Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Valdivia, nueve de octubre de dos mil trece. VISTOS: A fojas uno y siguientes, comparece don MIGUEL ÁNGEL GONZÁLEZ GARCÍA, Cédula de Identidad N°12.422.096-3, Abogado, domiciliado para estos efectos en calle Independencia N°625, tercer piso, oficina 1 de Valdivia, en representación de INMOBILIARIA GAPP LIMITADA, RUT N°77.213.480-0, sociedad del giro de su nombre, domiciliada en calle Rancagua N°1415 de Temuco. Interpone reclamación en contra del avalúo del bien raíz efectuado por el Servicio de Impuestos Internos (en adelante, el SII o el Servicio) en tasación general de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 149 y siguientes del Código Tributario. Lo anterior, en base a los argumentos que pasa a exponer. Señala que su representada es dueña del inmueble denominado “Lote A-2B” de superficie de 50.941,28 metros cuadrados, ubicado en calle Portales número 1.220 de la comuna de Río Bueno. El inmueble proviene de la fusión del Lote A-2, que tiene una superficie de 50.541,28 metros cuadrados; y, del lote B-2, de superficie de 400 metros cuadrados, inscrito a fojas 223 número 259 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Río Bueno del año 2013. El plano que individualiza el inmueble se encuentra agregado con el numero 431 al final del Registro de Propiedad del año 2012 del Conservador de Bienes Raíces ya citado. Dicho inmueble figura con el Rol de Avalúo número 131-157 de la comuna de Rio Bueno. Hace presente que el lote objeto del reavalúo es el Lote A-2 de 50.541,28 metros cuadrados, y no el Lote A-2 B de superficie de 50.941,28 metros cuadrados, originado por la fusión señalada. Conforme lo establecen las leyes 17.235, 20.455 y 20.650, el Servicio de Impuestos Internos ha efectuado el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas, no habitacionales, de todo el país, con vigencia a contar del 1 de enero de 2013. Por lo expuesto, el SII determinó un nuevo avalúo para el inmueble de propiedad de su representada, Lote A-2, de $1.128.236.851. En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley 17.235, la Ilustre Municipalidad de Futrono exhibió en lugar visible, los nuevos avalúos a contar del día 11 de marzo de 2013 y hasta el día 9 de abril de 2013, realizando además, la publicación requerida en el Diario Austral de Valdivia el día 11 de marzo de 2013. Conforme a lo dispuesto por el inciso 1° del artículo 149 del Código Tributario, dentro del mes siguiente a la fecha de término de la exhibición de los roles de avalúo, los contribuyentes y las Municipalidades respectivas, podrán reclamar del avalúo que se haya asignado a un bien raíz en la tasación general. De esta reclamación conocerá el Tribunal Tributario y Aduanero. Extracta el número 2 del inciso 2° del mismo artículo, y señala que funda la reclamación en la causal transcrita. El proceso de reavalúo de los bienes raíces, vigente a partir de este año, consiste en definir una nueva estructura de avalúos fiscales de las propiedades no agrícolas, de manera que los precios relativos considerados en dichos avalúos reflejen, lo más cercano posible, la situación de precios relativos vigentes en la economía para esas propiedades urbanas, es decir el valor comercial. Para ello, el SII consideró información proveniente de diferentes fuentes, tales como tasaciones comerciales, enajenaciones de propiedades y avisos de prensa. De lo expuesto, se puede concluir que el avalúo fiscal de una propiedad nunca puede ser superior al valor comercial del inmueble. Señala que el SII dictó el 31 de diciembre de 2012 la Resolución Exenta N° 132 que “Fija Valores de Terrenos y Construcciones y Definiciones Técnicas para el Reavalúo de los Bienes Raíces de la Segunda Serie No Agrícola con Destino No Habitacional”, norma que contiene 5 anexos. Agrega que en la práctica se ha sectorizado cada comuna del país en Áreas Homogéneas (en adelante, AH) que corresponden a sectores que representan características urbanas similares o comunes. Cada comuna tiene uno o más planos que contienen su sectorización en AH y sus Coeficientes Guías (en adelante, CG) por manzana. Cada AH tiene un valor de terreno único. Sin embargo, excepcionalmente pueden existir ajustes a este valor a través de un CG, los que están indicados en los planos de precios contenidos en el Anexo 1 de dicha Resolución. El CG captura diferencias de valores de los terrenos al interior de un AH determinada. Para cada AH existe una ficha descriptiva que contiene las características consideradas en la determinación de su valor. Con el objeto de determinar el efectivo avalúo de los terrenos, tales valores se ajustan por un Coeficiente Corrector de Terreno (CCT) cuando las características de aquel no se relacionan con la generalidad de los predios que se ubican en su AH. El CCT que se aplicará al bien raíz será el producto resultante de los ajustes por superficie, relación frente fondo, altura, y casos excepcionales (características específicas del inmueble no consideradas en la determinación del valor del AH correspondiente). Indica la ecuación que determina la tasación según el SII, que es: Avaluó terreno= superficie (m2) x Valor Terreno AH ($/m2) x Coeficiente Corrector (CG x CCT). Expone que los valores aplicados a su predio por valor unitario por metro cuadrado, coeficiente guía, coeficiente corrector, superficie y avalúo total aplicado a su predio, guarismos que corresponden a $27.904, 0.8, 1.0, 50.541 y $1.1128.236.851, respectivamente. Afirma que la determinación de avalúo señalado para el Lote A-2 adolece de varios errores en la aplicación de las tablas de clasificación. En el CCT se omiten las condiciones especiales del inmueble, el que es un error atribuible a que el AH es bastante extensa y presenta variadas condiciones de topografía, urbanización, uso de suelo, etc., las cuales no fueron apreciadas por el SII para el avalúo del inmueble de su representada. El valor de $27.904 el metro cuadrado, fijado por el SII para esta AH, se efectuó considerando como superficie tipo para ella de terrenos de entre 80 y 230 metros cuadrados, lo que no se condice con las características y condiciones del inmueble de su representada. Se trata de un terreno de forma muy irregular, que cuenta con una gran superficie, pero que se encuentra encerrado por predios colindantes y que actualmente no cuenta con acceso a una calle urbanizada. Sólo se accede a éste por un camino de tierra que corresponde a una futura prolongación de calle Portales. El inmueble no se encuentra urbanizado. Según el Plan Regulador Comunal tampoco se permite uso comercial ni industrial. Al no considerarse por el SII estos factores en la tasación, su avalúo alcanzó valores elevadísimos, incluso muy superiores a su precio comercial o real. Hace presente que el inmueble Lote A-2 se adquirió por compraventa suscrita por escritura pública con fecha 4 de enero de 2012 en la Notaría de Rio Bueno, siendo su precio la suma de $328.518.320, lo que da un valor de $6.500 el metro cuadrado. Posteriormente, por escritura pública de fecha 25 de abril de 2012, otorgada en la Notaría de Rio Bueno, se adquirió el Lote B-2 de 400 metros cuadrados en el precio de $5.000.000 lo que da un valor de $12.500 (actualizado al 1 de enero de 2013 a $12.813) por metro cuadrado. En este último caso, con 4 meses de diferencia entre ambas compraventas, se pagó casi el doble del precio unitario por cada metro cuadrado. Aun así, el segundo precio es menos de la mitad del avalúo fiscal determinado por el SII. Si se aplica adecuadamente lo expuesto, se obtiene un avalúo para el inmueble más acorde con el valor comercial del mismo, atendidas sus características especiales. Expone cuadro de cómo estima debe quedar el valor del inmueble. Finalmente, solicita se tenga por presentado el reclamo en contra del avalúo del Lote A-2, acogerlo, disponiendo que se fije el avalúo en $259.032.733, o el que se determine por el Tribunal. Solicita además, que se tenga por acompañados los documentos que indica, que se envíe aviso al correo electrónico de haber sido notificado de una o más resoluciones, que se tenga presente designación de domicilio, y que se tenga presente que asume el patrocinio y representación de esta causa en su calidad de abogado. DILIGENCIAS DEL PROCESO A fojas 20, se tiene por interpuesto el reclamo y se confiere traslado al Servicio de Impuestos Internos, se tienen por acompañados los documentos que indica, se accede a la solicitud de aviso por correo electrónico, se tiene presente el domicilio designado y se tiene presente que asume personalmente patrocinio. A fojas 22 y siguiente, comparece doña LIDIA DEL CARMEN CASTILLO ALARCON, RUT 6.761.772-K, Directora Regional de la XVII Dirección Regional Valdivia del Servicio de Impuestos Internos, domiciliada para estos efectos en calle San Carlos N°50, Valdivia, asumiendo representación del Servicio solicitando tenerlo presente. Solicita además, se tenga por acreditada personería, se envíe aviso a correo electrónico comunicando el hecho de haber sido notificada mediante publicación en página web de las resoluciones dictadas en la causa, y que se tenga presente patrocinio y poder conferidos. A fojas 24, se tiene presente personería, se accede al aviso y se tiene presente patrocinio y poder conferido. A fojas 26 y siguientes, comparece el Servicio de Impuestos Internos y en conformidad con el artículo 151 en relación con el artículo 132, ambos del Código Tributario, evacua el traslado. Se refiere a los antecedentes administrativos de la determinación del reavalúo, a los argumentos del reclamo, al marco normativo que estima aplicable, al rechazo del reclamo, y a la aplicación del artículo 21 del Código Tributario. En relación con el rechazo del reclamo, señala que el avalúo propuesto por el contribuyente adolece de un claro error, debido a que no es reclamable el valor unitario por metro cuadrado, conforme al artículo 149 del Código Tributario. Producto del Reavalúo 2013, se han generado Planos de Precios de Terrenos y fichas descriptivas de las AH de todas las comunas del país. Expone cuadro del Plano de Precios de Terrenos para la comuna de Río Bueno localidad Hidroeléctrica Pilmaiquén. Indica que el predio reclamado Rol N°131-157 de la comuna de Río Bueno, se encuentra en el AH DXX004 que para el rango de lote tiene valor de terreno de $27.600. Expresa que el proceso de reavalúo no es un procedimiento que quede entregado al criterio subjetivo de un funcionario del Servicio, sino que se trata de un procedimiento estandarizado y esencialmente técnico, regulado tanto por la Resolución Exenta N° 132 del año 2012 como por la Circular 07 del año 2013, en las que se establece que los ajustes para efectuar una tasación, está dada por definiciones técnicas. El predio que se reclama, ubicado en el AH DXX004, se encuentra rodeado de poblaciones, que para el Reavalúo se considera el uso del suelo como habitacional, categoría constructiva baja y nivel de densificación alto. Hace presente que de acuerdo al Plano Regulador Comunal, el predio se encuentra en la Zona Z-9, que permite el uso de vivienda y equipamiento, actividades productivas, servicios artesanales, establecimientos de impacto regional, industria, talleres y almacenamientos inofensivos, superficie predial mínima 600 metros cuadrados, frente predial mínimo 15 M, coeficiente máximo de constructibilidad 50%. Conforme a las instrucciones contenidas en la Circular N°07/2013 se ha estimado que efectivamente el predio presenta características especiales no necesariamente similares con la generalidad de los predios que se ubican en el AH. Sin embargo, se debe tener presente que el avalúo que propone el reclamante atendido un valor unitario de $12.813 por metro cuadrado, es un valor antojadizo cuyo origen se desconoce, valor que no es reclamable de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 149 del Código Tributario. El valor pactado en la compraventa suscrita por escritura pública de fecha 04.01.2012 y 25.04.2012, no es vinculante para su parte, por tratarse sólo de una referencia y de un acto jurídico entre particulares. En cuanto al CCT que solicita el reclamante, indica que los elementos y características propias del inmueble y que se consideran como factores que modifican o hacen aplicables los coeficientes de ajustes señalados en el anexo N°2 de la Resolución Exenta N°132 del 31.12.2012 y que se refieren a ajustes de superficie, relación frente- fondo, altura y casos excepcionales, son alegaciones asociadas a particularidades propias del inmueble, supuestamente no recogidas por el proceso de reavalúo, por lo que toca al reclamante acreditar y demostrar la concurrencia de dichas circunstancias, no pudiendo su parte pronunciarse sobre la efectividad o ausencia de dichos supuestos factores de modificación, especialmente de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 21 del Código Tributario. Respecto al argumento de un incumplimiento de la normativa que indicaría que el valor del avalúo fiscal no debe ser mayor o superior al valor comercial del predio, se expresa que no existe tal norma o instrucción que imponga una proporción aritmética de esa naturaleza, por lo que no hay, en este punto, ilegalidad en el actuar del Servicio. Expone, que sólo como cuestión estadística los avalúos fiscales equivalen al 60% o 70% del valor comercial, lo que no proviene de imposición legal sino que es una tendencia. Finalmente, solicita tener por evacuado el traslado, rechazándolo en todas sus partes y en definitiva que se confirme el Reavalúo de dicho predio por encontrarse ajustado a derecho. Solicita además que en el evento de que se reciba la causa a prueba se tenga presente que se valdrá de todos los medios de prueba que establece la ley, especialmente los que indica. A fojas 33, se tiene por evacuado el traslado, se resuelve autos, y se tiene presente la prueba de la que piensa valerse. A fojas 35, se recibe la causa a prueba, fijándose el punto de prueba sobre el cual ésta debía recaer. A fojas 39 y siguientes, rola carta certificada devuelta por Correos de Chile. A fojas 41, se provee a sus antecedentes la carta certificada devuelta por Correos de Chile. A fojas 43, la parte reclamante presenta lista de testigos. A fojas 44, se tiene por presentada lista de testigos. A fojas 49 y siguiente, la parte reclamada solicita se tenga por acompañado documento. A fojas 51, se tiene por acompañado documento. A fojas 53, la parte reclamante presenta delegación de poder. A fojas 54, se tiene presente la delegación de poder. A fojas 56, la parte reclamante acompaña documentos que indica. A fojas 63, se tiene por acompañados los documentos que indica. A fojas 65 y siguientes, rola declaración del testigo don Carlos Celedón Baeza, RUT13.398.365-1, quien en extracto expuso: El terreno es un predio de 5,5 hectáreas, que se encuentra en el casco histórico de la comuna de Rio Bueno, sin conexiones a las vías públicas. Es una isla dentro de la ciudad ya que tiene acceso sólo por una vía, una media calzada, lo que dificulta cualquier tipo de construcción y desvaloriza el valor económico que pueda tener. El Instrumento de Planificación Territorial de Río Bueno establece una vía de declaratoria de utilidad pública que se encuentra en un borde hacia el lado sur del predio, pudiendo ser un posible acceso a futuro, pero actualmente la declaratoria de utilidad pública debe ser actualizadas por los municipios ya que se trata de un Plan Regulador anterior al año 2006. El entorno del predio tiene características de viviendas sociales básicas y en ningún caso puede tomar otra condición respecto a su plusvalía, ya que las condiciones actuales no permiten un mayor desarrollo de este predio. Sobre lo que el Tribunal pregunta, respecto a cuáles serían los supuestos errores en la aplicación de las tablas de clasificación respecto del inmueble, señala que en el entendido de que el predio se consideró con un valor por sobre ventas que se han realizado en el mismo sector. La empresa constructora adquirió un predio en el año 2012 a precios muy similares en el centro de la ciudad, terreno que colinda con este predio. El predio no cuenta con áreas urbanizadas en su entorno que sean de uso público, electrificación y se consideró de la misma manera con un valor igual a su entorno. Repreguntado respecto a si encontrarse en el casco histórico de la ciudad, no tener conexión con el resto de la ciudad, y que en su entorno existan sólo viviendas sociales básicas debieron considerarse en su reavalúo, señala que los dos factores más preponderantes que debieron analizar en el reavalúo es el bajo nivel de urbanización que tiene a su entorno el predio, lo que influye en la plusvalía del terreno, acceder a una vía de tierra no le da el mismo valor que acceder a una vía consolidada y urbanizada. También el factor de desarrollo del área que corresponde a viviendas sociales, e inclusive existen asentamientos de carácter informal o campamentos, lo que ratifica la orientación de desarrollo del sector. Repreguntado respecto a si el bajo nivel de urbanización del predio aumenta los costos de construcción, indica que para desarrollar cualquier actividad o ejecutar obras o subdividir el predio se requiere de una urbanización mínima, en este caso al no contar con urbanización la inversión que debe efectuar el propietario bordea los $60.000.000 aproximadamente, sólo para acceder a una vía nacional de uso público, para recién desarrollar algún tipo de urbanización en el terreno. Contrainterrogado en relación a bajo qué circunstancias conoce las características del predio y si conoce las características del reavalúo, expone que como arquitecto especializado en desarrollo de loteos, le solicitaron revisar por la empresa constructora una propuesta que desarrollaba otro arquitecto, el que tenía problemas normativos para dar solución a un futuro proyecto, especialmente relacionado con los accesos al predio y hacer una análisis de la propuesta que se le estaba entregando a la empresa constructora. Para ello debió ir a la comuna de Rio Bueno, revisar la normativa vigente y entregar sus observaciones a lo propuesto por la empresa. Sobre lo que el Tribunal pregunta, respecto a cuál es la superficie total del terreno, señala que 5,5 hectáreas aproximadamente, antes fue un poco menor, pero tuvo que adquirirse un predio colindante con el que se fusionó originando un predio de mayor cabida. Sobre lo que el Tribunal pregunta, en relación a de qué forma influyen las condiciones específicas del terreno en las tablas de clasificación, que fueron supuestamente aplicadas con error, indica que lo que entiende es que se consideró como un área homogénea una gran zona que se encuentra al sur de la ciudad, y no se hizo un análisis detallado del contexto del terreno, ya sea frentes prediales urbanizados, el entorno actual del predio, su valorización comercial. Sobre lo que el Tribunal pregunta, en relación a si el terreno se encuentra sujeto a declaratoria de utilidad pública, expresa que el terreno cuenta con dos declaratorias de utilidad pública, una corresponde a la avenida Balmaceda con un perfil aproximado de 30 metros de ancho que afecta a una pequeña porción de la propiedad en su parte sur, y otra declaratoria que es perpendicular a la otra y que atraviesa el predio de norte a sur. Ambas no se encuentran vigentes al no ser prorrogadas las normas que las establecían. Sobre lo que el Tribunal pregunta respecto a cuál es el acceso que tiene el predio, señala que actualmente tiene como acceso una media calzada en el lado este de la propiedad entre los puntos i y v del polígono, con un frente de aproximadamente 5,5 metros lo que no permite desarrollar una nueva vía para lograr la urbanización del predio y tampoco poder realizar una subdivisión de éste ya que las subdivisiones no se pueden realizar por servidumbre de paso. A fojas 67 y siguientes, rola declaración de los testigos don Nicolás Soto Balboa, RUT N°8.939.870-3, y don Nelson Leonardo Sánchez Pineda, RUT N°3.528.105-3. Don Nicolás Soto Balboa, RUT 8.939.870-3, previamente juramentado expuso, en síntesis: De acuerdo al plano de tasación del SII, plano de precios, que tuvo a la vista, aparece una zonificación en que la zona consolidada de Rio Bueno, que tiene servicios de urbanización completa, amplia densidad, alta plusvalía, es menor a la del perímetro de la ciudad, en la que se encuentra el terreno. El valor es aproximadamente de $15.000 pesos el metro cuadrado en el centro de la ciudad y de $25.000 en la zona perimetral de la ciudad. Se llegó a un promedio de $24.000 el metro cuadrado que debería ser menor. Si compra un terreno para negocio inmobiliario con el valor de suelo tasado por el fisco sería de $240.000.000 millones de pesos la hectárea, y de acuerdo a su experiencia sólo podría construir viviendas de más de 5.000UF, y en Rio Bueno no debe haber más de 10 viviendas de ese valor. Sin embargo, el terreno se adquirió para viviendas sociales de dos programas, uno de ellos que no supera las 500UF, y el otro las 1.000UF. La tasación fiscal supera el negocio planificado. Como arquitecto planificador de viviendas sociales, experto en el diseño de loteo de alta densidad en viviendas sociales, considera al terreno como de alta complejidad en su loteamiento, por su forma irregular, que debe ser un factor de depreciación de la tasación fiscal. También por su falta de accesibilidad recomendó a la empresa comprar un terreno y fusionarlo al paño mayor, para permitir su accesibilidad a una vialidad proyectada en el Plano Regulador, que debe ser expropiada y urbanizada en forma íntegra, lo que debe ser necesario concretar debido a que al parecer no está vigente la declaratoria pública de dicha avenida. Sobre lo que el Tribunal pregunta, respecto a cuáles son los supuestos errores en la aplicación de las tablas de clasificación, indica que no le cabe la menor duda que hay un error en la digitación, de que los valores indicados en las tablas del plano de precios están invertidos, y que no se aplicaron los valores normales al factor morfología y a la accesibilidad del terreno. Sobre lo que el Tribunal pregunta en relación a cuál es la superficie del terreno, expresa que son 5 hectáreas aproximadamente, siendo menor al principio y luego se sumó un paño adquirido por su recomendación. Sobre lo que el Tribunal pregunta, respecto a cuál es el valor por metro cuadrado del terreno, señala que no debería superar los $7.000 el metro cuadrado, sino el negocio no prospera. El Fondo Solidario da un máximo de 100UF por familia para la compra del terreno o por mejoramiento con lo que no alcanza para su adquisición. Sobre lo que el Tribunal pregunta, respecto a de qué manera se vinculan las condiciones especiales del terreno a las tablas de clasificación, expone que en relación a la morfología, si tiene un terreno cuadrado el factor de depreciación no debería existir en ese suelo, debido a que la normativa señala que si se construye se necesitan ciertos distanciamientos a los bordes del terreno, y si urbaniza un terreno regular se requiere menos calles para llegar a los extremos y por tanto menos costos asociado a la urbanización, por ende es un factor de depreciación más alto. La accesibilidad es otra condición especial, el terreno debería costar menos porque en condiciones ideales cabrían más casas, lo que se denomina rendimiento. El rendimiento óptimo de un terreno para viviendas sociales es de un 55% para sitios de viviendas, en este caso debe andar en el 40% aumentando con ello las superficies de las calles. El testigo don Nelson Sánchez Pineda, RUT 3.528.105-3, declara en extracto: Existe un error en el coeficiente corrector. Este predio está ubicado en una parte del Área Homogénea BXX002 y en el Área Homogénea DXX004. El primero, de acuerdo al plano de precios, tiene un monto manuscrito de $15.040 el metro cuadrado y la segunda tiene un valor manuscrito de $27.600 el metro cuadrado. El SII aplicó el valor del Área Homogénea DXX004 a todo el predio en cuestión y no sólo a la porción correspondiente. El Servicio de Impuestos Internos cometió un error asignando un valor al Área Homogénea DXX004 que debió corresponder al Área Homogénea BXX002, debido a que esta última se encuentra en un sector más céntrico de la ciudad teniendo construcciones de mayor valor, en cambio el Área Homogénea DXX004 está más lejos del centro de la ciudad y está destinado a viviendas de carácter más social. Ese error se comprueba con la venta del predio de 400 metros cuadrados que adquirió la Inmobiliaria Gapp, que lo compró en $5.000.000, obteniéndose un valor de $12.500 el metro cuadrado. Tasándose por el Servicio como avalúo fiscal a $27.600 el metro cuadrado, según plano de precios de fecha 01.07.2012. Señala que aplicó un coeficiente corrector de 0,5 producto del gran tamaño del predio, de su forma irregular y por estar encerrado por predios colindantes, por lo que se debe castigar el valor. Dicho terreno fue adquirido en una cifra aproximada de $300.000.000 y el SII lo tasó en una cifra cercana a los $1.100.000.000. Este terreno fue adquirido en abril de 2012, debiendo el Servicio de Impuestos Internos haber considerado los valores comerciales de estos predios, debido a que el estudio del Servicio por el cual se le asignó valor a los planos de precios fue elaborado del 2008 al primer semestre del 2012, siendo estos valores actuales a la fecha de su elaboración. Sobre lo que el Tribunal pregunta, respecto a cuáles son los errores en las tablas de clasificación al inmueble objeto del reavalúo, señala que son errores en las Áreas Homogéneas y por la modificación que debía hacerse a los coeficientes correctores. Sobre lo que el Tribunal pregunta, en relación a cuál es la dimensión del inmueble de autos y si fue siempre así, indica que no puede decir si fue siempre así, lo conoció ahora, la superficie que se adquirió fue de 50.500 metros cuadrados aproximadamente y luego se compró otro predio más chico de 400 metros cuadrados, el que tiene un frente de 10 metros por 40 de fondo, fue adquirido en abril de 2012 y el predio mayor en enero de 2012, ambos fueron posteriormente fusionados. Sobre lo que el Tribunal pregunta, respecto a cuál es el valor por metro cuadrado que le asignó en su informe al terreno y el motivo de aquello, indica que por la última compra que se hizo de 400 metros cuadrados se puede obtener un valor por metro cuadrado de $12.813 aproximadamente, valor al año 2013, al que le aplicó un valor de coeficiente guía de 0,80 y un coeficiente corrector de 0,50 por todas las características del terreno. Entonces el cálculo matemático que se hizo fue multiplicar 12.813 por el coeficiente guía 0,80 por el coeficiente corrector 0,50 por su superficie de 50.541 metros cuadrados lo que da el valor de avalúo de $259.032.733, es decir, utilizó el valor base comercial de la adquisición de 400 metros cuadrados, reajustados al valor primer semestre del año 2013. Sobre lo que el Tribunal pregunta, en relación a que al hacer el cálculo que menciona por qué utilizó el valor comercial y no el valor establecido en el Área Homogénea del sector, señala que para demostrar que estaba mal calculado por el Servicio el valor de la tasación que efectuaron para la tasación. Sobre lo que el Tribunal pregunta, respecto a de qué manera se vinculan estas circunstancias especiales del terreno con el coeficiente corrector al que aludió, indica que influyen en desvalorizar el valor del terreno debido a que el coeficiente utilizado por el Servicio corresponde a aquellos utilizados en un terreno normal, es decir, aquí no se utilizó ningún coeficiente corrector de desvalorización. Con lo cual llegó casi prácticamente al valor comercial del terreno, el avalúo no puede ser mayor al valor comercial del terreno. A fojas 70, la parte reclamante acompaña documento que indica. A fojas 72, se tiene por acompañado documento. A fojas 74 y siguientes, la parte reclamada solicita se tenga presente observaciones a la prueba. A fojas 77, se tiene presente. A fojas 79, se dicta la resolución de autos para fallo. A fojas 81, se decreta como medida para mejor resolver oficiar al Servicio de Impuestos Internos requiriendo antecedentes que indica y se suspende el plazo para dictar sentencia. A fojas 83, rola Oficio N°73 de fecha 20 de agosto de 2013, emitido por este Tribunal. A fojas 84, se decreta como medida para mejor resolver oficiar al Servicio de Impuestos Internos requiriendo antecedentes que indica y se suspende el plazo para dictar sentencia. A fojas 86, rola Oficio N°75 de fecha 20 de agosto de 2013, emitido por este Tribunal. A fojas 87 y siguientes, rola Ordinario N°16 de fecha 09.09.13 del Servicio de Impuestos Internos, que da cumplimiento a las medidas para mejor resolver decretadas en autos y acompaña documentos que indica. A fojas 90, se provee a sus antecedentes Ordinario N°16 del Servicio de Impuestos Internos de fecha 9 de septiembre de 2013 y los antecedentes que indica. Se tiene por cumplida las medidas para mejor resolver ordenadas por las resoluciones de fojas 81 y 84. A fojas 92, se decreta como medida para mejor resolver oficiar al Servicio de Impuestos Internos requiriendo antecedentes que indica y se mantiene suspensión del plazo para dictar sentencia. A fojas 94, rola Oficio N°84 de fecha 12 de septiembre de 2013, emitido por este Tribunal. A fojas 95 y siguientes, rola Ordinario N°31 de fecha 23.09.13 del Servicio de Impuestos Internos, que da cumplimiento a la medida para mejor resolver decretada en autos y acompaña documentos que indica. A fojas 97, se provee a sus antecedentes Ordinario N°31 del Servicio de Impuestos Internos de fecha 23 de septiembre de 2013 y los antecedentes que indica. Se tiene por cumplida la medida para mejor resolver ordenada por la resolución de fojas 92 y tiene por finalizada la suspensión del plazo para dictar sentencia. A fojas 99, se decreta como medida para mejor resolver oficiar al Servicio de Impuestos Internos requiriendo antecedentes que indica y suspende el plazo para dictar sentencia. A fojas 101, rola Oficio N°90 de fecha 1 de octubre de 2013, emitido por este Tribunal. A fojas 102 y siguientes, rola Ordinario N° 52 de fecha 08 de octubre de 2013 del Servicio de Impuestos Internos, que da cumplimiento a la medida para mejor resolver decretada en autos a fojas 99 y acompaña documentos que indica. A fojas 105, se provee a sus antecedentes Ordinario N° 52 del Servicio de Impuestos Internos de fecha 08 de octubre de 2013 y los antecedentes que adjunta. Se tiene por cumplida la medida para mejor resolver ordenada por la resolución de fojas 99 y tiene por finalizada la suspensión del plazo para dictar sentencia. CONSIDERANDO: I. ANTECEDENTES GENERALES PRIMERO: Que, como se ha señalado, a fojas 1 comparece don MIGUEL ÁNGEL GONZÁLEZ GARCÍA, en representación de INMOBILIARIA GAPP LIMITADA, ambos ya individualizados. Interpone reclamación en contra del avalúo de bien raíz efectuado por el Servicio de Impuestos Internos en tasación general de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 149 y siguientes del Código Tributario, en base a los argumentos expuestos en la parte expositiva de esta sentencia. SEGUNDO: Que, a fojas 22 comparece doña LIDIA DEL CARMEN CASTILLO ALARCON, en representación del SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS, ambos ya individualizados. Posteriormente a fojas 26 comparece el Servicio de Impuestos Internos solicitando se tenga por evacuado el traslado del reclamo, y que se rechace en todas sus partes y en definitiva se confirme el Reavalúo del predio, conforme a los argumentos expuestos en la parte expositiva de esta sentencia. II. EL ACTO RECLAMADO TERCERO: Que, el acto reclamado es el Reavalúo efectuado por el Servicio de Impuestos Internos respecto del inmueble denominado Lote A-2 de superficie de 50.541,28 metros cuadrados de la comuna de Río Bueno. III. CUESTIONES DE HECHO Y PRUEBA RENDIDA CUARTO: Que, son hechos no controvertidos por las partes, los siguientes: 1.- Que, la reclamante es dueña del inmueble denominado Lote A-2 de superficie de 50.541,28 metros cuadrados de la comuna de Río Bueno. 2.- Que, producto del reavalúo, el avalúo fiscal del inmueble señalado alcanzó la suma de $1.128.236.851. QUINTO: Que, por existir hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos, mediante resolución que rola a fojas 35 se recibió la causa a prueba, fijando el punto sobre el cual debía recaer, en los siguientes términos: Existencia de errores en la aplicación de las tablas de clasificación al inmueble objeto de reavalúo. SEXTO: Que, dentro del término probatorio la parte reclamante presentó la siguiente prueba documental: 1.- Informe pericial emitido por don Nelson Sánchez Pineda. 2.- Carpeta con antecedentes fundantes. 3.- Plano de Precios de Terrenos Reavalúo 2013, emitido por el Servicio de Impuestos Internos. SÉPTIMO: Que, la reclamante acompañó como antecedentes fundantes del reclamo la siguiente documentación: 1.- Copia de inscripción de dominio del inmueble inscrito a fojas 223 número 259 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Río Bueno del año 2013. 2.- Copia de inscripción de dominio del inmueble inscrito a fojas 30 número 38 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Río Bueno del año 2012. 3.- Copia de escritura pública de compraventa de fecha 25 de abril de 2012 otorgada por la Notaría de Río Bueno. 4.- Copia del Plano de Fusión de los lotes A-2 y B-2 que da origen al Lote A-2B. 5.- Detalle catastral emanado del SII correspondiente al Lote A-2 Rol de Avalúo N° 131-157 de la comuna de Río Bueno. 6.- Plano de precios del SII. 7.- Copia simple de publicación del aviso del reavalúo en el Diario Austral de Valdivia de fecha 11 de marzo de 2013. 8.- Copia de la carta por la cual el SII informa el reavalúo. 9.- Copia autorizada de escritura pública de mandato judicial de fecha 24 de mayo de 2013, otorgada en la Notaría de Temuco de don Humberto Toro Martínez-Conde. OCTAVO: Que, la reclamante presentó prueba testimonial, mediante la declaración de don Carlos Celedón Baeza, RUT N° 13.398.365-1; de don Nicolás Soto Balboa, RUT N° 8.939.870-3; y, de don Nelson Sánchez Pineda, RUT N°3.528.105-3. El contenido de sus testimonios se encuentra transcrito en extracto en lo expositivo de esta sentencia. NOVENO: Que, la parte reclamada no acompañó prueba de ningún tipo a estos autos, sólo en escrito de fojas 49 reprodujo un cuadro que indica “comuna de Rio Bueno, localidad Hidroeléctrica Pilmaiquén, Plano de Precios de Terrenos, Reavalúo 2013 no agrícola, no habitacional”. DÉCIMO: Que, el Servicio de Impuestos Internos remitió al Tribunal, en virtud de medidas para mejor resolver, Informe Técnico N° 265 de fecha 2 de septiembre de 2013, copia simple de Plano de Precios de la comuna de Rio Bueno, Informe Técnico N°333 de 23 de septiembre de 2013, e Informe Técnico N° 354 de 07 de octubre de 2013. IV. NORMAS APLICABLES DÉCIMO PRIMERO: Que, en la especie resulta aplicable el artículo 149 del Código Tributario, que señala: “Dentro del mes siguiente al de la fecha de término de exhibición de los roles de avalúo los contribuyentes y las Municipalidades respectivas podrán reclamar del avalúo que se haya asignado a un bien raíz en la tasación general. De esta reclamación conocerá el Tribunal Tributario y Aduanero. La reclamación sólo podrá fundarse en algunas de las siguientes causales: 1°.- Determinación errónea de la superficie de los terrenos o construcciones. 2°.- Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. 3°.- Errores de transcripción, de copia o de cálculo. 4°.- Inclusión errónea del mayor valor adquirido por los terrenos con ocasión de mejoras costeadas por los particulares, en los casos en que dicho mayor valor deba ser excluido de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 8° de la Ley N° 11.575. La reclamación que se fundare en una causal diferente será desechada de plano.” V. CUESTIONES DEL JUICIO, ONUS PROBANDI Y VALORACIÓN DE LA PRUEBA DÉCIMO SEGUNDO: Que, de lo expuesto anteriormente se desprende que la cuestión central a resolver es si en la especie se hizo una aplicación errada de las tablas de clasificación respecto al inmueble ya individualizado. En consecuencia, debe establecerse si, atendidas las características particulares del predio en estudio, debió aplicarse un valor diverso al que en definitiva se consigna en el acto reclamado. DÉCIMO TERCERO: Que, al contrario de lo señalado por el Servicio, en la especie no resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 21 del Código Tributario. Efectivamente, de una lectura atenta de la norma citada se puede establecer que trata aquellas controversias sobre liquidaciones de impuestos, no respecto de avalúos. La norma en comento se articula sobre la base de la dinámica que se produce entre los antecedentes contables y declaraciones de impuestos de los contribuyentes y el análisis que de ellos hace el Servicio. En el caso del impuesto territorial la situación es diferente, no hay registros contables que determinen el valor de los predios, ni tampoco el contribuyente efectúa declaración de impuesto que fije aquellos valores, ni el contribuyente realiza declaraciones de impuestos en que establezca aquellos valores, que el Servicio en principio debería aceptar, salvo que fundadamente arribe a un valor diverso. Al contrario, en este caso el Servicio hace directamente la valoración de los predios, entregándose a los contribuyentes la facultad de reclamar de ellos sobre la base de las precisas causales que contempla el artículo 149 del Código Tributario. No obstante lo anterior, la reclamante, como todo actor de un procedimiento judicial, debe acreditar la veracidad de sus alegaciones, teniendo por ello la carga de la prueba. Si la reclamante aduce que la aplicación de las tablas de valores es errada por determinadas razones y circunstancias, es ella quien debe señalar en qué consisten estos errores, además de acreditar los hechos que los constituyen. DÉCIMO CUARTO: Que, respecto a la valoración de la prueba, el artículo 132 del Código Tributario, dispone que en los juicios tributarios la prueba deberá ser apreciada por el Juez Tributario y Aduanero de conformidad con las reglas de la sana crítica. En consecuencia, el Tribunal deberá, al realizar dicha labor, expresar las razones jurídicas y las simplemente lógicas, científicas, técnicas o de experiencia en virtud de las cuales les asigna valor o las desestima; debiendo tomar en especial consideración la multiplicidad, gravedad, precisión, concordancia y conexión de las pruebas o antecedentes del proceso que utilice, de manera que el examen conduzca lógicamente a la conclusión que convence al sentenciador. VI. ANÁLISIS. ARGUMENTO GENERAL: RELACIÓN VALOR COMERCIAL Y AVALÚO. DÉCIMO QUINTO: Que, en forma previa al análisis de las alegaciones particulares de la reclamante, vinculadas a las características específicas del predio; el Tribunal debe hacerse cargo de su argumento general, en cuanto a que debiera existir una determinada relación entre el avalúo fiscal y el valor comercial de los predios. En efecto, la reclamante afirma que el proceso de reavalúo de los bienes raíces consiste en definir una nueva estructura de avalúos fiscales de las propiedades no agrícolas, de manera que los precios reflejen, lo más cercanamente posible, el valor comercial, agregando que nunca el avalúo fiscal puede superar el comercial. El testigo de la reclamante, señor Nelson Sánchez Pineda, insiste a fojas 69 que el avalúo no puede ser mayor al valor comercial del terreno. Al respecto, el Servicio señala al evacuar el traslado que no existe norma o instrucción alguna que imponga una proporción aritmética entre valor comercial y avalúo fiscal. Agrega, sin embargo, aunque sólo como cuestión estadística, que los avalúos fiscales equivalen al 60% o 70% del valor comercial, cuestión que no constituye una imposición legal, sino simplemente una tendencia. Respecto a este punto, es efectivo que la ley no contempla como causal de reclamo en este tipo de procedimientos la circunstancia de que el avalúo fiscal sea superior al comercial. Mucho menos se establece que el avalúo fiscal debe corresponder a un determinado porcentaje del comercial. En este sentido, el Servicio está en lo cierto: el contribuyente no puede basar directamente su reclamo en que el valor comercial es inferior al fiscal, o en que existe una relación porcentual cualquiera entre ambas. Lo anterior no significa, sin embargo, que tanto el valor comercial de los predios, como los criterios generalmente utilizados para establecer dicho valor sean en este tipo de juicios irrelevantes. La Ley 17.235 sobre Impuesto Territorial le impone al Servicio la obligación de tasar o avaluar los predios. Tasar, según el Diccionario de la Real Academia significa “graduar el precio o valor de una cosa”. Avaluar, según la misma fuente, significa valorar, término que, a su vez, significa “señalar el precio de algo”. El proceso de avalúo de bienes raíces que realiza el Servicio busca fijar un valor para los predios de manera que sobre tales valores puedan aplicarse los porcentajes establecidos y exenciones previstos por el legislador para fijar el impuesto territorial a pagar. Es evidente que estos valores, en cuanto “gradúan” o “señalan” el “precio” de los predios deben tener alguna relación racional con el valor comercial de los predios que es, a fin de cuentas, el valor que se les reconoce en el comercio general de los bienes. Resultaría inaceptable, por ejemplo, que el Servicio fijase criterios de valoración que implicaran fijar valores sin relación alguna con la realidad. El Servicio expresa que el valor comercial o su relación con el avalúo fiscal no son causales de reclamo, y tiene razón en ello, pero resulta difícil sostener que la relación entre ambos valores sea irrelevante. De hecho, es evidente que tanto la Resolución N° 132 de 31 de diciembre de 2012, como la Circular N°7 de 06 de febrero de 2013, que regulan el procedimiento de avalúo en estudio, pretenden arribar a una valoración cercana o al menos consistente con el valor comercial de los predios. En consecuencia, la relación entre ambos valores es mucho más que una mera “tendencia”, como la califica el Servicio. Esta relación da cuenta de la racionalidad y justicia material de todo el proceso de avalúo y justifica tanto el establecimiento de los criterios de los que depende la fijación del avalúo fiscal, como en su aplicación en los casos concretos. Lo expuesto implica que aunque el Tribunal no puede acoger como causal directa de los reclamos de avalúo la relación entre el valor comercial y el fiscal de los predios, sí debe analizar atentamente si de los antecedentes relacionados con las características de los inmuebles se desprende un mayor o menor valor comercial. En caso de que así sea, ello obliga a estudiar atentamente si tal circunstancia se refleja tanto en los criterios de valoración fijados por el Servicio como en su aplicación al caso concreto. En otras palabras, si se acredita que un predio presenta determinadas características y que tales características implican un menor o mayor valor comercial, el Tribunal debe considerarlas al momento de establecer si el avalúo fiscal fue o no correctamente establecido. CUESTIONES PREVIAS: CABIDA Y VALOR POR METRO CUADRADO. DÉCIMO SEXTO: Que, cabe una aclaración con relación a la superficie del predio. La reclamante sostiene que el reavalúo fue realizado por el Servicio de Impuestos Internos al Lote A-2 de 50.541 metros cuadrados, Rol de Avalúo N°131-157. Agrega que dicho predio se fusionó con otro predio menor, por lo que el actual predio, Lote A-2B, tendría 50.941 metros cuadrados. El Servicio no tendría actualizada la información del predio y su cabida. La reclamada, al evacuar el traslado, se refiere al rol del predio, no al lote y su superficie, lo que origina cierta ambigüedad respecto a la cabida del inmueble. Sin embargo, el Servicio, en su Informe Técnico N° 265, que rola a fojas 88, agregado como respuesta a una medida para mejor resolver decretada por este Tribunal, señala que el Rol 131-157 debió tener una superficie a enrolar de 50.941 y no 50.541 como figura en los registros de tasación. Es decir, reconoce lo señalado por la reclamante en este punto. El Servicio, en sus Informes Técnicos N°265, de fojas 88; y N°333, de fojas 96, propone aplicar los nuevos valores a la cabida total del predio y no a la previamente considerada. El problema, desde luego, es que el presente juicio gira en torno a la solicitud de la reclamante de rebajar el avalúo fiscal, por las razones ya señaladas y a ello se limita la controversia. En consecuencia, si el Servicio constata que ha errado en la cabida real del predio en estudio deberá con posterioridad proceder a la corrección del punto, mediante la actuación administrativa correspondiente. DÉCIMO SÉPTIMO: Que, la reclamante sostiene que a su predio debe aplicarse un valor por metro cuadrado diverso al utilizado por el Servicio en el AH. En efecto, explica que adquirió el Lote A-2 por un precio de $6.500 el metro cuadrado y luego se adquirió el Lote B-2 a $12.500 el metro cuadrado y $12.813 actualizado a enero de 2013. En razón de ello, estima aplicable al predio un valor unitario por metro cuadrado de $12.813. El Servicio sostiene que el valor propuesto por la reclamante no sólo es antojadizo, sino que el valor establecido en el procedimiento de avalúo en las AH no es reclamable según el artículo 149 del Código Tributario. El Tribunal coincide en este punto por el Servicio. El valor fijado para el AH código DXX004 en que se encuentra el predio reclamado es de $27.600 el metro cuadrado, situación común a todos los predios ubicados en la zona respectiva. En el procedimiento en discusión no es posible modificar tales valores bases. Si el predio tiene condiciones especiales que deben llevar a un valor diverso, ello deberá hacerse a través de la aplicación de CG y CCT. EXISTENCIA DE ERRORES AL NO CONSIDERAR EN AVALÚO CARACTERÍSTICAS ESPECIALES DEL PREDIO. DÉCIMO OCTAVO: Que, la reclamante sostiene que al aplicar el CCT no fueron consideradas diversas condiciones especiales del predio. Tales condiciones dicen relación con su tamaño, su forma irregular, su acceso, su relación frente-fondo, el acceso a calle urbanizada, su carencia de urbanización y el uso de suelo no permitido. La reclamada señala al respecto que las supuestas condiciones especiales del inmueble no recogidas en el reavalúo deben ser acreditadas por el reclamante, no pudiendo pronunciarse al respecto, especialmente atendido lo dispuesto en el artículo 21 del Código Tributario. DÉCIMO NOVENO: Que, para analizar esta parte del reclamo se requiere discutir dos cuestiones diversas. Primero, si el predio presenta efectivamente las características que señala la reclamante. Segundo, y en caso de ser así, si estas características especiales justifican aplicar determinados ajustes al valor del predio. La existencia de las características especiales se analizará en el considerando siguiente. Su relevancia para la fijación del avalúo, en los que siguen. VIGÉSIMO: Que, a continuación se analiza el establecimiento de cada una de las características especiales del predio que afectarían su valor: 1. Tamaño: Respecto a que el tamaño del predio en estudio es de 50.941 metros cuadrados, cabida que excede ampliamente la superficie máxima del AH en que se encuentra inserto, de 230 metros cuadrados, se desprende claramente de los antecedentes de autos. Cabe hacer presente, por lo demás, que no existe controversia sobre el punto. La superficie del inmueble consta en documento denominado Consulta de Antecedentes de un Bien Raíz de fecha 13 de marzo de 2013, que rola a fojas 14 de autos; Detalle Catastral de una Propiedad no Agrícola, que rola a fojas 15; documento denominado Informe Pericial, que rola a fojas 57 y siguientes; e Informe Técnico N°265, que rola a fojas 88. Por su parte, que la superficie máxima contemplada para el AH en que se encuentra ubicado el predio es de 230 metros cuadrados aparece en cuadro establecido en el escrito de la reclamada de fojas 49, y en el plano de precios que rola en custodia del Tribunal bajo el número de orden 27-2013, en donde se indica que el inmueble se ubica en zona DXX004, cuya superficie es de 80 a 230 metros cuadrados. 2. Forma: En relación a la forma irregular del predio, ello se acredita mediante plano de Subdivisión Predial y Fusión de Lotes que se encuentra en carpeta de antecedentes que obra en custodia del Tribunal bajo el número de orden 26-2013 y que fue acompañado mediante escrito de fojas 56. También consta por los dichos del testigo de autos señor Nicolás Soto Balboa, quien señala que considera al terreno como de alta complejidad en su loteamiento por su forma irregular. 3. Acceso: Respecto al limitado acceso al predio y a que se encuentra encerrado por predios colindantes, el Tribunal lo estima también como suficientemente acreditado. En efecto, así aparece en documento denominado “Informe Pericial” que rola a fojas 57 y siguientes, en el que se indica que se trata de un predio encerrado por sus costados por predios colindantes y que no cuenta por sus lados con adosamiento a calle urbanizada. Se desprende, asimismo, del plano denominado “Subdivisión Predial y Fusión de Lotes”, que obra en la carpeta de antecedentes guardada en custodia del Tribunal bajo el número de orden 26-2013, que fue acompañada junto al escrito de fojas 56, en donde además se puede observar que el predio no colinda con calles en sus bordes, salvo futuras calles que se proyectan en la parte sur del predio. Asimismo, ello aparece en el Plano de Precios que obra en custodia del Tribunal bajo el número de orden 21-2013 y también 27-2013, donde se observa que el predio tiene una pequeña porción de terreno, en un borde, a la cual llega la mitad de la calle Portales, no pudiendo observarse otra calle que le dé acceso al predio. Lo anterior lo confirman, además, las declaraciones de los testigos señor Carlos Celedón Baeza, quien señala que el terreno se encuentra sin conexiones a las vías públicas y sería una isla dentro de la ciudad; el testigo señor Nicolás Soto Balboa, quien expresó que considera al terreno como de alta complejidad, entre otras razones, por la falta de accesibilidad por lo que recomendó a la empresa comprar otro terreno y fusionarlo para permitir el acceso a una calle proyectada en el Plan Regulador, la que debe ser expropiada y urbanizada, y que al parecer no estaría vigente la declaratoria pública; y, el testigo Nelson Sánchez Pineda, quien declaró que el predio está encerrado con predios colindantes. 4. Frente/Fondo: Respecto a la relación frente fondo, ésta aparece de manifiesto en el documento denominado “Detalle Catastral de una Propiedad no Agrícola”, documento emanado del Servicio de Impuestos Internos y que rola a fojas 15 de autos, en el que se indica que el frente es de 83,29 y el fondo de 607,00. Sin perjuicio de lo anterior, el Servicio, en Informe N°354 de 07 de Octubre de 2013, agregado a fojas 103 señala que en realidad los frentes del predio son de 250,67 y 83,29 metros, tal cual aparece en planos donde el director de obra autoriza la subdivisión del predio. Esta información se encuentra en contradicción con lo indicado en el “Detalle catastral” ya mencionado, pero parece consistente con lo que se puede apreciar en el plano acompañado a autos por el Ord. N°52 del Servicio de Impuestos Internos y guardado en custodia del Tribunal bajo el número de orden 33-2013. En consecuencia, en la especie no concurriría esta circunstancia a la luz de lo señalado en la Resolución Exenta N° 132/2012 del Servicio de Impuestos Internos. 5. Urbanización: Respecto a la carencia de urbanización del predio, el Tribunal tiene por establecido el punto, lo que se constata por lo declarado por el testigo señor Carlos Celedón Baeza, quien indica que el predio no cuenta con urbanización; del documento denominado “Consulta de Antecedentes de un Bien Raíz” que rola a fojas 14, en el que se señala que el terreno es un sitio eriazo, no posee construcciones y que no registra permiso de edificación ni de recepción; y, por el Certificado de Avalúo Fiscal, que obra en la carpeta de antecedentes guardada en custodia del Tribunal bajo el número 26-2013, y que fue acompañada por el escrito de fojas 56, que indica que se trata de un sitio eriazo. 6. Uso de suelo: En relación a que según el Plan Regulador Comunal no se permite un uso comercial o industrial en el predio, no consta en autos antecedentes que permitan establecer tal circunstancia. VIGÉSIMO PRIMERO: Que, luego de haberse establecido que el predio tiene un tamaño muy superior al máximo del AH, forma irregular, acceso restringido, y carencia de urbanización; corresponde analizar si de tales circunstancias se desprende la necesidad de aplicar ajustes a los CCT. Respecto a estos elementos, el Servicio al evacuar el traslado omite pronunciarse, limitándose a señalar que debían ser establecidas por el reclamante. Sin perjuicio de lo anterior, en forma posterior, y al evacuar las medidas para mejor resolver decretadas por este Tribunal a fojas 81 y 84, el Servicio modifica su respuesta, señalando que algunos de los elementos mencionados concurren y son relevantes, por lo que propone la aplicación de un coeficiente de ajuste excepcional por criterio de razonabilidad de 0,50. Primera característica del predio: Tamaño. VIGÉSIMO SEGUNDO: Que, para la reclamante esta circunstancia debió ser considerada por el Servicio Fiscalizador al determinar el avalúo del inmueble. El Servicio, mediante el Informe Técnico N°265, que rola a fojas 88, reconoce que el valor base del AH donde se ubica la propiedad no considera superficies con un porcentaje de variación del orden del 22.000% por sobre el lote tipo, motivo por el que se propone aplicar un CCT como caso excepcional de 0,50 en virtud de un criterio de razonabilidad. El Tribunal estima que, efectivamente, el tamaño del predio es muy superior al área máxima considerada para el AH, deberá considerarse en el avalúo del predio, motivo por el que se aplicará el CCT que se indicará más adelante. Segunda característica del predio: Forma irregular. VIGÉSIMO TERCERO: Que, la reclamante sostiene que la forma irregular del predio debió considerarse al establecer el avalúo del inmueble. El Servicio, señala que esta circunstancia no resulta pertinente a la luz de lo dispuesto en la Resolución N°132/2012. Tal cosa señala en Informe Técnico N°265 que rola a fojas 88, el que fue remitido a este Tribunal en cumplimiento de las medidas para mejor resolver decretadas en autos. El Tribunal coincide en el punto con la reclamante: el predio efectivamente tiene una forma particularmente irregular, lo que limita su aprovechamiento económico, por lo que tal circunstancia será considerada al momento de establecer el coeficiente corrector a aplicar. Tercera característica del predio: acceso restringido al predio y encierro por predios colindantes. VIGÉSIMO CUARTO: Que, para la reclamante esta es una condición del predio que afecta su valor, por lo que debió ser considerara al fijar su avalúo. Si bien el Servicio, al evacuar el traslado, guarda silencio sobre el punto; al responder la medida para mejor resolver en el Informe Técnico N°265 que rola a fojas 88 de autos, señala que, de acuerdo a la Resolución N°132/2012, tal circunstancia no es relevante para el reavalúo. En este punto el Tribunal estima que la circunstancia acreditada de que el predio tiene un acceso sólo mediante una media calzada, y un acceso probable por proyecciones de calles cuyas declaratorias de utilidad pública no se encuentran vigentes, todo lo cual evidentemente limita la actividad económica y los destinos que pueda darse al predio. En consecuencia, tales circunstancias debieron ser consideradas por el Servicio de Impuestos Internos como circunstancias excepcionales. Cuarta característica del predio: carencia de urbanización. VIGÉSIMO QUINTO: Que, para la reclamante esta circunstancia debe ser tomada en cuenta al avaluar el predio. La reclamada al respecto nada señaló en su escrito que evacúa el traslado, sin embargo, en el Informe Técnico enviado al Tribunal para evacuar las medidas para mejor resolver decretadas en autos, señala que existe factibilidad de urbanizarlo debido a que se encuentra rodeado de poblaciones que cuentan con urbanización completa. El Tribunal coincide en que el hecho de que el predio no posea urbanización afecta su valor, lo que debe ser reflejado en el avalúo fiscal de la propiedad. En consecuencia debe ser considerado como un factor excepcional aplicando un CCT al avalúo del predio. VII. CONCLUSIONES VIGÉSIMO SEXTO: Que, conforme se ha detallado, el Servicio señala que el tamaño del predio debe ser considerado, proponiendo un coeficiente corrector de 0,5. VIGÉSIMO SÉPTIMO: Que, la proposición del Servicio de un coeficiente corrector de 0,5 se hace en virtud de un criterio de razonabilidad y de lo dispuesto en la Circular N°7/2013, tal como se indica en Informe Técnico N°333 de fojas 96. Al respecto, es interesante observar que la Circular N°7/2013, a diferencia de la Resolución Ex. N°132/2012, no contempla criterios, guías o tablas para determinar los porcentajes de corrección en los valores de los predios. Simplemente señala que si el predio tiene características que afectan su precio y estas características no fueron consideradas en los valores del AH, deberá aplicarse el ajuste correspondiente. Es decir, en estricto rigor, no existen en la presente controversia tablas de precios que hayan podido aplicarse en forma correcta o incorrecta. El Servicio simplemente recurre a razones de prudencia y lógica para proponer un coeficiente de 0,5, considerando el tamaño del inmueble. Esta aplicación prudencial de ajustes en los valores del predio no hace más que confirmar que, en definitiva, en la valoración de los predios se debe necesariamente recurrir a criterios de razonabilidad, sin que sea posible aplicar mecánicamente tablas automáticas, como parece desprenderse de la Resolución Ex. N°132/2012. VIGÉSIMO OCTAVO: Que, ninguna de las partes justifica por qué razón debiera aplicarse un determinado ajuste. El Servicio propone, atendidas las dos circunstancias que señala, una corrección de 0,5, pero ninguno de los antecedentes de la causa impide que hubiese propuesto una corrección de 0,4 o 0,8. Simplemente, al funcionario que preparó los informes, le parece razonable aplicar la restricción señalada, pero sin aportar razones o documentos que respalden tal propuesta. Es posible imaginar un sistema que diera respaldo a la propuesta del Servicio, como lo sería acompañar antecedentes de inmuebles que presenten características similares al de autos. Se comprende que ello requeriría un enorme esfuerzo logístico; sin perjuicio de que, de acuerdo a la Circular N°7/2013, es el contribuyente quien debe acreditar las circunstancias especiales del caso. Es comprensible que la Circular asigne al contribuyente la carga de acreditar circunstancias extraordinarias. Si respecto de cada predio el Servicio debiera contar con semejantes respaldos, en la práctica el sistema de tasación fiscal de los predios se vería paralizado. La reclamante, por su parte, propone rebajar el valor por metro cuadrado y aplicar un CCT de 0,5, pero, nuevamente, ninguno de los antecedentes acompañados en la causa permite sostener que, de acuerdo a sus propios argumentos y antecedentes, no pudiera aplicarse un corrector de 0,3, o 0,8. La propuesta no es más que la aplicación de un criterio prudencial. Todo lo anterior permite constatar que si bien la prueba puede establecer la existencia de determinadas circunstancias, y que ellas son relevantes para determinar el avalúo de un predio, finalmente, establecer el monto del ajuste responde a una decisión prudencial difícilmente regulable a priori en forma objetiva. La Resolución Ex. N°132/2012, pretende entregar tales criterios y regulación, pero lo hace sólo respecto a circunstancias muy precisas, quedando un amplio espacio para la aplicación prudencial, por el Servicio de una enorme cantidad de circunstancias adicionales no previstas específicamente. Estas circunstancias se mencionan genéricamente en la Circular N°7/2013, sin pretender enumerarlas ni regularlas. VIGÉSIMO NOVENO: Que, atendido lo expuesto en la presente sentencia, el Tribunal arriba a la conclusión de que se debe dar lugar al reclamo del contribuyente en cuanto a que debe modificarse el CCT. El primer lugar, debe considerarse el tamaño del predio, el que como se ha visto es muy superior al máximo considerado en el AH. Sobre este punto, el Servicio coincide, proponiendo un ajuste de 0,5. El Tribunal aplicará precisamente este ajuste. En segundo lugar debe considerarse como factores extraordinarios del predio su forma, acceso restringido y carencia de urbanización; elementos que en conjunto llevan a la aplicación de un corrector adicional de 0,8. En definitiva, al valor considerado por metro cuadrado en el AH, deberá aplicarse un Coeficiente Corrector que queda fijado en 0,4. TRIGÉSIMO: Que, como se puede ver, lo resuelto por el Tribunal con relación al coeficiente corrector excede lo solicitado por la reclamante: la reclamante solicita un coeficiente de 0,5, el Tribunal aplica uno de 0,4. Lo cierto, sin embargo, es que el contribuyente solicitó se aplicara un valor unitario por metro cuadrado de sólo $12.813, precisamente por las circunstancias especiales que este Tribunal ha analizado, lo que le lleva a solicitar un avalúo total de $259.032.733. Como se explicó en el considerando décimo séptimo no es posible en estos procedimientos modificar los valores bases de las AH. Las circunstancias especiales que alega la reclamante han sido consideradas, pero se aplican y reflejan en los coeficientes de corrección. La aplicación de los valores aplicados por el Tribunal dará lugar a un avalúo superior al propuesto en el reclamo. En consecuencia, lo resuelto se encuentra dentro del ámbito de lo pedido por la reclamante. TRIGÉSIMO PRIMERO: Que, asimismo, y conforme se señaló en el considerando décimo sexto, los valores indicados deberán aplicarse sobre la cabida total del predio utilizada por el Servicio en el procedimiento de reavalúo de 50.451 metros cuadrados. La eventual corrección de la cabida deberá realizarse mediante la actuación administrativa separada correspondiente. Y considerando además lo dispuesto en los artículos 149 y siguientes del Código Tributario; el Decreto con Fuerza de Ley N° 1 de Hacienda de 1998 que Fija Texto Refundido, Coordinado, Sistematizado y Actualizado de la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial; los artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil, y demás normas legales; y, la Ley Orgánica de los Tribunales Tributarios y Aduaneros, contenida en el artículo primero de la Ley N° 20322, que Fortalece y Perfecciona la Jurisdicción Tributaria y Aduanera. SE RESUELVE: 1.- HA LUGAR EN PARTE a la reclamación tributaria interpuesta por don MIGUEL ÁNGEL GONZÁLEZ GARCÍA, en representación de INMOBILIARIA GAPP LIMITADA, ambos ya individualizados, en contra del avalúo de bien raíz efectuado por el Servicio de Impuestos Internos en tasación general de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 149 y siguientes del Código Tributario, en cuanto a la modificación del Coeficiente Corrector de Terreno a aplicar en el avalúo del predio de autos. 2.- APLÍQUESE en el proceso de avalúo fiscal del inmueble de autos el Coeficiente Corrector de Terreno de 0,4. 3.- NO SE CONDENA en costas a la parte reclamante, por haberse acogido parcialmente el reclamo interpuesto. Notifíquese a la parte reclamante por carta certificada. Certifíquese el envío de la carta. Notifíquese a la parte reclamada mediante la publicación de la presente resolución en el sitio de Internet del Tribunal. Dese aviso por correo electrónico a las partes que lo hayan solicitado. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. RUC: 13-9-0000780-3 RIT: AB-11-00037-2013 Proveyó don Hugo Osorio Morales, Juez Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región de Los Ríos. Autoriza doña Andrea Catril Beltrán, Secretaria Abogado Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región de Los Ríos 2013-10-09T12:04:01-0400 HUGO ALBERTO OSORIO MORALES