Dictamen N° OF166620, de 1 de septiembre de 2026

Nº OF166620 Fecha: 01-09-2026 I. Antecedentes. Esta Contraloría General ha recibido diversas presentaciones en las que se requiere un pronunciamiento acerca de la juridicidad del oficio N° 326, de fecha 6 de mayo de 2026, de la Secretaría Ejecutiva de Condominios (SECON) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el que fue remitido a todos los administradores inscritos en el Registro Nacional de Administradores de Condominios (RNAC). Exponen los interesados, en lo medular, que mediante el citado oficio la SECON solicita a los administradores la remisión de los siguientes antecedentes de cada condominio bajo su gestión: i) Certificado que declara al condominio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria; ii) Último reglamento de copropiedad inscrito en el Conservador de Bienes Raíces y sus modificaciones; y iii) Certificado de condominio de vivienda social o declaración de condominio de interés público, cuando corresponda, fijando un plazo para su envío. Además, establece las instrucciones para que los administradores ingresen y completen la información en la plataforma digital habilitada para esos efectos, vinculando su inscripción en el Registro con los condominios administrados. Tales exigencias, a juicio de los recurrentes, exceden las atribuciones del mencionado organismo, de modo que vulnerarían la legalidad administrativa. En ese orden de ideas, señalan que la exigencia formulada debe analizarse a la luz del artículo 17, letra d), de la ley N° 19.880, que reconoce el derecho de las personas a eximirse de presentar documentos que ya se encuentren en poder de los órganos de la Administración del Estado. Además, sostienen que la propia ley N° 21.442 estableció un mecanismo específico mediante el cual las Direcciones de Obras Municipales deben remitir antecedentes a la SECON para alimentar el Registro de Condominios Habitacionales. Por otra parte, indican que el instructivo adjunto al oficio contempla que la declaración del condominio pueda ser realizada también por integrantes del comité de administración, presidentes de éstos, o cualquier copropietario, lo que carecería de respaldo normativo. Recabado su parecer, la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo adjuntó un informe elaborado por la SECON, en el cual señala, en síntesis, que la normativa que regula la materia faculta a esa unidad para requerir dicha información, y que los administradores, por su parte, se encuentran obligados a proporcionarla. En ese contexto, puntualiza que “requerir antecedentes tales como el certificado de acogimiento al régimen de copropiedad inmobiliaria o el reglamento de copropiedad no constituye una carga adicional o improcedente, sino la solicitud de documentos que el administrador se encuentra legalmente obligado a mantener bajo su custodia” y que “Dicho requerimiento resulta además indispensable para asegurar la integridad, actualización y confiabilidad del RNAC”. Enseguida, indica que existe una confusión de los requirentes respecto del RNAC y el Registro de Condominios Habitacionales, ya que el primero se forma en base a la inscripción de los administradores, siendo la identificación de los condominios que administran un antecedente que les corresponde proveer; el segundo, en cambio, se forma a partir de la información que deben remitir las Direcciones de Obras Municipales a la SECON, exclusivamente orientado a condominios con unidades habitacionales. Sostiene, a su vez, que la ley N° 19.880 se aplica con carácter supletorio, ya que su artículo 1°, inciso tercero, dispone que “en caso de que la ley establezca procedimientos administrativos especiales”, deberá estarse a éstos. Por último, agrega que “Si bien, durante una etapa inicial de implementación, se habilitó excepcionalmente a propietarios y miembros de comités de administración para efectuar la declaración de condominios con el objeto de facilitar la carga inicial de antecedentes, la funcionalidad de vinculación siempre ha estado reservada exclusivamente a los administradores”. II. Fundamento jurídico La nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria -aprobada en el artículo primero de la ley N° 21.442-, previene, en su artículo 9°, inciso quinto, que “la persona natural o jurídica propietaria del condominio deberá hacer entrega al primer administrador, en soporte digital y material, de una copia del primer reglamento de copropiedad, de los documentos individualizados en los artículos 40 y 43 de esta ley y de los siguientes antecedentes que conformarán el archivo de documentos del condominio”. Entre tales documentos se incluye la “Copia auténtica del certificado que acoge el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria y del respectivo plano, referidos en los artículos 48 y 49 de esta ley”. A continuación, el inciso sexto del mismo artículo agrega que “los documentos del condominio estarán a disposición de quien los requiera, siendo el administrador el responsable de su custodia y complementación, agregando copia de las actas de las asambleas de copropietarios y de los acuerdos adoptados en éstas”. Añade que “Concluido su mandato deberá hacer entrega de todos los documentos a quien le suceda en el cargo”. Por otra parte, el artículo 20, numeral 11, de dicho texto legal establece que serán funciones del administrador, entre otras, la de “Entregar la información actualizada que requiera la Secretaría Ejecutiva de Condominios en el ejercicio de sus funciones, especialmente en lo que respecta a su identificación como administrador o subadministrador de un condominio”. Luego, su artículo 82 crea el RNAC, indicando que será “de carácter público, obligatorio y gratuito, que estará a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el cual deberán inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan la actividad de administradores de condominios, siempre que cumplan con las disposiciones de esta ley y su reglamento”. A su vez, el artículo 97 prevé que “Corresponderá al Ministerio de Vivienda y Urbanismo impartir las instrucciones para la aplicación de las normas de esta ley y su reglamento, mediante circulares que se mantendrán a disposición de cualquier interesado en su sitio electrónico institucional” y que “Dicha función la ejercerá a través de la Secretaría Ejecutiva de Condominios, la que dependerá directamente del Ministro de la cartera”. Además, su artículo 99 establece que “la presente ley se aplicará a las comunidades de copropietarios acogidas a la Ley de Propiedad Horizontal con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley N° 19.537” con las salvedades que detalla, en tanto que su artículo 100, inciso segundo, dispone que “las comunidades de copropietarios que se hubieren acogido a la ley N° 19.537 se regirán por la presente ley desde su publicación, debiendo ajustarse los reglamentos de copropiedad a sus disposiciones en el plazo de un año”. Por último, es preciso consignar que el decreto N° 5, de 2023, que aprueba el Reglamento del RNAC, indica en su artículo 7°, que la plataforma digital del mismo debe contener, entre otros datos, la “d) Identificación de los condominios en que el administrador presta servicios”, y que su artículo 23 prescribe que “las personas naturales y jurídicas registradas en el Registro Nacional, ya sea a título gratuito u oneroso, o en ambos, tendrán la obligación de proporcionar la información requerida por la Secretaría Ejecutiva de Condominios en el ejercicio de sus funciones a través de la plataforma digital, conforme a lo dispuesto en el artículo 20, número 11, de la ley Nº 21.442”. III. Análisis y conclusión Del examen de las presentaciones se desprende que la problemática planteada consiste en determinar si la SECON se encuentra legalmente habilitada para requerir a los administradores inscritos en el RNAC la remisión de los antecedentes singularizados en el oficio N° 326, de 2026, así como para exigir la declaración y vinculación de los condominios que administran en la plataforma digital de dicho registro. En ese orden de ideas, de las disposiciones citadas aparece que una de las obligaciones encomendadas a los administradores consiste en la custodia y complementación del archivo de documentos de cada condominio bajo su administración, entre los que se incluyen el reglamento de copropiedad y el certificado que acoge el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria. Asimismo, se advierte que constituyen deberes de los administradores entregar a la SECON la información actualizada que esta requiera en el ejercicio de sus funciones, así como proporcionar los antecedentes relativos a su identificación como administrador o subadministrador de un condominio específico, a través de la plataforma digital habilitada al efecto. Por su parte, la ley N° 21.442 encomienda a dicha secretaría la función de impartir instrucciones para la aplicación de ese cuerpo normativo y su reglamento, correspondiéndole, además, requerir y administrar la información que la misma preceptiva le encarga recopilar para el ejercicio de sus funciones. Ahora bien, en cuanto a la alegación fundada en el artículo 17, letra d), de la ley N° 19.880, cabe señalar que dicha disposición reconoce el derecho de las personas a no presentar documentos que ya obren en poder de los órganos de la Administración del Estado. Sin embargo, en la especie, el requerimiento contenido en el oficio N° 326 no persigue únicamente la obtención material de determinados documentos, sino también la identificación actualizada de los condominios administrados por cada inscrito y su correspondiente vinculación con el RNAC, antecedentes que, conforme al artículo 20, numeral 11, de la ley N° 21.442 y al artículo 23 del decreto N° 5, de 2023, corresponde proporcionar a los propios administradores. En consecuencia, aun cuando algunos de los antecedentes requeridos puedan obrar en poder de otros órganos de la Administración, ello no exime a los administradores de la obligación específica de proporcionarlos a la SECON cuando así se requiera, conforme a la normativa especial que regula el RNAC, para efectos de la conformación, actualización y verificación de la información asociada a dicho registro. A mayor abundamiento, debe tenerse presente que, de conformidad con el artículo 1°, inciso tercero, de la ley N° 19.880, las disposiciones de dicho cuerpo legal tienen carácter supletorio respecto de aquellos procedimientos administrativos regulados especialmente por la ley. No obstante, las obligaciones de información y actualización que recaen sobre los administradores de condominios se encuentran expresamente previstas en la ley N° 21.442 y en el reglamento del RNAC, razón por la cual corresponde estarse a dicha normativa especial. Enseguida, resulta pertinente distinguir entre el RNAC y el Registro de Condominios Habitacionales, por cuanto se trata de instrumentos que cumplen finalidades diversas. En efecto, mientras este último se nutre de la información que, en los casos previstos por la ley, deben remitir las Direcciones de Obras Municipales respecto de los condominios habitacionales, el RNAC tiene por objeto registrar a quienes ejercen la actividad de administración y vincularlos con los condominios en que prestan servicios, por lo que la información requerida a los administradores responde a una finalidad distinta y complementaria de aquella que cumple el mecanismo de remisión de antecedentes por parte de las citadas direcciones. Corrobora dicha conclusión lo dispuesto en el artículo 7°, letra d), del decreto N° 5, de 2023, que contempla expresamente la identificación de los condominios en que el administrador presta servicios como uno de los datos que debe contener la plataforma digital del RNAC, lo que evidencia que la vinculación entre administrador y condominio constituye un elemento esencial del referido registro. De este modo, la individualización y vinculación de los condominios administrados no constituye una exigencia adicional creada por vía administrativa, sino una carga asociada al funcionamiento del propio registro establecida por su normativa reguladora. Pues bien, atendido el marco normativo expuesto, esta Entidad de Control estima que el requerimiento contenido en el oficio N° 326, de 2026, encuentra sustento en las atribuciones que el ordenamiento jurídico confiere a la SECON. Ello, considerando que los antecedentes solicitados corresponden a documentos cuya custodia ha sido expresamente encomendada a los administradores de condominios por la ley, quienes, además, tienen el deber legal de proporcionar información actualizada a dicha secretaría para el cumplimiento de sus funciones. En efecto, la remisión del certificado que acoge el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, del reglamento de copropiedad y, cuando corresponda, del certificado de condominio de vivienda social o de la declaración de condominio de interés público, permite verificar la existencia jurídica del condominio, determinar el régimen normativo que le resulta aplicable y corroborar las características relevantes para su adecuada individualización en los registros administrados por la SECON. En consecuencia, tales antecedentes guardan una relación directa con las finalidades de identificación, actualización y confiabilidad que persigue el RNAC. De igual modo, la exigencia de declarar y vincular los condominios administrados en la plataforma digital del RNAC aparece directamente relacionada con la finalidad de dicho registro y con las obligaciones que el legislador ha impuesto a quienes ejercen la actividad de administración de condominios, por lo que no se advierte que tales actuaciones excedan las competencias conferidas a la SECON. Por otra parte, tampoco corresponde formular reparos respecto de la exigencia de información relativa a condominios constituidos con anterioridad a la entrada en vigor de la ley N° 21.442, toda vez que los artículos 99 y 100 de dicho cuerpo normativo extienden su aplicación a las comunidades acogidas previamente a los regímenes legales de copropiedad inmobiliaria, en los términos y con las salvedades que tales disposiciones contemplan. Finalmente, en cuanto a lo señalado por los recurrentes respecto de la posibilidad contemplada en el instructivo de que la declaración de condominios sea efectuada por integrantes del comité de administración, sus presidentes o cualquier copropietario, esta Sede de Control es del parecer que dicha cuestión se encontraría superada, atendido que la autoridad informante ha manifestado encontrarse implementando ajustes en la plataforma digital destinados a que tanto la declaración como la vinculación de condominios sean realizadas exclusivamente por los administradores. En mérito de lo expuesto, no procede acoger las reclamaciones planteadas. Saluda atentamente a Ud., Por orden de la Contralora General de la República VÍCTOR MERINO ROJAS Subcontralor General de la República