Reclamo de avalúo: modificación individual de avalúo bien raíz no agrícola

“INMOBILIARIA CABURGUA LIMITADA con SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS, XV DIRECCIÓN REGIONAL SANTIAGO ORIENTE”. RIT: AB-15-00054-2019 RUC: 19-9-0000416-0 S/C Santiago, veintiocho de octubre de dos mil veinte. VISTOS: I. FASE DE DISCUSIÓN: A. Reclamo El reclamante presentó los siguientes fundamentos de hecho y de derecho: UNO: A fojas 1 y siguientes, comparece don Gustavo de la Cerda Acuña, chileno, cédula nacional de identidad N°2.634.456-5, en representación de INMOBILIARIA CABURGUA LIMITADA, RUT N°79.854.610-4; don Julio Pereira Gandarillas, chileno, abogado cédula nacional de identidad N°7.011.496-8, en representación de INMOBILIARIA MOLINO VIEJO LIMITADA, todos con domicilio para estos efectos en Magdalena N°140, piso 19, comuna de Las Condes, Santiago, dicen: De conformidad a lo establecido en el artículo 149 del D.L N°830, Código Tributario, vienen en interponer Reclamo Tributario, solicitando se modifique el avalúo fijado en el proceso de retasación general vigente desde el 1° de enero de 2018 (reavalúo 2018) para el inmueble Rol de Avalúo N°1852-1, de la comuna de Las Condes, de propiedad de sus representadas, por considerar que dicha determinación adolece de “errores de clasificación”, todo de acuerdo a lo que exponen: 1 Timbre Electrónico I.- ANTECEDENTES DE HECHO: Como consta en la “carta de reavalúo de bienes raíces no agrícolas 2018” del Servicio de Impuestos Internos, de fecha marzo de 2018, la vigencia de este proceso general, a contar del 1° enero de dicho año, determinó para el rol en cuestión un alza del avalúo de la propiedad y haciendo presente los canales de impugnación en contra del nuevo avalúo que pueden presentar los contribuyentes, en los plazos y procedimientos que establece la ley a contar del término de los 30 de exhibición del Rol de avalúo en lugar visible de la Municipalidad en que se ubica la propiedad, informando en periódico de la localidad o de circulación nacional. Conforme al periodo de exhibición correspondiente a la Comuna de Las Condes, terminado el día sábado 8 de mayo de 2018, el lunes hábil siguiente 9 de mayo se inició el plazo pertinente de 30 días para el Recurso de Reposición Administrativa, de acuerdo al artículo 123 bis del Código Tributario, el cual fue presentado por si representada con fecha 20 de junio, suspendiendo así el plazo para interponer el presente reclamo hasta la fecha de su Resolución por parte del Servicio, esto es, hasta el 27 de octubre de 2018, fecha en que se notificó mediante correo electrónico. Avalúo de la Propiedad: Expone que sus representadas son dueñas del inmueble ubicado en Avenida Francisco Bilbao N°8898 (EX 8750), Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes, que conforme a su “registro de tasación” para el reavalúo, considera la información que indica con respecto Avalúo correspondiente a Área Homogénea CAM072, Frente: 208,39, Fondo: 187,00, Guía: 1,00, Coeficiente Corrector: 1,00, Otros: 1,00, Superficie: 38.977 m2, Avalúo: $20.975.901.297.- Conforme a la ficha descriptiva del Área Homogénea CAM 072, de la comuna de las Condes, donde se emplaza el terreno materia del recurso, las características consideradas en la determinación del valor del terreno, tiene asignado, en primer término, un “Valor de Terreno Único” de $532.306.- por metro cuadrado. Por su parte, dado que el terreno en cuestión no requiere de un ajuste a este valor por diferencias dentro de la misma Área Homogénea, el Servicio le asignó un Coeficiente Guía (CG) de 1,00. Indica finalmente, el valor del terreno previamente establecido de la manera indicada precedentemente, considera por este Servicio un Coeficiente Corrector 2 Timbre Electrónico Final del Terreno o CCFT de 1,00, de acuerdo a sus características y que califican en el apartado 2 del Anexo N°2 de la misma resolución. Antecedentes urbanísticos de la propiedad: Según da cuenta el Certificado de Información Previas (CIP) que se adjunta, el área donde se ubica el terreno es urbana, comuna de Las Condes, correspondiente al Lote B1-A1-A del Loteo Santa Rosa de Apoquindo, con dirección en Avenida Francisco Bilbao N°8898. Indica que, en relación a las normas urbanísticas aplicables, el referido certificado indica que la Zona o subzona de uso de suelo y edificación en que se emplaza el terreno corresponde a la denominada UC2 uso comercial 2, y E-Am4 edificación aislada media N°4. El instrumento de Planificación Territorial de Las Condes, Ordenanza de su Plan Regulador, en su Artículo 38 N°9 letra B), indica que la Zona donde se emplaza el inmueble (E-Am4) está afectada con lo que se denomina “Coeficiente de Área Libre” equivalente en este caso a un factor de 0,4”, con lo cual al menos 40%del total de la superficie (descontada el área de utilidad pública), que debe ser destinado a áreas libres, y de éste, conforme a lo indicado en su artículo 7°, una superficie no inferior al 60% debe destinarse exclusiva área verde. De esta forma, el predio materia de la presente reclamación presenta una condición especial adicional, que afecta como área verde un 60% del área libre del terreno que, como se indicó, es equivalente a un 40% de la superficie total (descontada la utilidad pública y área verde de uso público). La normativa, en consecuencia, destina como área verde privada el equivalente a un 24% de la superficie total del terreno Adicionalmente, el Instrumento de Planificación de Las Condes exige una “franja de uso exclusivo área verde, espacio privado de uso público”, conforme a lo indicado en las observaciones del punto referido a los “documentos adjuntos” del Certificado de Informaciones Previas que se adjunta, lo cual se encuentra definido en el Seleccional Portal La Reina. 3 Timbre Electrónico El referido Seccional, en lo que respecta el polígono definido por la calle Manuel Claro Vial por el norte, Avda. Padre Hurtado por el oriente, Avda. Francisco Bilbao por el sur y el pasaje Enrique Bunster por el poniente, que detalla el uso de suelo en la zona UC-2, se aprobó un equipamiento mayor, condicionado al cumplimiento, entre otras, “b) Contemplar una franja perimetral de distanciamiento a terceros por aquellas calles que no correspondan a las avenidas Padre Hurtado, Bilbao y Cuarto Centenario, destinada exclusivamente a área verde privada de uso público”. Por otra parte, según el mismo Instrumento de Planificación de Las Condes, en las definiciones del artículo 38 N°9 letra B), en lo que respecta a los proyectos ubicados en las zonas UC1 y UC2, la norma en él contenida se aplicó sólo si el proyecto cumplía con las condiciones copulativas de generar todos sus accesos por Avda. Padre Hurtado, Alexander Fleming, Bilbao y Cuarto Centenario, según corresponda y, contemplar adicionalmente una franja privada destinada exclusivamente a jardines y parques excluyendo cualquier otro uso de 15,0 metros por calle Visviri o calle Manuel Claro Vial, destinada exclusivamente a jardines y parque, excluyéndose cualquier otro uso. Conforme a lo indicado, esta franja de 15 metros de profundidad, calculado por el total del deslinde norte del terreno, de 349,02 (tramo B-K del plano S-6908 aprobado por Resolución Sección 10ª N°52 de fecha 04-09-2003), determina un total de 5.235,30 m2 de área verde, que solo puede destinarse exclusivamente a jardines y parque excluyéndose cualquier otro uso. Esta área verde representa adicionalmente un 13,43% del total del terreno. En consecuencia, el total porcentual de área verde privada, considera un 24% derivado de la afectación del área libre y el 13,43% de la faja de 15 metros, es un 37,43% del total del terreno. II. DERECHO: Antecedentes Reavalúo 2018. Con fecha 1° de enero de 2018, entró en vigencia el Reavalúo de Bienes raíces No Agrícolas a nivel nacional, en virtud del cual el SII, conforme al artículo 4° de la Ley 4 Timbre Electrónico N°17.235, impartió las instrucciones técnicas y administrativas para efectuar la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, clasificando cada comuna en una sectorización denominada “Áreas Homogéneas”. El Anexo N°1 de la Resolución Exenta N°28, de fecha 9 de marzo de 2018, (en adelante “Resolución N°28”), estableció las tablas de clasificación fijando el valor unitario de terreno para cada comuna mediante “planos de precios de terrenos” (pesos por metro cuadrado), que por regla general es un valor único por cada Área Homogénea, a menos que al interior de éstas Áreas existan diferencias de valor que requiera un ajuste adicional a través de un Coeficiente Guía (CG), que también se registra en los referidos planos de precios o en tablas anexas del mismo. Conforme a las definiciones contenidas en el referido Anexo N°1 de la Resolución N°28, un Área Homogénea corresponde a una sectorización de cada comuna que presenta características urbanas comunes. Por otra parte, el valor del terreno puede ser ajustado de acuerdo a sus características particulares con un Coeficiente Corrector Final del Terreno (CCFT), conforme a lo establecido en el número 2 del Anexo N°2 de la misma Resolución N°28, corrigiendo el valor unitario de terreno del predio por las características físicas del mismo, esto es, considerando ajustes en base a parámetros que caracterizan morfológicamente al terreno y a su aprovechamiento potencial y que inciden en un valor ajustado menor. Estos factores que pueden afectar al inmueble son: Coeficiente Corrector por relación Frente- Fondo, Coeficiente Corrector por Superficie, Coeficiente Corrector Excepcional y Coeficiente de Ajuste por Altura de la edificación. Ahora bien, cuando el inmueble presenta condiciones no cuantificadas que generan una variación respecto del valor unitario de terreno, establecido para el Área Homogénea en que se ubica, ni consideradas finalmente en el avalúo del terreno, ni se ven reflejadas en el coeficiente guía aplicado al terreno, corresponde aplicar al inmueble un coeficiente corrector para ajustar el valor del terreno según la situación particular que lo afecta. Reposición Administrativa presentada previamente. Indica que, en virtud de lo dispuesto en la Ley N°19.880 y artículos 123 bis y 149 del Código Tributario, con fecha 20 de junio de 2018 se presentó un Recurso de 5 Timbre Electrónico Reposición Administrativa, tendiente a obtener de parte del señor Director Regional Santiago Oriente del Servicio de Impuestos Internos, la modificación del avalúo fijado en el proceso de retasación general vigente desde el 1° de enero de 2018 para el inmueble Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes, por considerar que dicha determinación adolece de “errores de clasificación”. Acogiéndose a la causal N°2 del artículo 149 del Código Tributario, se solicitó la aplicación de un coeficiente corrector excepcional al avalúo del terreno de 0,50 por presentar éste una minusvalía no considerada en el valor del terreno, generada por la afectación del predio a una condición equivalente o asimilable a una “predio con prohibición de edificar” de conformidad a lo dispuesto en el 2.3 del Anexo N°2 de la “tasación de terrenos” de la Resolución N°28/18, por tratarse en definitiva de una limitación o prohibición de construir por estar afecta a un “Área Verde dentro de un Coeficiente de Área Verde dentro de un Coeficiente de Área Libre” y “franja de uso exclusivo de área verde, espacio privado de uso público” en un porcentaje total de 37,43% del total de terreno. En subsidio, de no ser reconocida como equivalente o asimilable a una prohibición de edificar, se solicitó asimilar a un “corrector equivalente” por no corresponder exactamente a una minusvalía no descrita en las causales definidas en dicho Anexo. Mediante Resolución Ex. SII N°3841, emitida con fecha 26 de octubre de 2018 por orden del Director Regional, la Jefa del Departamento de Avaluaciones de la XV Dirección Regional Santiago Oriente, señora Cynthia Valdivia Marambio, resolvió no dar lugar al recurso de reposición, atendido el mérito de los argumentos expuestos, concluyendo que no correspondía modificar el avalúo del inmueble. Para fundar su rechazo, la Resolución consideró entre otros puntos, que “el inmueble está ubicado en un área de uso de suelo Zona UC2 y UV1 y en una zona de edificación Área E-Am4, edificación aislada media N°4, que están reguladas a través del Plan Regulador de la comuna. En esta regulación se establecen restricciones que son comunes y afectan a todos los inmuebles por igual y en tal sentido, no alteran el valor del terreno argumentando que una determinada propiedad está afecta a una restricción por este concepto, por cuanto, como se indicó, es una situación genérica que afecta a todos los predios y no a uno en particular, supuesto indispensable para la aplicación de un coeficiente corrector excepcional, según se indicó en el considerando 4”. 6 Timbre Electrónico Respecto de la causal de “prohibición de edificar” alegada, representada por el hecho de estar el inmueble afecto a “área verde”, la Resolución consideró que se trata de “una causal distinta del área verde privada, y que debe estar establecida como tal en el correspondiente IPT o por el organismo gubernamental competente, lo que no fue acreditado por el contribuyente”. Finalmente, pese a la documentación acompañada, la Resolución hace presente “que el solicitante debe probar objetivamente la condición de menor valor del inmueble, lo que no se efectuó en el caso de autos”. Correcta aplicación de ajuste por Coeficiente Excepcional (CE). Siguiendo el criterio de tasación de terrenos establecidos en el Anexo N°2 de la Resolución N°28, esta parte sostiene que la normativa urbanística aplicable (que consta del Certificado de Informaciones previas adjunto) y sus consecuencias evidentes en el valor del terreno, particularmente su potencialidad de aprovechamiento, se ve disminuido claramente en un porcentaje concreto, como consecuencia de la aplicación específica de un “Coeficiente de Área Libre” parte de la cual tiene como único destino posible el “área verde” en un 24% de la superficie neta; y “franja de uso exclusivo de área verde, espacio privado de uso público” en un 13,43%. Lo relevante para los efectos de su consideración excepcional, es que concretamente esta limitación, restricción o afectación denominada “área libre” y el “área verde” y que en ella se impone no es ni ha sido considerada específicamente por la autoridad tributaria, pues en su proceso de determinación general de reavalúo no se efectúa dicho análisis específico. En efecto, en este caso, su aplicación es variable y se deriva de la característica de la Zona específica en que se emplaza de acuerdo a la Ordenanza del Plan Regulador de Las Condes, y se gatilla en definitiva con el uso y destino final que el propietario le asigna a la propiedad (en el caso uso comercial), lo que generó la mayor exigencia de área verde, por lo cual debe tomarse este factor como nuevo y específico. Otro tanto ocurre con la “franja de uso exclusivo de área verde, espacio privado de uso público”, que particularmente le afecta al terreno en cuestión. Indica que de acuerdo a las instrucciones impartidas en la Resolución N°28, corresponderá la aplicación de un corrector excepcional, en caso que: el bien raíz 7 Timbre Electrónico materia de la tasación presente “una minusvalía que demuestra objetivamente una condición de menor valor” del inmueble; como, asimismo, “la situación o el factor que origina esta pérdida de valor, sea producto de características particulares o de alguna situación especial que afecte al bien raíz”. Expresa que, conforme a la norma, si estamos en presencia de una minusvalía que acredite objetivamente un menor valor, o bien, de una característica particular o situación especial que afecta el inmueble, no considerada en la determinación del valor del terreno, amerita la aplicación de un coeficiente corrector que recoja esta variación, según la tabla que indica. En consecuencia, aclarado el punto del factor no considerado que afecta la determinación del valor, corresponde analizar a qué causal, de aquellas descritas en la tabla del punto 2.3 del Anexo N°2 de Tasación de Terrenos, correspondería a la condición de uso único “área verde” dentro del “Coeficiente de Área Libre” aplicado por la ley al predio y el ajuste o “Coeficiente Corrector Excepcional” aplicable, conforme a la magnitud o porcentaje de afectación de la superficie del terreno del predio. Situación de Predio con prohibición de Edificar. Expresa que, en el caso concreto, conforme a las características y descripción de la afectación que se acredita con la normativa aplicable, documentación y medios de prueba pertinentes, al predio materia de la presente reclamación le afecta la siguiente situación especial impuesta por la normativa local de Las Condes: DESCRIPCIÓN PORCENTAJE DE COEFICIENTE AFECTACIÓN DE LA CORRECTOR SUPERFICIE DEL EXCEPCIONAL TERRENO DEL PREDIO Mas de 75% 0,10 Predio con prohibición de edificar, establecida en el respectivo 0,25 instrumento de Planificación Territorial M as de 50% a 75% (IPT) 0,50 Más de 25% a 50% 0,75 De 10% a 25% 8 Timbre Electrónico Expone que, en efecto, como se indicó en los antecedentes de la propiedad, en el Instrumento de Planificación Territorial, la Ordenanza del Plan Regulador de Las Condes, en su Artículo 7 define “Área Libre” como “Aquella de uso común abierta al menos por 2 lados que puede ser destinada exclusivamente a jardín, patio de juego, terraza o circulación peatonal. Su superficie y ubicación se reglamente para cada Área Libre. Deben contemplar a lo menos una capa de tierra vegetal de una profundidad de 0.40 m”. Indica que, a continuación, el mismo artículo establece que “Al menos una superficie equivalente a 60% de estas áreas debe construirse como jardín y cumplir con la condición de capa de tierra vegetal”, esto es un área verde. El mismo artículo 7° define el Coeficiente de Área Libre, como: “Número que multiplicado por la suerte total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, determina el mínimo de metros cuadrados que deberán ser destinados a Área Libre”. Agrega que, lo indicado es coincidente con la definición de área verde de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (Art. 1.1.2), esto es, “una superficie de terreno destinada preferentemente al esparcimiento o circulación peatonal conformada generalmente por especies vegetales y otros elementos complementarios”. Conforme a la normativa Local (IPT), excepcionalmente, el predio presenta una condición especial, de limitación a uso exclusivo como área verde, lo que en definitiva genera una minusvalía por condición de Área Verde equivalente a un 37,43% de la superficie total del terreno, esto es, está estableciendo concretamente una prohibición de edificar conforme a dicho Instrumento de Planificación Territorial, como en la práctica opera en las áreas verdes propiamente tales. Consecuentemente con lo expuesto, solicitan modificar el avalúo de la propiedad materia del reclamo, aplicando un Coeficiente Corrector Excepcional de 0,50, conforme al porcentaje de afectación de la superficie de terreno del predio, de 37,43% que lo sitúa entre el rango de 25% a 50% que indica la tabla del punto 2.3 del Anexo 2 de la Resolución N°28/2018. En subsidio, solicitan asimilar a un corrector equivalente. 9 Timbre Electrónico En el evento que se estime que en el caso concreto no se configura la causal de “Predio con prohibición de edificar”, solicitan que el factor o situación descrita en el punto anterior, se asimile a un corrector equivalente, de conformidad a lo establecido en el mismo punto 2.3 del Anexo N°2 de la Resolución N°28, que establece que: “cuando la minusvalía objetivamente acreditada no corresponda a las causales definidas en el presente Anexo, se podrá asimilar a un corrector equivalente”. Señala que, si conforme al mérito de la causa, se estimase que el destino único de área verde en los casos indicados no corresponde a la causal de “Prohibición de Edificar” propiamente tal definida en el Anexo en cuestión, solicita considerar que es equivalente y tiene la entidad suficiente para asimilarla a un corrector equivalente, por no estar recogida en el valor fiscal de la propiedad determinado en el proceso de Reavalúo. En efecto, el bien raíz, por disposición legal y de urbanística local, le afecta un gravamen, exigencia o limitación adicional, de carácter específico y extraordinario, establecido en el IPT respectivo para el destino o uso, denominados “Coeficiente o Porcentaje de Área Libre” y “franja de uso exclusivo de área verde, espacio privado de uso público” que concretamente a este inmueble le afecta en condiciones más rotundas y que, de no considerarse en las causales descritas en el punto 2.3 del Anexo N°2, genera igualmente una condición de menor valor o minusvalía evidente que, por su magnitud, es asimilable al de estar el predio afecto a “prohibición de edificar”, por no tener ningún otro aprovechamiento distinto que el de “área verde”, y siendo su afectación en estas condiciones de un 37,43% de la superficie del terreno del predio, solicito en subsidio asimilarlo a un corrector equivalente de 0,50. Coeficiente Corrector al Avalúo del Terreno Final (CCTF) aplicable. Señala que siguiendo la pauta señalada el punto 3 del Anexo N°2 de Resolución N°28/2018, al ser el Coeficiente Corrector Excepcional solicitado el menor en comparación a los otros existentes, resulta en este caso el mismo Coeficiente Corrector al Avalúo del terreno Final (CCTF) resultante es 0,50. Causal de Reclamación. 10 Timbre Electrónico Argumenta que la presente reclamación se fundamenta en la falta de consideración de parámetros o características particulares del predio que afectan notoriamente su valor, teniendo presente que de conformidad al N°2 del artículo 149 del Código Tributario, el error señalado constituye un “error de clasificación”. En efecto, la citada norma contempla una de las causales en que puede fundarse una reclamación de avalúo determinado en una tasación general: 2° Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno”. Por su parte, la Ley N°17.235, sobre Impuesto Territorial, al establecer en su Artículo 10 las causales de modificaciones a los avalúos de los bienes raíces, dispone: “Los avalúos o contribuciones de los bienes raíces agrícolas y no agrícolas serán modificados por el Servicio de Impuestos Internos, por las siguientes causales: c)Errores de clasificación, como por ejemplo los siguientes: atribuir la calidad de regados a terrenos de rulos, o de planos a los de lomaje, de concreto a las construcciones de otro material, etc:” Indica que, la expresión “aplicación errónea de las tablas de clasificación” del número 2 del artículo 149 del Código Tributario, es equivalente y tiene el mismo sentido de la expresión “error de clasificación” utilizado por la letra c) del artículo 10 de la Ley de Impuesto Territorial, siendo esta última enumeración meramente ejemplar. Lo anterior, a su vez, se desprende de lo dispuesto en el artículo 4° de la Ley de Impuesto Territorial que, como se indicó previamente, dispone que “para efectuar la tasación … se confeccionarán tablas de clasificación… de los terrenos”, “… y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien”, especificando a continuación que dichas tablas de clasificación con los valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios “considerando los sectores de ubicación, obras de urbanización y equipamiento de que disponen”. En consecuencia, para la determinación de la base imponible del Impuesto Territorial, la actividad de clasificación y los errores en ella inciden necesariamente en la determinación del avalúo, lo cual sólo es posible de subsanar en sede judicial 11 Timbre Electrónico por el Tribunal Tributario competente, en base a un reclamo tributario basado en la causal “aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado”. POR TANTO, De conformidad, a lo expuesto, y en consideración lo dispuesto en el Artículo 149 y siguientes del Código Tributario, Ley 17.235 de Impuesto Territorial y demás normas pertinentes, Solicita tener por interpuesto reclamo del avalúo determinado por el Servicio de Impuestos Internos en el proceso de reavalúo general del año 2018, para el inmueble Rol N°1852-1 de la comuna de Las Condes, solicitando que modifique el avalúo del terreno, aplicando un Coeficiente Corrector Excepcional de 0,50 por la causal indicada o subsidiariamente por una equivalente asimilable conforme a lo indicado y, en caso de estimar que no corresponde este coeficiente corrector, se determine la aplicación de un Coeficiente Corrector Excepcional en proporción a la minusvalía que el tribunal estime afecta al valor del terreno determinado conforme al mérito del proceso. Todo lo solicitado, con vigencia 1° de enero de 2018. DOS: Que, a fojas 44, con fecha 07 de mayo de 2019, se tiene por interpuesto reclamo tributario y se confiere traslado al Servicio de Impuestos Internos por el término de 20 días, de conformidad al artículo 132 del Código Tributario. TRES: Que, a fojas 46, con fecha 20 de mayo de 2019, comparece don CHRISTIAN SOTO TORRES, Director Regional de la XV Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente del Servicio de Impuestos Internos, quien asume la representación del Servicio y designa abogado patrocinante y confiere poder. CUATRO: Que, a fojas 50 y siguientes, con fecha 05 de junio de 2019, comparece doña PAOLA GONZALEZ QUEZADA, Abogada Jefe del Departamento Jurídico de la Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente del Servicio de Impuestos, en tiempo y forma, viene en evacuar el traslado conferido, solicitando su rechazo el reclamo interpuesto por INMOBILIARIA CABURGA LIMITADA., RUT N°79.854.610- 4, confirmándose en definitiva el avalúo del terreno efectuada por el Servicio de Impuestos Internos al inmueble Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes en el marco del Reavalúo del año 2018, con costas, de acuerdo a los fundamentos de hecho y de derecho que expone: 12 Timbre Electrónico I. MARCO NORMATIVO REAVALÚO SERIE NO AGRÍCOLA AÑO 2018. 1.- El artículo 3 de la Ley N°17.235 ordena al Servicio de Impuesto efectuar de manera periódica la tasación de los bienes raíces, señalando el inciso 1° y 2° de la norma citada lo siguiente: “Artículo 3°.- El servicio de Impuestos Internos deberá reavaluar, cada 4 años, los bienes raíces agrícolas y no agrícolas sujetos a las disposiciones de esta ley, aplicándose la nueva tasación, para cada serie, simultáneamente a todas las comunas del país. Para estos efectos, el Servicio podrá solicitar la asistencia y cooperación de los municipios para la tasación de los bienes raíces de sus respectivos territorios y requerir de los propietarios la información de sus propiedades; todo lo anterior, en la forma y plazo que el Servicio determine. Para recoger esta información, el Servicio de Impuestos Internos facilitará el cumplimiento tributario a través de los mecanismos disponibles al efecto. Esta información no debe implicar costos para el propietario.” 2.- En virtud de lo dispuesto en la Ley N°20.650, el Servicio de Impuestos Internos debía efectuar el reavalúo de los Bienes Raíces de la Segunda Serie No Agrícola, con vigencia desde 1° de enero de 2018 y, en ese contexto, debió fijar valores para los terrenos y construcciones, con sus respectivas especificaciones técnicas. 3.- En efecto, el artículo 4 N°2 de la Ley N°17.235, establece que el Servicio de Impuestos Internos impartirá las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación de los inmuebles, ajustándose, en lo pertinente, a lo siguiente: “Para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen.” 13 Timbre Electrónico 4.- En cumplimiento con lo establecido en el N°2 del artículo 4 de la Ley N°17.235 ya citado, el Servicio de impuestos internos emitió la Resolución Ex. SII N°128 de fecha 29 de diciembre de 2017. Con posterioridad a la dictación de la Resolución se advirtió la necesidad de efectuar algunas adecuaciones a su texto y se realizaron una serie de modificaciones la que tenían por finalidad perfeccionar el proceso de reavalúo, contribuyendo a su mejor entendimiento y aplicación. 5.- Para una fácil comprensión de todas las instrucciones referidas al proceso de reavalúo de los Bienes Raíces de la Segunda Serie no Agrícola, con vigencia 1° de enero de 2018, se hizo necesario refundirlas y complementarlas en su único instrumento, y es por esta razón que mediante Resolución Ex. N°28 de fecha 09.03.2018 se refunde y complementan las Resoluciones Exentas SII N°128 de 29.12.2017, N°7 de 18.01.2018 y N°16 de 14.02.2018, que fijan valores de terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la Segunda Serie No Agrícola, y Resolución Exenta N°11 de 30.01.2018, que fija valores de montos de avalúos exentos, de avalúo para cambio de tasa del impuesto territorial y exención de pleno derecho, para predios no agrícolas reavaluados con vigencia 1° de enero de 2018. 6.- El Anexo N°2 de la Resolución N°28 de fecha 09.03.2018 señala el modo en que se realiza la tasación de los terrenos, indicando que los valores de los terrenos determinados para cada Área Homogénea de las diferentes comunas del país pueden ajustarse en su caso por los Coeficientes Guía y que también pueden ser ajustados por un Coeficiente Corrector cuando las características del mismo no dicen relación con la generalidad de los predios que se ubican en el Área Homogénea en que se emplazan. 7.- En directa relación con las normas citadas precedentemente, el D.F.L N°458 de fecha 18.12.1975 que establece la Ley General de Urbanismo y Construcciones, norma que regula la Planificación Urbana, la Construcción, las Viviendas Económicas y las Mitigaciones y Aportes al Espacio Público, prescribe en su artículo 1° que: “Artículo 1°.- Las disposiciones de la presente ley, relativas a planificación urbana, urbanización y construcción, y las de la Ordenanza que sobra la materia dicte el Presidente de la República, regirán en todo territorio nacional”. 14 Timbre Electrónico Por su parte, los artículos 28, 28 ter y 29 de la ley citada en el párrafo anterior señalan: Artículo 28°.- La planificación urbana se efectuará en tres niveles de acción, que corresponden a tres tipos de áreas: nacional, intercomunal y comunal. Cada instrumento de planificación urbana tendrá un ámbito de competencia propio en atención al área geográfica que abarca y a las materias que puede regular, en el cual prevalecerá sobre los demás. Sin perjuicio de lo anterior, los instrumentos podrán establecer, sólo para territorios no planificados, disposiciones transitorias con carácter supletorio sobre las materias propias del otro nivel, sea éste superior o inferior, las que quedarán sin efecto al momento de entrar en vigencia el instrumento de planificación territorial que contenga las normas correspondiente a ese ámbito de competencia. Estas disposiciones transitorias no serán imperativas para el nuevo instrumento. Artículo 28 ter.- Asimismo, a través de planos de detalle subordinados a los planes reguladores comunales, seccionales o intercomunales, podrán fijarse con exactitud el diseño y características de los espacios públicos, los límites de las distintas zonas o áreas del plan y, en el caso de los planes reguladores comunales y seccionales, el agrupamiento de edificios y las características arquitectónicas de los proyectos a realizarse en sectores vinculados con monumentos nacionales, en inmuebles o zonas de conservación histórica o en sectores en que el plan regulador exija la adopción de una determinada morfología o un particular estilo arquitectónico de fachadas. Estos planos de detalle serán elaborados y aprobados conforme señala el artículo precedente, con los siguientes cambios: a) Deberán contener una breve memoria y disposiciones reglamentarias. b) Se deberá realizar una o más audiencias públicas en los barrios o sectores afectados para exponer la propuesta de plan de detalle a la comunidad, en la forma establecida en la ordenanza de participación ciudadana de la respectiva municipalidad. 15 Timbre Electrónico c) Antes de su aprobación, se expondrán a la comunidad por un plazo de treinta días, vencido el cual los interesados podrán formular observaciones escritas y fundadas hasta por otros treinta días, aplicándoseles lo previsto en el artículo 43. Artículo 29°.- Corresponderá al Ministerio de la Vivienda y Urbanismo la Planificación del desarrollo urbano a nivel nacional. Le corresponderá, asimismo, a través de la Ordenanza General de la presente ley, establecer normas específicas para los estudios, revisión, aprobación y modificaciones de los instrumentos legales a través de los cuales se aplique la planificación urbana en los niveles antes señalados. Estos instrumentos, sancionados por la autoridad correspondiente, tendrán fuerza legal en su aplicación, incluso para las reparticiones públicas. 10.- Respecto a la norma que complementa el D.F.L N°458 de fecha 18.12.1975 que establece la Ley General de Urbanismo y Construcciones, es el Decreto N°47 del Ministerio de Urbanismo y Construcciones, es el Decreto N°47 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo de fecha 05.06.1992 el que fija el nuevo texto de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, cuerpo legal que, tal como señala su artículo 1°, reglamenta la Ley General de Urbanismo y Construcciones y regula el procedimiento administrativo, el proceso de planificación urbana, el proceso de urbanización, el proceso de construcción, y los estándares técnicos de diseño y de construcción exigibles en los dos últimos. Así, la Ordenanza recién citada, al reglamentar la Planificación Urbana y sus Instrumentos, establece en sus artículos 2.1.1., 2.1.2 y 2.1.3. que: “Artículo 2.1.1. El proceso de Planificación Urbana orientará o regulará, según el caso, el desarrollo de los centros urbanos a través de los instrumentos de Planificación Territorial que se señalan en este Capítulo. Cada uno de dichos instrumentos tendrá un ámbito de acción propio, tanto en relación a la superficie de territorio que abarcan como a las materias y disposiciones que contienen. Las normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de esta Ordenanza priman sobre las disposiciones contempladas en los instrumentos de Planificación Territorial que traten las mismas materias. Asimismo, estos instrumentos constituyen un sistema en el cual las disposiciones del instrumento de mayor nivel, 16 Timbre Electrónico propias de su ámbito de acción, tienen primacía y son obligatorias para los de menor nivel. Artículo 2.1.1. Los instrumentos de Planificación Territorial, ordenados según su ámbito de acción, son los siguientes: - Plan Regional de Desarrollo Urbano - Plan Regulador intercomunal o Metropolitano - Plan Regulador Comunal con sus planos seccionales que lo detallen - Plan Seccional - Límite Urbano Las áreas no reguladas por instrumentos de Planificación Territorial se regirán por las normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de esta Ordenanza. Artículo 2.1.3. La elaboración y aplicación de los instrumentos de planificación territorial deberá realizarse, según el ámbito de acción propio de cada nivel, conforme a las disposiciones de este Capítulo. Sin perjuicio de lo anterior, los Planes Reguladores Intercomunales o Comunales podrán establecer, sólo para territorios no planificados, disposiciones transitorias con carácter supletorio sobre las materias propias del otro nivel, las que quedarán sin efecto al momento de entrar en vigencia el instrumento de planificación territorial que contenga las normas correspondientes a su propio nivel. Estas disposiciones transitorias no serán imperativas para el nuevo instrumento”. 11.- Como instrumento de Planificación Urbana, el Plan Regulador de la Comuna de Las Condes, del año 1995, número 08-95, es la herramienta que se encarga de la organización comunal de la comuna en que se encuentra emplazado el inmueble de autos, instrumento que se encuentra definido en el artículo 41 del D.F.L N°458 de fecha 18.12.1975 que establece la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que señala al respecto: Artículo 41°.- Se entenderá por Planificación Urbana Comunal aquella que promueve el desarrollo armónico del territorio comunal, en especial de sus centros poblados, en concordancia con las metas regionales de desarrollo económico- social. La planificación urbana comunal se realizará por medio del Plan Regulador Comunal. 17 Timbre Electrónico El Plan Regulador es un instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relación funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento. Sus disposiciones se refieren al uso del suelo o zonificación, localización del equipamiento comunitario, estacionamiento, jerarquización de la estructura vial, fijación de límites urbanos, densidades y determinación de prioridades en la urbanización de terrenos para la expansión de la ciudad, en función de la factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energéticas, y demás aspectos urbanísticos. 12.- Indica que como puede observarse, para efectos de llevar a cabo la labor de reavalúo encomendada al Servicio de Impuestos Internos por el artículo 3 de la Ley N°17.235, el Servicio no sólo debió cumplir con el mandato establecido por el artículo 4 de la ley recién citada, impartiendo las instrucciones técnicas y administrativas que rigieron el proceso de avalúo del año 2018, cuestión que se concretó con la emisión de la Resolución Ex. N°28 de fecha 09.03.2018, sino que, además, debió considerar los instrumentos de Planificación Urbana, establecidos en el D.F.L N°458 de fecha 18.12.1975 que establece la Ley General de Urbanismo y Construcciones, normas que incluyen como Instrumento de Planificación el Plan Regulador Metropolitano y el Plan Regulador Comunal, en el caso de autos se estuvo a la Ordenanza Local Plan Regulador comuna de Peñalolén 2002-, lo anterior por disposición expresa del artículo 29 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que señala que corresponderá al Ministerio de la Vivienda y Urbanismo la planificación del desarrollo urbano a nivel nacional, debiendo, a través de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, establecer normas específicas para los estudios, revisión, aprobación y modificaciones de los instrumentos legales a través de los cuales se aplique la planificación urbana a nivel nacional, intercomunal y comunal. Los cuales, una vez sancionados por la autoridad correspondiente, tendrán fuerza legal en su aplicación, incluso para las reparticiones públicas, razón por la cual el Servicio no pudo estar ajeno a las normas y directrices fijadas en los cuerpos legales ya citados, así como en el Plan Regulador Comunal y los criterios y normativa emitida por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Por lo tanto, conforme a los procedimientos técnicos establecidos en la normativa indicada, se procedió a practicar el reavalúo de la propiedad Rol de Avalúo N°1852- 18 Timbre Electrónico 1 ubicada en av. Francisco Bilbao N°8750, comuna de Las Condes, cuyo nuevo avalúo fue publicado de conformidad a lo establecido en la Ley N°17.235 SOBRE Impuesto Territorial. II.- CARACTERISTICAS URBANAS INMUEBLE ROL DE AVALÚO N°1852-1 COMUNA DE LAS CONDES Indica que, a fin de contextualizar sus posteriores alegaciones, es preciso poner en conocimiento las características particulares del inmueble de autos, que lo diferencian ostensiblemente del resto de los inmuebles que lo circundan, especialmente en lo que dice relación con el uso de suelo y edificación, circunstancias que exponen a continuación: 1.- USO DE SUELO 1) El concepto de “Uso de Suelo” se encuentra definido en el artículo 1.1.2. de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que lo conceptualiza como “Conjunto genérico de actividades que el instrumento de Planificación Territorial admite o restringe en un área predial para autorizar los destinos de las construcciones o instalaciones”. Complementando lo anterior, el artículo 2.1.24. de la Ordenanza citada en el párrafo precedente señala que: “Artículo 2.1.24 Corresponde a los instrumentos de Planificación Territorial, en el ámbito de acción que les es propio, definir los usos de suelo de cada zona. Para la fijación y aplicación de dichos usos de suelo, éstos se agrupan en los siguientes seis tipos de uso, susceptibles de emplazarse simultáneamente en la misma zona, lo cual deberá ser reglamentado por el Instrumento de Planificación Territorial correspondiente, en orden a compatibilizar los efectos de unos y otros: - Residencial. - Equipamiento. - Actividades Productivas. - Infraestructura. - Espacio Público. - Área Verde”. 19 Timbre Electrónico 2) El uso de suelo permitido al inmueble Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes se encuentra en Zona Categoría UC2 destinado a uso de comercio e Instituciones metropolitana según gráfico que muestra. Lo anterior indica, el uso de suelo del inmueble del contribuyente constituye una zona comercial, sus restricciones están detalladas en la ordenanza municipal. Al respecto, indica que la Ley General de Urbanismo y Construcción nos ilustra respecto de la Planificación Intercomunal, señalando en su artículo 34 que: Artículo 34°.- Se entenderá por Planificación Urbana Intercomunal aquella que regula el desarrollo físico de las áreas urbanas y rurales de diversas comunas que, por sus relaciones, se integran en una unidad urbana. Cuando esta unidad sobrepase los 500.000 habitantes, le corresponderá la categoría de área metropolitana para los efectos de su planificación. La Planificación Urbana Intercomunal se realizará por medio del Plan Regulador Intercomunal o del Plan Regulador Metropolitano, en su caso, instrumentos constituidos por un conjunto de normas y acciones para orientar y regular el desarrollo físico del área correspondiente. Las disposiciones de los artículos siguientes, referentes al Plan Regulador Intercomunal, regirán igualmente para los Planes Reguladores Metropolitanos. Expresa que, tal como consta en la Ficha del Área Homogénea CAM 072 en que se encuentra el inmueble del contribuyente, documento acompañado en el Tercer Otrosí del reclamo, esta área está ubicada en un sector urbano de la comuna de Las Condes, su uso predominante corresponde a comercio, su categoría constructiva es alta y su nivel de densificación medio, respecto de la cual se aplica como Instrumento de Planificación Territorial el Plan Regulador Metropolitano y el Plan Regulador Comunal. Indica que, por otra parte, el artículo 1.1.2. de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones define “Equipamiento” como “aquellas construcciones destinadas a complementar las funciones básicas de habitar, producir y circular, cualquiera sea su clase o escala”, por lo que será esta la definición que habrá de tenerse en cuenta para efectos de la tasación. 20 Timbre Electrónico 3) Agrega que, como puede observarse, el inmueble de autos presenta características propias respecto de su equipamiento que lo diferencian de los inmuebles aledaños, las que, por su mandato del artículo 4 de la Ley N°17.235 deben ser tomadas en consideración por el Servicio para efectos de efectuar la tasación del mismo, toda vez que la norma hace alusión expresamente al “Equipamiento” como uno de los factores a considerar para llevar a cabo el proceso. Por otra parte, respecto del “Uso de Suelo”, tal como lo señaló en el Capitulo I.-, éste es un elemento que no puede ser obviado por esta Administración al momento de efectuar la tasación de un inmueble, toda vez que por expresa disposición del artículo 29 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en relación con el artículo 1° de la misma Ley, las normas del citado cuerpo legal y las de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones son obligatorias para todas las reparticiones públicas, incluido el Servicio de Impuestos Internos, razón por la cual se hacen aplicable a su respecto todas aquellas normas de Planificación Urbana, que conforme señala el artículo 41 de la Ley recién citada, se refieren a: - Uso del suelo o zonificación - Localización del equipamiento comunitario - Estacionamiento - Jerarquización de la estructura vial - Fijación de límites urbanos - Densidades - Determinación de prioridades en la urbanización de terrenos para la expansión de la ciudad, en función de la factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energéticas, y demás aspectos urbanísticos. IV FUNDAMENTOS DEL RECLAMO Se refiere a los principales argumentos del reclamo de autos. 21 Timbre Electrónico V.- OBJETO DEL JUICIO Indica que el proceso de reavalúo general llevado a cabo por el SII, con vigencia desde el 1° de enero de 2018, afectó a los inmuebles situados en el territorio nacional en su integridad, esto es, no sólo se efectuó a los inmuebles situados en el territorio nacional en su integridad, esto es, no sólo se efectuó una tasación a los terrenos, sino que también se actualizó el valor de las construcciones en ellos emplazadas, en los términos establecidos en los Anexos N°S 3, 4, y 5 de la Resolución Ex. N°28 de fecha 09.03.2018. Agrega que tal como consta en la Carta de Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas puesta en conocimiento del contribuyente mediante publicación en su página personal “Mi SII” de la página Web del Servicio de Impuestos Internos, documento acompañado en el Tercer Otrosí, el nuevo avalúo del inmueble de autos, a contar del 1° de enero de 2018, asciende a $20.975.901.297. Como puede observarse, de acuerdo a la Ficha Predial, al primer semestre 2018, del inmueble sub-lite de la comuna ya señalada, que se acompaña en el Tercer Otrosí, el avalúo total del inmueble Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes. Añade que debemos tener presente que el presente litigio sólo deberá discurrir respecto de la aplicación de coeficiente corrector especial o por minusvalía del terreno correspondiente al predio objeto de reclamo, lo anterior por voluntad expresa del contribuyente, quien ha solicitado en la página 15 de su escrito de reclamo, que “… modifique el avalúo del terreno, aplicando un coeficiente corrector excepcional de 0,50 por la causal indicada o subsidiariamente por una equivalente, asimilable conforme a lo indicado y, en caso de estimar que no corresponde este coeficiente corrector, se determine la aplicación de un coeficiente corrector excepcional en proporción a la minusvalía que S.S., estime que afecta al valor del terreno determinado conforme al mérito del proceso. Todo lo solicitado, con vigencia desde el 1° de enero de 2018”, petición que se encuentra en armonía con las alegaciones plasmadas en su presentación, en cuanto se refieren exclusivamente a su disconformidad con el valor del terreno determinado por el Servicio para el Área Homogénea CAM072 que se encuentra ubicado el bien raíz de su propiedad. 22 Timbre Electrónico VI.- IMPROCEDENCIA DEL RECLAMO VI. 1° ANTECEDENTES URBANÍSTICOS DE LA PROPIEDAD Indica que, en relación a las alegaciones efectuadas por el contribuyente, referidas a Antecedentes urbanísticos de la propiedad, no comparte los argumentos del contribuyente, en atención a lo que a continuación explica: Características del Inmueble: En cuanto a que el terreno donde se emplaza el bien raíz, como ya se mencionó anteriormente, está emplazado en la Zona UC2, con usos permitidos para comercio e instituciones metropolitanas, y sus restricciones están detalladas en el Plan Regulador de la Comuna de Las Condes. El rol 1852-1 presenta una superficie de terreno de 38.977 m2 y superficie construida igual a 84.594 m2, con destino Comercio, emplazado en el área Urbana y Área Homogénea CAM072 para la cual de no existen restricciones de acuerdo al Plan Regulador Comunal como instrumento de planificación territorial (IPT) vigente, y tiene definido un rango de superficie entre 15.500 a 40.000 m2 y un valor unitario de UF/M2 19,96 ($M2 532.306) al 01.07.2018, por lo que no contempla un factor de ajuste, así como tampoco, un coeficiente corrector excepcional al valor del terreno. Indica que de acuerdo al Certificado de Informaciones Previas N°1657 del 27.04.2018, el uso de suelo permitido al inmueble Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes se encuentra en la Categoría UC2 Uso comercial 2 dentro del área de edificación E-Am4 Edificación aislada media N°4, cuestión que se grafica y puede revisarse en la página Web https: //www.lascondes.cl/transparencia/plan regulador.html, en la que se ilustra de esta manera: Lo anterior significa que, a diferencia del uso de suelo permitido a los inmuebles ubicados en las cercanías no sólo a nivel comunal, sino que también en relación a otras comunas. FACTOR DE CORRECCIÓN EXCEPCIONAL Y CORRECTOR EQUIVALENTE 23 Timbre Electrónico Expone en relación a la parte petitoria del reclamo de autos, cabe indicar a priori que éstos no se aplican al terreno de autos, en base a las siguientes consideraciones. Cabe dejar asentado en autos, que los coeficientes correctores de terreno responden a características particulares de superficie, morfología y/o topografía de los bienes raíces, ajenas al entorno urbano y a las definiciones del área homogénea donde éstos se ubican, toda vez que, conforme lo señala la Resolución Ex. N°28 de fecha 09.03.2018, cuando un determinado inmueble presenta características que le generan una variación respecto del valor unitario del terreno establecido para el Área Homogénea en que se ubica, y éstas características no se encuentran consideradas en la determinación del valor unitario de terreno fijado para ésta en los planos de precios comunales, ni se ven reflejadas en el Coeficiente Guía aplicado al terreno, se aplicará al inmueble un Coeficiente Corrector para ajustar el valor del terreno según la situación particular que lo afecta. Indica que seguidamente el Coeficiente Corrector Excepcional de conformidad a la Resolución Ex. N°28 de fecha 09.03.2018, guarda relación con la situación de un determinado bien raíz, que presenta una minusvalía debidamente respaldada por los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, como asimismo la situación o el factor que origina esta pérdida de valor, producto de características particulares o de alguna situación especial que lo afecte, que ameritan la aplicación de un coeficiente corrector que recoja esta variación, la cual no se encuentra considerada en la determinación del valor de terreno establecido para el Área Homogénea en la cual se emplaza ¿, ni se encuentra indicada en su ficha descriptiva correspondiente, se podrá aplicar un coeficiente corrector excepcional. Conforme la siguiente tabla en lo que nos ocupa: DESCRIPCIÓN PORCENTAJE DE COEFICIENTE AFECTACIÓN DE LA CORRECTOR SUPERFICIE DEL EXCEPCIONAL TERRENO DEL PREDIO Mas de 75% 0,10 Predio con prohibición de edificar, establecida en el respectivo 0,25 instrumento de Planificación Territorial M as de 50% a 75% (IPT) 0,50 Más de 25% a 50% 0,75 De 10% a 25% 24 Timbre Electrónico Ahora bien, el reclamante alega que el valor del terreno puede ser ajustado de acuerdo a sus características particulares con un Coeficiente Corrector Final del Terreno, conforme a lo establecido en el número 2 del anexo N°2 de la misma Resolución N°28, debido a las características físicas del mismo, esto es, considerando ajustes en base a parámetros que caracterizan morfológicamente al terreno y a su aprovechamiento potencial y que inciden en un valor menor. Sin embargo, indica que esta afirmación no es efectiva, ya que, en la especie, es un hecho notorio y público que en el bien raíz cuyo avalúo se reclama se emplaza y funciona el Mall Portal La Reina y el Supermercado Jumbo, por lo tanto, su Equipamiento está destinado al comercio, por lo que es plenamente aplicable la categoría que el servicio le asigna al predio sub-lite. Expresa que en relación al coeficiente de corrección excepcional solicitado en virtud de la superficie correspondiente a una franja de terreno de 15 m de profundidad destinada a área verde, espacio público privado, que representa un 24% de la superficie total del terreno del inmueble reclamado, según el Plano Seccional Portal La Reina, PS-U#C2-PLR promulgado por D.A. N°3905 de 13.09.2007 y publicado en el D.O. de 20.09.2007 y que se indica en las observaciones del CIP mencionado, y que el solicitante señala que ocasiona una minusvalía. Cabe destacar que, dicho coeficiente de acuerdo a lo establecido en el Anexo N°2 de la Resolución Ex. N°28 de 2018, está reservado cuando, el bien raíz presenta una minusvalía debidamente respaldada por los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, como asimismo, el factor que origina esta pérdida de valor, producto de las características particulares o de alguna situación especial que afecte al predio, y que éstas no se encuentren consideradas en el valor de terreno determinado para el Área Homogénea en la cual se emplaza, ni en su ficha descriptiva. Por cuanto, esta restricción es común a todos los predios ubicados en el área homogénea citada, y que se encuentra contemplada en el valor de suelo asignado al área Homogénea CAM072 de Las Condes. Expone que, con respecto a la consideración solicitada por el contribuyente en que señala: El instrumento de Planificación Territorial de Las Condes, Ordenanza de su Plan Regulador, en su artículo 38 N°9 letra B, indica que la Zona donde se emplaza el inmueble (E-Am4)3, está afectada a lo que se denomina “Coeficiente Área Libre”, 25 Timbre Electrónico equivalente en este caso a un factor de 0,40 con lo cual al menos 40% del total de la superficie (descontada el área de utilidad pública), que debe ser destinada a área libre y de este, conforme a lo indicado en su Artículo 7°, una superficie no inferior al 60% debe destinarse exclusivamente a área verde. Señala que, de esta forma, el predio materia de la presente reclamación presenta una condición especial adicional, que afecta como área verde 60% del área libre del terreno que, como se indicó, es equivalente a un 40% de la superficie total (descontando la utilidad pública y área verde de uso público). La normativa en consecuencia destina como área verde privada el equivalente a un 24% de la superficie total del terreno. Razón por la cual solicita la aplicación de un coeficiente corrector excepcional de 0,5. Hace presente, que no posee una limitante, sino que es norma general establecida por el Plan Regulador Comunal. Indica que el concepto de restricción que impone el IPT, en este caso en este caso, el Plan Regulador Comunal de Las Condes responden a las condiciones para la edificación en determinado sector del territorio comunal, y en el caso particular del predio reclamado, no presenta afectación a utilidad pública (AUP) según lo acredita el Certificado N°9422 citado. Así mismo, la definición de las Áreas Homogéneas determinadas por el SII de acuerdo a la Resolución Ex. N°28 de 2018, no necesariamente responden a la zonificación del territorio definida en el IPT mencionado, dado que difieren en cuanto a los objetivos que persiguen. En efecto, indica que las características de la zona UC02 se encuentran reguladas en el Plan Regulador Comunal, el cual señala que el uso del suelo Permitidos: son comerciales e instituciones metropolitanas, dichos inmuebles deberán contar copulativamente con las condiciones siguientes; accesos por Avda. Padre Hurtado, Alexander Fleming, Bilbao y Cuarto Centenario según corresponda; Contemple adicionalmente una franja privada destinada exclusivamente a jardines y parques excluyendo cualquier otros usos de 15,0 metros por calle Visviri o calle Manuel Claro Vial. Esta franja podrá destinarse exclusivamente a jardines y parque excluyéndose cualquier otro uso. El uso de área verde de esta franja de 15,0 metros persistirá sólo en tanto se mantenga el uso comercial u otro diferente a vivienda, pero si el uso pasara a ser residencial se verá reducida a 4,0 metros en la forma más arriba prevista. 26 Timbre Electrónico Expresa que las áreas de servicio de estos proyectos, patios de maniobra, de carga y descarga no podrán ser desarrolladas en el perímetro del terreno, salvo que ellas se desarrollen en subterráneo. Sostiene que el avalúo del terreno efectuada por el Servicio de Impuestos Internos al inmueble Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes en el marco del Reavalúo del año 2018, se ajusta plenamente a derecho en virtud de la legislación vigente. Indica que finalmente cabe destacar que la ficha del área homogénea CAM072 informa que se contempló la normativa indicada en el Plan Regulador Comunal para la Zona UC2, teniéndose presente al momento de fijar el valor del área homogénea. A mayor abundamiento, señala que cabe destacar que dicho coeficiente corrector excepcional solicitado por la reclamante, en la hipótesis que correspondiera aplicarse, y considerando como un beneficio de índole impositiva, debe ser interpretado en forma restrictiva y jamás por analogía, por lo tanto, este es otro argumento para desechar este punto relativo a la zona que estaría destinada a eliminación de cierros. Respecto a este punto en relación a la improcedencia del otorgamiento de un coeficiente corrector especial, se remite al principio de reserva de ley, tanto en materia de tributos, como de exenciones tributarias, el cual es consecuencia lógica del principio de legalidad tributaria. En este contexto, invoca el inciso 2° del número 20 de la Constitución Política de la República, que consagra el principio de reserva de ley, complementado con el artículo 65 inciso cuarto de la Constitución, el cual otorga iniciativa exclusiva al Presidente de la República para imponer, suprimir, reducir o condonar tributos de cualquier clase y naturaleza, establecer exenciones o modificar las existentes, y determinar su forma, proporcionalidad o progresión. Asimismo cita doctrina al efecto. Así las cosas, señala que lo primero que resulta relevante para los efectos de interpretar y determinar el alcance de un beneficio impositivo, como lo son la aplicación de coeficientes correctores al terreno en la determinación final del impuesto territorial, es que por tratarse de una situación de excepción, un principio suficientemente arraigado en derecho, obliga a su restrictiva aplicación, de modo que sólo en el evento de la clara, categórica e indiscutida concurrencia de todos los elementos constitutivos puede tenérsela por configurada, no cabiendo en ningún 27 Timbre Electrónico caso una aplicación analógica o extensiva en el derecho tributario, tanto en la aplicación del tributo como en su liberación, mediante la institución de la exención tributaria. VI.2.- CAUSALES DE RECLAMO. Hace referencia a las normas procesales y de fondo en que el actor fundamenta su acción, dentro d ellos cuales se encuentra el Código Tributario, que contiene diversos procedimientos de reclamación. Cita artículo 123 del Código. Agrega que se debe tener presente que el artículo 10 y siguientes de la Ley 17.235, sobre Impuesto Territorial, facultan al Servicio de Impuestos Internos para modificar los avalúos de los bienes raíces. El artículo 17 de la Ley 17.235, sobre Impuesto Territorial, indica “Los contribuyentes que se consideren perjudicados por las modificaciones individuales de los avalúos de sus predios, efectuadas en conformidad al Párrafo 2° del presente Título podrán reclamar de ellas con arreglo a las normas establecidas en el Título III del Libro Tercero del Código Tributario”. En concordancia con lo anterior, el artículo 150 del Código Tributario establece el Procedimiento de Reclamo de las Modificaciones Individuales de los Avalúos de Predios, y relacionado a esto, el artículo 149 del mismo cuerpo legal, establece las únicas causales en las cuales puede fundarse una reclamación, disponiendo que debe ser desechada de plano la reclamación que se fundare en una causal diferente. Indica que, debido al claro tenor restrictivo de las causales legales, era necesario que la reclamante, señalara con precisión los hechos en que funda su reclamación y de qué forma tales hechos se encuadran en algunas de tales causales. Obligación que no se cumple en el escrito de reclamo, por cuanto menciona qe se funda en la causal Nos 2 del Art. 149 del código tributario, pero no fundamenta los hechos, sino que de la lectura se desprende que reclama respecto de la aplicación de coeficientes correctores especiales de terreno, al señalar en el marco del proceso de reavalúo general del año 2018, para el inmueble Rol N°1852-1 de la comuna de Las Condes, solicita modificación del avalúo del terreno, aplicando un coeficiente 28 Timbre Electrónico corrector excepcional de 0.50 o un coeficiente corrector excepcional equivalente asimilable a minusvalía que afecte al valor del terreno. Afirma que en el caso sub-lite, en lo que dice relación con la causal del artículo 149 N°2 del Código Tributario referida a la “aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades del terreno”, señala que la normativa de reavalúo de bienes raíces de la Segunda Serie del año 2018 no contempla la hipótesis fáctica que alega la contraria. De existir un error en las tablas de clasificación aplicadas al inmueble de autos, cuestión respecto de la cual desde ya disienten, será el reclamante quien deba acreditar la circunstancia que alega, no siendo procedente, en todo caso aplicar algún coeficiente corrector excepcional al caso de autos, toda vez que del análisis de los elementos que permiten la aplicación de estos ajustes, contenidos en la Resolución Ex. N°28 de fecha 09.03.2018, no se observa que el inmueble de autos cumpla con alguno de ellos. Expone que el artículo 20 del Código Civil, establece como norma de interpretación de la ley, que “las palabras de la ley se entenderán en su sentido natural y obvio, según el uso general de las mismas palabras; pero cuando el legislador las haya definido expresamente para ciertas materias, se les dará en éstas su significado legal”. Luego, señala que al no definir el legislador lo que debe entenderse por “cálculo”, se debe estar a su uso natural y obvio, y en caso de controversia, remitirnos a los conceptos definido por el Diccionario de la Real Academia Española. Definiendo el término “cálculo”, como “cómputo, cuenta o investigación que se hace de algo por medio de operaciones matemáticas”, debiendo el reclamante fundamentar su acción en esta causal debe simplemente acreditar que el Servicio incurrió en un error al tiempo de realizar la operación matemática conducente a determinar el monto de la tasación de su inmueble, hecho que el contribuyente no lo hizo, toda vez que su único fundamento sobre el que versan sus alegaciones se encuentra en que el valor del m2 del Área Homogénea en que se encuentra su inmueble es muy superior al valor del m2 de terreno que se determinó para las Áreas Homogéneas que lo circundan, hecho que no tiene relación alguna con 29 Timbre Electrónico un eventual error de cálculo, sino que mas bien dice relación con elementos de fondo del procedimiento de avalúo de los bienes raíces del año 2018. VIII.- PETICIONES CONCRETAS De conformidad a todo lo expuesto el Servicio de Impuestos Internos solicita: 1.- Se rechace íntegramente el reclamo de autos. 2.- Se confirme en definitiva el avalúo del terreno objeto de reclamo. 3.- Se condene en costas al contribuyente. Por tanto, de acuerdo a los antecedentes de hecho y derecho señalado, solicita tener por evacuado el traslado del reclamo, solicitando el rechazo en forma íntegra, con costas. CINCO: A fojas 60, con fecha 10 de junio de 2019, se tiene por evacuado el traslado del reclamo por el Servicio de Impuestos Internos. II. CONTENIDO Y DILIGENCIAS DEL PROCESO: UNO: A fojas 1 y siguientes, A fojas 1 y siguientes, comparece don Gustavo de la Cerda Acuña, chileno, cédula nacional de identidad N°2.634.456-5, en representación de INMOBILIARIA CABURGUA LIMITADA, RUT N°79.854.610-4; don Julio Pereira Gandarillas, chileno, abogado cédula nacional de identidad N°7.011.496-8, en representación de INMOBILIARIA MOLINO VIEJO LIMITADA, todos con domicilio para estos efectos en Magdalena N°140, piso 19, comuna de Las Condes, Santiago, quienes de conformidad a lo establecido en el artículo 149 del D.L N°830, Código Tributario, vienen en interponer Reclamo Tributario, solicitando se modifique el avalúo fijado en el proceso de retasación general vigente desde el 1° de enero de 2018 (reavalúo 2018) para el inmueble Rol de Avalúo N°1852-1, de la comuna de Las Condes, de propiedad de sus representadas, por considerar que dicha determinación adolece de “errores de clasificación”. 30 Timbre Electrónico DOS: A fojas 44, con fecha 07 de mayo de 2019, se tiene por interpuesto reclamo tributario y se confiere traslado al Servicio de Impuestos Internos por el término de 20 días, de conformidad al artículo 132 del Código Tributario. TRES: A fojas 46, con fecha 20 de mayo de 2019, comparece don CHRISTIAN SOTO TORRES, Director Regional de la XV Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente del Servicio de Impuestos Internos, quien asume la representación del Servicio y designa abogado patrocinante y confiere poder. CUATRO: A fojas 50 y siguientes, con fecha 05 de junio de 2019, comparece doña PAOLA GONZALEZ QUEZADA, Abogada Jefe del Departamento Jurídico de la Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente del Servicio de Impuestos, en tiempo y forma, viene en evacuar el traslado conferido, solicitando su rechazo el reclamo interpuesto por INMOBILIARIA CABURGA LIMITADA., RUT N°79.854.610- 4, confirmándose en definitiva el avalúo del terreno efectuada por el Servicio de Impuestos Internos al inmueble Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes en el marco del Reavalúo del año 2018, con costas y a fojas 20, con fecha 16 de junio de 2019, se tiene por evacuado el traslado. CINCO: A fojas 62, con fecha 01 de julio de 2019, consta resolución que cita a las partes a conciliación para el día 24 de julio de 2019, a las 08:30 hrs en las dependencias del tribunal. SEIS: A fojas 64, con fecha 24 de julio de 2019, consta acta de audiencia de conciliación frustrada. SIETE: A fojas 66, con fecha 25 de julio de 2019, consta resolución que recibe la causa a prueba y a fojas 68, con fecha 29 de julio de 2019, consta comprobante de notificación por carta certificada efectuada al reclamante. OCHO: A fojas 69, con fecha 06 de agosto de 2019, el reclamante acompaña lista de testigos y a fojas 70, con fecha 07 de agosto de 2019, se tiene por acompañada y se cita a audiencia testimonial para el día 22 de agosto de 2019, a las 10:30 hrs. NUEVE: A fojas 72, con fecha 08 de agosto de 2019, el Servicio de Impuestos Internos, acompaña documentos y a fojas 75, con fecha 12 de agosto de 2019, se tienen por acompañados, con citación. 31 Timbre Electrónico DIEZ: A fojas 77 y siguientes, con fecha 21 de agosto de 2019, la reclamante solicita que se tengan por reiterados los documentos acompañados en el reclamo y acompaña nuevos documentos y a fojas 97, con fecha 22 de agosto de 2019, se tienen por reiterados y por acompañados los documentos, con citación. ONCE: A fojas 99, con fecha 22 de agosto de 2019, consta acta de audiencia testimonial. DOCE: A fojas 104, con fecha 26 de octubre de 2020, consta resolución autos para fallo. III. VISTOS Y CONSIDERANDO: PRIMERO: Que, a fojas 1 y siguientes, A fojas 1 y siguientes, comparece don Gustavo de la Cerda Acuña, chileno, cédula nacional de identidad N°2.634.456-5, en representación de INMOBILIARIA CABURGUA LIMITADA, RUT N°79.854.610- 4; don Julio Pereira Gandarillas, chileno, abogado cédula nacional de identidad N°7.011.496-8, en representación de INMOBILIARIA MOLINO VIEJO LIMITADA, todos con domicilio para estos efectos en Magdalena N°140, piso 19, comuna de Las Condes, Santiago, quienes de conformidad a lo establecido en el artículo 149 del D.L N°830, Código Tributario, vienen en interponer Reclamo Tributario, solicitando se modifique el avalúo fijado en el proceso de retasación general vigente desde el 1° de enero de 2018 (reavalúo 2018) para el inmueble Rol de Avalúo N°1852-1, de la comuna de Las Condes, de propiedad de sus representadas, por considerar que dicha determinación adolece de “errores de clasificación”, de conformidad a los argumentos de hecho y de derecho que expone. SEGUNDO: Que, a fojas 50 y siguientes, con fecha 05 de junio de 2019, comparece doña PAOLA GONZALEZ QUEZADA, Abogada Jefe del Departamento Jurídico de la Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente del Servicio de Impuestos, en tiempo y forma, viene en evacuar el traslado conferido, solicitando su rechazo el reclamo interpuesto por INMOBILIARIA CABURGA LIMITADA., RUT N°79.854.610- 4, confirmándose en definitiva el avalúo del terreno efectuada por el Servicio de Impuestos Internos al inmueble Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las 32 Timbre Electrónico Condes en el marco del Reavalúo del año 2018, con costas, de acuerdo a los argumentos de hecho y de derecho que expone. TERCERO: Que, a fojas 66, con fecha 25 de julio de 2019, consta resolución que recibe la causa a prueba y a fojas 68, con fecha 29 de julio de 2019, consta comprobante de notificación por carta certificada efectuada al reclamante, fijándose en definitiva el siguiente punto de prueba: 1.- Acredítese la procedencia de la aplicación del coeficiente corrector excepcional de 0,50 u otro que resulte aplicable, como su vigencia temporal, relacionado con el inmueble objeto de la reclamación. Hechos, antecedentes y circunstancias que lo acrediten. CUARTO: Que, antes de analizar el asunto controvertido en estos autos, cabe hacer presente que en los juicios tributarios la litis se determina a base de las alegaciones planteadas por el contribuyente en su escrito de reclamación y las alegaciones realizadas por el Servicio de Impuestos Internos en su escrito de contestación al reclamo, debiendo manifestarse éstas últimas siempre dentro del contexto de los fundamentos expresamente consignados en el acto que se reclama, pues de lo contrario podría verse afectado gravemente el derecho a defensa de la parte reclamante, al no existir los trámites de réplica ni dúplica en este tipo de juicios. En virtud de lo expuesto, cualquier alegación o planteamiento que las partes hayan realizado con posterioridad a las actuaciones antes descritas no puede formar parte del asunto controvertido respecto del cual este Tribunal Tributario y Aduanero deberá pronunciarse. En efecto, ha de tenerse en consideración que la decisión jurisdiccional no puede exceder el ámbito limitado por las partes, conforme a los planteamientos de los particulares contribuyentes y del ente estatal, y que este Tribunal se encarga de fijar en la resolución que determina los puntos sustanciales, controvertidos y pertinentes dictado en autos. (Sentencia dictada por la Undécima Sala de la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago, Rol Ingreso Corte N° 110-2014, el 28 de diciembre de 2016). QUINTO: Que, en este proceso jurisdiccional, en los escritos principales del periodo de discusión, así como en el periodo de prueba, las partes rindieron la siguiente prueba: 33 Timbre Electrónico RECLAMANTE: Documental: La reclamante acompañó los siguientes documentos: 1.- Copia de inscripciones de dominio de propiedad Rol de avalúo 1852-1 de la comuna de Las Condes. Copia escrituras de Constitución social de sociedades reclamantes, Inmobiliaria Caburgua Limitada e Inmobiliaria Molino Viejo Limitada. 2.- Copia RESOLUCIÓN EX. SII N°3841, de fecha 26 de octubre de 2018, de la XV Dirección Regional Santiago Oriente, Departamento Regional de Avaluaciones, que resolvió la Reposición Administrativa presentada el 20 de junio de 2018 respecto de inmueble Rol 1852-1 comuna Las Condes. 3.- Copia del Correo electrónico del Servicio de Impuestos Internos ([email protected]) de fecha 27 de octubre de 2018, por cuyo medio procede a notificar el documento que adjunta, Resolución Ex. SII N°3841, en virtud a la solicitud N°2483338 de fecha 20/06/2018 y su Certificado de Notificación de igual fecha. 4.- Copia del “Comprobante de Solicitud Reposición Administrativa Art 149 Código Tributario”, folio 2483338 de fecha ingreso 20-06-2018. 5.- Copia del Certificado de Informaciones Previas N°1657 de fecha 3 de mayo de 2018, emitido por la Dirección de Obras Municipales de Las Condes, de la propiedad Rol de Avalúo N°1852-1 de Las Condes. 6.- Carta “Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas 2018” del rol de avalúo 1852-1 de la comuna de Las Condes, emitida por el Servicio de Impuestos Internos, que informa el alza del avalúo de la propiedad y detalle catastral y del avalúo producto del Reavalúo de los Bienes Raíces No Agrícolas 2018. 7.-Cuadro informativo del sitio Web del Servicio de Impuestos Internos para computar los “plazos para presentar recursos de reposición administrativa ante el SII en las comunas de la Región Metropolitana, Reavalúo de Bienes Raíces no Agrícolas 2018”, en que consta concretamente con las respectivas fechas, el periodo de exhibición de roles de la Comuna de Las Condes. 8.- Antecedentes y detalle catastral obtenido del sitio web del Servicio de Impuestos Internos, para el Rol de avalúo 1852-1 de la comuna de Las Condes, que dan cuenta 34 Timbre Electrónico de los antecedentes del Registro de Tasación de la propiedad que se exponen en el escrito. 9.- Copia de la Ficha de Área Homogénea (AH), donde se emplaza el Rol N°1852- 1, correspondiente al código área homogénea CAM 072 de la comuna de Las Condes, que contiene la identificación del área como C (uso predominante “Comercio”, A (categoría constructiva “Alta”) y M (nivel de densificación “Medio”); el instrumento de planificación territorial aplicable (Plano Regulador Comunal); las condiciones particulares del área, señaladas como de “forma irregular”, de “topografía irregular” y con una observación que da cuenta de “pendiente suave”; todo lo cual conforme a la Nota expresa de la ficha son las condiciones particulares que se “encuentran consideradas en el valor unitario de terreno definido para los predios de área”; y, finalmente, las restricciones, que en el caso concreto se señala expresamente que “NO EXISTEN RESTRICCIONES”. 10.- Set 6 fotos de la franja de 15 metros destinada exclusivamente a área verde privada de uso público con frente a calle Manuel Claro Vial. 11.- Copia pertinente de la Resolución N°8 del Gobierno Regional Región Metropolitana de Santiago, que aprueba la “Ordenanza del Plan Regulador Comunal” de las Condes, en que se destaca en color amarillo las definiciones específicas y la normativa urbanística aplicable al terreno Rol de Avalúo N°1852-1 de Las Condes, correspondiente a “Definiciones” del artículo 7. “Área Libre” y “Coeficiente de Área Libre”; y “Condiciones de Edificación por Áreas” aplicables por el punto 9 de su artículo 38 al Área E-Am4: edificación aislada media N°4, en cuya Tablas B) considera un Coeficiente de Área Libre equivalente a un 40%que lo grava por razón de su densificación, conforme se indica Página 14 del Diario Oficial de 05.12.2003 a la que se remite y adjunta. 12.- Copia Decreto N°3905 de la Municipalidad de Las Condes que aprueba Plano Seccional Portal La Reina y Texto Resolutivo del mismo, que estableció la condición de contemplar la franja perimetral de distanciamiento a terceros, afectando al terreno en la parte que enfrenta a calle Manuel Claro Vial, destinándola exclusivamente a área verde privada de uso público. 13.- Copia de Cartografía Digital de la página Web del Servicio de Impuestos Internos, que grafica la ubicación del Área Homogénea CAM 072 donde se emplaza el predio rol de avalúo 1852-1 de la Comuna de Las Condes. 35 Timbre Electrónico 14.- Lámina con imagen satelital del inmueble Portal La Reina, rol de avalúo 1852- 1 de la comuna de Las Condes, que ilustra el área verde de uso público. Lámina de parte del Plano de Uso de Suelo del rol de avalúo 1852-1 de la comuna de Las Condes, destacando en color verde el área verde de uso público que afecta al predio en una profundidad de 15 metros frente a calle Manuel Claro Vial. Testimonial: Se rindió la prueba testimonial de los siguientes testigos: 1.- ALVARO JOSÉ FERNANDO PEREZ-IÑIGO GONZÁLEZ, RUT: 07.367.880-3. 2.- MAURO LUCIANO VALERO GOMEZ, RUT: 09.982.984-2 Otros: No hay. SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS: Documental: 1.- Informe Técnico N°382 de fecha 28.05.2019 emitido por el Fiscalizador Tasador del Departamento de Avaluaciones de la Dirección Regional Santiago Oriente don Jorge Segovia Allende, respecto del inmueble Rol Avalúo N°1851-1 de la comuna de Las Condes. Testimonial: No hay. Otros: No hay. SEXTO: Que son hechos establecidos y no controvertidos en la causa: 1.- Que, con fecha 09 de marzo de 2018, el Servicio de Impuestos Internos emitió la Resolución N°28, que refunde en un solo texto las instrucciones sobre el proceso de reavalúo de los Bienes Raíces de la Segunda Serie no agrícola, con vigencia 1° de enero de 2018. 2.- Que, en cumplimiento de dicha resolución, conforme a los procedimientos técnicos indicados en dicha normativa, se procedió a practicar un nuevo avalúo de la propiedad reclamada en estos autos, siendo ésta, la siguiente: 36 Timbre Electrónico Inmueble ubicado en Avenida Francisco Bilbao N°8898 (EX 8750), Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes, Ciudad de Santiago. 3.- Que el nuevo avalúo de la propiedad es el siguiente: Inmueble ubicado en Avenida Francisco Bilbao N°8898 (EX 8750), Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes, Ciudad de Santiago: Nuevo Avalúo: $20.975.901.297.- 4.- Que la reclamante, es propietaria del inmueble individualizado anteriormente y en este aspecto es contribuyente del impuesto territorial. 5.- Que, con fecha 20 de junio de 2018 se presentó un Recurso de Reposición Administrativa, tendiente a obtener de parte del señor Director Regional Santiago Oriente del Servicio de Impuestos Internos, la modificación del avalúo fijado en el proceso de retasación general vigente desde el 1° de enero de 2018 para el inmueble Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes, por considerar que dicha determinación adolece de “errores de clasificación”. 6.- Que, con fecha 26 de octubre de 2018, el Servicio de Impuestos Internos emitió la Resolución Ex. SII N°3841, por orden del Director Regional, la Jefa del Departamento de Avaluaciones de la XV Dirección Regional Santiago Oriente, señora Cynthia Valdivia Marambio, en virtud de la cual se resolvió no ha lugar al recurso de reposición 7.- Que el reclamante reclamó en contra del nuevo avalúo en tiempo y forma ante esta judicatura. DEL ACTO RECLAMADO. SÉPTIMO: Que, el acto reclamado en autos, es el nuevo avalúo efectuado por el Servicio de Impuestos Internos a los bienes raíces de propiedad de la reclamante, Inmueble ubicado en Avenida Francisco Bilbao N°8898 (EX 8750), Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes, luego de haber concluido la exhibición de los roles de avalúo en la Comuna de Las Condes, en virtud del reevalúo efectuado de conformidad a la Resolución Ex. N°28, de fecha 09 de marzo de 2018, que refunde y complementa Resoluciones Exentas SII N°128 de 29 de diciembre de 2017, la N°7, de 18 de enero de 2018, N°16, de fecha 14 de febrero de 2018 y Resolución Exenta N°11, de 30 de enero de 2018. 37 Timbre Electrónico Que el nuevo avalúo de las propiedades es el siguiente: Inmueble ubicado en Avenida Francisco Bilbao N°8898 (EX 8750), Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes, Ciudad de Santiago: Nuevo Avalúo: $20.975.901.297.- ALEGACIONES DE LAS PARTES. OCTAVO: Que, a fin de resolver adecuadamente la controversia del presente litigio, nos avocaremos a analizar las alegaciones de la reclamante, así como también la defensa del ente fiscalizador en contra de dichas alegaciones, para luego resolverlas y determinar en definitiva si se acoge o rechaza el reclamo de autos. En este contexto, las alegaciones de la reclamante, sintetizadas por el Servicio de Impuestos Internos y que fluyen del tenor del reclamo de autos, son las siguientes: Antecedentes urbanísticos de la propiedad: Según da cuenta el Certificado de Información Previas (CIP) que se adjunta, el área donde se ubica el terreno es urbana, comuna de Las Condes, correspondiente al Lote B1-A1-A del Loteo Santa Rosa de Apoquindo, con dirección en Avenida Francisco Bilbao N°8898. Indica que, en relación a las normas urbanísticas aplicables, el referido certificado indica que la Zona o subzona de uso de suelo y edificación en que se emplaza el terreno corresponde a la denominada UC2 uso comercial 2, y E-Am4 edificación aislada media N°4. El instrumento de Planificación Territorial de Las Condes, Ordenanza de su Plan Regulador, en su Artículo 38 N°9 letra B), indica que la Zona donde se emplaza el inmueble (E-Am4) está afectada con lo que se denomina “Coeficiente de Área Libre” equivalente en este caso a un factor de 0,4”, con lo cual al menos 40%del total de la superficie (descontada el área de utilidad pública), que debe ser destinado a áreas libres, y de éste, conforme a lo indicado en su artículo 7°, una superficie no inferior al 60% debe destinarse exclusiva área verde. De esta forma, el predio materia de la presente reclamación presenta una condición especial adicional, que afecta como área verde un 60% del área libre del terreno que, como se indicó, es equivalente a un 40% de la superficie total 38 Timbre Electrónico (descontada la utilidad pública y área verde de uso público). La normativa, en consecuencia, destina como área verde privada el equivalente a un 24% de la superficie total del terreno. Adicionalmente, el Instrumento de Planificación de Las Condes exige una “franja de uso exclusivo área verde, espacio privado de uso público”, conforme a lo indicado en las observaciones del punto referido a los “documentos adjuntos” del Certificado de Informaciones Previas que se adjunta, lo cual se encuentra definido en el Seleccional Portal La Reina. El referido Seccional, en lo que respecta el polígono definido por la calle Manuel Claro Vial por el norte, Avda. Padre Hurtado por el oriente, Avda. Francisco Bilbao por el sur y el pasaje Enrique Bunster por el poniente, que detalla el uso de suelo en la zona UC-2, se aprobó un equipamiento mayor, condicionado al cumplimiento, entre otras, “b) Contemplar una franja perimetral de distanciamiento a terceros por aquellas calles que no correspondan a las avenidas Padre Hurtado, Bilbao y Cuarto Centenario, destinada exclusivamente a área verde privada de uso público”. Por otra parte, según el mismo Instrumento de Planificación de Las Condes, en las definiciones del artículo 38 N°9 letra B), en lo que respecta a los proyectos ubicados en las zonas UC1 y UC2, la norma en él contenida se aplicó sólo si el proyecto cumplía con las condiciones copulativas de generar todos sus accesos por Avda. Padre Hurtado, Alexander Fleming, Bilbao y Cuarto Centenario, según corresponda y, contemplar adicionalmente una franja privada destinada exclusivamente a jardines y parques excluyendo cualquier otro uso de 15,0 metros por calle Visviri o calle Manuel Claro Vial, destinada exclusivamente a jardines y parque, excluyéndose cualquier otro uso. Conforme a lo indicado, esta franja de 15 metros de profundidad, calculado por el total del deslinde norte del terreno, de 349,02 (tramo B-K del plano S-6908 aprobado por Resolución Sección 10ª N°52 de fecha 04-09-2003), determina un total de 5.235,30 m2 de área verde, que solo puede destinarse exclusivamente a jardines y parque excluyéndose cualquier otro uso. Esta área verde representa adicionalmente un 13,43% del total del terreno. En consecuencia, el total porcentual de área verde privada, considera un 24% derivado de la afectación del área libre y el 13,43% de la faja de 15 metros, es un 37,43% del total del terreno. 39 Timbre Electrónico Antecedentes Reavalúo 2018. Con fecha 1° de enero de 2018, entró en vigencia el Reavalúo de Bienes raíces No Agrícolas a nivel nacional, en virtud del cual el SII, conforme al artículo 4° de la Ley N°17.235, impartió las instrucciones técnicas y administrativas para efectuar la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, clasificando cada comuna en una sectorización denominada “Áreas Homogéneas”. El Anexo N°1 de la Resolución Exenta N°28, de fecha 9 de marzo de 2018, (en adelante “Resolución N°28”), estableció las tablas de clasificación fijando el valor unitario de terreno para cada comuna mediante “planos de precios de terrenos” (pesos por metro cuadrado), que por regla general es un valor único por cada Área Homogénea, a menos que al interior de éstas Áreas existan diferencias de valor que requiera un ajuste adicional a través de un Coeficiente Guía (CG), que también se registra en los referidos planos de precios o en tablas anexas del mismo. Conforme a las definiciones contenidas en el referido Anexo N°1 de la Resolución N°28, un Área Homogénea corresponde a una sectorización de cada comuna que presenta características urbanas comunes. Por otra parte, el valor del terreno puede ser ajustado de acuerdo a sus características particulares con un Coeficiente Corrector Final del Terreno (CCFT), conforme a lo establecido en el número 2 del Anexo N°2 de la misma Resolución N°28, corrigiendo el valor unitario de terreno del predio por las características físicas del mismo, esto es, considerando ajustes en base a parámetros que caracterizan morfológicamente al terreno y a su aprovechamiento potencial y que inciden en un valor ajustado menor. Estos factores que pueden afectar al inmueble son: Coeficiente Corrector por relación Frente- Fondo, Coeficiente Corrector por Superficie, Coeficiente Corrector Excepcional y Coeficiente de Ajuste por Altura de la edificación. Ahora bien, cuando el inmueble presenta condiciones no cuantificadas que generan una variación respecto del valor unitario de terreno, establecido para el Área Homogénea en que se ubica, ni consideradas finalmente en el avalúo del terreno, ni se ven reflejadas en el coeficiente guía aplicado al terreno, corresponde aplicar al inmueble un coeficiente corrector para ajustar el valor del terreno según la situación particular que lo afecta. 40 Timbre Electrónico Que, por su parte, el Servicio de Impuestos Internos, sostiene que en relación a las alegaciones efectuadas por el contribuyente, referidas a Antecedentes urbanísticos de la propiedad, no comparte los argumentos del contribuyente, en atención a lo que a continuación explica: Características del Inmueble: En cuanto a que el terreno donde se emplaza el bien raíz, como ya se mencionó anteriormente, está emplazado en la Zona UC2, con usos permitidos para comercio e instituciones metropolitanas, y sus restricciones están detalladas en el Plan Regulador de la Comuna de Las Condes. El rol 1852-1 presenta una superficie de terreno de 38.977 m2 y superficie construida igual a 84.594 m2, con destino Comercio, emplazado en el área Urbana y Área Homogénea CAM072 para la cual de no existen restricciones de acuerdo al Plan Regulador Comunal como instrumento de planificación territorial (IPT) vigente, y tiene definido un rango de superficie entre 15.500 a 40.000 m2 y un valor unitario de UF/M2 19,96 ($M2 532.306) al 01.07.2018, por lo que no contempla un factor de ajuste, así como tampoco, un coeficiente corrector excepcional al valor del terreno. Indica que de acuerdo al Certificado de Informaciones Previas N°1657 del 27.04.2018, el uso de suelo permitido al inmueble Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes se encuentra en la Categoría UC2 Uso comercial 2 dentro del área de edificación E-Am4 Edificación aislada media N°4. FACTOR DE CORRECCIÓN EXCEPCIONAL Y CORRECTOR EQUIVALENTE Expone en relación a la parte petitoria del reclamo de autos, cabe indicar a priori que éstos no se aplican al terreno de autos, en base a las siguientes consideraciones. Cabe dejar asentado en autos, que los coeficientes correctores de terreno responden a características particulares de superficie, morfología y/o topografía de los bienes raíces, ajenas al entorno urbano y a las definiciones del área homogénea donde éstos se ubican, toda vez que, conforme lo señala la Resolución Ex. N°28 de fecha 09.03.2018, cuando un determinado inmueble presenta características que le generan una variación respecto del valor unitario del terreno establecido para el Área Homogénea en que se ubica, y éstas características no se encuentran consideradas en la determinación del valor unitario 41 Timbre Electrónico de terreno fijado para ésta en los planos de precios comunales, ni se ven reflejadas en el Coeficiente Guía aplicado al terreno, se aplicará al inmueble un Coeficiente Corrector para ajustar el valor del terreno según la situación particular que lo afecta. Indica que seguidamente el Coeficiente Corrector Excepcional de conformidad a la Resolución Ex. N°28 de fecha 09.03.2018, guarda relación con la situación de un determinado bien raíz, que presenta una minusvalía debidamente respaldada por los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, como asimismo la situación o el factor que origina esta pérdida de valor, producto de características particulares o de alguna situación especial que lo afecte, que ameritan la aplicación de un coeficiente corrector que recoja esta variación, la cual no se encuentra considerada en la determinación del valor de terreno establecido para el Área Homogénea en la cual se emplaza , ni se encuentra indicada en su ficha descriptiva correspondiente, se podrá aplicar un coeficiente corrector excepcional. Conforme la siguiente tabla en lo que nos ocupa: DESCRIPCIÓN PORCENTAJE DE COEFICIENTE AFECTACIÓN DE LA CORRECTOR SUPERFICIE DEL EXCEPCIONAL TERRENO DEL PREDIO Mas de 75% 0,10 Predio con prohibición de edificar, establecida en el respectivo 0,25 instrumento de Planificación Territorial M as de 50% a 75% (IPT) 0,50 Más de 25% a 50% 0,75 De 10% a 25% Ahora bien, el reclamante alega que el valor del terreno puede ser ajustado de acuerdo a sus características particulares con un Coeficiente Corrector Final del Terreno, conforme a lo establecido en el número 2 del anexo N°2 de la misma Resolución N°28, debido a las características físicas del mismo, esto es, considerando ajustes en base a parámetros que caracterizan morfológicamente al terreno y a su aprovechamiento potencial y que inciden en un valor menor. 42 Timbre Electrónico Sin embargo, indica que esta afirmación no es efectiva, ya que, en la especie, es un hecho notorio y público que en el bien raíz cuyo avalúo se reclama se emplaza y funciona el Mall Portal La Reina y el Supermercado Jumbo, por lo tanto, su Equipamiento está destinado al comercio, por lo que es plenamente aplicable la categoría que el servicio le asigna al predio sub-lite. Expresa que en relación al coeficiente de corrección excepcional solicitado en el reclamo, afirma que dicho coeficiente de acuerdo a lo establecido en el Anexo N°2 de la Resolución Ex. N°28 de 2018, está reservado cuando, el bien raíz presenta una minusvalía debidamente respaldada por los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, como asimismo, el factor que origina esta pérdida de valor, producto de las características particulares o de alguna situación especial que afecte al predio, y que éstas no se encuentren consideradas en el valor de terreno determinado para el Área Homogénea en la cual se emplaza, ni en su ficha descriptiva. Por cuanto, esta restricción es común a todos los predios ubicados en el área homogénea citada, y que se encuentra contemplada en el valor de suelo asignado al área Homogénea CAM072 de Las Condes. Expone que, con respecto a la consideración solicitada por el contribuyente en que señala: El instrumento de Planificación Territorial de Las Condes, Ordenanza de su Plan Regulador, en su artículo 38 N°9 letra B, indica que la Zona donde se emplaza el inmueble (E-Am4)3, está afectada a lo que se denomina “Coeficiente Área Libre”, equivalente en este caso a un factor de 0,40 con lo cual al menos 40% del total de la superficie (descontada el área de utilidad pública), que debe ser destinada a área libre y de este, conforme a lo indicado en su Artículo 7°, una superficie no inferior al 60% debe destinarse exclusivamente a área verde. Señala que, de esta forma, el predio materia de la presente reclamación presenta una condición especial adicional, que afecta como área verde 60% del área libre del terreno que, como se indicó, es equivalente a un 40% de la superficie total (descontando la utilidad pública y área verde de uso público). La normativa en consecuencia, destina como área verde privada el equivalente a un 24% de la superficie total del terreno. Razón por la cual solicita la aplicación de un coeficiente corrector excepcional de 0,5. Hace presente, que no posee una limitante, sino que es norma general establecida por el Plan Regulador Comunal. 43 Timbre Electrónico Indica que el concepto de restricción que impone el IPT, en este caso en este caso, el Plan Regulador Comunal de Las Condes responden a las condiciones para la edificación en determinado sector del territorio comunal, y en el caso particular del predio reclamado, no presenta afectación a utilidad pública (AUP) según lo acredita el Certificado N°9422 citado. Así mismo, la definición de las Áreas Homogéneas determinadas por el SII de acuerdo a la Resolución Ex. N°28 de 2018, no necesariamente responden a la zonificación del territorio definida en el IPT mencionado, dado que difieren en cuanto a los objetivos que persiguen. En efecto, indica que las características de la zona UC02 se encuentran reguladas en el Plan Regulador Comunal, el cual señala que el uso del suelo Permitidos: son comerciales e instituciones metropolitanas, dichos inmuebles deberán contar copulativamente con las condiciones siguientes; accesos por Avda. Padre Hurtado, Alexander Fleming, Bilbao y Cuarto Centenario según corresponda; Contemple adicionalmente una franja privada destinada exclusivamente a jardines y parques excluyendo cualquier otros usos de 15,0 metros por calle Visviri o calle Manuel Claro Vial. Esta franja podrá destinarse exclusivamente a jardines y parque excluyéndose cualquier otro uso. El uso de área verde de esta franja de 15,0 metros persistirá sólo en tanto se mantenga el uso comercial u otro diferente a vivienda, pero si el uso pasara a ser residencial se verá reducida a 4,0 metros en la forma más arriba prevista. Expresa que las áreas de servicio de estos proyectos, patios de maniobra, de carga y descarga no podrán ser desarrolladas en el perímetro del terreno, salvo que ellas se desarrollen en subterráneo. Sostiene que el avalúo del terreno efectuada por el Servicio de Impuestos Internos al inmueble Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes en el marco del Reavalúo del año 2018, se ajusta plenamente a derecho en virtud de la legislación vigente. Indica que finalmente cabe destacar que la ficha del área homogénea CAM072 informa que se contempló la normativa indicada en el Plan Regulador Comunal para la Zona UC2, teniéndose presente al momento de fijar el valor del área homogénea. 44 Timbre Electrónico NOVENO: Que, cabe hacer presente que el procedimiento incoado en estos autos, es aquel establecido en el Libro III, TÍTULO III del Código Tributario, referido a los procedimientos especiales, específicamente aquel consagrado en el PÁRRAFO 1° Del procedimiento de reclamo de los avalúos de bienes raíces, artículos 149 y siguientes. Señalado lo anterior, el artículo 149 del Código Tributario dispone: “Dentro de los ciento ochenta días siguientes a la fecha de término de exhibición de los roles de avalúo los contribuyentes y las Municipalidades respectivas podrán reclamar del avalúo que se haya asignado a un bien raíz en la tasación general. De esta reclamación conocerá el Tribunal Tributario y Aduanero. Respecto del avalúo asignado a un bien raíz en la tasación general, será procedente el recurso de reposición administrativa en conformidad a las normas del Capítulo IV de la ley Nº 19.880 y con las mismas modificaciones establecidas en el artículo 123 bis, salvo la de su letra b), en que el plazo para que se entienda rechazada la reposición será de noventa días. La reclamación y la reposición, en su caso, sólo podrán fundarse en algunas de las siguientes causales: 1º.- Determinación errónea de la superficie de los terrenos o construcciones. 2º.- Aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. 3º.- Errores de transcripción, de copia o de cálculo. 4º.- Inclusión errónea del mayor valor adquirido por los terrenos con ocasión de mejoras costeadas por particulares, en los casos en que dicho mayor valor deba ser excluido de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 8º de la Ley Nº 11.575. La reclamación o la reposición que se fundare en una causal diferente será desechada de plano”. 45 Timbre Electrónico DÉCIMO: Que, en este contexto, en primer lugar, es necesario hacer presente que el reclamo se funda en la causal consagrada en el artículo 149 N°2 del Código Tributario, esto es: 2º.- Aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. Que, delimitado el estadio de impugnación de la reclamante y la defensa del Servicio de Impuestos Internos, debemos afirmar que se debe validar el procedimiento técnico y metodología realizado por el Servicio de Impuestos Internos en la Resolución N°28 de 9 de marzo 2018, de conformidad a su mandato legal de efectuar la tasación de los terrenos, pues es el órgano mandatado por la ley para realizar dichas tasaciones, de lo contrario, existiría un error general de la tasación de todos los bienes raíces. Sin embargo, esta afirmación no obsta a que respecto de determinadas propiedades exista un error que sea reclamable ante el tribunal, de conformidad a las causales de reclamación establecidas en el artículo 149 del Código Tributario, que en el caso de autos, se sustenta en la consagrada en el N°2, esto es: 2º.- Aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. Así las cosas, se desprende de una simple lectura de los artículos 149 y siguientes del Código Tributario que el Procedimiento de Reclamo de Avalúos no implica un procedimiento general en materia de reclamo de avalúos, sino que, al contrario, tiene un objeto y causales determinadas en forma taxativa, como son corregir ciertos errores que se pudieron haber cometido al momento de fijar el valor individual de los predios en el marco de un reavalúo general o particular. Las causales, enumeradas en el artículo 149 del CT, son específicas y claramente delimitadas: errores en la determinación de la cabida de los predios o construcciones, o en la aplicación de las tablas de valores fijadas por el Servicio, o de transcripción, copia o cálculo. Relacionado con lo anterior, es que la Ley N°17.235, que regula la materia, dispone que el Servicio, para efectuar el avalúo cada cuatro años de los predios, deberá establecer tablas generales de clasificación de terrenos, mapas y tablas de ubicación, tablas de valores de los distintos tipos de terrenos y tablas de 46 Timbre Electrónico clasificación de construcciones, situación que nos permite en términos generales validar la actuación del Servicio. Es por lo anterior que el Procedimiento de Reclamo de Avalúos no pretende abrir una controversia sobre cada uno de los elementos considerados en las mencionadas tablas de valores sino, por el contrario, permitir que los contribuyentes impugnen si en la aplicación de tales tablas generales a sus predios existió una deficiencia, sea porque su cabida es distinta, o porque las tablas se aplicaron en forma errónea, o porque existieron errores de transcripción, de copia o de cálculo, sin embargo, con el fin de lograr el éxito de un reavalúo masivo efectuado por el Servicio de Impuestos Internos, que involucra millones de propiedades, las causales de reclamación se restringen en forma taxativa en el artículo 149, y además se establece que si se funda en una causal distinta, será desechado de plano. Así las cosas, en el caso de marras, vemos que la reclamación establecida en el artículo 149 del Código Tributario, se sustenta en la consagrada en el N°2, esto es: 2º.- Aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. Por su parte, la Ley N°17.235, sobre Impuesto Territorial, al establecer en su Artículo 10 las causales de modificaciones a los avalúos de los bienes raíces, dispone: “Los avalúos o contribuciones de los bienes raíces agrícolas y no agrícolas serán modificados por el Servicio de Impuestos Internos, por las siguientes causales: c)Errores de clasificación, como por ejemplo los siguientes: atribuir la calidad de regados a terrenos de rulos, o de planos a los de lomaje, de concreto a las construcciones de otro material, etc:” Por su parte el artículo 4° de la Ley de Impuesto Territorial que, como se indicó previamente, dispone que “para efectuar la tasación … se confeccionarán tablas de clasificación… de los terrenos”, “… y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien”, especificando a continuación que dichas tablas de clasificación con los valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios “considerando los sectores de ubicación, obras de urbanización y equipamiento de que disponen”. En cumplimiento de este mandato legal, se dictó la Resolución N°28, de 9 de marzo de 2018, que fijó los valores de los terrenos y construcciones con vigencia a partir 47 Timbre Electrónico del 1 de enero de 2018, como se indicará mas adelante y contempló la causal reclamada en lo que dice relación Tasación de Terrenos y aplicación de un coeficiente corrector si procediere, lo que se debe subsumir en la causal reclamada, por lo que en este primer aspecto, el reclamo cumple con el requisito de alegar una causal determinada establecida en la ley, así como los hechos que la configuran. DÉCIMO PRIMERO: Que, previo a pronunciarse sobre la aplicación de la causal invocada por el contribuyente y sobre los hechos en que se fundamenta, resulta del todo conveniente repasar algunas normas legales que regulan el impuesto territorial y a su vez, las facultades que le otorga la ley al Servicio de Impuestos Internos. En este orden de ideas, la Ley N°17.235, Ley sobre Impuesto Territorial, en su artículo 1 dispone: “Establécese un impuesto a los bienes raíces, que se aplicará sobre el avalúo de ellos, determinado de conformidad con las disposiciones de la presente ley. Para este efecto, los inmuebles se agruparán en dos series: A) Primera Serie: Bienes Raíces Agrícolas. Comprenderá todo predio, cualquiera que sea su ubicación, cuyo terreno esté destinado preferentemente a la producción agropecuaria o forestal, o que económicamente sea susceptible de dichas producciones en forma predominante. La destinación preferente se evaluará en función de las rentas que produzcan o puedan producir la actividad agropecuaria y los demás fines a que se pueda destinar el predio. También se incluirán en esta serie aquellos inmuebles o parte de ellos cualquiera que sea su ubicación, que no tengan terrenos agrícolas o en que la explotación del terreno sea un rubro secundario, siempre que en dichos inmuebles existan establecimientos cuyo fin sea la obtención de productos agropecuarios primarios, vegetales o animales. La actividad ejercida en estos establecimientos será considerada agrícola para todos los efectos legales. En el caso de los bienes comprendidos en esta serie el impuesto recaerá sobre el avalúo de los terrenos y sobre el valor de las casas patronales que exceda de doce y medio sueldos vitales anuales de la industria y el comercio del departamento de Santiago. No obstante, en el caso de los inmuebles a que se refiere el inciso anterior el impuesto se aplicará, además, sobre el avalúo de todos los bienes. 48 Timbre Electrónico Las tasaciones que pudieren ordenarse no incluirán el mayor valor que adquieran los terrenos como consecuencia de las siguientes mejoras costeadas por los particulares: a) Represas, tranques, canales y otras obras artificiales permanentes de regadío para terrenos de secano; b) Obras de drenaje hechas en terrenos húmedos o turbosos, y que los habiliten para su cultivo agrícola; c) Limpias y destronques en terrenos planos y lomajes suaves, técnicamente aptos para cultivos; d) Empastadas artificiales permanentes en terrenos de secano; e) Mejoras permanentes en terrenos inclinados, para defenderlos contra la erosión, para la contención de dunas y cortinas contra el viento, y f) Puentes y caminos. Para hacer efectivo el beneficio establecido en el inciso anterior, el Servicio de Impuestos Internos al efectuar una nueva tasación del respectivo inmueble, clasificará y tasará el valor de los terrenos agrícolas. Determinará al mismo tiempo la parte que en el avalúo total corresponda al mayor valor adquirido por los terrenos con ocasión de las mejoras introducidas, para los efectos de excluirlos del referido avalúo total, previa declaración del interesado, quien deberá acreditar que cumple con los requisitos exigidos por este inciso y el anterior. La declaración precedente deberá hacerse conjuntamente y en el mismo plazo en que deba presentarse la declaración señalada en el artículo 3° de esta ley, y en la forma que determine el Servicio de Impuestos Internos. Vencido ese plazo, caducará el derecho del contribuyente a impetrar este beneficio. El beneficio establecido en los dos incisos anteriores se mantendrá por el plazo de 10 años, contados desde la vigencia de la tasación en que se otorgue, pero se extinguirá a contar desde el año siguiente a aquél en que se enajene el predio respectivo. B) Segunda Serie: Bienes Raíces no Agrícolas. Comprenderá todos los bienes raíces no incluidos en la Serie anterior, con excepción de las minas, de las maquinarias e instalaciones, aun cuando ellas estén adheridas, a menos que se trate de instalaciones propias de un edificio, tales como ascensores, calefacción, etc. 49 Timbre Electrónico De la norma se desprende que la ley clasifica los bienes raíces en aquellos de primera serie y que corresponde a los bienes raíces agrícolas y en los bienes raíces de segunda serie o no agrícolas. En este sentido, la norma tipifica el tipo de bien de que se trata, definiendo sus características a fin de clasificarlo en uno u otro grupo, toda vez que, dependiendo del bien que se trate, es distinta su tributación para efectos de la aplicación del impuesto territorial. Así las cosas, en el caso de los inmuebles materia del presente juicio, no existe controversia entre las partes, respecto que ellos se clasifican en el grupo de la segunda serie, esto es, bienes raíces no agrícolas. Por otra parte, el Titulo II de la ley N°17.235, artículo 2, regula las exenciones del impuesto territorial, cuestión que tampoco hay controversia entre las partes, en el sentido que el inmueble materia del juicio, no gozan de una exención de este impuesto, por lo que resulta estéril, referirse a las exenciones. Siguiendo con el análisis normativo, los artículos 3 y 4 de la Ley N°17.235, se refieren a la tasación de los bienes raíces y las facultades del Servicio de Impuestos Internos en esta materia, según se establece en dichas disposiciones: Artículo 3°: “El Servicio de Impuestos Internos deberá tasar los bienes sujetos a las disposiciones de esta ley, por comunas, provincias o agrupaciones comunales o provinciales, en el orden y fecha que señale el Presidente de la República. El Servicio coordinará con los municipios la tasación de los bienes raíces de sus respectivos territorios. Entre dos tasaciones consecutivas de una misma comuna, no podrá mediar un lapso superior a 5 años ni inferior a 3 años. Para los efectos de la tasación, los contribuyentes deberán presentar al Servicio de Impuestos Internos una declaración descriptiva del inmueble, en la forma y dentro del plazo que señale el Reglamento”. Artículo 4°: “El Servicio de Impuestos Internos impartirá las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, ajustándose a las normas siguientes: 1°.- Para la tasación de los predios agrícolas el Servicio de Impuestos Internos confeccionará: 50 Timbre Electrónico a) Tablas de clasificación de los terrenos, según su capacidad potencial de uso actual; b) Mapas y tablas de ubicación, relativas a la clase de vías de comunicaciones y distancia de los centros de abastecimientos, servicios y mercados, y c) Tabla de valores para los distintos tipos de terrenos de conformidad a las tablas y mapas señalados. 2°.- Para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores unitarios de terrenos, se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen”. Como se puede apreciar, el artículo 4 de la Ley N°17.235, expresamente señala que el Servicio de Impuestos Internos, para efectuar la tasación, debe ajustarse en su actuar a las normas que dicha disposición señala, y, en el caso de los bienes raíces de la segunda serie o no agrícola, el límite establecido por la norma se encuentra en el N°2 del artículo 4, por lo que su actuar se debe limitar al cumplimiento de lo ordenado por la ley, respetando la esfera de sus atribuciones. DÉCIMO SEGUNDO: Que, en virtud de lo dispuesto en la Ley N°20.650, el Servicio de Impuestos Internos debía efectuar el reavalúo de los Bienes Raíces de la Segunda Serie No Agrícola, con vigencia desde 1° de enero de 2018. Pues bien, en cumplimiento de su mandato legal, el Servicio de Impuestos Internos dictó una serie de Resoluciones que sistematizó finalmente en la RESOLUCIÓN EXENTA N° 28, DE FECHA 09 DE MARZO DE 2018, con sus respectivos anexos que fijó los valores de los terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola, valores de montos de avalúo exento, de avalúo para cambio de tasa del impuesto territorial y exención de pleno derecho, para predios no agrícolas reavaluados con vigencia 1° de enero de 2018. 51 Timbre Electrónico La citada Resolución, agrega al pie de página los anexos del N°1 al N°5 que van señalando la manera de tasar el terreno y las construcciones de acuerdo a las características de un determinado bien raíz. Anexo 1: Planos de precios de terrenos: El anexo N°1 de la Resolución N°28 de fecha 09/03/2018, se indica los planos de precio de terrenos. Para cada comuna hay uno o más planos de precios de terreno – que conforman este anexo- que muestran la sectorización en Áreas Homogéneas, los cuales están disponibles para su consulta en la página web del Servicio, conteniendo para cada Área Homogénea: valores de los terrenos determinados para cada área homogénea de las diferentes comunas del país, ajustados en su caso por los coeficientes guía. Anexo 2: Tasación de terrenos: El anexo N°2 de la Resolución N°28, se indica la tasación de terrenos, es decir que los valores de los terrenos determinados para cada área homogénea de las diferentes comunas del país, deben ajustarse en su caso por los coeficientes guía y que también deben ajustarse por un coeficiente corrector cuando las características del mismo no dicen relación con la generalidad de los predios que se ubican en el área homogénea que se emplazan. Para la determinación del Coeficiente Corrector de Terreno Final, se consideran los siguientes factores que pudieran afectar al inmueble: - Coeficiente Corrector por relación Frente – Fondo. - Coeficiente Corrector por Superficie. - Coeficiente Corrector Excepcional. - Coeficiente de Ajuste por Altura de la edificación. En el caso del Coeficiente Corrector Excepcional, que es el que nos importa para efectos de resolver el presente juicio, dicha Resolución en el Acápite 2.3 dispone: 2.3 COEFICIENTE CORRECTOR EXCEPCIONAL (CE): Si un determinado bien raíz, presenta una minusvalía debidamente respaldada por los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, como asimismo la situación o el factor que origina esta pérdida de valor, producto de características particulares o de alguna situación especial que lo afecte, que ameritan la aplicación de un coeficiente corrector que recoja esta variación, la cual no se encuentra considerada en la determinación del valor de terreno establecido 52 Timbre Electrónico para el Área Homogénea en la cual se emplaza, ni se encuentra indicada en su ficha descriptiva correspondiente, se podrá aplicar un coeficiente corrector excepcional, según la tabla de acuerdo a la descripción que se indica DESCRIPCIÓN, PORCENTAJE DE AFECTACIÓN DE LA SUPERFICIE DE TERRENO DEL PREDIO y COEFICIENTE CORRECTOR EXCEPCIONAL. Así por ejemplo en la primera situación se establece: Descripción: Predio con deficiencia de accesibilidad. Porcentaje de afectación de la superficie de terreno del predio: No aplica. Coeficiente Corrector Excepcional: 0,80. Además, agrega la Resolución Ex SII N°28 para este Coeficiente Corrector Excepcional que la aplicación de este coeficiente no se otorga en el caso que el valor fiscal establecido ya recoja la minusvalía presente en el predio. Cuando la minusvalía objetivamente acreditada no corresponda a las causales definidas en el presente Anexo, se podrá asimilar a un corrector equivalente. La aplicación de este coeficiente no se otorga en forma copulativa, si un inmueble presenta más de una de las situaciones detalladas en la tabla anterior, se considera el menor coeficiente. Anexo 3: Tasación de Construcciones: El anexo N°3 de la Resolución N°28, se indica Tasación de construcciones y las clasificaciones de las construcciones (clase y calidad) y a los valores unitarios que se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Además, establece que las construcciones se clasifican de acuerdo a su tipo, clase y calidad, en el siguiente sentido: . Tipo Constructivo: Corresponde al material predominante de la estructura vertical de las construcciones. Se aplican los siguientes códigos y definiciones: (galpones, obras civiles, obras complementarias, construcciones tradicionales). . Clase Constructiva (se toma en cuenta entre otros elementos, acero, madera, adobe, perfiles metálicos, elementos prefabricados). . Calidad de la construcción: Permite diferenciar las construcciones de una misma clase, de acuerdo a sus especificaciones técnicas y a sus costos de edificación. La 53 Timbre Electrónico calidad de las edificaciones correspondientes a galpones y otras construcciones se determinará en base a la aplicación de guías técnicas. Los conceptos contenidos en las guías técnicas corresponden a características de la construcción consideradas por el SII para determinar su calidad, aunque algunas de ellas sean exigidas por la normativa vigente. Para determinar la calidad de la construcción para efectos de su tasación fiscal, se entenderá por unidad constructiva al conjunto de elementos estructurales, instalaciones, de diseño y terminaciones que, correspondiendo a un mismo tipo constructivo, conforman una unidad funcional. La construcción se clasifica en calidad superior (1), media (2) o inferior (3), de acuerdo a la suma de características que posea. Indica que se aplicarán factores de ajuste a la construcción por condiciones especiales de edificación, por edad, por localización en sectores comerciales. Anexo 4: Glosario Técnico de Construcciones. Anexo 5: Tabla de Valores Unitario de Construcción. DÉCIMO TERCERO: Que, adicionalmente para efectuar el reavalúo de bienes raíces, el Servicio de Impuestos Internos, en relación con el Inmueble objeto del conflicto de autos, se basó en la normativa atingente contemplada como lo expone el Servicio de Impuestos Internos haciendo referencia a las normas contempladas en la Ley General de Urbanismo y construcciones, el D.F.L N°458 de fecha 18.12.1975, norma que regula la Planificación Urbana, la Construcción, las Viviendas Económicas y las Mitigaciones y Aportes al Espacio Público, artículos 1, 28, 28 ter, 29 , 34, 41, el Decreto N°47 del Ministerio de Urbanismo y Construcciones, es el Decreto N°47 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo de fecha 05.06.1992 el que fija el nuevo texto de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, artículo 1, artículos 1.1.2, 2.1.1., 2.1.2 y 2.1.3. y el Plan Regulador de la Comuna de Las Condes, que es en definitiva el que nos interesa, para efectos de resolver el reclamo de autos, normas que el Servicio de Impuestos Internos invocó y que se reproducen a continuación: El D.F.L N°458 de fecha 18.12.1975 que establece la Ley General de Urbanismo y Construcciones, norma que regula la Planificación Urbana, la Construcción, las Viviendas Económicas y las Mitigaciones y Aportes al Espacio Público, prescribe en su artículo 1° que: 54 Timbre Electrónico “Artículo 1°.- Las disposiciones de la presente ley, relativas a planificación urbana, urbanización y construcción, y las de la Ordenanza que sobra la materia dicte el Presidente de la República, regirán en todo territorio nacional”. Por su parte, los artículos 28, 28 ter y 29 de la ley citada en el párrafo anterior señalan: Artículo 28°.- La planificación urbana se efectuará en tres niveles de acción, que corresponden a tres tipos de áreas: nacional, intercomunal y comunal. Cada instrumento de planificación urbana tendrá un ámbito de competencia propio en atención al área geográfica que abarca y a las materias que puede regular, en el cual prevalecerá sobre los demás. Sin perjuicio de lo anterior, los instrumentos podrán establecer, sólo para territorios no planificados, disposiciones transitorias con carácter supletorio sobre las materias propias del otro nivel, sea éste superior o inferior, las que quedarán sin efecto al momento de entrar en vigencia el instrumento de planificación territorial que contenga las normas correspondientes a ese ámbito de competencia. Estas disposiciones transitorias no serán imperativas para el nuevo instrumento. Artículo 28 ter.- Asimismo, a través de planos de detalle subordinados a los planes reguladores comunales, seccionales o intercomunales, podrán fijarse con exactitud el diseño y características de los espacios públicos, los límites de las distintas zonas o áreas del plan y, en el caso de los planes reguladores comunales y seccionales, el agrupamiento de edificios y las características arquitectónicas de los proyectos a realizarse en sectores vinculados con monumentos nacionales, en inmuebles o zonas de conservación histórica o en sectores en que el plan regulador exija la adopción de una determinada morfología o un particular estilo arquitectónico de fachadas. Estos planos de detalle serán elaborados y aprobados conforme señala el artículo precedente, con los siguientes cambios: a) Deberán contener una breve memoria y disposiciones reglamentarias. b) Se deberá realizar una o más audiencias públicas en los barrios o sectores afectados para exponer la propuesta de plan de detalle a la comunidad, en la forma 55 Timbre Electrónico establecida en la ordenanza de participación ciudadana de la respectiva municipalidad. c) Antes de su aprobación, se expondrán a la comunidad por un plazo de treinta días, vencido el cual los interesados podrán formular observaciones escritas y fundadas hasta por otros treinta días, aplicándoseles lo previsto en el artículo 43. Artículo 29°.- Corresponderá al Ministerio de la Vivienda y Urbanismo la Planificación del desarrollo urbano a nivel nacional. Le corresponderá, asimismo, a través de la Ordenanza General de la presente ley, establecer normas específicas para los estudios, revisión, aprobación y modificaciones de los instrumentos legales a través de los cuales se aplique la planificación urbana en los niveles antes señalados. Estos instrumentos, sancionados por la autoridad correspondiente, tendrán fuerza legal en su aplicación, incluso para las reparticiones públicas. La norma que complementa el D.F.L N°458 de fecha 18.12.1975 que establece la Ley General de Urbanismo y Construcciones, es el Decreto N°47 del Ministerio de Urbanismo y Construcciones, es el Decreto N°47 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo de fecha 05.06.1992 el que fija el nuevo texto de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, cuerpo legal que, tal como señala su artículo 1°, reglamenta la Ley General de Urbanismo y Construcciones y regula el procedimiento administrativo, el proceso de planificación urbana, el proceso de urbanización, el proceso de construcción, y los estándares técnicos de diseño y de construcción exigibles en los dos últimos. Así, la Ordenanza recién citada, al reglamentar la Planificación Urbana y sus Instrumentos, establece en sus artículos 2.1.1., 2.1.2 y 2.1.3. que: “Artículo 2.1.1. El proceso de Planificación Urbana orientará o regulará, según el caso, el desarrollo de los centros urbanos a través de los instrumentos de Planificación Territorial que se señalan en este Capítulo. Cada uno de dichos instrumentos tendrá un ámbito de acción propio, tanto en relación a la superficie de territorio que abarcan como a las materias y disposiciones que contienen. Las normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de esta Ordenanza priman sobre las disposiciones contempladas en los instrumentos de Planificación Territorial que traten las mismas materias. Asimismo, estos instrumentos 56 Timbre Electrónico constituyen un sistema en el cual las disposiciones del instrumento de mayor nivel, propias de su ámbito de acción, tienen primacía y son obligatorias para los de menor nivel. Artículo 2.1.1. Los instrumentos de Planificación Territorial, ordenados según su ámbito de acción, son los siguientes: - Plan Regional de Desarrollo Urbano - Plan Regulador intercomunal o Metropolitano - Plan Regulador Comunal con sus planos seccionales que lo detallen - Plan Seccional - Límite Urbano Las áreas no reguladas por instrumentos de Planificación Territorial se regirán por las normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de esta Ordenanza. Artículo 2.1.3. La elaboración y aplicación de los instrumentos de planificación territorial deberá realizarse, según el ámbito de acción propio de cada nivel, conforme a las disposiciones de este Capítulo. Sin perjuicio de lo anterior, los Planes Reguladores Intercomunales o Comunales podrán establecer, sólo para territorios no planificados, disposiciones transitorias con carácter supletorio sobre las materias propias del otro nivel, las que quedarán sin efecto al momento de entrar en vigencia el instrumento de planificación territorial que contenga las normas correspondientes a su propio nivel. Estas disposiciones transitorias no serán imperativas para el nuevo instrumento”. 11.- Como instrumento de Planificación Urbana, el Plan Regulador de la Comuna de Las Condes, del año 1995, número 08-95, es la herramienta que se encarga de la organización comunal de la comuna en que se encuentra emplazado el inmueble de autos, instrumento que se encuentra definido en el artículo 41 del D.F.L N°458 de fecha 18.12.1975 que establece la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que señala al respecto: Artículo 41°.- Se entenderá por Planificación Urbana Comunal aquella que promueve el desarrollo armónico del territorio comunal, en especial de sus centros 57 Timbre Electrónico poblados, en concordancia con las metas regionales de desarrollo económico- social. La planificación urbana comunal se realizará por medio del Plan Regulador Comunal. El Plan Regulador es un instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relación funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento. Sus disposiciones se refieren al uso del suelo o zonificación, localización del equipamiento comunitario, estacionamiento, jerarquización de la estructura vial, fijación de límites urbanos, densidades y determinación de prioridades en la urbanización de terrenos para la expansión de la ciudad, en función de la factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energéticas, y demás aspectos urbanísticos. DÉCIMO CUARTO: Que, a fojas 66, con fecha 25 de julio de 2019, consta resolución que recibe la causa a prueba y a fojas 68, con fecha 29 de julio de 2019, consta comprobante de notificación por carta certificada efectuada al reclamante, fijándose en definitiva el siguiente punto de prueba: 1.- Acredítese la procedencia de la aplicación del coeficiente corrector excepcional de 0,50 u otro que resulte aplicable, como su vigencia temporal, relacionado con el inmueble objeto de la reclamación. Hechos, antecedentes y circunstancias que lo acrediten. DÉCIMO QUINTO: Que, tal como lo indica el Servicio de Impuestos Internos y la reclamante, el presente litigio sólo deberá discurrir respecto de la aplicación de coeficiente corrector especial o por minusvalía del terreno correspondiente al predio objeto de reclamo, de conformidad a lo solicitado en el reclamo; “… modifique el avalúo del terreno, aplicando un coeficiente corrector excepcional de 0,50 por la causal indicada o subsidiariamente por una equivalente, asimilable conforme a lo indicado y, en caso de estimar que no corresponde este coeficiente corrector, se determine la aplicación de un coeficiente corrector excepcional en proporción a la minusvalía que S.S., estime que afecta al valor del terreno determinado conforme al mérito del proceso. Todo lo solicitado, con vigencia desde el 1° de enero de 2018”, petición que se encuentra en armonía con las alegaciones plasmadas en su 58 Timbre Electrónico presentación, en cuanto se refieren exclusivamente a su disconformidad con el valor del terreno determinado por el Servicio para el Área Homogénea CAM072 que se encuentra ubicado el bien raíz de su propiedad. DÉCIMO SEXTO: Que, como ya se indicó, el Servicio de Impuestos Internos dictó una serie de Resoluciones que sistematizó finalmente en la RESOLUCIÓN EXENTA N° 28, DE FECHA 09 DE MARZO DE 2018, con sus respectivos anexos que fijó los valores de los terrenos y construcciones para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola, valores de montos de avalúo exento, de avalúo para cambio de tasa del impuesto territorial y exención de pleno derecho, para predios no agrícolas reavaluados con vigencia 1° de enero de 2018. La citada Resolución, agrega al pie de página los anexos del N°1 al N°5 que van señalando la manera de tasar el terreno y las construcciones de acuerdo a las características de un determinado bien raíz. Anexo 1: Planos de precios de terrenos. Anexo 2: Tasación de terrenos. Anexo 3: Tasación de Construcciones. Anexo 4: Glosario Técnico de Construcciones. Anexo 5: Tabla de Valores Unitario de Construcción. DÉCIMO SÉPTIMO: Que, de conformidad a dicha resolución, el conflicto de autos, versa sobre la tasación del terreno, que la Resolución Regula en el Anexo 2. Anexo 2: Tasación de terrenos: El anexo N°2 de la Resolución N°28, se indica la tasación de terrenos, es decir que los valores de los terrenos determinados para cada área homogénea de las diferentes comunas del país deben ajustarse en su caso por los coeficientes guía y que también deben ajustarse por un coeficiente corrector cuando las características del mismo no dicen relación con la generalidad de los predios que se ubican en el área homogénea que se emplazan. Para la determinación del Coeficiente Corrector de Terreno Final, se consideran los siguientes factores que pudieran afectar al inmueble: - Coeficiente Corrector por relación Frente – Fondo. - Coeficiente Corrector por Superficie. 59 Timbre Electrónico - Coeficiente Corrector Excepcional. - Coeficiente de Ajuste por Altura de la edificación. En el caso del Coeficiente Corrector Excepcional, que es el que nos importa para efectos de resolver el presente juicio, dicha Resolución en el Acápite 2.3 dispone: 2.3 COEFICIENTE CORRECTOR EXCEPCIONAL (CE): Si un determinado bien raíz, presenta una minusvalía debidamente respaldada por los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, como asimismo la situación o el factor que origina esta pérdida de valor, producto de características particulares o de alguna situación especial que lo afecte, que ameritan la aplicación de un coeficiente corrector que recoja esta variación, la cual no se encuentra considerada en la determinación del valor de terreno establecido para el Área Homogénea en la cual se emplaza, ni se encuentra indicada en su ficha descriptiva correspondiente, se podrá aplicar un coeficiente corrector excepcional. DÉCIMO OCTAVO: Que, el inmueble de autos es el ubicado en Avenida Francisco Bilbao N°8898 (EX 8750), Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes, que conforme a su “registro de tasación” para el reavalúo, considera la información que indica con respecto Avalúo correspondiente a Área Homogénea CAM072, Frente: 208,39, Fondo: 187,00, Guía: 1,00, Coeficiente Corrector: 1,00, Otros: 1,00, Superficie: 38.977 m2, Avalúo: $20.975.901.297.- Conforme a la ficha descriptiva del Área Homogénea CAM 072, de la comuna de las Condes, donde se emplaza el terreno materia de autos, las características consideradas en la determinación del valor del terreno, tiene asignado, en primer término, un “Valor de Terreno Único” de $532.306.- por metro cuadrado. Por su parte, dado que el terreno en cuestión no requiere de un ajuste a este valor por diferencias dentro de la misma Área Homogénea, el Servicio le asignó un Coeficiente Guía (CG) de 1,00. El uso de suelo permitido al inmueble Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes se encuentra en Zona Categoría UC2 destinado a uso de comercio e Instituciones metropolitana, está ubicada en un sector urbano de la comuna de Las Condes, su uso predominante corresponde a comercio, su categoría constructiva es alta y su nivel de densificación medio, respecto de la cual se aplica como 60 Timbre Electrónico Instrumento de Planificación Territorial el Plan Regulador Metropolitano y el Plan Regulador Comunal. Estos antecedentes dan cuenta de lo relatado por las partes, en su escrito de reclamo y en el escrito de evacúa traslado del Servicio de Impuestos Internos, y además, la reclamante acompañó los documentos individualizados en el considerando quinto, a saber: 1.- Copia RESOLUCIÓN EX. SII N°3841, de fecha 26 de octubre de 2018, de la XV Dirección Regional Santiago Oriente, Departamento Regional de Avaluaciones, que resolvió la Reposición Administrativa presentada el 20 de junio de 2018 respecto de inmueble Rol 1852-1 comuna Las Condes. 2.- Copia del Certificado de Informaciones Previas N°1657 de fecha 3 de mayo de 2018, emitido por la Dirección de Obras Municipales de Las Condes, de la propiedad Rol de Avalúo N°1852-1 de Las Condes. 3.- Carta “Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas 2018” del rol de avalúo 1852-1 de la comuna de Las Condes, emitida por el Servicio de Impuestos Internos, que informa el alza del avalúo de la propiedad y detalle catastral y del avalúo producto del Reavalúo de los Bienes Raíces No Agrícolas 2018. 4.-Cuadro informativo del sitio Web del Servicio de Impuestos Internos para computar los “plazos para presentar recursos de reposición administrativa ante el SII en las comunas de la Región Metropolitana, Reavalúo de Bienes Raíces no Agrícolas 2018”, en que consta concretamente con las respectivas fechas, el periodo de exhibición de roles de la Comuna de Las Condes. 5.- Antecedentes y detalle catastral obtenido del sitio web del Servicio de Impuestos Internos, para el Rol de avalúo 1852-1 de la comuna de Las Condes, que dan cuenta de los antecedentes del Registro de Tasación de la propiedad que se exponen en el escrito. 6.- Copia de la Ficha de Área Homogénea (AH), donde se emplaza el Rol N°1852- 1, correspondiente al código área homogénea CAM 072 de la comuna de Las Condes, que contiene la identificación del área como C (uso predominante “Comercio”, A (categoría constructiva “Alta”) y M (nivel de densificación “Medio”); el instrumento de planificación territorial aplicable (Plano Regulador Comunal). 61 Timbre Electrónico DÉCIMO NOVENO: Que, como ya se ha indicado y fijado el conflicto de autos, la Resolución N°28 ya mencionada, en el Anexo N°2 Tasación de terrenos, contempla la posibilidad de efectuar ajustes en el reavalúo de bienes raíces, mediante la aplicación de un Coeficiente Corrector Excepcional en el caso que un determinado bien raíz, presenta una minusvalía debidamente respaldada por los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, como asimismo la situación o el factor que origina esta pérdida de valor, producto de características particulares o de alguna situación especial que lo afecte, que ameritan la aplicación de un coeficiente corrector que recoja esta variación, la cual no se encuentra considerada en la determinación del valor de terreno establecido para el Área Homogénea en la cual se emplaza, ni se encuentra indicada en su ficha descriptiva correspondiente, se podrá aplicar un coeficiente corrector excepcional. Pues bien, de conformidad a este factor de corrector excepcional que la reclamante alega su procedencia en el reclamo, debemos determinar si aplica un coeficiente corrector excepcional por existir una minusvalía respaldada por los medios de prueba que acredite la condición de menor valor del inmueble. En este sentido, debemos recordar lo alegado por el contribuyente, en el sentido de configurar esta minusvalía y si ésta procede y se encuentra acreditada y por su parte la discrepancia con el Servicio de Impuestos Internos, dice relación con los antecedentes urbanísticos de la propiedad, por cuanto para el Servicio de Impuestos Internos, la afectación alegada por la reclamante, no representa una minusvalía del terreno con los requisitos u condiciones establecidas en la Resolución N°28, que hagan procedente la aplicación de un Coeficiente Corrector, como ya se ha indicado, Por tanto corresponde a este sentenciador, dirimir dichas diferencias y adoptar una decisión en el sentido de hacer o no aplicable el Coeficiente Corrector aplicable. Que, así las cosas, analizados los medios probatorios rendidos en autos, principalmente, los documentos acompañados e individualizados en el considerando quinto, es posible dar por acreditadas las aseveraciones de la reclamante, en el cual indica el Certificado de Información Previas (CIP) acompañado en autos, el área donde se ubica el terreno es urbana, comuna de Las Condes, correspondiente al Lote B1-A1-A del Loteo Santa Rosa de Apoquindo, con dirección en Avenida Francisco Bilbao N°8898. 62 Timbre Electrónico Además, de conformidad a las normas urbanísticas aplicables, el referido certificado indica que la Zona o subzona de uso de suelo y edificación en que se emplaza el terreno corresponde a la denominada UC2 uso comercial 2, y E-Am4 edificación aislada media N°4. El instrumento de Planificación Territorial de Las Condes, Ordenanza de su Plan Regulador, acompañado por la reclamante, en su Artículo 38 N°9 letra B), indica que la Zona donde se emplaza el inmueble (E-Am4) está afectada con lo que se denomina “Coeficiente de Área Libre” equivalente en este caso a un factor de 0,4”, con lo cual al menos 40%del total de la superficie (descontada el área de utilidad pública), que debe ser destinado a áreas libres, y de éste, conforme a lo indicado en su artículo 7°, una superficie no inferior al 60% debe destinarse exclusiva área verde. De esta forma, el predio materia de la presente reclamación presenta una condición especial adicional, que afecta como área verde un 60% del área libre del terreno que, como se indicó, es equivalente a un 40% de la superficie total (descontada la utilidad pública y área verde de uso público). La normativa, en consecuencia, destina como área verde privada el equivalente a un 24% de la superficie total del terreno. Adicionalmente, el Instrumento de Planificación de Las Condes exige una “franja de uso exclusivo área verde, espacio privado de uso público”, conforme a lo indicado en las observaciones del punto referido a los “documentos adjuntos” del Certificado de Informaciones Previas que se adjunta, lo cual se encuentra definido en el Seleccional Portal La Reina. El referido Seccional, en lo que respecta el polígono definido por la calle Manuel Claro Vial por el norte, Avda. Padre Hurtado por el oriente, Avda. Francisco Bilbao por el sur y el pasaje Enrique Bunster por el poniente, que detalla el uso de suelo en la zona UC-2, se aprobó un equipamiento mayor, condicionado al cumplimiento, entre otras, “b) Contemplar una franja perimetral de distanciamiento a terceros por aquellas calles que no correspondan a las avenidas Padre Hurtado, Bilbao y Cuarto Centenario, destinada exclusivamente a área verde privada de uso público”. Por otra parte, según el mismo Instrumento de Planificación de Las Condes, en las definiciones del artículo 38 N°9 letra B), en lo que respecta a los proyectos ubicados en las zonas UC1 y UC2, la norma en él contenida se aplicó sólo si el proyecto 63 Timbre Electrónico cumplía con las condiciones copulativas de generar todos sus accesos por Avda. Padre Hurtado, Alexander Fleming, Bilbao y Cuarto Centenario, según corresponda y, contemplar adicionalmente una franja privada destinada exclusivamente a jardines y parques excluyendo cualquier otro uso de 15,0 metros por calle Visviri o calle Manuel Claro Vial, destinada exclusivamente a jardines y parque, excluyéndose cualquier otro uso. Esta franja de 15 metros de profundidad, calculado por el total del deslinde norte del terreno, de 349,02 (tramo B-K del plano S-6908 aprobado por Resolución Sección 10ª N°52 de fecha 04-09-2003), determina un total de 5.235,30 m2 de área verde, que solo puede destinarse exclusivamente a jardines y parque excluyéndose cualquier otro uso. Esta área verde representa adicionalmente un 13,43% del total del terreno. En consecuencia, el total porcentual de área verde privada, considera un 24% derivado de la afectación del área libre y el 13,43% de la faja de 15 metros, es un 37,43% del total del terreno. Que, a juicio de este sentenciador, éstas circunstancias cumplen con los requisitos establecidos en la Resolución N°28 para aplicar un Coeficiente Corrector Excepcional, pues, estamos en presencia de circunstancias particulares, que afectan al inmueble en forma especial, no obstante sea un centro comercial donde funciona el Mall Portal La Reina y el Supermercado Jumbo, pues, el terreno tiene una afectación como es la ya señalada, que impide ser utilizado en su totalidad, siendo claramente una característica particular y situación especial que afecta a dicho inmueble, discrepando este sentenciador con la interpretación del Servicio de Impuestos Internos al sostener que esta restricción es común a todos los predios ubicados en el área homogénea citada, y que se encuentra contemplada en el valor de suelo asignado al área Homogénea CAM072 de Las Condes, sustentado además en el mismo sentido lo expuesto en Informe Técnico N°382 de fecha 28.05.2019 emitido por el Fiscalizador Tasador del Departamento de Avaluaciones de la Dirección Regional Santiago Oriente don Jorge Segovia Allende, respecto del inmueble Rol Avalúo N°1851-1 de la comuna de Las Condes, acompañado en autos. Informe que en su parte final al efectuar un comentario respecto a la tasación de inmuebles de esta naturaleza, al indicar que por regla general la tasación de un inmueble asentada en la comparación entre valores dado a inmuebles de similares características o equivalentes, se plantea la dificultad de efectuar la valoración al encontrarse con un inmueble que al respecto del cual no existen transacciones 64 Timbre Electrónico similares, pues al igual que en caso de tasación de un cementerio o un aeropuerto, no es fácil encontrar un predio con características similares, siendo menos ocurrentes encontrar transacciones sobre los mismos. La situación descrita en el informe, corrobora la especial condición del inmueble y acto seguido implica que razonablemente nos podemos encontrar eventualmente con una particularidad especial e individual para dicho inmueble, que necesariamente debe ser el contribuyente alegarla, como ocurre en el caso de autos y el reavalúo debe considerar dichas situaciones, que la propia Resolución N°28 contempla, toda vez que el Servicio de Impuestos Internos, en cumplimiento de su mandato legal y por la particularidad de dichos reavaluos, contempla. Por otra parte, estas afectaciones se encuentran acreditadas y debidamente respaldadas con los medios probatorios rendidos en autos, principalmente los siguientes documentos que dan cuenta de esta afectación: 1.-Copia del Certificado de Informaciones Previas N°1657 de fecha 3 de mayo de 2018, emitido por la Dirección de Obras Municipales de Las Condes, de la propiedad Rol de Avalúo N°1852-1 de Las Condes. 2.- Carta “Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas 2018” del rol de avalúo 1852-1 de la comuna de Las Condes, emitida por el Servicio de Impuestos Internos, que informa el alza del avalúo de la propiedad y detalle catastral y del avalúo producto del Reavalúo de los Bienes Raíces No Agrícolas 2018. 3- Copia de la Ficha de Área Homogénea (AH), donde se emplaza el Rol N°1852- 1, correspondiente al código área homogénea CAM 072 de la comuna de Las Condes, que contiene la identificación del área como C (uso predominante “Comercio”, A (categoría constructiva “Alta”) y M (nivel de densificación “Medio”); el instrumento de planificación territorial aplicable (Plano Regulador Comunal); las condiciones particulares del área, señaladas como de “forma irregular”, de “topografía irregular” y con una observación que da cuenta de “pendiente suave”; todo lo cual conforme a la Nota expresa de la ficha son las condiciones particulares que se “encuentran consideradas en el valor unitario de terreno definido para los predios de área”; y, finalmente, las restricciones, que en el caso concreto se señala expresamente que “NO EXISTEN RESTRICCIONES”. 65 Timbre Electrónico 4.- Set 6 fotos de la franja de 15 metros destinada exclusivamente a área verde privada de uso público con frente a calle Manuel Claro Vial. 5.- Copia pertinente de la Resolución N°8 del Gobierno Regional Región Metropolitana de Santiago, que aprueba la “Ordenanza del Plan Regulador Comunal” de las Condes, en que se destaca en color amarillo las definiciones específicas y la normativa urbanística aplicable al terreno Rol de Avalúo N°1852-1 de Las Condes, correspondiente a “Definiciones” del artículo 7. “Área Libre” y “Coeficiente de Área Libre”; y “Condiciones de Edificación por Áreas” aplicables por el punto 9 de su artículo 38 al Área E-Am4: edificación aislada media N°4, en cuya Tablas B) considera un Coeficiente de Área Libre equivalente a un 40%que lo grava por razón de su densificación, conforme se indica Página 14 del Diario Oficial de 05.12.2003 a la que se remite y adjunta. 6.- Copia Decreto N°3905 de la Municipalidad de Las Condes que aprueba Plano Seccional Portal La Reina y Texto Resolutivo del mismo, que estableció la condición de contemplar la franja perimetral de distanciamiento a terceros, afectando al terreno en la parte que enfrenta a calle Manuel Claro Vial, destinándola exclusivamente a área verde privada de uso público. 7.- Copia de Cartografía Digital de la página Web del Servicio de Impuestos Internos, que grafica la ubicación del Área Homogénea CAM 072 donde se emplaza el predio rol de avalúo 1852-1 de la Comuna de Las Condes. 8.- Lámina con imagen satelital del inmueble Portal La Reina, rol de avalúo 1852-1 de la comuna de Las Condes, que ilustra el área verde de uso público. Lámina de parte del Plano de Uso de Suelo del rol de avalúo 1852-1 de la comuna de Las Condes, destacando en color verde el área verde de uso público que afecta al predio en una profundidad de 15 metros frente a calle Manuel Claro Vial. La minusvalía, respaldada como se indica anteriormente, demuestra una condición de menor valor del inmueble y que no han sido recogidas por el Servicio de Impuestos Internos, pues, si bien, en la ficha área homogénea aparece mencionado el Instrumento de Planificación Territorial de la Comuna de Las Condes, no se indica como influye en el avalúo respectivo, situación que en autos, el reclamante acredita la forma en que la afectación del terreno influye una minusvalía del mismo. Por tanto, las consideraciones señaladas anteriormente, dan lugar para la aplicación de un Coeficiente Corrector Excepcional. 66 Timbre Electrónico VIGÉSIMO: Que, refuerzan las conclusiones arribadas en el considerando anterior, en relación a la afectación del terreno y la influencia de dichas afectaciones en el valor del mismo que implican una minusvalía la declaración de los Testigos don ALVARO JOSÉ FERNANDO PEREZ- IÑIGO GONZÁLEZ, RUT: 07.367.880-3 y de don MAURO LUCIANO VALERO GOMEZ, RUT: 09.982.984-2, quienes declararon en autos, legalmente examinados, ambos testigos contestes, que dieron razón de sus dichos, según da cuenta el acta de audiencia testimonial celebrada con fecha 22 de agosto de 2019, en especial la declaración del testigo don ALVARO JOSÉ FERNANDO PEREZ- IÑIGO GONZÁLEZ, RUT: 07.367.880-3, que destaca por su dominio y experiencia en tasaciones de inmuebles, según da cuenta su declaración: “Tengo 37 años de experiencia profesional y desde el año 2002 que específicamente presto asesoría respecto al tema tasaciones fiscales y además, soy tasador inmobiliario. Dentro de las empresas a las que he prestado asesoría se encuentra precisamente el reclamante, quienes tomaron contacto conmigo para ver la posibilidad de rendir testimonio en esta causa. Teniendo en cuenta el reclamo presentado por Inmobiliaria Caburga, el plano de subdivisión correspondiente a estos terrenos, el certificado de informes previos emitido por la Municipalidad de Las Condes, el plano regulador comunal de Las Condes, en sus planos de edificación, uso de suelo y la ordenanza del mismo, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y el Informe Técnico presentado por el Servicio en la causa, más las visitas al terreno, puedo señalar que efectivamente el terreno en cuestión, presenta dos afectaciones que inciden en el valor del mismo, que no están consideradas en la tasación realizada por el Servicio de Impuestos Internos, por lo que efectivamente corresponde la aplicación de un coeficiente corrector que disminuya el valor del predio. Este es un terreno de aproximadamente 39 mil metros cuadrados, de forma trapezoidal que sus límites están definidos por el norte Manuel Claro Vial, por el Sur Francisco Bilbao, por el oriente Padre Hurtado Sur y por el Poniente Cuarto Centenario. En el plano de edificación del regulador comunal, está en área de edificación EMA4 y en el uso de suelo tiene 2, UC 2 y tiene una franja definida como área verde y respecto a esto específicamente está como de uso exclusivo como área verde privada de uso público, es decir, el propietario la entrega a la comunidad y se hace responsable de la mantención de ella por siempre. Ahora, desde el punto de vista de la tasación, el Servicio la ubica en un área homogénea CAM 72, es decir, uso preferente de 67 Timbre Electrónico comercio, calidad constructiva alta Y SEGÚN EL Servicio está afecta a la normativa del plano regulador comunal, las características del terreno son de forma y pendiente irregular y no estaría afecto a ninguna restricción. Esos son los antecedentes que fija la ficha homogénea que es propia de este predio, es decir, si bien, son dos terrenos distintos, o dos roles diferentes, son producto que el terreno fue dividido por una cesión para la construcción de la calle cuarto centenario. Yendo al punto de prueba que señalé que habían dos afectaciones, la primera, corresponde precisamente a esta franja de 15 metros de ancho por un largo de casi 150 metros en todo el deslinde norte de la propiedad que representa un 13.43% de la superficie total del rol, que como señalé, debe ser destinada exclusivamente a área verde privada de uso público. Ésta condición de área verde, definida en el respectivo instrumento de planificación, es una prohibición de edificar, ya que, de acuerdo a la definición de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, las áreas verdes son zonas destinadas preferentemente al esparcimiento y la circulación peatonal compuesta por especies vegetales, es decir, no se puede construir nada en ellas, no se puede edificar. La segunda restricción, está dada por el plano de edificación en que para el área en que ubica al predio, le exige lo que dentro de las definiciones de la ordenanza llama coeficiente de área libre, que corresponde a un área destinada exclusivamente a jardines y circulaciones peatonales, exigiendo que el 60% de esta área libre sea jardín, es decir, si vemos que nos están exigiendo que el 40% , hay un 40% adicional en el que no se puede edificar. En su informe, el SII señala que no corresponde a una restricción ya que es de carácter general para todos los predios, y dice los predios del área homogénea, situación que me resulta curiosa ya que el área homogénea tiene solo dos predios y analizar el plano de edificación del regulador comunal, vemos que está rodeado de una zona definida como EAB3, edificación aislada baja N°3, la cual no se le exige un coeficiente de área libre. Coeficiente de área libre está definido para cierta parte del territorio comunal y me atrevería a decir que, en muy pocas comunas del territorio nacional, por lo tanto, podemos señalar que corresponde claramente a una característica específica y no general que afecta a este predio. En cuanto a cuál debería ser el coeficiente corrector, si bien el reclamo presentado habla de un 37,43% como el porcentaje que se encuentra afectado del terreno, como llega a ello, el 13,43 de área verde exclusiva área verde privada de uso público, más un 24% de jardín, de acuerdo con la definición de área libre exigida, creo que en realidad la totalidad del área libre tiene prohibición de edificar, no solo 68 Timbre Electrónico la parte destinada a jardín ya que la única alternativa para el resto es que sea de circulación peatonal, por lo tanto, de acuerdo a mi opinión, estas dos afectaciones inciden en un 53,43% de la superficie del predio. El 13,43% del área verde exigida por el plano de uso más el 40% exigido por la normativa de edificación aplicable al terreno. Si entonces con este porcentaje de afectación, que como señalé corresponde a prohibición de edificar y que están definida en el respectivo instrumento de planificación nos remitimos a la normativa que regula el proceso de reavalúo del 2018, específicamente al punto 2.3 del anexo N°2 de la Res Exenta 28 del año 2018, esto es el coeficiente corrector excepcional, vemos que en él se define que cuando la prohibición de edificación afecta a una fracción del terreno que se encuentra entre el 50 y el 75% que es el caso que analizamos, el coeficiente corrector que corresponde aplicar es de un 0,25.” Por su parte el testigo don MAURO LUCIANO VALERO GOMEZ, RUT: 09.982.984- 2, declaró: “Tomé conocimiento del caso por parte de Cencosud, arrendataria de este inmueble y sobre la procedencia de la aplicación del coeficiente corrector excepcional de 0.50 u otro que resulta aplicable, tuve a la vista, la información que el SII con ocasión de la entrega en vigencia del reavalúo del año 2018 subió a su plataforma de internet, específicamente la resolución que da origen a este reavalúo. En la Resolución (N°28-2018), se acompaña el anexo N°2 que versa sobre tasaciones de terreno. En este anexo, el SII definió una tabla de conceptos por los cuales a un inmueble se pueda aplicar factores de corrección, uno de esos parámetros es ajustes al terreno por prohibición de edificar. Analizado los antecedentes urbanísticos del inmueble, estos son el seccional portal la Reina, la Ordenanza comunal, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones me permiten sostener que el inmueble debe poseer un coeficiente corrector excepcional mayor a 0.50 que para el caso debe ser 0.25. Este inmueble es el Portal la Reina que nace de un terreno de aproximadamente 6 hectáreas, terreno que para efectos de levantarse la edificación de un centro comercial tuvo que acogerse a la aplicación de un seccional específico para la zona. Este seccional determinó que el inmueble debía contener la apertura de Avenida Cuarto Centenario, algunas cesiones de terrenos por ensanche de AV. Bilbao, Av. Padre Hurtado, traslado y ubicación de la parte correspondiente al tendido eléctrico de alta tensión y fijar un área o franja de terreno destinada a área verde privada de 69 Timbre Electrónico uso público, por todo el límite podría llamarse norte del terreno que enfrenta a calle Manuel Claro Vial. El seccional por su parte, redujo con un plano las conclusiones urbanísticas fijando un área achurada denominada urbana comercial de tipo 2 y un área verde, señalada en color blanco. Ésta franja es parte de la propiedad de la propietaria, en ésta área no se puede edificar, quedó definida de ésta forma para efectos de resguardar a los vecinos habitacionales colindantes a este terreno para efectos de minimizar las molestias que el centro comercial pudiese traer a la comunidad, considerada esta franja como una obra de mitigación, a su vez, la Ordenanza comunal señala que éste inmueble se emplaza en un área de edificación al que le asiste un concepto regulado en dicha ordenanza llamado área libre la cual para este sector donde se emplaza el portal se señala que en un 40% del terreno descontadas las áreas afectas a utilidad pública, que para el caso, a este inmueble no posee, solo se pueden destinar a jardines, áreas verdes privadas. Señala la misma norma que al menos un 60% de ese 40% debe ser suelo vegetal. Ambos conceptos determinan una franja claramente señalada que limita con un 13% aprox., con prohibición de edificar y en agregación al 40% señalado por el instrumento de planificación territorial de Las Condes, solo destinable a jardines y área verde privada, totalizando un 53% total del terreno con prohibición de edificar guarismo que llevado a la tabla pertinente en el Anexo N°2 de la Resolución 28, acredita que al terreno le debe asistir un coeficiente corrector excepcional de 0.25. VIGÉSIMO PRIMERO: Que, de acuerdo a lo que se ha venido señalando, en consecuencia, se da por acreditado el punto de prueba establecido en autos a fojas 66, con fecha 25 de julio de 2019, en definitiva, se fijó el siguiente punto de prueba: 1.- Acredítese la procedencia de la aplicación del coeficiente corrector excepcional de 0,50 u otro que resulte aplicable, como su vigencia temporal, relacionado con el inmueble objeto de la reclamación. Hechos, antecedentes y circunstancias que lo acrediten. En este aspecto, se da por acreditado la procedencia de la aplicación de un coeficiente corrector excepcional de 0,50, según el mérito de los antecedentes expuestos en autos, en conformidad a lo establecido en la Resolución Ex N°28 del SII aplicando un Coeficiente Corrector Excepcional de 0,50, conforme al porcentaje de afectación de la superficie de terreno del predio, de 37,43% que lo sitúa entre el 70 Timbre Electrónico rango de 25% a 50% que indica la tabla del punto 2.3 del Anexo 2 de la Resolución N°28/2018, según se grafica a continuación: DESCRIPCIÓN PORCENTAJE DE COEFICIENTE AFECTACIÓN DE LA CORRECTOR SUPERFICIE DEL EXCEPCIONAL TERRENO DEL PREDIO Mas de 75% 0,10 Predio con prohibición de edificar, establecida en el respectivo 0,25 instrumento de Planificación Territorial M as de 50% a 75% (IPT) 0,50 Más de 25% a 50% 0,75 De 10% a 25% VIGÉSIMO SEGUNDO: Que a partir de lo razonado anteriormente y en virtud de los hechos que se han tenido por verdaderos en este juicio, ponderando la prueba de acuerdo a las reglas de la sana crítica, de las máximas de la experiencia, y en su caso, aplicando el principio de legalidad y demás principios generales del derecho tributario, se arribó a las conclusiones enunciadas en los considerandos que anteceden y el que resto de las alegaciones y antecedentes en nada alteran lo ya resuelto. VIGÉSIMO TERCERO: En consecuencia, vistos los antecedentes de hecho señalados, apreciados de acuerdo a las reglas de la sana crítica, y lo dispuesto en los artículos, 123 y siguientes, 149 y siguientes del Código Tributario; Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial, Ley N°20.650, Resolución Exenta N° 28, de fecha 09 de marzo de 2018, con sus respectivos anexos, Ley General de Urbanismo y Construcciones, Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil, auto acordado sobre forma de las sentencias, Ley 20.322, doctrinas y principios esbozados, normas del debido proceso y demás antecedentes considerados y leyes pertinentes, tomando en especial consideración la multiplicidad, gravedad, precisión, concordancia y conexión de las pruebas o antecedentes del proceso. 71 Timbre Electrónico SE RESUELVE: 1.- HA LUGAR AL RECLAMO interpuesto por don don Gustavo de la Cerda Acuña, chileno, cédula nacional de identidad N°2.634.456-5, en representación de INMOBILIARIA CABURGUA LIMITADA, RUT N°79.854.610-4; don Julio Pereira Gandarillas, chileno, abogado cédula nacional de identidad N°7.011.496-8, en representación de INMOBILIARIA MOLINO VIEJO LIMITADA, todos con domicilio para estos efectos en Magdalena N°140, piso 19, comuna de Las Condes, en virtud del cual solicitaron se modifique el avalúo fijado en el proceso de retasación general vigente desde el 1° de enero de 2018 (reavalúo 2018) para el inmueble Rol de Avalúo N°1852-1, de la comuna de Las Condes 2.- EN CONSECUENCIA, aplíquese un Coeficiente Corrector de 0,50 respecto inmueble ubicado en Avenida Francisco Bilbao N°8898 (EX 8750), Rol de Avalúo N°1852-1 de la comuna de Las Condes, en el proceso de reavaluo de bienes raíces a partir del 1 de enero de 2018. 3.- NO SE CONDENA EN COSTAS AL SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS POR HABER TENIDO MOTIVO PLAUSIBLE PARA LITIGAR. ANÓTESE, REGÍSTRESE y en su oportunidad ARCHÍVESE. Notifíquese la presente resolución al reclamante por carta certificada, y publíquese en forma íntegra en el sitio de Internet de este Tribunal. Dese aviso a los correos electrónicos registrados en el proceso. Déjese testimonio en el expediente. Pronunciada por don LUIS ALFONSO PÉREZ MANRIQUEZ, Juez Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Autoriza don FELIPE MUÑOZ ALBÓNICO, Secretario Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Luis Alfonso Pérez Manríquez Juez Tribunal R. Metropolitana. Primero 72 Incorpora Firma Electrónica Avanzada Timbre Electrónico