Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

1 “SOCIEDAD INMOBILIARIA EL SALVADOR LIMITADA con SII, DIRECCIÓN REGIONAL SANTIAGO CENTRO” RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°: 13-9-0001151-7 LAPM/KRC Santiago, veintitrés de junio de dos mil quince. VISTOS: Uno. A fojas 1, con fecha 31 de mayo de 2013 comparece doña YOLANDA VALECH SARQUIS, sin profesión, cédula de identidad N° 2.747.540-K, en representación según se acreditará de SOCIEDAD INMOBILIARIA EL SALVADOR LIMITADA, RUT N° 79.556.800-K, ambos domiciliados para estos efectos en Avenida Salvador N° 1806, comuna de Ñuñoa, ciudad de Santiago, interponiendo reclamo en contra del reavalúo realizado por la Dirección Regional Santiago Centro del Servicio de Impuestos Internos, RUT N° 60.803.300-9, representada legalmente por doña Silvia León Moreno, Director Regional, Rut N° 6.976.504-1, ambos domiciliados en Alonso de Ovalle N° 680, Santiago (en adelante el Servicio), interponiendo Reclamo de Avalúo en conformidad a los articulos 149 y siguientes del Código Tributario, conforme a los antecedentes de hecho y de derecho que se exponen a continuación. Dos. Con respecto a los inmuebles reclamados la reclamante señala: Es propietaria de los siguientes Roles inmuebles N° 154-268, 154-219, 154-2, 154-233, 154-225, 154-224, 154-220,154-217, 154-216 154,212, 154,211, 154-193, 154-192, 154- 200, 154-210, 154-269, 154-262, 154-270, todas ubicadas en Edificio Merced 753, comuna de Santiago. Estas propiedades se encuentran acogidas al régimen de copropiedad inmobiliaria y cuyo Rol de Avalúo bien común 154-90002 en adelante también el inmueble. A su juicio el nuevo avalúo, como se acreditará, no dice relación alguna con los valores comerciales y fiscales del sector en que se encuentra el inmueble. El terreno del inmueble se encuentra en la Área Homogénea (AH) CMA 154-9002 cuyo valor del metro cuadrado se determinó por el Servicio de Impuestos Internos (SII) en la suma de $ 1.498.853 lo que equivale a 66.3 UF el m2, lo que se traduce en que el Avalúo fiscal del terreno bien común se determinó en $ 5.410.859.330. Asimismo, revisada la Ficha del AH en que se encuentra el inmueble no se percibe ninguna condición especial, por lo que el terreno se encuentra con factor corrector de 1. El valor que el SII asignó al terreno del inmueble es completamente desproporcionado. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 2 de 34 Lo anterior, evidentemente, tiene su explicación en que estamos frente a un reavalúo general de las propiedades, pues de otra forma, no se podría haber reavaluado de la forma que se hizo, como acreditaran más adelante. Finalmente, hace presente que por tratarse de un proceso general de reavalúo, resulta evidente que se puedan cometer este tipo de errores, los que se deben corregir en virtud de lo dispuesto en el art. 149 del Código Tributario. Refiriéndose a la Determinación del avalúo fiscal El art. 1° de la Ley 17.235 establece un impuesto a los bienes raíces que se aplicará sobre el avalúo de ellos. En virtud de lo dispuesto en el art. 3° de la Ley, el SII es el Organismo encargado de reavaluar las propiedades cada 4 años, después de la reforma de la Ley 20.650. Para efectos de determinar el valor o avalúo de los bienes raíces el art. 4° de la Ley 17.235, ordena al SII para que imparta las "instrucciones técnicas y administrativas para efectuar la tasación, ajustándose a las normas siguientes: (...) Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen". De lo anterior se desprende que el SII, para efectos de cumplir con el mandato legal de determinar los valores unitarios de terreno, deberá considerar sólo 3 aspectos: a. Sectores de ubicación; b. Las Obras de Urbanización y c. El Equipamiento de que dispone. Como consecuencia del reavalúo del año 2013 para los bienes raíces no agrícolas y no habitacionales, el SII ha dictado básicamente 2 instrucciones: a. La Resolución 132 de fecha 31 de diciembre del año 2012 (Resolución 132) en la que se fijan los valores de los terrenos y las construcciones y se establecen las definiciones técnicas para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola con destino no habitacional; y b. La Circular 07 de fecha 06 de febrero del 2013 (Circular 07) que norma la aplicación de ajustes al avalúo de terreno a casos particulares de bienes raíces no agrícolas no habitacionales reavaluados. Conforme al Anexo 1 de la Resolución 132, cada comuna del país se ha sectorizado en Áreas Homogéneas (AH) que corresponden a sectores que presentan características urbanas comunes, como por ejemplo en cuanto a uso de suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad y equipamiento urbano, entre otras. Agrega la Resolución que en cada comuna existirán uno o más planos que contienen su sectorización en AH, los coeficientes guías por manzana y los factores de ajuste a los valores unitarios de construcción por localización en áreas comerciales, cuando existan. Cada AH tiene un valor de terreno único el cual se encuentra expresado en los planos de precios. Sin embargo, excepcionalmente, pueden existir ajustes a este valor a través de un Coeficiente Guía (CG). Por último, se señala que para cada Área Homogénea existe una Ficha Descriptiva que contiene información de las características consideradas en la determinación del valor del terreno. Por otra parte, en el Anexo 2 de la Resolución 132, relativo a la Tasación de los Terrenos, se hace referencia a la forma en que se determinan los avalúos de los terrenos y de que dichos valores deben ser ajustados por coeficientes correctores cuando las características del mismo no digan relación con la generalidad de los predios que se ubican en el AH en que se encuentren. Los valores para cada AH y los factores de ajuste dentro de éstas, Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 3 de 34 constituyen los parámetros generales del reavalúo, los cuales en su conjunto determinan la tasación aplicable a cada predio en particular. Además señala que llama poderosamente la atención que el SII, en el ejercicio de la delegación que le efectúa la Ley 17.235 y por la cual procede a la fijación de las tablas de precios, haya distinguido tantas Áreas Homogéneas para la comuna de Santiago, puesto que en general los inmuebles están ubicadas en sectores similares y cuentan con obras de urbanización y de equipamiento prácticamente idénticas. Lo anterior no quiere decir que se esté desconociendo la labor exclusiva por parte del SII en determinar los avalúos fiscales de los inmuebles, donde es completamente autónomo en la determinación de los mismos, pero siempre limitándose a los parámetros que le determina la propia ley. Pero la autonomía que tiene el SII para fijar los avalúos, no puede constituirse en una arbitrariedad, pues si así fuere el caso, se estaría vulnerando la Constitución y la ley, afectando directamente y de manera injusta el patrimonio de los contribuyentes, lo cual en ningún caso fue el interés del legislador. Insiste en el hecho de que el SII, por mandato legal y para efectos de determinar la tasación de los terrenos, solo puede ajustarse y considerar los sectores de ubicación del terreno y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen. Nada más. Dicho de otra manera, aquellos terrenos que se encuentran en un mismo sector de ubicación, con similares obras de urbanización y equipamiento deben tener un avalúo similar, sino idéntico. Legalmente no caben otras consideraciones o distinciones para determinar el avalúo fiscal del terreno. No obstante lo evidente de lo dispuesto por la norma, y atendido que el SII ha establecido tantas AH, en algunas situaciones particulares se ha producido el absurdo de que terrenos ubicados en un mismo sector y con las mismas obras de urbanización y equipamiento, pero ubicados en distintas AH, tienen valores diametralmente distintos, lo cual debe ser corregido por este Tribunal. Los errores que se pueden cometer en esta materia, no tienen otra explicación que por tratarse de procesos de reavalúo a nivel nacional, los que por la magnitud y esfuerzos que dicha operatoria exige al SII, se generan, en muchos casos, importantes distorsiones las que deben ser subsanadas por ésta vía. Por ende, la existencia de errores en este tipo de tasación general es altamente posible, generándose fuertes distorsiones, como ocurre en el caso del inmueble de mi representada en que se determinó un avalúo fiscal del terreno notoriamente superior al valor de otros terrenos que se encuentran en el mismo sector con las mismas obras de urbanización y de equipamiento. Refiriéndose al Valor Comercial del terreno Bien Común del Inmueble. En relación a esta interrogante conviene precisar los siguientes parámetros. Las ofertas de oficinas en este sector es inferior a las 40 UF/m2 y en sectores más exclusivos ubicados en el sector oriente de ciudad refieren a precios que van desde las 70 UF/m2 hasta las 85 UF/m2. Para este análisis extrapolare la situación de mis inmuebles al escenario que mis unidades tengan las mismas calidades, terminaciones e instalaciones de las oficinas que se registran en el sector oriente de la capital. Los valores de ofertas antes referidos, a primera vista, pareciera que no permiten determinar una relación entre el precio ofertado total (terreno + construcción), con aquella parte del precio que el mercado señala para el terreno, pero eso es solo una visión primaria del tema de las valorizaciones de un inmueble en régimen de copropiedad inmobiliaria, dado que el propio SII, dispone que para este tipo de inmuebles, el avalúo se determinará de la suma de las dos partidas que se detallan a continuación: Avalúo de las construcciones: correspondiente a la tasación de las construcciones propias por la aplicación del precio correspondiente a la clasificación del edificio y la calidad que le Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 4 de 34 corresponde por la cantidad de atributos que posea por terminaciones, instalaciones y otros, como se señala en Resolución 132; Avalúo prorrateo bienes comunes: monto que se determina de la factorización entre el porcentaje de copropiedad que le asiste el inmueble unidad sobre la suma o el avalúo total del bien común, el que se compone por la tasación de las edificaciones comunes (pasillos, caja escalas, etc.), mismo régimen de las tasaciones de las unidades, y la tasación el terreno por el precio señalado en los planos de precios de la comuna a la que pertenece el inmueble. Adicionalmente, se señala que el SII ha determinado para este nuevo proceso de retasación general, respecto de las construcciones, la utilización de valores de reposición, para la cuantificación de los diversos precios fijados para las diversas tipo logias constructivas, este valor de reposición que por definición es el costo de reemplazar los bienes por otros de similares características y utilidad económica, descontando, si es pertinente, aquellos factores que afectan a su valor (depreciación), tales como el deterioro por causas físicas, la obsolescencia funcional y económica. En materia de avaluación comercial las entidades bancarias o de seguros, aplican para este tipo de valorización un castigo de un 20%. Los precios así fijados por Resolución 132, y que señalan como máximo un precio de 32 UF/m2 para la mejor clasificación constructiva y las mejores instalaciones, terminaciones y otras, y que refiere a un tipo de clasificación/calidad denominada Hormigón Armado calidad superior, también reconocida por la sigla compuesta B1, es precisamente la que le asiste a las mejores ofertas del sector cercano a este terreno, y es a la clase/calidad que por Permisos de Edificación posee el inmueble. Retomando el análisis de la descomposición del avalúo del terreno bien común registrado por el SII, la realidad nos confirma que los valores de las construcciones se encuentran muy cercanos a los que define la Resolución 132 (Anexo N° 5 Tablas Valores Unitarios de Construcción), puesto que el precio comercial de reposición para un B1, se encuentra entre 40 a 45 UF/m2, por su parte el SII para la misma determina un valor de $724.076 (32,00 UF/m2), lo que mantiene cierta correspondencia con la definición de valor de reposición y el castigo que aplica las entidades financieras y de seguros para avaluar un activo. Lo anterior, a su juicio, viene a confirmar el hecho que si existe un factor que descompone el precio o valor total en 2, esto es en el terreno por una parte y edificaciones por la otra, y que si una parte de ellas (edificaciones) se encuentra bien determinada y en concordancia con los precios fijados por la Resolución 132 y los valores de mercado, se concluye necesariamente que el otro valor se encuentra erróneo o mal determinado. Abiertamente se puede señalar que existe este error en la tasación del terreno, puesto que si tomamos como ejercicio el valor más alto ofertado en el mejor sector de Santiago, y que el mercado cifra en 85 UF/m2, la descomposición de este valor comercial seria de 45 UF/m2 para la edificación propia y de 40 UF/m2 para la valorización que le asiste en prorrata de los bienes comunes a la unidad. Desde ya se puede apreciar que para la mejor oferta, el valor que le corresponde al terreno es menor al valor que el SII le asigna a la AH, y es menor aún, puesto que este valor se debe asignar un % para el terreno y un % para las edificaciones comunes. El bien común Rol 154-90002, posee un avalúo fiscal total de $6.821.559.588, el que se descompone en $5.410.859.330 para el terreno y $1.410.700.258 para las construcciones comunes, que en términos porcentuales significan que la incidencia del terreno en el bien común total es de un 79,31%. En este orden de ideas, en el ejercicio anterior el precio de 40 UF/m2 para la valorización que le asiste en prorrata de los bienes comunes a la unidad debe entonces factorizarse por 79.31% lo que determinará el precio real de mercado que le asiste al terreno, en otras palabras 40 X 0.7931= 31.72 UF/m2 Si se aplica al precio de terreno en los valores que el Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 5 de 34 SII fija para la AH en cuestión ($1.498.853 equivalente a 66,3 UF/m2), en conjunto con el valor comercial para la clase/calidad del tipo de oficinas que mantienen las mejores ofertas del mercado actual, determinaría que el precio de mercado deberá ser para una oficina cercana a las 98 UF/m2, valor que no existe en el mercado de oficinas en este sector ni en el sector más consolidado de la zona oriente de Santiago ni de ninguna parte de Chile. Por todo lo anterior, señala que queda acreditado que el precio de terreno fijado por el SII, para esta AH, es mayor al que en derecho corresponde, ya que el precio de mercado se cifra en las 31,72 UF/m2. La reclamante acompaña en un otrosí de su escrito reclamo antecedentes con respecto a precios que existen en el mercado para el área y el entorno donde se emplaza este inmueble, resumidos a continuación: Concluye con respecto a lo anterior que el precio fiscal del terreno en el Área Homogénea definida para el inmueble reclamado es de 1.85 veces el precio o valor de mercado para la zona donde se emplaza el inmueble materia de esta reclamación, esto aun sin considerar el ajuste por base imponible que se desarrollará más adelante. De lo expuesto, a su juicio, resulta evidente que por medio de este proceso se debe corregir y/o adecuar el precio fiscal del terreno correspondiente a la AH CAA006, en cuanto a fijar el precio del mismo en un precio o valor unitario inferior a 31.72 UF/M2, lo que permite mantener la adecuada relación entre valor comercial con el fiscal según punto que se desarrollará in extenso en la parte de esta presentación correspondiente a "Base Imponible". Refiriéndose a las causales en que se funda el presente reclamo. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 6 de 34 En virtud de que el artículo 149 del Código Tributario establece causales muy restrictivas para reclamar los avalúos fiscales provenientes de procesos generales de reavalúo, se analizarán a continuación las causales que estimamos le son aplicables al inmueble de mi representada, en que se distingue el "Error de Clasificación" y el "Error de Cálculo". A. Error de clasificación: El inciso 2° del artículo 149 del Código Tributario señala las causales en las que puede fundarse una reclamación de avalúo determinado en una tasación general, entre las que se encuentra la siguiente: "2° Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno". Por su parte, el artículo 10 de la Ley 17.235 es enteramente concordante con lo anterior al señalar: "Artículo 10".- Los avalúos o contribuciones de los bienes raíces agrícolas y no agrícolas serán modificados por el Servicio de Impuestos Internos, por las siguientes causales (. ..): c) Errores de clasificación, como por ejemplo los siguientes: atribuir la calidad de regados a terrenos de rulo, o de planos a los de lomaje, de concreto a las construcciones de otro material, etc." Para determinar cabalmente qué debe entenderse por "errores de clasificación", vale la pena tener en cuenta lo que el propio Director Nacional del SII, en uso de sus facultades privativas de interpretar la ley tributaria, ha entendido por ellos. Al efecto, se debe tener presente lo dispuesto en la Circular N° 7 de 1997 y en las instrucciones impartidas para el proceso de reclamación entregadas a propósito del reavalúo del año 2006, éstas últimas vigente para las propiedades habitacionales. En primer término digamos que el SII mediante Circular N° 7 de 1997, impartió instrucciones relativas a la modificación de los avalúos de los bienes raíces Agrícolas y No Agrícolas, basadas en el artículo 28 letra c) de la Ley 17.235, (actual artículo 10 letra c) de la referida ley) y concluye lo siguiente: "La expresión "errores de clasificación", empleada en la referida letra c) del Artículo 28 de la Ley No. 17.235, debe considerarse como sinónima o equivalente a la utilizada en el Articulo 149 del Código Tributario (aplicación errónea de las Tablas de clasificación) (.. .)". Agrega que "Por otra parte, la citada Ley en su Artículo 28, letra c), indica sólo a manera de ejemplo algunas características de los bienes raíces, incluidas dentro del concepto "error de clasificación", no limitando su aplicación a los ejemplos citados". Esta Circular 7 de 1997, finalmente concluye que "En consecuencia, de acuerdo a lo señalado, es procedente efectuar las modificaciones de avalúo basadas en la letra c), del Articulo 28 de la Ley N°.17.235 sobre Impuesto Territorial, las que se cursarán, en las siguientes situaciones: B. Segunda serie: bienes raíces no agrícolas. De los terrenos: B.1 Error en la aplicación de coeficientes guía o corrector;". De lo anterior concluye que: (i) El Director Nacional del 8.1.1., mediante la mencionada Circular N° 7 de 1997, interpreta que las expresión "errores de clasificación" empleada en la Ley de Impuesto Territorial artículo 28 letra c), actualmente artículo 10 letra c) del mismo cuerpo legal, deben considerase como sinónimos o equivalentes a la utilizada en el artículo 149 N° 2 del Código Tributario (aplicación errónea de las tablas de clasificación); (ii) Es un hecho indubitado que la enumeración de casos de errores de clasificación que efectúa el articulo 10 letra c) de la Ley 17.235 es meramente ejemplar, ya que la misma Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 7 de 34 norma expresamente así lo dispone. Por consiguiente los errores de clasificación que señalan dichas normas abarcan también otras situaciones, y (iii) Para corregir los errores de clasificación en la determinación de los avalúos fiscales del terreno fijados por el SII, éste último (y ahora los Tribunales Tributarios y Aduaneros) deberá ajustarlos con la aplicación de coeficientes guías o correctores, lo que resulta coherente con lo dispuesto en el Anexo 2 de la Resolución 132 antes referida. En segundo término, y confirmando lo expuesto, se debe tener presente que con ocasión del reavalúo del año 2006, y conforme a la información disponible en la página web del SII (www.sii.cl).y que se le proporciona a los contribuyentes para otorgar una mejor calidad del servicio, se señalan las "causas o motivos legales para presentar un reclamo" conforme al art. 149 del Código Tributario. Entre las causales de reclamo se encuentra la "Aplicación errónea de las tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos en la propiedad o en una parte de ella". Para tales efectos, y con relación al valor del terreno, el SII distingue 3 tipos de ajustes. Dentro de la letra i. del tercer tipo de ajuste, denominado "Otros ajustes" se señala, entre otros: "i. Cualquier otra circunstancia que afecte negativamente el valor de la propiedad. Por ejemplo: propiedad vecina a un cementerio, rodeada de sitios eriazos abandonados, vecina a un basural, tasación fiscal superior al valor comercial, terreno sin factibilidad sanitaria". De lo dicho concluye, necesariamente, que dentro de las causales para reclamar conforme al N° 2 del inc. 2° del art. 149 del Código Tributario, esto es, aplicación errónea de las tablas de clasificación de los terrenos, se encuentra la situación en que el avalúo fiscal es mayor al valor comercial, situación que es precisamente la que nos encontramos y que debe ser corregida por esta vía. Insiste que esto se trata de una situación excepcional dentro del marco de reavalúo general que lleva adelante el SII, lo cual es coincidente con lo que dispone la Circular 07 del año 2013 que norma la "aplicación excepcional de ajustes al avalúo del terreno de bienes raíces que presentan características no consideradas en la determinación del valor del Área Homogénea correspondiente a su ubicación, por lo que no están registradas en la respectiva ficha descriptiva (. ..)". En consecuencia, cuando el avalúo fiscal de una propiedad fijado por el SII es superior al avalúo comercial, se debe corregir, sirviendo de causal precisamente la contemplada en el N° 2 del inc. 2° del art. 149 del Código Tributario. B. Error de Calculo La otra causal que en subsidio se invoca en esta situación es la contemplada en el N° 3 del inc. 2° del artículo 149 del Código Tributario, esto es: "N° 3 Errores de transcripción, copia o de cálculo". Este artículo se encuentra en armonía con lo dispuesto en el artículo 10 letra b) de la Ley de Impuesto Territorial: "Artículo 10°.- Los avalúos o contribuciones de los bienes raíces agrícolas y no agrícolas serán modificados por el Servicio de Impuestos Internos, por las siguientes causales (. ..): b) Errores de cálculo, entendiéndose por tales los que pudieren cometerse en las operaciones aritméticas practicadas para determinar tanto la superficie del inmueble, como su avalúo, o su reajuste. Resulta de toda lógica que el SII, al momento de determinar el avalúo, pueda haber cometido errores de cálculo, toda vez que estamos frente a un proceso de reavalúo Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 8 de 34 general. Asimismo, es indudable que el SII comete un error de cálculo al determinar el avalúo fiscal por sobre el avalúo comercial, lo que, como se analizará más adelante, constituye una infracción al Código Tributario, Ley del IVA y declaraciones del propio Servicio y de su Director Nacional. Base imponible del impuesto territorial: Avalúo Fiscal De lo expuesto hasta ahora se infiere que el legislador se limita a señalar que los bienes raíces se deben tasar y que dicha función debe realizarse por el SII, pero no profundiza sobre lo que significa tasar o "re avaluar". Comprender qué es el avalúo fiscal de un inmueble y cuál es la forma en que éste se determina resulta de notoria importancia, toda vez que dicho avalúo constituye la base imponible del impuesto territorial. De acuerdo al Diccionario de la Real Academia de la Lengua, "Avaluar" es "señalar el precio de algo" y "precio" es "el valor pecuniario que se estima de algo". De lo anterior, surge necesariamente la pregunta ¿precio de qué? Las respuestas pueden ser varias y múltiples, dependiendo del concepto que se tenga por precio, por ejemplo precio de mercado, de costo de reposición, de potencial de uso, etc. Como se anticipara, la Ley 17.235 no da ninguna pauta sobre qué precio o valor debe tomarse en consideración. Pero reiteremos, una vez más, que la Ley 17.235 sí ha establecido algunos parámetros para determinar el avalúo fiscal, consistentes en considerar los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen. En este contexto, una alternativa lógica es recurrir al mismo SII para entender qué ha entendido por "avaluar". De acuerdo a lo que se señala en la página web del SIl del presente reavalúo se afirma que: "El avalúo fiscal no representa ni corresponde al valor comercial de una propiedad, pero para su determinación se utilizan y estudian fuentes objetivas y concretas de información de precios, como, por ejemplo, los valores de transferencia de las propiedades, así como las tasaciones comerciales de las instituciones financieras en las distintas comunas del país". Lo anterior coincide con la misma información contenida en la página web SII para el reavalúo del año 2006 al señalarse que "El avalúo fiscal no representa ni corresponde al valor comercial de una propiedad. En efecto, la tasación fiscal tiene por objetivo determinar la base para la aplicación de un impuesto y corresponde a un procedimiento simplificado de tasación de aplicación masiva, por lo que no apunta a reproducir todos los factores que inciden en una tasación "comercial" detallada, que muchas veces se hace de un bien raíz específico para fines comúnmente vinculados a transacciones comerciales. Por cierto que la tasación fiscal guarda si algún nivel de relación con el valor de mercado. Históricamente ha sido así. " Como se aprecia, el SII, de manera invariable, ha señalado que el avalúo fiscal no es ni corresponde al avalúo comercial, pero si guarda un nivel de relación con el valor comercial o de mercado. Relacionando lo dicho precedentemente con las causales para modificar el avalúo referida en el Capítulo IV precedente (tasación comercial superior al avalúo fiscal), se puede concluir que el avalúo fiscal nunca podrá ser superior al valor comercial. Entonces, ¿cuál es el valor que debe fijarse a las propiedades en los procesos de reavalúo? Según la información con que disponemos, no existe instrucción expresa del SII sobre esta materia, pero ha sido una práctica permanente que el avalúo fiscal sea, al menos, un 30% inferior al valor comercial. Para confirmar esta práctica, podríamos preguntarnos qué pasa cuando no se pagan las contribuciones. En esta situación la Tesorería General de la República saca a remate el inmueble. Para efectos de determinar Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 9 de 34 el valor del inmueble en el remate, se hace aplicable el art. 185 inciso primero del Código Tributario que se encuentra en Libro III, Título V Del Cobro Ejecutivo De Las Obligaciones Tributarias de Dinero y que dispone: "La subasta de los bienes raíces será decretada por el Juez de la causa, a solicitud del respectivo Abogado Provincial, cualquiera que sean los embargos o prohibiciones que les afecten, decretados por otros Juzgados, teniendo como única tasación la que resulte de multiplicar por 1,3 veces el avalúo fiscal que esté vigente para los efectos de la contribución de bienes raíces". Es decir, para el legislador el avalúo fiscal debe ser, al menos, un 30% inferior al valor de mercado, lo que muchas veces coincide con el valor de liquidación de los activos inmobiliarios. Por lo expuesto, no hay dudas de que el SII, al momento de cumplir con el mandato legal de la ley 17.235, deberá procurar fijar un avalúo al menos un 30% inferior al valor comercial para que tenga sentido lo dispuesto en el art. 185 del Código Tributario. Si no fuera así, ¿tendría alguna lógica que en las subastas de bienes raíces decretadas por el juez de la causa se tuviera como única tasación la que resulte de multiplicar por 1,3 veces el avalúo fiscal? ¿Habrá querido decir el legislador que las subastas de bienes raíces debían tener un valor superior al 30% del valor de mercado? La respuesta, evidentemente, es no. En consecuencia, no cabe más que concluir que el avalúo fiscal debe ser inferior al comercial en al menos un 30% y por lo tanto, en aquellos casos en que el SII haya determinado un valor fiscal del inmueble superior a este, debe ser corregido en virtud del error de clasificación o de cálculo, según ya se ha expresado. Otra norma que nos puede ayudar a determinar el avalúo fiscal es el art. 17 de la Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios (IVA) que se encuentra en el Párrafo 5° sobre "Tasa, base imponible y débito fiscal. El inciso segundo del art. 17 señalado dispone que "Tratándose de la venta o promesa de venta de bienes inmuebles gravados por esta ley, podrá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o proporción que corresponda del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación". El mismo inciso 2° señala más adelante que "La deducción que en definitiva se efectúe por concepto del terreno, no podrá ser superior al doble del valor de su avalúo fiscal determinado para los efectos de la Ley 17.235. Es decir, nuevamente el legislador está considerando que el avalúo fiscal es menor al valor comercial y en esta norma en particular puede afirmarse que aquél es un 50% inferior a éste último. Por último, se debe tener muy en cuenta las declaraciones del entonces Director Nacional del Servicio de Impuestos Internos, don Ricardo Escobar Calderón, quien al asumir su cargo el día 20 de marzo del 2006, expresó: "He recibido instrucciones del Ministro de Hacienda, en orden a garantizar que ninguna persona en Chile pagará una contribución de Bienes Raíces basada en una tasación fiscal a su propiedad que exceda el valor comercial del inmueble. Nosotros en el SII nos hemos comprometido firmemente a cumplirlo", declaró. Las disposiciones citadas en este Capítulo (artículo 185 del Código Tributario y art. 17 de la Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios) más la declaración del ex Director Nacional del SII, el señor Escobar, permiten, por la vía de un procedimiento de integración analógica, llenar el vacío legal que existe en la Ley 17.235 en esta materia y afirmar que los avalúos fiscales superiores al comercial, deben rebajarse en al menos un 30% del avalúo comercial. De acuerdo a lo señalado consideramos que al valor de mercado del terreno esto 31.72 UF/m2, se debe aplicar un ajuste de un 0.7 a efectos de adecuar el valor comercial al avalúo fiscal, es decir el avaluó de terreno del bien común queda en un valor de 22.2 UF/m2. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 10 de 34 Agrega que en resumen, en virtud de los antecedentes de hecho y derecho aportados precedentemente, corresponde una modificación del avalúo fiscal a la propiedad reclamada, en el sentido de corregir el avalúo determinado en la partida terreno del Bien Común 154-90002, en consideración a que el avalúo fiscal prorrateo de bien común se encuentra sobredimensionado, producto de una sobre valorización del terreno superior al precio o valor de mercado, lo cual constituye un error de clasificación y/o error de cálculo, según determine, en los términos de la causal de reclamo contenida en los N°s 2 y 3 del artículo 149 del Código Tributario, por lo que procede que al avalúo del terreno bien común respecto del que hemos acreditado le corresponde un valor comercial de 31.72 UF/m2, se debe ajustar disminuyéndolo en 30% quedando en 22.2 UF/m2, $501.720 m2, lo que se puede efectuar mediante la aplicación de un coeficiente de ajuste al terreno o bien, corrigiendo el valor base del área homogénea o lo que determine de justicia, a fin de obtener la adecuada y justa relación y correspondencia entre avalúo fiscal y avalúo comercial y las demás normas tributarias que se han mencionado en esta reclamación. Tres. En mérito de lo expuesto, solicita tener por interpuesto reclamo de avalúo determinado por el SII en el proceso de reevalúo general del año 2013, para el inmueble singularizado, en los términos de los artículos 149 y siguientes del Código Tributario, solicitando se modifique el avalúo del terreno del bien común fiscal del bien común de la suma $ 5.410.859.330 a $ 1.811.209.200 o al que se determine en justicia todo a fin de obtener la adecuada y justa retasación fiscal, todo con una vigencia a 1° de enero del año 2013. Cuatro. Acompaña a su presentación los siguientes documentos: 1. Copia de escritura de personería. 2. Fotocopia de cedula de identidad y de tarjeta RUT de la sociedad. 3. Copia impresa de información disponible en la página web del SII acerca de las causas o motivos legales para presentar un reclamo. 4. Copia de la declaración del entonces Director Nacional del SII, don Ricardo Escobar Calderón, en que manifiesta que nadie en el país tendrá una tasación fiscal al valor comercial. 5. Copia de Consulta de Antecedentes de un Bien Raíz y su detalle catastral, del inmueble Cinco. A fojas 81, con fecha 07 de agosto de 2013, el Tribunal, resolvió desacumular los autos y crear una causa individual para cada uno de los roles inmuebles indicados en la reclamación. Individualizadas como: RUC RIT ROL AVALÚO INMUEBLE 13-9-0001151-7 AB-15-00192-2013 154-268 Merced N°753, Oficina N°801, 13-9-0001617-9 AB-15-00240-2013 154-2 Merced N°777 Local N°2, 13-9-0001618-7 AB-15-00241-2013 154-233 Merced N°753 Local N°43 13-9-0001623-3 AB-15-00242-2013 154-217 Merced N°753, Local N°27 13-9-0001621-7 AB-15-00243-2013 154-224 Merced N°753, Local N°34, 13-9-0001620-9 AB-15-00244-2013 154-225 Merced N°753 Local N°35, 13-9-0001625-K AB-15-00245-2013 154-216 Merced N°753, Local N°26, 13-9-0001627-6 AB-15-00246-2013 154-212 Merced N°739, Local N°22. 13-9-0001633-0 AB-15-00247-2013 154-269 Merced N°753 Oficina N°901 Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 11 de 34 13-9-0001632-2 AB-15-00248-2013 154-210 Merced N°739 Local N°20, 13-9-0001628-4 AB-15-00249-2013 154-211 Merced N°739, Local N°2l 13-9-0001630-6 AB-15-00250-2013 154-192 Merced N°775, Local N°2, 13-9-0001631-4 AB-15-00251-2013 154-200 Merced N°733, Local N°10, 13-9-0001635-7 AB-15-00252-2013 154-270 Merced N°753, Oficina N°1001 13-9-0001622-5 AB-15-00253-2013 154-220 Merced N°753 Local N°30 13-9-0001629-2 AB-15-00254-2013 154-193 Merced N°771, Local N°3, 13-9-0001616-0 AB-15-00255-2013 154-219 Merced N°753 Local N°29 13-9-0001634-9 AB-15-00257-2013 154-262 Merced N°753, Oficina N°201 Seis. A fojas 83, con fecha 27 de agosto de 2013, el Tribunal, resolvió previo a proveer, apercibir a la reclamante para que subsanara en cada una de las causas antes individualizadas, dentro del plazo de quince días, las omisiones contenidas en su presentación primitiva que se indican en dicha providencia de conformidad al artículo 125 del Código Tributario, bajo apercibimiento de tener por no presentado el reclamo de autos. Con fecha 06 de septiembre de 2013, cumple lo ordenado a fojas 83. Siete. A fojas 87, de fecha 09 de septiembre de 2013, el Tribunal, a lo principal, tiene por interpuesto el reclamo, para la causa “RUC 13-9-0001151-7, RIT AB-15-00192-2013, rol reclamado 154-268” y confiere traslado a la Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos por el término de veinte días, de acuerdo a lo establecido en el artículo 132 del Código Tributario. Al primer otrosí, tiene por acompañados los documentos singularizados. Ocho. A fojas 89, con fecha 13 de septiembre de 2013, el Servicio interpone recurso de reposición en contra de la resolución de fojas 87, que tuvo por interpuesto el reclamo y confirió traslado del mismo, argumentando que el escrito de reclamación no cumplía con requisitos del artículo 125 del Código Tributario y tampoco señalaba en cuál de las causales del artículo 149, del mismo código, se fundamentaba. Nueve. A fojas 93, con fecha 24 de septiembre de 2014, el Tribunal resuelve, a lo principal, no acoger el recurso de reposición interpuesto a fojas 89, por cuanto de la lectura del escrito reclamación de fojas 01, este tribunal estima que este cumple con los requisitos mínimos de individualización; y a su vez estima que se fundamenta en el artículo 149, N° 2. Al segundo otrosí tiene por acompañado el documento singularizado. Diez. A fojas 95, con fecha 03 de octubre de 2013, el Servicio, en lo principal, evacúa el traslado conferido, solicitando tener por evacuado el traslado respecto del reclamo tributario interpuesto en contra del reavalúo de la propiedad materia del reclamo, rechazándolo en todas sus partes con expresa condenación en costas. Once. Al evacuar el caso de autos, con respecto a la revisión de la tasación del bien raíz rol 154-268 Santiago, el Servicio indica, sobre los fundamentos de la tasación del inmueble efectuada por el Servicio de Impuestos Internos, lo siguiente: De conformidad a lo dispuesto en el artículo 149 del Código Tributario la reclamación de avalúo sólo puede fundarse en alguna de las cuatro causales señaladas taxativamente por nuestro legislador. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 12 de 34 De la lectura de la presentación de fecha 31.05.2013 realizada por la contribuyente, se concluye que la reclamante fundamenta su reclamo en la valorización del metro cuadrado del terreno del Rol de Avalúo N°154-90002, de la comuna de Santiago realizada por el Servicio de Impuestos Internos, la que en su opinión, se encontraría por debajo del valor comercial del metro cuadrado del terreno del sector o de la comuna Metropolitana, causal que no corresponden a las señaladas expresamente por nuestro legislador, y menos aún a las causales del N°2 y 3 del artículo 149 del Código Tributario, por las siguientes razones: En primer lugar, resulta necesario que se tenga presente que el proceso de reavalúo año 2013 es un proceso de fijación de valores para los terrenos y construcciones diverso e independiente del practicado el año 2006, el proceso de reavalúo que se inició el 01 de enero de 2013 se funda en normas, procedimientos, definiciones técnicas y valores distintos que los aplicados en otros procesos de reavalúos realizados por el Servicio de Impuestos Internos. Por lo expuesto, cualquier intento de hacer aplicable instrucciones o un marco normativo que no corresponda al del proceso de reavalúo 2013, debe ser rechazado de plano, más si lo que se intenta con ello, es fundar una pretensión invocando una causal establecida expresamente por el legislador. La reclamante basándose en normativa que no se encuentra vigente para el proceso de reavalúo año 2013 y en virtud de un análisis amplió de la misma, en relación al N°2 del artículo 149 del Código Tributario, intenta explicar cómo una supuesta tasación fiscal superior al valor comercial del terreno, lleva a una aplicación errónea por parte del Servicio de Impuestos Internos en las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. La reclamante plantea que este Servicio habría realizado una calificación errónea del terreno, al haber atribuido una calidad distinta de la que poseería efectivamente, ya que debieron haberse aplicado ciertos ajustes al terreno, que en el caso de autos sería "cualquier otra circunstancia que afecte negativamente el valor de la propiedad", estas otras circunstancias en opinión de la reclamante sería que el avalúo fiscal determinado en este proceso, es mayor al valor comercial del terreno. Y en subsidio plantea que en este caso también sería aplicable la causa N°3 del artículo 149 del Código Tributario, esto es la existencia de errores de transcripción, de copia o de cálculo; específicamente plantea que el Servicio de Impuestos Internos habría cometido errores de cálculo, realizando nuevamente este tipo de interpretación, basada en interpretaciones de otras normativas no atingente al proceso de reavalúo 2013, llegando a concluir que obviamente al ser un proceso general de avalúo se cometió un error de cálculo al determinarse un avalúo fiscal por sobre un valor comercial del terreno. Sin perjuicio de lo expuesto, la reclamante no ha aportado ningún antecedente técnico o de otra naturaleza que acredite la existencia de errores tanto de clasificación del terreno, como de cálculo, ni menos aún, como se llegaría a concluir que el avalúo del terreno realizado técnicamente por el Servicio de Impuestos Internos, resultaría ser superior al valor comercial del mismo, y finalmente como este hecho afectaría al avalúo del inmueble reclamado. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 13 de 34 Agrega que en consecuencia este reclamo de avalúo debe ser rechazado de plano, toda vez que no se funda en ninguna de las causales que autoriza la ley, el legislador no ha establecido como causal del reclamo la diferencia entre el valor fiscal y el valor comercial de la propiedad como fundamento para reclamar del avalúo que se haya asignado a un bien raíz en la tasación general. Con respecto a los fundamentos de la tasación del inmueble. Sin perjuicio del rechazo de plano solicitado y de estimar que el reavalúo ha sido determinado en el proceso general de reavalúo de los inmuebles no agrícolas, no habitacional, realizado el año 2013, conforme lo dispone la ley 17.235, sobre impuesto territorial, como ya se ha expresado. Señala que en cuanto al fondo del presente litigio y respecto de la tasación del bien raíz, resulta necesario tener presente lo siguiente: I. En cuanto al Rol de Avalúo N°154-268; El inmueble cuyo reavalúo se reclama se encuentra ubicado en calle Merced N°753, oficina N°801, Santiago, el cual tiene un destino comercial, que se encuentra asociado al bien común Rol de Avalúo N°154-90002, Santiago. Por su parte, el bien común al cual se encuentra asociado, también posee un destino comercial y se compone de 87 unidades independientes, emplazadas en un terreno. El bien común además del terreno, posee construcciones que sirven para la existencia, seguridad y conservación del mismo y que permite a cada uno de propietarios el uso y goce de su unidad de dominio exclusivo. II. En cuanto a la forma de configurar el avalúo de la unidad. El avalúo total del Rol de Avalúo N°154-268, comuna de Santiago, está compuesto del avalúo de la construcción y el avalúo prorrateado del bien común del cual forman parte. Por su parte el avalúo del bien común Rol de Avalúo N°154-90002 de la comuna de Santiago, se establece de dos partes, una que corresponde al avalúo de la construcción (el cual no fue reclamado por la contribuyente) y el avalúo del terreno, ambos avalúos forman el avalúo total, que en el caso en comento corresponde a $6.876.132.065, monto que se divide entre todos los dueños de unidades asociados y que conforman el avalúo prorrateado. Cabe hacer presente, que adicionalmente este Servicio realizo una revisión de los cálculos de los porcentajes de prorrateo entre las diversas unidades que se encuentran asociadas al bien común, estableciéndose que se encuentra bien realizado el ejercicio ya que la suma total de prorrateo dio resultado el 100% del valor total del bien común. III. En cuanto a la aplicación de ajustes de la unidad rol de avalúo N°154-268 y del bien Común Rol de Avalúo N°154-90002 determinado por el Servicio de Impuestos Internos Resulta necesario tener en consideración que para ambos rol de avalúo que: Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 14 de 34 a. La Resolución Exenta N°132 de 2012, fija valores de terrenos y construcciones y definiciones técnicas para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola con destino no habitacional. b. Por su parte en su anexo N°2 se establece los valores de los terrenos y señala que se aplicará un coeficiente corrector de terreno, cuando se aplique los siguientes factores de ajustes, Por Superficie; Por Frente Fondo; Por Altura y por casos excepcionales cuyas condiciones se especifican en la misma Resolución. Cabe hacer presente que el Rol de Avalúo N°154-268, por su condición de bien asociado a un bien común, no le resulta aplicable ningún coeficiente corrector del terreno. Por su parte al Rol de Avalúo N°154-90002 que corresponde al bien común y en relación a la aplicación de un factor de ajuste "por otros ajustes" o factores especiales, cabe hacer presente que la Resolución Exenta N°132 de 2012, señala; "A los bienes raíces que cumplan con alguna de las siguientes condiciones se les aplicará un factor de ajuste adicional a los indicados anteriormente en caso que hubiera correspondido de manera que su Coeficiente Corrector de Terreno Final resulte ser el establecido en la siguiente tabla:” Por lo expuesto, se aplicara este factor de ajuste cuando: El bien raíz se encuentre ubicado en subsuelo de bienes nacionales de uso público, se aplicara un factor de ajuste de 0,50; el bien raíz concesionado, ubicado en área verde definida en instrumento de planificación territorial, que es bien nacional de uso público (siempre que cumpla con lo establecido en el artículo 2.1.30 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción), se aplicara un factor de ajuste de 0,50; y en el caso de que se trate de área verde definida en instrumento de planificación territorial, que no es bien nacional de uso público (siempre que cumpla con lo establecido en el artículo 2.1.31 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción), se aplicara un factor de ajuste de 0,20 Por lo anterior, este ajuste corrector del terreno no resulta aplicable en el caso de marras, por cuanto el legislador no estimo que una tasación fiscal superior al valor comercial del terreno, como causal o fundamento para la interposición de un reclamo. Por otra parte, resulta necesario señalar que mediante la Circular N°7 del año 2013, el Servicio de Impuestos Internos, dictó instrucciones respecto a Norma Aplicación de Ajustes al Avalúo de Terreno a Casos Particulares de Bienes Raíces No agrícolas no Habitacionales Reavaluados señala; "Por la presente Circular se norma la aplicación excepcional de ajustes al avalúo del terreno de bienes raíces que presentan características no consideradas en la determinación del valor del Área Homogénea correspondiente a su ubicación, por lo que no están registradas en la respectiva ficha descriptiva, como también por hechos o situaciones posteriores a la entrada en vigencia del reavalúo, siempre que afecten negativamente el valor del terreno. La aplicación de estos ajustes deberá ser solicitada por el contribuyente de manera fundamentada, aportando todos los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, indicando la situación o el factor que origina esta pérdida de valor. Con los antecedentes disponibles, más lo que corresponda requerir, en Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 15 de 34 caso necesario, al interesado, municipalidad u otra entidad, el Servicio resolverá la aplicación de un ajuste proporcional al detrimento del valor determinado; por ejemplo, si la causal por la que se solicita la modificación del avalúo del terreno implica una pérdida de su valor de un 50%, se aplicará un coeficiente de ajuste de 0,50 al avalúo del terreno... “ Al respecto, cabe hacer presente que la contribuyente no ha concurrido ante este Servicio solicitando la aplicación de un coeficiente corrector por encontrarse en un caso excepcional, como tampoco, aun en su reclamo ha fundamentado la necesidad de aplicarlo y menos aún ha acompañado al reclamo los antecedentes que hagan procedente la aplicación de este factor corrector. Sin perjuicio de lo anterior, este ajuste tampoco corresponde a una causal de reclamo. c. En cuanto a la tasación de la construcción, ambos roles de avalúos se encuentran clasificados como de hormigón armado calidad media del año 1959, que por este se aplicó un Coeficiente corrector de depreciación por edad de la construcción de un 0.56, como se aprecia de la documentación acompañada por la reclamante. IV. En cuanto a un avalúo fiscal por sobre un valor comercial. Se hace presente que si bien que este no resulta ser un hecho reclamable en virtud del artículo 149 del Código Tributario, resulta necesario que se tenga presente lo siguiente: 1. Como es de conocimiento público en la comuna de Santiago Centro el terreno es un bien escaso y por lo mismo que tiene mayor ponderación a la hora de proceder a un proceso de reavalúo. 2. Que este Servicio realizo un estudio acabado de los Formularios 2890, estableciéndose que las enajenaciones producidas en los últimos años sólo de unidades relacionadas al mismo bien común por ser parte del mismo edificio se determina que el avalúo comercial promedio corresponde a 92.3 UF/m2, en circunstancia que el avalúo fiscal promedio de las unidades es de 64.1 UF/m2. En mérito de lo antes expuesto, se concluye que el avalúo del inmueble Rol de Avalúo N°154-268, como así mismo el avalúo del bien común Rol de N°154-90002, ambos de la comuna de Santiago, han sido correctamente determinado ajustándose, a los valores de terreno y construcciones, y definiciones técnicas para el reavalúo de bienes raíces de la segunda serie no agrícola con destino no habitacional. Sobre lo expuesto anteriormente, señala a modo de conclusión que: a. Atendido lo señalado el reclamo de avalúo interpuesto por doña Yolanda Valech Sarquis, en representación de la contribuyente Sociedad Inmobiliaria El Salvador Limitada, en contra del reavalúo del inmueble ubicado en calle Merced N°753, Oficina N°801 de la comuna de Santiago, Rol de Avalúo N°154-268; deber ser rechazado de plano, por cuanto las causales del reclamo no se encuadran en ninguna de las señaladas por el legislador en el artículo 149 del Código Tributario. b. Por otra parte, al Rol de Avalúo N°154-90002 correspondiente al bien común al cual se encuentra asociado, no le corresponde los factores correctores al terreno por aplicación de factores de ajuste, solicitado por la reclamante, por cuanto a factor de ajuste Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 16 de 34 por casos particulares o excepcionales, el contribuyente no ha concurrido ante este Servicio solicitando la aplicación de este factor y tampoco ha acompañado a su reclamo medios de prueba que acrediten su aplicación en el caso de este bien raíz. c. Que al corresponder a un proceso general de reavalúo nuevo que posee criterios distintos a los del proceso de reavalúo no agrícola realizado por el Servicio de Impuestos Internos en años anteriores, no resultan ser procedentes mantener u aplicar los criterios y ajustes solicitados por el reclamante. Se solicita, al evacuar el caso de autos, tener por acompañados, con el debido apercibimiento legal, los siguientes documentos: 1. Informe N°66, de 16.09.2013 del Departamento de Avaluaciones de la XIII Dirección Regional Metropolitana Santiago Centro. Doce. A fojas 104, con fecha 18 de octubre de 2013, el Tribunal resuelve, a lo principal, tener por evacuado el traslado del escrito reclamo, al segundo otrosí, se tienen por acompañados los documentos singularizados. Trece. A fojas 106, con fecha 11 de diciembre de 2013, el Servicio de Impuestos Internos solicita al Tribunal ordenar la acumulación de los siguientes autos: RUC RIT ROL AVALÚO INMUEBLE 13-9-0001151-7 AB-15-00192-2013 154-268 Merced N°753, Oficina N°801, 13-9-0001617-9 AB-15-00240-2013 154-2 Merced N°777 Local N°2, 13-9-0001618-7 AB-15-00241-2013 154-233 Merced N°753 Local N°43 13-9-0001623-3 AB-15-00242-2013 154-217 Merced N°753, Local N°27 13-9-0001621-7 AB-15-00243-2013 154-224 Merced N°753, Local N°34, 13-9-0001620-9 AB-15-00244-2013 154-225 Merced N°753 Local N°35, 13-9-0001625-K AB-15-00245-2013 154-216 Merced N°753, Local N°26, 13-9-0001627-6 AB-15-00246-2013 154-212 Merced N°739, Local N°22. 13-9-0001633-0 AB-15-00247-2013 154-269 Merced N°753 Oficina N°901 13-9-0001632-2 AB-15-00248-2013 154-210 Merced N°739 Local N°20, 13-9-0001628-4 AB-15-00249-2013 154-211 Merced N°739, Local N°2l 13-9-0001630-6 AB-15-00250-2013 154-192 Merced N°775, Local N°2, 13-9-0001631-4 AB-15-00251-2013 154-200 Merced N°733, Local N°10, 13-9-0001635-7 AB-15-00252-2013 154-270 Merced N°753, Oficina N°1001 13-9-0001622-5 AB-15-00253-2013 154-220 Merced N°753 Local N°30 13-9-0001629-2 AB-15-00254-2013 154-193 Merced N°771, Local N°3, 13-9-0001616-0 AB-15-00255-2013 154-219 Merced N°753 Local N°29 13-9-0001634-9 AB-15-00257-2013 154-262 Merced N°753, Oficina N°201 Catorce. A fojas 108, con fecha 23 de diciembre de 2013, el Tribunal resuelve: I.- Ha lugar la acumulación de autos promovida por el Servicio, de las causas, disponiéndose la acumulación a la presente causa de los autos ya singularizados y seguidos ante éste Tribunal. II.- Cancélese el ingreso de las causas que se acumularan en el registro respectivo. III.- Corríjase la foliación del presente expediente a fin de que exista la debida correlación de fojas en la causa a la cual se acumulan los autos en relación a las causas acumuladas. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 17 de 34 Quince. Atendido a que las reclamaciones y fundamentos de los escritos reclamos en cada una de las causas acumuladas de acuerdo a lo dispuesto en el vistos anterior que rolan a fojas 110 y siguientes, 179 y siguientes, 246 y siguientes, 313 y siguientes, 380 y siguientes, 447 y siguientes, 514 y siguientes, 581 y siguientes, 648 y siguientes, 715 y siguientes, 782 y siguientes, 849 y siguientes, 916 y siguientes, 983 y siguientes, 1050 y siguientes, 1117 y siguientes y 1184 y siguientes de autos son idénticos y se entienden por reproducidos en el vistos uno, dos, tres y cuatro del presente escrito. Dieciséis. Atendido a que el Servicio de Impuestos Internos presento a fojas 160 y siguientes, 229 y siguientes, 296 y siguientes, 363 y siguientes, 430 y siguientes, 497 y siguientes, 564 y siguientes, 564 y siguientes, 631 y siguientes, 698 y siguientes, 765 y siguientes, 832 y siguientes, 899 y siguientes, 966 y siguientes, 1033 y siguientes, 1100 y siguientes, 1167 y siguientes y 1234 y siguientes de autos, recurso de reposición en contra de las resoluciones de fojas 158, ,227, 294, 361, 428, 495, 562, 629, 696, 763, 830, 897, 964, 1031, 1098, 1165 y 1232; de autos que tuvieron por interpuestos el reclamo y confirieron traslado del mismo, con idénticos argumentos y peticiones, se entienden por reproducidas en vistos ocho del presente escrito. El Tribunal resuelve a fojas 134, 233, 300, 367, 434, 501, 568, 635, 702, 769, 836, 903, 970, 1037, 1104, 1171 y 1238 de autos no acoger los recursos de reposición respectivos, de acuerdo a lo señalado en el vistos nueve del presente escrito. Diecisiete. Atendido a que el Servicio de Impuestos Internos evacua el traslado conferido a fojas 166 y siguientes, 235 y siguientes, 302 y siguientes, 369 y siguientes, 436 y siguientes, 503 y siguientes, 570 y siguientes, 637 y siguientes, 704 y siguientes, 771 y siguientes, 838 y siguientes, 905 y siguientes, 972 y siguientes, 1039 y siguientes, 1106 y siguientes y 1173 y siguientes, siendo los escritos idénticos estos no serán nuevamente explicitados y se entienden por reproducidos en los vistos diez y once del presente escrito. Dieciocho. A fojas 1254, con fecha 28 de mayo de 2014, el Tribunal atendiendo al mérito de autos y existiendo controversia sobre hechos sustanciales y pertinentes, resuelve recibir la causa de prueba, abriendo un término probatorio de veinte días al tenor de lo dispuesto en el artículo 132 del Código Tributario. Fijándose como puntos de la misma, los siguientes: 1.- ACREDÍTESE la aplicación de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo; que incide en la tasación fiscal y en consecuencia en el avalúo de los inmuebles materia del reclamo, de conformidad con las normas legales pertinentes. Hechos y circunstancias que lo acreditan. 2.- ACREDÍTESE la existencia de errores de transcripción, copia o de cálculo; en la determinación de la tasación fiscal y en consecuencia en el avalúo de los inmuebles materia del reclamo, de conformidad con las normas legales pertinentes. Hechos y circunstancias que lo acreditan. Diecinueve. A fojas 1258, con fecha 05 de junio de 2014, el Tribunal, resuelve tener por acompañada, en tiempo y forma, la lista de testigos que depondrá por la parte reclamada. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 18 de 34 Citando a los testigos a comparecer a declarar el día 20 de junio de 2014, en las dependencias del Tribunal. Veinte. A fojas 1267, con fecha18 de junio de 2014, la reclamante solicita, a los principal tener por acompañados con citación los siguientes documentos: 1. Informe en Derecho emitido por la abogada doña Oiga Feliú Ortúzar. 2. Informe de Tasación Comercial elaborado por Tinsa Chile S.A. de fecha 13 de abril del 2013, suscrito por la Tasadora Daniela Ubilla Catalán y el que refiere a locales comerciales Roles de Avalúo 154-390; 154-206; 154-207; 154-385; 154-208; 154-389; 154-387 y 154-39, todos de la comuna de Santiago, unidades que forman parte del inmueble Merced 739, ubicado en la misma AH, y que tienen el mismo bien común 154- 90002, que los inmuebles materia de este reclamo, informe de tasación en el que se asigna un valor al Terreno de 28 UF/m2. 3. Informe de Tasación Comercial elaborado por Transsa Tasaciones y Servicios Inmobiliarios de fecha 24 de enero de 2013, el que refiere a locales comerciales Roles de Avalúo 154-385; 154-387 y 154-391, todos de la comuna de Santiago, todas unidades que forman parte del inmueble Merced 753 y que tienen el mismo bien común 154- 90002, que los inmuebles materia de este reclamo, informe de tasación en el que se asigna un valor al Terreno de 28.70 UF/m2. 4. Set de 35 ofertas de ventas de oficinas a las se hace referencia en análisis efectuado en el Titulo III N° 8 al 11 del Reclamo de autos, ofertas obtenidas desde sitio Portalinmobiliario.com, y que refieren al mejor sector de Santiago, que arroja un promedio 85 UF/m2, y que como se señaló en reclamo la descomposición de este valor comercial seria de 45 UF/m2 para la edificación propia y de 40 UF/m2 para la valorización que le asiste en prorrata de los bienes comunes, cifra que debe factorizarse por 79.31% lo que determina para el caso del citado ejemplo un precio real de mercado para el terreno de 31.72 UF/m2. 5. Publicación de el Diario El Mercurio de fecha 18 de mayo del 2014, que refiere a las cifras contenidas en Informe Inmobiliario de Oferta de Oficinas en Santiago elaborado por las empresas Tinsa, MQ y Pablo Trivelli y Cía, en la que se da cuenta que el valor promedio en Santiago Centro es de 40 UF/m2 a que viene a ser la mitad del valor promedio en Las Condes que es de 82.3 UF/m2. Al otrosí solicita exhibición de documentos individualizados. A fojas 1358, a lo principal se tienen por acompañados con citación los documentos antes individualizados, al otrosí, traslada a la parte reclamada la solicitud de exhibición de documentos. A fojas 1428 el Servicio de Impuestos Internos evacua traslado conferido. De acuerdo a los antecedentes expuestos el Tribunal resuelve dar no ha lugar a la solicitud de exhibición de documentos solicitada a fojas 1267 de autos. Veintiuno. A fojas 1360, de fecha 20 de junio de 2014, se lleva a efecto la audiencia testimonial decretada en autos, con la asistencia del Servicio de Impuestos Internos representado por el abogado José Antonio Guerrero Uriarte. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 19 de 34 Procediendo a rendir Prueba Testimonial ofrecida por la parte reclamada, presentándose a esta audiencia el testigo Rodrigo Valdés Molina, deponiendo al tenor de los puntos de prueba. El testigo se refiere en general al punto de prueba N°1, señalando: Ratifica lo expuesto en los informes técnicos sobre que no existirían errores de clasificación en las tablas de clasificación. También se ratifica que clase y calidad registrada en el Servicio de Impuestos Internos coinciden con lo observado en terreno, la propiedad posee 8 características constructivas por lo cual según el anexo N°3 de la Resolución Exenta N°132 de 2012, la propiedad es un Hormigón Armado de calidad media, B3. Veintidós. A fojas 1361, con fecha 20 de junio de 2014, el Servicio de Impuestos Internos solicita tener por acompañados los siguientes documentos: 1. Guía técnica para definir calidades de edificación no habitacionales. 2. Informes técnicos N° 66, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83 y 84, todos de fecha 16.09.2013, emitidos por el fiscalizador tasador Rodrigo Valdés Malina del Depto. Avaluaciones de la Dirección Regional Metropolitana Santiago Centro del SIl. 3. Ampliación de Informe Técnico de fecha 09.12.2013, MEMO DAV 13.00 N° 128, de la Jefe del Depto. Avaluaciones de la Dirección Regional Metropolitana Santiago Centro del SII, al cual se adjuntan impresiones de los Form. 2890 de donde fueron extraídas las muestras y registros catastrales de los predios utilizados. A fojas 1426, el Tribunal tiene por acompañados, con citación, los documentos individualizados. Veintitrés. A fojas 1435, de fecha 15 de junio de 2015, AUTOS PARA FALLO. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 20 de 34 CONSIDERANDO: PRIMERO. Que a fojas 1, con fecha 31 de mayo de 2013 comparece doña YOLANDA VALECH SARQUIS, sin profesión, cédula de identidad N° 2.747.540-K, en representación según se acreditará de SOCIEDAD INMOBILIARIA EL SALVADOR LIMITADA, RUT N° 79.556.800-K, ambos domiciliados para estos efectos en Avenida Salvador N° 1806, comuna de Ñuñoa, ciudad de Santiago, interponiendo reclamo en contra del reavalúo realizado por la Dirección Regional Santiago Centro del Servicio de Impuestos Internos, RUT N° 60.803.300-9, representada legalmente por doña Silvia León Moreno, Director Regional, Rut N° 6.976.504-1, ambos domiciliados en Alonso de Ovalle N° 680, Santiago (en adelante el Servicio), interponiendo Reclamo de Avalúo en conformidad a los articulas 149 y siguientes del Código Tributario, de acuerdo a los fundamentos de hecho y de derecho ya expuestos en la parte expositiva de esta resolución y los cuales se dan por reproducidos. SEGUNDO. Que a fojas 95, con fecha 03 de octubre de 2013, el Servicio, en lo principal, evacúa el traslado conferido, solicitando tener por evacuado el traslado respecto del reclamo tributario interpuesto en contra del reavalúo de la propiedad materia del reclamo, rechazándola en todas sus partes con expresa condenación en costas. TERCERO. Que el Tribunal a fojas 1254, con fecha 28 de mayo de 2014, resuelve atendiendo a mérito de autos y existiendo controversia sobre hechos sustanciales y pertinentes, recibir la causa de prueba. Fijándose como puntos de la misma, los siguientes: 1.- ACREDÍTESE la aplicación de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo; que incide en la tasación fiscal y en consecuencia en el avalúo de los inmuebles materia del reclamo, de conformidad con las normas legales pertinentes. Hechos y circunstancias que lo acreditan. 2.- ACREDÍTESE la existencia de errores de transcripción, copia o de cálculo; en la determinación de la tasación fiscal y en consecuencia en el avalúo de los inmuebles materia del reclamo, de conformidad con las normas legales pertinentes. Hechos y circunstancias que lo acreditan. MEDIOS DE PRUEBA: CUARTO. Que con la finalidad de acreditar sus pretensiones, la parte reclamante rindió dentro del término probatorio las siguientes pruebas: I. DOCUMENTAL: a) Copia de escritura de personería. b) Fotocopia de cedula de identidad y de tarjeta RUT de la sociedad. c) Copia impresa de información disponible en la página web del SII acerca de las causas o motivos legales para presentar un reclamo. d) Copia de la declaración del entonces Director Nacional del SII, don Ricardo Escobar Calderón, en que manifiesta que nadie en el país tendrá una tasación fiscal al valor comercial. e) Copia de Consulta de Antecedentes de un Bien Raíz y su detalle catastral, del inmueble. f) Informe en Derecho emitido por la abogada doña Oiga Feliú Ortúzar. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 21 de 34 g) Informe de Tasación Comercial elaborado por Tinsa Chile S.A. de fecha 13 de abril del 2013, suscrito por la Tasadora Daniela Ubilla Catalán y el que refiere a locales comerciales Roles de Avalúo 154-390; 154-206; 154-207; 154-385; 154-208; 154- 389; 154-387 y 154-39, todos de la comuna de Santiago, unidades que forman parte del inmueble Merced 739, ubicado en la misma AH, y que tienen el mismo bien común 154-90002, que los inmuebles materia de este reclamo, informe de tasación en el que se asigna un valor al Terreno de 28 UF/m2. h) Informe de Tasación Comercial elaborado por Transsa Tasaciones y Servicios Inmobiliarios de fecha 24 de enero de 2013, el que refiere a locales comerciales Roles de Avalúo 154-385; 154-387 y 154-391, todos de la comuna de Santiago, todas unidades que forman parte del inmueble Merced 753 y que tienen el mismo bien común 154- 90002, que los inmuebles materia de este reclamo, informe de tasación en el que se asigna un valor al Terreno de 28.70 UF/m2. i) Set de 35 ofertas de ventas de oficinas a las se hace referencia en análisis efectuado en el Titulo III N° 8 al 11 del Reclamo de autos, ofertas obtenidas desde sitio Portalinmobiliario.com, y que refieren al mejor sector de Santiago, que arroja un promedio 85 UF/m2, y que como se señaló en reclamo la descomposición de este valor comercial seria de 45 UF/m2 para la edificación propia y de 40 UF/m2 para la valorización que le asiste en prorrata de los bienes comunes, cifra que debe factorizarse por 79.31% lo que determina para el caso del citado ejemplo un precio real de mercado para el terreno de 31.72 UF/m2. j) Publicación de el Diario El Mercurio de fecha 18 de mayo del 2014, que refiere a las cifras contenidas en Informe Inmobiliario de Oferta de Oficinas en Santiago elaborado por las empresas Tinsa, MQ y Pablo Trivelli y Cía, en la que se da cuenta que el valor promedio en Santiago Centro es de 40 UF/m2 a que viene a ser la mitad del valor promedio en Las Condes que es de 82.3 UF/m2. Los documentos anteriores se tuvieron por acompañados con citación, y no fueron objetados por la reclamada. Se deja constancia que, aparte del medio de prueba ya mencionados, la reclamante no aportó otros a la causa. QUINTO. Que también con la finalidad de acreditar sus pretensiones, la parte reclamada rindió dentro del término probatorio las siguientes pruebas: I. DOCUMENTAL: a) Informe N°66, de 16.09.2013 del Departamento de Avaluaciones de la XIII Dirección Regional Metropolitana Santiago Centro. b) Guía técnica para definir calidades de edificación no habitacionales. c) Informes técnicos N° 66, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83 y 84, todos de fecha 16.09.2013, emitidos por el fiscalizador tasador Rodrigo Valdés Malina del Depto. Avaluaciones de la Dirección Regional Metropolitana Santiago Centro del SIl. d) Ampliación de Informe Técnico de fecha 09.12.2013, MEMO DAV 13.00 N° 128, de la Jefe del Depto. Avaluaciones de la Dirección Regional Metropolitana Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 22 de 34 Santiago Centro del SII, al cual se adjuntan impresiones de los Form. 2890 de donde fueron extraídas las muestras y registros catastrales de los predios utilizados. Los documentos anteriores se tuvieron por acompañados con citación, y no fueron objetados por la reclamante. II. TESTIMONIAL: Consta de fojas 1360 y vuelta, que declaró el testigo Rodrigo Valdés Molina. Se deja constancia que, aparte de los dos medios de prueba ya referidos, la parte reclamada no aportó otros a la causa. SEXTO. De la lectura del escrito reclamo, a fojas 01 de autos, el traslado conferido por el Servicio de Impuestos Internos, a fojas 47 de autos y la aplicación de la Ley Nº 17.235, sobre Impuesto Territorial, y la Resolución Exenta N°132 de 2012, con sus anexos, se observa que lo discutido en relación al avalúo del inmueble materia del reclamo es: - La aplicación de las tablas de clasificación, en particular a la aplicación de factores de corrección a la línea de terreno del bien común asociado a los roles reclamados. - Error en la transcripción, copia o calculo en la determinación del avalúo del terreno del bien común asociado a los roles reclamados. - Relación entre el avalúo fiscal y el avalúo comercial del terreno del bien común asociado a los roles reclamados. SÉPTIMO. Cabe señalar que el avalúo fiscal de un inmueble se compone por la sumatoria del avalúo de su construcción y su terreno, en el caso de los inmuebles acogidos a Ley de Copropiedad, el avalúo de cada unidad se compone de la valorización de su construcción de la unidad y el porcentaje de prorrateo del bien común que le corresponde a dicha unidad. En este caso en particular lo discutido es el avalúo del terreno del bien común asociado a los roles reclamados, por lo cual no se profundizara en la determinación del avalúo de las construcciones de los inmuebles (unidades), ni las construcciones del bien común asociado a los roles reclamados. OCTAVO. Que observando el detalle catastral del bien común asociado a los inmuebles materia del reclamo cuyo rol es 154-90002 de Santiago , acompañado en autos, a fojas 44, es posible advertir: Para el rol 154-90002 Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 23 de 34 Terrenos Línea AH Valor Unit. Frente Fondo Guia Coef Corrector Otros Superficie AVALÚO AL 2013/1 1 CMA015 1.498.853 62.04 58.00 1.00 1.00 1.00 3.610 m2 $5.410.859.330 Construcciones Línea Clase Calidad Año Const. N° pisos Destino Cond. esp. C. Comerc. Coeficiente Cantidad AVALÚO AL 2013/1 Guía Corr. Edad Otros 1 B 3 1959 11 L SB 1.00 1.00 0.568 1.00 250 m2 $38.883.689 2 B 3 1959 11 C 1.00 1.00 0.568 1.00 6174 m2 $1.371816.569 NOVENO. Que siendo lo discutido la aplicación de las tablas de clasificación, en particular a la aplicación de factores de corrección a la línea de terreno del bien común asociado a los roles reclamados. La reclamante señala que: A.-Error de clasificación: El inciso 2° del artículo 149 del Código Tributario señala las causales en las que puede fundarse una reclamación de avalúo determinado en una tasación general, entre las que se encuentra la siguiente: "2° Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno". Por su parte, el artículo 10 de la Ley 17.235 es enteramente concordante con lo anterior al señalar: "Artículo 10".- Los avalúos o contribuciones de los bienes raíces agrícolas y no agrícolas serán modificados por el Servicio de Impuestos Internos, por las siguientes causales (. ..): c) Errores de clasificación, como por ejemplo los siguientes: atribuir la calidad de regados a terrenos de rulo, o de planos a los de lomaje, de concreto a las construcciones de otro material, etc." Para determinar cabalmente qué debe entenderse por "errores de clasificación", vale la pena tener en cuenta lo que el propio Director Nacional del SII, en uso de sus facultades privativas de interpretar la ley tributaria, ha entendido por ellos. Al efecto, se debe tener presente lo dispuesto en la Circular N° 7 de 1997 y en las instrucciones impartidas para el proceso de reclamación entregadas a propósito del reavalúo del año 2006, éstas últimas vigente para las propiedades habitacionales. En primer término digamos que el SII mediante Circular N° 7 de 1997, impartió instrucciones relativas a la modificación de los avalúos de los bienes raíces Agrícolas y No Agrícolas, basadas en el artículo 28 letra c) de la Ley 17.235, (actual artículo 10 letra c) de la referida ley) y concluye lo siguiente: Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 24 de 34 "La expresión "errores de clasificación", empleada en la referida letra c) del Artículo 28 de la Ley No. 17.235, debe considerarse como sinónima o equivalente a la utilizada en el Articulo 149 del Código Tributario (aplicación errónea de las Tablas de clasificación) (.. .)". Agrega que "Por otra parte, la citada Ley en su Artículo 28, letra c), indica sólo a manera de ejemplo algunas características de los bienes raíces, incluidas dentro del concepto "error de clasificación", no limitando su aplicación a los ejemplos citados". Esta Circular 7 de 1997, finalmente concluye que "En consecuencia, de acuerdo a lo señalado, es procedente efectuar las modificaciones de avalúo basadas en la letra c), del Articulo 28 de la Ley N°.17.235 sobre Impuesto Territorial, las que se cursarán, en las siguientes situaciones: B. Segunda serie: bienes raíces no agrícolas. De los terrenos: B.1 Error en la aplicación de coeficientes guía o corrector;". De lo anterior concluye que: (i) El Director Nacional del 8.1.1., mediante la mencionada Circular N° 7 de 1997, interpreta que las expresión "errores de clasificación" empleada en la Ley de Impuesto Territorial artículo 28 letra c), actualmente artículo 10 letra c) del mismo cuerpo legal, deben considerase como sinónimos o equivalentes a la utilizada en el artículo 149 N° 2 del Código Tributario (aplicación errónea de las tablas de clasificación); (ii) Es un hecho indubitado que la enumeración de casos de errores de clasificación que efectúa el articulo 10 letra c) de la Ley 17.235 es meramente ejemplar, ya que la misma norma expresamente así lo dispone. Por consiguiente los errores de clasificación que señalan dichas normas abarcan también otras situaciones, y (iii) Para corregir los errores de clasificación en la determinación de los avalúos fiscales del terreno fijados por el SII, éste último (y ahora los Tribunales Tributarios y Aduaneros) deberá ajustarlos con la aplicación de coeficientes guías o correctores, lo que resulta coherente con lo dispuesto en el Anexo 2 de la Resolución 132 antes referida. En segundo término, y confirmando lo expuesto, se debe tener presente que con ocasión del reavalúo del año 2006, y conforme a la información disponible en la página web del SII (www.sii.cl) y que se le proporciona a los contribuyentes para otorgar una mejor calidad del servicio, se señalan las "causas o motivos legales para presentar un reclamo" conforme al art. 149 del Código Tributario. Entre las causales de reclamo se encuentra la "Aplicación errónea de las tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos en la propiedad o en una parte de ella". Para tales efectos, y con relación al valor del terreno, el SII distingue 3 tipos de ajustes. Dentro de la letra i. del tercer tipo de ajuste, denominado "Otros ajustes" se señala, entre otros: "i. Cualquier otra circunstancia que afecte negativamente el valor de la propiedad. Por ejemplo: propiedad vecina a un cementerio, rodeada de sitios eriazos abandonados, vecina a un basural, tasación fiscal superior al valor comercial, terreno sin factibilidad sanitaria". De lo dicho concluye, necesariamente, que dentro de las causales para reclamar conforme al N° 2 del inc. 2° del art. 149 del Código Tributario, esto es, aplicación errónea de las tablas de clasificación de los terrenos, se encuentra la situación en que el avalúo fiscal es mayor al valor comercial, situación que es precisamente la que nos encontramos y que debe ser corregida por esta vía. Insiste que esto se trata de una situación excepcional dentro del marco de reavalúo general que lleva adelante el SII, lo cual es coincidente con lo que dispone la Circular 07 del año 2013 que norma la "aplicación excepcional de ajustes al avalúo del terreno de bienes raíces que presentan Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 25 de 34 características no consideradas en la determinación del valor del Área Homogénea correspondiente a su ubicación, por lo que no están registradas en la respectiva ficha descriptiva (. ..)". En consecuencia, cuando el avalúo fiscal de una propiedad fijado por el SII es superior al avalúo comercial, se debe corregir, sirviendo de causal precisamente la contemplada en el N° 2 del inc. 2° del art. 149 del Código Tributario. El Servicio de Impuestos Internos, al evacuar traslado señala: En cuanto a la aplicación de ajustes de la unidad rol de avalúo N°154-268 y del bien Común Rol de Avalúo N°154-90002 determinado por el Servicio de Impuestos Internos Resulta necesario tener en consideración que para ambos rol de avalúo que: - La Resolución Exenta N°132 de 2012, fija valores de terrenos y construcciones y definiciones técnicas para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola con destino no habitacional. - Por su parte en su anexo N°2 se establece los valores de los terrenos y señala que se aplicará un coeficiente corrector de terreno, cuando se aplique los siguientes factores de ajustes, Por Superficie; Por Frente Fondo; Por Altura y por casos excepcionales cuyas condiciones se especifican en la misma Resolución. Cabe hacer presente que el Rol de Avalúo N°154-268, por su condición de bien asociado a un bien común, no le resulta aplicable ningún coeficiente corrector del terreno. Por su parte al Rol de Avalúo N°154-90002 que corresponde al bien común y en relación a la aplicación de un factor de ajuste "por otros ajustes" o factores especiales, cabe hacer presente que la Resolución Exenta N°132 de 2012, señala; "A los bienes raíces que cumplan con alguna de las siguientes condiciones se les aplicará un factor de ajuste adicional a los indicados anteriormente en caso que hubiera correspondido de manera que su Coeficiente Corrector de Terreno Final resulte ser el establecido en la siguiente tabla:” Por lo expuesto, se aplicara este factor de ajuste cuando: El bien raíz se encuentre ubicado en subsuelo de bienes nacionales de uso público, se aplicara un factor de ajuste de 0,50; el bien raíz concesionado, ubicado en área verde definida en instrumento de planificación territorial, que es bien nacional de uso público (siempre que cumpla con lo establecido en el artículo 2.1.30 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción), se aplicara un factor de ajuste de 0,50; y en el caso de que se trate de área verde definida en instrumento de planificación territorial, que no es bien nacional de uso público (siempre que cumpla con lo establecido en el artículo 2.1.31 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción), se aplicara un factor de ajuste de 0,20 Por lo anterior, este ajuste corrector del terreno no resulta aplicable en el caso de marras, por cuanto el legislador no estimo que una tasación fiscal superior al valor comercial del terreno, como causal o fundamento para la interposición de un reclamo. Por otra parte, resulta necesario señalar que mediante la Circular N°7 del año 2013, el Servicio de Impuestos Internos, dictó instrucciones respecto a Norma Aplicación de Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 26 de 34 Ajustes al Avalúo de Terreno a Casos Particulares de Bienes Raíces No agrícolas no Habitacionales Reavaluados señala; "Por la presente Circular se norma la aplicación excepcional de ajustes al avalúo del terreno de bienes raíces que presentan características no consideradas en la determinación del valor del Área Homogénea correspondiente a su ubicación, por lo que no están registradas en la respectiva ficha descriptiva, como también por hechos o situaciones posteriores a la entrada en vigencia del reavalúo, siempre que afecten negativamente el valor del terreno. La aplicación de estos ajustes deberá ser solicitada por el contribuyente de manera fundamentada, aportando todos los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, indicando la situación o el factor que origina esta pérdida de valor. Con los antecedentes disponibles, más lo que corresponda requerir, en caso necesario, al interesado, municipalidad u otra entidad, el Servicio resolverá la aplicación de un ajuste proporcional al detrimento del valor determinado; por ejemplo, si la causal por la que se solicita la modificación del avalúo del terreno implica una pérdida de su valor de un 50%, se aplicará un coeficiente de ajuste de 0,50 al avalúo del terreno... “ Al respecto, cabe hacer presente que la contribuyente no ha concurrido ante este Servicio solicitando la aplicación de un coeficiente corrector por encontrarse en un caso excepcional, como tampoco, aun en su reclamo ha fundamentado la necesidad de aplicarlo y menos aún ha acompañado al reclamo los antecedentes que hagan procedente la aplicación de este factor corrector. Sin perjuicio de lo anterior, este ajuste tampoco corresponde a una causal de reclamo. Que en relación a la aplicación de coeficientes de ajustes al avalúo del terreno, según establece la Resolución Exenta N° 132 de 2013, Anexo 2, se observa: Los valores de los terrenos determinados para cada Área Homogénea de las diferentes comunas del país, ajustados en su caso por los Coeficientes Guía, se expresan en los planos de precios contenidos en el Anexo N°1 dicha Resolución. Por lo anterior, el Avalúo de Terreno se determina de la siguiente forma: Avalúo de terreno ($)= VTAH * ST Dónde: VTAH: Corresponde al valor unitario de terreno asignado al Área Homogénea ($/m2). ST: Superficie de terreno (m2). Adicionalmente, con el objeto de determinar el efectivo avalúo de los terrenos, dichos valores se ajustan por un coeficiente corrector cuando las características del mismo no dicen relación con la generalidad de los predios que se ubican en el Área Homogénea en que se emplazan. Tales ajustes se denominan Coeficiente Corrector de Terreno (CCT). Excepcionalmente, cuando se apliquen ajustes, el Avalúo de Terreno se determina de la siguiente forma: Avalúo de terreno ($)= VTAH * ST * CG * CCT Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 27 de 34 Dónde: CG: Coeficiente Guía del Terreno. CCT: Coeficiente Corrector de Terreno. Factores de ajuste al avalúo de terreno establecidos por el SII: El Coeficiente Corrector de Terreno que se aplicará al bien raíz será el producto resultante de los ajustes por superficie, relación frente–fondo, altura y casos excepcionales. FA Sup * FA F/F * FA Alt * FA Exc = Coeficiente Corrector Final Dónde: FA Sup : Factor de ajuste por superficie FA F/F : Factor de ajuste por frente–fondo FA Alt : Factor de ajuste por altura FA Exc : Factor de ajuste excepcional - Superficie: Se aplicara el factor de ajuste indicado en tabla, de acuerdo a las siguientes condiciones: No se aplicará este ajuste a bienes raíces acogidos a la Ley N°19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, tanto unidades vendibles como al bien común. Para el Área Homogénea CMA015, correspondiente a la ubicación de los inmuebles reclamados, el rango de lote tipo definido es entre 100-3700 m2, encontrándose dentro de este rango no corresponde aplicar un factor de corrección por esta causal. - Relación frente – fondo: El fondo de un bien raíz se calculará como el coeficiente entre la superficie de terreno y los metros de frente. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 28 de 34 El frente de un bien raíz corresponde a la longitud de la línea oficial de la propiedad, por donde se encuentra su acceso. En caso que un bien raíz tenga acceso por más de una vía, se considerará como frente el de mayor longitud. No se aplicará este ajuste a bienes raíces acogidos a la Ley N°19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, tanto unidades vendibles como al bien común. No se aplicará este ajuste a bienes raíces cuya superficie sea mayor a dos veces la superficie máxima del AH. La relación frente fondo en este caso es 62.04/58.00=1.069, correspondiendo con este resultado aplicar un factor corrector de 1.00. - Altura: Este ajuste se aplica a bienes raíces ubicados en las comunas y Áreas Homogéneas indicadas en la tabla correspondiente, cuyas edificaciones son menores o iguales a 5 pisos, aplicando un factor de ajuste de 0,50. En propiedades acogidas a la Ley N°19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, se aplicará este ajuste al avalúo de terreno del bien común. El Área Homogénea (AH) CMA015, correspondiente a la ubicación de los inmuebles reclamados se encuentra en la tabla definida. El edificación a la cual pertenecen los inmuebles reclamados es de 11 pisos, por lo cual no corresponde la aplicación de este factor de corrección. - Otros ajustes: A los bienes raíces que cumplan con alguna de las siguientes condiciones: bien raíz ubicado en subsuelo de bienes nacionales de uso público; bien raíz concesionado, ubicado en área verde definida en instrumento de planificación territorial, que es bien nacional de uso público (siempre que cumpla con lo establecido en el artículo 2.1.30 de la ordenanza general de urbanismo y construcciones); o área verde definida en instrumento de planificación territorial, que no es bien nacional de uso público (siempre que cumpla con lo establecido en el artículo 2.1.31 de la ordenanza general de urbanismo y construcciones) se les aplicará un factor de ajuste adicional. Los inmuebles reclamados no corresponden a ninguna de las definiciones antes mencionadas. Por otra parte, refiriéndose a la aplicación de la Circular N° 7, del Servicio de Impuestos Internos de fecha 6 de febrero de 2013, que norma la aplicación excepcional de ajustes al avalúo del terreno, señala que: Por la presente circular se norma la aplicación excepcional de ajustes al avalúo del terreno de bienes raíces que presentan características no consideradas en la determinación del valor del Área Homogénea correspondiente a su Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 29 de 34 ubicación, por lo que no están registradas en la respectiva ficha descriptiva, como también por hechos o situaciones posteriores a la entrada en vigencia del reavalúo, siempre que afecten negativamente el valor del terreno. La aplicación de estos ajustes deberá ser solicitada por el contribuyente de manera fundamentada, aportando todos los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, indicando la situación o el factor que origina esta pérdida de valor. Con los antecedentes disponibles, más lo que corresponda requerir, en caso necesario, al interesado, municipalidad u otra entidad, el Servicio resolverá la aplicación de un ajuste proporcional al detrimento del valor determinado; por ejemplo, si la causal por la que se solicita la modificación del avalúo del terreno implica una pérdida de su valor de un 50%, se aplicará un coeficiente de ajuste de 0,50 al avalúo del terreno. No habiéndose aportado antecedentes en el proceso por la reclamante que acrediten que existe un error en la aplicación de las tablas de clasificación al terreno parte del avalúo del bien común asociado a los inmueble materia del reclamo, ni aportando antecedentes que permitan determinar una causal que genere un detrimento en la valorización del inmueble, no desvirtuando así lo expuesto por el Servicio de Impuestos Internos que permita concluir que el avalúo deba ser corregido. DÉCIMO. Que siendo lo discutido el error en la transcripción, copia o calculo en la determinación del avalúo del terreno del bien común asociado a los roles reclamados. La reclamante señala en su escrito reclamo lo siguiente: B- “Error de cálculo”: La otra causal que en subsidio se invoca en esta situación es la contemplada en el N° 3 del inc. 2° del artículo 149 del Código Tributario, esto es: "N° 3 Errores de transcripción, copia o de cálculo". Este artículo se encuentra en armonía con lo dispuesto en el artículo 10 letra b) de la Ley de Impuesto Territorial: "Artículo 10°.- Los avalúos o contribuciones de los bienes raíces agrícolas y no agrícolas serán modificados por el Servicio de Impuestos Internos, por las siguientes causales (. ..): b) Errores de cálculo, entendiéndose por tales los que pudieren cometerse en las operaciones aritméticas practicadas para determinar tanto la superficie del inmueble, como su avalúo, o su reajuste. Resulta de toda lógica que el SII, al momento de determinar el avalúo, pueda haber cometido errores de cálculo, toda vez que estamos frente a un proceso de reavalúo general. Asimismo, es indudable que el SII comete un error de cálculo al determinar el avalúo fiscal por sobre el avalúo comercial, lo que, como se analizará más adelante, constituye una infracción al Código Tributario, Ley del IVA y declaraciones del propio Servicio y de su Director Nacional. Observado el detalle catastral del bien común asociado a los inmuebles reclamados, siendo lo discutido en particular el avalúo del terreno de este bien común, este señala que la superficie es de 3610 m2, coeficiente corrector de 1.00, guía de 1.00, otros de 1.00 y su valor unitario es de $1.458.853.- por m2, al multiplicar valor unitario por cantidad, 3610 x 1.458.853 =5.410.859.330.-, no habiendo factores de corrección, a simple vista no se observa error de cálculo. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 23-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación b3cf23b2-1d9c-4266-94fd-71906df2cbb9 Timbre Electrónico RIT N°: AB-15-00192-2013 RUC N°:13-9-0001151-7 30 de 34 Como señala en el artículo 10 de la Ley de Impuesto Territorial, esto hace relación a errores en la operación aritmética que da como resultado el avalúo, la cual a simple vista se encuentra correcta. No siendo parte de esta causal invocada la inclusión de coeficientes correctores, la modificación del valor del m2 del Área Homogénea u otros aspecto reclamados. No habiéndose aportado antecedentes en el proceso por la reclamante que acrediten que existe un error en la transcripción, copia o cálculo en la determinación del avalúo del bien común asociado a los inmueble materia del reclamo, no desvirtuando así lo expuesto por el Servicio de Impuestos Internos que permita concluir que el avalúo deba ser corregido. UNDÉCIMO. Que siendo lo discutido la relación entre el avalúo fiscal y el avalúo comercial del terreno del bien común asociado a los roles reclamados. La reclamante señala en su escrito reclamo lo siguiente: Base imponible del impuesto territorial: Avalúo Fiscal De lo expuesto hasta ahora se infiere que el legislador se limita a señalar que los bienes raíces se deben tasar y que dicha función debe realizarse por el SII, pero no profundiza sobre lo que significa tasar o "re avaluar". Comprender qué es el avalúo fiscal de un inmueble y cuál es la forma en que éste se determina resulta de notoria importancia, toda vez que dicho avalúo constituye la base imponible del impuesto territorial. De acuerdo al Diccionario de la Real Academia de la Lengua, "Avaluar" es "señalar el precio de algo" y "precio" es "el valor pecuniario que se estima de algo". De lo anterior, surge necesariamente la pregunta ¿precio de qué? Las respuestas pueden ser varias y múltiples, dependiendo del concepto que se tenga por precio, por ejemplo precio de mercado, de costo de reposición, de potencial de uso, etc. Como se anticipara, la Ley 17.235 no da ninguna pauta sobre qué precio o v