Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

1 “RUBIO CADIERMO con SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS” RIT: AB-15-00168-2013 RUC: 13-9-0000582-7 cav Santiago, seis de diciembre de dos mil trece. VISTOS, Uno. A fojas 1, con fecha 20 de mayo de 2013, comparece JOSÉ EMILIO RUBIO CADIERMO, RUT N° 7.258.132-6, factor de comercio, domiciliado en Miraflores N° 227, (en adelante el reclamante o el contribuyente) interponiendo reclamo en contra del nuevo avalúo realizado por la Dirección Regional Santiago Centro del Servicio de Impuestos Internos, RUT N° 60.803.300-9, representada legalmente por don Rómulo Gómez Sepúlveda, Director Regional, cédula de identidad N° 7.669.460-5, ambos domiciliados en Alonso de Ovalle N° 680, Santiago (en adelante el Servicio o el SII). Dos. El reclamante argumenta que en febrero de 2013 el Servicio le comunica que a partir del 1° de enero entrará en vigencia el nuevo avalúo de los siguientes bienes raíces de su propiedad: Miraflores N° 215 local 7, Rol 94-55. Por construcción: $41.905.684 Por prorrateo bienes comunes: $22.021.106 Total: $63.926.790. Miraflores N° 217 local 8, Rol 94-56 Por construcción: $35.288.997 Por prorrateo bienes comunes: $18.544.199 Total: $53.833.196. Miraflores N° 227 local 9, Rol 94-57 Por construcción: $121.305.927 Por prorrateo bienes comunes: $63.743.990 Total: $185.049.917 De acuerdo a lo anterior, se reclama por: a) El avalúo de construcción de los 3 locales. b) El avalúo de prorrateo de bienes comunes de los locales 7 y 8. A juicio del reclamante, la actuación del Servicio contiene errores en la metodología del procedimiento de cálculo de los avalúos, tanto en la categoría de construcción como a la de prorrateo de bienes comunes. En cuanto al avalúo de construcción. 2 De acuerdo a la Resolución Exenta N° 132 de 2012 del Servicio de Impuestos Internos, (en adelante La Resolución) Anexo 3 B, el Servicio determinó que los 3 locales poseen el mismo tipo, clase y calidad. Tipo: Otras construcciones (B.1). Clase: B (B.2). Calidad: Media superior, Código 2 y que para construcciones menores de 4 pisos, deben presentar de 6 a 13 características de la guía que determina la calidad de las construcciones No habitacionales y No acogidas a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (B.3.4) Que de acuerdo a la letra C del Anexo tres de la Resolución Exenta, se aplicarán Factores de Ajuste a la construcción por condiciones especiales de edificación, por edad, por localización comunal y por localización en sectores comerciales. El Factor de Ajuste a la construcción resultante, y aplicado a cada una de los locales por el SII, es uno coma novecientos noventa y dos (1,992). En relación a la clasificación de la calidad constructiva "media superior" Código 2 (B.3.4) y los Locales 7 y 8, menciona el reclamante las características 9, 12, 21 del Anexo tres de la Resolución Exenta. El Local Nueve, a su vez, presenta las características 9, 10, 11 y 12. En consecuencia, ninguno de los tres locales tiene más de cinco características de acuerdo a la guía para definir la calidad de las construcciones No Habitacionales y No acogidas a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria del Anexo tres de La Resolución Exenta. Así pues, esto último hace que los tres locales debieran estar clasificados, cada uno respectivamente, en categoría "media" en relación a la calidad constructiva, correspondiéndole el código 3. En cuanto al avalúo prorrateo de bienes comunes. De acuerdo al Anexo 2, 2.1 de la Resolución, el Factor de Ajuste por superficie no se aplicará a bienes raíces acogidos a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, por lo cual se omitió en el cálculo del Coeficiente Corrector de Terreno por entender que los tres locales están acogidos a dicha ley. Ante esto, el reclamante indica que, de acuerdo al Reglamento de Copropiedad (folio 2 cuarta carilla) dice expresamente "En consecuencia, el presente pacto o Reglamento de Comunidad o Copropiedad, solo regirá la unidad destinada a edificio de estacionamiento y no a las unidades destinadas a locales comerciales, que se entienden independientes", por lo cual los locales de autos no están acogidos a la ley. A mayor abundamiento, jamás han pagado cuota de gastos comunes En consecuencia, este Factor de Ajuste por superficie debe considerarse para el cálculo del Coeficiente Corrector de Terrenos. De acuerdo a esto último, los Locales 7 y 8, por tener una superficie de terreno inferior a la mínima para el área homogénea que le corresponde (100 metros cuadrados de superficie mínimo), pueden recibir aplicación del Factor de Ajuste de superficie de 0.9, quedando ambos con un Coeficiente Corrector de Terreno de 0.45 (Factor de ajuste de superficie 0,9 multiplicado por factor de altura 0,5); y para el Local Nueve, por tener una superficie entre el mínimo y el máximo de su respectiva área homogénea le corresponde un Factor de Ajuste de superficie de valor 1, resultando en este caso, el mismo Coeficiente Corrector de Terreno vigente, a saber, de 0.5. Conclusiones El error relativo a la calidad constructiva se causa cuando se considera que en los locales sigue funcionando un Banco, y que con ello, se configuran más de 5 de las características comprendidas en la guía para definir la calidad de construcciones No Habitacionales y No acogidas a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria del Anexo tres de la Resolución. Sin 3 embargo, el Banco se retiró hace poco más de 3 años. Así pues, es un error decir que los locales tienen “Calidad media superior 2" y no “Calidad media 3”. El error en la omisión del Factor de Ajuste por superficie en el cálculo del Coeficiente Corrector de Terrenos se debe a que el SII entiende que los tres locales están acogidos a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. El error es la omisión del Factor de Ajuste por superficie en la determinación del Coeficiente Corrector de Terreno, en el procedimiento de cálculo del avalúo prorrateo de bienes comunes. En definitiva, se solicita que se calcule el avalúo considerando a) Calidad Media 3 y b) Factor de Ajuste por superficie en el cálculo del Coeficiente Corrector de Terreno, además de la devolución total de las cantidades de dinero pagadas en exceso. Acompaña al reclamo los siguientes documentos: 1. Copia simple de carta aviso del SII del nuevo avalúo para los locales 7, 8 y 9. 2. Copia simple del Reglamento de Copropiedad de "Central de Estacionamientos Agustinas". 3. Copia simple Posesión Efectiva. 4. Copia simple de cédula de identidad. Tres. A fojas 18 de 9 de agosto del 2013, el Servicio evacúa el traslado. En primer lugar, resume el reclamo del contribuyente y divide su escrito en una sección general de los avalúos y luego en el reclamo mismo. Generalidad de los avalúos El Impuesto Territorial se determina sobre el avaluó fiscal de los bienes raíces agrícolas y no agrícolas (terreno no edificado o terreno y construcciones), siendo la tasación fiscal el procedimiento metodológico instruido y normado por el Servicio para su fijación, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley N° 17.235. Para su determinación, se aplican las definiciones técnicas y los valores unitarios de terrenos y construcciones fijadas en los reavalúos. El valor fiscal no representa necesariamente el valor comercial del predio. La parte reclamante es informada del nuevo avalúo a través de carta enviada en febrero de este año, y finalmente por la publicación en la I. Municipalidad de Santiago del nuevo avalúo de su propiedad, además de la publicación en un periódico de la localidad un aviso en el que informará al público del hecho de encontrarse los roles de avalúos a disposición de los interesados para su examen, desde el 1° al 30 de abril del presente año. La facultad del Servicio para tasar cada 5 años emana del artículo 3° de la ley 17.235 sobre Impuesto Territorial, que dispone que es el Servicio quien deberá reavaluar cada 5 años, los bienes raíces agrícolas y no agrícolas. Para esto el Servicio podrá solicitar la asistencia y cooperación de los municipios y requerir de los propietarios la información de sus propiedades. El Servicio confeccionará tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y 4 considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen. En lo que respecta al proceso de avalúo llevado adelante el presente año, debe considerarse que la Tasación Fiscal corresponde al valor o Avalúo Fiscal que el Servicio determina respecto de un bien raíz, basado en la normativa legal, definiciones técnicas y tablas de valores vigentes, para los efectos de la aplicación del Impuesto Territorial sobre éste y que para ello se considera tanto el valor del terreno así como el de la construcción. Por este motivo, y para los efectos de la determinación del avalúo fiscal de los bienes raíces de la Segunda Serie No Agrícola con destino No Habitacional, la Resolución fijó los valores para los terrenos y construcciones, y sus respectivas definiciones técnicas. La citada Resolución dispone que los valores de los terrenos que se aplicarán a las propiedades no habitacionales, como asimismo los sectores de las comunas en que se aplicarán factores de ajuste a los valores unitarios de construcción por localización en áreas comerciales, serán los registrados en los planos de precios que se contienen en el Anexo N° 1 de la misma Resolución. En lo relativo a los valores de los Terrenos, la Resolución indica que se ajustarán de acuerdo a las características particulares de los predios, a fin de reflejar el efectivo avalúo de los mismos, en la forma expresada en el Anexo N° 2 de la Resolución, indicando también, que copias de los planos respectivos se exhibirán en las Direcciones Regionales del Servicio. Finalmente, en lo que atañe a los valores unitarios de las Construcciones y sus factores de ajuste, definiciones técnicas utilizados en la determinación de los avalúos de los bienes raíces de la Segunda Serie No Agrícola con destino No Habitacional, la mencionada Resolución dispone que son los contenidos en los Anexos números 3, 4 y 5. Reclamo de autos Se reclama respecto de a) el avalúo de prorrateo de los bienes comunes, basado en la omisión del factor de ajuste por superficie en la determinación del coeficiente corrector de terreno de los locales 7 y 8, roles N° 94 - 55 y N° 94-56 y b) Respecto de los avalúos de la construcción: La inclusión de los inmuebles en la calidad "media superior" con código 2 y no en la calidad "media" con código 3. a) Prorrateo de bienes comunes. La alegación se funda en que los inmuebles avaluados no se encontrarían regidos por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, ya que de acuerdo al Reglamento de Copropiedad este regirá solo para las unidades destinadas a edificio de estacionamiento y no a las unidades o locales comerciales, que se entienden independientes. Al respecto, el artículo 1° de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria Ley 19.537 detalla precisamente la situación de autos, ya que la propiedad avaluada pertenece exclusivamente a un propietario, en tanto que este además es copropietario de bienes en común con los dueños exclusivos de las demás unidades que integran el inmueble. A su turno, el artículo 2° de la misma ley define los siguientes conceptos: Condominios: Las construcciones o los terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliario regulado por la presente ley. Unidades: En esta ley se utilizará lo expresión "unidad" para referirse a los inmuebles que forman porte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo. 5 Esto se ajusta a lo descrito por la reclamante, de lo cual fluye que estos bienes efectivamente se encuentra sujeto al régimen de copropiedad. Si bien el reglamento efectivamente señala que solo regirá la unidad destinada a estacionamiento y no las destinadas a locales comerciales, esta declaración es demostrativa de que efectivamente dichos inmuebles pertenecen a la comunidad y se rigen en consecuencia por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria N° 19.537, toda vez que de otra forma, no hubiere resultado necesario hacer esta aclaración en tal documento; el bien avaluado sigue encontrándose incorporado dentro de un edificio emplazado en un único terreno del que todos los propietarios de unidades son dueños en conjunto, sin resultar relevante a este efecto si estos pagan o no una cuota de gastos comunes ni su monto. En consecuencia, corresponde rechazar íntegramente el reclamo intentado en lo que respecta al avalúo de prorrateo de bienes comunes. b) Avalúo de las construcciones Efectivamente corresponde modificar la Línea 1 de construcción de calidad media superior (B2) a Media (B3), según el N° de características de la guía técnica para otras construcciones. Por último, se solicita tener por evacuado el traslado y en definitiva negarle lugar en lo relativo al avalúo de prorrateo de bienes comunes. Acompaña los siguientes documentos: 1. Roles 94 -55, 94-56 y 94-57. 2. Informes técnicos N° 25, 26 Y 27. Cuatro: Que, no existiendo hechos controvertidos, pertinentes y sustanciales el tribunal no recibió la causa a prueba. Quinto: Que, a fojas 47 se resolvió AUTOS PARA FALLO. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que con fecha 20 de mayo de 2013, se interpuso reclamo tributario en contra del nuevo avalúo de los roles N° 94-55, 94-56 y 94-57, en mérito de los fundamentos de hecho y de derecho señalados, en la parte enunciativa de esta sentencia, los que se dan por expresamente por reproducidos. Y que el escrito de reclamación se divide en dos partes: a) El avalúo de construcción de los bienes de Miraflores N° 215 local 7, Rol 94-55, Miraflores N° 217 local 8, Rol 94-56 y Miraflores N° 227 local 9, Rol 94-57. b) El avalúo de prorrateo de bienes comunes de los bienes de Miraflores N° 215 local 7, Rol 94-55 y Miraflores N° 217 local 8. SEGUNDO: Que respecto del avalúo de construcción el Servicio se ha allanado tácitamente al indicar efectivamente corresponde modificar la Línea 1 de construcción de calidad media superior (B2) a Media (B3), según el número de características de la guía técnica para otras construcciones. Por lo tanto, en esta parte, se dará lugar a lugar al reclamo. 6 TERCERO: Que respecto al avalúo de prorrateo de bienes comunes de los bienes de Miraflores N° 215 local 7, Rol 94-55, Miraflores N° 217 local 8 y la circunstancia esencial en discusión, la cual es la aplicación o no de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria a los inmuebles de autos ( Ley 19.537 ), los artículos relevantes de la misma son: Artículo 1°: “La presente ley regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos. Los inmuebles que integran un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo, pueden ser viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros. Podrán acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra esta ley, las construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, emplazados en áreas normadas por planes reguladores o que cuenten con límite urbano, o que correspondan a proyectos autorizados conforme al artículo 55 del decreto con fuerza de ley Nº 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, y que cumplan con los requisitos establecidos en esta ley. Sólo las unidades que integran condominios acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra la presente ley podrán pertenecer en dominio exclusivo a distintos propietarios.” Artículo 2°: Para los efectos de esta ley, se entenderá por: 3. Bienes de dominio común: a) Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos de dominio común, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructura, techumbres, ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas, así como todo tipo de instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques; b) Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo, tales como terrenos de dominio común diferentes a los indicados en la letra a) precedente, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso inferior, dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administración y a la habitación del personal; CUARTO: Que los hechos básicos son: a) Los locales son parte de una unidad edificada de 8 pisos. b) Los locales se encuentran en el primer piso de este edificio. c) Los locales dentro del terreno del edificio. 7 d) Los locales tienen, sobre ellos, 7 pisos más de construcción. e) Los locales comparten, con el resto del edificio, estructura, muros exteriores, cimientos, techumbre. QUINTO: Que de acuerdo a dichos hechos, se puede concluir que: a) Los locales son parte física del edificio, por lo cual se encontrarían en la hipótesis del artículo 1° inciso 1° de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, es decir, son unidades que pertenecen a un propietario en forma exclusiva y a la vez, tiene la propiedad sobre varios bienes comunes con el resto de los copropietarios. b) Si solo estos locales pertenecen al reclamante, como lo indica en su reclamo y la documentación de fojas 14, esto es posible solo en un condominio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria. Es decir, de acuerdo al inciso 4° del artículo 1°, solo los inmuebles acogidos a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria podrán pertenecer en dominio exclusivo a distintos propietarios. SEXTO: Que para que el contribuyente pueda usar uso y goce de sus locales depende de la existencia y habilitación apropiada de los bienes comunes que conforman el edificio. Como lo dice el artículo 2° 3 b), los bienes comunes “permiten a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo, tales como terrenos de dominio común…” SÉPTIMO: Que la Ley de venta por pisos N° 6.071 tenía el mismo objetivo que la Ley de Copropiedad Inmobiliaria actual: sus artículos 45, 46 y 47 muestran claramente que cada propietario será dueño exclusivo de su unidad y a la vez comunero en los bienes comunes. Esto lo refleja la historia de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria: “En cambio, la ley Nº 6071, de 1937, permitió, por primera vez en Chile, que los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divide cada piso pudieran pertenecer a distintos propietarios, manteniéndose ciertos bienes en copropiedad. En efecto, su artículo 45 dispone que “cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y comunero en los bienes afectos al uso común”. Como consecuencia de lo anterior, el dominio exclusivo y el condominio son inseparables, de manera que todo cambio, modificación o transacción jurídica que afecte al piso o departamento repercute en los bienes de uso común. El artículo 50 de la ley antedicha lo confirma, al expresar que: “Los derechos de cada propietario en los bienes que se reputan comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo piso o departamento”. De otro lado, estableció la indivisión forzada respecto de los bienes afectos al uso común de un edificio dividido por pisos o departamentos, al señalar en el inciso final de su artículo 46, que “Los bienes a que se refiere el inciso precedente en ningún caso podrán dejar de ser comunes”. Finalmente, la presente ley se aplicará también a las comunidades de copropietarios acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal con anterioridad a su vigencia, sin perjuicio de que, salvo acuerdo unánime en contrario, lo que realmente no influye en autos, pues, como se determinó, la normativa y espíritu a este respecto son iguales. OCTAVO: Por lo visto, reclamo interpuesto, traslado evacuado por el Servicio de Impuestos Internos, antecedentes agregados y demás consideraciones, lo dispuesto en los artículos 1° y 2° de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria N° 19.537, la Historia de dicha 8 Ley, la Ley N° 6.071, los artículos 2°, 132, 149 y siguientes del Código Tributario, Ley 17.235 sobre Impuesto Territorial. SE RESUELVE: I. HA LUGAR en parte al reclamo interpuesto, en el sentido de modificar la calidad de la Línea de Construcción de los 3 locales, desde la Calidad Media Superior (B2) a Calidad Media (B3). II. NO HA LUGAR a la solicitud de aplicar el Factor de Ajuste por Superficie de la Resolución Exenta N° 132 de 2012 del Servicio de Impuestos Internos. III. No se condena en costas, por no haber sido solicitado por las partes. Notifíquese la presente resolución a la reclamante por carta certificada y publíquese en forma íntegra en el sitio de Internet de este Tribunal. Dese aviso a los correos electrónicos [email protected] y [email protected]. Déjese testimonio en el expediente. ANÓTESE, REGÍSTRESE y en su oportunidad ARCHÍVESE. Pronunciada por don LUIS ALFONSO PÉREZ MANRÍQUEZ, Juez Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Autoriza don FELIPE MUÑOZ ALBÓNICO, Secretario Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. mailto:[email protected] 2013-12-06T14:14:20-0300 LUIS ALFONSO PEREZ MANRIQUEZ