Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Valdivia, veintitrés de septiembre de dos mil trece. VISTOS: A fojas uno y siguientes, comparece don MIGUEL ÁNGEL GONZÁLEZ GARCÍA, Cédula de Identidad N°12.422.096-3, abogado, domiciliado para estos efectos en calle Independencia N°625, tercer piso, oficina 1, Valdivia, en representación de CONSTRUCTORA PEÑA Y PEÑA LIMITADA, RUT N°78.479.580-2, sociedad del giro de su nombre, domiciliada en calle Rancagua N°1415, Temuco. Interpone reclamación en contra del avalúo de bien raíz efectuado por el Servicio de Impuestos Internos (en adelante, el SII o el Servicio) en tasación general de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 149 y siguientes del Código Tributario. Lo anterior, en base a los argumentos que pasa a exponer. Señala que su representada es dueña del inmueble denominado “Lote A-2” de superficie de 39.408,85 metros cuadrados, con actual ingreso por pasaje Rio Caunahue N°1000, que proviene de la subdivisión de inmueble ubicado en calle Balmaceda N°755 comuna de Futrono, que tiene una superficie aproximada de 6,60 hectáreas, según plano N°X-1-4690 S.R., inscrito a fojas 394, número 575, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Los Lagos del año 2008. El plano de subdivisión que singulariza al “Lote A-2” se encuentra agregado con el número 134 al final del Registro de Propiedad del año 2009 del Conservador señalado. El inmueble figura con el Rol de Avalúo N°70-280 de la comuna de Futrono. Conforme lo establecen las leyes N° 17.235, 20.455 y 20.650, el Servicio de Impuestos Internos ha realizado el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas, no habitacionales, de todo el país, con vigencia a contar del 1 de enero de 2013. El SII determinó un nuevo avalúo para el inmueble señalado de $312.040.462. En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley 17.235, la Ilustre Municipalidad de Futrono exhibió en lugar visible, los nuevos avalúos a contar del día 20 de marzo de 2013 y hasta el día 18 de abril de 2013, realizando además, la publicación requerida en el Diario Austral de Valdivia el día 20 de marzo de 2013. Conforme a lo dispuesto por el inciso 1° del artículo 149 del Código Tributario, dentro del mes siguiente a la fecha de término de la exhibición de los roles de avalúo, los contribuyentes y las Municipalidades respectivas podrán reclamar del avalúo que se haya asignado a un bien raíz en la tasación general. De esta reclamación conocerá el Tribunal Tributario y Aduanero. Señala que funda su reclamación en la causal prevista en el número 2 del inciso 2° del mismo artículo. El proceso de reavalúo de los bienes raíces consiste en definir una nueva estructura de avalúos fiscales de las propiedades no agrícolas, de manera que los precios relativos considerados en dichos avalúos reflejen, lo más cercano posible, la situación de precios relativos vigentes en la economía para esas propiedades urbanas, es decir, el valor comercial. Para ello, el SII consideró información proveniente de diferentes fuentes, como lo son las tasaciones comerciales, enajenaciones de propiedades y avisos de prensa. De lo expuesto, se puede concluir que el avalúo fiscal de una propiedad nunca puede ser superior al valor comercial del inmueble. Señala que el SII dictó el 31 de diciembre de 2012 la Resolución Exenta N° 132 que “Fija Valores de Terrenos y Construcciones y Definiciones Técnicas para el Reavalúo de los Bienes Raíces de la Segunda Serie No Agrícola con Destino No Habitacional”, norma que contiene 5 anexos. Agrega que en la práctica se ha sectorizado cada comuna del país en Áreas Homogéneas (en adelante, AH) que corresponden a sectores que representan características urbanas similares o comunes. Cada comuna tiene uno o más planos que contienen su sectorización en AH y sus Coeficientes Guías (en adelante, CG) por manzana. Cada AH tiene un valor de terreno único. Sin embargo, excepcionalmente pueden existir ajustes a este valor a través de un CG, los que están indicados en los planos de precios contenidos en el Anexo 1 de dicha Resolución. El CG captura diferencias de valores de los terrenos al interior de un AH determinada. Para cada AH existe una ficha descriptiva que contiene las características consideradas en la determinación de su valor. Con el objeto de determinar el efectivo avalúo de los terrenos, tales valores se ajustan por un Coeficiente Corrector de Terreno (CCT) cuando las características de aquel no se relacionan con la generalidad de los predios que se ubican en su AH. El CCT que se aplicará al bien raíz será el producto de los ajustes por superficie, relación frente fondo, altura, y casos excepcionales (características específicas del inmueble no consideradas en la determinación del valor del AH correspondiente). Indica la ecuación que determina la tasación según el SII, que es: Avaluó terreno= Superficie (m2) x Valor Terreno AH ($/m2) x Coeficiente Corrector (CG x CCT). Expone los valores aplicados a su predio por valor unitario por metro cuadrado, coeficiente guía, coeficiente corrector, superficie y avalúo total aplicado a su predio, guarismos que corresponden a $7.918, 1.0, 1.0, 39.409 y $312.040.460, respectivamente. Afirma que la determinación de avalúo señalado para el Lote A-2 adolece de diversos errores en la aplicación de las tablas de clasificación: A) El CG en el Plano de precios es 0,70 y no 1,0 como equivocadamente se indicó. B) En el CCT se omiten las condiciones especiales del inmueble, el que es un error atribuible a que el AH es bastante extensa y que presenta variadas condiciones de topografía, urbanización, uso de suelo, etc., las cuales no fueron apreciadas por el SII para el avalúo del inmueble de su representada. Se trata de un terreno muy irregular, con pendientes exageradamente fuertes, con afloramiento rocoso en su superficie. Según el Certificado de Zonificación y Plano respectivo, más del 35% de su superficie se encuentra en zona ZR-1 (zona de restricción de vertientes y cauces naturales de agua) y en Zona ZR-2 (zona de restricción por altas pendientes). El resto es Zona Z-3 (vivienda y cierto tipo de equipamiento de escala vecinal y comunal), pero presenta importantes niveles de pendiente, lo que además del afloramiento de rocas hace muy costoso el movimiento de materiales para emparejarlo y desarrollar algún proyecto acorde con el uso de suelo permitido. Es decir, el suelo es prácticamente inservible. Agrega que debe aplicarse un ajuste proporcional al detrimento del valor determinado, que se estima en 0,10, exponiendo que sólo este factor reconocería la condición del menor valor del inmueble. Expone que su representada adquirió en el año 2008 un inmueble de mayor cabida, el que fue subdividido en dos lotes, el Lote A-1 y el Lote A-2. El Lote A-1(de 25.000 metros cuadrados aprox.) quedó con la parte del terreno con topografía más plana, lo que permitió desarrollar un proyecto habitacional que se encuentra entregado. El Lote A-2 encerró la superficie que no podía ser utilizada, lo que se mantiene a la fecha. Señala que si se aplican correctamente el CG de 0,7 y un Coeficiente Corrector de 0,1, el avalúo de su predio sería de sólo $21.842.832, valor bastante menor al determinado por el Servicio Fiscalizador, pero que se ajusta a la realidad o valor comercial del terreno, que es lo pretendido por el Servicio al efectuar el reavalúo en todo Chile. Finalmente, solicita se tenga por presentado el reclamo en contra del avalúo del Lote A-2 y acogerlo, disponiendo que se fije el avalúo en $21.842.832, o el que se determine por el Tribunal. Solicita, además, se tengan por acompañados los documentos que indica, se envíe aviso al correo electrónico de haber sido notificado de una resolución, se tenga presente designación de domicilio, y se tenga presente que asume el patrocinio y representación de esta causa en su calidad de abogado. DILIGENCIAS DEL PROCESO A fojas 17, se tiene por interpuesto el reclamo y se confiere traslado al Servicio de Impuestos Internos, se tienen por acompañados los documentos que indica, se accede a la solicitud de aviso por correo electrónico, se tiene presente el domicilio designado y se tiene presente que asume personalmente patrocinio. A fojas 19 y siguiente, comparece doña LIDIA DEL CARMEN CASTILLO ALARCÓN, RUT 6.761.772-K, Directora Regional de la XVII Dirección Regional Valdivia del Servicio de Impuestos Internos, domiciliada para estos efectos en calle San Carlos N°50, Valdivia, asumiendo representación del Servicio. Solicita, además, que se tenga por acreditada personería, se envíe aviso a correo electrónico comunicando el hecho de haber sido notificada mediante publicación en página web de las resoluciones dictadas en la causa, y que se tenga presente patrocinio y poder conferidos. A fojas 21, se tiene presente personería, se tiene por acreditada personería, se accede al aviso y se tiene presente patrocinio y poder conferido. A fojas 23 y siguientes, comparece el Servicio y en conformidad con el artículo 151 en relación con el artículo 132, ambos del Código Tributario, evacua el traslado. Se refiere a los antecedentes administrativos de la determinación del reavalúo, a los argumentos del reclamo, al marco normativo que estima aplicable, a la aplicación del artículo 21 del Código Tributario, y al rechazo del reclamo. En relación con el rechazo del reclamo, señala que el proceso de reavalúo no es un procedimiento que quede entregado al criterio subjetivo de un funcionario del Servicio, sino que se trata de un procedimiento estandarizado y esencialmente técnico, regulado tanto por la Resolución Exenta N° 132 del año 2012, como por la Circular N°07 del año 2013. En ambas instrucciones se establece que los ajustes para efectuar una tasación, está dada por definiciones técnicas. Respecto a la petición de aplicar un Coeficiente Corrector de 0,1 en atención a que ésta adolece de un error, sostiene que debe ser rechazada. Hace presente que el terreno corresponde a un macro lote cuya superficie de terreno es de 39.409 m2, de topografía escarpada por cuanto el 34% corresponde a un cerro rocoso emplazado en la Zona ZR-2 según el Plano Regulador Comunal. El Coeficiente Corrector aplicado está dado por las instrucciones y mediciones establecidas en los Planos de Precios contenidos en el Anexo N°1 de la Resolución Exenta N°132/2012, los que corresponden a ajustes no reclamables, salvo que estén aplicados erróneamente por confusiones sobre su emplazamiento o ubicación en el plano, lo que si bien no ha sido alegado correspondería ser acreditado. Respecto del CCT solicitado, indica que los elementos y características propias del inmueble y que se consideran como factores que modifican o hacen aplicables los coeficientes de ajuste señalados en el anexo N°2 de la Resolución Exenta N° 132 del 31.12.2012 y que se refiere a ajustes de superficie, relación frente-fondo, altura y casos excepcionales son, justamente alegaciones asociadas a posibles particularidades propias del inmueble, supuestamente no recogidas por el proceso de reavalúo, por lo que toca al reclamante acreditar y demostrar la concurrencia de dichas circunstancias, no pudiendo la reclamada pronunciarse sobre la efectividad o ausencia de estos supuestos factores de modificación, especialmente en virtud de lo dispuesto en el artículo 21 del Código Tributario. Respecto al supuesto incumplimiento de la normativa que indicaría que el valor del avalúo fiscal no debe ser mayor o superior al valor comercial del predio, hace presente que no existe norma alguna o instrucción que imponga una proporción aritmética de esa naturaleza, por lo que no existe ilegalidad en el actuar del Servicio, sin embargo, señala como cuestión estadística que los avalúos fiscales equivalen al 60% o 70% del valor comercial, lo que es una tendencia y no imposición legal. Finalmente, solicita tener por evacuado el traslado, rechazándolo en todas sus partes y en definitiva que se confirme el Reavalúo de dicho predio por encontrarse ajustado a derecho. Solicita además que en el evento de que se reciba la causa a prueba se tenga presente que se valdrá de los medios de prueba que establece la ley, especialmente los que indica. A fojas 29, se tiene por evacuado el traslado, se resuelve autos, y se tiene presente la prueba de la que piensa valerse. A fojas 31, se recibió la causa a prueba, fijándose como punto de prueba: Existencia de errores en la aplicación de las tablas de clasificación al inmueble objeto de reavalúo. A fojas 35 y siguientes, rola carta certificada devuelta por Correos de Chile. A fojas 37, se provee a sus antecedentes la carta certificada devuelta por Correos de Chile. A fojas 39, la parte reclamante presenta lista de testigos. A fojas 40, se tiene por presentada lista de testigos. A fojas 45 y siguiente, la parte reclamada solicita se tenga por acompañado documento. A fojas 47, se tiene presente. A fojas 49, la parte reclamante presenta delegación de poder. A fojas 50, se tiene presente la delegación de poder. A fojas 52, la parte reclamante acompaña documentos que indica. A fojas 58, se tiene por acompañados los documentos que indica. A fojas 60 y siguientes, rola declaración del testigo don Carlos Celedón Baeza, RUT N°13.398.365-1; de don Nicolás Soto Balboa, RUT N°8.939.870-3; y, de don Nelson Leonardo Sánchez Pineda, RUT N°3.528.105-3. El testigo CARLOS CELEDÓN BAEZA señala en extracto que: En base a sus conocimientos de ex Director de Obras de Municipios, y las condiciones establecidas por el Plan Regulador, que zonifica el terreno en dos áreas, ZR-2 y Z-3, en la tasación no se hace diferenciación en el uso, ya que la zona ZR-2 contiene restricción para ejecutar obras y establece que no se puede desforestar y requerirá un estudio especial para la construcción de cualquier tipo, no obstante la modificación al artículo 2.1.17 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción señala que para poder levantar las restricciones de una zona en un Plan Regulador, se requiere un estudio fundado y visado por un organismo competente, que en este país no existe. En consecuencia, en esta zona ZR-2, en estos momentos, no se puede realizar ningún tipo de construcción. El resto del predio, como condiciones técnicas, no cuenta con factibilidad de servicios básicos debido a que se encuentra fuera del área de concesión de la sanitaria correspondiente, tampoco cuenta con acceso a calle, lo que hace inviable la ejecución de obra de mayor envergadura. Desde este punto de vista, existen condiciones técnicas legales y de ubicación que no se consideraron en el avalúo del predio, ya que se consideró como un solo paño homogéneo, no distinguiendo las condiciones indicadas. Sobre lo que el Tribunal pregunta, respecto a cuáles son los supuestos errores en la aplicación de las tablas de clasificación al inmueble objeto de avalúo, señala que es no haber efectuado la corrección en relación a las características del terreno, no diferenciado las zonas establecidas en el Plan Regulador Comunal que posee el predio, sin efectuar un análisis correctivo de estas características que tienen. Sobre lo que el Tribunal pregunta, respecto a qué se refiere con corrección, indica que se refiere a que más del 50% del terreno nunca va a tener una condición distinta a la actual de sitio eriazo, lo que no se consideró al realizar el avalúo. Sobre lo que el Tribunal pregunta, respecto a la forma en que afectan al terreno las características de zonificación, expone que los planos reguladores como instrumentos de planificación urbanos, determinan zonas dentro del límite urbano de cada comuna. Estas zonas establecen las condiciones de uso de un área determinada. En el caso de este predio, y de acuerdo al Plan Regulador Comunal, tiene dos zonas: la ZR-2, que es zona de restricción, en la que para efectuar cualquier tipo de obra se requiere un estudio de mecánica de suelo y un estudio fundado, también esta zona no indica claramente el uso que se le puede dar y prohíbe la tala de vegetación existente; y la zona Z-3, de carácter habitacional principalmente, establece superficies prediales mínimas y condiciones de constructibilidad claras y también se pueden realizar divisiones, al contrario que en la zona de restricción. Repreguntado, en relación a que señale las condiciones geográficas del terreno en términos simples, indica que el terreno cuenta con un cerro de fuertes pendientes de características rocosas, que abarca la zona ZR-2, y el resto es más bien plano, correspondiendo del 50% al 60% del total del predio. Repreguntado respecto a qué quiso decir con que el predio en un 50% de su superficie es eriazo y no cambiará su condición, señala que para poder levantar la restricción de una zona de riesgo, según la Ordenanza de Urbanismo y Construcción, se debe presentar un estudio fundado avalado por una autoridad competente que en estos momentos no existe en el país, por lo que si no se puede levantar la restricción no se podrá obtener permiso de edificación, lo que es condición principal para ejecutar cualquier obra. La normativa, la que exige el informe, el estudio fundado de riesgos, es posterior al 27-02-2010, y el regulador es anterior a esta indicación. Repreguntado respecto a los municipios en que ha desarrollado sus funciones de Director de Obras Municipales, señala que lo hizo entre 2007 y 2009 en la comuna de Galvarino, y entre 2009 y final de 2012, en Collipulli. El testigo NICOLÁS SOTO BALBOA señala en extracto que: Es arquitecto dedicado al diseño de viviendas sociales masivas, se ha desempeñado en asesorías de empresas constructoras y entidades patrocinantes EGIS, principalmente en la zona centro y sur del país. En Futrono ha desarrollado 3 proyectos de 100 viviendas cada uno. Como arquitecto desarrolló un proyecto en el año 2011 con la constructora Peña y Peña el que se originó en un paño mayor de seis hectáreas del que se segregaron dos hectáreas y media, para loteo de viviendas, y dejó las tres hectáreas y media restantes como reserva del propietario. Para esta reserva, personalmente dejó un acceso pasaje, de características peatonales para cumplir con la normativa urbana. En consecuencia, el terreno tiene malas condiciones de accesibilidad actualmente, lo que se vio aumentado debido a que en un terreno colindante se realizó un proyecto habitacional por otra empresa que tampoco dejó accesos al predio, estableciendo una zona o área verde hacia el límite de este terreno. Respecto a la condición topográfica, el predio tiene fuertes pendientes, entre el 8% a 10% y suelo rocoso. Esto se puede comprobar porque el proyecto aledaño que realizó la otra empresa tuvo que dinamitar el suelo rocoso. Otra característica es lo que se ha denominado Degradación Social, al desarrollarse proyectos del último quintil de la población en sectores aledaños al terreno, lo que lo desvalorizan. Existen problemas de factibilidad sanitaria. El predio se encuentra fuera del límite operacional de la empresa sanitaria, motivo por el cual sólo se pueden desarrollar proyectos de viviendas sociales en el terreno, debido a que existe una norma, que en tales casos obliga a la empresa sanitaria a dar factibilidad a terrenos que están fuera de su radio operacional con el sólo objeto de construir en ellas viviendas sociales. Respecto a los errores existentes en las tablas de clasificación, indica que profesionalmente se dedica a la búsqueda de terrenos disponibles para la construcción de viviendas con superficie mayor a una hectárea y que cumplan con las condiciones técnicas de factibilidad sanitaria, frentes urbanizados, topografías adecuadas para la construcción de viviendas. Según su experiencia, en Futrono terrenos con condiciones óptimas no superan el valor tasación comercial de 50 o 60 millones y, en este caso, la tasación fiscal supera dicho valor. Sobre lo que el Tribunal pregunta, respecto a si conoce el supuesto error cometido en la aplicación de las tablas de clasificación; indica que supone que no conocen las condiciones del terreno y que, al fijar el avalúo fiscal, se llegó a una condición máxima favorable. Se hizo la tasación sin considerar las condiciones del Plan Regulador de Futrono, el que considera la condición especial de zona de riesgos, lo que debió bajar el valor de tasación fiscal. El testigo NELSON SÁNCHEZ PINEDA señala en extracto que: El primer error que existe es el CG de los planos de precios del SII, con respecto al que se colocó en la tasación. En el plano de precio aparece un coeficiente de 0,70, pero se asignó un coeficiente de 1,0, que es 30% más alto. Agrega que los valores que determinó el Servicio para los planos de precios los obtuvieron en el año 2008, al primer semestre de 2012. Entonces el valor final que aparece en el plano de precios en todo Chile es al 1 de julio de 2012. Esta propiedad, originalmente de 6,6 hectáreas, en la que está incluido el cerro, fue adquirida el 2008 en $110.000.000 aproximadamente, para realizar viviendas sociales en lo aprovechable del predio, desechando la parte del cerro en que no se podía construir. Según estima, el mayor valor lo tiene la parte en la que se podían hacer construcciones habitacionales, y aquella parte el cerro debía costar una décima parte de lo que costó el terreno, ya que el cerro no sirve para nada al tener fuertes pendientes y ser rocoso. Según certificado de la Dirección de Obras ahí es muy difícil construir, por lo que la relación entre terreno bueno y el rocoso debía ser de $100.000.000 para la parte que se podía construir viviendas sociales y $10.000.000 para el cerro. La parte del terreno en que se construyeron las viviendas sociales da a la calle principal, la parte del cerro está al fondo de la propiedad, teniendo acceso por unas calles interiores de la urbanización que se hizo por la construcción de las viviendas sociales referidas. Por su gran superficie, sus fuertes pendientes, por el terreno rocoso, considera que el coeficiente corrector de este predio debiera ser de 0,1. Agrega que para demostrar que ese coeficiente le correspondía a ese terreno adjuntó detalle catastral de una tasación 2013 de otra región, que está ubicado en Los Ángeles y que tiene un coeficiente corrector de 0,16 e incluyó el plano de ese terreno con sus curvas de niveles. Sobre lo que el Tribunal pregunta, sobre cuáles fueron los supuestos errores que a su juicio se cometieron en la aplicación de las tablas de clasificación, expone que uno sería el CG que aparece en el plano del SII y que no fue considerado en la tasación. Respecto al coeficiente corrector, por su gran superficie, por sus fuertes pendientes por ser un cerro, se debió utilizar el coeficiente corrector 0,1. Sobre lo que el Tribunal pregunta, respecto a cómo llega al cálculo del coeficiente corrector de 0,1 indica que aplicando las tablas del SII, para terrenos especiales como este caso y que son aplicables a lo largo de Chile en otras Regionales del Servicio. Va de la mano con la experiencia del tasador y a su vez para llegar a un valor no superior al comercial, incluso el SII aplica un 0,7 del valor comercial, acá y en diferentes regiones del país. Para reafirmar aquello, adjuntó al informe que elaboró, antecedentes respecto de la aplicación de este parámetro, adjuntando también informes técnicos del Servicio de Impuestos Internos de ésta y de otras regiones del país. Sobre lo que el Tribunal pregunta, sobre de qué manera vincula las condiciones especiales del terreno a los coeficientes que señaló, expresa que el SII confeccionó su plano de precios con sus AH para terrenos normales, ubicados en terrenos planos y con urbanización. Terreno normal en este sector puede ser de hasta 200 metros cuadrados y el terreno de este reclamo tiene como 39.000 metros cuadrados. En terrenos de superficie normal, los valores son superiores a aquellos terrenos con superficie mayor en relación al valor del metro cuadrado. Respecto a la topografía del terreno, que es un cerro y rocoso, prácticamente inservible, características que se vinculan a los coeficientes correctores porque se utilizan estos para que el valor final del predio no exceda al valor comercial, lo que es utilizado como criterio del tasador porque ninguna ley lo indica. Sobre lo que el Tribunal pregunta, respecto a de qué manera inciden aquellas condiciones especiales del terreno, en un menor valor del inmueble al fijado en la tasación fiscal; señala que nadie va a pagar por ese cerro por ejemplo $300.000.000 cuando su valor es a lo más de $30.000.000. Luego de que se le exhibe informe de fojas 53, señala que lo hizo y que reconoce los documentos que lo acompañan. Contrainterrogado, respecto a cuál es la superficie del terreno compuesta por el cerro, expone que es prácticamente un 80% según recuerda, pero está señalado con precisión en el plano con curvas de nivel adjuntado al informe. Contrainterrogado, para que señale en qué norma legal o instrucción se encuentra que el Servicio debe fijar como avalúo fiscal el 70% del avalúo comercial de un terreno, indica que por informes de otras Direcciones Regionales del Servicio de Impuestos Internos, incluso por el escrito que evacua el traslado del reclamo. En ningún caso el avalúo fiscal puede ser mayor al avalúo comercial del predio. A fojas 65 y siguientes, la parte reclamada solicita se tenga presente observaciones a la prueba. A fojas 68, se tiene presente. A fojas 70, se dicta la resolución de autos para fallo. A fojas 72, se decreta como medida para mejor resolver oficiar al Servicio de Impuestos Internos requiriendo antecedentes que indica y suspende plazo para dictar sentencia. A fojas 75 y siguientes, rola Ord. N°15 de fecha 09.09.13 del Servicio de Impuestos Internos, que da cumplimiento a medida para mejor resolver decretada a fojas 72 y acompaña documentos que indica. A fojas 78, se provee a sus antecedentes Ordinario N°15 del Servicio de Impuestos Internos y los antecedentes que indica. A fojas 80, se decreta como medida para mejor resolver oficiar al Servicio de Impuestos Internos requiriendo antecedentes que indica, y mantiene suspensión del plazo para dictar sentencia. A fojas 83, rola Ordinario N°27 del 17.09.13 del Servicio de Impuestos Internos, que da cumplimiento a medida para mejor resolver decretada a fojas 80 y acompaña documento que indica. A fojas 85, se provee a sus antecedentes Ordinario N°27 del Servicio de Impuestos Internos de fecha 17 de septiembre de 2013, tiene por cumplida medida para mejor resolver decretada el 11 de septiembre de 2013 y tiene por finalizada suspensión del plazo para dictar sentencia. CONSIDERANDO: I. ANTECEDENTES GENERALES. PRIMERO: Que, a fojas 1 comparece don MIGUEL ÁNGEL GONZÁLEZ GARCÍA, en representación de CONSTRUCTORA PEÑA Y PEÑA LIMITADA, ambos ya individualizados. Interpone reclamación en contra del avalúo de bien raíz efectuado por el Servicio de Impuestos Internos en tasación general de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 149 y siguientes del Código Tributario, en base a los argumentos expuestos en la parte expositiva de esta sentencia. SEGUNDO: Que, a fojas 19 comparece doña LIDIA DEL CARMEN CASTILLO ALARCÓN, en representación del SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS, ambos ya individualizados. Posteriormente, a fojas 23 comparece el Servicio de Impuestos Internos solicitando se tenga por evacuado el traslado del reclamo, y que se rechace en todas sus partes y en definitiva se confirme el Reavalúo del predio, conforme a los argumentos expuestos en la parte expositiva de esta sentencia. II. EL ACTO RECLAMADO. TERCERO: Que, el acto reclamado es el Reavalúo efectuado por el Servicio de Impuestos Internos respecto del inmueble denominado Lote A-2 de superficie de 39.408,85 metros cuadrados, Rol de Avalúo N°70-280 de la comuna de Futrono. III. CUESTIONES DE HECHO Y PRUEBA RENDIDA. CUARTO: Que, son hechos no controvertidos por las partes, los siguientes: 1.- Que, la reclamante es dueña del inmueble denominado Lote A-2 de superficie de 39.408,85 metros cuadrados Rol de Avalúo N°70-280 de la comuna de Futrono. 2.- Que, producto del reavalúo, el avalúo fiscal del inmueble señalado alcanzó la suma de $312.040.462. QUINTO: Que, por existir hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos, mediante resolución que rola a fojas 31 se recibió la causa a prueba, fijando el punto sobre el cual debía recaer, en los siguientes términos: Existencia de errores en la aplicación de las tablas de clasificación al inmueble objeto de reavalúo. SEXTO: Que, dentro del término probatorio la parte reclamante presentó la siguiente prueba documental: 1.- Informe pericial emitido por don Nelson Sánchez Pineda. 2.- Carpeta con antecedentes fundantes. SÉPTIMO: Que, la reclamante acompañó como antecedentes fundantes del reclamo la siguiente documentación: 1.- Copia de inscripción de dominio del inmueble inscrito a fojas 394 número 575 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Los Lagos del año 2008. 2.- Copia del plano de Subdivisión que da origen al Lote A-2. 3.- Detalle catastral emanado del SII correspondiente al Lote A-2 Rol de Avalúo N° 70-280 de la comuna de Futrono. 4.- Certificado de Zonificación N° 369/2012 emanado de la Dirección de Obras Municipales de la comuna de Futrono y su plano respectivo. 5.- Levantamiento topográfico del inmueble con curvas de nivel. 6.- Plano de precios del SII. 7.- Copia simple de publicación del aviso del reavalúo en el Diario Austral de Valdivia de fecha 20 de marzo de 2013. 8.- Copia de la carta por la cual el SII informa el reavalúo. 9.- Copia autorizada de escritura pública de mandato judicial de fecha 24 de mayo de 2013, otorgada en la Notaría de Temuco de don Humberto Toro Martínez-Conde. OCTAVO: Que, la reclamante presentó prueba testimonial, mediante la declaración de don Carlos Celedón Baeza, RUT N° 13.398.365-1; de don Nicolás Soto Balboa, RUT N° 8.939.870-3; y, de don Nelson Sánchez Pineda, RUT N° 3.528.105-3, que se encuentran transcritas en extracto en lo expositivo de esta sentencia. NOVENO: Que, la parte reclamada no acompañó prueba de ningún tipo a estos autos, sólo en escrito de fojas 45 reprodujo un cuadro que indica “comuna de Futrono, localidad Coique, Plano de Precios de Terrenos, Reavalúo 2013 no agrícola, no habitacional”. DÉCIMO: Que, el Servicio de Impuestos Internos remitió al Tribunal, en virtud de medidas para mejor resolver, Informe Técnico N° 271 de fecha 3 de septiembre de 2013, copia simple de Plano de Precios de la comuna de Futrono e Informe Técnico N°311 de 14 de septiembre de 2013. IV. NORMAS APLICABLES. DÉCIMO PRIMERO: Que, en la especie resulta aplicable el artículo 149 del Código Tributario, que señala: “Dentro del mes siguiente al de la fecha de término de exhibición de los roles de avalúo los contribuyentes y las Municipalidades respectivas podrán reclamar del avalúo que se haya asignado a un bien raíz en la tasación general. De esta reclamación conocerá el Tribunal Tributario y Aduanero. La reclamación sólo podrá fundarse en algunas de las siguientes causales: 1°.- Determinación errónea de la superficie de los terrenos o construcciones. 2°.- Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. 3°.- Errores de transcripción, de copia o de cálculo. 4°.- Inclusión errónea del mayor valor adquirido por los terrenos con ocasión de mejoras costeadas por los particulares, en los casos en que dicho mayor valor deba ser excluido de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 8° de la Ley N° 11.575. La reclamación que se fundare en una causal diferente será desechada de plano.” V. CUESTIONES DEL JUICIO, CARGA DE LA PRUEBA Y VALORACIÓN. DÉCIMO SEGUNDO: Que, de lo expuesto anteriormente se desprende que si bien la cuestión central a resolver es si en la especie se hizo una aplicación errada de las tablas de clasificación respecto al inmueble ya individualizado, esta cuestión general se divide en dos cuestiones particulares distintas. Primero, debe establecerse si se aplicó erradamente un CG de 1,0, en circunstancias que correspondía aplicar uno de sólo 0,7. Segundo, debe establecerse si, atendidas las características particulares del predio en estudio, debiera haberse aplicado al momento de hacer su valoración un ajuste no considerado en su oportunidad. DÉCIMO TERCERO: Que, al contrario de lo señalado por el Servicio, en la especie no resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 21 del Código Tributario. En efecto, basta leer la citada norma para constatar que ella se refiere a las controversias sobre liquidaciones de impuestos, no sobre avalúos. La norma en comento se articula sobre la base de la dinámica que se produce entre los antecedentes contables y declaraciones de impuestos de los contribuyentes y el análisis que de ellos hace el Servicio. La situación, en el caso del impuesto territorial es completamente diversa: no existen registros contables que establezcan el valor de los predios, ni el contribuyente realiza declaraciones de impuestos en que fije tales valores, mismos que el Servicio en principio debería aceptar, salvo que fundadamente arribe a un valor diverso. Al contrario, en este caso el Servicio hace directamente la valoración de los predios, entregándose a los contribuyentes la facultad de reclamar de ellos sobre la base de las precisas causales que contempla el artículo 149 del Código Tributario. Ahora bien, y sin perjuicio de lo anterior, lo cierto es que la reclamante, como toda actora en cualquier juicio, tiene la carga procesal de acreditar el fundamento de sus alegaciones y pretensiones. Si sostiene que en este caso la aplicación de las tablas de valores es errada por determinadas razones y circunstancias, recae sobre ella la carga procesal tanto de señalar con precisión en qué consisten estos errores, como de acreditar los hechos que los constituyen. DÉCIMO CUARTO: Que, en relación a la valoración de la prueba, el artículo 132 del Código Tributario, contempla que en los juicios tributarios la prueba deberá ser apreciada por el Juez Tributario y Aduanero de conformidad con las reglas de la sana crítica. El Tribunal deberá, pues, al realizar dicha labor, expresar las razones jurídicas y las simplemente lógicas, científicas, técnicas o de experiencia en virtud de las cuales les asigna valor o las desestima; debiendo tomar en especial consideración la multiplicidad, gravedad, precisión, concordancia y conexión de las pruebas o antecedentes del proceso que utilice, de manera que el examen conduzca lógicamente a la conclusión que convence al sentenciador. VI. ANÁLISIS. DÉCIMO QUINTO: Que, antes de analizar las diversas alegaciones particulares de la reclamante relativas a las características del predio, el Tribunal debe hacerse cargo de un argumento general y que se refiere a la relación que, a su juicio, debiera existir entre el avalúo fiscal y el valor comercial de los predios. Como se ha visto, la reclamante señala en su reclamo que el proceso de reavalúo de los bienes raíces, consiste en definir una nueva estructura de avalúos fiscales de las propiedades no agrícolas, de manera que los precios reflejen, lo más cercanamente posible, el valor comercial, agregando que nunca el avalúo fiscal puede superar el comercial. El testigo de la reclamante, señor Nelson Sánchez Pineda, agrega a fojas 62 que las tasaciones del Servicio equivalen a un 70% del valor comercial. Al respecto, el Servicio señala al evacuar el traslado que no existe norma o instrucción alguna que imponga una proporción aritmética entre valor comercial y avalúo fiscal. Agrega, sin embargo, sólo como cuestión estadística, que los avalúos fiscales equivalen al 60% o 70% del valor comercial, cuestión que no constituye una imposición legal, sino simplemente una tendencia. Respecto a este punto, es efectivo que la ley no contempla como causal en los juicios por reclamo de avalúos la circunstancia de que el avalúo fiscal sea superior al comercial, ni mucho menos se establece en lugar alguno que el avalúo fiscal debe corresponder al 70% del avalúo comercial, o a ningún otro porcentaje. En este sentido, el Servicio tiene razón: el contribuyente, en el marco de nuestro sistema de avalúo fiscal, no puede basar directamente su reclamo en que el valor comercial es inferior al fiscal, o en que existe una relación porcentual cualquiera entre ambas. Lo anterior no significa, sin embargo, que tanto el valor comercial de los predios, como los criterios generalmente utilizados para establecer dicho valor sean en este tipo de juicios irrelevantes. La Ley 17.235 sobre Impuesto Territorial ordena al Servicio tasar o avaluar los predios. Tasar, de acuerdo al Diccionario de la Real Academia significa, en la acepción que interesa, “graduar el precio o valor de una cosa”. Avaluar, de acuerdo a la misma fuente, significa valorar, término que, a su vez, significa “señalar el precio de algo”. El proceso de avalúo de bienes raíces que realiza el Servicio busca fijar un valor para los predios de manera que sobre tales valores puedan aplicarse los porcentajes establecidos y exenciones previstos por el legislador para fijar el impuesto territorial a pagar. Es evidente que estos valores, en cuanto “gradúan” o “señalan” el “precio” de los predios deben tener alguna relación racional con el valor comercial de los predios que es, a fin de cuentas, el valor que se les reconoce en el comercio general de los bienes. Resultaría inaceptable, por ejemplo, que el Servicio fijase criterios de valoración que implicaran fijar un mayor valor para un predio de una hectárea que para uno de 100 metros cuadrados, si ambos comparten iguales características; o que tales criterios implicaran fijar un valor mayor para un predio en que, por sus peculiares características, no puede realizarse actividad alguna, que sobre otro altamente productivo. El Servicio señala que el valor comercial o su relación con el avalúo fiscal no constituyen una causal de reclamo, pero resulta difícil sostener que la relación entre ambos valores sea irrelevante. De hecho, es evidente que tanto la Resolución N° 132 de 31 de diciembre de 2012, como la Circular N°7 de 06 de febrero de 2013, que regulan el procedimiento de avalúo en estudio, pretenden arribar a una valoración cercana o al menos consistente con el valor comercial de los predios. En consecuencia, la relación entre ambos valores es mucho más que una mera “tendencia”, como la califica el Servicio. Esta relación da cuenta de la racionalidad en el proceso de avalúo y justifica tanto el establecimiento de los criterios de los que depende la fijación del avalúo fiscal, como en su aplicación en los casos concretos. Lo anterior implica que si bien el Tribunal no puede acoger como causal directa de los reclamos de avalúo la relación entre el valor comercial y el fiscal de los predios, sí debe analizar atentamente si de los antecedentes relacionados con las características de los inmuebles se desprende un mayor o menor valor comercial. En caso de que así sea, ello obliga a estudiar atentamente si tal circunstancia se refleja tanto en los criterios de valoración fijados por el Servicio como en su aplicación al caso concreto. En otras palabras, si se acredita que un predio presenta determinadas características y que tales características implican un menor o mayor valor comercial, el Tribunal debe considerarlas al momento de establecer si el avalúo fiscal fue o no correctamente establecido. ERROR EN APLICACIÓN DEL COEFICIENTE GUÍA. DÉCIMO SEXTO: Que, la reclamante sostiene que el coeficiente guía de 1,0 aplicado al predio en análisis es errado, pues el que corresponde de acuerdo al Plano de Precios es de 0,7. La reclamada señala al respecto que la aplicación de Coeficiente Guía responde a las instrucciones y mediciones establecidos en los Planos de Precios contenidos en el Anexo N°1 de la Resolución Exenta N°132/2012, los que corresponden a ajustes no reclamables, salvo que estos se hayan aplicado erróneamente en virtud de confusiones respecto de su emplazamiento o ubicación en el plano, cuestión que si bien no ha sido alegada, correspondería ser acreditada. DÉCIMO SÉPTIMO: Que, la respuesta del Servicio en este punto resulta sorprendente. El planteamiento del contribuyente es en este punto muy simple: de acuerdo al Plano de Precios del propio Servicio, el CG aplicable a su predio es de 07, no de 1,0 como se pretende. Todo lo que debía hacer el Servicio era revisar sus Planos de Precios y responder si tal error existía o no. En vez de ello, al evacuar el traslado, y luego de algunas consideraciones insustanciales, evita dar una respuesta directa, señalando que si existe un error, es el contribuyente quién deberá acreditarlo. Es decir, no sólo no se da respuesta a una pregunta simple y directa, sino que se afirma que en caso de existir un error corresponde al contribuyente acreditarlo. Sin embargo, sucede que los Planos de Precios están en poder del Servicio. Es el Servicio el organismo técnico encargado de administrar el tributo en estudio. Resulta esperable que frente a un cuestionamiento tan simple se conteste en forma clara y directa. Lo anterior se ve agravado por la circunstancia de que el Servicio haya decidido no presentar a declarar a testigos que pudieran ilustrar sobre estos puntos al Tribunal. La decisión de presentar o no a declarar a testigos en los juicios tributarios responde, desde luego, a decisiones de estrategia procesal. Sin embargo, dado que en materias de impuesto territorial es el Servicio quien cuenta con la totalidad de los antecedentes relevantes, la no presentación de testigos, sumado a la negativa a dar respuesta en el traslado a un punto tan sencillo constituye una grave decisión que el Tribunal debe considerar atentamente. En este caso el contribuyente contó con asesoría activa y fue capaz de aportar antecedentes que permitieron establecer la efectiva existencia del error mencionado. Gran parte de los contribuyentes afectados en los procesos de avalúos no cuenta con estos recursos y medios. Es cierto que la ley les permite reclamar sin asistencia letrada, pero es el Servicio quien mantiene en su poder la totalidad de los antecedentes relevantes. Resulta inevitable entender que el Órgano Fiscalizador tiene en esta materia especiales responsabilidades. La posición del Servicio en este punto resulta, en consecuencia, reprochable. El legislador le ha entregado la responsabilidad de administrar el impuesto territorial con significativas facultades y una intervención mínima o nula por parte de los contribuyentes. Es posible que atendida la cantidad de predios involucrados ciertos errores sean inevitables. Pero lo mínimo que puede exigirse es que, frente a la simple consulta de si en un caso particular se cometió un determinado error, y si establecerlo no requiere más que darle una sumaria revisión a un plano, se responda directamente al punto, con claridad, sencillez y transparencia. DÉCIMO OCTAVO: Que, sin perjuicio de lo anterior, la prueba aportada en juicio acredita plenamente que, efectivamente, en la especie, erradamente se aplicó un CG de 1,0, en circunstancias de que, de acuerdo al Plano de Precios, correspondía aplicar uno de 0,7. El contribuyente acompañó en el Primer Otrosí de su reclamo copia de documento que denomina “Plano de Precios” en el que se identifica el predio reclamado. El examen del documento, guardado en la custodia del Tribunal bajo el número de orden 20-2013, permite observar que, efectivamente, al predio le corresponde el coeficiente de 0,70. El testigo de la reclamante, señor Nelson Sánchez Pineda, señala a fojas 62 que el Coeficiente Guía que aparece en los Planos de Precios del Servicio para el inmueble en discusión es de 0,7, no obstante lo cual en el reavalúo erróneamente se le asignó un coeficiente de 1,0. El Tribunal decretó como medida para mejor resolver, a fojas 74, que el Servicio informara, entre otras materias, precisamente sobre este punto. El Servicio dio respuesta acompañando Informe Técnico N° 271 de fecha 03 de septiembre de 2013. En la respuesta, agregada a fojas 75, finalmente el Servicio, junto con acompañar sección pertinente del Plano de Precios, reconoce que, efectivamente, le corresponde al predio en discusión el coeficiente de 0,7. ERROR AL NO CONSIDERAR EN AVALÚO CARACTERÍSTICAS ESPECIALES DEL PREDIO. DÉCIMO NOVENO: Que, la reclamante sostiene que al aplicar el CCT no fueron consideradas diversas condiciones especiales del predio relacionadas con su tamaño, forma, afloramiento rocoso, topografía irregular y zona de uso. Esto implica que, en la especie, existió un error al aplicar las tablas de clasificación al predio. La reclamada señala al respecto que las supuestas condiciones especiales del inmueble no recogidas en el reavalúo deben ser acreditadas por el reclamante, no pudiendo pronunciarse al respecto, especialmente atendido lo dispuesto en el artículo 21 del Código Tributario. VIGÉSIMO: Que, el análisis de este capítulo del reclamo requiere discutir dos cuestiones conceptualmente diversas: primero, si el predio presenta efectivamente las características que señala la reclamante; y, segundo, en caso de ser así, si ellas justifican aplicar determinados ajustes al valor del predio. Lo primero se discutirá en el considerando siguiente; lo segundo, en los que le siguen. VIGÉSIMO PRIMERO: Que, respecto a que el tamaño del predio, de 39.409 metros cuadrados, excede largamente la superficie máxima del AH correspondiente, de 400 metros cuadrados, los antecedentes son claros, sin que exista por lo demás, controversia sobre el punto. La superficie del predio consta en diversos antecedentes, entre los que se puede mencionar la Consulta de Antecedentes de un Bien Raíz del 13.03.2013, que rola a fojas 6; el Detalle Catastral de una Propiedad no Agrícola, que rola a fojas 8; Informe Pericial, que rola a fojas 53 y siguientes; e Informe Técnico N° 271, que rola a fojas 76. Que la superficie máxima contemplada para el AH correspondiente es de 400 metros cuadrados, ello aparece en Plano de Precios que rola a fojas 77, en el cual se expresa que el inmueble se ubica en la zona AXX002, cuya superficie es de 200 a 400 metros cuadrados. En relación a la forma irregular del predio, este Tribunal no tiene por acreditada dicha circunstancia, debido a que por el contrario, los documentos y antecedentes que obran en el proceso hacen constar que la forma del predio es regular, lo que se desprende de la copia del plano de fojas 11 y del plano de levantamiento topográfico de fojas 12, ambos acompañados por la reclamante, como también de la figura contenida en el Informe Técnico N° 271 de fojas 76 y del plano de precios de fojas 77, ambos acompañados como medida para mejor resolver por el Servicio Fiscalizador. Por otra parte, ninguno de los testigos de autos se refiere a la supuesta forma irregular del predio, solo mencionan la topografía irregular. Es efectivo que el documento denominado “Informe Pericial” que rola a fojas 53 y siguientes, afirma que el predio tiene una forma muy irregular, sin embargo, no contiene información ni antecedentes que confirmen tal aseveración. Por el contrario, tanto en el levantamiento topográfico, como la fotografía satelital del predio, ambos documentos que obran en la carpeta de antecedentes guardada en custodia del Tribunal bajo el número de orden 25-2013, y que fue acompañada a la presentación de fojas 52, aparece de manifiesto la forma más bien regular del predio. Sobre la existencia de un afloramiento rocoso, el Tribunal tiene el punto como suficientemente acreditado. El punto consta en Certificado de Zonificación N° 369/2012 de la Dirección de Obras Municipales de la Municipalidad de Futrono, de fojas 9, que señala que es un terreno con evidentes afloramientos rocosos; en las fotografías de los afloramientos rocosos que obran en carpeta de antecedentes, que se guarda en custodia del Tribunal bajo el número de orden 25-2013, acompañados por la parte reclamante en presentación de fojas 52. El punto es corroborado, además, por todas las declaraciones de los testigos presentados en autos, señores Carlos Celedón Baeza, Nicolás Soto Balboa y Nelson Sánchez Pineda, quienes en forma unánime afirman que el suelo es rocoso, agregando el señor Nicolás Soto Balboa que lo anterior se ve ratificado por la circunstancia de que en un predio vecino de iguales o análogas características fue necesario dinamitar el suelo para realizar construcciones. Por lo demás, el propio Servicio en su Informe N°271 que rola a fojas 76, señala como característica del predio el afloramiento rocoso del terreno, circunstancia que es considerada como caso excepcional, agregando posteriormente que junto a la característica de zona de uso de suelo restringido para construcciones de acuerdo al Plan Regulador Comunal, afectan negativamente el valor propio del terreno, lo que se refleja en la aplicación de un coeficiente corrector equivalente a 0,60. Respecto a la topografía irregular del terreno, el punto ha sido también establecido por la reclamante. Así consta en la indicación de niveles de altura en el plano que rola a fojas 11, en donde se puede observar que el terreno cuenta con una zona ZR- 2 que posee pendientes pronunciadas que van desde los 150 a 180 metros de altura en pocos metros de distancia. Asimismo, el Certificado de Zonificación N°369/2012, de la Dirección de Obras Municipales de Futrono, de fojas 9, indica que el predio cuenta con fuertes pendientes. Lo anterior se ve ratificado por las declaraciones de los testigos de autos. Así, el señor Carlos Celedón Baeza señala que el terreno cuenta con un cerro con fuertes pendientes de características rocosas, este cerro es la zona que abarca la ZR-2; el señor Nicolás Soto Balboa, agrega que, respecto a la condición topográfica del terreno, tiene fuertes pendientes entre el 8 al 10%; y el señor Nelson Sánchez Pineda sostiene que de acuerdo a su criterio el cerro debía costar una décima parte de lo que costó el terreno ya que el cerro no sirve para nada y el cerro tiene fuertes pendientes. Finalmente, y con relación a las características de la zona de uso del suelo, efectivamente se ha establecido que el inmueble contiene una parte importante de su superficie que una zona de restricción ZR-2. Se funda lo anterior en el Certificado de Zonificación N°369/2012, de fojas 9 que señala que el predio tiene las zonificaciones Z- 3, ZR-1 y ZR-2; en el plano de fojas 11; y, en la declaración del testigo Carlos Celedón Baeza, quien se refiere en extenso al punto, expresando que el inmueble posee un porcentaje importante de su superficie en zona de restricción ZR-2, en función del Plan Regulador Comunal de Futrono, en el cual no puede desarrollarse construcciones porque para ello se requiere de un estudio técnico que debe ser visado por un organismo que no existe en el país. El propio Servicio, en Informe N°271 de fojas 76 reconoce respecto a la característica del predio de la zona de uso de suelo restringido para construcciones de acuerdo al Plan Regulador Comunal que lo considera como caso excepcional, el que junto al afloramiento rocoso del predio, lleva a proponer un coeficiente corrector equivalente a 0,60. VIGÉSIMO SEGUNDO: Que, habiéndose establecido por la reclamante que el predio tiene un tamaño sustancialmente mayor al área máxima del AH, que en él existe un afloramiento rocoso, que su topografía es irregular y que se encuentra en una zona de restricción de acuerdo al plan regulador municipal; corresponde analizar si de tales circunstancias se desprende la necesidad de aplicar ajustes a los CG o CCT. Como se ha visto, el Servicio, al evacuar el traslado, no se pronunció sobre la relevancia de estas características, limitándose a señalar que debían ser establecidas por el reclamante. Posteriormente, sin embargo, el evacuar las medidas para mejor resolver decretadas por este Tribunal a fojas 72 y 80, la actitud del Servicio cambió sustancialmente: no sólo reconoció la existencia de las características del predio alegadas por la reclamante, conforme ya se ha señalado, sino que admitió que no haberlas considerado al momento de la valoración constituyó un error en el procedimiento de avalúo, proponiendo un nuevo valor para el Coeficiente Corrector de 0,60. En consecuencia, el Servicio reconoce que algunas de las características del predio alegadas por la reclamante son efectivas y relevantes para la valoración del predio señaladas, proponiendo un nuevo Coeficiente Corrector de 0,60, en vez del primitivamente fijado de 1,0. Primera característica del predio: Tamaño. VIGÉSIMO TERCERO: Que, para la reclamante esta circunstancia es una de las que debió ser considerada por el Servicio Fiscalizador al momento de determinar el avalúo del inmueble. El Servicio, por su parte, señala que si bien conforme a la Resolución N°132/2012, el tamaño de los inmuebles es uno de los factores que debe considerarse para establecer el CCT de los predios, en este caso no corresponde modificación alguna, pues el predio supera en más de dos veces la superficie máxima del AH. Así se explica en Informe Técnico N° 271 de fecha 03 de septiembre de 2013 del Servicio de Impuestos Internos, que rola a fojas 76 y que fue remitido a este Tribunal en virtud de la medida para mejor resolver ordenada por resolución de fojas 72. VIGÉSIMO CUARTO: Que, el Servicio no explica por qué razón la Resolución N°132/2012 ordena aplicar un CCT de 0,9 cuando el predio supera la superficie máxima considerada en el AH, pero deja de aplicar ajuste alguno cuando el predio excede en dos veces dicha superficie. La resolución tampoco entrega explicación alguna sobre el punto. El criterio de aplicar un ajuste a predios que excedan la superficie máxima, pero dejar de aplicarlo cuando lo sea en más de dos veces resulta, especialmente atendida la falta de justificación para ello, extraño. A primera vista puede resultar lógico rebajar el valor por metro cuadrado de un predio cuando es de mayor cabida, dado que difícilmente la valoración total de los inmuebles aumenta linealmente junto con el aumento de tamaño. Habitualmente, un terreno de 600 metros cuadrados vale algo más que uno de 500, pero seguramente no un 20%. En consecuencia, aplicar un ajuste que reconozca esta situación parece razonable. Sin embargo, no resulta igualmente evidente que esta rebaja de valor debe dejar de considerarse cuando el tamaño supera en dos veces el área máxima considerada discrecionalmente por el Servicio en determinada AH. Es posible que la explicación se encuentre en que, a juicio del Servicio, cuando el área supera en dos veces la cabida indicada, el predio puede subdividirse, motivo por el que en la valoración final dicha situación puede obviarse. En definitiva, un predio de 1.600 metros cuadrados puede dividirse en cuatro de 400, por lo que si se decide transar o valorar sin la división, el valor no debiera sufrir, por metro cuadrado, modificación alguna. VIGÉSIMO QUINTO: Que, en este caso particular, sin embargo, el predio en discusión tiene una cabida de casi 40.000 metros cuadrados, mientras que el área máxima del AH es de sólo 400. Es decir, en la especie, el inmueble supera en casi 100 veces el área máxima considerada para el AH. Parece evidente que en un predio de tal tamaño, el valor por metro cuadrado no es equivalente a uno de sólo 400 metros cuadrados. Para realizar cualquier proyecto habitacional, si es que algún día ello es posible atendidas las limitaciones de la zona, será necesario no sólo efectuar una división, sino preparar un proyecto. Si no se divide, las actividades que allí se podrán desarrollar serán necesariamente restringidas. Si esta circunstancia no tiene cabida en el marco de la Resolución N°132/2012, ciertamente ella constituye una situación excepcional que deberá ser considerada en la valoración, tal como el propio Servicio acepta que se haga con la topografía y las restricciones de acuerdo al plan regulador municipal. Segunda característica del predio: afloramiento rocoso. VIGÉSIMO SEXTO: Que, la reclamante señala que el afloramiento rocoso hace muy costoso el movimiento de materiales para emparejarlo y desarrollar proyectos en éste. El Servicio señala que, efectivamente, el afloramiento rocoso constituye un elemento que debe ser considerado en el avalúo, el que junto a que el predio se encuentra parcialmente en una zona de uso restringido, lleva a proponer una rebaja de Coeficiente Corrector de 1,0 a 0,6. Lo anterior consta en Informe Técnico N° 271, ya mencionado. El Tribunal coincide con lo anterior. Parece evidente que un afloramiento rocoso del predio, acreditado en autos conforme ya se ha visto, debe ser considerado al fijar el valor del predio. Tercera característica del predio: topografía irregular. VIGÉSIMO SÉPTIMO: Que, la reclamante sostiene que la pendiente exagerada del predio (unida a la característica del suelo rocoso) hacen muy costosa la nivelación del predio y desarrollar proyectos, circunstancias que deben considerarse al momento de realizar el avalúo fiscal. El Ente Fiscalizador, en su Informe Técnico N° 271 del 03 de septiembre de 2013, sostiene que la geografía irregular no aplica como coeficiente corrector de terreno ya que está contemplado en la zona de restricción. El Tribunal coincide también en este punto con la posición de la reclamante. El predio constituye, conforme se ha señalado, en su mayor parte, un cerro. Esto evidentemente limita el aprovechamiento económico y el valor del inmueble. Cuarta característica del predio: zona de uso del suelo. VIGÉSIMO OCTAVO: Que, la parte reclamante sostiene que la zona de uso de suelo restringido que posee el inmueble incide en el tipo de proyecto que puede realizarse en aquel. El Servicio de Impuestos Internos, mediante su informe Técnico N°271 ya reseñado, sostiene que es considerado como caso excepcional, el que junto al afloramiento rocoso hacen que se proponga la aplicación de un factor corrector a ser aplicado en la tasación del predio y que no ha sido considerado previamente al fijar el avalúo del inmueble. El Tribunal, coincide con las partes en que la característica señalada debe incidir en el valor de avalúo fiscal del inmueble, pues es una característica que restringe su uso, lo que se confirma con lo expuesto por el testigo Carlos Celedón, quien indica que para poder construir en la zona de restricción ZR-2 se requiere de un estudio fundado que sea visado por un organismo que no existe en el país. VII. CONCLUSIONES VIGÉSIMO NOVENO: Que, conforme se ha detallado, el Servicio no sólo reconoce haber cometido un error al fijar el CG, pues el que correspondía al predio de acuerdo a sus propios planos era de 0,7, no de 1,0; sino que reconoce, además, que la topografía del predio y su ubicación en una zona de uso restringido de acuerdo al plan regulador municipal debió ser considerado como circunstancia excepcional, proponiendo un coeficiente corrector de 0,6. TRIGÉSIMO: Que, la proposición del Servicio de un coeficiente corrector de 0,6 se hace en virtud de lo dispuesto en la Circular N°7/2013, tal como se indica en Informe Técnico N°311 de fojas 84. Al respecto, es interesante observar que la Circular N°7/2013, a diferencia de la Resolución Ex. N°132/2012, no contempla criterios, guías o tablas para determinar los porcentajes de corrección en los valores de los predios. Simplemente señala que si el predio tiene características que afectan su precio y estas características no fueron consideradas en los valores del AH, deberá aplicarse el ajuste correspondiente. Es decir, en estricto rigor, no existen en la presente controversia tablas de precios que hayan podido aplicarse en forma correcta o incorrecta. El Servicio simplemente recurre a razones de prudencia y lógica para proponer un coeficiente de 0,6, considerando la topografía y restricción municipal en parte del predio. Esta aplicación prudencial de ajustes en los valores del predio no hace más que confirmar que, en definitiva, en la valoración de los predios debe necesariamente recurrir a simples criterios de razonabilidad, sin que sea posible aplicar mecánicamente tablas automáticas, como parece desprenderse de la Resolución Ex. N°132/2012. TRIGÉSIMO PRIMERO: Que, ninguna de las partes justifica por qué razón debiera aplicarse un determinado ajuste. El Servicio propone, atendidas las dos circunstancias que señala, una corrección de 0,6, pero ninguno de los antecedentes de la causa impide que hubiese propuesto una corrección de 0,4 o 0,8. Simplemente, al funcionario que preparó los informes, le parece razonable o prudente aplicar la restricción señalada, pero sin aportar razones o documentos que respalden tal propuesta. Es posible imaginar un sistema que diera respaldo a la propuesta del Servicio. Podría, por ejemplo, acompañarse precios de venta de otros predios, con o sin afloramientos rocosos, o con o sin restricciones municipales. Se comprende que ello requeriría un enorme esfuerzo logístico; sin perjuicio de que, de acuerdo a la Circular N°7/2013, es el contribuyente quien debe acreditar las circunstancias especiales del caso. Es comprensible que la Circular asigne al contribuyente la carga de acreditar circunstancias extraordinarias. Si respecto de cada predio el Servicio debiera contar con semejantes respaldo, en la práctica el sistema de tasación fiscal de los predios se vería paralizada. La reclamante, por su parte, propone un coeficiente corrector de 0,1, pero, nuevamente, ninguno de los antecedentes acompañados en la causa permiten sostener que, de acuerdo a sus propios argumentos y antecedentes, no pudiera aplicarse un corrector de 0,3, o 0,5. Simplemente le parece prudencialmente que 0,1 es la corrección justa y prudente, atendida las circunstancias que señala y acredita. Lo mismo sucede con sus testigos. El señor Nelson Sanchez, por ejemplo, señala que “Por su gran superficie, sus fuertes pendientes, por su terreno rocoso, considero que el coeficiente correcto que debiera aplicarse a este predio sería de un 0,1” (destacado del Tribunal). Como se puede ver, la propuesta no responde más que a un criterio prudencial. La reclamante se refiere a otro predio, en otra región, en la que se aplicó un coeficiente corrector de 0,16, pero evidentemente las características de tal predio son completamente distintas a las del que se analiza en estos autos. Todo lo anterior permite constatar que si bien la prueba puede establecer la existencia de determinadas circunstancias, y que ellas son relevantes para determinar el avalúo de un predio, finalmente, establecer el monto del ajuste responde a una decisión prudencial difícilmente regulable a priori en forma objetivamente. La Resolución Ex. N°132/2012, como hemos visto, pretende entregar tales criterios y regulación, pero en definitiva lo hace sólo respecto a circunstancias muy precisas, quedando un amplio espacio para la aplicación prudencial –por parte del propio Servicio- de un universo infinito de circunstancias adicionales no previstas específicamente. Estas circunstancias se mencionan genéricamente en la Circular N°7/2013, pero ni siquiera se pretende enumerarlas, mucho menos regularlas. TRIGÉSIMO SEGUNDO: Que, atendido lo expuesto en la presente sentencia, el Tribunal arriba a la conclusión de que se debe dar lugar al reclamo del contribuyente en cuanto a que debe modificarse el CG y el CCT. Sin embargo, los guarismos y la tasación que en definitiva se establece difieren tanto de los propuestos en el reclamo, como aquellos finalmente propuestos por el Servicio en sus Informes Técnicos. Respecto al CG, no existe mayor discusión en que corresponde aplicar uno de 0,7 y no de 1,0 como erradamente se propuso en la tasación fiscal. Respecto al coeficiente de corrección, el Tribunal estima que deben considerarse el tamaño del predio, su topografía y las limitaciones municipales, conforme ya se ha señalado. Respecto a la topografía y limitaciones municipales, situaciones respecto de las cuales el Servicio reconoce su procedencia, proponiendo un coeficiente corrector de 0,6, el Tribunal aplicará un coeficiente de 0,5. Respecto del tamaño, se aplicará un corrector de 0,1 adicional, quedando en definitiva fijado el coeficiente corrector en 0,4. Y considerando además lo dispuesto en los artículos 149 y siguientes del Código Tributario; el Decreto con Fuerza de Ley N° 1 de Hacienda de 1998 que Fija Texto Refundido, Coordinado, Sistematizado y Actualizado de la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial; los artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil, y demás normas legales; y, la Ley Orgánica de los Tribunales Tributarios y Aduaneros, contenida en el artículo primero de la Ley N° 20322, que Fortalece y Perfecciona la Jurisdicción Tributaria y Aduanera. SE RESUELVE: 1.- HA LUGAR EN PARTE a la reclamación tributaria interpuesta por don MIGUEL ÁNGEL GONZÁLEZ GARCÍA, en representación de CONSTRUCTORA PEÑA Y PEÑA LIMITADA, ambos ya individualizados, en contra del avalúo de bien raíz efectuado por el Servicio de Impuestos Internos en tasación general de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 149 y siguientes del Código Tributario. 2.- APLÍQUESE en el proceso de avalúo fiscal del inmueble de autos el Coeficiente Guía de 0,70 y el Coeficiente Corrector de Terreno de 0,40. 3.- NO SE CONDENA en costas a la parte reclamante, por haberse acogido parcialmente el reclamo interpuesto. Notifíquese a la parte reclamante por carta certificada. Certifíquese el envío de la carta. Notifíquese a la parte reclamada mediante la publicación de la presente resolución en el sitio de Internet del Tribunal. Dese aviso por correo electrónico a las partes que lo hayan solicitado. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. RUC: 13-9-0000774-9 RIT: AB-11-00036-2013 Proveyó don Hugo Osorio Morales, Juez Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región de Los Ríos. Autoriza doña Andrea Catril Beltrán, Secretaria Abogado Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región de Los Ríos 2013-09-23T15:20:14-0400 HUGO ALBERTO OSORIO MORALES