Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

1 Concepción, catorce de abril de dos mil quince. VISTOS: Que, a fojas 16 y siguientes, con fecha seis de octubre de dos mil catorce, comparece don Félix Antonio Cabalin Ramírez, Rut n.° 8.609.852-0, domiciliado en Pasaje Almería n.°2396, Valle Escondido de Paicaví, ciudad y comuna de Concepción, quien interpone reclamación en contra del avalúo asignado al inmueble rol 6911-00023 de la comuna de Concepción, en su calidad de propietario del citado inmueble, fundando su reclamo en las siguientes consideraciones: Parte describiendo la nueva tasación del inmueble que fuera determinada en el último proceso de reavalúo, y señala que este debe dejarse sin efecto, o en su caso modificarse, pues ha existido una aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, así como de la superficie del terreno. Esto lo justifica en que en el área homogénea en la que se encuentra el inmueble, el valor del metro cuadrado, según el plano de precios de terrenos no agrícolas en el reavalúo 2014, es de $135.688, siendo un área de uso mixto, comercial – vivienda. Señala que la propiedad es de uso habitacional, y su terreno es forma irregular, lo que no se ajusta a las características del área homogénea, la cual está conformada por predios de forma regular, topografía plana y con predominancia de comercio. Agrega que la definición del tamaño y deslindes del área homogénea XMB 098 no fueron correctamente aplicados, lo que se traduce en una sobrevaluación del inmueble, incluso sobre el valor comercial. Indica que esto es notorio si se considera la tasación de las áreas homogéneas contiguas, donde el valor por metro cuadrado asciende a $34.221. Señala que a mayor abundamiento, ha habido una aplicación errónea de las tablas de clasificación, teniendo a la vista la tasación de predios colindantes, pues la propiedad corresponde al lote 23 del pasaje Almería, en el Valle Escondido de Paicaví; y los lotes 22 (al sur) y el lote 24 (al norte) tienen asignado un valor que no supera los $59,000 por metro cuadrado. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 14-04-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 8061d99e-037c-40ef-9378-e74f7a6bc362 Timbre Electrónico 2 Pasa entonces a argumentar que la tasación supera el valor comercial del inmueble, lo cual vulnera la garantía constitucional de igual repartición de los tributos, y transforma el tributo en expropiatorio. A fojas 24, se dio traslado al Servicio de Impuestos Internos para contestar el reclamo interpuesto. A fojas 30 y siguientes comparece doña Mary Pilar Pinto Jaen, en representación del Servicio reclamado, quien contesta el reclamo, solicitando sea rechazado en su totalidad, en razón de los siguientes fundamentos de hecho y de derecho: Parte analizando la normativa aplicable, analizando lo dispuesto por la Resolución Ex. n.° 108, de fecha 27 de diciembre de 2013. Hace luego un análisis del contenido de los anexos de la citada resolución. Se refiere también a la circular n°6 de 30 de enero de 2014, al artículo 4 de la ley n.° 17.235 y al artículo 149 del Código Tributario. Enumera las características del inmueble de marras, describiendo la fórmula utilizada para calcular su avalúo. Transcribe entonces los argumentos de su contraparte. Pasa entonces a referirse derechamente a lo señalado por su contraria, y en primer lugar, aduce que el valor del área homogénea no es reclamable, sino que sólo podría serlo el error u omisión cometido al aplicar los factores de ajuste para cada predio específico. Luego señala que el actor pretende fundar su reclamo en la tasación de predios colindantes, los cuales corresponden a sitios eriazos, no sujetos a sobretasa, y que no fueron reavaluados en 2014 sino que en 2013. Indica que el valor determinado se ajusta a la normativa vigente, y que en ningún caso resulta posible fundar un reclamo de avalúo en que este sea mayor al valor comercial de la propiedad. Por tanto, solicita rechazar el reclamo, con costas. A fojas 37 se recibe la causa a prueba, fijando como hecho substancial, pertinente y controvertido, el siguiente: Efectividad de haberse incurrido en errores en cuanto a la aplicación de las tablas de clasificación, en los términos del artículo 149 n°2 del Código Tributario, respecto del bien raíz Rol n°6911-023, de la comuna de Concepción. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 14-04-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 8061d99e-037c-40ef-9378-e74f7a6bc362 Timbre Electrónico 3 A fojas 53, en virtud del recurso de reposición que interpusiera el actor, se agrega el siguiente punto de prueba que pasó a ser el segundo: Efectividad de que el bien raíz rol n.°6911-023 es un predio de forma irregular, y que se encuentra ubicado en un sector cuyo uso de suelo es predominantemente habitacional. A fojas 28, se trajeron los autos para fallo. CONSIDERANDO: 1). Que, a fojas 16 y siguientes, comparece don Félix Antonio Cabalin Ramírez, ya individualizado, quien interpone reclamación en contra del avalúo asignado al inmueble rol 6911-00023 de la comuna de Concepción conforme a los argumentos de hecho y de derecho ya referidos en la parte expositiva de esta sentencia, y que por dicha razón se tendrán en esta parte por reproducidos. 2). Que, el reclamo se interpuso dentro de plazo legal. 3). Que, a fojas 30 y siguientes, el Servicio de Impuestos Internos contestó el traslado conferido, solicitando que la reclamación sea rechazada en todas sus partes, y se confirme íntegramente la actuación reclamada, con costas, conforme a los fundamentos de hecho y derecho previamente referidos en la parte expositiva de esta sentencia, y que por dicha razón se tendrán en esta parte por reproducidos. 4). Que, antes del vencimiento del término probatorio, la parte reclamante rindió prueba documental, como sigue: • Carta informativa del reavalúo. • Certificados de avalúo fiscal. • Consulta de antecedentes del bien raíz. • Copia de ficha de área homogénea. • Copia de planos de precios de terrenos del Servicio de Impuestos Internos para la ciudad de Concepción. • Set de fotografías del terreno donde se encuentra emplazado el inmueble de autos. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 14-04-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 8061d99e-037c-40ef-9378-e74f7a6bc362 Timbre Electrónico 4 5). Que, a su turno, la parte reclamada no rindió prueba documental, y sólo la parte reclamante rindió prueba testimonial, consistente en la declaración del testigo Víctor Vergara Yáñez. 6). Que, es hecho no controvertido en esta causa que el inmueble de autos fue objeto de reavalúo dentro del proceso de reavalúo habitacional del año 2014, y así las cosas, la controversia se ha centrado en la existencia de alguna de las causales del artículo 149 del Código Tributario invocadas en el reclamo, al tenor de lo que se recibió la causa a prueba. 7). Que, en esta materia es pertinente estarse a lo dispuesto en el artículo 149 del Código de la especialidad, que señala: “Dentro de los ciento ochenta días siguientes a la fecha de término de exhibición de los roles de avalúo los contribuyentes y las Municipalidades respectivas podrán reclamar del avalúo que se haya asignado a un bien raíz en la tasación general. De esta reclamación conocerá el Tribunal Tributario y Aduanero. Respecto del avalúo asignado a un bien raíz en la tasación general, será procedente el recurso de reposición administrativa en conformidad a las normas del Capítulo IV de la ley n.º 19.880 y con las mismas modificaciones establecidas en el artículo 123 bis, salvo la de su letra b), en que el plazo para que se entienda rechazada la reposición será de noventa días. La reclamación y la reposición, en su caso, sólo podrán fundarse en algunas de las siguientes causales: 1º.- Determinación errónea de la superficie de los terrenos o construcciones. 2º.- Aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. 3º.- Errores de transcripción, de copia o de cálculo. 4º.- Inclusión errónea del mayor valor adquirido por los terrenos con ocasión de mejoras costeadas por particulares, en los casos en que dicho mayor valor deba ser excluido de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 8º de la Ley Nº 11.575. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 14-04-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 8061d99e-037c-40ef-9378-e74f7a6bc362 Timbre Electrónico 5 La reclamación o la reposición que se fundare en una causal diferente será desechada de plano”. (El destacado es nuestro). 8). Que, en un primer capítulo de su reclamo, el actor alega que el predio de marras tiene una forma irregular, lo que pretende acreditar con el plano que acompaña, y manifiesta que esta forma no es la regla general en el área homogénea en la que está inserto. Ahora bien, del mismo plano acompañado por el recurrente, es posible apreciar que la forma del predio no es irregular, como señala el reclamante, pues se aprecia tanto del plano de fojas 13, del esquema de fojas 15, y de la fotografía de fojas 63, documentos aportados por el reclamante, que el predio tiene forma rectangular. Por otra parte, no alega nada el reclamo en cuanto a la pendiente del sitio, alegación que recién aparece a fojas 64 al acompañar documentos, donde el reclamante deja entrever que esta irregularidad alegada se refiere a la pendiente del sitio, la cual por cierto, como se aprecia de las mismas fotografías, no escapa a la regla general del área homogénea; es del caso señalar que el testigo que aportó el mismo reclamante, que fuera quien tuvo a cargo la construcción del inmueble de autos, señaló que los inmuebles vecinos al de autos tienen características de inclinación similares. Por esto, este argumento ha de ser del todo desechado. 9). Que, dentro de la misma línea argumental, el reclamante agrega que la mayoría de los predios en esa área homogénea son de uso comercial, y luego señala que el valor asignado a las áreas homogéneas contiguas en notoriamente inferior. Al respecto cabe señalar, que tal como indica la reclamada, que los predios aludidos corresponden a sitios eriazos, con características diferentes y que no fueron objeto del proceso de reavalúo de 2014, por lo cual los valores que tengan asignados por metro cuadrado difícilmente podrían ser una referencia para el valor de esta área homogénea, la que tiene características basales diversas a las otras áreas indicadas. 10). Que, como último argumento, el actor señala que el avalúo que fuera efectuado al predio no refleja los valores de predios de las mismas características y del mismo sector. Al efecto, como ya se dijo, ejemplifica con los avalúos de dos predios que considera similares, acompañando sus respectivos certificados de avalúo, y concluye de ello que valor fijado por el Servicio de Impuestos Internos excede el valor de mercado, y no corresponde a la realidad. Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 14-04-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 8061d99e-037c-40ef-9378-e74f7a6bc362 Timbre Electrónico 6 Asimismo, para aquilatar este argumento, es menester señalar que no existe en el citado artículo 149 causal alguna de reclamación que tome en cuenta lo señalado por el reclamante, esto es, desproporción del valor comercial con el avalúo fiscal del inmueble, y por tanto, este argumento no puede ser considerado, pues las causales de reclamo del avalúo de bienes raíces son taxativas, y no contemplan la causal invocada. 11). Que, la prueba rendida sobre las tasaciones fiscales de otros inmuebles apunta solamente a probar la supuesta diferencia entre el valor comercial y el avalúo fiscal de los inmuebles, lo que como se dijo, no es causal válida de reclamación; Pero de ninguna manera logra probar – ni esta prueba documental referida, ni los planos acompañados - alguna causal del artículo 149 del Código Tributario. Y a mayor abundamiento, cabe señalar, que aun cuando se estimara que es posible reclamar fundándose en la desproporción entre el valor comercial de un inmueble y su avalúo fiscal, para la acreditación de esta diferencia sería menester que al menos se rindiera alguna prueba referida a acreditar el valor comercial del inmueble; pero ninguna prueba obra en autos dirigida a demostrar cual es el valor comercial real del inmueble, o de algún inmueble similar, pese a haberse ofrecido rendirla en el escrito de reclamo. Cabe precisar que el valor comercial o de mercado de la propiedad, es solamente uno de los valores que se toman en consideración para determinar el valor del metro cuadrado del área homogénea, dado que para determinar el nivel de precios de las propiedades y el valor del suelo, se recolectan y analizan muestras de valores de terrenos detectados en los distintos sectores de la comuna o localidad y que reflejen el comportamiento del mercado de suelos durante un tiempo prolongado, para ello se consideran: a) Tasaciones comerciales, procedentes de bancos e instituciones financieras. b) Transferencias de propiedades urbanas, de todos los tipos y ubicadas en todas las comunas del país, informadas mensualmente por los notarios y conservadores de bienes raíces. c) Avisos de prensa, con información de oferta de venta de bienes raíces; y Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 14-04-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 8061d99e-037c-40ef-9378-e74f7a6bc362 Timbre Electrónico 7 d) Otras fuentes, como instituciones o personas relacionadas con el sector inmobiliario, tales como: universidades, entidades fiscales o privadas, tasadores bancarios, corredores de propiedades, entre otras. Por lo tanto, este jurisdicente reitera que el hecho de la presunta sobrevaloración del avalúo de la propiedad no es una de las causales de reclamación que establece el artículo 149 del Código Tributario. 12). Que las demás consideraciones expuestas por las partes, en nada afectan lo razonado por este Tribunal. 13). Que, no se condenará en costas a la parte vencida por haber tenido motivos plausibles para litigar. POR TANTO: Por las consideraciones precedentes y visto además lo dispuesto en los artículos 21, 115, 125, 130, 131, 131 bis, 132, 148, y 149 y siguientes del Código Tributario; Ley 17.235 de 1969; Ley 20.322 de 2009 y artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil y demás normas legales pertinentes; SE RESUELVE: I. Que, SE RECHAZA la reclamación interpuesta a fojas 16 por don Félix Antonio Cabalin Ramírez, en contra del avalúo asignado al inmueble rol 6911- 00023 de la comuna de Concepción. II. Que, en consecuencia se confirma el avaluó fiscal determinado en el reavalúo. III. Que, no se condena en costas a la reclamante. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. Notifíquese la presente resolución a la parte reclamada mediante su publicación íntegra en el sitio en Internet, www.tta.cl, y a la reclamante por medio de carta certificada al domicilio registrado en autos. Sin perjuicio, dese aviso a la dirección de correo electrónico a la parte que lo haya solicitado. Déjese testimonio en el expediente. RUC: 14-9-0001676-0 Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 14-04-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 8061d99e-037c-40ef-9378-e74f7a6bc362 Timbre Electrónico 8 RIT: AB-10-00111-2014 Pronunciada por don Anselmo Iván Cifuentes Ormeño, Juez Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región del Bio Bio. Autoriza don Jaime Andrés González Orrico, Secretario Titular. Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez Tribunal del Biobio Documento firmado electrónicamente por don/ña Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño, el 14-04-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación 8061d99e-037c-40ef-9378-e74f7a6bc362 Timbre Electrónico 2015-04-14T12:11:02-0300 ATTA SACTA