Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Concepción, once de febrero de dos mil catorce. VISTOS: A fojas 58 y siguientes, comparece don MAURO VALERO GOMEZ, Ingeniero Civil, RUT N°9.982.984-2, en representación de INMOBILIARIA EL OLMO S.A RUT: 79.686.750-7, ambos domiciliados para estos efectos en calle San Juan de Luz n° 4636, comuna de Ñuñoa, Santiago. Expresa que, conforme al artículo 149 del Código Tributario, interpone reclamo del avalúo asignado al inmueble Rol N° 17500-26 de la Comuna de San Pedro de la Paz, fundado en las causales establecidas en los numerales 1 y 2 de la señalada norma legal. I. Antecedentes Señala que Inmobiliaria El Olmo S.A., es dueña del bien raíz denominado Lote 2 D 1 ubicado en Avenida Los Parques 310, Rol 17500-26 de la comuna de San Pedro de la Paz. Que el mes de febrero de 2013 apareció en el sitio web del Servicio de Impuestos Internos, el nuevo avalúo fiscal del predio, estableciéndose para la propiedad a contar de 01.01.2013 es de $2.436.449.340. Mencionan que el avalúo fiscal del terreno al 31.12.2012 era de $496.159.012, lo que con el nuevo proceso de tasación del año 2013, significó un aumento de un 485,7%. II. Normativa aplicable En este punto hace mención al párrafo 1°, Titulo III, Libro Tercero del Código Tributario, como también al artículo 149 de la misma norma legal. III. Fundamento del reclamo Solicita la revisión del avalúo determinado para el primer semestre del año 2013, toda vez que durante el último proceso de reavalúo de la propiedad, se han considerado antecedentes erróneos y además, no se han considerado factores que implican una rebaja en el avalúo total del inmueble. Respecto al n° 1 del artículo 149 del Código Tributario, el Servicio de Impuestos Internos, ha considerado que el terreno tiene una superficie de 77.740 metros cuadrados, sin embargo la superficie real del inmueble es notoriamente inferior, esto debido a que en esta propiedad se debieron ir rebajando en el tiempo las superficies que se han ido consumiendo por el natural proceso de loteo con construcción simultánea, todo según los diversos permisos y recepciones parciales. Este loteo y el lote reclamado, provienen de la subdivisión de un predio de 545.572,08 m2 Rol matriz 17500-1, según consta en resolución n° 228 de fecha 13.12.2004, la cual genera 7 lotes que a continuación se describen: LOTE ORIGEN LOTES RESULTANTE SUPERFICIES (M2) 2D-1 2D-1-A 49.838,27 (ROL 17500-1) 2D-1-B 93.831,29 2D-1-C 150.012,97 2D-1-D 69.312,56 2D-1-E 765,69 2D-1-F 149.782,70 2D-1-G 14.535,48 LOTE RUTA COSTERA (PRMC) 17.493,12 TOTALES 545.572,08 Por su parte el Servicio al enrolar la propiedad lo hace con la siguiente estructura: Datos generales Comuna: San Pedro de la Paz Rol: 17500-26 Dirección: Avda. Los Parques 310 Lote 2 D 1-B Ubicación: Urbana Destino: Sitio Eriazo Serie: No agrícola Indica que la contribuyente da inicio a la ejecución de las obras de urbanización y de edificación en forma simultánea, generándose las entregas a bien nacional de uso público y de los lotes privados, seguidamente procede a detallar las certificaciones de recepciones finales de obras de urbanización y de los distintos certificados de recepción definitiva y totales de edificación. Indica que el Servicio no ha realizado los respectivos descuentos al Rol matriz, pues al momento de la generación de los nuevos roles vigentes, podría haber actualizado la información. Tal es así la situación, que para el año 2013 el saldo remanente útil de este loteo es de 64.270 m2, producto que ya al 31.12.2011 el terreno había sido consumido en un 31.5%. Posteriormente indica que existe un error en la tasación fiscal practicada, al determinar para este inmueble avalúo fiscal igual o superior al avalúo comercial de la misma, haciendo mención a que se encuadra dentro de las causales del Código Tributario articulo 149 n° 2 “Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno”. Señala que esta causal concuerda con el artículo 10 de la Ley 17.235 y TERRENOS LINEA AH GUIA CORR SUPERFICIE 1 HMB005 31,34 1.00 1.00 77.740 luego indica distintas interpretaciones de la expresión “errores de clasificación”, como también hace mención a algunas instrucciones impartidas en la circular n° 7 de 1997. IV. Introducción. Determinación del avalúo fiscal. Comienza haciendo mención a lo dispuesto en la Ley 17.235 y en las instrucciones dictadas por el Servicio consecuencia del reavaluo del año 2013, la Resolución n° 132 de fecha 31.12.2012 y la Circular n° 7 de fecha 06.02.2013. Seguidamente hace un breve análisis de los anexos 1 y 2 de la resolución citada. Agrega que para la determinación de los valores no siempre se toman en consideración todos los factores particulares que le asisten individualmente a cada inmueble y que la norma ordena se ponderen en su mérito, ya que su omisión puede llevar a fijar avalúos fiscales injustos o desproporcionados. Que en la medida que las características particulares y/o individuales de un predio no hayan sido debidamente consideradas por el Servicio, y en consecuencia, omitidas para el proceso general de retasación, tendrá necesariamente como resultado que la determinación del valor base de la AH, no será el que en derecho corresponde. Indican que este tipo de errores es altamente posible, generándose fuertes distorsiones, como ocurre en el caso de este inmueble en que se determinó por parte del Servicio un avalúo fiscal notoriamente superior al valor comercial del mismo, error que se debe subsanar. V. Valor comercial del inmueble. Comienza haciendo referencia a la definición de precio comercial o de mercado. Señala que el valor del metro cuadrado del terreno que determinó el Servicio en este proceso de reavalúo general, es muy superior al de mercado. Seguidamente, presenta dos tasaciones bancarias, la primera corresponde al predio rolado n° 17547-45, que corresponde a unos de los lotes con edificación de su propiedad que puso a la venta este año; el valor de tasación del terreno para este caso fue de $57.500 equivalentes a 2.52 UF/m2, al descontar el costo de urbanización de 1.5 UF/m2 dejaría el terreno en un precio de 1.02 UF/m2, precio inferior al fijado para el AH HMB005 que es de $31.341 equivalente a 1.37 UF/m2. La segunda tasación bancaria corresponde al terreno Rol 17500-27, lote vecino al predio reclamado, con superficie 148.387,31 metros cuadrados, fue tasado en UF 58.000 equivalente a un precio unitario de 0.39 UF/m2, si bien este precio es más bajo, indican que se encuentra más en el rango del precio actualizado por el mercado previo descuento de los costos de urbanización. Lo anterior, acredita que la tasación fiscal que dispone el Servicio para el terreno, es erróneo, dado que el valor consignado para este es notoriamente superior al valor que el mercado pondera para el sector donde se encuentra el citado proyecto. Agregan que, para haber fijado este avalúo fiscal, el Servicio debió tener a la vista valores de compraventas o tasaciones comerciales o bancarias o informes inmobiliarios, que acrediten precios cercanos a las 1.96 UF/m2 en el mismo sector y en la misma zona que registra esta AH HMB005, es decir, al menos un 100% superior a valor de mercado, lo que resulta absolutamente fuera de toda realidad en el mercado inmobiliario. En consecuencia, ¿Cuál es el parámetro objetivo que utilizó el Servicio de Impuestos Internos para determinar el valor de esta AH específica? Claramente no se sabe, pero sí que existiendo datos duros y objetivos como es la tasación bancaria, el precio de un lote son la urbanizaciones del bien tasado por esta entidad es inferior y este será el resultado de la diferencia entre el precio de producto final y los costos de urbanización, calificando al terreno en desarrollo, como es el caso del Rol 17500-26. En consecuencia con la información aportada, relativa a los precios de mercado y de transferencia señalados, y aun tomando como referencia el más alto de ellos que corresponde al precio en que la entidad Banco Estado, tasó una unidad determinada con edificación nueva, esto es un sitio completamente urbanizado, consideración muy distinta a la situación urbanística de un macrolote, en 2.52 UF/m2, que descontados los costos de urbanización propios y tabulados para los desarrollos inmobiliarios, determina un precio final igual a 1.02 UF/m2, el Servicio debió al menos considerar ese valor o precio, que aun siendo el más alto de todos los ya referidos es por mucho más bajo que el determinado finalmente para esta propiedad considerando las condiciones particulares de insuficiencia de urbanización que posee. Con este valor o precio de mercado 1.02 UF/m2 el Servicio podrá fijar o determinar con los ajustes y correcciones que procedan, un avalúo fiscal de terreno justo y conforme a derecho. Solicitan se subsane el error con la incorporación de un coeficiente de terreno guía menor a la unidad o aplique lo redactado en la circular n° 7 adecuando el valor de tasación de terreno por un factor corrector menor a la unidad, y que sea equivalente a la rebaja que debe ser consignada para sincerar el valor fiscal con el de precios de mercado, situación que elimina un riesgo financiero adicional que tiene que ver con los pagos de derechos municipales por los propios procesos de subdivisión que se encuentran constantemente enfrentados a los desarrollos inmobiliarios, dado que para el cobro de los derechos municipales, estos se basan en un 2% sobre el avalúo fiscal que determina el Servicio, ante lo cual, si no se corrigiese o adecuase la tasación fiscal por un ajuste vía alguno de los coeficientes de terreno, generará un importante perjuicio económico, y que por esta vía se pretende precaver. Continua señalando que el lote tiene un aprovechamiento de un 64% del total de la superficie, descontando las cesiones por área verde, equipamiento municipal y vialidad, que totalizan un 35.51% para este proyecto. Así el precio de 1.02 UF/m2 le asiste un ajuste que considere estas áreas no utilizables y de valor nulo, puesto que está obligada a cederla a título gratuito. Señala que esta situación deberá resolver la aplicación de un proporcional al detrimento del precio anteriormente determinado, y que para el caso el Rol 17500-26 este detrimento en el precio antes señalado es igual a un 35,51% que equivale a la nula valorización que posee esa parte del terreno por las cesiones gratuitas a las que está obligada por Ley. Así el precio nuevamente adecuado es una fracción de las 1.02 UF/m2 antes establecidas, y que para este análisis debiera ser un 64.49% del precio antes referido. El nuevo precio base que debiera considerarse es 0.66 UF/m2, equivalentes a $15.048. Este precio es equivalente al precio que el propio Servicio determinó para la AH WSS003, que aplica para el otro predio de la contribuyente enrolado con el n° 17500-27 que corresponde al lote 2 D-1-C, que deslinda con el predio reclamado, que también proviene de la subdivisión del Rol matriz 17500-1, y que se encuentra al igual que el Rol 17500-26, en proceso de subdivisión con construcción simultánea y sin urbanización. Pues, ambos terrenos poseen las mismas características, sin embargo el Servicio lo ha dejado en AH distintas. VI. Base imponible del Impuesto Territorial: Avalúo Fiscal Procede a realizar un análisis del significado de la palabra tasar o reavaluar, para llegar al término de avalúo fiscal, concluyendo que el avalúo fiscal nunca podrá ser superior al valor comercial según lo instruido en la página del Servicio de Impuestos Internos. Continúa señalando que es una práctica reconocida y permanente que el avalúo fiscal sea, al menos, un 30% inferior al valor comercial, pues cuando no se pagan las contribuciones, la Tesorería General de la República saca a remate el inmueble, haciendo mención a lo prescrito en el artículo 185 inciso primero del Código Tributario, de donde infiere que el legislador considera que el avalúo fiscal debe ser inferior en 30% al valor de mercado. También se hace mención al artículo 17 inciso 2° de la Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios. VII. Correcta determinación del avalúo fiscal al terreno A través de una ecuación, procede a determinar el precio de la zona o área donde se emplaza el terreno Rol 17500-26, teniendo como resultado 0.462 UF/m2 o $10.569 por metro cuadrado (1° semestre 2013). Aplicando el valor calculado anteriormente, procede a determinar el avaluo final que se solicita que asciende a $679.269.630. Luego, procede a recalcular el mismo valor pero esta vez manteniendo el valor del metro cuadrado y aplicando un coeficiente de guía de terreno igual a 0.34, lo que da como resultado un avalúo fiscal de $684.857.264, que sería lo mismo si aplica un coeficiente corrector de terreno igual a 0.34. Indica que en todos los ajuste mencionados anteriormente, ya sea aplicando un coeficiente de terreno guía o la incorporación de un coeficiente corrector de terreno, asegura que el avalúo fiscal para la partida terreno es superior al valor del 31.12.2012, pero con proporcionalidades distintas y menores al 485.7% original que cifró el SII con la entrada en vigencia de este reavalúo. VIII. Conclusión Que en virtud de los antecedentes aportados concluyen que corresponde una modificación del avalúo fiscal fijado por el Servicio en el proceso de reavalúo del año 2013 en consideración a que el avalúo fiscal es superior al valor comercial, lo cual constituye un error de clasificación y/o error de cálculo, correspondiendo una rebaja de un 72% del avalúo fiscal vigente, para así tener la adecuada relación y correspondencia entre este y el avalúo comercial. A fojas 84, se tuvo por interpuesto el reclamo en contra del inmueble Rol de Avaluó 17500-26 de la comuna de San Pedro de la Paz, confiriéndose traslado al Servicio de Impuestos Internos para contestar. A fojas 89 y siguientes comparece doña Teresa Conejeros Peña, Directora Regional de la VIII Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos, solicitando en lo principal de su escrito que se tenga por evacuado el traslado del reclamo respecto del bien raíz Rol N° 17500-26 de la comuna de San Pedro de la Paz. Consideraciones previas Normativa aplicable: Hace mención que el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas no habitacionales se llevó a cabo por el Servicio de Impuestos Internos en conformidad a lo dispuesto por los artículos 3 y 4 de la Ley 17.235, dictando para estos efectos la Resolución Exenta n° 132 de fecha 31.12.2012. Tasación del predio cuyo avalúo es objeto de este reclamo: Indica que la reclamante es propietaria del bien raíz Rol 17500-26 de la comuna de San Pedro de la Paz, el cual se encuentra inserto en la AH HMB005 y no registra coeficientes correctores que alteren el valor base del terreno asignado a esa área que asciende a $31.000 por metro cuadrado. Reclamo Expone que el contribuyente en su escrito de reclamo invoca las causales de los numerales 1 y 2 del artículo 149 del Código Tributario, mientras que en la parte petitoria solicita exclusivamente que se modifique el avalúo fiscal del terreno o en subsidio se aplique un coeficiente de ajuste al terreno de 0.34 o bien el valor base del área homogénea o el coeficiente de ajuste al terreno que se determine. Contestación A. En cuanto al coeficiente de ajuste a raíz del valor comercial. Indica que el legislador ha señalado las causales especificas en las cuales los reclamos deben fundarse, por lo que inclusive si la causal invocada no es de aquellas que enumera dicha norma, el reclamo debe ser rechazado de plano, pues no basta solo con citar algunas de estas causales como fundamento del reclamo, es necesario además precisar cuál es el error que se advierte y de qué manera este ha incidido en el valor final. Por lo anteriormente expuesto, señala que el contribuyente no puede reclamar solicitando la aplicación de un ajuste al avalúo, aduciendo que se estaría en la causal n° 1 y 2 del artículo 149, porque a su juicio el valor comercial es menor al avalúo fiscal, lo que implicaría que se habría incurrido finalmente en un error al fijar el valor unitario del área homogénea, ya que con esta alegación no pretende demostrar una aplicación errónea de las tablas de clasificación, sino que el Servicio de Impuestos Internos incurrió en un error o en una arbitrariedad al fijar un determinado valor en las tablas de precios de la comuna, específicamente en la zona homogénea en la que se ubica el predio. Aspecto que no es reclamable por esta vía. B. En cuanto a la determinación errónea de la superficie del terreno. Señalan que el predio Rol 17500-26 de la comuna de San Pedro de la Paz fue incluido con vigencia 01.01.2007, con una superficie de 93.831 m2, conforme a la inscripción de fojas 1964, n° 837 del Registro de Propiedad del año 2006 del Conservador de Bienes Raíces de San Pedro de la Paz. Que de acuerdo a la Recepción Definitiva de Obras de Edificación n° 86/09 del año 2009 y al Certificado de Obras de Urbanización n° 37/09 del mismo año, se procedió a descontar una superficie de 16.091 m2, por lo que el predio quedo con una superficie remanente de 77.740 m2 a contar del 01.01.2010. Posteriormente en virtud de los Certificados de Recepción definitiva Parcial de Obras de Edificación n° 36/12 del 07.05.2012, n° 37/12 del 07.05.2012, n° 17/12 del 07.05.2012 y n° 18/12 del 07.05.2012 corresponde descontar del remanente del Rol 17500-26 las superficies correspondientes a 69 lotes recepcionados, además de las vías de circulación y áreas verdes, lo que se traduciría en una rebaja de 13500 m2 quedando el lote en cuestión con una superficie de 64.240 m2 con vigencia a contar del 01.01.2013. C. En cuanto a la aplicación de un coeficiente de ajuste por las características especiales que no fueron consideradas en el Área Homogénea. Expresan que el predio reclamado se emplaza en un sector urbano consolidado, dentro de áreas residenciales como Arboleda, Portal de San Pedro y Bosques de San Pedro, cercanos a la ruta 160. Se ubica correctamente dentro del Área Homogénea HMB005 que corresponde a una zona con destinos mayoritariamente habitacionales, de lotes con superficies de rangos predominantes entre los 100 m2 a los 400 mts2 con un coeficiente de guía de 1.00 esta área, según el Plan Regulador vigente esta afecta parcialmente a riesgos antrópicos como Línea de Alta Tensión, Línea Ferroviaria, Gaseoducto y Ruta 160; riesgos naturales por deflación eólica y vías proyectadas sujetas a expropiación, conforme a lo contenido en las fichas de Áreas Homogéneas. Asimismo, indican que la definición de esta Área Homogénea se realizó conforme a las características antes señaladas y para la determinación de su valor por metro cuadrado se tomaron muestras de transferencias correspondientes a predios ubicados en la misma zona comprendidas entre los años 2008 a 2012, por lo que todas las características ya están recogidas en la determinación del Área Homogénea HMB005. En relación a los ejemplos expuestos, señalan que si bien el predio Rol 17500-26 es un sitio eriazo de una superficie mayor a la de un sitio normal determinado para el Área Homogénea a la cual pertenece, se trata de un lote remanente de un proyecto de desarrollo inmobiliario, que se encuentra ubicado totalmente dentro de un área netamente residencial y que a la fecha cuenta con obras de ejecución de urbanización y de construcción de viviendas que cuentan con Permiso de Edificación n° 101 del 10.08.2006 y sus posteriores resoluciones modificatorias, a diferencia del predio Rol 17500-27 que es un sitio eriazo, se encuentra ubicado en un área de desarrollo urbano no consolidado, contando con urbanización solo por uno de sus lados y sin proyectos de ejecución en él. Es por este motivo que la situación de ambos predios no es comparable, por lo que no se puede determinar el mismo valor unitario para ambos, ya que no cuentan con características similares. D En cuanto al peso de la prueba. Hacen mención a que las causales legales que consagra el artículo 149 del Código Tributario implican una comisión de errores en la aplicación de las normas que regulan el proceso de tasación de los bienes raíces, es el contribuyente quien debe acreditar esta circunstancia de acuerdo a los principios generales del derecho. Finalizan solicitando se tenga por evacuado el traslado y en definitiva rechazar la causal invocada de aplicación errónea de tablas de clasificación, confirmando el avalúo impugnado con las modificaciones propuestas en cuanto a la superficie del predio. En subsidio se confirme el avalúo con las modificaciones que se estimen pertinentes. A fojas 93, se recibe la causa a prueba fijándose como hecho controvertido, substancial y pertinente el siguiente: Efectividad de haberse incurrido en errores en la determinación de la superficie de los terrenos o construcciones y en cuanto a la aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien raíz Rol N° 17500-26, de la comuna de San Pedro de la Paz. A fojas 100, reposición y apelación en subsidio interpuesta por el contribuyente. A fojas 102, el Tribunal resuelve no ha lugar al recurso de reposición, concediendo el recurso de apelación en subsidio. A fojas 104, Certificación del Secretario del Tribunal, en donde se deja constancia que el contribuyente no efectuó el depósito de las compulsas. A fojas 139, autos para fallo. CONSIDERANDO: Primero: Que, el reclamo se interpuso dentro del plazo señalado por la ley. Segundo: Que, según se ha señalado en lo expositivo de esta sentencia, se ha interpuesto reclamo en contra del avalúo determinado en el Proceso de Reavalúo General de los Bienes Raíces No Agrícolas, No Habitacionales, del inmueble Rol N° 17500-26 de la comuna de San Pedro de la Paz, en el cual el reclamante expresa que el Servicio de Impuestos Internos ha incurrido en las causales 1 y 2 establecidas en el artículo 149 del Código Tributario. Tercero: Que, por su parte, el Organismo Administrativo, en su escrito de contestación, haciéndose cargo de las argumentaciones vertidas por la reclamante, estructura su defensa en los argumentos ya referidos en lo expositivo de esta sentencia, y que por dicha razón se dan por reproducidos. Cuarto: Que, la parte recurrente acompaña los siguientes antecedentes durante el proceso: A fojas 1 y siguientes, acta de sesión Extraordinaria de Directorio llevada a escritura pública de fecha 09.10.2008. A fojas 17, fotocopia de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de concepción. A fojas 19, fotocopia de cedula de identidad del representante. A fojas 20 y siguientes, certificado recepciones finales números 86/09, 36/12, 37/12. A fojas 26 y siguientes, certificado de recepciones definitivas de Obras de urbanización números 37/09, 17/12, 18/12. A fojas 32, informe de tasación bancaria Banco Estado n° 533-2013-4840 de fecha 18.03.2013. A fojas 33 y siguientes, informe de tasación bancaria Banco Chile n° 78576 de fecha 10.07.2008. A fojas 42 y siguientes, carta de notificación de avalúo 2013 y su detalle catastral. A fojas 56, escritura pública de fecha 27.05.2013. A fojas 107, fotografía aérea en la cual individualiza el predio reclamado y su ubicación del AH HMB005, y su relación a las AH del entorno como lo son las AH IMB 006, AH CBB 028 y AH WSS 003 y sus valores en $/m2. A fojas 108 y siguientes, copia permiso de edificación n° 101 de fecha 10.08.2008 emitido por la DOM de la I. Municipalidad de San Pedro de la Paz. A fojas 110 y siguientes, copia de contrato de construcción de obra material suscrito con Constructora Las Terrazas S.A de fecha 15.07.2008. A fojas 122 y siguientes, informe técnico del procedimiento de determinación de costos de urbanización UF/m2 del lote 2D1-B. A fojas 128, plano del inmueble Rol 17500-26. A fojas 129 y siguientes, copia impresa de información disponible en la página web del Servicio, acerca de las causas o motivos legales para presentar un reclamo en la que da cuenta el n° 2 que el servicio ha estimado dentro de la causal aplicación errónea de las tablas de clasificación se entiende incluido la tasación fiscal superior al valor comercial. A fojas 133 y siguientes, circular n° 7 del año 1997. Quinto: Que, por su parte, el órgano fiscalizador, acompaño los siguientes documentos al proceso. A fojas 86, Resolución SIIPERS n° 606 de fecha 08.08.2011. A fojas 87, fotografía de la ubicación del bien raíz Rol 17500-26. A fojas 88, Ficha del Área Homogénea. Sexto: Que no son hechos controvertidos los siguientes: a.- Que el bien raíz rol 17.500-26 de la Comuna de San Pedro de la Paz, fue objeto de reavalúo en el proceso del año 2013. b.- Que el bien raíz reclamado corresponde a sitio eriazo. Asimismo, no se encuentra controvertida la superficie del predio Rol 17500-26, toda vez que el Servicio de Impuestos Internos al evacuar traslado reconoció y propuso una modificación de esta. Séptimo: Que, es un hecho controvertido por las partes, la procedencia de interponer un reclamo solicitando un ajuste de avalúo por ser el valor comercial del predio menor al valor de su avalúo fiscal; y la procedencia de un coeficiente de ajuste por características especiales que no fueron consideradas en el Área Homogénea. Octavo: Que tal como lo expresa el considerando sexto, el Servicio de Impuestos Internos en escrito de fojas 89 y siguientes, reconoce la alegación de la reclamante en cuanto a la superficie real del terreno, manifestando que tal superficie es de 64.240 metros cuadrados, al igual que lo indicado por la contribuyente en escrito de reclamo. Noveno: Que, en principio se debe tener presente la normativa que afecta a la controversia planteada, en este caso el artículo 4° n° 2 de la Ley 17.235 dispone “…….. Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen”. Por lo anterior es que la Resolución Exenta n° 132 de 2012 emanada del ente fiscalizador, dispuso “..1°) Los valores de terrenos que se aplicarán a las propiedades no habitacionales, como asimismo los sectores de las comunas en que se aplicarán factores de ajuste a los valores unitarios de construcción por localización en áreas comerciales, serán los registrados en los planos de precios que se contienen en el anexo N°1 de esta Resolución. Dichos valores se ajustarán de acuerdo a las características particulares de los predios, a fin de reflejar el efectivo avalúo de los mismos, en la forma expresada en el anexo N°2 de esta Resolución”. Dicha resolución en el anexo 1, que cada Área Homogénea tiene un valor de terreno único, sin embargo excepcionalmente pueden existir ajustes a este valor a través de un coeficiente guía, el cual captura las diferencias de valor de un terreno dentro de un área homogénea. Por su parte el anexo 2 referente a la tasación de los terrenos, explica la forma de cálculo que utiliza el Servicio para determinar el avalúo del terreno, la cual se basa en la siguiente fórmula: AVALUO DE TERRENO ($)= VTAH * ST En donde: VTAH : Corresponde al valor unitario de terreno asignado al Área Homogénea ($/m2). ST : Superficie de terreno (m2). Además se menciona, que con el objeto de determinar el efectivo avalúo de los terrenos, dichos valores se ajustan por un coeficiente corrector cuando las características del mismo no dicen relación con la generalidad de los predios que se ubican en el Área Homogénea en que se emplazan. Décimo: Que, así de las cosas, el predio se encuentra emplazado en Avenida Los Parques 310, comuna de San Pedro de la Paz, clasificado con ubicación urbana. Ubicado en el Área Homogénea HMB005 de la comuna de San Pedro de la Paz. Décimo Primero: Que, el Servicio de Impuestos Internos, presento a fojas 97 una lista de testigos, sin embargo no concurrieron a la audiencia testimonial fijada para tal efecto. Décimo Segundo: Que, el contribuyente en su escrito de reclamo, hace mención a la aplicación de un coeficiente de ajuste, esto es, coeficiente guía de terreno o coeficiente corrector de terreno, sin embargo, la circular n° 7 de 2013, norma la aplicación excepcional de ajustes al avalúo del terreno de bienes raíces que presentan características no consideradas en la determinación del valor del Área Homogénea correspondiente a su ubicación, por lo que no están registradas en la respectiva ficha descriptiva, como también por hechos o situaciones posteriores a la entrada en vigencia del reavalúo, siempre que afecten negativamente el valor del terreno, es el propio contribuyente quien debe solicitar la aplicación de estos ajustes fundadamente, aportando todos los medios de prueba que demuestren la condición de menor valor del inmueble, indicando la situación o el factor que origina esta pérdida de valor. Décimo Tercero: Que, a mayor abundamiento, la Resolución n° 132 en su anexo n° 2, podemos encontrar los ítems de superficie, relación frente- fondo, altura y otros ajustes, que son los factores de ajustes aplicables al avalúo fiscal, de los cuales ninguno de ellos fue mencionado por la contribuyente en su escrito de reclamo como fundamentación de su pretendida propuesta de corrección. Por lo anterior, no corresponde realizar ajuste alguno al avalúo fiscal, pues, en este caso en particular, no se han proporcionado antecedentes suficientes que acrediten el menor valor del inmueble, a diferencia de los demás insertos dentro de la misma Área Homogénea, toda vez que se encuentran incorporados dentro de la Ficha del Área Homogénea todos los factores que influyen en él, no considerando los de mínima relevancia. Décimo Cuarto: Que, si bien es cierto, la contribuyente a fojas 129 y siguientes, acompaño documentación emitida por el Servicio de Impuestos Internos, en donde para el reavalúo de propiedades urbanas 2006, se consideró a modo de ejemplo, como bien menciona en su escrito de reclamo, la situación que la tasación fiscal sea superior al valor comercial como causal de reclamo, este organismo a raíz del reavalúo 2013 a través de la Resolución N° 132 de fecha 31.12.2012, fijo nuevos parámetros técnicos que rigen a partir del 01.01.2013, siendo aún más restrictivo al señalar las causales específicas de coeficientes correctores, en las que deben fundarse los reclamos, como ser: > Ajustes por superficie. > Ajustes por relación frente y fondo. > Ajustes por la causal Altura. Y > Otros Ajustes, que adicionalmente deben contener las condiciones de tener considera como condiciones para la aplicación de este ítem que el bien raíz este ubicado en subsuelo de bienes nacionales de uso público; que se encuentre concesionado, ubicado en área verde definida en instrumento de planificación territorial, que es bien nacional de uso público; o que corresponda a área verde definida en instrumento de planificación territorial, que no es bien nacional de uso público. Décimo Quinto: Que entonces, no es posible encuadrarse como ajuste valido corrector la eventualidad que el avalúo fiscal sea igual o superior al valor comercial, dado que esta situación no es amparada por las causales de corrección que establece la resolución exenta 132 de fecha 31.12.2012 dictada para tal efecto. Décimo Sexto: Que, así las cosas, por ser un hecho que la contribuyente no presentó pruebas suficientes que permitieran considerar que el inmueble presentaba características no consideradas en la determinación del valor del Área Homogénea. Este jurisdicente no puede arribar a las pretensiones del reclamante. Décimo Séptimo: Que, en suma, atendido al mérito de los antecedentes allegados al proceso y sobre los cuales se ha reflexionado en los motivos anteriores, este Tribunal acogerá el reclamo solo en cuanto a señalar que la superficie del predio asciende a 64.270 metros cuadrados y sobre dicha cantidad debe atender para determinar la tasación fiscal del bien raíz Rol 17.500-26 de la comuna de San Pedro de la Paz. Y en mérito de lo expuesto y teniendo presente lo dispuesto en los artículos 115, 149 y siguientes del Código Tributario; arts. 4, 5, 8, 10 y 29 de la Ley 17.235 sobre Impuesto Territorial y demás normas pertinentes, Ley 20.322 de 2009. SE RESUELVE: I. Que, se acoge en parte el reclamo interpuesto a fojas 58 por don Mauro Valero Gómez, en representación de Inmobiliaria El Olmo S.A., en contra de la modificación de avalúo al inmueble Rol N° 17500-26 de la comuna de San Pedro de la Paz. II.- En consecuencia, modifíquese de 77.740 a 64.270 metros cuadrados la superficie del bien raíz anteriormente precitado. III. Respecto a los demás ajustes por coeficientes correctores, no son procedentes en conformidad de lo dispuesto en los considerandos precedentes. IV.- En consecuencia se confirma el avalúo del predio determinado por el Servicio de Impuestos Internos, con la modificación del punto II. V.- Que, en atención a lo dispuesto, no se condena en costas al reclamante, por haber tenido motivos plausibles para litigar. VI.- La VIII Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos dispondrá el cumplimiento administrativo del presente fallo, en virtud de lo establecido en el artículo 6° letra B N° 6 del Código Tributario. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. Notifíquese la presente resolución a la parte reclamada mediante su publicación íntegra en el sitio Internet, www.tta.cl, y dese aviso a la dirección de correo a la parte que lo haya solicitado. Notifíquese a la parte reclamante por medio de carta certificada al domicilio registrado en autos, de conformidad a lo establecido en el inciso tercero el artículo 131 bis del Código Tributario. Déjese testimonio en el expediente. RIT: AB-10-00117-2013 RUC N°: 13-9-0000975-K Resolvió don Anselmo Iván Cifuentes Ormeño, Juez Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región del Bío Bío. http://www.tta.cl/ 2014-02-11T13:09:16-0300 ANSELMO IVAN CIFUENTES ORMENO