Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

1 Concepción, quince de enero de dos mil catorce. VISTOS: Que, a fojas 44, con fecha 30 de mayo de 2013, comparece don Cesar Andrés Triviño Lavanderos, en representación según acredita de Constructora José Miguel García y Compañía Limitada, Rut 78.592.680-3 quien interpone reclamo en contra del reavalúo del inmueble rol 17.500-24 de la comuna de San Pedro de la Paz, conforme a los siguientes argumentos: Señala que el inmueble de marras tiene una superficie de 30.353 metros cuadrados, y que actualmente se le ha determinado un avalúo de $413.620.331. Funda su reclamación con el informe pericial que acompaña, y señala que el predio fue adquirido en 2001 por la suma de 127,057 UF, a la fecha del reclamo equivalentes a $2,901,610,300, oportunidad en que el predio medía 300.143,54 metros cuadrados y se encontraba plantado con pino, pero posteriormente fue dividido en dos lotes, quedando el predio por el que se reclama con una superficie de 30.353 metros cuadrados. Agrega que el inmueble tenía una plantación de pinos radiata, lo que equivalía a un 10% del valor comercial del predio, lo que da un valor de $8,700 el metro cuadrado, y considerando el 70% de dicho valor, el metro cuadrado de terreno debiera costar $6,090. Señala que el Servicio de Impuestos Internos no consideró que se trata de un predio interior, que tiene acceso por una servidumbre de tránsito, de gran superficie y sin deslindes hacía la calle. Aduce que la tasación del avalúo fiscal efectuada por el Servicio no refleja el valor real fiscal con respecto a los valores de transferencia de predios de las mismas características y del mismo sector. Señala que este rol debe conservar los coeficientes guía y corrector de 0,7, para que su avalúo se acerque al valor comercial del sector. Y que considerando un valor de $13.627 el m2, aplicando dichos coeficientes, el metro cuadrado debería costar $6,677. 2 Indica que el avalúo fijado por el Servicio es desproporcionado, ya que el avalúo fiscal no puede ser superior al valor comercial del predio a tasar, lo que no se daría en este caso. Señala que el predio debería tasarse en la suma de $202.673.962. Agrega que los antecedentes expuestos en esta presentación permiten tener por configurada las causales del n°2 y n°3 del artículo 149 del Código Tributario. Por tanto, solicita acoger el reclamo, estableciendo que el avalúo fiscal de la propiedad en cuestión debe ascender a la suma de $202.673.962, o la que se determine en conformidad al mérito de proceso. A fojas 49, se dio traslado al Servicio de Impuestos Internos para contestar el reclamo interpuesto. A fojas 55 y siguientes comparece don Fernando Ramos Asenjo, en representación del Servicio de Impuestos Internos, quien contesta el reclamo, solicitando sea rechazado en su totalidad, en razón de siguientes fundamentos de hecho y de derecho: Parte resumiendo el reclamo de su contraparte, y luego argumenta: 1. Con respecto a la Aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado. a) Señala que en relación a lo manifestado por el contribuyente, relativo a una errónea aplicación en las tablas de clasificación, se debe hacer presente que los parámetros de tasación de acuerdo al reavalúo 2013, se encuentran establecidos en la resolución n°132 y la circular n°7 de 2013. Y que esta última instrucción establece en su punto n°II, inciso segundo que: “la aplicación de estos ajustes deberá ser solicitada por el contribuyente de manera fundamentada, aportando todos los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble.” b) Agrega que en términos generales, el predio reclamado se emplaza en un sector urbano no consolidado, cercano a áreas residenciales como Bosques de San Pedro, Socovesa y Conavicoop, cercanos a la ruta 160. Se ubica correctamente en el área homogénea WSS003, que corresponde mayoritariamente a sitios eriazos, de macrolotes con rangos de superficies predominantes entre los 13.800 m2 a los 55.200 m2 (según lo señalado en los 3 planos de precios de terreno). Esta área, según el plan regulador vigente está afectada parcialmente por zona de riesgo costero, área de protección zona de playa, riesgos naturales por deflación eólica, riesgo de inundación por tsunami y marejadas; riesgos antrópicos como línea férrea y gaseoductos, además de contar con predios afectos a utilidad pública, conforme a lo contenido en las fichas de áreas homogéneas. c) Indica que la definición de esta área se realizó conforme a las características antes señaladas, así como también a las condiciones urbanas comunes en cuanto al uso de suelo, densidad, división predial, topografía, urbanización, etc, por lo que el valor del m2 del área homogénea no debe presentar variaciones significativas al interior de la misma. Y que para la determinación del valor m2 de esta área homogénea con motivo del reavalúo vigente para propiedades no agrícolas no habitacionales, se tomaron muestras de transferencias correspondientes a predio ubicados en esta misma zona comprendidas entre los años 2008 a 2012. Por lo anterior, es que la muestra citada por el reclamante correspondiente al año 2001, se encontraría totalmente fuera de rango, ya que la dinámica del mercado y de desarrollo urbano de esa época no es comparable con la de los años considerados en el estudio de precios de mercados de terreno. Asimismo, las ofertas a las que hace mención el reclamo, no corresponden a terrenos ubicados en la misma área homogénea, sino en el sector de Lomas Coloradas que se encuentra ubicado dentro de otras áreas homogéneas. d) Agrega que conforme a la Resolución n°132 del año 2012, en su anexo n°2, punto n°2 en el que se establecen los “factores de ajuste al avalúo del terreno establecidos por el SII”, no corresponde aplicar coeficiente de ajuste por los parámetros, superficie relación frente/fondo, ni altura. A su vez, se debe señalar que en el Servicio no existen antecedentes, ni el propietario tampoco aporta documentación que permita establecer un factor de ajuste excepcional. e) Señala que en relación a la argumentación esgrimida por el reclamante, referente a la aplicación de coeficientes que solicita se apliquen al valor del terreno, relacionados con que se trata de un predio que tiene un acceso por una servidumbre, que sería un terreno de una gran superficie, que no cuenta con urbanización y que es un sitio interior cuyos deslindes no dan hacia una calle, se puede señalar que estos ajustes corresponden a los 4 establecidos en la resolución n°8 de 2006 y la circular n°10 del mismo año, instrucciones que ya no se encuentran vigentes, debido a que fueron reemplazadas por lo establecido en la resolución n°132 del año 2012 y la circular n°07 de 2013, con motivo del reavalúo de los predios no agrícolas, no habitacionales 2013. f) Concluye que los coeficientes guía 0,70 y corrector de 0,70 que el reclamante pide que se apliquen al valor del predio, serían los correspondientes a los parámetros establecidos para el reavalúo del año 2006, que ya no se encuentran vigentes, sin perjuicio de reiterar que al establecerse las áreas homogéneas, estos valores ya fueron considerados. 2. Con respecto a los errores de transcripción, de copia o de cálculo. Señala que en cuanto a esta causal, el reclamante no argumenta, ni fundamenta su concurrencia, limitándose sólo a mencionarla, motivo por el cual no le corresponde hacerse cargo de la misma. Indica que sin perjuicio de esto, la superficie del predio está correctamente registrada en el catastro de bienes raíces, conforme a lo señalado en el registro de propiedad vigente y el plano de subdivisión aprobado, según subdivisión del lote 2D-5, corresponde a una superficie de 30.352,54 m2. Y por consiguiente, indica que no existen mayores fundamentos respecto a lo reclamado en relación a este punto, por lo que es posible señalar que el cálculo de precio por m2 del predio se encuentra correctamente determinado. A fojas 59 se recibe la causa a prueba, fijando como hecho substancial, pertinente y controvertido, el siguiente: Efectividad de haberse incurrido en errores en cuanto a la aplicación de las tablas de clasificación y de transcripción, de copia o de cálculo, respecto del bien raíz Rol n°17500-24 de la comuna de San Pedro de la Paz. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que, el reclamo se interpuso dentro de plazo legal. SEGUNDO: Que, a fojas 44, comparece don Cesar Andrés Triviño Lavanderos, en representación de Constructora José Miguel García y Compañía Limitada, quien interpone reclamo en contra del reevalúo del inmueble rol 17.500-24 de la comuna de San Pedro de la Paz, conforme a los argumentos 5 ya referidos en la parte expositiva de esta sentencia, y que por dicha razón se tendrán en esta parte por reproducidos. TERCERO: Que, a fojas 55 y siguientes, el Servicio de Impuestos Internos contestó el traslado conferido, solicitando que la reclamación sea rechazada en todas sus partes, y se confirme íntegramente la actuación reclamada, con costas, conforme a los fundamentos de hecho y derecho previamente referidos en la parte expositiva de esta sentencia, y que por dicha razón se tendrán en esta parte por reproducidos. CUARTO: Que, antes del vencimiento del término probatorio, la parte reclamante rindió prueba DOCUMENTAL, como sigue: 1. Documento titulado “Informe Pericial”, extendido por Nelson Sánchez Pineda, rolante a fojas 1 y siguientes. 2. Certificado de título, copia de título y cédula de identidad de don Nelson Sánchez Pineda; Oficio de Corte de Apelaciones de Valdivia y copia de Diario Oficial, donde consta su calidad de perito judicial; y copia de curso de tasación otorgado por el Ministerio de Hacienda, rolante a fojas 5 y siguientes. 3. Publicación efectuada en la página web del Servicio de Impuestos Internos, rolante a fojas 10 y siguiente. 4. Informes técnicos n°3579 y 3581, del Servicio de Impuestos Internos, de reconsideraciones administrativas y reclamación subsidiaria, rolante a fojas 12 y siguientes. 5. Copia de inscripción de dominio del conservador de bienes raíces de San Pedro de la Paz, rolante a fojas 16 y siguiente. 6. Copia de escritura de compraventa de fecha 17 de octubre de 2001, rolante a fojas 18 y siguientes. 7. Copia de inscripción de dominio del conservador de bienes raíces de San Pedro de la Paz, rolante a fojas 26. 8. Copia de certificado de avalúo fiscal correspondiente a la propiedad Rol 17500-00024 de la comuna de San Pedro de la Paz, rolante a fojas 27. 6 9. Documento titulado “consulta de antecedentes de un bien raíz”, correspondiente al Rol 17500-00024 de la comuna de San Pedro de la Paz, de fecha 15 de marzo de 2013, rolante a fojas 28 y siguiente. 10. Copia de detalle catastral de una propiedad no agrícola, Rol 17500- 00024 de la comuna de San Pedro de la Paz, rolante a fojas 30. 11. Copia de solicitud relativa al DL n°701 de 1974, de desafectación de terrenos calificados de aptitud preferentemente forestal, rolante a fojas 32 y siguientes. 12. Copia de ofertas de venta de terrenos, rolante a fojas 39 y siguiente. 13. Plano de ubicación, correspondiente al rol 17500-5 de la comuna de San Pedro de la Paz, rolante a fojas 41. QUINTO: Que, a su turno, la parte reclamada rindió prueba DOCUMENTAL, como sigue: 1. Ficha del área homogénea WSS003, rolante a fojas 83. 2. Documento titulado “Consulta de antecedentes de un Bien Raíz”, correspondiente al Rol 17500-00024 de la comuna de San Pedro de la Paz, de fecha 25 de junio de 2013, rolante a fojas 84 y siguiente. 3. Documento titulado “Detalle catastral de una propiedad no agrícola” correspondiente al Rol 17500-00024 de la comuna de San Pedro de la Paz, rolante a fojas 86 y siguiente. SEXTO: Que, la parte reclamante rindió prueba testimonial, consistente en las declaraciones de los testigos Nicolás Ebert Soto Balvoa y Nelson Leonardo Sánchez Pineda. SÉPTIMO: Que, es hecho no controvertido en esta causa que el inmueble de autos fue objeto de reavalúo dentro del proceso de reavalúo no habitacional no agrícola del año 2013. OCTAVO: Que, así las cosas, la controversia se ha centrado en la existencia de las causales del artículo 149 del Código Tributario invocadas en el reclamo, al tenor de lo que se recibió la causa a prueba. 7 NOVENO: Que, en su reclamo el actor alega que en la tasación de la cual fue objeto el predio por el que reclama, el Servicio de Impuestos Internos no consideró condiciones especiales del predio, como que se trata de un predio interior y de gran superficie, lo que amerita la aplicación de un coeficiente guía y corrector ambos de al menos 0,7. Señala también que el último reavalúo que fuera efectuado al predio resulta desproporcionado, y supera el valor comercial del predio. Argumenta que el valor asignado por el Servicio de Impuestos Internos ha sido incorrectamente determinado, pues el avalúo fiscal no puede superar el valor comercial del predio. Luego señala que esto lleva a tener configurada la causal del artículo 149 n°2 del Código Tributario. Al respecto, se debe tener presente que la norma señala: Artículo 149. Dentro del mes siguiente al de la fecha de término de exhibición de los roles de avalúo los contribuyentes y las Municipalidades respectivas podrán reclamar del avalúo que se haya asignado a un bien raíz en la tasación general. De esta reclamación conocerá el Tribunal Tributario y Aduanero. La reclamación sólo podrá fundarse en algunas de las siguientes causales: … 2. Aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. Y luego, el inciso final de la norma establece que: …La reclamación que se fundare en una causal diferente será desechada de plano DÉCIMO: Que, es menester señalar que no existe en el artículo 149, causal alguna de reclamación que tome en cuenta lo señalado por el reclamante, esto es, desproporción del valor comercial con el avalúo fiscal del inmueble, y por tanto, este argumento no puede ser considerado, pues las causales de reclamo del avalúo de bienes raíces son taxativas, y no contemplan la causal invocada. Por otra parte, no resulta efectivo que esta desproporción alegada pueda llegar a configurar la causal del artículo 149 n°2 ya citado, por cuanto el inmueble de marras se encuentra correctamente encuadrado dentro del área 8 homogénea WSS003, la que toma en consideración para la fijación del valor del terreno los factores alegados por el reclamante, tal como se puede apreciar de la respectiva ficha del área homogénea que rola a fojas 83, y que ameritan que el valor del m2 de terreno ascienda a $13.627, sin que se haya acreditado por el actor que el predio tiene condiciones que hacen procedente ajustes adicionales a este valor, pues las condiciones señaladas en el reclamo – la extensión del predio, y su ubicación relativa respecto al camino público- son parte de la misma área homogénea donde se encuentra el sitio y son consideradas en la determinación del valor del metro cuadrado para ella. Así, lo que el reclamante pretende en este caso es reclamar el valor por metro cuadrado que se asigna al área homogénea, valor que no resulta reclamable, por no coincidir con ninguna de las causales establecidas en la norma precitada. DÉCIMO PRIMERO: Que, en un segundo capítulo del reclamo el actor invoca el n°3 del artículo 149, esto es la existencia de errores de transcripción, de copia, o de cálculo numérico. Sin embargo, se limita a señalar la norma, sin indicar siquiera en que consistirían estos supuestos errores, o como se habrían cometido. Frente a tal falta de argumentación, no es posible acoger en esta parte el reclamo. DÉCIMO SEGUNDO: Que, en todo caso la prueba rendida apunta solamente a probar la supuesta diferencia entre el valor comercial y el avalúo fiscal del inmueble, lo que como se dijo, no es causal válida de reclamo; Pero de ninguna manera logra probar alguna causal del artículo 149 del Código Tributario. Y en cuanto al documento rolante a fojas 1 y siguientes, titulado “informe pericial” no puede ser en nada considerado, pues se trata de un instrumento privado, que en nada puede ser valorado como informe pericial si no fue decretado en audiencia a las partes, cumpliendo con las formalidades legales del caso, consagradas en los artículos 409 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, las que existen en resguardo de la objetividad e imparcialidad que debe revestir tal medio de prueba, no siendo posible que una parte elija a su parecer al perito que ha de evacuar el informe, sin oír a la contraria, sin al menos atentar contra las normas que rigen el debido proceso y garantizan la objetivad que debe revestir tal medio de prueba. Ahora bien, se trata de un instrumento privado, firmado por un tercero que reconoció su firma en este juicio, y es posible entonces valorarlo conforme a la sana crítica; Así, considerando la forma de valorar la prueba aplicable en esta sede, el 9 documento no puede ser considerado por la falta de imparcialidad de quien lo emite; Pero de todas maneras, en cuanto a su contenido, aun cuando se le diera valor, en nada prueba causal alguna del artículo 149, sino que se limita a razonar sobre las supuestas diferencias entre el valor comercial y el avalúo fiscal del inmueble. DÉCIMO TERCERO: Que, de manera de ahondar los conceptos vertidos se debe estar a lo señalado por un destacado jurista tributario que indica “Agravando las cosas, el procedimiento de reclamo de los avalúos de los bienes raíces nos pone una camisa de fuerza que sólo nos permite reclamar de errores que no van más allá de simples errores materiales (de medición de superficie, de transcripción, de copia o de cálculo) cometidas en la aplicación de las ya mencionadas instrucciones técnicas y administrativas. Dentro de este procedimiento, la reclamación que se fundare en una causal diferente será desechada de plano (artículo 149 del Código Tributario), es decir, no es admitida a tramitación. (Pedro Massone Parodi. “Tribunales y Procedimientos Tributarios”, AbeledoPerrot, Tercera Edición actualizada y ampliada, año 2010, pág. 224). DÉCIMO CUARTO: Que, asimismo es dable considerar, que el legislador otorgó facultades plenas al Servicio de Impuestos Internos para determinar la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, el que confecciona tablas de clasificación de construcción y de terrenos, fijando los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. (Artículo 4 n°2 de la Ley 17.235 de 1969). Por tanto, cualquier reclamación que se sustente en las supuestas diferencias del valor comercial aludido, no puede considerarse. En cuanto al resto de la prueba aportada, incluyendo las declaraciones de los testigos, sigue toda en la misma línea, sin probar en caso alguno causal legal apta para el reclamo, por tanto en nada altera lo razonado. DÉCIMO QUINTO: Que, no se condenará en costas a la parte vencida por haber tenido motivo plausible para litigar. Por las consideraciones precedentes y visto además lo dispuesto en los artículos 21,115, 125, 130, 131, 131 bis, 132, 148, y 149 del Código Tributario; Ley 20.322 de 2009 y artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil y demás normas legales pertinentes; SE RESUELVE: 10 I. Que, SE RECHAZA en su totalidad la reclamación interpuesta a fojas 44 por Cesar Andrés Triviño Lavanderos, en representación de Constructora José Miguel García Limitada, en contra de la modificación de avalúo del inmueble Rol 17.500-24 de la comuna de San Pedro de la Paz. II. Que, en consecuencia SE CONFIRMA dicho reavalúo. III. Que, no se condena en costas a la parte reclamante. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. Notifíquese la presente resolución a la parte reclamada mediante su publicación íntegra en el sitio en Internet, www.tta.cl, y dese aviso a la dirección de correo electrónico a la parte que lo haya solicitado. Notifíquese a la parte reclamante por medio de carta certificada al domicilio registrado en autos, de conformidad a lo establecido en el inciso tercero del artículo 131 bis del Código Tributario. Déjese testimonio en el expediente. RUC: 13-9-0000848-6 RIT: AB-10-00071-2013. Pronunciada por don Anselmo Iván Cifuentes Ormeño, Juez Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región del Bio Bio. 2014-01-15T11:59:46-0300 ANSELMO IVAN CIFUENTES ORMENO