Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

1 Concepción, dieciséis de enero de dos mil catorce. VISTOS: Que, a fojas 34, con fecha 30 de mayo de 2013, comparece don Cesar Andrés Triviño Lavanderos, en representación según acredita de Constructora José Miguel García y Compañía Limitada, Rut 78.592.680-3 quien interpone reclamo en contra del reavalúo del inmueble rol 1701-2 de la comuna de Los Ángeles, conforme a los siguientes argumentos: Señala que el inmueble de marras tiene una superficie de 219.000 metros cuadrados, y que actualmente se le ha determinado un avalúo de $1.451.291.100. Funda su reclamación con el informe pericial que acompaña, y señala que el predio fue adquirido en 1996 por la suma de $132.826.720. Señala que se trata de una propiedad ubicada en el sur de Los Ángeles, de una superficie mayor a los sitios normales del sector, ya que en el área homogénea HBB017 en la que se encuentra el inmueble lo normal es de 50 a 200 m2, y su forma y topografía son irregulares. Agrega que el coeficiente corrector calculado, de 0,70, no refleja el valor real fiscal en comparación a los valores de transferencia de predios de las mismas características y del mismo sector, y que para ajustarse a estos valores el coeficiente corrector calculado debería ser de 0,14. Indica que el avalúo fijado por el Servicio es desproporcionado, ya que el avalúo fiscal no puede ser superior al valor comercial del predio a tasar, debiendo darse incluso un rango de entre 70 y 75%, lo que no se daría en este caso. Señala que el predio debería tasarse en la suma de $290.258.220, otorgando un valor de $9,467 al m2, pero aplicando un coeficiente corrector de 0,14. Y que dicho avalúo sería más cercano al valor de compra actualizado, que es de $242.996.138. 2 Agrega que los antecedentes expuestos en esta presentación permiten tener por configurada las causales del n°2 y n°3 del artículo 149 del Código Tributario. Por tanto, solicita acoger el reclamo, estableciendo que el avalúo fiscal de la propiedad en cuestión debe ascender a la suma de $202.673.962, o la que se determine en conformidad al mérito de proceso. A fojas 38, se dio traslado al Servicio de Impuestos Internos para contestar el reclamo interpuesto. A fojas 44 y siguientes comparece don Andrés Trabazo Burnás, en representación del Servicio de Impuestos Internos, quien contesta el reclamo, solicitando sea rechazado en su totalidad, en razón de siguientes fundamentos de hecho y de derecho: Señala que el bien raíz rol de avalúo 1701-2 de avalúo de la comuna de Los Ángeles, fue materia del reavalúo correspondiente al año 2013. Y producto de dicho procedimiento se determinó un avalúo que asciende a la suma de $1.451.291.100. Indica que para efectos de practicar este reavalúo, se fijaron los valores de terrenos, coeficientes guías por manzana predial y los factores de ajuste a los valores unitarios de construcción por localización en áreas comerciales, cuando existan, los que se encuentran contenidos en los planos comunales de precios de terreno. Aduce que en los planos ya indicados cada una de las comunas se encuentra sectorizada en áreas homogéneas (AH), correspondiendo a cada una de ella un valor de terreno, así como también un rango de terreno que es definido por el Servicio de Impuestos Internos como representativo de la correspondiente área homogénea. En el caso que nos ocupa el predio Rol 1701-2 se encuentra inserto en el área homogénea HBB017. Indica que es importante destacar que el predio de la reclamante se encuentra ubicado al sur de la ciudad de Los Ángeles, en la zona de extensión urbana denominada “Extensión Tolpan” según el plano regulador vigente de la comuna de Los Ángeles, cuyos usos principales corresponden al residencial (con predominio de viviendas sociales) y equipamientos, tales como comercio, deportes, culto, salud y cultura. 3 Agrega que el predio tiene el carácter de un macro lote, que nació del predio agrícola rol n°1534-12 de la comuna de Los Ángeles, el que recién pasa a incorporarse en el límite urbano de la comuna en el año 2006. Señala que es un predio de una superficie total de 219.000 m2, de forma irregular, pero de dimensiones tan grandes que dicha característica no influye en su aprovechamiento, por lo que a este respecto no procede aplicar ningún coeficiente corrector. Argumenta que resultan improcedentes las dos causales del artículo 149 del Código Tributario esgrimidas por el reclamante. Indica que de acuerdo a la ficha del área homogénea HBB017, el uso del suelo es habitacional, la categoría constructiva es baja y el nivel de densificación bajo. Y que esta área homogénea está conformada mayoritariamente por predios de forma irregular, lo que se considera en el valor del terreno para los predios de esta. Señala que en primer lugar se invoca la causal prevista en el artículo 149 n°2 del Código Tributario. Al respecto, señala que de acuerdo al plano de precios definido por la resolución n°132 de 2012, al área homogénea HBB017 le corresponde un rango de superficie de los predios que va de los 50 a 200 metros cuadrados. Para estos efectos, y considerando que el predio de la reclamante tiene una superficie de terreno de 219.000 metros cuadrados, es decir una superficie mayor a dos veces a la superficie máxima del área homogénea, se ubicaría dentro de la cuarta fila de la tabla del párrafo 2-1 del anexo n°2 “Tasación de Terrenos” de la resolución n°132. Luego, le corresponde un factor de ajuste de 1.00. Indica que en cuanto a la aplicación de un coeficiente de corrección por la relación frente-fondo del predio, hay que considerar que este tiene un frente de 70 metros por un fondo de 3.129 metros, siendo su relación de 0.02, por lo tanto, debiera ubicarse en la tercera fila de la tabla del punto 2.2 del anexo n°2 resolución citada, sin embargo, en atención a que el bien raíz tiene una superficie de terreno mayor a dos veces la superficie máxima del área homogénea, se debe aplicar los dispuesto en el párrafo 4 del punto 2-2 del anexo referido, es decir, no corresponde aplicar un ajuste al valor del terreno por este concepto. Agrega que finalmente, señala que al predio de la reclamante se le está aplicando un coeficiente corrector de 0.70, ya que se trata de un predio 4 atípico dentro del área homogénea en que está inserto. Y que este coeficiente corrector se ajusta al valor actual del predio por las razones que explica. Indica que efectivamente, cuando se compró el bien raíz su valor de transferencia al 12 de enero de 1996 fue de 0.05 UF unidades de fomento por metro cuadrado. Pero al día de hoy, al realizar el estudio de precios para el procedimiento de reavalúo, dicho valor ha variado sustancialmente, ello en atención a que el terreno cuenta con todas sus vías de acceso urbanizadas, lo que implica necesaria y lógicamente una plusvalía respecto al valor que venía trayendo el predio al segundo semestre del año 2012, plusvalía que es considerada e incorporada en esta nueva tasación general. Señalar también que en el estudio de precios al que se ha hecho referencia en el párrafo anterior, se validaron muestras de transferencias recientes de bienes raíces similares, cercanos al predio en estudio, y que además cuentan con un menor grado de urbanización, producto de lo cual se obtuvo un valor unitario comercial promedio de 0.71 uf/m2, al que se debe aplicar una corrección de un 30% aproximadamente por costo de urbanización, lo que da como resultado un valor fiscal promedio de 0.5 uf/m2, claramente mayor a los 0.29 uf/m2 que tiene el rol en cuestión. Por esto, sí fueron considerados los valores de transferencia de predios de las mismas características del mismo sector. Concluye que debido a lo anterior, no ha existido un avalúo desproporcionado ni antojadizo, pues la reclamante no considera una serie de variantes que se toman en cuenta en el reavalúo, y que son determinantes al momento de determinar el valor de un terreno, tal como lo son la existencia de vías de acceso urbanizadas. Agrega que dadas las circunstancias actuales, la reclamante no puede pretender la aplicación de un coeficiente corrector de 0.14, pues cuando este se aplicó al predio, obedecía a las circunstancias imperantes en ese momento, completamente diversas a las actuales, donde además se aplicaban las disposiciones de la circular n°10 de 2006, relativa precisamente a casos particulares de avalúo de predios no agrícolas no habitacionales realizado en el año 2006. Indica que en segundo término, la reclamante ha invocado la causal prevista en el artículo 149 n°3 del Código Tributario, y que este respecto, no resiste mayor análisis el reclamo del contribuyente, pues, de su simple lectura, 5 se desprende que sólo hay una mención a esta causal de reclamación, mas no hay fundamentación alguna que se refiera a ella. Agrega que a pesar de lo anterior, se verificaron en terreno todos los parámetros del predio que permiten determinar su avalúo (dimensiones del terreno, superficie, área homogénea y destino), y que habiéndose comparado con los antecedentes que obran en el archivo del Servicio de Impuestos Internos, se concluye que no existen los supuestos errores de transcripción, copia o cálculo, a los que en todo caso nunca se refirió en el cuerpo de su presentación la reclamante. Concluye entonces solicitando el rechazo del reclamo, con costas. A fojas 49 se recibe la causa a prueba, fijando como hecho substancial, pertinente y controvertido, el siguiente: Efectividad de haberse incurrido en errores en cuanto a la aplicación de las tablas de clasificación y de transcripción, de copia o de cálculo, respecto del bien raíz Rol n°1701-20 de la comuna de Los Ángeles. A fojas 97, se trajeron los autos para resolver. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que, el reclamo se interpuso dentro de plazo legal. SEGUNDO: Que, a fojas 34, comparece don Cesar Andrés Triviño Lavanderos, en representación de Constructora José Miguel García y Compañía Limitada, quien interpone reclamo en contra del reevalúo del inmueble rol 1701-2 de la comuna de Los Ángeles, conforme a los argumentos ya referidos en la parte expositiva de esta sentencia, y que por dicha razón se tendrán en esta parte por reproducidos. TERCERO: Que, a fojas 44 y siguientes, el Servicio de Impuestos Internos contestó el traslado conferido, solicitando que la reclamación sea rechazada en todas sus partes, y se confirme íntegramente la actuación reclamada, con costas, conforme a los fundamentos de hecho y derecho previamente referidos en la parte expositiva de esta sentencia, y que por dicha razón se tendrán en esta parte por reproducidos. CUARTO: Que, antes del vencimiento del término probatorio, la parte reclamante rindió prueba DOCUMENTAL, como sigue: 6 1. Documento titulado “Informe Pericial”, extendido por Nelson Sánchez Pineda, rolante a fojas 1 y siguientes. 2. Certificado de título, copia de título y cédula de identidad de don Nelson Sánchez Pineda; Oficio de Corte de Apelaciones de Valdivia y copia de Diario Oficial, donde consta su calidad de perito judicial; y copia de curso de tasación otorgado por el Ministerio de Hacienda, rolante a fojas 5 y siguientes. 3. Publicación efectuada en la página web del Servicio de Impuestos Internos, rolante a fojas 10 y siguiente. 4. Informes técnicos n°3579 y 3581, del Servicio de Impuestos Internos, de reconsideraciones administrativas y reclamación subsidiaria, rolante a fojas 12 y siguientes. 5. Copia de resolución exenta n°1094, de 31 de enero de 2007, rolante a fojas 16. 6. Copia de informe técnico n°3713, rolante a fojas 17 y siguiente. 7. Copia de ordinario n°UAN 08.01. 428, de 22 de agosto de 2008, rolante a fojas 19. 8. Copia de escritura de compraventa, rolante a fojas 20 y siguientes. 9. Copia de inscripción de dominio del conservador de bienes raíces de Los Ángeles, rolante a fojas 23 y siguientes. 10. Documento titulado “consulta de antecedentes de un bien raíz”, correspondiente al Rol 1701-2 de la comuna de Los Ángeles, de fecha 15 de marzo de 2013, rolante a fojas 25 y siguiente. 11. Copia de detalle catastral de una propiedad no agrícola, Rol 1701-2 de la comuna de Los Ángeles, rolante a fojas 27. 12. Documento titulado “consulta y modificación de antecedentes de un bien raíz”, correspondiente al Rol 1701-2 de la comuna de Los Ángeles, de fecha 28 de agosto de 2008, rolante a fojas 28. 13. Copia de detalle catastral de una propiedad no agrícola, Rol 1701-2 de la comuna de Los Ángeles, rolante a fojas 29. 7 14. Planos de ubicación, rolantes a fojas 30 y siguiente. QUINTO: Que, a su turno, la parte reclamada rindió prueba DOCUMENTAL, como sigue: 1. Ficha del área homogénea HBB017, rolante a fojas 56. 2. Documento titulado “Consulta de antecedentes de un bien raíz”, correspondiente al Rol 1701-2 de la comuna de Los Ángeles, rolante a fojas 57 y siguiente. 3. Documento titulado “Detalle catastral de una propiedad no agrícola” correspondiente al Rol 1701-2 de la comuna de Los Ángeles, rolante a fojas 59. SEXTO: Que, la parte reclamante rindió prueba testimonial, consistente en las declaraciones de los testigos Nicolás Ebert Soto Balvoa y Nelson Leonardo Sánchez Pineda. SÉPTIMO: Que, es hecho no controvertido en esta causa que el inmueble de autos fue objeto de reavalúo dentro del proceso de reavalúo no habitacional no agrícola del año 2013. OCTAVO: Que, así las cosas, la controversia se ha centrado en la existencia de las causales del artículo 149 del Código Tributario invocadas en el reclamo, al tenor de lo que se recibió la causa a prueba. NOVENO: Que, en su reclamo el actor alega que en la tasación de la cual fue objeto el predio por el que reclama, el Servicio de Impuestos Internos no consideró condiciones especiales del predio, como que se trata de un predio de gran superficie, de forma y topografía irregular, lo que amerita la aplicación de un coeficiente corrector de 0,14. Señala también que el último reavalúo que fuera efectuado al predio resulta desproporcionado, y supera el valor comercial del predio. Argumenta que el valor asignado ha sido incorrectamente determinado, pues el avalúo fiscal no puede superar el valor comercial del predio. Luego señala que esto lleva a tener configurada la causal del artículo 149 n°2 del Código Tributario. Al respecto, se debe tener presente que la norma señala: 8 Artículo 149. Dentro del mes siguiente al de la fecha de término de exhibición de los roles de avalúo los contribuyentes y las Municipalidades respectivas podrán reclamar del avalúo que se haya asignado a un bien raíz en la tasación general. De esta reclamación conocerá el Tribunal Tributario y Aduanero. La reclamación sólo podrá fundarse en algunas de las siguientes causales: … 2. Aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. Y luego, el inciso final de la norma establece que: …La reclamación que se fundare en una causal diferente será desechada de plano DÉCIMO: Que, es menester señalar que no existe en el artículo 149, causal alguna de reclamación que tome en cuenta lo señalado por el reclamante, esto es, desproporción del valor comercial con el avalúo fiscal del inmueble, y por tanto, este argumento no puede ser considerado, pues las causales de reclamo del avalúo de bienes raíces son taxativas, y no contemplan la causal invocada. Por otra parte, no resulta efectivo que esta desproporción alegada pueda llegar a configurar la causal del artículo 149 n°2 ya citado, por cuanto el inmueble de marras se encuentra correctamente encuadrado dentro del área homogénea HBB017, la que toma en consideración para la fijación del valor del terreno los factores alegados por el reclamante, tal como se puede apreciar de la respectiva ficha del área homogénea que rola a fojas 56, sin que se haya acreditado por el actor que el predio tiene condiciones que hacen procedente ajustes adicionales a este valor, pues las condiciones señaladas en el reclamo son parte de la misma área homogénea donde se encuentra el sitio y son consideradas en la determinación del valor del metro cuadrado para ella, y en todo caso, se la ha determinado adicionalmente a este predio un coeficiente corrector de 0,70 en atención a las mismas razones que señala el reclamante, sin que se justifique la aplicación de un coeficiente corrector menor. Así, lo que el reclamante pretende en este caso es reclamar el valor por metro cuadrado que se asigna al área homogénea, valor que no resulta reclamable, por no coincidir con ninguna de las causales establecidas en la norma precitada. 9 DÉCIMO PRIMERO: Que, en un segundo capítulo del reclamo el actor invoca el n°3 del artículo 149, esto es la existencia de errores de transcripción, de copia, o de cálculo numérico. Sin embargo, se limita a señalar la norma, sin indicar siquiera en que consistirían estos supuestos errores, o como se habrían cometido. Frente a tal falta de argumentación, no es posible acoger en esta parte el reclamo. DÉCIMO SEGUNDO: Que, en todo caso la prueba rendida apunta solamente a probar la supuesta diferencia entre el valor comercial y el avalúo fiscal del inmueble, lo que como se dijo, no es causal válida de reclamo; Pero de ninguna manera logra probar alguna causal del artículo 149 del Código Tributario. Y en cuanto al documento rolante a fojas 1 y siguientes, titulado “informe pericial” no puede ser en nada considerado, pues se trata de un instrumento privado, que en nada puede ser valorado como informe pericial si no fue decretado en audiencia a las partes, cumpliendo con las formalidades legales del caso, consagradas en los artículos 409 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, las que existen en resguardo de la objetividad e imparcialidad que debe revestir tal medio de prueba, no siendo posible que una parte elija a su parecer al perito que ha de evacuar el informe, sin oír a la contraria, sin al menos atentar contra las normas que rigen el debido proceso y garantizan la objetivad que debe revestir tal medio de prueba. Ahora bien, se trata de un instrumento privado, firmado por un tercero que reconoció su firma en este juicio, y es posible entonces valorarlo conforme a la sana crítica; Así, considerando la forma de valorar la prueba aplicable en esta sede, el documento no puede ser considerado por la falta de imparcialidad de quien lo emite; Pero de todas maneras, en cuanto a su contenido, aun cuando se le diera valor, en nada prueba causal alguna del artículo 149, sino que se limita a razonar sobre las supuestas diferencias entre el valor comercial y el avalúo fiscal del inmueble. DÉCIMO TERCERO: Que, de manera de ahondar los conceptos vertidos se debe estar a lo señalado por un destacado jurista tributario que indica “Agravando las cosas, el procedimiento de reclamo de los avalúos de los bienes raíces nos pone una camisa de fuerza que sólo nos permite reclamar de errores que no van más allá de simples errores materiales (de medición de superficie, de transcripción, de copia o de cálculo) cometidas en la aplicación de las ya mencionadas instrucciones técnicas y administrativas. Dentro de este procedimiento, la reclamación que se fundare en una causal diferente será 10 desechada de plano (artículo 149 del Código Tributario), es decir, no es admitida a tramitación. (Pedro Massone Parodi. “Tribunales y Procedimientos Tributarios”, AbeledoPerrot, Tercera Edición actualizada y ampliada, año 2010, pág. 224). DÉCIMO CUARTO: Que, asimismo es dable considerar, que el legislador otorgó facultades plenas al Servicio de Impuestos Internos para determinar la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, el que confecciona tablas de clasificación de construcción y de terrenos, fijando los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. (Artículo 4 n°2 de la Ley 17.235 de 1969). Por tanto, cualquier reclamación que se sustente en las supuestas diferencias del valor comercial aludido, no puede considerarse. En cuanto al resto de la prueba aportada, incluyendo las declaraciones de los testigos, sigue toda en la misma línea, sin probar en caso alguno causal legal apta para el reclamo, por tanto en nada altera lo razonado. DÉCIMO QUINTO: Que, no se condenará en costas a la parte vencida por haber tenido motivo plausible para litigar. Por las consideraciones precedentes y visto además lo dispuesto en los artículos 21,115, 125, 130, 131, 131 bis, 132, 148, y 149 del Código Tributario; Ley 20.322 de 2009 y artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil y demás normas legales pertinentes; SE RESUELVE: I. Que, SE RECHAZA en su totalidad la reclamación interpuesta a fojas 34 por Cesar Andrés Triviño Lavanderos, en representación de Constructora José Miguel García Limitada, en contra de la modificación de avalúo del inmueble Rol 17.001-2 de la comuna de Los Ángeles. II. Que, en consecuencia SE CONFIRMA dicho reavalúo. III. Que, no se condena en costas a la parte reclamante. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. Notifíquese la presente resolución a la parte reclamada mediante su publicación íntegra en el sitio en Internet, www.tta.cl, y dese aviso a la dirección de correo electrónico a la parte que lo haya solicitado. Notifíquese a 11 la parte reclamante por medio de carta certificada al domicilio registrado en autos, de conformidad a lo establecido en el inciso tercero del artículo 131 bis del Código Tributario. Déjese testimonio en el expediente. RUC: 13-9-0000849-4 RIT: AB-10-00072-2013. Pronunciada por don Anselmo Iván Cifuentes Ormeño, Juez Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región del Bio Bio. 2014-01-16T08:59:16-0300 ANSELMO IVAN CIFUENTES ORMENO