Reclamo tributario: resolución

1 EN SANTIAGO, A SIETE DE MARZO DEL AÑO DOS MIL VEINTICINCO. La presente resolución contiene las fojas del expediente electrónico del sistema SACTA. VISTOS: El escrito de fecha 19 de julio del año 2019, que rola a fojas uno (1) y siguientes de autos, presentado por doña FRANSSESCA FORNÉ GRANTT, abogada, cédula de identidad número 16.427.367-9, en representación de la sociedad INMOBILIARIA ACTUAL SEMINARIO S.A, RUT: 76.587.782-2, ambos domiciliados para estos efectos en Avenida Américo Vespucio Sur N° 100, piso 11°, comuna de Las Condes, quienes en conformidad al Procedimiento General de Reclamaciones contemplado en los artículos 124 y siguientes del Código Tributario, interponen reclamo en contra de la Resolución Ex. N° 4230 de fecha 20 de noviembre del año 2018, emitida por el Servicio de Impuestos Internos, mediante la cual procedió a fijar el valor del m/2 del Terreno Rol N° 2- 8, de la comuna de Ñuñoa, para efectos de lo dispuesto en el inciso 5° del artículo 17 del DL N° 825. La reclamante señala que solicitó, a través de una presentación ante el Servicio, la petición para deducir del valor de enajenación de los inmuebles el precio pagado por el terreno respecto de la venta del proyecto inmobiliario que actualmente se desarrolla en el inmueble ubicado en calle Tucapel N° 293, comuna de Ñuñoa, Rol N° 2-8. Sobre los hechos que dan origen a este proceso, explica que la reclamante es dueña del inmueble ubicado en Calle Tucapel N° 293, comuna de Ñuñoa, el cual se encuentra inscrito a su nombre en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, el cual se originó por la fusión de tres inmuebles: 1.- Propiedad ubicada en calle Seminario N° 768, comuna de Ñuñoa; 2.- Propiedad ubicada en calle Tucapel N° 231, comuna de Ñuñoa; 3.- Propiedad ubicada en calle Tucapel N° 293, comuna de Ñuñoa. 2 Explica que mediante la Resolución de Aprobación del Proyecto de Fusión predial N° 2854, emitido por la Dirección de Obras de la Municipalidad de Ñuñoa, con fecha 5 de diciembre del año 2016 se aprobó la fusión de estos inmuebles, creándose un lote único con una superficie de 3.776 m/2, lo cual conllevó a que los roles de avalúo de estos inmuebles fueran fusionados, conservándose como Rol de Avalúo único el lote 2-8, con la dirección en calle Tucapel N° 293, comuna de Ñuñoa. Añade que la reclamante adquirió este inmueble fusionado a través de una compraventa celebrada con la sociedad Inversiones Actual Raíces SpA, por el precio equivalente a UF 368.905,11, con una superficie total de 3.775,6 m/2, resultando un valor unitario del terreno de 97,69 UF/M2. Agrega que con fecha 19 de julio del año 2017, la Dirección de Obras de la Municipalidad de Ñuñoa emitió el Permiso de Edificación N° 212, en virtud de la cual se autorizó a la propietaria a desarrollar un proyecto inmobiliario, consistente en la construcción de un edificio de 27 pisos, compuesto por unidades de vivienda y estacionamiento y que una vez concluido el mismo, la reclamante comenzaría a enajenar las unidades vendibles que componen el edificio. Hace presente que con fecha 22 de octubre del año 2018, la reclamante solicitó ante el Servicio una autorización para deducir del valor de enajenación de los inmuebles, el valor efectivo de adquisición del terreno que se encuentra incluido en la operación, debidamente reajustados, sin aplicar el límite del doble valor del avalúo fiscal. Sin embargo, la reclamada rechazó esta petición toda vez que señaló que no se cumplirían con los requisitos y exigencias señalados en el N° 3 de la Circular N° 16 del año 1988, por lo cual se procedió a rechazar la solicitud mediante la resolución administrativa reclamada en autos, fijando el valor del m2 del terreno en 75,10 UF y autorizando la deducción del precio de venta, para efectos de IVA, como valor total del terreno, la cantidad equivalente a 283.575 UF. A raíz de lo anterior, alega que presentó un Recurso de Reposición Administrativo Voluntario (en adelante RAV), en contra de la Resolución reclamada en autos, la cual también fue rechazada por el ente fiscal mediante la Resolución Exenta N° 250 de fecha 4 de julio del año 2019, fundando su 3 negativa en que la accionante no habría acompañado los antecedentes adicionales que permitieran invalidar las conclusiones del informe Técnico N° 762 de fecha 19 de noviembre de 2018, emitido por el Departamento de Avaluaciones de la Unidad de Ñuñoa, que sirvió de base para emitir la Resolución Ex. N° 4230. Hace presente que la reclamante presentó ante el Servicio un informe denominado: “Estudio de Mercado para el activo en Tucapel 293, Ñuñoa, determinación del valor justo”, en el cual se señalan y comprueban los valores unitarios de los terrenos que se encuentran ubicados en la misma comuna y que fueron considerados para el precio de adquisición, debido a las características similares que presentaban respecto al inmueble objeto del reclamo, similitud que se verifica en cuanto a superficie y uso, por corresponder a paños formados por la fusión de distintos lotes, en los cuales se han llevado a cabo proyectos inmobiliarios, informe que fue desestimado por el ente fiscal, al estimar que las muestras no resultaban comparables con el terreno y presentaban “características urbanas muy diferentes”, sin que la reclamada se explayara respecto al significado de aquella frase. En este sentido, señala que el artículo 17 de DL N° 825 no define la expresión “ubicación y características similares”, por lo que en aplicación con las reglas de la hermenéutica legal, se debe atender al sentido natural y obvio, es decir que se tenga “semejanza o analogía con algo”, para lo cual en este caso en concreto la reclamante acompañó al Servicio los antecedentes de los inmuebles que presentan las características similares o semejantes al adquirido, para comprobar que el valor de adquisición de los terrenos, que tiene derecho a deducir, corresponde al valor de mercado de dichos bienes. Al respecto, expone que este informe tuvo a la vista inmuebles que si bien no se encuentran ubicados en forma contigua al inmueble reclamado, se encuentran ubicados en la misma comuna y son de características similares, pues se emplazan en la misma zona normativa donde el BBRR reclamado se encuentra, teniendo en consideración que los inmuebles de “ubicación y características similares” a que refiere el artículo 17 citado, no se cumple siempre y solamente respecto de inmuebles contiguos o colindantes, porque si la ley hubiera querido limitarlo a esas propiedades lo hubiera señalado así expresamente, en circunstancias que dicho precepto legal utiliza la expresión de 4 “ubicación y características similares”, por lo que no habría base jurídica para desestimar como “similares o análogos” al bien raíz objeto de la petición de autorización, los predios que se presentaron como referentes puesto que son de “ubicación y características similares”. Alega que los inmuebles que se utilizaron para fundar la petición administrativa y sus respectivos valores son los siguientes: Añade que estos fueron utilizados como referencia y se encuentran ubicados en Avenida Irarrázaval, eje que corresponde a la zona denominada Z- 1 A según el Plano regulador comunal de Ñuñoa, el cual se encuentra contiguo con las zonas Z-4 C y Z-3, sin embargo presenta claras diferencias con estas últimas, lo que se refleja en diferencias de valor respecto de los inmuebles que se ubican en cada una de ellas. Expone que la amplitud respecto al uso de suelo que otorga la Ordenanza que establece el plan regulador respecto a la zona Z-1 A, aumenta el valor de los inmuebles ubicados en ella, toda vez que es posible incluso efectuar construcciones con destino comercial, circunstancia que le confiere un mayor atractivo y acrecentamiento del precio de mercado. Además, agrega que según esta normativa de edificación, referente a la zona Z-1 A, es más permisiva en cuanto a las condiciones de subdivisión predial y edificaciones que las otras zonas en referencia, según lo establecido en el artículo 26 de la Ordenanza, toda vez que cuenta con mayor coeficiente de ocupación de suelo así como de constructibilidad. En consecuencia, asevera que aun cuando las zonas Z-3 y Z-4 C sean aledañas a aquella en que se ubica el inmueble de la reclamante (Z-1 A), las diferencias señaladas hacen que éstas no sean comparables, razón por la cual se utilizó como referencia, para fundar la petición administrativa, los inmuebles ubicados a una mayor distancia del reclamado en autos, pero que corresponden Ubicación Rol de avalúo Superficie terreno Valor Total UF Valor m2 UF Av. Irarrázaval N° 3701, Ñuñoa 3949-1 126 m/2 42.330 335,95 Av. Irarrázaval N° 5350, Ñuñoa 66-19 473 m/2 53.256 112,59 Plaza Egaña N° 100, Ñuñoa 69-52 1550 m/2 169.159 109,13 Juan Sabaj N° 56 Ñuñoa 3971-62 379 m/2 37.464 98,85 Avenida Irarrázaval N° 1779, Ñuñoa 3919-5 256 m/2 24.446 95.49 Avenida Irarrázaval N° 2899, Ñuñoa 3932-13 1.143 m/2 105.674 92,45 Avenida Irarrázaval N° 2921, Ñuñoa 3932-13 1.143 m/2 98.947 86,57 Avenida Irarrázaval N° 2899, Ñuñoa 3932-12 1.201 m/2 101.477 84,49 Calle Obispo Orrego N° 46, Ñuñoa 3911-11 250 m/2 20.735 82.94 Avenida Irarrázaval N° 2899, Ñuñoa 3932-11 1.083 m/2 88.769 81.97 5 a la misma comuna y a una misma zona normativa, de acuerdo al Plan Regulador comunal, presentando características similares, dando así cumplimiento a lo dispuesto en el inciso 5° del artículo 17 de la Ley del IVA. Asimismo, asevera que otro elemento que se debe considerar, al momento de determinar el valor de un terreno, es el acceso al transporte y, en este caso, el inmueble reclamado se encuentra situado muy cerca de la estación del Metro Irarrázaval, lo que incrementa la plusvalía de este, en comparación a otros inmuebles. Por último, explica que el acto administrativo reclamado, considera como referencia el valor de adquisición de los lotes originales que componen el inmueble de la reclamante, antes de su fusión, tal como los adquirió el propietario anterior, Inversiones Actual Raíces SpA, señalando que el valor promedio fue de 75,10 UF/m2. Al respecto, alega que se debe tener en consideración que aquel valor corresponde a la adquisición de los lotes separados, independiente uno de otro, sin embargo dicha empresa adquirió el inmueble como un todo, habiéndose fusionado los respectivos lotes, formando una superficie mucho mayor, lo que evidentemente genera un incremento de valor unitario del bien, el cual se debe a que una vez practicada la fusión, aquello da origen a un terreno con mayor capacidad de edificación, que lo hace más atractivo, especialmente para quienes se dedican al rubro inmobiliario. De lo anteriormente expuesto, alega que es posible observar que, para la determinación del valor de enajenación del inmueble, a la sociedad inmobiliaria Actual Seminario S.A, las partes tuvieron en consideración elementos de carácter objetivo tales como: 1.- El aumento de valor por cualidades especiales que otorga la zona en que se ubica el inmueble; 2.- El aumento de valor por la fusión del terreno; 3.- La Cercanía a la estación de metro; 4.- Valores referenciales de terrenos aledaños, de ubicación y características similares, estipulando un valor que se encuentra dentro del precio comercial o de mercado. Entiende que lo anterior, no obsta al hecho de haber sido celebrado el contrato de compraventa del inmueble entre la reclamante y una empresa relacionada ya que según se ha señalado, el valor de enajenación ha sido 6 determinado considerando las circunstancias antes señaladas, es decir, atendiendo a parámetros objetivos, haciendo presente que la reclamante, como consecuencia de la venta, obtuvo un mayor valor por el cual debió tributar, quedando de manifiesto que dicha operación no ha sido realizada con el fin de obtener algún beneficio de carácter impositivo. Que, en cuanto al fundamento legal para esta solicitud, menciona que el artículo 17 de la Ley del IVA establece que respecto de la venta de bienes inmuebles gravados con dicho impuesto, podrá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación, disposición legal que debe interpretarse en concordancia con lo dispuesto en el artículo 2° N° 1 de la misma ley, el cual dispone expresamente que este impuesto grava la venta de inmuebles a excepción de los “terrenos”, dejando en claro que lo que se afecta con impuesto es el valor de transferencia de las edificaciones y no del terreno sobre el que se erigen. De esta manera, señala que el inciso 5° de artículo 17, dispone que el Servicio podrá autorizar la deducción del valor efectivo de adquisición del terreno del precio de venta de un inmueble, en que hubieren transcurrido menos de 3 años entre la fecha de adquisición del terreno y la de enajenación, considerando para estos efectos el valor de los terrenos de ubicación y características similares, al momento de su adquisición. Prosigue que si se aceptara que solo se puede deducir el valor del terreno que señala el Servicio, ocurriría que se afectaría con IVA parte importante del valor de transacción del terreno, lo que es contrario a la ley tributaria ya que, como se indicó, el hecho gravado consistente en la venta de inmuebles excluye el valor de los terrenos, no concurriendo razones fundadas para no autorizar la deducción del valor efectivo de su adquisición, por lo que en este caso corresponde que la reclamante deduzca el monto total por 368.905,11 UF. Finalmente, agrega que, si bien el artículo 17 establece una autorización del Servicio para llevar a cabo la deducción del valor del terreno, el ente fiscal no puede resolver en forma arbitraria a este respecto, sino que, como todo acto administrativo, debe ser fundado y contener los antecedentes de hecho y de derecho que justifiquen la decisión adoptada, conforme lo establecen los 7 artículos 11, 16 y 41 de la Ley N° 19.880, cuestión que no se cumple en la especie. En consecuencia, solicita a este Tribunal que se deje sin efecto la Resolución Ex. N° 4230, la cual no dio lugar a la deducción del valor efectivo de adquisición del terreno y declare que la reclamante puede deducir el precio de venta de las unidades que componen el proyecto inmobiliario desarrollado en el BBRR Rol N° 2-8, es decir, el valor de adquisición efectivo del terreno, en la proporción que corresponda, sin aplicar el límite del doble valor de su avalúo fiscal y con ello condenando en costas a la reclamada. A fojas 107, comparece doña NORMA ARROYO SALDÍAS, abogada, cédula de identidad número 13.059.129-9, en representación de la Dirección Regional Santiago Centro, domiciliada para estos efectos en calle Alonso de Ovalle N° 680, piso 4°, comuna de Santiago, quien debidamente facultada para ello, evacuó el traslado conferido a fojas 102 de autos, solicitando el rechazo del reclamo incoado, con condena en costas a la reclamante. Señala que con fecha 22 de octubre del año 2018, la reclamante solicitó fijar ante el Servicio, para efectos del IVA, el valor del m/2 de adquisición del terreno ubicado en calle Tucapel N° 293, de la comuna de Ñuñoa, Rol de Avalúo N° 2-8, a fin de poder deducir del precio de venta, el valor efectivo de adquisición del terreno conforme al artículo 17° de la Ley del IVA y sobre la cual se aportó una serie de antecedentes. Explica que, de la documentación analizada, y dentro de las conclusiones que arribó el ente fiscal radica en que: la propiedad fue adquirida en una sola operación de compraventa por el predio ya fusionado por el precio total de 368.905 UF, equivalente a 97,69 UF/m2, entre empresas relacionadas- Inmobiliarias Actual Seminario S.A e Inversiones Actual Raíces SpA-.; los datos proporcionados por el contribuyente, referente a las transferencias realizadas por otras sociedades inmobiliarias, no resultan comparables con la ubicación del predio Rol N° 2-8, puesto que corresponden a terrenos localizados en sectores diferentes, con características urbanas distintas; asimismo, los Roles 2-8, 2-12 y 2-30, todos de la comuna de Ñuñoa, fueron adquiridos por Inversiones Actual Raíces SpA en el año 2016, por un valor total de 283.575 UF, equivalente a 75.10 UF/m2, este último valor promedio se encuentra dentro de rango de acuerdo a los valores de transacciones observados dentro de la comuna para 8 desarrollos inmobiliarios equivalentes y por tanto fue este monto el que se consideró aplicable al predio 2-8. Que, en relación con el argumento del contribuyente que refiere a que el Servicio no justificó que los terrenos considerados por el contribuyente, para determinar el valor de adquisición efectivo del terreno, no resultan comparables con la ubicación del predio 2-8, con características diferentes, hace presente que dicha afirmación no requiere mayor explicación, más que los terrenos proporcionados por el contribuyente pese estar en la misma comuna, no se encuentra en el mismo sector del predio cuyo valor se pretende determinar, por cuanto las características urbanas eran diferentes. Asimismo, en el acto reclamado, se explica que los terrenos, previo a la fusión, fueron adquiridos por la sociedad Inversiones Actual Raíces SpA, respecto de personas entre las cuales no existía relación, con un valor de adquisición total de 283.575 UF, equivalentes a 75,10 UF/M2, no obstante en menos de un año, dicha sociedad fusionó el terreno, obteniendo así una superficie de 3.776 m2, y luego suscribió un contrato de compraventa con fecha 2 de junio de 2017, con su empresa relacionada-la reclamante en autos-por un valor total de 368.905 UF, equivalente a 97.69 UF/M2, esto es, 20% más del precio obtenido el año inmediatamente anterior a su adquisición. Agrega que el valor fijado por el Servicio corresponde a un valor comercial, no así el precio fijado por el contribuyente, por cuanto el inciso cuarto del artículo 17 de la Ley del IVA, establece que los contribuyentes pueden solicitar al Servicio que practique una nueva tasación del terreno comprendido en la operación, ya sea de venta o de arrendamiento con opción de compra, disponiendo que el Servicio fijará, mediante resolución, el procedimiento para solicitar esta nueva tasación. Al respecto, detalla que la Circular N° 16 de fecha 8 de febrero del año 1988 del Servicio, instruye el procedimiento a que deben ceñirse las áreas de avaluaciones, en relación a situaciones que son de su competencia, en la aplicación del IVA de la construcción, instrumento que indica que el contribuyente debe demostrar, con documentos probatorios fidedignos, el precio pagado por el terreno, de acuerdo a lo registrado en la escritura de compraventa, y que este corresponde a su valor comercial a esa fecha y para ello deberá 9 considerarse el ”valor de otros terrenos de ubicación y características similares a la localidad respectiva.” Que, en cuanto al informe de precio de mercado aportado por la reclamante, alega que en ella se indica que no se realizó una auditoría ni un estudio de mercado para efectos de determinar el valor comercial de adquisición efectivo del terreno Rol N°2-8 de la comuna de Ñuñoa, sólo aplicó metodologías orientadas al enfoque de mercado y enfoque de ingresos, considerando única y exclusivamente la información que proporcionó la reclamante, lo cual carece de suficiencia, seriedad y validación. Además, expone que debe tenerse presente que en este caso la transacción no está siendo realizada en condiciones de independencia mutua, sino que las empresas contratantes son relacionadas. En efecto, la reclamante, adquiriente del inmueble, tiene un interés comprometido, esto es, un mayor valor en la adquisición efectiva del terreno, toda vez que, para efectos del IVA, dicho valor se deducirá de la base imponible al momento de vender los departamentos, por ende, entre más alto es el valor de adquisición del terreno, mayor es la deducción del IVA. Que, en cuanto a la metodología utilizada en el informe y alegada por la accionante, menciona que, respecto al valor comparable utilizado, no se señala cuáles son los coeficientes de ajustes correspondientes a la oferta de mercado, debido a que las propiedades comparativas tienen características diferentes, por cuanto se debió haber incorporado un coeficiente de ajuste a la plusvalía. Tampoco se indicó la tasa de rentabilidad para actualizar el “valor a la fecha de valuación”. Asimismo, en atención a la metodología de enfoque de ingresos-método residual dinámico-que aplica el informe, indica una fórmula que dice relación con una suma de coeficientes que generan una expectativa de las ventas futuras o “flujos esperados de venta” traídos al valor presente, por lo que la modificación de cualquier coeficiente altera considerablemente el resultado para el cual se obtuvo el “valor justo”, totalmente distante a la realidad. Conforme a lo expuesto, aclara que el informe no es una auditoría o un estudio de mercado propiamente tal, que otorgue un valor comercial fidedigno, pues se realizó en base a la información proporcionada por el propietario del activo, sin verificar que los antecedentes fueran los correctos, por lo que no se 10 demuestra, con documentos fidedignos, que el precio pagado del terreno según lo indicado en la escritura de compraventa, corresponden a un valor comercial a esa fecha, incumpliéndose con lo establecido en el artículo 17 de la Ley del IVA. Por otro lado, alega que los inmuebles utilizados para determinar el valor invocado, es decir aquellos ubicados en Avenida Irarrázaval N° 3701 y 5350, Plaza Egaña N° 100 y Juan Sabaj N° 56, se encuentran cercanos al Metro Plaza Egaña, a 5 estaciones de metro más hacia el oriente que Metro Irarrázaval (lugar que se encuentra cerca al Rol N° 2-8), tomando en cuenta que la plusvalía de este sector ha ido aumentando por varias razones, principalmente por la apertura en el año 2013 del Mall Plaza Egaña, que potenció el segmento, pues a pesar de que la zona contaba con un importante desarrollo urbano, con el centro comercial se vio un alza en el estándar, con bancos, supermercados y tiendas que se sumaron a la oferta de colegios que ya había, además de que existe conectividad vial, en donde se encuentra la autopista Américo Vespucio Sur a un par de cuadras del inmueble objeto del reclamo. Por su parte, respecto de las propiedades ubicadas en Avenida Irarrázaval N° 2899 y 2821, todos de la comuna de Ñuñoa, se encuentran cercanos a Metro Chile-España, es decir, más hacia el oriente de la ciudad de Santiago y la plusvalía de este sector es bien alta, no solo por la conectividad que aumentó por las nuevas líneas 3 y 6 del metro, sino que también por la Plaza Ñuñoa donde existen varios restaurantes, encontrándose también áreas verdes de recreación a los alrededores, colegios, zonas de recreación, supermercados, etc. Asimismo, en relación con las propiedades ubicadas en Avenida Irarrázaval N° 1779 y Obispo Orrego N° 46, de la comuna Ñuñoa, cercanas al metro Monseñor Eyzaguirre, se debe tener presente que si bien se encuentra próxima al Metro Irarrázaval, el sector también aumentó su plusvalía con la nueva línea 3 del metro y junto a las otras propiedades, también existe un desarrollo urbano importante. Que, en el caso del inmueble objeto del reclamo, indica que se encuentra en un sector más hacia el poniente que los inmuebles utilizados como comparables por el contribuyente, en efecto, el sector donde se encuentra el predio 2-8 Ñuñoa es muy cercano a la comuna de Santiago, en circunstancias que los otros inmuebles se ubican cerca de Plaza Egaña o Plaza Ñuñoa, más cerca de las comunas de Providencia o La Reina. 11 Asevera que el coeficiente sobre el cual se basa el contribuyente, para determinar que los predios se encuentran en sectores y características similares radica en que todos aquellos predios se encuentran en la zona A 1 del Plan regulador comunal de Ñuñoa, no obstante dicho factor no es determinante para concluir que el predio se encuentra en el mismo sector y presentan características similares, pues existen otros factures como la plusvalía que inciden en la determinación de los precios de los bienes raíces. Por ello, menciona que del análisis que se hace respecto de una muestra de los predios que utilizó el contribuyente como comparables para determinar el precio, y sin perjuicio que dichos sectores tienen mayor plusvalía que el sector donde se ubica el predio Rol N° 2-8, el promedio obtenido entre ellos da un resultado de 53,99 UF/M2, monto que es considerablemente menor al determinado por el contribuyente al suscribir la compraventa con su empresa relacionada. Que, en cuanto a la alegación de la reclamante que dice relación con que la incidencia del precio tiene que ver con la fusión de los terrenos, expone que la fusión de terrenos genera mayor posibilidad de construir sobre él, por ende, mayor densidad, pero no significa que el valor del terreno aumente. Por lo tanto, en base a los antecedentes mencionados, entiende que el precio de venta pagado por Inmobiliaria Actual Seminario S.A de 368.905,11 UF por 3.775,60 m2, resultando un valor unitario de terreno de 97,69 UF/m2 es excesivo para ser deducido como valor efectivo de la adquisición del terreno, para efectos del IVA, por lo que debió considerarse la suma de 75,10 UF/M2, valor que corresponde al de las compraventas de los terrenos previo a la fusión. En consecuencia, el Servicio solicita el rechazo del reclamo incoado, se confirme el acto reclamado y se condene en costas a la reclamante. DILIGENCIAS DEL PROCESO: A fojas 102, rola resolución de fecha 13 de agosto de 2019, que tuvo por interpuesto el reclamo y concedió traslado al Servicio. A fojas 181, rola resolución de fecha 16 de octubre del año 2019, que tuvo presente el poder delegado. A fojas 183, rola resolución de fecha 16 de octubre del año 2019, que tuvo presente el patrocinio y poder conferido. 12 A fojas 185, rola resolución de fecha 16 de octubre del año 2019, que tuvo por evacuado el traslado del reclamo. A fojas 187, rola resolución de fecha 16 de octubre del año 2019, que resolvió téngase presente y otros. A fojas 189, rola resolución de fecha 16 de diciembre del año 2019, que resolvió téngase presente el poder delegado. A fojas 191, rola resolución de fecha 14 de mayo del año 2020, que citó a las partes a audiencia de conciliación. A fojas 195, rola resolución de fecha 3 de junio del año 2020, que suspendió y reagendó audiencia de conciliación. A fojas 199, rola resolución de fecha 9 de junio de 2020, que resolvió estese al mérito de autos. A fojas 203, rola resolución de fecha 20 de octubre de 2020, que resolvió no ha lugar. A fojas 205, rola resolución de fecha 19 de marzo del año 2021, que recibió la causa a prueba. A fojas 215, rola resolución de fecha 5 de agosto del año 2021, que tuvo presente el poder delegado. A fojas 219, rola resolución de fecha 27 de diciembre del año 2021, que resolvió previo a proveer. A fojas 230, rola resolución de fecha 4 de enero del año 2022, que tuvo presente el patrocinio y poder conferido. A fojas 236, rola resolución de fecha 28 de octubre del año 2022, que resolvió téngase presente. A fojas 240, rola resolución de fecha 24 de noviembre del año 2022, que resolvió téngase presente el poder delegado. A fojas 247, rola resolución de fecha 28 de junio del año 2023, que resolvió téngase presente el poder delegado. A fojas 249, rola resolución de fecha 3 de septiembre del año 2024, que ordenó a las partes informar reanudación de término probatorio. A fojas 253, rola resolución de fecha 16 de octubre del año 2024, que ordenó reanudar el término probatorio. A fojas 261, rola resolución de fecha 6 de noviembre del año 2024, que citó a las partes a audiencia testimonial. 13 A fojas 294, rola resolución de fecha 8 de noviembre del año 2024, que resolvió téngase presente la revocación efectuada. A fojas 296, rola resolución de fecha 11 de noviembre del año 2024, que tuvo por acompañados los documentos, con citación. A fojas 319, rola resolución de fecha 3 de diciembre de 2024, que tuvo presente las observaciones formuladas. A fojas 321, rola resolución de fecha 28 de febrero del año 2025, que ordenó traer los autos para fallo. CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO: PRIMERO: Que a fojas 1 de autos comparece doña FRANSSESCA FORNÉ GRANTT, abogada, en representación de la sociedad INMOBILIARIA ACTUAL SEMINARIO S.A, quienes en conformidad al Procedimiento General de Reclamaciones contemplado en los artículos 124 y siguientes del Código Tributario, interponen reclamo en contra de la Resolución Ex. N° 4230 de fecha 20 de noviembre del año 2018, emitida por el Servicio de Impuestos Internos, mediante la cual procedió a fijar el valor del metro cuadrado del Terreno Rol N° 2-8, de la comuna de Ñuñoa. SEGUNDO: Que a fojas 107 y siguientes comparece doña NORMA ARROYO SALDÍAS, en representación de la Dirección Regional Santiago Centro, quien debidamente facultada para ello, evacuó el traslado conferido a fojas 102 de autos, solicitando el rechazo del reclamo incoado, con condena en costas a la reclamante. TERCERO: Que atendido a lo señalado en lo expositivo de esta sentencia se concluye que la cuestión controvertida versa en determinar si es o no procedente la solicitud hecha por la reclamante, ante el Servicio, respecto del valor del metro cuadrado del terreno del inmueble, ubicado en calle Tucapel N° 233, comuna de Ñuñoa, Rol Avalúo 2-8, para efectos de la deducción del precio de venta el valor efectivo de adquisición del terreno. CUARTO: Que a fojas 205, se fijó el siguiente hecho sustancial, pertinente y controvertido a probar: “Efectividad de la procedencia de la autorización solicitada por la reclamante, respecto a la fijación del valor del metro cuadrado y que fuese denegada por el Servicio de Impuestos Internos a través de la resolución reclamada en autos. Antecedentes y circunstancias de hecho que lo justifiquen.” 14 Que respecto de estos hechos rindieron prueba ambas partes, y es la que se señalará, analizará y ponderará en los considerandos siguientes. QUINTO: La reclamante rindió prueba documental, la cual será descrita a continuación. I. DOCUMENTAL: i. Documentos acompañados como fundamento de su reclamo: 1.- A fojas 15, Resolución Ex. SII N° 4230 de fecha 20 de noviembre del año 2018, emitida por el Servicio. 2.- A fojas 17, Resolución Ex. N° 250 de fecha 4 de julio del año 2019, emitida por el Servicio. 3.- A fojas 19, escritura de compraventa de fecha 2 de junio del año 2017 entre Inmobiliaria Actual Seminario S.A e Inversiones Actual Raíces SpA. 4.- A fojas 28, Registro de Propiedad ante el Conservador de Bienes Raíces de Santiago. 5.- A fojas 48, Mapa donde se indica la ubicación del inmueble de calle Tucapel N° 293. 6.- A fojas 49, documento denominado “Estudio de Mercado para activo en Tucapel N° 293, Ñuñoa, Determinación del Valor Justo”. 7.- A fojas 69, Ordenanza de Plan Regulador comunal de Ñuñoa actualizado al 18 de mayo del año 2018. 8.- A fojas 95, Plano refundido de la Comuna de Ñuñoa. 9.- A fojas 96, Anexo normativa de edificación y uso de suelo. ii. Documentos acompañados dentro del término probatorio: 1.- A fojas 267, Informe de Tasación emitido por la empresa Real Data Consultores Inmobiliarios. 2.- A fojas 276, Plano Rol 2-8, comuna de Ñuñoa. 3.- A fojas 277, Escritura de Compraventa entre Inmobiliaria Actual Seminario S.A e Inversiones Actual Raíces SpA de fecha 2 de junio de 2017. 4.- A fojas 286, Permiso de Edificación N° 212-2017 de fecha 19 de julio de 2017 de la Ilustre Municipalidad de Ñuñoa. 5.- A fojas 288, Certificado de Informaciones Previas N° 1277 de fecha 1 de octubre del año 2020, de la Ilustre Municipalidad de Ñuñoa. 15 II. TESTIMONIAL: Con fecha 12 de noviembre del año 2024, se llevó a efecto la audiencia testimonial decretada en estos autos, mediante la cual concurrió a declarar el testigo presentado por la parte reclamante don Santiago Lineros Moreno, cédula de identidad número 9.006.696-K, arquitecto, domiciliado en calle Amapolas N° 1290, oficina 902, comuna de Providencia, quien dando razón de sus dichos, declaró que es socio de Real Data, una empresa de tasaciones que tiene relevancia en el mercado, con 20 años de experiencia y que su vínculo con la reclamante es estrictamente profesional. Explica que es procedente la solicitud efectuada por la reclamante, respecto a la fijación del valor del metro cuadrado, toda vez que el monto es superior al que el propio Servicio estimó en el acto reclamado. Que, en este sentido, para efectos de fijar el valor, es importante o relevante tener a la vista el precio de la constructibilidad, vale decir, qué proporción del valor total del terreno es directamente imputable a cada metro cuadrado factible de ser edificado en su superficie. Aquello, es un criterio inmobiliario ampliamente conocido, que le da al terreno la categoría de un insumo más dentro de la planificación y ejecución de un proyecto que debería ser rentable. La reclamada rindió prueba documental, la cual será descrita a continuación: i. Documentos acompañados al momento de evacuar el traslado: 1.- A fojas 118, Resolución Ex. SII N° 4230 de fecha 20 de noviembre del año 2018, emitida por el Servicio. 2.- A fojas 120, Certificado de Notificación emitido por el Servicio. 3.- A fojas 122, Copia de Inscripción del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago fojas 46.935 número 70.913. 4.- A fojas 124, Formularios 2890, Folios 79337684, 79338915 y 79338850, presentados ante el Servicio. 5.- A fojas 127, Fichas Prediales Rol N° 3949-1, 3949-15 y 3949-2, todos de la comuna de Ñuñoa. 16 6.- A fojas 133, Copia de Inscripción de dominio del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago de fojas 35.981 número 51737, del año 2017. 7.- A fojas 135, Ficha predial Rol N° 66-19, de la comuna de Ñuñoa. 8.- A fojas 138, Copia de Inscripción de dominio del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago de fojas 30.998 número 45.871, del Registro de Propiedad del año 2015. 9.- A fojas 140, Ficha predial Rol N° 69-52 de la comuna de Ñuñoa. 10.- A fojas 143, Copia de Inscripción de dominio del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago de fojas 14.347 número 21.298 del año 2015. 11.- A fojas 145, Inscripción de dominio de fojas 71.567 N° 105349 del Registro de Propiedad del Año 2015 del Conservador de Bienes Raíces de Santiago. 12.- A fojas 146, Ficha Predial N° 3919-5, de la comuna de Ñuñoa. 13.- A fojas 148, Certificado de Inscripción de escritura pública a fojas 43.807 número 62.965 del año 2017 del Conservador de Bienes Raíces de Santiago. 14.-A fojas 150, Extracto de la página web del Conservador de Bienes Raíces de Santiago. 15.- A fojas 151, Copia de Inscripciones de fojas 40.173 N° 57.193; fojas 40.239 N° 57.296; y fojas 62.943 N° 90.165, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago. 16.- A fojas 155, Cartografía digital del Rol N° 2-8 de la comuna de Ñuñoa. 17.- A fojas 158, Inscripciones de dominio ante el Conservador de Bienes Raíces de Santiago de fojas 79.383 N° 119.892; fojas 4.338 N° 6549; fojas 78.494 N° 118.512; y fojas 59.574 N° 90.007. 18.- A fojas 164, Ficha Predial Rol N° 950-45 de la comuna de Ñuñoa. 19.- A fojas 169, Formulario 2890 N° 97958343, 97718350, 98975896, 97618828, 978791168 y 98135065. 20.- A fojas 175, Ficha Predial N° 950-50, de la comuna de Ñuñoa. 21.- A fojas 176, Formulario 2890 N° 94103800. 17 ii. Documentos acompañados dentro del término probatorio: Si bien la parte reclamada no aportó medios de prueba en esta etapa, sí solicitó que se reiteraran los documentos acompañados al momento de evacuar el traslado del reclamo. SEXTO: Que como se ha venido señalando, la prueba aportada ha estado constituida por prueba documental y testimonial, las cuales todas han sido debidamente incorporadas al expediente. SÉPTIMO: Que, en un análisis más específico de lo expuesto por las partes, este Tribunal ha podido tener por acreditado lo siguiente: 1.- Que, con fecha 22 de octubre del año 2018, la parte reclamante solicitó al Servicio que se fije, para efectos del Impuesto al Valor Agregado, el valor del metro cuadrado del terreno del inmueble ubicado en calle Tucapel N° 233, de la comuna de Ñuñoa, Rol N° 2-8, y con ello se autorice a deducir al precio de venta el valor efectivo de adquisición del terreno. 2.- Con fecha 20 de noviembre del año 2018, el Servicio emitió la Resolución Ex. SII N° 4230, mediante la cual denegó la utilización del valor propuesto por la reclamante de 97,69 UF/M2, y en su lugar se ordenó utilizar la suma de 75,10 UF/m2. OCTAVO: Que, en relación con la normativa legal aplicable a este caso, cabe citar lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del IVA, vigente a la época en que ocurrieron estos hechos, el cual establecía: “En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de comercio que incluya un bien raíz, podrá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, a la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por periodos distintos de un año. Tratándose de la venta de bienes inmuebles gravados por esta ley, podrá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación. En el caso de los contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, podrá deducirse del monto de cada cuota, incluyendo la opción de compra, la proporción correspondiente al valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación, la que 18 resultará de calcular la proporción que representa el valor de adquisición del terreno en el valor total del contrato. Para estos efectos, deberá reajustarse el valor de adquisición del terreno de acuerdo con el porcentaje de variación experimentado por el Índice de Precios al Consumidor en el periodo comprendido entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior al de la fecha del contrato. La deducción que en definitiva se efectúe por concepto de terreno, no podrá ser superior al doble del valor de su avalúo fiscal determinado para los efectos de la Ley N° 17.235, salvo que a la fecha de adquisición del mismo haya precedido en no menos de tres años a la fecha en que se celebre el contrato de venta o de promesa de venta, en cuyo caso se deducirá el valor efectivo de adquisición reajustado en la forma indicada precedentemente. No obstante, en reemplazo del valor de adquisición del terreno podrá rebajarse el avalúo fiscal de éste, o la proporción que corresponda, cuando el terreno se encuentre incluido en la operación. Para estos efectos, el contribuyente podrá solicitar una nueva tasación, la cual se sujetará a las normas de la Ley N° 17.235, sin perjuicio de la vigencia que tenga el nuevo avalúo para los efectos del Impuesto Territorial, pero deberán excluirse las construcciones que den derecho a crédito fiscal. El Servicio fijará mediante resolución el procedimiento para solicitar esta nueva tasación. No obstante lo dispuesto en el inciso segundo de este artículo, el Servicio de Impuestos Internos, en aquellos casos en que hayan transcurrido menos de tres años entre la adquisición del terreno y la venta o promesa de venta del bien inmueble gravado podrá autorizar, en virtud de una resolución fundada, que se deduzca del precio estipulado en el contrato, el valor efectivo de adquisición del terreno reajustado de acuerdo con el procedimiento indicado en el inciso segundo, sin aplicar el límite del doble del valor del avalúo fiscal, considerando para estos efectos el valor de los terrenos de ubicación y características similares, al momento de su adquisición. En las facturas que daban emitirse por el pago que se efectúen en cumplimiento de alguno de los contratos señalados en el inciso segundo de este artículo, deberá indicarse separadamente del valor del terreno determinado de acuerdo con las normas precedentes, en la forma pactada a la fecha de celebrarse el contrato de venta o de arriendo con opción de compra del inmueble. Cuando no exista esta constancia en el contrato de venta, se presumirá que en 19 cada uno de los pagos correspondientes se comprenderá parte del valor del terreno en la misma proporción que se determine respecto del total del precio de la operación a la fecha del contrato. En los contratos de venta o de arriendo con opción de compra de un bien inmueble, ya sea que el terreno se transfiera o se considere en la misma operación o no, y en los contratos generales de construcción, gravados por esta ley, el Servicio de Impuestos Internos podrá aplicar lo dispuesto en el artículo 64 del Código Tributario cuando el valor de enajenación del terreno sea notoriamente superior al valor comercial de aquellos de características y ubicación similares en la localidad respectiva, como asimismo, cuando el valor de la construcción sea notoriamente inferior a las de igual naturaleza considerando el costo incurrido y los precios de otras construcciones similares. La diferencia de valor que se determine entre el de la enajenación y el fijado por el Servicio de Impuestos Internos quedará afecta al Impuesto al Valor Agregado. La tasación y giro que se realicen con motivo de la aplicación del citado artículo 64 del Código Tributario, podrá reclamarse en la forma y en los plazos que esta disposición señala y de acuerdo al procedimiento que indica.” NOVENO: Que, en relación al punto de prueba fijado en autos: “Efectividad de la procedencia de la autorización solicitada por la reclamante, respecto a la fijación del valor del metro cuadrado y que fuese denegada por el Servicio de Impuestos Internos a través de la resolución reclamada en autos. Antecedentes y circunstancias de hecho que lo justifiquen.”, la parte reclamante señala, de forma sucinta, que el Servicio rechazó su solicitud de deducir el valor efectivo de adquisición del terreno Rol 2-8, de la comuna de Ñuñoa, porque estimó que los comparables que la accionante utilizó no se encontraban en la misma ubicación y no compartían características similares, cuestión que no sería correcto puesto que estos se ubican dentro de la comuna de Ñuñoa y dentro de la misma zona según lo establecido en el plan regulador de dicho territorio, por lo que no sería procedente la decisión del Servicio. Por su parte, la reclamada en autos, señaló que la adquisición del terreno se efectuó entre empresas relacionadas y que el precio pactado por el mismo se encontraba sobreestimado. Además, que los inmuebles que fueron utilizados para determinar el valor efectivo de adquisición del terreno, según lo presentado por la reclamante, no son comparables al recurrido en autos. 20 Adicionalmente, alega que si bien el artículo 17 del DL N° 825 establece una autorización del Servicio para llevar a cabo la deducción del valor del terreno, el ente fiscal no puede resolver, de forma arbitraria, este asunto, sino que como todo acto administrativo, debe ser fundado y contener los antecedentes de hecho y de derecho que justifican la decisión adoptada, conforme lo establecen los artículos 11, 16 y 41 de la Ley N° 19.880. DÉCIMO: Que, como cuestión previa, cabe señalar que el inciso quinto del artículo 17 de la Ley del IVA fue derogado a través de la Ley N° 21.210 del año 2020. Sin perjuicio de lo anterior, mientras se encontraba vigente tal precepto legal, el Servicio reguló el mecanismo a través del cual se ejercía esta petición a través de la Circular N° 16 de fecha 8 de febrero del año 1988. UNDÉCIMO: En este sentido, aquella Circular, la cual se puede encontrar en el sitio web del Servicio toda vez que no fue acompañada por las partes, señala: “1.2.- Los Contribuyentes podrán solicitar: 1.2.3.- Verificación del valor efectivo de adquisición: Cuando el contribuyente estime subvaluados el terreno y el límite deducible de dos veces el avalúo fiscal, respecto al valor de adquisición del terreno y a los valores comerciales, a esa fecha, de terrenos similares en plaza. Sólo procede si entre la adquisición del terreno y la venta respectiva han transcurrido menos de tres años. 1.3.- Las solicitudes mencionadas en los puntos 1.2.3 y 1.2.3 deben ser fundamentadas adecuadamente, debiendo los contribuyentes aportar los antecedentes fidedignos suficientes para su resolución, según lo dispone el artículo 21 del Código Tributario…” Luego, de ello, se establece en: “3.- Verificación del valor de adquisición del terreno”. El inciso 5° del artículo 17° del D.L N° 825 posibilita que el contribuyente solicite al Servicio la autorización para deducir el precio estipulado en el contrato de venta o promesa de venta del inmueble, el valor efectivo de adquisición del terreno, debidamente reajustado, sin aplicar el límite del doble del avalúo fiscal. El contribuyente debe demostrar con documentos probatorios fidedignos que el precio pagado por el terreno, de acuerdo a lo registrado en la escritura de compraventa, corresponde a su valor comercial a esa fecha, considerando para estos efectos el valor de otros terrenos de ubicación y características similares en la localidad respectiva, al momento de su adquisición. Si el contribuyente no aporta estos antecedentes, se informará mediante el 21 Formulario N° 2818 a la División Resoluciones, quien dictará la resolución correspondiente, no dando lugar a lo solicitado. “ “La División de Avaluaciones emitirá un Informe técnico, utilizando el Formulario N° 2818, indicando si el valor de adquisición del terreno concuerda o no con los valores comerciales, a esa fecha, de otros terrenos de ubicación y características similares, que servirá de base para la resolución fundada que deberá dictar la División Resoluciones. Si el informe es positivo, se indicará en él el valor del m2 de terreno útil, determinado de acuerdo a lo señalado en la Circular N° 26, Capítulo IV, N° 6, inciso 7°”. DUODÉCIMO: Que, de lo expuesto anteriormente, en virtud de lo establecido en el inciso 5° del artículo 17° de la Ley del IVA, vigente a la época en que ocurrieron los hechos, el Servicio deberá emitir una resolución de carácter fundada con el fin de autorizar o no la deducción del valor efectivo de adquisición del terreno al precio estipulado en el contrato de compraventa de un inmueble, considerando el valor de los terrenos de ubicación y características similares, al momento de su adquisición si es que transcurrieron menos de tres años entre la adquisición del terreno y la venta o promesa de venta del bien inmueble gravado. Para tal efecto, según lo establecido en la Circular, el contribuyente deberá acompañar la documentación necesaria en que se funda su petición, y además la División o Departamento de Avaluaciones del Servicio deberá emitir un pronunciamiento previo acerca de esta solicitud, el cual servirá como un antecedente base para la resolución fundada que se deberá dictar. DÉCIMO TERCERO: Respecto de la alegación de la reclamante en cuanto a que el servicio no fundamentó la decisión que se encuentra debatida en autos, al ser un acto administrativo el que debe emitir el Servicio, en su calidad de órgano de la administración del Estado, se rige por lo dispuesto en la Ley N° 19.880, que en el artículo 41 inciso 4° establece: “Las resoluciones contendrán la decisión que será fundada. Expresarán, además, los recursos que contra la misma procedan órgano administrativo o judicial ante el que hubieran de presentarse y plazo para interponerlos, sin perjuicio de que los interesados puedan ejercitar cualquier otro que estime oportuno.” Por su parte, el inciso primero del artículo 16 de dicho cuerpo legal dispone: “El procedimiento administrativo se realizará con transparencia, de 22 manera que permita y promueva el conocimiento, contenidos y fundamentos de las decisiones que se adopten en él”. Asimismo, en el inciso 2° del artículo 11 de esta ley se estatuye: “Los hechos y fundamentos de derecho deberán siempre expresarse en aquellos actos que afectaren los derechos de los particulares, sea que los limiten, restrinjan, priven de ellos, perturben o amenacen su legítimo ejercicio, así como aquellos que resuelvan recursos administrativos.” Además de lo anterior, la jurisprudencia nacional, en específico, en la sentencia de fecha 28 de diciembre del año 2023, en Causa Rol N° 161.503- 2023, de la Excma. Corte Suprema, en su considerando séptimo, se indica: “Que, llegados a este punto, resulta apropiado subrayar que, la motivación constituye uno de los elementos del acto administrativo, puesto a través de ella se exteriorizan las razones que han llevado a la Administración a dictarlo, exigencia que se impone en virtud del principio de legalidad. En efecto, en nuestro ordenamiento jurídico, la Ley N° 19.880 consagra los principios de transparencia y publicidad, en cuanto permite y promueve el conocimiento del contenido y fundamentos de las decisiones que adopten los órganos de la Administración del Estado, calidad que precisamente detenta el órgano demandado. Es así como el artículo 11 inciso segundo del referido texto legal, previene la obligación de motivar el mismo acto administrativo la decisión, mencionando los hechos y fundamentos de derecho, en el caos que afectare los derechos o prerrogativas de las personas. A su turno, también el artículo 41 inciso cuarto del aludido texto legal dispone que las “resoluciones contendrán la decisión, que será fundada”. Proceder que, por lo demás, se hace enteramente exigible por mandato del artículo 8° de la Constitución Política de la República.” DÉCIMO CUARTO: En consecuencia, según lo indicado precedentemente, tanto en la normativa legal como la jurisprudencia, exigen que el acto administrativo que debe emitir el Servicio, respecto de la solicitud hecha por la reclamante, según lo establecido en el inciso 5° del artículo 17 de la Ley del IVA, debe contener los fundamentos de hecho y de derecho por los cuales el ente fiscal debe basar su decisión, a fin de asegurar que su decisión no sea arbitraria. DÉCIMO QUINTO: Ahora bien, del análisis de la prueba rendida por las partes, podemos observar que a fojas 15 y siguientes de autos se acompañó la Resolución Ex. N° 4230 de fecha 20 de noviembre del año 2018, emitido por el 23 Servicio de Impuestos Internos, y firmado por doña Cynthia Valdivia Marambio, Jefa de Departamento Avaluaciones (S) de la XV Dirección Regional Santiago Oriente, en el cual se señala: “La solicitud de fecha 22.10.2018, presentada por la Srta. María Florencia Silva Parentelli, RUT: 17.405.204-2, en representación de Inmobiliaria Actual Seminario S.A, RUT: 76.587.782-2, domiciliada en Américo Vespucio Sur N° 100, piso 11, de la comuna de Las Condes, por la que solicita se fije, para los efectos del Impuesto al Valor Agregado, el valor del metro cuadrado de terreno del inmueble, ubicado en Tucapel N° 233, comuna de Ñuñoa, rol de avalúo N° 2-8 y se autorice a deducir del predio de venta el valor efectivo de adquisición del terreno.”. Luego de eso, se indica: “1° Que, en el presente caso, los antecedentes proporcionados por el interesado en su solicitud, no han sido considerados atendibles por esta Dirección Regional, y que no se cumple con los requisitos y exigencias señaladas en el N° 3, de la Circular N° 16 de 1988.” A su vez, se menciona: “NO HA LUGAR A LO SOLICITADO. FÍJASE, para los efectos del Impuesto al Valor Agregado en 75,10 UF/m2 el valor del m2 del terreno aplicable al predio rol de avalúo 2-8, de la comuna de Ñuñoa, cantidad que se reajustará conforme a la normativa establecida en el artículo 17 del D.L 825, de 1974. AUTORÍZASE a Inmobiliaria Actual Seminario S.A RUT: 76.587.782-2, a deducir para efectos del I.V.A como valor total del terreno 383.578 UF, determinado en la presente resolución, respecto del inmueble individualizado en lo expositivo.” DÉCIMO SEXTO: A su turno, a fojas 15, también se aportó el Informe Técnico N° 762/2018, el cual fue firmado por doña Cynthia Valdivia Marambio, en su calidad de Jefa de Departamento de Avaluaciones (S) de la XV Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente del Servicio y doña Shirlene Herrera Toro, Fiscalizadora-Tasadora de dicha institución, en el cual se pronunciaron acerca de la solicitud de Inmobiliaria Actual Seminario S.A, respecto del Rol N° 2-8, de la comuna de Ñuñoa, para rebajar el valor de adquisición del terreno para la aplicación del IVA en la venta de Inmuebles. En dicho documento se menciona: “En el informe de tasación la propietaria presenta datos de transferencias de adquisiciones efectuadas entre los años 2014 y 2017, correspondientes a terrenos localizados en sectores que 24 no resultan comparables con la ubicación del predio rol 2-8, con características urbanas muy diferentes. Según antecedentes aportados, el terreno de 3.776 m2 fue adquirido conforme a la escritura suscrita con fecha 02-06-2017, efectuada por Inmobiliaria Actual Seminario S.A, a Inversiones Actual Raíces SpA, con un valor de adquisición de 368.905 UF, equivalente 97,69 UF/m2. Según consta en este Servicio, se trata de empresas relacionadas en su propiedad. Este último valor promedio se encuentra dentro de rango de acuerdo a los valores de transacciones observados en la comuna de para desarrollos inmobiliarios equivalentes.” Por su parte, se indica: “Por lo señalado, se estima que en el presente caso se pagó un sobreprecio por lo que no resulta aceptable el valor propuesto por el adquirente de 368.905 UF, equivalente 97,69 UF/m2, ya que, sobrepasa los valores corrientes observados en la zona de ubicación predial. Por lo tanto, el valor sugerido por la compra de los 3.776 m2 alcanza a 283.575 UF, equivalente a 75,10 UF/m2.” DÉCIMO SÉPTIMO: Que, de la revisión de la resolución reclamada, se desprende que el ente fiscal tuvo a la vista, para efectos de resolver la petición, la escritura pública de adquisición del bien raíz y el Informe Técnico N° 762 de fecha 19 de noviembre del año 2018. Luego de ello, indicó que los antecedentes proporcionados por el interesado no han sido considerados “atendibles” y que no se cumplen con los requisitos del N° 3 de la Circular N° 16 de 1988, para luego el ente fiscal procediese a rechazar la solicitud de la accionante e indicar que se autoriza la deducción, para efectos del IVA, como valor total del terreno, la suma 75,10 UF/m2. Es decir, siendo un acto administrativo, que debe bastarse a sí mismo, no resulta coherente que sus conclusiones se remitan a un Informe para efectos de adoptar una decisión, sin que este último fuese plasmado en el acto mismo ni mucho menos se explicitó en este cómo el Servicio llegó a determinar que el contribuyente se encontraba autorizado a deducir el valor de 383.578 UF, circunstancias que dan cuenta que la reclamada incurrió en una infracción legal a los artículos 11, 16 y 41 de la Ley N° 19.880. A mayor abundamiento, de la lectura del Informe Técnico N° 762, aportado en estos autos, es donde se puede entender que dentro de los motivos 25 por los que el Servicio, adoptó su decisión, radicaría en que el contribuyente aportó comparables de valores de adquisición que el ente fiscal estimó que correspondían a “terrenos localizados en sectores que no resultan comparables con la ubicación del predio rol 2-8, con características urbanas muy diferentes”. DÉCIMO OCTAVO: En consecuencia, en ningún caso este Tribunal puede entender que este Informe convalida o complemente la decisión que adoptó el Servicio y que se plasmó en la Resolución Ex. N° 4230 de fecha 20 de noviembre del año 2018, toda vez que esta última actuación administrativa no explicó detalladamente los fundamentos de hecho y de derecho por los cuales adoptó su decisión, incumpliendo con ello con la exigencia legal establecida en el inciso 5° del artículo 17 de la Ley del IVA, tornando esta decisión en una carente de fundamentación. DÉCIMO NOVENO: Que, en cuanto a la petición propiamente tal, es decir, el monto por valor de adquisición del terreno que la accionante solicita deducir, de la revisión de la escritura pública de fecha 2 de junio del año 2017, acompañada a fojas 19 y siguientes de autos, se desprende que corresponde a un contrato de compraventa celebrado entre Inmobiliaria Actual Raíces S.A e Inmobiliaria Actual Seminario S.A (la reclamante en autos), en virtud de la cual la primera entidad es dueña del inmueble Rol N° 2-8, de la comuna de Ñuñoa, la cual se originó por la fusión de los Roles N° 2-8, 2-12 y 2-30, el cual fue aprobado por la Dirección de Obras Municipales de dicha comuna por medio de la Resolución N° 2854 de fecha 5 de diciembre del año 2016. En este documento consta que esta propiedad, ya fusionada, fue adquirida por la reclamante por la suma de 368.905,11 UF, con una superficie total de 3.776 m/2 y que si se sigue la operatoria resulta que el valor del m/2 que se origina por esta operación asciende a 97,70 UF/m2. Se hace presente que en este documento se hace constar que el vendedor declaró que esta venta se encuentra exenta del IVA. VIGÉSIMO: Que, en base a la información recolectada en autos, en relación con los comparables que la reclamante solicitó que se tuvieran a la vista, para efectos de fundar su pretensión, únicamente se acompañaron los documentos, para efectos de determinar: la superficie del terreno; valor total UF; y Valor M2/UF, de los siguientes inmuebles: 26 Valor M/2 Rol V/M2 Avenida Irarrázaval 3701- 3711/Calle Brown 46 42.330 UF 872 3949-1- 15-2 48,5 Avenida Irarrázaval 5350 53266,37 UF 1850 66-19 28,7 Plaza Egaña 100 169,159,1 UF 2926 69-52 57,91 Avenida Irarrázaval 1779 20.693 256 3919-5 80,8 Que, en cuanto a los primeros inmuebles del listado, a fojas 122 de autos se acompañó la inscripción del dominio ante el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, en la cual se indicó que los tres inmuebles ya individualizados fueron adquiridos por el precio total de 42.330 UF, y que en el escrito de reclamo, para efectos del respectivo cálculo del valor del m/2, únicamente utilizó al inmueble Rol N° 3949-1, de la comuna de Ñuñoa, cuestión que este Tribunal estima incorrecto toda vez que el monto total refiere a los tres inmuebles y no a uno como lo pretende la accionante. Asimismo, cabe hacer presente que los datos indicados en el cuadro precedente fueron obtenidos tanto de las escrituras e inscripciones aportadas por las partes y también de las fichas prediales acompañadas por el Servicio. Respecto de los demás inmuebles alegados por la accionante, debe hacerse presente que no se aportaron más antecedentes que la inscripción de la propiedad, por lo que no resultó posible determinar su superficie para el cálculo de los m/2. Que, por otro lado, de la revisión del mapa aportado en estos autos por la reclamante, se puede observar que el inmueble que se ubica más cerca del Rol N° 2-8, de la comuna de Ñuñoa, es aquel que se encuentra ubicado en Avenida Irarrázaval N° 1.779, sin embargo, no puede ser comparable al reclamado en autos porque la superficie del terreno de ambos difiere entre sí ostensiblemente. VIGÉSIMO PRIMERO: Que, a su turno, a fojas 49 y siguientes de autos, la reclamante acompañó un documento denominado: “Estudio de Mercado para activo en Tucapel 293, Ñuñoa. Determinación del Valor Justo”, documento emitido con fecha 25 de julio del año 2018 por la empresa BDO Consulting SpA. 27 En dicho antecedente, en su página 5, se indica: “Según la estimación de BDO, que posiciona el valor justo en 380.540 UF, entendemos que el precio pagado para la adquisición del terreno (368.905 UF), se encuentra en un rango razonable, presentando una diferencia de solo 3,15%”. Esto referido a la adquisición de los inmuebles Roles 2-3, 2-8 y 2-12, que fueron fusionados por medio de la Resolución N° 2854 de fecha 5 de diciembre de 2016. Para tal efecto, explica que se utilizó, de forma preliminar, el enfoque de mercado, analizando los comparables ubicados en la comuna de Ñuñoa, cercanos al eje Irarrázaval. En este caso, según explica el informe, no se utilizaron comparables ubicados de forma inmediata al inmueble Rol N° 2-8, sino que se privilegió la selección de comparables que se localizaron en la misma zona normativa del activo, en función de un catastro de transacciones de sitios con potencial desarrollo inmobiliario y cercanos a las estaciones de Metro Irarrázaval y Plaza Egaña, según se aprecia en lo señalado en la página 17 de este informe. Por su parte, a fojas 267, se acompaña un informe emitido por la empresa Real Data Consultores Inmobiliarios de fecha 30 de septiembre del año 2024, en el cual se puede leer que el objetivo de aquello es: “Determinar el valor comercial del terreno al 29-12-2017, en base a su potencial como insumo aportante al desarrollo de un proyecto rentable (principal factor que define el precio de este tipo de activos), sustentado (sic) en la información de mercado objetiva.” Luego de eso se indica: “Terreno en esquina de Av. Seminario con calle Tucapel, a media cuadra de la Av. Irarrázaval. Se encuentra a unos 250 m de la estación Irarrázaval de la Línea 5 del Metro y al Parque Bustamante. El entorno de de (sic) la Av. Irarrázaval y Av. Vicuña Mackenna tenía ya en 2017 una alta presencia de edificios de departamentos que han densificado el sector desde el año 2010 aproximadamente. El terreno tiene atributos para la densificación residencial dada su cercanía al transporte público y comercio en el barrio, particularmente por Av. Irarrázaval y Vicuña Mackenna. Las condiciones urbanísticas vigentes en el año 2017 son muy favorables, ya que tenían densidad, altura y constructibilidad libres, limitadas por rasantes. En modificaciones posteriores del PRC, el sector de emplazamiento se limitó a 10 pisos. La optimización del uso del terreno se encuentra bien plasmado en el Permiso de Edificación N° 212 del 19/07/2017, que autoriza una construcción de 29.470,16 m2 sobre terreno y 12.349,81 m2 en subterráneo.” 28 Posteriormente, en la página 5 de este informe, en el título: “Cuadro de Valoración de la Propiedad”, Tucapel N° 293 y otros, este determina que el valor de la UF/M2 asciende a 98,42 y que el valor total de este terreno equivale a 371.593, respecto de una superficie total de 3.775,60 m2. Cabe mencionar que de este total, se menciona que existe una superficie gravada por utilidad pública por 261,53 m/2. Que, en cuanto al método utilizado para arribar a tal valor, el informe indica que: “Se rastrearon las compraventas realizadas en el entorno cercano entre fines del año 2013 y 2017, cuidando que las características del barrio sean plenamente comparables. Dado que existen diferencias en las características de las transacciones, se confeccionó un modelo de precio-temporalidad-tamaño asociado al indicador “Valor punto Constructibilidad”, que refleja el valor del suelo presente en la construcctibilidad (sic) útil de un proyecto. Para ello, se reunió información combinada del Conservador de Bienes Raíces, y los anteproyectos, permisos de edificación o modificaciones asociadas al proyecto construido sobre cada referencia vigente al 2017.” Que, sobre este punto, el testigo don Santiago Lineros Moreno, con fecha 2 de noviembre del año 2024, prestó declaración ante este Tribunal, el cual indicó que es arquitecto y socio de Real Data, empresa que elaboró este segundo informe, quien declaró que para elaborarlo se utilizó la metodología de comparación de mercado, porque esta se sustenta en ventas efectivas perfeccionadas por inmobiliarias que han validado mediante ciertas aprobaciones la capacidad constructiva del activo que se está adquiriendo, en base a información transparente y objetiva en términos de apreciación comercial y valoración de este tipo de activos. Asimismo, mencionó que las muestras de mercados utilizadas refieren a aquellas que se encuentran en un área donde la categoría y valor de la venta del producto factible de ser ejecutado estos paños (es decir departamentos), tiene un valor de venta similar, además de encontrarse cerca del eje Irarrázaval, así también al destino que se les otorgó a estas propiedades. VIGÉSIMO SEGUNDO: Es decir, de los antecedentes antes mencionados, tenemos que la parte reclamante acompañó dos informes privados, cada uno fue emitido con seis años de diferencia y por dos entidades que son independientes entre sí, toda vez que no se aportó antecedente alguno que diera 29 cuenta que BDO y Real Data fueran empresas relacionadas entre sí o que estas puedan tener un vínculo societario con la reclamante, las cuales en ambos casos determinaron, a través de distintos métodos que el valor del UF/m2 del Rol N° 2-8 de la comuna de Ñuñoa rondaría, en el año 2017, entre los 97 a 98 UF/M2 aproximadamente. VIGÉSIMO TERCERO: Sobre ambos medios de prueba, el ente fiscal observó estos documentos, en especial el segundo informe indicando que es un informe de carácter privado. Sin embargo, cabe hacer presente que para efectos de valoración de los mismos este Tribunal puede efectuar tal labor a través de la sana crítica, no procediendo la prueba legal tasada como lo pretende el ente fiscal, tomando en cuenta además que tampoco este ultimo aportó otro medio de prueba que desvirtuara las conclusiones arribadas en estos informes. VIGÉSIMO CUARTO: Asimismo, según se indica en el Informe Técnico N° 762/2018, emitido por el Servicio, el cual sirvió de antecedente para la dictación del acto recurrido, este desestimó el informe evacuado por la empresa BDO Consulting SpA, porque los terrenos que se utilizaron para elaborar tal documento se encontraban en sectores no comparables con la ubicación del predio Rol 2-8, así como también presentaban características urbanas diferentes. Sobre estas afirmaciones, el acto recurrido y el informe no explican cuáles serían las características urbanas que difieren con el inmueble objeto del reclamo, cuestión que habría sido relevante que se especificara a fin de que la reclamante pudiese impugnar tales alegaciones en esta etapa judicial. Además, respecto de los terrenos indicados en la página 17 de dicho informe, estos se encuentran dentro de la comuna de Ñuñoa y que fueron utilizados para determinar el valor del inmueble Rol 2-8 de dicho sector, por lo que no existe fundamento legal o fáctico que impida tenerlos a la vista para ser utilizados como comparables válidos. VIGÉSIMO QUINTO: Que, en relación a la alegación del Servicio respecto a que la transacción se realizó entre empresas relacionadas, cabe reiterar que en autos se aportaron dos informes privados, emanados de entidades de las cuales no existe vinculación entre sí, en los que en ambos se concluyó que esta transacción y el valor establecido al Rol 2-8, de la comuna de Ñuñoa, se realizó dentro de los márgenes del mercado. 30 Sobre este punto, si bien el Servicio, en su evacúa traslado del reclamo, alegó que existía una transacción respecto del inmueble Rol N° 1211-19, ubicado en calle Luis Beltrán N° 1808, de la comuna de Ñuñoa, y que esta presentaba “características similares” al inmueble objeto de este reclamo, y que incluso aportó las fichas prediales a fojas 169 y siguientes de autos, en la cual se determinó que el valor unitario por m2 ascendía a 42,22 UF/M2, el inmueble queda casi a 7 cuadras del Rol N° 2-8, es decir, a una distancia no muy diferente al inmueble que fue cuestionado por el ente fiscal y que se consignó en el informe emanado de BDO Consulting, el cual se ubica en Obispo Orrego N° 46 de la misma comuna, por lo que se advierte que en este caso existe una contradicción evidente de parte de la reclamada. VIGÉSIMO SEXTO: Asimismo, en el caso de la propiedad ubicada en Irarrázaval N° 280, 292 y 312, Rol N° 950-50, de la comuna de Ñuñoa, indicado por el Servicio en la página 16 de su evacúa traslado, mediante la cual indica que este terreno se ubica a una cuadra del inmueble Rol N° 2-8, de la misma comuna, y sobre el cual el valor unitario por m/2 ascendería a 53,53 UF/m2, si bien es atendible que este terreno puede ser comparable al terreno reclamado, resulta que ese valor es menor al valor UF/M2 que la propia Resolución Ex. SII N° 4230 de fecha 20 de noviembre del año 2018, reclamada en estos autos, determinó para la deducción, que era de 75,10 UF/m2, por lo que de seguir el monto propuesto, se estaría perjudicando a la propia reclamante, y también resultaría una contradicción a lo que el propio ente fiscal resolvió. VIGÉSIMO SÉPTIMO: Finalmente, es dable señalar que la Circular N° 16 de fecha 8 de febrero de 1988, dice expresamente que la División o Departamento de Avaluaciones, al emitir el informe técnico, debe indicar si el valor de adquisición del terreno concuerda o no con los valores comerciales a esa fecha con otros terrenos de ubicación y características similares, sin embargo, si se revisa el Informe Técnico N° 762/2018, en vez de cumplir con lo establecido en dicha Circular, es decir, comparar “otros terrenos”, simplemente utilizó, como comparable, el mismo Rol 2-8, y los roles 2-12 y 2-30, previos a la fusión, sin hacer la labor, que posteriormente hizo en su evacúa traslado del reclamo, de indicar otros terrenos que potencialmente pudiesen ser comparables al Rol N° 2-8. Esto último no puede ser entendido como una subsanación al yerro incurrido en el informe y posterior acto administrativo reclamado, puesto que 31 tanto el inciso 5° del artículo 17 de la Ley del IVA y la Circular dicen expresamente que el acto debe ser fundado, explicando los fundamentos de hecho y de derecho por los cuales el Servicio entiende que el valor propuesto por la reclamante se encuentra o no dentro de los valores comerciales. VIGÉSIMO OCTAVO: Por lo tanto, en vista a las infracciones legales incurridas por el Servicio al momento de emitir tanto el Informe Técnico N° 762/2018 y con ello la Resolución Ex. SII N° 4220 de fecha 20 de noviembre del año 2018, toda vez que se no se dictó con la debida fundamentación exigida, así como también al hecho que la parte reclamante aportó dos informes que daban cuenta que el valor de adquisición del terreno Rol N° 2-8 de la comuna de Ñuñoa, solicitado para la deducción se encuentra dentro de los valores del mercado, ya que por lo demás el ente fiscal no acompañó otro antecedente adicional que impugnara tal determinación, corresponde que el acto reclamado sea dejado sin efecto y como consecuencia de ello a validar el monto de 98,42 UF/M2, según la conclusión arribada en el informe emitido por Real Data Consultores. VIGÉSIMO NOVENO: Que, en mérito de las alegaciones hechas por las partes y los documentos acompañados, apreciados conforme a las reglas de la sana crítica, basado en la multiplicidad, gravedad y precisión de los medios probatorios tenidos a la vista por este sentenciador en el proceso, y conforme a las razones jurídicas, lógicas y técnicas, que le dan razonabilidad a la decisión adoptada en el presente dictamen, se ha llegado a la conclusión que la parte reclamante logró acreditar que el Servicio de Impuestos Internos emitió la resolución reclamada en autos vulnerando lo establecido en la Ley N° 19.880 y la propia Circular N° 16 de fecha 8 de febrero del año 1988, emanada del propio Servicio, motivo por el cual el reclamo debe ser acogido en base a lo razonado en los considerandos precedentes. TRIGÉSIMO: Que, las demás pruebas rendidas y antecedentes aportados en autos en nada alteran lo razonado y concluido precedentemente. VISTOS, ADEMÁS lo establecido en el artículo 1° numeral octavo de la Ley N°20.322; artículo 17 del DL N° 825; artículos 17, 18, 21, 24, 25, 59, 115, 124, 125, 127, 130, 131, 131 bis, 132 y 148 del Código Tributario; artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil y demás normas legales pertinentes, SE RESUELVE: 32 HA LUGAR al reclamo presentado por doña FRANSSESCA FORNÉ GRANTT, en representación de la sociedad INMOBILIARIA ACTUAL SEMINARIO S.A. DÉJESE SIN EFECTO la Resolución Ex. N° 4230 de fecha 20 de noviembre del año 2018, emitido por el Servicio de Impuestos Internos Dirección Regional Santiago Oriente, autorizándose a la reclamante deducir la suma de 97,69 UF/M2 para efectos de lo dispuesto en el inciso 5° del artículo 17 del DL N° 825, vigente a la época en que ocurrieron los hechos. Que por haber existido motivo plausible para litigar no se condena en costas a la parte reclamada. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. NOTÍFIQUESE, la presente Resolución a la reclamante por carta certificada, y a la reclamada por la publicación de su texto íntegro en el sitio de internet del Tribunal. Déjese testimonio en el expediente. RUC: 19-9-0000614-7 RIT: GR-16-00146-2019 CUANTÍA BRUTA (UTM): 48.646,19 La presente resolución se firma únicamente de manera electrónica. RESOLVIÓ DON JOSÉ ANTONIO GUERRERO URIARTE, JUEZ (S) DEL SEGUNDO TRIBUNAL TRIBUTARIO Y ADUANERO DE LA REGIÓN METROPOLITANA. 33 AUTORIZA DOÑA KARLA RAMOS NARVÁEZ, SECRETARIA (S) DEL SEGUNDO TRIBUNAL TRIBUTARIO Y ADUANERO DE LA REGIÓN METROPOLITANA. Jose Antonio Guerrero Uriarte Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez(S) Tribunal R. Metropolitana. Segundo 2025-03-07T11:23:29-0300 FEA