Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Puerto Montt, treinta de junio de dos mil catorce. VISTOS: A fojas 1, comparece don Mauro Valero Gómez, RUT N° 9.982.984-2, ingeniero civil, en representación de Inmobiliaria el Olmo S.A., RUT N° 79.686.750-7, ambos domiciliados en calle San Juan de Luz N°4636, comuna de Ñuñoa, Santiago; quien interpone reclamo tributario de avalúo de bienes raíces en contra del Servicio de Impuestos Internos, por el reavalúo del inmueble Rol 2196-497, Av. Cuarta Terraza 4700 Valle Volcanes, Puerto Montt, en virtud de la causal contemplada en el artículo 149 N° 2 del Código Tributario, solicitando se modifique el avalúo fiscal del terreno, bajándolo a $307.003.077 o la que el Tribunal determine, y se elimine la sobretasa por sitio no edificado, por las consideraciones de hecho y de derecho que a continuación expone. Señala la reclamante que Inmobiliaria el Olmo S.A., es dueña del Macrolote 3 E 2, proveniente de la subdivisión del Lote 3 E, y este a su vez de la subdivisión del Lote 3 del Fundo San Luis, Laguna Mansa Valle Volcanes, rol de avalúo N°2196-497 de la comuna de Puerto Montt, cuyo avalúo a contar del 1 de enero de 2013, es de $2.049.221.931, solicitando la revisión del avalúo antes indicado, toda vez que durante el proceso de reavalúo de la propiedad se han considerado antecedentes erróneos y además, no se han considerado factores que implican una rebaja en el avalúo total del inmueble objeto de autos. El actor fundamenta su reclamo en la causal N°2 del artículo 149 del Código Tributario, la que se encontraría en armonía con los dispuesto en el artículo 10 de la Ley 17.235, letra e). Agrega así mismo que debe entenderse por "errores de Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico clasificación", lo que el propio Director Nacional del Servicio de Impuestos Internos, en uso de sus facultades privativas de interpretar la ley tributaria, ha entendido por ellos, señalando al efecto lo dispuesto en la Circular N°7 de 1997 y en las instrucciones impartidas con ocasión del proceso de reclamación del reavalúo del año 2006, que en la parte pertinente mantendrían total aplicación para el presente reavalúo. Respecto a lo anterior la reclamante señala que es posible concluir que el Director Nacional del Servicio de Impuestos Internos, mediante la mencionada Circular N°7 de 1997, interpretó que las expresión "errores de clasificación" empleada en la Ley de Impuesto Territorial artículo 28 letra e), actualmente artículo 10 letra e) del mismo cuerpo legal, deben considerase como sinónimos o equivalentes a la utilizada en el artículo 149 N°2 del Código Tributario (aplicación errónea de las tablas de clasificación); además siendo un hecho indubitado que la enumeración de casos de errores de clasificación que efectúa el artículo 10 letra e) de la Ley 17.235, es meramente ejemplar, ya que la misma norma expresamente así lo dispone, los errores de clasificación que señala dicha norma abarca también otros casos o situaciones; así mismo para corregir los errores de clasificación en la determinación del avalúo fiscal del terreno fijado por el Servicio, éste último vía administrativa y ahora los Tribunales Tributarios y Aduaneros, vía judicial, podrán ajustarlos con la aplicación de coeficientes guías o correctores. Respecto a la determinación del avalúo fiscal, el actor señala que para efectos de cumplir con el mandato legal de determinar los valores unitarios de terreno, el Servicio solo deberá considerar 3 aspectos a saber: Sector de ubicación; Obras de urbanización; Equipamiento de que dispone. Para lo anterior, con motivo del reavalúo 2013, la reclamante indica que el Servicio ha dictado básicamente 2 instrucciones, esto es la Resolución 132 de fecha 31 de diciembre del año 2012, y la Circular 7 de fecha 6 de febrero del 2013. Así mismo hace presente que el hecho de que el Servicio en la fijación de las tablas de precios haya distinguido tantas Áreas Homogéneas para lugares dentro de las comunas que en general están en un mismo sector y cuentan con obras de urbanización y de equipamiento similares, y sostiene que en la medida que las características particulares y/o individuales de un predio no hayan sido debidamente consideradas por el Servicio, y en consecuencia omitidas para el proceso "general de retasación", tendrá necesariamente como resultado que Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico la determinación del valor base del Área Homogénea, no será la que en derecho corresponde, generándose fuertes distorsiones, donde puede existir avalúo fiscal notoriamente superior al valor comercial del mismo, error que se debe subsanar. Respecto al valor comercial del inmueble el actor hace presente que el valor del metro cuadrado del terreno que determinó el Servicio de Impuestos Internos en el proceso de reavalúo general, es muy superior al de mercado, lo que se vería confirmado por la Tasación Bancaria efectuada por Tinsa a solicitud del Banco BBVA, a un conjunto habitacional denominado Proyecto Santuario de la Laguna obra 74, el que se encuentra compuesto por 26 viviendas, todas Roladas por las manzanas D, E, y F del Rol Matriz 2196-446 correspondiente a parte del Lote 3 A 1, de propiedad del contribuyente, entidad que tasa la parte correspondiente a 31 terrenos que suman un total de 4.080,57 metros cuadrado , a un valor de UF 8.453, generando un precio promedio de 0,57 UF por metro cuadrado, por lo que para un total de 26 lotes, ponderan un promedio de superficie de terreno igual a 156,95 metros cuadrados. El actor hace presente que este valor determinado por la institución bancaria se refiere a un terreno urbanizado, sin afectaciones de algún tipo, propio de un terreno resultante de un proceso inmobiliario. En efecto al valor neto sin descuento de los costos de urbanización del proyecto, los cuales son iguales a 1,5 UF por metro cuadrado , permite determinar que el precio de un terreno sin urbanización, como el terreno saldo del proyecto, sería de 1,08 UF por metro cuadrado , precio que es inferior al fijado para el Área Homogénea HMM055 en que el Servicio lo fija en$ 41.231 equivalentes a 1,80 UF por metro cuadrado. Adicionalmente, el actor señala que en el año 2011 solicita para efectos de financiamiento bancario, una tasación a Banco de Chile, por el terreno Rol 2196-497 y 2196-34 (una parte), oportunidad en que por la superficie total conformada por los lotes 3 E 2, 3 D 1, 3 D 2 y 3 D 3 igual a 523.106 metros cuadrados, tasa el inmueble en UF 172.000,00 equivalentes a un precio unitario de 0,33 UF por metro cuadrado. Lo anterior dejaría de manifiesto que la tasación fiscal que dispone el Servicio para el terreno, es errónea, dado que el valor consignado es superior al valor que el mercado pondera para el sector donde se encuentra el citado proyecto. A mayor abundamiento señala que el Servicio para haber fijado el avalúo fiscal, debió tener a la vista valores de compraventas o tasaciones comerciales o bancarias o informes inmobiliarios, que acrediten precios cercanos a las 2,57 UF por metro cuadrado, en el mismo sector y en la misma zona que registra el Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico Área Homogénea HMM055, es decir, al menos un 779 % superior al valor de mercado, lo que resultaría absolutamente fuera de toda realidad en el mercado inmobiliario. En consecuencia el actor indica que con la información aportada, relativa a los precios de mercado y de transferencia señalados, y aun tomando como referencia el más alto de ellos que corresponde al precio en el que la entidad Tinsa por orden de BBVA, el Servicio debió al menos considerar ese valor o precio, que aun siendo el más alto de todos los ya referidos es más bajo que el determinado finalmente por dicha entidad considerando las condiciones particulares de insuficiencia de urbanización que posee y agrega que con este valor o precio de mercado 0,57 UF por metro cuadrado el Servicio podría fijar y/o determinar con los ajustes y correcciones que procedan, un avalúo fiscal de terreno justo y conforme a derecho. Además, la reclamante señala que aún no se encuentra corregido por los descuentos propios que le afectan a cualquier proceso de loteo, en donde un macrolote como el del presente reclamo, con una superficie de 49.701 metros cuadrados, equivalente a 166 veces el del lote típico del Área Homogénea HMM055, para poder generar los respectivos lotes habitacionales finales, se incurren en pérdidas por concepto de vialidad, áreas verdes y equipamiento municipal que se deben contabilizar como nulas desde el punto de vista de aprovechamiento y del precio a urbanizar, las que se cuantifican en un 7,32%, 2,17% y 24,63%, respectivamente, de acuerdo al plano de loteo aprobado por la llustre Municipalidad de Puerto Montt. Lo anterior implicaría que sólo el 65,88% de la superficie del macrolote se destina a lotes habitacionales finales correspondientes al Área Homogénea, y el resto de la superficie son de cesión gratuita para uso público, por lo que en consecuencia al precio de 0,57 UF metro cuadrado le asiste un ajuste que considere estas áreas no utilizables y de valor nulo, lo que implicaría por tanto un nuevo precio base de 0,38 UF por metro cuadrado. Respecto a la base imponible del avalúo fiscal, el actor sostiene que de manera invariable, el Servicio ha señalado que el avalúo fiscal no es ni corresponde al avalúo comercial, pero sí guarda un nivel de relación con el valor comercial o de mercado, por lo que sostiene sería posible concluir que el avalúo fiscal nunca podrá ser superior al valor comercial, no habiendo instrucción expresa del Servicio sobre esta materia, pero siendo una práctica reconocida y permanente que el avalúo fiscal sea, al menos, un 30% inferior al valor comercial, práctica que según el actor de da en el caso de no pago de contribuciones, donde Tesorería General de la República saca a remate el Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico inmueble, en el cual se hace aplicable el artículo 185 inciso primero del Código Tributario, que se encuentra en Libro III, Título V Del Cobro Ejecutivo De Las Obligaciones Tributarias de Dinero. En el mismo sentido señala que otra norma que puede ayudar a determinar el avalúo fiscal es el artículo 17 de la Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios, en que el legislador está considerando que el avalúo fiscal es menor al valor comercial y en esta norma en particular puede afirmarse que aquél es un 50% inferior a éste último. La reclamante, sobre la correcta determinación del avaluó, señala lo que a su juicio correspondería al precio de la zona o área donde se emplaza el terreno Rol 2196-497, la cual es determinada por la ecuación y cálculos que señala en su presentación, señalando al respecto que ante cualquier ajuste, ya sea aplicando un coeficiente de terreno guía o la incorporación de un coeficiente corrector de terreno, asegura que el avalúo fiscal para la partida terreno es al valor que se consigna como precio de compraventa, registrado en formulario 2890, el cual corresponde a 25.748 UF equivalentes a 0,52 UF por metro cuadrado, precio que aplicando el descuento de la relación fiscal comercial, esto es que el valor fiscal es a lo más un 70% del precio de mercado, implica que el precio fiscal ajustado para el inmueble objeto de autos es de 0,36 UF por metro cuadrado, valor que no considera las áreas de nulo aprovechamiento, las cuales al ser consideradas daría un precio de 0,23 UF por metro cuadrado. En cuanto a la sobretasa aplicada, el actor indica que a la propiedad objeto de autos le asiste más de una de las causales que se encuentran vigentes en la Circular N° 60 del 14 de octubre del año 2008, por lo que la aplicación de sobretasa por sitio eriazo sería del todo improcedente, especialmente las causales letras f), g) y h), por lo que en definitiva señala que quedaría acreditado que a la luz del artículo 8° de la Ley 17.235 y a la luz de la Circular N° 60, al predio materia del reclamo le es del todo improcedente la aplicación de la sobretasa por sitio no edificado, por asistirle más de una de las causales que la ley contempla para su no aplicación. Finalmente la reclamante sostiene que en virtud de los antecedentes de hecho y derecho aportados, corresponde una modificación del avalúo fiscal fijado por el Servicio de Impuestos Internos en el proceso de reavalúo del año 2013, en consideración a que el avalúo fiscal es superior al valor comercial, lo cual constituye un error de clasificación en los términos de la causal de reclamo contenida en el N° 2, y/o error Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico de cálculo contenida en el N° 3, ambas del artículo 149 del Código Tributario, correspondiendo una rebaja de un 72 % del avalúo fiscal vigente, para así tener la adecuada relación y correspondencia entre éste y el avalúo comercial. Por lo que en virtud a lo dispuesto en la Constitución Política del Estado artículos 6°; 7°; 19° N°2, 20 y 22; artículos 148, 149 N°2 y N°4, 150 y siguientes del Código Tributario; en relación a los artículos 28, 29, 30 y 31 de la Ley sobre Impuesto Territorial, actualmente artículos 10, 11, 12 y 13 del texto refundido, coordinado y sistematizado y actualizado de la Ley 17.235; la Ley Orgánica Constitucional de Bases de la Administración del Estado artículos 2, 3; Resolución N°132 de fecha 31 de diciembre de 2012; Circular N°7 de fecha 6 de febrero de 2013, solicita tener por interpuesto reclamo del avalúo determinado por el Servicio de Impuestos Internos en el proceso de reavalúo general del año 2013, para el inmueble Rol N°2196-497, de la comuna de Puerto Montt, en los términos de los artículos 149 y siguientes del Código Tributario, en el que se solicita se modifique el avalúo fiscal del terreno a $ 307.003.077, o bien el que se determine, lo que se debe traducir en una rebaja en el avalúo fiscal de la partida terreno o en subsidio mediante la aplicación de un coeficiente de ajuste al terreno de 0,14, o bien, el valor base del área homogénea o el coeficiente de ajuste al terreno que se determine, a fin de obtener la adecuada y justa retasación fiscal, y se elimine la sobretasa por sitio no edificado por ser improcedente, todo con una vigencia al 1° de enero del año 2013. La reclamante acompaña a su presentación los siguientes documentos: 1.- Acta de sesión Extraordinaria de Directorio, llevada a escritura pública de fecha 9 de octubre de 2008 otorgada ante Notario Público de Santiago don Eduardo Avello Concha; 2.- Escritura pública de fecha 27 de mayo de 2013, otorgada en la Notaria de Santiago de don Eduardo Avello Concha , en la que consta personería; 3.- Fotocopia de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de Puerto Montt; 4.- Fotocopia de cédula de identidad del representante; 5.- Fotocopia de tarjeta RUT de la representada; 6.- Plano Subdivisión Lote 3, y su Certificado de Subdivisión; 7.- Plano de Loteo Aprobado por la llustre Municipalidad de Puerto Montt; 8.- Informe de Tasación Bancaria Banco BBVA; 9.- Informe de Tasación Bancaria Banco Chile; 10.- Carta de notificación de avalúo 2013 y su detalle catastral, y 11.- Certificado de Informaciones Previas. A fojas 94, se tuvo por interpuesto el reclamo y se confiere traslado al Servicio de Impuestos Internos por el término legal. Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico A fojas 96, comparece don José Barrientos Brito, Director Regional (S) de la X Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos, domiciliado en San Martín N°80, cuarto piso, Puerto Montt, quien en virtud a lo dispuesto en los artículos 149 y siguientes, y 132 del Código Tributario, evacúa traslado al reclamo deducido en contra del nuevo avalúo fiscal del inmueble identificado con el Rol de Avalúo N°2196-497,de la comuna de Puerto Montt, determinado por el Servicio de Impuestos Internos en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley N° 20.455 de fecha 31 de agosto de 2010 que modifica diversos cuerpos legales para obtener recursos destinados al financiamiento de la reconstrucción del país, la Ley N° 20.650 de fecha 31 de diciembre de 2012 que posterga el reavalúo y prorroga los actuales avalúos de bienes raíces no agrícolas con destino habitacional, y reduce la periodicidad del reavalúo de los bienes raíces de las distintas series, y en los artículos 2°, 3° y 4° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, normas que en definitiva, obligan al Servicio de Impuestos internos a efectuar el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas con destino no habitacional, a contar del 1 de enero de 2013, solicitando que el reclamo sea rechazado en su totalidad, por las consideraciones de hecho y derecho que a continuación expone. Conforme a lo dispuesto en el artículo 3° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, el Servicio de Impuestos Internos deberá reavaluar cada 5 años, los bienes raíces agrícolas y no agrícolas sujetos a las disposiciones de esta ley, aplicándose la nueva tasación, para cada serie, simultáneamente a todas las comunas del país, por lo que a contar del 1 de enero de 2013 entró en vigencia el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas con destino no habitacional, inmuebles cuya última tasación general fue efectuada con fecha 1 de enero de 2006. Al respecto, la reclamada señala que el artículo segundo de las Disposiciones Transitorias de la Ley N° 20.455 prorroga hasta el 31 de diciembre del año 2012, y con sujeción a las normas de la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial, la vigencia de los avalúos de los bienes raíces no agrícolas que rijan al 31 de diciembre del año 2010 y fija, a contar del 1 de enero del año 2013, la vigencia de los nuevos avalúos que se determinen. En relación al procedimiento administrativo de reavalúo, la reclamada argumenta y transcribe lo señalado en los artículos 4°y 6°de la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial, y agrega que el Servicio ha dado cumplimiento a cada una de las obligaciones por ley encomendadas, razón por la cual deberá tenerse firme el avalúo Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico determinado para el inmueble identificado con el Rol de Avalúo N°2196-497, de la comuna de Puerto Montt. Respecto al procedimiento de avalúo del inmueble, la reclamada señala que conforme a lo dispuesto en el N°2 del artículo 4° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, el Servicio ha sectorizado cada comuna del país en Áreas Homogéneas, las cuales corresponden a sectores que presentan características urbanas comunes, por ejemplo en cuanto a uso de suelo, infraestructura vial, entre otras. Indica que la finalidad de cada Área Homogénea es ser una unidad, independiente de su tamaño, lo más uniforme posible, de manera que no presente variaciones significativas de valor por metro cuadrado de terreno en su interior. Agrega que la determinación de las características de cada Área Homogénea en particular, en el caso de los bienes raíces objeto del proceso de reavalúo, se efectuó mediante la realización de un estudio urbano que permitiera definir el lote tipo y, consecuentemente, determinar el valor base del terreno, según los siguientes criterios: 1.- Estudio urbano, en relación a éste se determinó la formulación para cada Área Homogénea en particular, considerando la utilización de variables urbanas de uso de suelo, categoría constructiva, nivel de densificación y sistema de agrupamiento, estos 4 factores permitieron obtener la información necesaria para efectuar el estudio urbano de la zona. Además la reclamada agrega que se consideraron los Instrumentos de planificación territorial disponibles en cada comuna, los cuales permiten diagnosticar y definir políticas públicas, formular planes, programas y proyectos de ordenamiento espacial del territorio, razón por la cual se utilizan para complementar las variables urbanas antes señaladas. En este sentido hace presente que el Plan Regulador Comunal es el instrumento de planificación más importante, que orienta, fomenta y regula el desarrollo urbanístico del territorio comunal y tiene como base la estrategia de desarrollo territorial. Señala la reclamada que de la aplicación de todos los elementos señalados anteriormente, el Servicio establece el Área Homogénea a la cual corresponde cada bien raíz, determinándose respecto del inmueble de autos, su inclusión en el Área Homogénea HMM055. Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico 2.- Definición del lote tipo, criterio que la reclamada define como aquél inmueble que, dadas las condiciones urbanas del Área Homogénea a la que pertenece, resulta ser el más representativo de ésta, e identifica las características morfológicas de su terreno. Este bien raíz integra aquellas variables urbanas que identifican al Área Homogénea que lo comprende, y que permiten caracterizarlo de forma más completa, de tal manera de minimizar la aplicación de factores de ajuste especiales en la valoración de los terrenos, coeficientes guías y correctores. 3.- Determinación del valor base del terreno, para determinar el valor base de las Áreas Homogéneas, la reclamada señala que cada Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos contó con la información obtenida a partir de los Formularios 2890 de "Declaración sobre enajenación e inscripción de bienes raíces" y de las tasaciones comerciales efectuadas por bancos e instituciones financieras, instrumentos que habrían sido previamente depurados a través de un procesamiento centralizado, y hace presente en relación a la información contenida en el Formulario 2890, que es obligación de los Notarios y Conservadores de Bienes Raíces del país informar al Servicio de Impuestos Internos respecto de las escrituras públicas de transferencia de bienes raíces que otorguen y de las inscripciones que se practiquen en el Registro de Propiedad. Lo anterior en conformidad a lo establecido en el número 1 del artículo 16 de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial y en el artículo 76 del Código Tributario. Mediante el análisis estadístico de un número de muestras validadas de Formularios 2890, se determinó el Valor Base del inmueble de autos incluido en el Área Homogénea HMM055, considerando en el procedimiento estadístico los siguientes elementos: 1.- Promedio de muestras, que corresponde a la suma de valores de todas las muestras validadas, dividido por el número total de casos considerados en el estudio; 2.- Desviación Estándar, es decir la medida del grado de dispersión de los datos con respecto al valor promedio; 3.- Dispersión, que permite identificar qué tan dispersos se encuentran los datos respecto del valor promedio. La dispersión debe ser igual o menor al 20%. Cuando la dispersión es mayor a un 20%, se deben determinar nuevos rangos de muestras. En el caso del Área Homogénea HMM055, sostiene que se analizaron 148 muestras, con rangos de valores de 2,05 a 3,51 UF, determinándose un valor Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico promedio de 3,01 UF, equivalente a $67.700 por metro cuadrado. Agrega que centralizadamente se realizó una rebaja de un 40% para fijar el valor fiscal del inmueble, rebajándose el valor base de los mismos, determinándose como Valor Base Final para el Área Homogénea HMM055 el monto de $ 40.783 por metro cuadrado al 1 de julio de 2012, correspondiente al valor indicado en los planos de precios de terrenos. En relación a lo argumentado por el actor, respecto a que la existencia de un avalúo fiscal por sobre el comercial, es constitutiva de la causal de reclamo establecida en el N°2 del artículo 149 del Código Tributario, toda vez que dicha disposición sería equivalente a lo establecido en el artículo 10 letra e) de la Ley 17.235, el cual ejemplifica algunos casos de errores y que, al no ser taxativo, incluiría la referida circunstancia, sustentando además tal conclusión en la Circular N°7 de 1997 y en el inserto de prensa del año 2006, en el cual el Servicio de Impuestos Internos habría considerado la referida circunstancia, la reclamada señala que del carácter no taxativo del artículo 10 de la Ley N° 17.235 no se puede presumir que el numeral 2° del artículo 149 del Código Tributario sea una causal de reclamo subsidiaria, por lo que en consecuencia, el sentido y alcance de la causal establecida en el numeral 2° del citado artículo sólo puede determinarse a partir del concepto de tablas de clasificación, que por definición corresponden a aquellas características urbanas comunes que permiten que determinados sectores constituyan Áreas Homogéneas. En cuanto al instructivo invocado por el contribuyente, la reclamada señala que se encuentra imposibilitada de pronunciarse sobre el mismo, puesto que no se acompaña copia alguna de su publicación, además el mismo reclamante afirma que el referido instructivo fue emitido y publicado para el proceso de reavalúo del año 2006, época en que se encontraba vigente el procedimiento de Reconsideración Administrativa y Reclamación Subsidiaria y no el actual. En cuanto a lo señalado por el actor respecto a la aplicación subsidiaria de la causal establecida en el artículo 149 N°3 del Código Tributario, la reclamada sostiene que bastaría con efectuar una simple operación aritmética para determinar que el cálculo efectuado por el Servicio se encuentra correctamente realizado, multiplicando la superficie del terreno de autos por el valor del metro cuadrado que fue determinado. Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico Por otra parte, la reclamada en cuanto a los fundamentos esgrimidos por el actor, distintas de las causales de reclamo del artículo 149 del Código Tributario, señala por ejemplo que en cuanto a consideraciones especiales en la determinación del avalúo fiscal del inmueble, lo establecido en el artículo 16 N°3 de la ley 17.235, así como lo señalado en la Circular N°7 del año 2013, agregando que durante el proceso de reavalúo el contribuyente no realizó ninguna solicitud de ajustes de avalúo ante el Servicio de Impuestos Internos, motivo por el cual el nuevo avalúo del inmueble de autos fue determinado de conformidad a las normas legales e instrucciones vigentes sobre la materia. Ahora bien, en cuanto a la determinación del valor comercial del inmueble, la reclamada las tasaciones del Banco de Chile y BBVA acompañadas por el reclamante, y que dan cuenta de un valor inferior a la tasación actual, no bastaria para presumir la existencia de un error de cálculo cometido por el Servicio, toda vez que el inmueble fue reavaluado a partir de un estudio estadístico realizado en base a 148 muestras validadas de Formularios N°2890 y de las tasaciones comerciales efectuadas por bancos e instituciones financieras, por lo que no sería efectivo que el reavalúo sobrepase el valor comercial del terreno, circunstancia que en todo caso no estaría comprendida en ninguna de las causales de reclamo establecidas en el artículo 149 del Código Tributario. Así mismo, en cuanto a una aplicación de coeficiente corrector y otros descuentos el contribuyente indica que para determinar el avalúo del predio, se deberían descontar las superficies de áreas verdes, equipamiento y vialidad que estima en un 34,12% de la superficie total de 49.701 metros cuadrados, sin entregar antecedente alguno que acredite dicha alegación, tales como planos, permisos de ejecución de obras y certificados de recepción definitiva otorgados por la Dirección de Obras Municipales respectiva, además la reclamada sostiene que los coeficientes guías y coeficientes correctores no son antojadizos, puesto que están regulados en la Resolución Exenta N°132 de fecha 31 de diciembre de 2012. En cuanto a la improcedencia de la sobretasa establecida en el artículo 8 de la Ley 17.235, argumentada por el actor, la reclamada señala que las circunstancias expuestas por el reclamante no constituyen causales de exención de la sobretasa, sino que sólo facultan al Servicio de Impuestos Internos a revisar su procedencia, lo cual se desprende de la sola lectura del párrafo 6° de la citada Circular N°60, además la sobretasa por sitio eriazo no sería un elemento de determinación del impuesto territorial, Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico sino que constituye un recargo calculado sobre la tasa o base imponible de este impuesto que se cobra conjuntamente con las cuotas normales de contribuciones. Finalmente, la reclamada solicita tener por evacuado el traslado al reclamo presentado con fecha 30 de mayo de 2013 por don Mauro Valero Gómez, en contra del reavalúo efectuado por el Servicio de Impuestos Internos en cumplimiento de obligaciones legales, al inmueble ubicado identificado con el Rol de Avalúo N°2196-497, de la comuna de Puerto Montt, solicitando que el mismo sea rechazado en todas sus partes, toda vez que el nuevo avalúo determinado por el Servicio de Impuestos Internos, fue fijado conforme a derecho, respetándose en todo momento las disposiciones legales y administrativas que regulan el procedimiento de reavalúo de bienes raíces del año 2013, no habiendo acreditado la reclamante los hechos en que funda su reclamación, con expresa condenación en costas. A fojas 105, se tiene por evacuado el traslado al reclamo. A fojas 107, se recibe la causa a prueba, fijándose los siguientes puntos: 1.- Tablas de clasificación aplicadas al inmueble rol 2196-497 de la comuna de Puerto Montt por el Servicio de Impuestos Internos al efectuarse el reavalúo de bienes raíces. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen. 2.- Efectividad de haberse aplicado erróneamente las tablas de clasificación respecto del bien gravado rol 2196-497 de la comuna de Puerto Montt por el Servicio de Impuestos Internos al efectuarse el reavalúo de bienes raíces, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. 3.-Efectividad de exceder el valor de tasación determinado por el Servicio de Impuestos Internos respecto del inmueble rol 2196-497 de la comuna de Puerto Montt el valor comercial del mismo. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen. A fojas 110, la reclamada presenta lista de testigos. Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico A fojas 118 y siguientes, rola declaración testimonial de don Tito Vera Vera, testigo de la reclamada. A fojas 121 y siguientes, rola declaración testimonial de doña Mónica Salgado Ureta, testigo de la reclamada. A fojas 126, la reclamante acompaña los siguientes documentos: 1.- Fotografía aérea, obtenida de Google Earth, en la cual individualiza el predio reclamado y su ubicación; 2.- Copia de Certificado de Aprobación de subdivisión N° 7 de fecha 18 de abril de 2011 emitido por la D.O.M. de la l. Municipalidad de Puerto Montt, que aprueba la subdivisión del sitio Rol de avalúo 2196-34 la que dio origen entre otros al predio reclamado; 3.- Copia de Certificado de Aprobación de subdivisión N° 19 de fecha 13 de abril de 2006 emitido por la D.O.M. de la l. Municipalidad de Puerto Montt, el que da cuenta que el predio reclamado proviene del rol matriz 2196-34, que tenía una superficie superior a 50 hectáreas; 4.- Contrato de construcción de obra material suscrito entre mi representada y constructora Las Terrazas S.A., de fecha 1 de agosto del 2012, respecto la obra 75 que corresponde al predio Lote 3-A-1, proveniente de la misma subdivisión que el predio reclamado en autos; 5.- Copia del plano de subdivisión en el cual se destaca el área urbanizada del Lote 3-A-1 en virtud del contrato mencionado en forma precedente; 6.- Informe de procedimiento de determinación de costos de urbanización del Lote 3-A-1; 7.- Copia impresa de información disponible en la página web del S.I.I., acerca de las causas o motivos legales para presentar un reclamo; 8.- Copia de la declaración del entonces Director del S.I.I, don Ricardo Escobar Calderón, de fecha 20 de marzo de 2006; 9.- Circular N° 7 del año 1997, normativa vigente del S.I.I. A fojas 168, la reclamante solicita se oficie a la Dirección de Obras Municipales de la Municipalidad de Puerto Montt. A fojas 174, la reclamada acompaña los siguientes documentos: 1.- Ficha del Área Homogénea identificada como HMM055 correspondiente inmueble de autos, dentro de la comuna de Puerto Montt; 2.- Detalle Catastral correspondiente al inmueble de autos, Rol de Avalúo N°2196-497 de Puerto Montt; 3.- Consulta de Antecedentes del inmueble de autos. Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico A fojas 179, la reclamada acompaña los siguientes documentos: 1.- Resolución Exenta N°132 de fecha 31 de diciembre de 2012 del Servicio de Impuestos Internos; 2.- Circular N°7 de fecha 6 de febrero de 2013 del Servicio de Impuestos Internos. A fojas 221, rola oficio N°74, solicitado por la reclamante a fojas 168. A fojas 222, rola respuesta a oficio N°74, de fojas 221. A fojas 226, se agrega certificado del Secretario Abogado del Tribunal de término probatorio vencido. A fojas 227, se cita a las partes a oír sentencia. A fojas 229, el Tribunal ordena medida para mejor resolver. A fojas 231, rola certificado de incorporación al proceso de CD con planos de Precios de Terrenos Reavalúo 2013, el que se conserva en la custodia del Tribunal. CONSIDERANDO, PRIMERO, Que, don Mauro Valero Gómez, RUT N° 9.982.984-2, ingeniero civil, en representación de Inmobiliaria el Olmo S.A., RUT N° 79.686.750-7, ambos domiciliados en calle San Juan de Luz N°4636, comuna de Ñuñoa, Santiago; interpone reclamo tributario de avalúo de bienes raíces en contra del Servicio de Impuestos Internos, por el reavalúo del inmueble Rol 2196-497, Av. Cuarta Terraza 4700 Valle Volcanes, Puerto Montt, en virtud de la causal contemplada en el artículo 149 N° 2 del Código Tributario, solicitando se modifique el avalúo fiscal del terreno, bajándolo a $307.003.077 o la que el Tribunal determine, y se elimine la sobretasa por sitio no edificado; fundando sus peticiones en los argumentos y consideraciones ya expuestos precedentemente, acompañando en su defensa los documentos que se han enumerado en la parte expositiva de esta sentencia. Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico SEGUNDO, Que la reclamada, evacuando el traslado conferido, solicita el rechazo del reclamo en todas sus partes, en base a los fundamentos y argumentos de hecho y de derecho previamente referidos en la parte expositiva de la sentencia, con costas. TERCERO, Que son hechos establecidos en esta causa: 1.- Que, dando cumplimiento al proceso de reavalúo de bienes raíces no agrícolas no habitacionales que debía regir a partir del 1° de enero de 2013, el Servicio de Impuestos Internos procedió a fijar el nuevo avalúo del inmueble Rol 2196-497, Av. Cuarta Terraza 4700 Valle Volcanes, Puerto Montt, de propiedad de Inmobiliaria El Olmo S.A., RUT 79.686.750-7, tasándolo en la suma de $2.049.221.931 pesos. 2.- Para fijar el avalúo señalado, el método seguido por el ente fiscalizador contempló el establecimiento de “áreas homogéneas” que suponían sectorizar el territorio comunal en zonas de características urbanas comunes, con un valor de terreno único para esa área, valor al cual se le podían efectuar correcciones mediante la aplicación de un coeficiente guía. 3.- El área homogénea (AH) dentro de la cual se incluyó el inmueble reavaluado corresponde al área HMM055. 4.- Habiendo tomado conocimiento del reavalúo realizado, el contribuyente dedujo reclamo tributario ante este Tribunal con fecha 30 de mayo de 2013. CUARTO, Que, para resolver la controversia sometida al conocimiento de este sentenciador, conforme a lo dispuesto en los artículos 132 del Código Tributario, la prueba será apreciada por el Tribunal de conformidad con las reglas de la sana crítica. QUINTO, El primer punto de prueba fijado por el Tribunal fue del siguiente tenor: “1.- Tablas de clasificación aplicadas al inmueble rol 2196-497 Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico de la comuna de Puerto Montt por el Servicio de Impuestos Internos al efectuarse el reavalúo de bienes raíces. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen”. Este punto de prueba fue acreditado mediante los antecedentes aportados por el Servicio de Impuestos Internos, a los que se refiere latamente en su escrito de contestación y que han sido descritos por este sentenciador en la parte expositiva de esta sentencia. Entre los documentos aportados por la reclamada, destacan los siguientes: 1.- Ficha del Área Homogénea identificada como HMM055 correspondiente al inmueble de autos, dentro de la comuna de Puerto Montt; 2.- Detalle Catastral correspondiente al inmueble de autos, Rol de Avalúo N°2196-497 de Puerto Montt, y 3.- Resolución Exenta N°132 de fecha 31 de diciembre de 2012 del Servicio de Impuestos Internos. Sobre este punto, el Servicio también ofrece la deposición de los testigos Tito Vera Vera, de fecha 19 de agosto de 2013, rolante a fojas 118 y siguientes, y Mónica Salgado Ureta, de igual fecha, rolante a fojas 121 y siguientes. De los antecedentes indicados, destaca la resolución exenta SII N° 132 de 31 de diciembre de 2012, que fija las tablas de clasificación para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola con destino no habitacional, en su parte resolutiva, en lo pertinente, dice: “1°) Los valores de terrenos que se aplicarán a las propiedades no habitacionales, como asimismo los sectores de las comunas en que se aplicarán factores de ajuste a los valores unitarios de construcción por localización en áreas comerciales, serán registrados en los planos de precios que se contienen en el anexo N°1 de esta resolución. Dichos valores se reajustarán de acuerdo a las características particulares de los predios, a fin de reflejar el efectivo avalúo de los mismos, en la forma expresada en el Anexo N°2 de esta resolución”. El número 2° agrega: “2°) Las definiciones técnicas, los valores unitarios de las construcciones y sus factores de ajuste, que se utilizarán en la determinación de los avalúos de las propiedades no agrícolas con destino no habitacional, con excepción de estacionamientos y bodegas correspondientes a conjuntos habitacionales acogidos a la Ley 19.537, serán los contenidos en los anexos N°s 3, 4 y 5 de esta resolución”. Finalmente, el N° 3, también en su parte pertinente, deja en claro que las tablas de clasificación que rigen para el reavalúo en estudio, son las que fija esta resolución, al decir que “3°) Para determinar los Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico avalúos que entrarán a regir el 1° de enero de 2013, las tablas de valores fijadas por la presente Resolución…” De modo tal que, con estos antecedentes, concluye el Tribunal que las tablas de clasificación aplicadas al inmueble de marras son las que responden a la siguiente codificación: “HMM055”. SEXTO, El segundo punto de prueba fijado por el Tribunal fue del siguiente tenor: “2.- Efectividad de haberse aplicado erróneamente las tablas de clasificación respecto del bien gravado rol 2196-497 de la comuna de Puerto Montt por el Servicio de Impuestos Internos al efectuarse el reavalúo de bienes raíces, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno”. Para acredita este punto, el actor aportó la siguiente prueba documental: (1) Fotocopia de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de Puerto Montt; (2) Plano Subdivisión Lote 3, y su Certificado de Subdivisión; (3) Plano de Loteo Aprobado por la llustre Municipalidad de Puerto Montt; (4) Informe de Tasación Bancaria Banco BBVA; (5) Informe de Tasación Bancaria Banco Chile; (6) Carta de notificación de avalúo 2013 y su detalle catastral; (7) Certificado de Informaciones Previas; (8) Fotografía aérea, obtenida de Google Earth, en la cual individualiza el predio reclamado y su ubicación; (9) Copia de Certificado de Aprobación de subdivisión N° 7 de fecha 18 de abril de 2011 emitido por la D.O.M. de la l. Municipalidad de Puerto Montt, que aprueba la subdivisión del sitio Rol de avalúo 2196-34; (10) Copia de Certificado de Aprobación de subdivisión N° 19 de fecha 13 de abril de 2006 emitido por la D.O.M. de la l. Municipalidad de Puerto Montt; (11) Contrato de construcción de obra material suscrito entre mi representada y constructora Las Terrazas S.A., de fecha 1 de agosto del 2012, respecto la obra 75 que corresponde al predio Lote 3-A-1, proveniente de la misma subdivisión que el predio reclamado en autos; (12) Copia del plano de subdivisión en el cual se destaca el área urbanizada del Lote 3-A-1 en virtud del contrato mencionado en forma precedente; (13) Informe de procedimiento de determinación de costos de urbanización del Lote 3-A1; (14) Copia impresa de información disponible en la página web del S.I.I., acerca de las causas o motivos legales para presentar un reclamo; (15) Copia de una declaración del entonces Director del S.I.I, don Ricardo Escobar Calderón, de fecha 20 de marzo de 2006, y (16) Circular N° 7 del año 1997, normativa vigente del S.I.I Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico A su turno, la reclamada aportó los siguientes documentos: 1.- Ficha del Área Homogénea identificada como HMM055 correspondiente inmueble de autos, dentro de la comuna de Puerto Montt; 2.- Detalle Catastral correspondiente al inmueble de autos, Rol de Avalúo N°2196-497 de Puerto Montt; 3.- Consulta de Antecedentes del inmueble de autos; 4.- Resolución Exenta N°132 de fecha 31 de diciembre de 2012 del Servicio de Impuestos Internos; 5.- Circular N°7 de fecha 6 de febrero de 2013 del Servicio de Impuestos Internos. Finalmente, con fecha 24 de junio de 2014 el Tribunal ordenó como medida para mejor resolver la agregación al proceso del plano de precios de terrenos del reavalúo 2013 no agrícola no habitacional, de la comuna de Puerto Montt, disponible en la página web del Servicio de Impuestos Internos, cuya copia digital se conserva en la custodia del Tribunal según certificación de fojas 231. El Tribunal ha valorado toda la prueba ofrecida, pero a este sentenciador han parecido especialmente relevantes los siguientes antecedentes: El documento (2) consistente en Plano Subdivisión Lote 3, y su Certificado de Subdivisión; así como el documento (3) correspondiente a Plano de Loteo Aprobado por la llustre Municipalidad de Puerto Montt, ambos conservados en la custodia de este Tribunal, según se certifica a fojas 25, los que permiten apreciar la ubicación del lote 3 A1, y del lote 3 E2, este último objeto del presente reclamo, y especialmente la distancia y relación que existe entre ambos retazos. Lo anterior debe especialmente complementarse con el documento (4) que corresponde a Informe de Tasación Bancaria Banco BBVA, rolante a fojas 53 y siguientes, donde se avalúa un conjunto residencial ubicado en el sector 4ª Terraza de Valle Volcanes. Se trata de 26 viviendas localizadas en un sector totalmente urbanizado, cuyos terrenos particulares tienen una superficie que oscila entre los 170, 67 metros cuadrados y los 147, 68 metros cuadrados, con una superficie total de 4.080,57 metros cuadrados. Los valores de los terrenos por metro cuadrado también varían entre 1,90 UF y 2.49 UF. Estas viviendas están ubicadas dentro del lote 3 A1. A su turno, el documento (5) que consiste en Informe de Tasación Bancaria Banco Chile, rolante a fojas 69 y siguientes, de fecha 19 de julio de 2011, se pronuncia sobre el avalúo comercial de un conjunto de retazos, dentro de los Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico cuales está considerado el predio de marras, singularizado como 3 E2. La tasación realizada atribuye al terreno el valor de 0,32 UF por metro cuadrado. El análisis no está completo si no se complementa con el documento (8) consistente en Fotografía aérea, obtenida de Google Earth, en la cual se individualiza el predio reclamado y su ubicación, el que rola a fojas 128. La información contenida en esta fotografía se ve confirmada con el documento ordenado agregar como medida para mejor resolver, que consiste en copia digital de plano de precios de terrenos del reavalúo 2013 no agrícola no habitacional, de la comuna de Puerto Montt, donde el lote 3 E2 está rodeado de predios que corresponden al área homogénea RSS066, donde el valor del metro cuadrado de terreno a enero de 2013 era de $554 pesos. El documento (6) que corresponde a Carta de notificación de avalúo 2013 y su detalle catastral, rolante a fojas 75 y siguientes, de febrero de 2013, indica que el terreno en cuestión tiene una cabida de 49.701 metros cuadrados. El avalúo total del mismo asciende a $2.049.221.931 pesos, lo que da como valor para el metro cuadrado de terreno, $41.231 pesos. El terreno ha sido, además, calificado como eriazo por el ente fiscalizador. A su turno, el documento (7) consistente en Certificado de Informaciones Previas, de fecha 26 de agosto de 2011, certifica que el sitio 3 E-2, correspondiente al rol 2196-497 está afecto a expropiación por futura apertura de avenida Cuarta Terraza, quedando en 30 metros entre líneas oficiales, así como por la apertura de calle Diagonal Laguna 1, quedando en 20 metros entre líneas oficiales. Agrega el mismo documento que, para tal efecto, deben ejecutarse las obras de urbanización consistentes en pavimentación. A contrario censu, se acredita con ello que las obras de pavimentación a la fecha de emisión de este documento, no estaban realizadas y no existe ningún antecedente que permita presumir que se hicieron posteriormente. Ello resulta de extrema relevancia, en la medida en que tratándose de un terreno sin construcción, no hay ningún antecedente que permita justificar la inclusión que hizo el Servicio de dicho predio dentro del área homogénea HMM055. Así, basta con observar los planos que deslindan esta área para estimar que la conexión entre el resto del área antedicha y el terreno sobre el que versa el reclamo de marras es absolutamente artificial, pues por proximidad, cabida y su carácter de Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico terreno no construido, parecía más evidente y natural su inclusión en el área homogénea RSS066 con la cual deslinda y que le rodea casi en su totalidad. A mayor abundamiento, los testigos de la reclamada, al fundar la definición de las tablas de clasificación aplicadas, sostienen que la definición de un área homogénea depende de la conformación de “agrupamientos espaciales con características comunes, que caracterizan a los predios ubicados dentro de ésta; características como por ejemplo el uso del suelo, la categoría constructiva y la densidad, además de otras características como por ejemplo vías, ordenamiento espacial y equipamiento” (según declara el testigo Tito Vera a fojas 118), agregando el mismo testigo que “El área homogénea al estar conformada por un número de predios amplio permite determinar un rango de superficie que resulte ser representativo a la mayoría de los predios, para esto estamos considerando un 70% de los predios manera que las características de los predios del área homogénea en cuanto a su superficie sean representativos. En el caso del área del predio en cuestión el rango va de 100 a 400 metros”. En el mismo sentido, la testigo Mónica Salgado Ureta, quien al ser interrogada por el apoderado de la contraparte sobre si conoce el rango de superficie del lote tipo del área homogénea HMM055, responde que “El rango del lote tipo va entre 100 a 400 metros cuadrados”. Estos antecedentes, apreciados conforme a las reglas de la sana crítica, mueven necesariamente a este sentenciador a concluir que existe un evidente error en las tablas de clasificación aplicadas al predio de marras, específicamente al haber incluido el predio de marras dentro del área homogénea HMM055, pues no resulta razonablemente comparable el precio del metro cuadrado de terreno de un retazo de 100 a 400 metros cuadrados (el llamado lote tipo) con el de un predio 49.701 metros cuadrados. Esta conclusión resulta mucho más contundente si a ello sumamos el hecho de que los lotes de 100 a 400 metros cuadrados corresponden a viviendas totalmente construidas, que forman parte de un conjunto habitacional completamente urbanizado. Por tales consideraciones, el Tribunal tiene por acreditado este hecho controvertido. Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico SÉPTIMO, El tercer punto de prueba fijado por el Tribunal fue del siguiente tenor: “3.-Efectividad de exceder el valor de tasación determinado por el Servicio de Impuestos Internos respecto del inmueble rol 2196-497 de la comuna de Puerto Montt el valor comercial del mismo. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen”. En relación a este punto de prueba, el Tribunal ha tenido en consideración toda la prueba rendida durante el proceso por las partes. A ello debe sumarse la deposición de los testigos Tito Vera, cuya declaración de fecha 19 de agosto de 2013 rola a fojas 118 y siguientes, y Mónica Salgado Ureta, de igual fecha, y que rola a fojas 121 y siguientes. Sin perjuicio de lo anterior, debe destacarse el hecho de que el presente punto de prueba está íntimamente relacionado con el punto anterior, en términos tales que las conclusiones del considerando SEXTO son plenamente aplicables al presente. Por esa razón, el Tribunal valora especialmente el documento consistente en informe de tasación urbana del Banco de Chile, de fecha 19 de julio de 2011, el que sin perjuicio de ser anterior a la tasación fiscal en aproximadamente 17 meses, deja en evidencia que los precios de mercado atribuidos por el ente fiscalizador al inmueble rol 2196-497 son cuando menos exagerados, y no se ajustan a la realidad. No obstante lo anterior, es de parecer de este sentenciador que dicha tasación, aun cuando ha contribuido a formar la convicción del Tribunal en cuanto a la existencia de errores en los precios determinados por el ente fiscalizador en el proceso de avalúo, no es menos cierto que la misma por sí sola no basta para concluir que el predio tenga en definitiva el valor comercial de 0,32 UF el metro cuadrado de terreno, ni mucho menos el valor fiscal que debiera atribuírsele; por lo que la única conclusión a la que puede arribar razonablemente este sentenciador es que corresponde anular la tasación fiscal realizada, pero sin que pueda el Tribunal, con los medios y antecedentes de que dispone, fijar con exactitud el precio fiscal de la propiedad, por lo que sólo puede encargar al Servicio la tarea de realizar un nuevo proceso de tasación del mismo inmueble en que se salven los errores evidenciados. Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico OCTAVO, El actor solicitó además que se fijara el precio del terreno correspondiente al rol N° 2196-497 en la suma de $307.003.077. Para ello en su libelo de reclamo, a partir del título VII “Correcta determinación del Avalúo Fiscal del Terreno”, a fojas 19 y siguientes, realiza una serie de consideraciones de carácter técnico conforme a las cuales se arribaría a los valores señalados. Al respecto, considera este sentenciador que tales presupuestos técnicos resultan insuficientes, pues al proceso no se ha aportado ni solicitado ninguna pericia que los sustente. Asimismo, no ha depuesto en estrados ningún experto que en calidad de testigo hubiera podido ilustrar al Tribunal sobre la metodología propuesta. Sin tales antecedentes, y careciendo el Tribunal de los medios necesarios para arribar a semejante definición, debe necesariamente rechazarse la petición del actor en este punto. NOVENO En igual sentido, el actor ha solicitado también dejar sin efecto la sobretasa del artículo 8° de la ley 17.235 aplicada al predio de marras. Al respecto, EL Tribunal tiene presente los documentos (2) Plano Subdivisión Lote 3, y su Certificado de Subdivisión, conservado en la custodia del Tribunal, como se certifica a fojas 25; (7) Certificado de Informaciones Previas, rolante a fojas 79 y siguientes, y (9) Copia de Certificado de Aprobación de subdivisión N° 7 de fecha 18 de abril de 2011 emitido por la D.O.M. de la l. Municipalidad de Puerto Montt, que aprueba la subdivisión del sitio Rol de avalúo 2196-34; documento rolante a fojas 129 y siguientes. Con tales antecedentes ha quedado acreditado ante el Tribunal que se trata de un inmueble ubicado en una Zona de Extensión Urbana Condicionada Residencial –en otras palabras, en un área que no está actualmente urbanizada-, y que en dicho retazo de terreno no existen obras de urbanización concluidas. El Tribunal tiene en consideración además, los requisitos fijados por el artículo 8° de la Ley 17.235, cuya disposición en su inciso segundo limita la aplicación temporal de esta sobretasa “…a contar del año subsiguiente de la recepción en forma definitiva, total o parcial, de las respectivas obras de urbanización…”. Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico Por tales razones, considera este sentenciador ajustada a derecho la petición del actor en cuanto a ordenar la eliminación de la sobretasa, pues no se cumplen los presupuestos del artículo 8°, en la parte que ha sido citada. Sin perjuicio de ello, el Tribunal constata asimismo que la última parte del Art. 8° inc. 2° de la Ley 17.235, en cuanto indica que “…tratándose de proyectos de subdivisión o loteo, cuya superficie sea superior a cincuenta hectáreas, la sobretasa referida se aplicará a los sitios resultantes de la subdivisión o loteo transcurrido el plazo de diez años contado desde la fecha de la recepción definitiva, total o parcial, de dichas obras de urbanización”, no resulta aplicable al predio de marras, lote 3 E2, rol 2196-497, de 49.701 metros cuadrados; pues a juicio de este sentenciador, dicha norma, al referirse a los “sitios resultantes”, pretende regular la situación en que pueden quedar proyectos habitacionales de gran envergadura, cuyo límite mínimo se fija por la ley en 50 hectáreas, donde un macrolote se subdivide en pequeños retazos que deben ser urbanizados y en los cuales serán construidas las viviendas para su venta al público, no siendo relevante el hecho de que el predio de marras en sí mismo sea el resultado de la subdivisión de un lote anterior. En consecuencia, siendo inferior a 50 hectáreas el predio sobre el cual versa el reclamo de marras, la sobretasa deberá aplicarse “…a contar del año subsiguiente de la recepción en forma definitiva, total o parcial, de las respectivas obras de urbanización…”, tal como indica la regla general. DÉCIMO, En conclusión, como se ha razonado en los considerandos anteriores, estima este sentenciador que, salvo lo indicado en el considerando OCTAVO, el reclamante ha logrado acreditar todos y cada uno de los hechos en que se fundan sus pretensiones, razón por la cual procederá a acoger la reclamación en tales términos, como se resolverá a continuación. Visto, además, lo dispuesto en los artículos 132, 148, 149 N° 2 y 151 del Código Tributario; artículos 8° de la ley 17.235; artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil, resuelvo: Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico 1.- HA LUGAR EN PARTE al reclamo de avalúo de bienes raíces de fecha 30 de mayo de 2013, interpuesto a fojas uno y siguientes por don Mauro Valero Gómez, RUT N° 9.982.984-2, en representación de Inmobiliaria el Olmo S.A., RUT N° 79.686.750-7, ya individualizados; 2.- En consecuencia, se deja sin efecto la tasación fiscal del inmueble Rol 2196-497, Av. Cuarta Terraza 4700 Valle Volcanes, Puerto Montt, válida para el primer semestre de 2013, realizada por el Servicio de Impuestos Internos y reclamada en estos autos. Se deja asimismo sin efecto la sobretasa del artículo 8° inciso 1° de la ley 17.235 aplicada al predio de marras. 3.- No se hace lugar a la petición del actor de fijar el precio del inmueble de marras en la suma de $307.003.077, debiendo regir la tasación previa a la anulada, mientras no se tase nuevamente la propiedad por el Servicio de Impuestos Internos conforme a los parámetros fijados por la presente sentencia. 4.- No habiendo sido totalmente vencida, no se condena en costas a la reclamada. 5.- Notifíquese al reclamante por carta certificada y al Servicio de Impuestos Internos mediante publicación de la presente sentencia en el sitio web del Tribunal. 6.- Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. RIT AB-12-00041-2013 RUC 13-9-0000653-K Proveyó don: Christian Allen Rojas, Juez Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región de Los Lagos. Christian Marcel Allen Rojas Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez Tribunal de los Lagos Documento firmado electrónicamente por don/ña Christian Marcel Allen Rojas, el 30-06-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b08ae6eb-9cfd-4611-910a-1165492d4557 Timbre Electrónico 2014-06-30T12:04:21-0400 ATTA SACTA