Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Trescientos setenta y uno – 371- “INMOBILIARIA SAN EDUARDO LIMITADA con SII DIRECCIÓN REGIONAL SANTIAGO PONIENTE” RUC N° 23-9-0000375-1 RIT N° AB-18-00028-2023 Santiago, siete de abril del año dos mil veintiséis. VISTOS: A fojas 3, comparece don Eugenio Benítez Kufferath, abogado, cédula nacional de identidad N° 9.899.328-2, en representación convencional de INMOBILIARIA SAN EDUARDO LIMITADA, Rol Único Tributario N°76.135.116-8, sociedad del giro de su denominación, todos domiciliados para estos efectos en Avenida La Dehesa 1844, oficina 810, comuna de Lo Barnechea, quien conforme al artículo 149 N°2 del Código Tributario interpone reclamo en contra del nuevo avalúo asignado a la propiedad, rol de avalúo fiscal N°2911-1 de la comuna de Pudahuel, en el proceso de tasación general llevado a cabo por el Servicio de Impuestos Internos (en adelante, SII), que entró en vigencia a partir del 01/01/2022, solicitando: (i), se clasifique el inmueble como predio de la Primera Serie o Agrícola, o, subsidiariamente, (ii) se fije la base imponible del Impuesto Territorial en el 60% del valor comercial debidamente determinado en el proceso o la que US determine, o bien, (iii) subsidiariamente, se ordene al SII determinar el avalúo fiscal del inmueble en el 60% de su valor comercial, debidamente determinado en el proceso, o el porcentaje que US determine, o bien se ordene aplicar los factores correctores que correspondan para mantener la debida relación entre el avalúo fiscal y el comercial, todo de acuerdo al mérito del proceso, con costas, en virtud de los siguientes fundamentos: En el capítulo de su reclamo titulado: “EL INMUEBLE”, explica que su representada es dueña del bien raíz rol 2911-1 de la comuna de Pudahuel, cuyo avalúo fiscal fue fijado por el SII en $2.639.130.216.-, lo que representa un incremento cercano al 48% en relación con el avalúo vigente al año 2021. Agrega que el terreno se encuentra dentro del Área Homogénea (en adelante AH) WSS067, cuyo valor unitario fue establecido en $48.936 por m² (aprox. 1,57 UF), valor que la reclamante estima excesivo para un predio rural sin posibilidad de cambio de destino. Expone que el inmueble posee una superficie de 51.313 m² y se emplaza fuera del radio urbano, circunstancia que incide directamente en su correcta clasificación y valoración. En el capítulo de su libelo denominado: “REPOSICIÓN ADMINISTRATIVA VOLUNTARIA” (en adelante RAV), expresa que la reclamante presentó RAV el 11/07/2022, fundada en que el avalúo fiscal resultaba superior al valor comercial del inmueble. Agrega que el SII, mediante Resolución Exenta N°1761 de 07/11/2022, la declaró inadmisible. Afirma que la doctrina administrativa y jurisprudencia que reconoce esta situación como subsumible en la causal del artículo 149 N°2 del Código Tributario. En el capítulo de su reclamo titulado: “INMUEBLE DEBE SER CONSIDERADO COMO DE LA PRIMERA SERIE O AGRICOLA”, sostiene que al encontrarse el inmueble fuera del radio urbano, debe ser considerado jurídicamente como predio agrícola por aplicación de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (en adelante LGUC) y del Decreto Ley N°3.516. Afirma que no se ha producido un cambio de destino conforme al artículo 55 de la LGUC, por lo que no es posible tasarlo como predio urbano ni aplicar las tablas y valores correspondientes a terrenos de la segunda serie. En el capítulo de su libelo denominado: “AVALÚO FISCAL DEBE GUARDAR RELACIÓN CON AVALÚO COMERCIAL”, manifiesta que subsidiariamente, argumenta que el avalúo fiscal debe mantener una relación razonable con el valor comercial, citando criterios del propio SII que indicarían que dicha relación debe fluctuar entre un 40% y un 60% del valor de mercado. Trescientos setenta y uno vuelta -371 vta.- Aporta como referencia una compraventa de abril de 2021 del lote ML 10-A —un predio que sí cuenta con autorización del artículo 55 LGUC— cuyo valor fue de 1,4 UF por m², inferior al fijado por el SII para el predio reclamado que carece de tales autorizaciones. Sobre esa base, la reclamante solicita la aplicación de un coeficiente corrector, incluso proponiendo uno de 0,3, para ajustar la base imponible. En el capítulo de su reclamo titulado: “IMPUESTO TERRITORIAL ES UN IMPUESTO PATROMINIAL. GARANTÍAS CONSTITUCIONALES”, explica que el artículo 3º de la Ley 17.235, sobre Impuesto Territorial, establece el mandato legal para que el SII fije, cada 4 años, el avalúo fiscal. Agrega que la doctrina es pacífica en cuanto a que el Impuesto Territorial es un tributo que se aplica sobre el patrimonio, por lo que no resulta razonable que se cobre un tributo respecto de un patrimonio del cual se carece. El escrito desarrolla extensamente consideraciones constitucionales sobre la igualdad tributaria, prohibición de impuestos injustos o desproporcionados, carácter patrimonial del Impuesto Territorial y necesidad de preservar la capacidad contributiva. Sostiene que gravar un bien con un avalúo superior al comercial implica atribuir un patrimonio inexistente y, por ende, vulnerar las garantías del artículo 19 N°20 de la Constitución. Concluye que lo expuesto lleva a concluir que frente a una situación en que el avalúo fiscal es superior al valor comercial, requiere necesariamente ser corregido y aplicar los ajustes que correspondan. En el capítulo de su libelo denominado: “AVALÚO FISCAL DEBE GUARDAR RELACIÓN CON EL VALOR COMERCIAL”, explica que el avalúo fiscal debe mantener una relación razonable y necesariamente inferior al valor comercial del bien raíz. En la práctica, dicha relación suele situarse entre un 40% y un 60% del valor de mercado, siendo aproximadamente un 50% un parámetro generalmente aceptado. Expone que dicha conclusión se fundamenta en la realidad práctica ampliamente conocida y en el artículo 185 del Código Tributario, que establece que, en caso de remate de un inmueble por deudas tributarias, la tasación mínima corresponde a 1,3 veces el avalúo fiscal vigente. Asimismo, indica que el SII ha reconocido reiteradamente esta proporcionalidad entre avalúo fiscal y valor comercial. Afirma que, en resumen, cuando el avalúo fiscal resulta superior o incluso similar al valor comercial, corresponde efectuar los ajustes necesarios para restablecer dicha relación, fijando correctamente el avalúo fiscal en torno al 50% del valor comercial. En el capítulo de su reclamo titulado: “CAUSAL DEL RECLAMO”, expresa que el reclamo se funda en la causal prevista en el artículo 149 N°2 del Código Tributario, consistente en la aplicación errónea de las tablas de clasificación, también denominada error de clasificación en el artículo 10 letra c) de la Ley N°17.235. Ambas normas son concordantes y permiten impugnar avalúos fijados en procesos generales de reavalúo cuando la clasificación del bien raíz es incorrecta. Indica que la clasificación constituye una etapa esencial en la determinación del avalúo fiscal, pues incide directamente en la base imponible del Impuesto Territorial. En consecuencia, los errores en la elaboración o aplicación de las tablas de clasificación solo pueden ser corregidos en sede judicial, mediante el reclamo tributario correspondiente. Relata que la jurisprudencia (Tribunal Especial de Alzada II Serie RM, rol 21-2015 y Tribunal Especial de Alzada II Serie Rancagua, rol 22-2021) ha confirmado que existe error de clasificación cuando el avalúo fiscal resulta superior al valor comercial, situación que se encuadra en la causal del artículo 149 N°2 del Código Tributario. Ello ha sido reconocido tanto por el Tribunal Especial de Alzada de la Región Metropolitana como por el Tribunal Especial de Alzada de Rancagua, así como por el propio SII, que históricamente ha considerado dicha situación como motivo válido de reclamación. A fojas 51, se tuvo por interpuesto el reclamo y se dio traslado a la reclamada para contestar. A fojas 65, comparece don Rodrigo Valenzuela Vidal, abogado, cédula de identidad N°12.485.408-3, Trescientos setenta y dos -372- en representación de la reclamada, quien, evacuando el traslado conferido en autos, solicita que se rechace íntegramente el reclamo presentado, se confirme la el reavalúo fiscal, y se condene en costas a la parte reclamante, en virtud de los siguientes fundamentos: En el capítulo de su contestación titulado: “ANTECEDENTES PRELIMINARES”, previa enunciación y desarrollo de los artículos 3, 4, 5 Y 6 de la Ley 17.235, sobre Impuesto Territorial, refiere que con ocasión del proceso de reavalúo del año 2022, el bien raíz Rol de avalúo N° 2911-1, ubicado en Hijuela San Eduardo ML 5 Noviciado, de la comuna de Pudahuel, asignado al AH WSS06, se le fijó un avalúo fiscal en $2.639.130.216.-, quedando por tanto con un valor por m2 de $48.936. Agrega que luego del proceso de reavalúo el reclamante presentó RAV N°3616363 de fecha 11/07/ 2022, impugnando el valor asignado al AH, fijado en las tablas de valores de la Resolución N°143 de 2021, del SII, recurso resuelta por el SII mediante Resolución EX. SII N°1761 de fecha 14/11/2022, rechazándolo. En el capítulo de su libelo denominado: “FUNDAMENTOS PARA RECHAZAR EL RECLAMO”, en primer lugar, en cuanto a la presunta alza sin fundamento, refiere que el nuevo avalúo fiscal del inmueble rol 2911-1 fue determinado por el SII considerando los antecedentes catastrales disponibles y las normas técnicas vigentes. Añade que el predio se encuentra emplazado en el AH WSS067, según la ficha correspondiente, y su ubicación fue determinada conforme a la cartografía digital del SII. Señala que desde el punto de vista de los Instrumentos de Planificación Territorial (IPT), el AH WSS067 está incorporada al Plan Regulador Comunal de Pudahuel, cuyos objetivos estratégicos incluyen elevar la calidad de vida residencial, conservar el marco natural (especialmente cursos de agua y biodiversidad), potenciar el rol logístico-empresarial y aeroportuario de la comuna, fortalecer la provisión de equipamientos y servicios, y mejorar la conectividad interna y metropolitana. Afirma que el predio tiene una superficie de 51.313 m², dentro de un rango amplio propio del AH (1.500 m² a 100.000 m²) y dado que no existían muestras homologables suficientes para determinar un valor unitario específico por metro cuadrado, el SII aplicó un criterio de valoración comunal, asimilando el avalúo del inmueble al incremento general de la plusvalía de la comuna de Pudahuel. Este aumento se justifica por la posición estratégica de la comuna en la Región Metropolitana, la presencia del aeropuerto, la disponibilidad de suelo industrial, el parque empresarial e industrial, los centros logísticos y de bodegaje, la actividad aeroportuaria y las mejoras en infraestructura vial. Explica que, aunque el inmueble corresponde a un sitio eriazo, no se le aplica sobretasa, y ha estado acogido al beneficio de alza gradual establecido en el artículo 3 de la Ley N°17.235 desde el primer semestre de 2018, este mecanismo limita el incremento de las contribuciones a un máximo de 25% inicial y luego aumentos semestrales de hasta un 10%, aplicables hasta el segundo semestre de 2025, según corresponda. Añade que dicho beneficio no se aplica a sobretasas especiales, y concluye que el aumento del avalúo fiscal del predio está directamente asociado a los objetivos comunales y a la plusvalía general de las áreas homogéneas de Pudahuel, y que la determinación del avalúo se realizó conforme a la Ley N°17.235 y a las instrucciones técnicas y administrativas de la Resolución Ex. SII N°143 de 2021, sin aplicación de sobretasas y con respeto de los beneficios legales de alza gradual. En segundo lugar, en cuanto a que el inmueble debe ser considerado como de la primera serie o agrícola, expone que la Ley N°17.235 establece un impuesto que se aplica sobre el avalúo de los bienes raíces, los cuales, para efectos de su determinación, se clasifican en dos series: Primera Serie (Bienes Raíces Agrícolas) y Segunda Serie (Bienes Raíces No Agrícolas). La Primera Serie comprende aquellos predios que, cualquiera sea su ubicación, estén destinados preferentemente a la producción agropecuaria o forestal, o que económicamente sean susceptibles de dichas producciones en forma predominante, lo que se evalúa en función de las rentas que produzcan o puedan producir. La Segunda Serie incluye todos los bienes raíces que no cumplen con tales requisitos. Expresa que la clasificación de los predios en una u otra serie es independiente de su localización urbana o rural y debe efectuarse conforme a criterios técnicos y financieros establecidos por la Trescientos setenta y dos vuelta -372 vta- normativa vigente. Añade que, para ello, cuando corresponda, el SII debe realizar una fiscalización en terreno, especialmente en casos de subdivisiones, loteos o solicitudes de cambio de serie. Indica que se deben clasificar en Segunda Serie No Agrícola aquellos predios que se encuentren en loteos o conjuntos con destino habitacional, comercial, industrial u otros usos distintos de la producción agrícola o forestal, o bien aquellos que, aun no estando en tales loteos, carezcan de producción agrícola o forestal, no sean económicamente susceptibles de ella y hayan experimentado un cambio efectivo de destino, como usos turísticos, comerciales, industriales o parcelas de agrado. Solo en ausencia de estas condiciones procede la clasificación en la Primera Serie Agrícola. Manifiesta que la normativa distingue los cambios de uso de suelo para efectos tributarios —regulados por la Ley 17.235 y tramitados ante el SII— de otras materias urbanísticas, como el cambio de uso del suelo conforme al artículo 55 de la LGUC o la desafectación de terrenos forestales ante CONAF. El cambio de destino ante el SII tiene efectos exclusivamente tributarios. Agrega que el SII regula estas modificaciones mediante la Circular N°72 de 2000. Relata que en el caso sub lite, el inmueble rol 2911-1 no cumple con los requisitos para ser considerado agrícola, pues se trata de un sitio eriazo, sin producción agrícola o forestal, económicamente no susceptible de dichas actividades en forma predominante, y sin uso efectivo asociado a ellas. Además, el contribuyente registra como actividad económica un giro inmobiliario, distinto de actividades agrícolas o forestales, careciendo de elementos que permitan acreditar un destino agrícola del predio, por lo que el inmueble reclamado no puede ser clasificado en la Primera Serie Agrícola, aun cuando se emplace en una zona rural, debiendo permanecer en la Segunda Serie No Agrícola. En tercer lugar, respecto a que el avalúo fiscal debe guardar relación con el avalúo comercial, indica que el avalúo fiscal no representa ni corresponde al valor comercial, aunque para su determinación el SII utiliza fuentes objetivas de información, tales como valores de transferencias de dominio y tasaciones comerciales de instituciones financieras. Su finalidad es establecer una base estándar y objetiva para la aplicación del Impuesto Territorial, conforme a la normativa vigente. Manifiesta que la tasación fiscal se rige por criterios legales, técnicos y administrativos, considerando distintas variables según se trate de propiedades no agrícolas (superficie, clase, calidad, antigüedad y destino de las construcciones) o propiedades agrícolas (clasificación y superficie de los suelos, ubicación, accesibilidad y uso del predio) y, en el caso de terrenos, se evalúan especialmente el sector de emplazamiento, las obras de urbanización y el equipamiento disponible, conforme a las tablas de valores unitarios definidas para cada comuna, de acuerdo con el artículo 4 N°2 de la Ley N°17.235. Menciona que cada comuna se divide en AH con un valor base por metro cuadrado, fijado a partir de estudios técnicos y comparables objetivos y la clasificación y valorización de terrenos y construcciones responde a parámetros uniformes aplicables a propiedades de similares características y localización, lo que explica que los resultados del avalúo fiscal puedan diferir del valor de mercado o de otras tasaciones públicas o privadas, dado que cada una persigue finalidades distintas. Refiere que el valor comercial, en cambio, corresponde al precio que los interesados están dispuestos a pagar en un momento determinado y responde a factores subjetivos y de mercado, como plusvalía, demanda, percepción aspiracional y condiciones económicas, lo que lo diferencia del avalúo fiscal, que es una tasación masiva y estandarizada, generalmente inferior al valor de mercado y reajustada. Afirma que, el hecho de que el avalúo fiscal pudiera ser distinto (o incluso superior) al valor comercial no configura por sí solo un error, ni implica una incorrecta aplicación de las tablas de clasificación. En el caso analizado, al comparar los valores unitarios del AH WSS067 con áreas colindantes, se observa que existen sectores cercanos con valores por metro cuadrado iguales o superiores, lo que demuestra que el avalúo fiscal determinado no resulta desproporcionado ni aislado respecto del entorno. Trescientos setenta y tres -373- En cuarto lugar, en cuanto a que el impuesto territorial es un impuesto patrimonial y garantías constitucionales, explica que el avalúo fiscal fija la base imponible del Impuesto Territorial y debe determinarse con especial cuidado para evitar tributos desproporcionados y vulneraciones al derecho de propiedad. Al respecto, señala que el SII para el reavalúo 2022 del rol 2911-1 lo efectuó conforme a la Resolución Exenta N°143 de 2021, mediante un proceso técnico, reglado y objetivo, con escaso margen de discrecionalidad. Este procedimiento aplica criterios generales y uniformes, respeta el principio de igualdad tributaria, distingue razonablemente entre situaciones distintas y no genera afectación constitucional ni cobros desproporcionados del impuesto territorial. En quinto término, respecto a la causal de reclamo, expone que el reclamante funda su reclamación en la causal N°2 del artículo 149 del Código Tributario, alegando una supuesta aplicación errónea de las tablas de clasificación, basada en que el avalúo fiscal sería superior al valor comercial. Añade que, sin embargo, dicha causal solo permite corregir errores concretos en la aplicación de las tablas legales (como cabida, clasificación o cálculo) y no habilita a cuestionar la diferencia entre avalúo fiscal y comercial, por tratarse este último de un parámetro subjetivo. Al no acreditarse errores en la aplicación de las tablas fijadas conforme a la Ley N°17.235 y a la Resolución Exenta SII N°143 de 2021, y conforme a jurisprudencia reiterada que al efecto menciona, no se configura la causal invocada, por lo que el reclamo debe ser rechazado. A fojas 94, se llamó a las partes a la audiencia de conciliación decretada en autos, la que no se produjo. A fojas 180, consta haberse recibido la causa a prueba por el término legal. A fojas 369, consta haber sido citadas las partes a oír sentencia. CONSIDERANDO: I.- CUESTIONES PRELIMINARES. 1°) Que, de acuerdo con lo señalado en la parte expositiva de esta sentencia, la actora ha incoado reclamación tributaria en contra del avalúo fiscal asignado en la tasación general del bien raíz rol de avalúo fiscal N°911-1, de la comuna de Pudahuel, en el proceso de revalúo general del año 2022. Del mérito de la inobjetada instrumental ofrecida en el numeral 5 del primer otrosí del reclamo de fojas 3, consistente en carta de Reavalúo enviada al contribuyente de fecha abril de 2022, agregada de fojas 19 a 20, se desprende que producto del procedimiento de Reavalúo de Bienes Raíces no agrícolas 2022, el nuevo avalúo fiscal para el inmueble sublite asciende a $2.639.130.216.- con destino de sitio eriazo, asimismo, da cuenta que considerando el nuevo avalúo los montos de cada cuota de contribución neta se incrementará semestralmente, en consecuencia, señala que se aplicó el beneficio de alza gradual contemplado en el artículo 3°de la Ley 17.235 sobre Impuesto Territorial. Por otro lado, se desprende además de dicho documento que el terreno tiene una superficie total de 51.313 m², se ubica en el AH WSS067, con una línea oficial de 173,60 mts. asociando un coeficiente guía y de terreno igual a 1,0.- 2°) Que, de acuerdo con el tenor de lo expuesto por las partes en sus escritos de discusión, la cuestión debatida se centra en determinar si procede: a) Dejar sin efecto el avalúo determinado por el SII en el proceso de reavalúo general del año 2022, para el inmueble rol de avalúo fiscal N°911-1, de la comuna de Pudahuel, por configurarse la causal de reclamo contenida en el N°2 del artículo 149 del Código Tributario; b) En subsidio, se fije la base imponible del Impuesto Territorial en el 60% del valor comercial debidamente determinado en el proceso, c) Subsidiariamente, se ordene al SII determinar el avalúo fiscal del inmueble en el 60% de su valor comercial, debidamente determinado en el proceso, o bien se ordene aplicar los factores correctores que correspondan para mantener la debida relación entre el avalúo fiscal y el comercial; y, d) Si gravar un bien con un avalúo superior al comercial implica atribuir un patrimonio inexistente y, por ende, se vulnerarían las garantías del artículo 19 N°20 de la Constitución. Trescientos setenta y tres vuelta -373 vta- 3°) Que, los hechos no controvertidos de autos son los siguientes: - El inmueble sub-lite, rol de avalúo fiscal 2911-1, se encuentra ubicado en Hijuela San Eduardo ML 5, de la comuna de Lo Barnechea. - El inmueble sub-lite rol de avalúo 2911-1, se encuentra ubicado en el AH WSS067. - El inmueble sub-lite rol de avalúo 2911-1, tiene como destino “sitio eriazo” - El inmueble sub-lite fue objeto de un reavalúo en la tasación general, efectuada con vigencia a contar del 01/01/2022. - Previo a la presentación del reclamo de autos, la reclamante presentó RAV, al que el SII por medio de Resolución Exenta N°1761, de fecha 14/11/2022, resolvió no ha lugar. 4°) Que, según lo establecido en la sentencia interlocutoria de prueba de fojas 180, el hecho sustancial, pertinente y controvertido de la causa es el siguiente: - Antecedentes que acrediten la existencia de errores en la aplicación de las tablas de clasificación, en cuanto a la serie en que fue incluido el inmueble Rol de Avalúo N°2911-1, de la comuna de Pudahuel, durante el proceso de reavalúo de bienes raíces no agrícolas del año 2022. 5°) Que, la reclamante, con el objeto de acreditar los hechos que sirven de fundamento a su reclamo, se hizo valer de los siguientes elementos de convicción: - INSTRUMENTAL, acompañada e individualizada en el primer otrosí de fojas 3, agregada a fojas 12 a 49; la acompañada e individualizada en el otrosí de fojas 233, agregada a fojas 237 a 335 y de fojas 364 a 366 vuelta. 6°) Que la reclamada, con el objeto de acreditar los hechos que sirven de fundamento a su contestación, se hizo valer del siguiente elemento de convicción: - INSTRUMENTAL, acompañada e individualizada en el escrito de fojas 191, agregada de fojas 192 a 230. - TESTIMONIAL, de don Juan Pablo Zamorano Muñoz, según consta en actas agregadas a fojas 338 y 338 vuelta. 7°) Que, antes de examinar la prueba aportada al proceso, cabe señalar que el artículo 132 inciso 13° del Código Tributario prescribe que: “La prueba será apreciada por el Juez Tributario y Aduanero de conformidad con las reglas de la sana critica. Al apreciar las pruebas de esta manera, el tribunal deberá expresar en la sentencia las razones jurídicas y las simplemente lógicas, científicas, técnicas o de experiencia en virtud de las cuales les asigna valor o las desestima. En general, tomará en especial consideración la multiplicidad, gravedad, precisión, concordancia y conexión de las pruebas o antecedentes del proceso que utilice, de manera que el examen conduzca lógicamente a la conclusión que convence al sentenciador.”. El inciso 14° del precepto legal citado previene que: “No obstante lo anterior, los actos y contratos solemnes sólo podrán ser acreditados por medio de la solemnidad prevista por la ley. En aquellos casos en que la ley requiera probar mediante contabilidad fidedigna, el juez deberá ponderar preferentemente dicha contabilidad.” 8°) Que, con el objeto de establecer los hechos controvertidos por las partes, en primer lugar, corresponde analizar la inobjetada INSTRUMENTAL aportada por la reclamante, consistente en copia simple de los siguientes documentos: (1) Copia notarial impresa de información disponible en la página web del SII, Protocolizada con N°41 Repertorio N°2165 de 2019, agregada de fojas 12 a 17, acerca de las causas o motivos legales para presentar un reclamo con ocasión del reavalúo del año 2006; (2) Certificado de Avalúo fiscal del primer semestre del año 2022, agregada a fojas 18, que da cuenta que el inmueble Rol de Avalúo 02911-00001 ubicado en Hijuela San Eduardo ML-5 Noviciado, comuna de Pudahuel, tiene como destino sitio eriazo e indica un avalúo total al primer semestre de 2022 de $2.639.130.216.-; (3) Comunicación de carácter informativo del Reavalúo bienes raíces no agrícolas 2022, agregada de fojas 19 a 20, del mes de abril de 2022, de la cual se desprende que, Trescientos setenta y cuatro -374- producto del procedimiento de Reavalúo de Bienes Raíces no agrícolas 2022 el nuevo avalúo fiscal para el inmueble sublite asciende a $2.639.130.216.- con destino sitio eriazo, asimismo, da cuenta que considerando el nuevo avalúo los montos de cada cuota de contribución neta se incrementa semestralmente, en consecuencia, se aplicó el beneficio de alza gradual contemplado en el artículo 3°de la Ley 17.235 sobre impuesto territorial. Por otro lado, se desprende que el terreno tiene una superficie total de 51.313 m², se ubica en el Area Homogénea WSS067 con una línea oficial de 173,60 mts., asociando un coeficiente guía y de terreno igual a 1,0; (4) Escritura de compraventa del Lote ML 10 A de fecha 15 abril de 2021, agregada de fojas 21 a 36, que da cuenta que el valor de compraventa del Lote singularizado como ML-10 A rol de avalúo 2911-10 de la comuna de Pudahuel fue de 268.577 UF totales con una superficie total de terreno de 190.080 m², lo que se traduce a un valor de terreno de 1,4 uf/m², valores a la fecha de la celebración del contrato. Del mismo, se puede desprender que dicho lote cuenta con un anteproyecto de edificación aprobado por la Ilustre Municipalidad de Pudahuel mediante Resolución N°88 de fecha 17 /06/2020 para la construcción de un centro de distribución logística de 90.613,58 m² (útiles), asimismo, cuenta con informe favorable para el proyecto de distribución logística en dicho lote emitido por la Secretaría Ministerial Metropolitana del Ministerio de Vivienda y Urbanismo mediante Ord. N° 5.640 de fecha 20/12/2019, al tenor del artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones; (5) Inscripción de dominio del Lote ML-10 A, agregado a fojas 37 y 38, donde se indica que el valor de venta de dicho lote fue de 268.577 UF totales, inscripción que se encuentra vigente al 04/07/2022; (6) Resolución Ex. SII Nº1761, de fecha 14/11/2022 emitida por el Departamento Regional de Avaluaciones de SII, agregada a fojas 48 y 48 vta, donde consta que se declaró inadmisible el recurso de reposición administrativa N°3616363 de fecha 11/07/2022, interpuesto por el la reclamante en contra del revalúo impugnado en autos; (7) Correo electrónico dirigido a Eugenio Benitez Kufferath con fecha 15/11/2022, enviado por Pia Bravo Fiscalizador Tasador del SII, agregada a fojas 49, que da cuenta de la fecha de notificación de la Resolución que declaró inadmisible la Reposición Administrativa N°3616363 de fecha 11/07/2022; (8) Certificado de Informaciones Previas N°250 de fecha 31/03/2025, respecto del inmueble rol 2911-1 de la comuna de Pudahuel, agregado de fojas 237 a 237 vta, donde consta que: la propiedad se ubica en un área rural de la comuna; que el uso de suelo, respecto de las normas urbanísticas vigentes, se emplaza en un Area de Interés Silvoagropecuario Mixto ISAM 1 Art. 8.3.2.2 definido en el P.R.M.S., señalando que los proyectos emplazados en área rural, deberán dar cumplimiento al Art. 55 de la L.G.U.C, según corresponda; (9) Informe en derecho elaborado por el abogado don Rodrigo Ugalde Prieto, protocolizado con fecha 28 /01/2026 en la Notaría de Santiago de doña Alejandra Loyola Ojeda, agregado de fojas 238 a 255, En dicho informe se concluye que el inmueble, debería calificarse en la Primera Serie de Bienes Raíces Agrícolas por tratarse de un bien raíz que económicamente es susceptible de producción agropecuaria en forma predominante y no puede calificarse como sitio eriazo por no cumplirse los requisitos copulativos del art. 8° de la Ley N°17.235, atendido que se trata de un bien raíz emplazado en un área rural; (10) Informe de Tasación comercial realizada por SERVIACTIVA, con fecha 21/07/2022, agregada de fojas 256 a 260 vta, que da cuenta que el valor de tasación del inmueble asciende a 35.919 UF, considerando un valor comercial del m² ascendente a 0,7 UF/m² y entre varias características señala que el predio se emplaza en Zona ISAM 1 denominada “Area de Interés Silvoagropecuario Mixto”, Art. 8.3.2.2. definido en el PRMS; (11) Informe de Valoración comercial realizada por TINSA, con fecha 02/08/2023, agregado de fojas 261 a 272, que da cuenta que: el valor de tasación del inmueble asciende a 41.153 UF, considerando un valor comercial del m² ascendente a 0,8 UF/m²; que la propiedad de emplaza en área Rural ISAM 1 y se rige por lo establecido en el Art. 8.3.2.2. del PRMS; (12) Impresión de información disponible en la página web del SII acerca de las causas o motivos legales para presentar un reclamo con ocasión del reavalúo del año 2006, agregado de fojas 273 a 278, protocolizado en la Notaría Interina de don Pablo Valenzuela Pérez con fecha 09/05/2019, Repertorio Nº2165-2019. Dentro de las causales que el SII reconoce como ejemplos o casos dentro de la “Aplicación errónea de las tablas de las construcciones y de los terrenos en la propiedad o en una parte de ella” se encuentra, respecto del valor del terreno, el Nº 3, “Otros ajustes”, la letra i., de la cual se desprende que es posible reclamar por “Cualquier otra circunstancia que afecte Trescientos setenta y cuatro vuelta -374 vta- negativamente el valor de la propiedad: (…) tasación fiscal superior al valor comercial, (…)”; (13) Resoluciones Ex. 1143 y 1144, ambas de fecha 04/05/2017, emitidas por el Jefe del Departamento de Avaluaciones de la Dirección Regional Santiago Oriente del SII, agregadas de fojas 279 a 280 vta, de las cuales se desprende que al dar cumplimiento a las sentencias del Tribunal Especial de Alzada, respecto de los roles de avalúo 913-1 de la comuna de Las Condes y 913-32 de la comuna de Las Condes, el Tribunal estableció en dichas resoluciones que la relación entre el avalúo comercial y fiscal es del 60%; (14) Resolución Ex. 2709 de fecha 17/11/2021 emitida por la Dirección Regional Santiago Oriente del SII, agregada de fojas 281 a 282, se desprende que dicha resolución resolvió no dar lugar a la petición administrativa en cuanto a que no procede modificar el coeficiente corrector excepcional existente aplicado al rol de avalúo 3170-2, de la comuna de lo Barnechea y en el considerando 10º hace referencia a que el avalúo fiscal del terreno se encuentra por debajo al comercial; (15) Oficio Ord. 618 de fecha 27/04/2022, agregado de fojas 283 a 289, donde la Directora Regional Santiago Norte del SII informa al Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana, los antecedentes que se utilizó para determinar el avalúo fiscal del inmueble rol 1195-513 de la comuna de Maipú. En el Considerando 5to dispone que el avalúo fiscal es un 60% del valor comercial del inmueble; (16) Copia de la presentación elaborada por el SII del Reavalúo No Agrícola del año 2022 de fecha abril 2022, agregada de fojas 290 a 304, donde se explica el proceso de tasación masiva y simultánea en el cual se actualizan los bienes raíces de acuerdo a las variaciones de precios recogiendo plusvalías o minusvalías experimentadas en un periodo; (17) Oficio Ordinario N°1326, de fecha 15/07/2025 emitido por el Subdirector de Asistencia al Contribuyente SII dirigido al Director General del Consejo para la Transparencia, agregado de fojas 305 a 310,del cual se puede desprender, entre varias respuestas a las consultas realizadas, que en los últimos reavaluos no agrícola el factor de distancia o seguridad respecto a los valores de mercado ha sido de 0,6, lo que corresponde a un 60% del valor observado de mercado; (18) Oficio Ordinario N°1229 de fecha 30/07/2025, emitido por el Director del SII dirigido a la Secretaria de la Comisión de Hacienda, agregado de fojas 311 a 331, del cual se pueden verificar las respuestas a las consultas de la Honorable Senadora señora Rincón, Presidenta de la Comisión de Hacienda contenidas en el Oficio H-12 (2025) del 19/06/, señalando que: la metodología utilizada por el SII para la valorización de inmuebles es el método comparativo, metodología que se basa principalmente en comparar los valores de mercado de transacciones de inmuebles que presentan características similares en cuanto a conformación, ubicación y valor durante un periodo de tiempo determinado, luego se crean las áreas homogéneas que son conformadas por áreas que agrupan a inmuebles de características similares en cuanto a uso, tipo de construcción y su nivel de densificación, posteriormente con lo anterior se obtiene un valor promedio por m² de terreno para cada área, la información obtenida pasa por diversas etapas de revisión y validación en las cuales participan los tasadores expertos que trabajan en cada área homogénea, los jefes de Departamento Regionales de Avaluaciones y la Subdirección de avaluaciones, a continuación señala que se aplica un factor de seguridad para todo el país indicando que para Reavalúo General de Bienes Raíces 2022 fue de 0,6 con el fin de mantener una distancia entre el avalúo fiscal y los valores comerciales; continua con la explicación en cuanto a la valorización de las construcción, fundamentos que no serán analizados en esta instancia debido a que el bien raíz sub lite corresponde a un sitio sin edificaciones; (19) Impresión de noticia de 16/06/2025 obtenida de la página web del SII, agregada de fojas 332 a 332 vta, que da cuenta que el SII implementa importantes modificaciones para mejorar la administración del Impuesto Territorial; (20) Impresión del documento obtenido de la página web del SII, denominado “Cambios para mejorar la administración del Impuesto Territorial”, agregado de fojas 333 a 335, del cual se desprende que en los últimos reavalúos no agrícolas el factor de distancia o seguridad respecto a los valores de mercado ha sido de 0,6, esto es, un 60% del valor de mercado observado y que, en los reavalúos agrícolas, ha pasado de un 0,43 a un 0,6 entre los reavalúos 2016 y 2024; (21) Resolución N° 209 del SII que fija valores de los terrenos y construcciones para el Reavalúo 2026, de fecha 31/12/2025, agregada a fojas 364 y 364 vta, que en su numeral 5° da cuenta que se eliminó el ajuste por altura que anteriormente se aplicaba al valor del terreno y se reemplazo por un nuevo factor que se aplica directamente a las construcciones tradicionales de 7 pisos, así mismo se suprimió el factor Trescientos setenta y cinco -375- comunal, y en su lugar, se estableció un factor de seguridad de aplicación nacional, tanto para terrenos como para construcciones, siendo el objetivo fijar los valores fiscales en un nivel promedio equivalente al 60% de los valores de mercado analizados durante el proceso. Dicha resolución establece primero que el avalúo fiscal de los bines raíces de la segunda serie no agrícola estarán conformados por la sumatoria del avalúo de terreno y el avalúo de construcción; segundo que se fija la fórmula de cálculo, los valores unitarios de terrenos en los planos de precios y los factores de ajuste que se utilicen en ´los términos indicados en el Anexo N°1; tercero que se fija la forma de cálculo, las definiciones técnicas , los valores unitarios de las construcciones, los factores de ajuste y guías técnicas para definir su calidad, en los términos indicados en los Anexos N°2, 3 y 4; cuarto que para determinar los avalúos fiscales que entran a regir desde el 1ro de enero 2026, las tablas de valores se reajustaran en el porcentaje de variación que experimente el IPC en el periodo comprendido entre el 1° de julio y el 31/12/2025; quinto dicha resolución comenzara a regir a contar de 01/01/2026; (22) Preguntas frecuentes obtenida de la página de internet del SII, de fecha 04/03/2022, agregada a fojas 365, donde SII señala que el avalúo fiscal no representa ni corresponde al valor comercial de una propiedad, sin embargo indica que para su determinación se utilizan y estudian fuentes objetivas y concretas de información de precios, como por ejemplo, los valores de transferencia de las propiedades, así como las tasaciones comerciales de las instituciones financieras realizadas para los bienes raíces de la distintas comunas del país. También señala que las disposiciones legales están contenidas en la Ley N°17.235; (23) Preguntas frecuentes obtenida de la página del SII, con ocasión del reavalúo 2022, de fecha 16/02/2022, agregada a fojas 365 vta, donde se señala que dicho avalúo es un proceso que realiza SII de acuerdo a lo estipulado en el Artículo 3° de la Ley N°17.235, para actualizar los avalúos fiscales de todos los bienes raíces no agrícolas de todo el país, a excepción de los bienes raíces agrícolas; (24) Preguntas frecuentes obtenida de la página del SII de fecha 17/02/2022, agregada a fojas 366, de la cual se desprende que para definir el valor unitario de terreno por m2 de cada AH se tuvo como referencia muestras de compraventas del periodo segundo semestre de 2017 al primer semestre 2021, las cuales fueron analizadas y validadas por funcionarios altamente calificados; y, (25) Preguntas frecuentes obtenida de la página del SII de fecha 02/04/2018, agregada a fojas 366 vta, donde se señala que la conformación de cada AH se realizó dando cumplimiento a los dispuesto en el artículo 4°de la Ley 17.235, que establece que se deben considerar los sectores de ubicación, las obras de urbanización y equipamiento de que disponen, así mismo, se indica que se analizó la normativa urbanística contenida en los Instrumentos de Planificación Territorial vigentes en la zona de estudio. 9°) Que, en segundo término, se encuentra la inobjetada INSTRUMENTAL aportada por la reclamada, consistente en copia simple de los siguientes documentos: (1) Certificado de Avalúo Fiscal, rol de avalúo N°2911-1, de la comuna de Pudahuel, con fecha de emisión 28/01/2026, agregado a fojas 192, del cual se desprende que el destino del bien raíz corresponde a sitio eriazo, con un avalúo total al primer semestre de 2022 de $2.639.130.216.-; (2) Impresión de Nómina SII de Avalúos y Contribuciones de Bienes Raíces No Agrícolas 2022, página 2184 de 2773, comuna de Pudahuel, rol de avalúo 2911-1, agregada a fojas 193, donde señala que el inmueble sublite tiene destino sitio eriazo (W), ubicación rural (R), un avalúo total al primer semestre de 2022 de $2.639.130.216.- y le corresponde una cuota de contribución al primer semestre de 2022 de $6.089.766.- y de $7.039.880.- ; (3) Set de Impresiones de Fichas Comunales –Reavalúo No Agrícola 2022- del SII, agregadas de fojas 194 a 228, documentos de los cuales se puede extraer la información que contiene, entre otras, la ficha del AH WSS67 la que establece que dicha área está ubicada en un sector rural de la comuna de Pudahuel, con uso predominante sitio eriazo, sin categoría constructiva y sin nivel de densificación, señalando como observación la existencia Área I.S.A.M. 1. Indica que los instrumentos de planificación vigentes al 30/06/2021 corresponden a Plano Regulador Metropolitano y Plano Regulador Comunal; las condiciones particulares del AH la componen predios de forma y topografía regular y señala restricciones por zona de equipamiento (Art. 2.1.33. OGUC) y zona de riesgo (Art. 2.1.17. OGUC); (4) Captura de Pantalla del Sistema de Cumplimiento Tributario (“SICT”) del SII, agregada a fojas 229, respecto a las actividades económicas del contribuyente Inmobiliaria San Eduardo Limitada, Rut Trescientos setenta y cinco vuelta -375 vta- 76.135.116-8, estas son: “Fondos Y Sociedades De Inversion Y Entidades Financieras Similares” código 643000, vigente desde 28/020/2011 y; “Compra, Venta Y Alquiler (excepto Amoblados) De Inmuebles”, código 681012, eliminada el 01/11/2018; (5) Captura de Pantalla del Portal Chile Datos Empresas respecto a la información de la sociedad reclamante, agregado a fojas 230, que indica las siguientes actividades económicas: Compra, venta y alquiler (excepto amoblados) de inmuebles"; y, Fondos y sociedades de inversión y entidades financieras similares. 10°) Que, en tercer lugar, corresponde analizar la TESTIMONIAL aportada por la reclamada, consistente en la declaración de don Juan Pablo Zamorano Muñoz, según consta en acta agregada de fojas 338 a 338 vta, quien, legalmente juramentado, depuso al tenor del único punto de prueba de autos, declarando lo siguiente: A) Que trabaja hace 25 años en el SII; B) Que conoce el inmueble a través de fotografías; C) Interrogado por el Tribunal respecto del punto de prueba señala que: La ley de impuesto territorial clasifica las propiedades en dos series, agrícola y no agrícola, sin importar su ubicación. Explica que para la clasificación de serie agrícola, esta se realiza respecto del uso preferente que se le da al bien raíz, indicando que ese uso preferente está determinado en la Circular 15 del año 2019 que instruye sobre las inclusiones de las propiedades en el catastro donde se estable que se debe considerar la aptitud agrícola de la propiedad o la superficie destinada a la producción agrícola y el giro del propietario; D) Continua indicando que la propiedad esta correctamente clasificada en la serie no agrícola en atención a que no presenta un uso silvoagropecuario, y que el propietario, hasta donde el recuerda, no tiene giro comercial relacionada productos agrícolas y que los suelos no poseen aptitudes naturales para el cultivo; (E) Repreguntado el testigo para que precise que tipo de sitio es el inmueble rol 2911-1, este señala que: SII define a la propiedad con un destino eriazo y ubicación rural, y solo recuerda que no tiene actividad comercial relacionada al ámbito agrícola, y tampoco recuerda si la actividad comercial dice relación a fondos de inversión. Respecto a si el inmueble en cuestión tiene plantaciones agrícolas este señala que, según lo observado en imágenes satelitales no se observan plantaciones agrícolas; (F) Contrainterrogado por la parte reclamante acerca de si el inmueble se encuentra dentro o fuera del radio urbano, este señala que el inmueble se encuentra fuera del radio urbano. II.- EN CUANTO A SI PROCEDE DEJAR SIN EFECTO EL AVALÚO DETERMINADO EN EL PROCESO DE REAVALÚO GENERAL DEL AÑO 2022, PARA EL INMUEBLE SUB LITE, POR CONFIGURARSE LA CAUSAL DE RECLAMO CONTENIDA EN EL N°2 DEL ARTÍCULO 149 DEL CÓDIGO TRIBUTARIO. 11°) Que, atendida la gravedad y precisión de la inobjetada INSTRUMENTAL analizada en el motivo 8°) numerales (2) y (3) en vinculación con lo analizado en el motivo 9°) numerales (1) y (2) consistentes en Copia del Certificado de Avalúo fiscal del primer semestre del año 2022, Copia de la carta de Reavalúo enviada al contribuyente de abril 2022, Certificado de Avalúo Fiscal rol de avalúo N°2911-1 y Nómina SII de Avalúos y Contribuciones de Bienes Raíces No Agrícolas 2022, respectivamente, se tendrá por acreditado y establecido en autos que el inmueble Rol de Avalúo 02911-1 ubicado en Hijuela San Eduardo ML-5 Noviciado, de la comuna de Pudahuel, tiene un avalúo total al primer semestre de 2022 de $2.639.130.216.- producto del procedimiento de Reavalúo general de Bienes Raíces no agrícolas del año 2022. Asimismo, se tendrá por acreditado y establecido en autos que el destino del bien raíz corresponde a un sitio eriazo (W), con una superficie total de terreno de 51.313 m², ubicado en el AH WSS067 con una línea oficial de 173,60 mts. asociando un coeficiente guía y de terreno igual a 1,0. Por otro lado, en atención a lo contemplado en el artículo 3°de la Ley 17.235 sobre impuesto territorial se aplicó el beneficio de alza gradual. 12°) Que, atendida la gravedad y precisión de la inobjetada INSTRUMENTAL analizada en el motivo 8°) numeral (8) consistente en copia de Certificado de Informaciones Previas N°250 de fecha 31/03/2025, se tendrá por acreditado y establecido en autos que la propiedad sub lite se ubica en un área rural de la comuna de Pudahuel; que el uso de suelo está determinado por un Área de Interés Silvoagropecuario Mixto ISAM 1 Art. 8.3.2.2 definido en el P.R.M.S., y, que los proyectos emplazados en área rural, Trescientos setenta y seis -376- deberán dar cumplimiento al Art. 55 de la LGUC, lo que no significa que haya una prohibición sino que corresponde a un requisito para todos los inmuebles ubicados en zonas rurales. Asimismo, atendida la gravedad y precisión de la inobjetada INSTRUMENTAL analizada en el motivo 9°) numerales (3), (4) y (5), consistentes en Fichas comunales Reavaluo no agrícola 2022, captura de pantalla del sistema de Cumplimiento Tributario “SICT” y Captura de pantalla del Portal Chile datos, se tendrá por acreditado y establecido en autos que el AH WSS67 (donde se emplaza el inmueble sub lite) considera un uso predominante de sitio eriazo y se destaca la existencia del Área I.S.A.M. 1., lo que resulta concordante con lo analizado precedentemente, y que las condiciones particulares del AH la componen predios de forma y topografía regular con restricciones por zona de equipamiento (Art. 2.1.33. OGUC) y zona de riesgo (Art. 2.1.17. OGUC). Conclusiones que además resultan concordantes con la TESTIMONIAL aportada por la reclamada, consistente en la declaración de don Juan Pablo Zamorano Muñoz, por lo que, relacionados todos esos antecedentes, se tendrá por acreditado que en la ficha del AH WSS67 se considera la existencia de Área I.S.A.M. 1. (Área de interés Silvoagropecuario Mixto) además de otras restricciones. Sin embargo, no se ha logrado acreditar en autos que el terreno este destinado preferentemente a la producción agropecuaria o forestal, o que económicamente sea susceptible de dichas producciones en forma predominante, condición fundamental para que un inmueble sea incluido dentro de Primera Serie como bien raíz agrícola. 13°) Que el artículo 149 del Código Tributario, vigente a la época de presentación del reclamo, disponía que: “La reclamación y la reposición, en su caso, sólo podrán fundarse en algunas de las siguientes causales: 1°.- Determinación errónea de la superficie de los terrenos o construcciones. 2°.- Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. 3°.- Errores de transcripción, de copia o de cálculo. 4°.- Inclusión errónea del mayor valor adquirido por los terrenos con ocasión de mejoras costeadas por los particulares, en los casos en que dicho mayor valor deba ser excluido de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 8° de la Ley N° 11.575.” (énfasis añadido) A su vez, la letra A) del inciso 2° del artículo 1° de la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial, dispone en su inciso primero que los bienes raíces agrícolas de la Primera Serie: “Comprenderá todo predio, cualquiera que sea su ubicación, cuyo terreno esté destinado preferentemente a la producción agropecuaria o forestal, o que económicamente sea susceptible de dichas producciones en forma predominante.” Por su parte, el inciso segundo de la disposición citada agrega que: “La destinación preferente se evaluará en función de las rentas que produzcan o puedan producir la actividad agropecuaria y los demás fines a que se pueda destinar el predio.” Por otro lado, el artículo 55 de la LGUC establece el régimen jurídico aplicable a las subdivisiones, urbanizaciones y construcciones emplazadas fuera de los límites urbanos. La norma consagra una prohibición general de destinar el suelo rural a usos urbanos, permitiendo únicamente las actividades y obras que se encuentren expresamente autorizadas por la legislación urbanística y las regulaciones sectoriales. En términos técnicos, la disposición configura principalmente a Restricción al uso del suelo rural. Fuera de los límites urbanos, definidos por los instrumentos de planificación territorial, se prohíbe ejecutar subdivisiones, urbanizaciones o construcciones con destino urbano, por cuanto se busca evitar procesos de expansión urbana no previstos ni regulados. Destinos y obras admitidas, se permiten únicamente construcciones y obras vinculadas a actividades agrícolas, ganaderas, forestales u otras propias del ámbito rural, además de aquellas instalaciones indispensables para su desarrollo operativo. También se autorizan viviendas destinadas al propietario o a trabajadores del predio, siempre que mantengan una relación funcional directa con la actividad productiva. Excepciones Trescientos setenta y seis vuelta -376 vta- reguladas. El artículo contempla excepciones que habilitan ciertos destinos no agrícolas, tales como: a) Proyectos industriales, turísticos o energéticos, b) Infraestructura de utilidad pública o equipamientos sectoriales y c) Obras autorizadas por organismos competentes, siempre que no generen efectos urbanizadores ni impliquen loteo encubierto. La procedencia de estas excepciones requiere pronunciamiento previo de las autoridades sectoriales competentes (SAG, Seremi de Salud, DOH, MOP, entre otros). Relación con el DL 3.516, La subdivisión predial regulada por el DL N.º 3.516, aun cuando cumpla con la superficie mínima de 5.000 m², no confiere por sí sola autorización para destinar el predio subdividido a fines urbanos, manteniéndose plenamente vigente la limitación del artículo 55 respecto del uso y destino del suelo rural. Como finalidad regulatoria la norma persigue: a) preservar la vocación rural y productiva del territorio, b) evitar la formación de áreas urbanas irregulares, c) impedir parcelaciones de carácter habitacional encubiertas y d) asegurar la coherencia del ordenamiento territorial con los instrumentos de planificación Finalmente, el Artículo 8.3.2.2. De Interés Silvoagropecuario Mixto (I.S.A.M.) del Plan Regulador Metropolitano de Santiago define: “Los usos de suelo susceptibles de desarrollarse en estas áreas son los que se describen más adelante y que se han clasificado en tres sectores. Para el desarrollo de actividades ajenas a la agricultura que se autoricen en estas áreas se requerirá, previo al otorgamiento de la patente respectiva, ser informadas favorablemente por los servicios que corresponda, sin perjuicio de lo señalado en el Título 6° de esta Ordenanza. Asimismo, en los casos que en las Áreas de Interés Silvoagropecuario Mixto se presenten suelos Clase IV o de inferior calidad agrícola, los municipios respectivos, conforme a lo establecido en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, podrán proponer, previo informe favorable del organismo competente, la incorporación a su Plan Regulador Comunal, de áreas en las que se podrá desarrollar loteos de parcelas agro residenciales cuya aprobación estará condicionada a las siguientes exigencias: a) Contar con urbanización completa en términos de infraestructura sanitaria, energética y de pavimentación, lo que deberá ser ejecutado o garantizado por los interesados, conforme a la legislación vigente. Dar cumplimiento, asimismo, a lo establecido en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, respecto de cesiones de terreno para áreas verdes, equipamiento y circulación; b) Superficie predial mínima: 0,5 Hás; c) Coeficiente de constructibilidad máxima: 0,1 ; d) Además de la vivienda del propietario se podrá construir una vivienda para cuidador, en los términos señalados precedentemente. Específicamente la zona I.S.A.M.- 1. Considera los Sectores Noviciado - Lo Aguirre - Aeropuerto - Estero Carén, La Farfana y Sector 5 Poniente, comunas de Pudahuel, Quilicura y Maipú. En este sector, además de permitir actividades agropecuarias e instalaciones de agroindustrias que procesen productos frescos, se contempla el uso potencial de extracción de minerales no metálicos aplicables a la construcción: arcillas y puzolanas o pumacitas, explotados conforme a un Plan de Recuperación de Suelo que posibilite su uso posterior en actividades permitidas para el sector, informado favorablemente por el organismo competente. También se considerarán incluídos en estos sectores aquellos suelos potencialmente utilizables para la localización de Plantas de Macroinfraestructura Sanitaria, Energética y de Comunicaciones, Plantas de Disposición Final o Transitoria de Residuos Sólidos y Cárceles. “ 14°) Que, atendida la prueba rendida, los hechos establecidos y la normativa legal citada, cabe concluir que la reclamante no ha aportado prueba suficiente para desvirtuar la existencia de errores en la aplicación de las tablas de clasificación, en cuanto a la serie en que fue incluido el inmueble rol de avalúo 2911-1 de la comuna de Pudahuel, durante el proceso de reavalúo de bienes raíces no agrícolas del año 2022, específicamente, no acreditó que el terreno este destinado preferentemente a la producción agropecuaria o forestal o que económicamente sea susceptible de dichas producciones Trescientos setenta y siete -377- en forma predominante, condición fundamental para que un inmueble sea incluido dentro de la Primera Serie como bien raíz agrícola, motivos por los cuales se rechazará la petición principal de su reclamo que se analiza en este apartado. III.- EN CUANTO A LA PRIMERA PETICIÓN SUBSIDIARIA REFERIDA A QUE SE FIJE LA BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO TERRITORIAL EN EL 60% DEL VALOR COMERCIAL DEBIDAMENTE DETERMINADO EN EL PROCESO. 15°) Que, atendida la gravedad y precisión de la inobjetada INSTRUMENTAL analizada en el motivo 9°) numeral (3), consistente en Fichas comunales para el reavaluo No agrícola 2022, se tendrá por acreditado y establecido en autos que la propiedad se emplaza en el AH WSS067, la que cuenta con una superficie de terreno de 51.313 m2, y tiene ubicación rural, además considera un uso predominante de sitio eriazo sin categoría constructiva y señala la existencia de Área I.S.A.M (Interés Silvoagropecuario Mixto) 1. Que, atendida la gravedad y precisión de la inobjetada INSTRUMENTAL analizada en el motivo 8°) numerales (4) y (5), consistentes en copia de la escritura compraventa del Lote singularizado como ML- 10ª rol de avalúo 2911-10 de la comuna de Pudahuel y copia de inscripción de dominio del mismo lote, de las cuales se puede desprender que la superficie de terreno del lote antes singularizado es de 190.080 m² y fue enajenado en 268.577 UF, por lo que el valor de compraventa fue de 1,4 UF/m². Sin embargo, se le restara merito probatorio a estos documentos y se tendrán como mero antecedente ilustrativo en atención a que corresponden al lote padre de características diferentes a las analizadas para el inmueble sublite. Por otro lado, atendida la gravedad, precisión y conexión de la inobjetada INSTRUMENTAL analizada en el motivo 8°) numerales (15) al (20), consistentes en Oficio dirigido al Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana, Presentación del SII para el reavalúo no agrícola del año 2022, Oficio del SII al Consejo para la Transparencia, Oficio del SII a la Comisión de Hacienda, e Impresiones de la página web del SII, se tendrá por establecido y acreditado en autos que: a) los procesos de tasación masiva y simultánea en los cuales se actualizan los bienes raíces, se realiza de acuerdo a las variaciones de precios recogiendo plusvalías o minusvalías experimentadas en un período; y, b) resulta reconocido por el propio SII en los documentos antes indicados que debe existir una relación entre el valor fiscal y el valor comercial de un 60% de modo que el avaluó fiscal no puede ser mayor al avalúo comercial. Cabe agregar que el análisis precedente es concordante con la inobjetada INSTRUMENTAL analizada en el motivo 8°) numeral (13) en la que se señaló que el Tribunal Especial de Alzada de la Segunda Serie de la Región Metropolitana, respecto de los roles de avalúo 913-1 de la comuna de Las Condes y 913- 32 de la comuna de Las Condes, estableció que la relación entre el avalúo comercial y fiscal es del 60%. Dicha conclusión además guarda relación con la INSTRUMENTAL analizada en el motivo 8°) numerales (22) al (25), consistentes en Preguntas Frecuentes obtenidas de la propia página web del SII, que señalan básicamente que el avalúo fiscal no representa ni corresponde al avalúo comercial de una propiedad y para su determinación se utilizan y estudian fuentes objetivas y concretas de información de precios, como por ejemplo valores de transferencia de propiedades y Tasaciones Comerciales. 16°) En consecuencia, atendido lo razonado precedentemente, la gravedad y precisión de la inobjetada INSTRUMENTAL analizada en el motivo 8°) numeral (10) consistente en Informe de Tasación realizada por SERVIACTIVA de fecha 21/07/2022, y su relación y concordancia con la instrumental analizada en el motivo 8°) numeral (11) consistente en Informe de Tasación de TINSA del mes de agosto de 2023, se tendrá por acreditado y establecido en autos que el Valor Comercial del inmueble sub lite es de 0,7 UF/m2 para el reavalúo impugnado en autos, monto que resulta significativamente inferior al 1,57 UF/m² determinado por el SII en el reavalúo general del año 2022, como se explica a continuación: Trescientos setenta y siete vuelta -377 vta- EXPLICACIÓN DE LA CONCLUSIÓN: El Detalle Catastral acredita que el terreno se ubica en el AH WSS067, superficie de terreno 51.313 m² y avalúo total $2.639.130.216, coeficiente guía=1, coeficiente corrector=1 La fórmula para calcular el avalúo de terreno es la siguiente: A su vez, la cartografía digital del propio SII señala que el valor por metro cuadrado para el AH WSS067 es de $48.936.- al segundo semestre de 2021 equivalentes a 1,57 UF/m². ($48.936.- (valor m² AH) / $30.991,74 (valor uf al 31 de dic 2021) =1,57 uf/m²), el que se debe ajustar por IPC un Trescientos setenta y ocho -378- 0,51, quedando en un valor por metro cuadrado de $51.432.-, lo que nos da un avalúo total de $51.313 (sup. Terreno) x $51.432.- (valor m2 AH ajustado) = $2.639.130.216. Trescientos setenta y ocho vuelta -378 vta- En este orden ideas, se fijará el valor comercial del inmueble a partir de la tasación realizada por SERVIACTIVA que definió un avalúo a julio de 2022 en $23.325.- por metro cuadrado con un avalúo total de $1.196.853.866.-, lo que es equivalente en UF a julio 2022 a 0,70 uf/m ² (UF 33.320,82 al 21 julio 2022). Finalmente, se establece que el valor comercial es $1.196.853.866.-; que, a su vez, el valor fiscal correspondería al 60% de dicho valor comercial demostrado en autos, en consecuencia, el valor fiscal deberá corresponder a $1.196.853.866.- * 0.6 = $718.112.320.- equivalentes a 21.551,46 UF totales o 0,42 UF/m² $1.196.853.866 100% (0,70 UF/m²) $718.112.319,6 60% del valor comercial (0,42 UF/m2) Por lo que resulta equivalente a un 60% de 0,70. 17°) Por otro lado, respecto de la INSTRUMENTAL analizada en los números (1) y (12) del motivo 8°), consistente en Impresiones protocolizadas de la información disponible en la página web del SII, respecto del proceso de Reavaluo de Bienes Raices 2006, se le restará mérito probatorio en estos autos, ya que dichas normas corresponden y se aplicaron para el período de reavaluo de bienes raíces año 2006, período que consideraba causales distintas a las incluidas en la norma aplicada para el inmueble sub lite, por lo que sólo se tendrá como un antecedente ilustrativo respecto a la normativa que analiza. 18°) Que, atendida la prueba rendida, los hechos establecidos y la normativa legal citada, cabe concluir que la reclamante ha logrado acreditar en autos que el valor comercial del inmueble sub lite es de 0,7 UF/m2 para el reavalúo impugnado en autos, monto que resulta inferior al determinado por el SII en el reavalúo general del año 2022, de modo que se acogerá la primera alegación subsidiaria planteada por la reclamante, debiendo el SII fijar la base imponible del Impuesto Territorial del inmueble sub lite en el 60% del valor comercial acreditado en autos. IV.- EN CUANTO A LA SEGUNDA PETICIÓN SUBSIDIARIA REFERIDA A APLICAR LOS FACTORES CORRECTORES QUE CORRESPONDAN PARA MANTENER LA DEBIDA RELACIÓN ENTRE EL AVALÚO FISCAL Y EL COMERCIAL. 19°) Que, atendido que se acogió la primera alegación subsidiaria de la reclamante, en cuanto a fijar la base imponible del Impuesto Territorial considerando que el avalúo fiscal del inmueble sub lite no puede exceder del 60% de su valor comercial, resulta inoficioso emitir un pronunciamiento adicional respecto de la petición subsidiaria ulterior relativa a la aplicación de factores correctores específicos, toda vez que ello importaría una duplicidad de ajustes sobre una misma base imponible ya corregida por esta sentencia. V.- EN CUANTO A SI GRAVAR UN BIEN CON UN AVALÚO SUPERIOR AL COMERCIAL IMPLICA ATRIBUIR UN PATRIMONIO INEXISTENTE Y, POR ENDE, SE VULNERARÍAN LAS GARANTÍAS DEL ARTÍCULO 19 N°20 DE LA CONSTITUCIÓN. 20°) Que, como ya se señaló si bien el Impuesto Territorial es un tributo de carácter patrimonial y el avalúo fiscal no se identifica con el valor comercial, no resulta admisible que el avalúo fiscal supere dicho valor, pues ello podría afectar el principio de capacidad contributiva. Sin embargo, en el caso concreto, esa eventual afectación constitucional queda sin objeto, ya que mediante la presente sentencia se corregirá el avalúo fiscal, ajustándolo a un máximo del 60% del valor comercial. En consecuencia, no se configura una vulneración del artículo 19 N°20 de la Constitución Política de la República, en la forma planteada por la actora, por lo que se rechazará la alegación que se analiza en este apartado. Trescientos setenta y nueve -379- VI.- CUESTIONES FINALES. 21°) Que la demás prueba rendida y no mencionada expresamente en los motivos precedentes, en nada altera la decisión del asunto sub-lite. 22°) Que, conforme a lo dispuesto por el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, no se condenará en costas a la parte reclamada, por estimar el tribunal que ha tenido motivo plausible para litigar. Del mérito de las consideraciones precedentes, normas legales citadas y visto además lo dispuesto por los artículos 115, 131 bis, 149 N°2 y siguientes del Código Tributario; artículos 3°, 4° y 10 de la Ley N°17.235, sobre Impuesto Territorial; artículos 3°, 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil; y, Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema sobre Forma de las Sentencias, SE RESUELVE: I.- Que se acoge parcialmente el reclamo de lo principal de fojas 3, interpuesto por don Eugenio Benítez Kufferath, cédula de identidad N°9.899.328-2, en representación de INMOBILIARIA SAN EDUARDO LIMITADA, Rol Único Tributario N°76.135.116-8, en contra del avalúo fiscal asignado en la tasación general del año 2022 al inmueble rol de avalúo fiscal N°2911-1, de la comuna de Pudahuel, sólo en cuanto se acoge la primera alegación subsidiaria de conformidad a lo razonado en el motivo 16°) y 18°) precedente, rechazándose en todo lo demás. II.- Que, conforme a lo dispuesto por el artículo 6°, letra B, número 6 del Código Tributario, el Señor Director Regional de la Dirección Regional Metropolitana Santiago Poniente del Servicio de Impuestos Internos dispondrá el cumplimiento administrativo de lo resuelto precedentemente. III.- Que cada parte pagará sus propias costas. ANÓTESE, REGÍSTRESE Y ARCHÍVESE EN SU OPORTUNIDAD, dejando los testimonios que resulten procedentes. NOTIFÍQUESE la presente resolución a la parte reclamada, mediante su publicación en el sitio de Internet del Tribunal, y a la parte reclamante, mediante carta certificada remitida al domicilio registrado en autos, y dese aviso a las direcciones de correos electrónicos registradas, de conformidad a lo establecido en el artículo 131 bis del Código Tributario. Proveyó, don Cristhián Navarrete Cottet, Juez Subrogante del Cuarto Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Autoriza, doña Carolina Arenas Concha, Secretaria Subrogante del Cuarto Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. “INMOBILIARIA SAN EDUARDO LIMITADA con SII DIRECCIÓN REGIONAL SANTIAGO PONIENTE” RUC N° 23-9-0000375-1 RIT N° AB-18-00028-2023 Cristhian Eduardo Navarrete Cottet Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez(S) Tribunal R. Metropolitana. Cuarto 2026-04-07T15:04:32-0400 Chile Firma Avanzada TTA