviembre de 2012; 2.- Copia simple de Plano Loteo archivado en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Osorno del año 2013 con el N°294, de fecha 21 de enero de 2013. A fojas 86, se agrega certificado del Secretario Abogado del Tribunal de término probatorio vencido. A fojas 87, se cita a las partes a oír sentencia. CONSIDERANDO, PRIMERO, Que, don Roberto Ávila Bedecarratz, RUT N°7.017.253-4, en representación de Inmobiliaria Ávila y Fellay Limitada, RUT N°77.110.000-7, ya individualizados; interpone reclamo tributario de avalúo de bienes raíces en contra del Servicio de Impuestos Internos, por el reavalúo del inmueble Rol N°101-043, ubicado en Esperanza Lote G1-B de la comuna de San Pablo, solicitando se modifique la clasificación del predio, eliminando el carácter de eriazo y, en consecuencia, la sobretasa aplicada, fijando la contribución neta determinada en la suma de $2.187.924 pesos y la sobretasa del 0.025% en $45.582 pesos, dando en definitiva una contribución total de $2.233.506 pesos o lo que el Tribunal determine conforme al mérito del proceso; fundando sus peticiones en los argumentos y consideraciones ya expuestos precedentemente, acompañando en su defensa los documentos que se han enumerado en la parte expositiva de esta sentencia. SEGUNDO, Que la reclamada, evacuando el traslado conferido, solicita el rechazo del reclamo en todas sus partes, en base a los fundamentos y argumentos de hecho y de derecho previamente referidos en la parte expositiva de la sentencia, con costas. TERCERO, Que son hechos establecidos en esta causa: 1.- Dando cumplimiento al proceso de reavalúo de bienes raíces no agrícolas no habitacionales que debía regir a partir del 1° de enero de 2013, el Servicio de Impuestos Internos procedió a fijar el nuevo avalúo del inmueble Rol N° 101- 043, ubicado en Esperanza Lote G1-B de la comuna de San Pablo, de propiedad de Inmobiliaria Ávila y Fellay Limitada, tasándolo en la suma de $729.308.000 pesos. 2.- El avalúo fiscal fijado para el mismo predio, vigente hasta el 31 de diciembre de 2012, era de $202.646.690 pesos. 3.- Para fijar el avalúo señalado, el método seguido por el ente fiscalizador contempló el establecimiento de “áreas homogéneas” que suponían sectorizar el territorio comunal en zonas de características urbanas comunes, con un valor de terreno único para esa área, valor al cual se le podían efectuar correcciones mediante la aplicación de un coeficiente guía. 4.- El Servicio de Impuestos Internos calificó al inmueble reclamado como sitio eriazo, aplicando una sobretasa del 100% de la contribución neta a sitios no edificados, propiedades abandonadas y pozos lastreros, por la suma de $2.187.924 pesos al primer semestre de 2013. 5.- El área homogénea (AH) dentro de la cual se incluyó el inmueble reavaluado corresponde al área AXX001. 6.- Habiendo tomado conocimiento del reavalúo realizado, el contribuyente dedujo reclamo tributario ante este Tribunal con fecha 31 de mayo de 2013. CUARTO, Que, para resolver la controversia sometida al conocimiento de este sentenciador, conforme a lo dispuesto en los artículos 132 del Código Tributario, la prueba será apreciada por el Tribunal de conformidad con las reglas de la sana crítica. QUINTO, El Servicio ha sostenido a fojas 56 -9 de su escrito- que “Al respecto, cabe señalar que las “tablas de clasificación” son aquellas características urbanas comunes, como por ejemplo, uso de suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad y equipamiento urbano, entre otras, que permiten que determinados sectores constituyan “Áreas Homogéneas”. Estas tablas de clasificación, además de otros factores, permiten determinar el monto del impuestos territorial a pagar por el contribuyente”. Agrega que “Las sobretasas, en cambio, no son un elemento de determinación del impuesto territorial, sino que constituyen un recargo calculado sobre la tasa o base imponible de este impuesto…”. Agrega que “En virtud de lo anterior, al no ser la sobretasa un equivalente a las tablas de clasificación, la impugnación de la sobretasa contemplada por el artículo 8° de la ley 17.235 y que este Servicio aplicó al inmueble rol 101-043, carece de fundamento legal, pues la invocación de la causal del artículo 149 N° 2 del Código Tributario en este procedimiento no es la vía para reclamar de una sobretasa que se considera errónea, pues excede lo contemplado en dicha norma”. Más adelante, a fojas 56 vuelta (10 vuelta de su escrito), termina señalando que: “Queda de manifiesto entonces que el contribuyente no reclama realmente de la tasación del inmueble, sino de un cobro adicional calculado a partir del valor de tasación que fue determinado correctamente, circunstancia que no se incluye en la causal N° 2 del artículo 149 del Código Tributario, así como tampoco en los demás numerales…” Previo a examinar el fondo del asunto, el Tribunal considera necesario referirse previamente a esta defensa, pues al sostener la reclamada que la sobretasa no es parte de las tablas de clasificación y que el contribuyente no puede invocar la causal del artículo 149 N° 2 del Código Tributario para enervar la decisión administrativa, ni, a mayor abundamiento, ninguna otra de las contenidas en dicho artículo, está tácitamente alegando la incompetencia del Tribunal. Considera este sentenciador que la interpretación de la norma, en los términos sostenidos por la reclamada es errada. En efecto, ha quedado establecido en el proceso, por lo manifestado por ambas partes y especialmente por la reclamada, que dicha calificación se realizó durante el último proceso de reavalúo, el que, a mayor abundamiento, como dice en su contestación el Servicio “fue calculado al 1° de julio de 2012…”. De este modo, la calificación de sitio eriazo del inmueble de marras se conoció por el actor recién con la notificación del nuevo avalúo, por lo que no ha existido la posibilidad de que pudiera ser reclamado de manera independiente del reavalúo mismo. Por otra parte, aceptar la interpretación del ente fiscalizador supondría concluir que la decisión del Servicio de aplicar una sobretasa, con los efectos patrimoniales que ello conlleva y no obstante que constituye una parte del tributo de contribuciones de bienes raíces, que tiene su fundamento legal en la misma ley que establece dicho impuesto, que se cobra y paga con la misma periodicidad con que se paga aquél y que, a mayor abundamiento, se calcula y fija con los mismos parámetros, no tendría ningún control judicial, lo que resulta contrario a la garantía constitucional del artículo 19 N° 3 de la Constitución Política del Estado, especialmente en cuanto asegura a todas las personas “La igual protección de la ley en el ejercicio de sus derechos”. No debe olvidarse, por lo demás, que el fundamento legal de las sobretasas está en el mismo Título IV de la ley 17.235 que regula la tasa de las contribuciones de bienes raíces. A mayor abundamiento, El concepto de “tablas de clasificación” no tiene definición legal. Él ha sido desarrollado a nivel administrativo por el Servicio de Impuestos Internos, actualmente a través de la resolución exenta 132, del 31 de diciembre de 2012, razón por la que la exclusión de la sobretasa de la definición, parece más bien a este sentenciador un error de la Administración que debe ser salvado por la vía judicial, antes que un argumento que permita fundar en derecho la inamovilidad de las mismas. En consecuencia, por los argumentos ya expuestos, el Tribunal desestima la alegación de la reclamada en cuanto a que el reclamo sería inadmisible por no estar contemplado dentro de las causales del artículo 149 del Código Tributario y considera, en cambio, que la acción judicial ha sido correctamente ejercida mediante la invocación del artículo 149 N° 2 de dicho cuerpo legal. SEXTO, El primer punto de prueba fijado por el Tribunal fue del siguiente tenor: “1.- Tablas de clasificación aplicadas al inmueble rol 00101-043 de la comuna de San Pablo por el Servicio de Impuestos Internos al efectuarse el reavalúo de bienes raíces. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen.” Este punto de prueba fue acreditado mediante los antecedentes aportados por el Servicio de Impuestos Internos, a los que se refiere latamente en su escrito de contestación y que ha sido descrito por este sentenciador en la parte expositiva de esta sentencia. Lo anterior se corresponde con lo indicado en la resolución exenta SII N° 132 de 31 de diciembre de 2012, que fija las tablas de clasificación para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola con destino no habitacional, y que en su parte resolutiva, en lo pertinente, dice: “1°) Los valores de terrenos que se aplicarán a las propiedades no habitacionales, como asimismo los sectores de las comunas en que se aplicarán factores de ajuste a los valores unitarios de construcción por localización en áreas comerciales, serán registrados en los planos de precios que se contienen en el anexo N°1 de esta resolución. Dichos valores se reajustarán de acuerdo a las características particulares de los predios, a fin de reflejar el efectivo avalúo de los mismos, en la forma expresada en el Anexo N°2 de esta resolución”. El número 2° agrega: “2°) Las definiciones técnicas, los valores unitarios de las construcciones y sus factores de ajuste, que se utilizarán en la determinación de los avalúos de las propiedades no agrícolas con destino no habitacional, con excepción de estacionamientos y bodegas correspondientes a conjuntos habitacionales acogidos a la Ley 19.537, serán los contenidos en los anexos N°s 3, 4 y 5 de esta resolución”. Finalmente, el N° 3, también en su parte pertinente, deja en claro que las tablas de clasificación que rigen para el reavalúo en estudio, son las que fija esta resolución, al decir que “3°) Para determinar los avalúos que entrarán a regir el 1° de enero de 2013, las tablas de valores fijadas por la presente Resolución…” De modo tal que, con estos antecedentes, concluye el Tribunal que las tablas de clasificación aplicadas al inmueble de marras son las que responden a la siguiente codificación: “AXX001”, sin perjuicio de que, tal como se ha indicado en los considerandos TERCERO y QUINTO, el Servicio aplicó además la sobretasa del artículo 8° de la Ley 17.235. SÉPTIMO, El segundo punto de prueba fijado por el Tribunal fue del siguiente tenor: “2.- Efectividad de haberse aplicado erróneamente las tablas de clasificación respecto del bien gravado rol 00101-043 de la comuna de San Pablo por el Servicio de Impuestos Internos al efectuarse el reavalúo de bienes raíces, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno”. El punto de prueba en examen está íntimamente relacionado con el punto N° 4 incorporado por el Tribunal a raíz de una reposición de la reclamante: “4.- Calidad de sitio eriazo del inmueble rol 00101-043 de la comuna de San Pablo. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen”. Por esta razón el Tribunal examinará la prueba producida para acreditar estos hechos conjuntamente. Sobre este punto –lo que resulta aplicable también al punto cuatro-, la prueba rendida por el actor fue la siguiente: 1.- Copia simple de notificación de tasación del Servicio de Impuestos Internos de fecha 26 de abril de 2012; 2.- Copia simple de carta informativa de reavalúo de bienes raíces no agrícolas, no habitacionales del Servicio de Impuestos Internos de fecha febrero de 2013; 3.- Copia simple de Permiso de Edificación de la Dirección de Obras de la llustre Municipalidad de San Pablo de fecha 17 de octubre de 2012; 4.- Copia simple de Resolución 01 de la llustre Municipalidad de San Pablo de fecha 1 de octubre de 2013, y 5.- Copia simple y autorizada de Escritura Pública de Modificación de Sociedad Inmobiliaria Abinsa Limitada de fecha 3 de agosto de 2011 de la Notaría Winter de Osorno, y 5.- Copia simple de plano archivado en el Registro de Propiedad en el Conservador de Bienes Raíces de Osorno del año 2012, copia simple del plano de loteo archivado en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Osorno del año 2013, conservados en la custodia del Tribunal; Con el primero de los documentos indicados, rolante a fojas 8, el Tribunal tiene por acreditado que el inmueble tenía una tasación de $202.646.690 pesos y que al día 26 de abril de 2012, fecha de la notificación, el predio de marras no había sido calificado aún como sitio eriazo. El documento de fojas 9, de febrero de 2013, prueba que el avalúo fiscal total, fijado como consecuencia del proceso de reavalúo, fue de $729.308.000 pesos. En dicho documento se indica también que el Servicio calificó el inmueble con destino sitio eriazo y que estableció una sobretasa del 100% ascendente a $2.187.924 pesos. El Tribunal destaca especialmente el valor probatorio del documento rolante a fojas 10, que corresponde a un permiso de edificación de la Municipalidad de San Pablo. N° de permiso 18-2012, aprobado el 17 de octubre del mismo año y que corresponde al rol de avalúo 101-43, es decir, al inmueble de marras. En el documento se indica que se otorga permiso para la construcción de 137 viviendas a la constructora Avifel, RUT 76.123.847-7. El total a pagar por concepto de derechos municipales fue de $8.154.761 pesos. A continuación, a fojas 13, rola documento de fecha 01 de abril de 2013, que consiste en resolución dictada por la Dirección de Obras de la comuna de San Pablo, en que se modifica el punto 5 del permiso de construcción, en el sentido de que se modifica el nombre del propietario de Constructora Avifel Ltda, RUT 76.123.847-7 por el de Inmobiliaria Ávila y Fellay Ltda., RUT 77.110.000-7. Finalmente, los documentos rolantes a fojas 29 y siguientes, y 35 y siguientes, corresponden a la modificación de la sociedad Inmobiliaria Abinsa Limitada. Dentro de ellos, a fojas 31 y 37 (fojas 10950 de la escritura) se indica en la cláusula décima, que “…en lo sucesivo, la razón social será Inmobiliaria Ávila y Fellay Limitada…” entre otras consideraciones. Para este sentenciador, como se ha señalado, el permiso de construcción de fojas 10 acredita plenamente que el inmueble de marras queda en la situación contemplada en el inciso 2° del Art. 8° de la Ley 17.235, en la medida en que dicha disposición legal establece que “…en el caso de sitios no edificados, esta sobretasa regirá a contar del año subsiguiente de la recepción en forma definitiva, total o parcial, de las respectivas obras de urbanización.”, por lo que actualmente no le es aplicable la sobretasa contemplada en el inciso 1° de dicha disposición. Al respecto, es importante destacar que el Servicio ha calificado el terreno de marras como “sitio eriazo”. Este concepto no ha sido definido por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, D.F.L. N° 458 de 1976 y la Ordenanza, D.S. N° 47 de 1992, se refiere escuetamente al término en el Capítulo 5, artículo 2.5.1., al señalar que “Los sitios eriazos y las propiedades abandonadas con y sin edificación, ubicados en áreas urbanas, deberán tener cierros levantados en su frente hacia el espacio público, siendo responsabilidad de los propietarios mantenerlos en buen estado”. A continuación, en los incisos siguientes, la norma no vuelve a referirse a este término y sólo menciona las propiedades abandonadas. Por otra parte, el artículo 8° de la Ley 17.235, tampoco emplea dicha expresión, sino que, tal como hemos indicado, utiliza los términos “sitios no edificados con urbanización”, “propiedades abandonadas” y “pozos lastreros”. De ahí que llame la atención de este sentenciador lo equívoco del término escogido por el ente fiscalizador, sin perjuicio de que es evidente que el documento de fojas 9 se está refiriendo a la sobretasa de dicha disposición legal. Al respecto debe acotarse, por lo demás, que sin perjuicio de los términos que emplee el ente fiscalizador –en este caso sitio eriazo-, la única justificación legal que existe para imponer la sobretasa, tal como ha indicado la reclamada en su contestación, es y sigue siendo el artículo 8° precitado. Sin perjuicio de lo anterior, el Tribunal advierte igualmente que no existe identidad terminológica entre lo indicado por dicha norma y lo indicado por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, desde que el último texto distingue entre “área de extensión urbana” y “área urbana”, mientras que el artículo 8° en su inciso primero introduce además la expresión “urbanizable”. Esta última categoría, estima este sentenciador, no es simplemente una tautología legal, sino quese trata de un término nuevo, adicional, cuyo contenido, sin embargo, no se ha definido. En este sentido, el Tribunal, teniendo presente la letra de la ley y la ubicación del término en estudio dentro de la norma, arriba a la conclusión de que debe tratarse de áreas situadas dentro del plano regulador distintas a las denominadas “zonas de extensión”, pero que, no obstante ello, su urbanización no se ha efectuado. Esta sería, en opinión de este sentenciador, la situación en la que se encontraría el lote G-1 B, correspondiente al rol 00101-043, pues al examinar los documentos aportados a fojas 83 por el actor, correspondientes a copia simple de plano archivado en el Registro de Propiedad en el Conservador de Bienes Raíces de Osorno del año 2012 y copia simple del plano de loteo archivado en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Osorno del año 2013, el Tribunal constata que la calle Germán Santa Cruz ha sido proyectada en el plano, pero no está actualmente construida. Del mismo modo, se constata que inmediatamente adyacente a dicho lote existe una zona de extensión urbana, denominada ZE2. A mayor abundamiento, parece necesario a este sentenciador el detenerse en los términos empleados por el legislador en el inciso 2° del Art. 8 de la ley 17.235, que dice que “Con todo, en el caso de sitios no edificados, esta sobretasa regirá a contar del año subsiguiente de la recepción en forma definitiva, total o parcial, de las respectivas obras de urbanización.”, lo que, a juicio del Tribunal introduce un elemento adicional que debe ser ponderado por el ente fiscalizador antes de resolver la aplicación de la sobretasa, y que consiste en la distinción que hace la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones entre “Permiso de Edificación” y “Permiso de Urbanización” (Título 1 “Disposiciones Generales”, Capítulo 4, Arts. 1.4.1 y siguientes; Título 3 “De la Urbanización”, Capítulo 1, Arts. 3.1.1 y siguientes, y Título 5 “De la Construcción”, Capítulo 1, Arts. 5.1.1 y siguientes), de lo que este sentenciador concluye que para que se aplique la sobretasa –que solo rige en áreas urbanas y no en áreas urbanizables (es decir, áreas ubicadas dentro de los límites del plano regulador, distintas de las denominadas zonas de extensión urbana, pero donde sin embargo no se ha completado la urbanización) ni en áreas de extensión urbana-, el predio debe estar –lo que es evidente a la luz de lo recién indicado- completamente urbanizado, hecho que solo puede acreditarse con la recepción definitiva, total o parcial, de dichas obras (de urbanización), situación que presupone el otorgamiento de un permiso con tal fin anterior o coetáneo con el de edificación -como en el caso de marras- (A riesgo de ser excesivamente reiterativos, hemos preferido repetir los términos usados por la ley, para destacar su importancia interpretativa), de modo tal que, sólo una vez recibidas en forma definitiva, total o parcial, las obras de urbanización, la sobretasa podrá aplicarse a contar del año subsiguiente. A mayor abundamiento, siguiendo la reglamentación fijada por el mismo inciso 2° del Art. 8°, la solución indicada es la misma que el legislador prevé para el caso en que nos encontremos ante un proyecto de subdivisión o loteo, cuya superficie sea superior a 50 hás., pues la sobretasa se aplica aquí también en el plazo de diez años contados desde la fecha de recepción definitiva, total o parcial de “dichas obras de urbanización”. Esta conclusión, bajo las reglas de la sana crítica es, en opinión de este sentenciador, la más armónica y razonable, pues no puede desconocerse la naturaleza última del tributo sobre que versa esta causa; en efecto, las contribuciones de bienes raíces, al menos desde un punto de vista teórico, son un aporte que realiza al Estado o al Municipio el propietario de un predio que se ve beneficiado con el aumento de su valor gracias a las obras de urbanización que se han realizado en el área donde dicho inmueble se localiza, como forma de “contribuir” a dicho financiamiento. Esta conclusión, obviamente, supone la existencia de las obras de urbanización que justifican la existencia del tributo, pues en caso contrario no tendría justificación alguna y debería ser considerado como un simple impuesto al patrimonio cuya viabilidad constitucional quedaría en serio entredicho. Sin perjuicio de lo anterior, refuerza la conclusión a que ha arribado este sentenciador una interpretación teleológica del artículo 8°. En búsqueda de la finalidad de la norma, el Tribunal presta atención a lo que indica el Art. 2.5.1 de la Ordenanza -ya expuesto-, disposición que procura fundamentalmente regular la situación de sitios en condición de abandono (eriazos y abandonados), otorgando facultades a los municipios para adoptar medidas que tiendan a paliar las consecuencias nocivas que generan dentro del radio urbano. A su turno, se tiene también en consideración la historia fidedigna del establecimiento de la ley 20.280, que modifica el artículo 8° de la Ley 17.235, donde finalidad de su establecimiento era, de acuerdo al mensaje presidencial con que fue despachada “Disponer un aumento de la sobretasa a pagar por los sitios eriazos, y establecer una multa para las “propiedades abandonadas””. En otras palabras, relacionando ambos elementos, el parecer de este sentenciador es que el único elemento en común que surge del esfuerzo legislativo resulta ser el de cautelar el abandono de las propiedades. Así, interpretando el artículo 8° a la luz de este elemento, el Tribunal concluye con él que el único fundamento plausible para la existencia de la sobretasa es, en efecto, el establecimiento de una sanción económica al abandono de ciertas propiedades –entre ellos los sitios no edificados- que situados dentro del casco urbano de las ciudades, generan un perjuicio colectivo. La situación previamente descrita -el abandono-, no existe en el caso de marras. Al contrario, se ha acreditado por el actor con el documento rolante a fojas 14, que el lote mismo fue adquirido por su parte con fecha 06 de septiembre de 2011 y que apenas un año más tarde ya se solicitaba permiso para la construcción en él de 137 viviendas, lo que supone para este sentenciador la ejecución de una serie de trámites previos destinados al estudio y preparación del proyecto. En otras palabras, el actor ha probado la debida diligencia en la administración del terreno de marras, lo que desde el punto de vista en estudio, excluye asimismo la posibilidad de aplicar la sobretasa. Por todas las consideraciones señaladas, el Tribunal estima acreditado este punto de prueba y con ello la causal del artículo 149 N° 2 del Código Tributario. OCTAVO, El tercer punto de prueba fijado por el Tribunal fue del siguiente tenor: “3.- Efectividad de exceder el valor de tasación determinado por el Servicio de Impuestos Internos respecto del inmueble rol 00101-043 de la comuna de San Pablo el valor comercial del mismo. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen.” Los medios de prueba aportados por el contribuyente para acreditar este hecho son los siguientes. 1.- Copia simple de notificación de tasación del Servicio de Impuestos Internos de fecha 26 de abril de 2012; 2.- Copia simple de carta informativa de reavalúo de bienes raíces no agrícolas, no habitacionales del Servicio de Impuestos Internos de fecha febrero de 2013; 3.- Copia Simple de Escritura Pública de Compraventa y Servidumbre de fecha 6 de septiembre de 2011 de la Notaría Dolmestch de Osorno, y 4.- Copia Simple de Inscripción de Lote G1-B de fojas 428 N°374 del año 2012 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Osorno. El primero de los documentos mencionados, de fecha 26 de abril de 2012, detalla el avalúo fiscal de la propiedad anterior al reavalúo, que ascendió a la suma de $202.646.690 pesos. El segundo documento, de fecha febrero de 2013, indica que el avalúo total de la propiedad se eleva a la suma de $729.308.000 pesos. El tercer documento, de fecha seis de septiembre de 2011, contiene el contrato de compraventa y servidumbre del predio de marras, el que indica que el precio de venta fue de $98.400.000 pesos. El cuarto y último documento, como su naturaleza lo indica, constituye la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces de Osorno. El Tribunal ha ponderado conforme a las reglas de la sana crítica la prueba rendida, y concluye que, sin perjuicio de que se observa que el valor de adquisición del terreno en el año 2011 es muy inferior a la tasación fiscal fijada para 2013, resulta insuficiente para estimar que ella excede el valor comercial, pues ningún antecedente se ha entregado sobre el valor que tienen en el mercado los predios del mismo sector. Por esta razón, este sentenciador concluye que el punto de prueba en examen no ha sido acreditado. NOVENO, Sin perjuicio de lo anterior, teniendo en consideración lo alegado por la reclamada, en cuanto a que el permiso de construcción habría sido otorgado luego del término del proceso de reavalúo, y teniendo presente además, que inicialmente el permiso en cuestión se otorgó a la Constructora Avifel Limitada, RUT 76.123.847-7, lo que solo se clarificó mediante resolución municipal de fecha 01 de abril de 2013, no se condenará en costas a su parte. DÉCIMO, En conclusión, como se ha razonado en los considerandos anteriores, estima este sentenciador que, con excepción de lo indicado en el considerando OCTAVO, el reclamante ha logrado acreditar todos y cada uno de los hechos en que se fundan sus pretensiones, razón por la cual acogerá la reclamación, como se resolverá a continuación. Visto, además, lo dispuesto en los artículos 132, 148, 149 N° 2 y 151 del Código Tributario; artículos 3° y 8° de la ley 17.235; Ley General de Urbanismo y Construcciones, D.F.L. N° 458 de 1976; artículos 1.1.2, 1.4.1 y siguientes, 3.1.1 y siguientes, y 5.1.1 y siguientes de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, D.S. N° 47 de 1992 y artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil, resuelvo: 1.- HA LUGAR en todas sus partes al reclamo de avalúo de bienes raíces de fecha 31 de mayo de 2013, interpuesto a fojas uno y siguientes por don Roberto Ávila Bedecarratz, RUT N°7.017.253-4, en representación de Inmobiliaria Ávila y Fellay Limitada, RUT N°77.110.000-7, ya individualizados. 2.- En consecuencia, se elimina la calificación de sitio eriazo y se deja sin efecto la sobretasa aplicada al inmueble rol N°101-043, ubicado en Esperanza Lote G1-B de la comuna de San Pablo, válida para el primer semestre de 2013, realizada por el Servicio de Impuestos Internos y reclamada en estos autos, y se fija el valor de la contribución total a pagar en la suma de $2.233.506 pesos, en valores calculados al primer semestre de 2013. 3.- Ejecutoriada que sea esta resolución, ofíciese al Servicio de Impuestos Internos a fin de que proceda a fijar el valor de la contribución total a pagar en la suma de $2.233.506 pesos, en valores calculados al primer semestre de 2013. 4.- Estimando este sentenciador que la reclamada ha tenido motivo plausible para litigar, y especialmente por lo indicado en el considerando NOVENO, se le exime del pago de las costas del juicio. 5.- Notifíquese al reclamante por carta certificada y al Servicio de Impuestos Internos mediante publicación de la presente sentencia en el sitio web del Tribunal. 6.- Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. RIT AB-12-00058-2013. RUC 13-9-0000798-6. Proveyó don Christian Allen Rojas, Juez Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región de Los Lagos. 2014-02-14T11:04:20-0300 CHRISTIAN MARCEL ALLEN ROJAS