Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

VISTOS: Que, a folio 17 y siguientes, comparece don Mauricio Alejandro Curimil Vargas, abogado, cédula nacional de identidad n.° 17.580.382-3, en representación de doña Marlene Roeckel Von Bennewitz, cédula nacional de identidad n.° 5.959.924-0, quien deduce reclamo en contra del reavalúo de los bienes raíces ubicados en la comuna de Pinto, correspondientes al departamento N° 402 con su bodega N° 9 y estacionamiento N° 3, roles 884-14, 884-73 y 884-39, y al departamento N° 403 con su bodega N° 23 y estacionamiento N° 18, roles 884-15, 884-87 y 885-54, todos del Edificio Los Ñirres, inserto en el proyecto inmobiliario Villa del Bosque Nevado, Complejo Termas de Chillán. El libelo se funda en los artículos 123, 124, 125, 132, 133, 149, 150 y siguientes del Código Tributario y en la Ley N° 17.235, invocando expresamente las causales del artículo 149 N° 1, 2 y 3. En su exposición, describe el desarrollo unitario del condominio y el marco de copropiedad que lo rige, para sostener que el reavalúo habría incrementado de manera injustificada los avalúos de las unidades individualizadas. Afirma la existencia de errores de determinación de superficies y bienes comunes, aplicación errónea de clasificaciones y, especialmente, errores de transcripción, copia o cálculo. Añade consideraciones fácticas vinculadas a las características del sector —distancia al centro urbano, restricciones hídricas, ambientales y viales— como factores que, a su juicio, debieron influir en un ajuste conservador del avalúo. Sin embargo, el núcleo del reclamo —y el que el propio contribuyente presenta como determinante— se centra en que el certificado de avalúo detallado de las unidades reclamadas incorporó el prorrateo de un supuesto “bien común 1” identificado con el rol 00884-90001, el cual no tendría avalúo propio real asociado y habría sido creado o utilizado únicamente como mecanismo interno para asignar participación en bienes comunes. Ello, sostiene, equivaldría a un error de copia o transcripción que distorsiona el cálculo final del avalúo prorrateado y, por arrastre, del avalúo total de cada unidad. Releva que al consultar dicho rol en el sistema del propio Servicio figuraría la leyenda de que “no existe una propiedad asociada a este Nº de Rol de Avalúo”, lo que constituye, en su tesis, una señal objetiva de la improcedencia del prorrateo. El reclamo enlaza este argumento con una segunda observación registral: que el Lote A del que dependería el Edificio Los Ñirres tendría el rol 873-194, el cual —según se alega— aparece mal agregado o erróneamente descrito en el catastro del Servicio, reforzando así la hipótesis de inconsistencias catastrales que afectan la determinación del avalúo. A folio 30, se confirió traslado al Servicio de Impuestos Internos, y a folio 49, comparece don José Manuel Corvalán Durán, abogado del departamento jurídico de la VIII Dirección Regional del Servicio, quien evacúa traslado solicitando el rechazo íntegro del reclamo, con costas. Como argumentos, contextualiza el reavalúo no agrícola vigente desde enero de 2022 como un proceso masivo de actualización de valores de terreno y construcciones, sostiene que las causales del artículo 149 no concurren en la especie, y sintetiza las alegaciones de la reclamante en torno a supuestos errores de superficie, clasificación, depreciación por antigüedad y errores de transcripción o cálculo. El Servicio rebate especialmente el argumento del bien común, afirmando que el rol 884-90001 es el soporte catastral del terreno de emplazamiento del edificio Los Ñirres y de sus áreas comunes, siendo indispensable para efectuar el prorrateo conforme a la copropiedad. Añade que el hecho de que dicho rol no disponga de un certificado visible en el sistema no implica su inexistencia, y que los certificados detallados de las unidades individuales evidencian la incorporación regular del bien común y su porcentaje de prorrateo. La reclamada complementa su defensa con antecedentes sobre la historia registral del lote A y la normativa de copropiedad aplicable al edificio, concluyendo que el avalúo de terreno y construcciones se ajusta a los parámetros técnicos y normativos del reevalúo, incluida la depreciación por edad. Refiriendo el informe pericial acompañado por el contribuyente, elaborado por los peritos judiciales Leonardo Triviño Pereda y Patricio Valdés Rodríguez, de fecha 30 de diciembre de 2023, el cual, sustentado en las causales del artículo 149 del Código Tributario y la Ley N° 17.235, sostiene que el inmueble analizado habría sufrido un reevalúo excesivo, destacando un salto histórico de avalúo entre 2017 y 2018 que habría condicionado los avalúos posteriores hasta 2022. Señala que, en lo técnico, el peritaje denuncia una incorrecta aplicación del prorrateo, pues el Servicio habría considerado una superficie de terreno asociada mayor a la real, al sumar lotes que no corresponderían al emplazamiento efectivo del edificio. Según el informe, el Edificio Los Mañíos se sitúa en el lote D con 13.109 m², mientras que el cálculo fiscal habría operado sobre un universo mayor, lo que incrementaría artificialmente el valor de bienes comunes y la carga atribuida a las unidades de dominio exclusivo. Y a ello, agrega un análisis crítico del precio unitario implícito del ítem bienes comunes, comparando el valor resultante del catastro del Servicio con precios de mercado del sector. En particular, sostiene que el índice resultante para el área homogénea respectiva sería muy superior a los valores observables en el mercado del sector, lo que explicaría distorsiones relevantes del avalúo fiscal. Alega que, sin perjuicio de que este informe se refiere a roles distintos a los directamente reclamados en autos, la reclamante lo invoca como antecedente técnico de contexto para reforzar una misma idea matriz: que la determinación y prorrateo de bienes comunes en el proyecto Bosque Nevado requiere coherencia catastral verificable, y que errores en la individualización del rol base pueden alterar de manera decisiva el avalúo de las unidades. La reclamada, como argumentos para rechazar la acción ejercida, sostiene que la correcta determinación del avalúo de las unidades reclamadas se explica de manera coherente desde la historia del inmueble, el régimen jurídico aplicable y el método técnico de tasación usado para condominios. En primer lugar, expone el contexto registral del predio. Señala que el rol 873-194 de la comuna de Pinto, denominado originalmente Termas Minerales de Chillán, fue subdividido en 1992 en cuatro lotes A, B, C y D, según plano aprobado por la I. Municipalidad de Pinto. Aclara que el Edificio Los Ñirres fue construido específicamente en el Lote A, de 13.432 m², por lo que —desde un punto de vista legal— no comparte áreas comunes con el resto de la comunidad Bosque Nevado fuera de ese lote. Con esto busca demostrar que la base territorial y jurídica del edificio está claramente delimitada y que el avalúo debe entenderse en función de esa unidad predial. Luego fundamenta el régimen legal de copropiedad. Indica que el edificio se encuentra acogido a la Ley 6.071, hoy Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria. Recuerda que dicho régimen permite la existencia de unidades de dominio exclusivo con bienes de dominio común, de modo que cada copropietario es propietario exclusivo de su unidad y comunero respecto de los bienes comunes. Para reforzar la lógica civil de la institución, enfatiza que el copropietario es dueño de una parte indeterminada de la cosa común y, simultáneamente, dueño exclusivo de una parte determinada del inmueble, lo que justifica que el catastro y la tasación deban reflejar esa doble dimensión. Enseguida desarrolla el núcleo técnico-jurídico de su defensa: el sistema de tasación aplicado por el Servicio para condominios se apoya principalmente en el artículo 3° de la Ley 19.537, precepto que vincula el derecho de cada unidad sobre los bienes comunes al avalúo fiscal de la respectiva unidad, criterio que luego se expresa en el reglamento de copropiedad. Desde esa premisa, explica que la reclamada dictó instrucciones administrativas que regulan el cálculo del avalúo fiscal de cada unidad, destacando la Circular N° 28 de 1998 y la utilización del Formulario 2803 para condominios tipo A. Según sostiene, este formulario recoge la información oficial del proyecto de subdivisión y de los permisos y recepciones de obra de la Dirección de Obras Municipales, incluyendo superficie del terreno de emplazamiento y superficies construidas comunes y privativas. Con esos antecedentes se determinan los porcentajes de asignación de bienes comunes que corresponden a cada unidad, los que sirven como fuente de información para la base imponible del impuesto territorial. Con ese marco, el Servicio afirma que la información de edificación registrada tanto en los roles de las unidades reclamadas (884-14, 884-73, 884-39, 884-15, 884-87 y 884- 54) como en el rol de bien común asociado 884-90001 proviene de antecedentes oficiales: la resolución de aprobación de la subdivisión acogida a la Ley 6.071, el permiso de edificación y la recepción final del Edificio Los Ñirres. Destaca que la Ley 6.071 contemplaba condominios con terreno de dominio común —asimilables a los condominios tipo A actuales— de manera que, en términos tributarios, Los Ñirres fue tasado con la misma lógica aplicable a dichos condominios. Por eso afirma que en el rol del bien común 884-90001 se registra todo el terreno del Lote A y además las construcciones comunes del edificio (escaleras, pasillos, hall de acceso, ascensores, etc.). A continuación, contesta directamente el argumento del contribuyente sobre la supuesta inexistencia del rol 884-90001 por no contar con certificado visible en el sistema. La reclamada sostiene que ese hecho no implica inexistencia; por el contrario, el rol debe existir para permitir el prorrateo a cada unidad del avalúo de los bienes comunes. De lo contrario, quedarían sin tasar el terreno donde se emplaza el edificio y las áreas comunes construidas. Añade que esta existencia se verifica en los certificados detallados de cada unidad. Para ilustrarlo, cita el caso del rol 884-14, donde se consigna expresamente el rol del bien común 884-90001, el avalúo total del bien común, el porcentaje de prorrateo y el avalúo prorrateado asignado a la unidad, lo que demostraría que el mecanismo de copropiedad está operando conforme a la ley y a la metodología de tasación. Finalmente, el Servicio complementa su defensa con antecedentes del reavalúo 2022. Indica que el sector quedó incorporado al Área Homogénea HMB014, definida como principalmente habitacional, con edificios en altura de categoría media y baja densidad. Afirma que el valor fiscal del área se fijó en base a valores de mercado y considerando variables como topografía, accesibilidad, emplazamiento dentro de la comuna y restricciones del plan regulador. Agrega que el avalúo de las construcciones, tanto de dominio exclusivo como del bien común, incorpora adecuadamente la depreciación por edad conforme a la Resolución Exenta N° 143 de 2021, Anexo 3. En síntesis, la reclamada concluye que el rol 884-90001 y las unidades asociadas están correctamente determinadas en superficie y calidad, que el prorrateo se ajusta al artículo 3° de la Ley 19.537 y a las instrucciones administrativas vigentes, y que no se configuran las causales del artículo 149 del Código Tributario, por lo que el reclamo debe ser rechazado. A folio 72, consta que las partes no llegaron a una conciliación, y a folio 78, se recibió la causa a prueba, al siguiente tenor: “Efectividad que concurren los presupuestos fácticos que permitirían establecer que se ha incurrido en errores en cuanto a la determinación de las superficies asignadas, aplicación errónea en las tablas de clasificación, respecto de los bienes gravados, o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terrenos y; errores de transcripción y/o de copia, todo lo anterior respecto de los inmuebles Roles números 884-14; 884-73; 884-39, 884-15; 884-87 y 884-54,todos de la comuna de Pinto. Hechos y antecedentes que así lo sustenten” A folio 70, se citó a las partes a oír sentencia. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que, de los escritos principales de las partes, se desprende que el conflicto sometido a decisión dice relación con la corrección del reavalúo de las unidades singularizadas del Edificio Los Ñirres y, en especial, con la legitimidad y soporte catastral del rol de bien común utilizado para prorratear el avalúo de las áreas comunes del edificio. SEGUNDO: Que, si bien la reclamante articula diversas alegaciones, su planteamiento esencial —y el único que este Tribunal estima jurídicamente decisivo— es que el rol 00884-90001 no tendría un avalúo propio correctamente individualizado y verificable, sino que habría sido creado o utilizado por el Servicio como un rol instrumental para asignar porcentajes de participación en bienes comunes, lo que, en la práctica, introduce un componente de avalúo cuya trazabilidad y existencia material no resulta controlable por el contribuyente en los términos exigibles a una determinación válida de base imponible. TERCERO: Que, la reclamante respalda esta conclusión con el hecho objetivo de que, al consultar el supuesto bien común en la plataforma del Servicio, se informaría que “no existe una propiedad asociada a este Nº de Rol de Avalúo”, circunstancia que, en sede de reclamación de avalúo, se conecta directamente con la hipótesis del artículo 149 N° 3 del Código Tributario, en cuanto se denuncia un error de transcripción, copia o cálculo que incide en el resultado final del avalúo. CUARTO: Que, el Servicio sostiene que el rol controvertido es indispensable para el funcionamiento del régimen de copropiedad y que su sola ausencia documental en el sistema de consulta no implica inexistencia, agregando parámetros específicos de avalúo total y porcentaje de prorrateo. QUINTO: Que, las partes rindieron la siguiente prueba: Por parte del reclamante, a folio 98 y siguientes, un informe pericial de los peritos judiciales y arquitectos tasadores, don Leonardo Triviño Pereda y Patricio Valdés Rodríguez, de fecha 30 de diciembre de 2023; a folio 122, declaración testimonial de los mismos peritos precitados, y de don Juan Espinoza Durán. A folio 149 y siguientes, una serie de certificados referidos a los inmuebles de autos, además de copias de jurisprudencia, artículos en la prensa y a folio 223 y siguientes, el informe pericial del arquitecto y perito judicial, don Alberto Arenas Pizarro, además del informe pericial de paisajismo y urbanismos evacuado por don Mauricio Díaz Ortega, y el informe técnico levantamiento y replanteo topográfico evacuado por el perito topógrafo don Marcelo Carrasco Echeverría. A folio 233 y siguientes, acompaña otra serie de documentos relativos a los inmuebles, y a folio 251 y siguientes, acompaña un informe en derecho, realizado por el abogado don José Fernández Richard. A folio 135 y siguientes, acompaña una resolución de la Dirección General de Aguas, un correo electrónico del SERNAGIOMIN, y un informe del Conservador de Bienes Raíces de Pinto, todos solicitados mediante oficios de este Tribunal. La reclamada, por su parte, acompaña, a folio 328 y siguientes, una serie de resoluciones emitidas por el Servicio de Impuestos Internos, que justificarían el reavalúo practicado. SEXTO: Que, no obstante, el estándar de racionalidad y verificabilidad del avalúo fiscal exige que el componente de bienes comunes que se imputa a cada unidad pueda ser razonablemente controlado por el administrado, especialmente cuando dicho componente constituye una fracción relevante del avalúo total. En este sentido, la alegación del contribuyente no discute la categoría jurídica de “bien común” en abstracto, sino la consistencia del rol específico usado como base de prorrateo, y su aptitud real para sostener una carga fiscal. SÉPTIMO: Que, a mayor abundamiento, el informe pericial acompañado por la reclamante, aun referido a roles del Edificio Los Mañíos, aporta una aproximación técnica útil para valorar la plausibilidad de errores de prorrateo y sobrevaloración de bienes comunes dentro del mismo proyecto inmobiliario en la comuna de Pinto, destacando cómo una incorrecta determinación del lote base y de las superficies asociadas puede inflar el valor atribuido a los bienes comunes y, consiguientemente, a las unidades de dominio exclusivo. OCTAVO: Que, por lo anterior, este Tribunal concluye que el argumento relativo a la utilización del rol 00884-90001 en las condiciones denunciadas por la reclamante resulta decisorio, pues si el rol fue creado o usado únicamente para asignar participación sin un avalúo propio debidamente individualizado y verificable, el prorrateo así efectuado deviene improcedente y altera el cálculo del avalúo de las unidades reclamadas, configurándose la causal del artículo 149 N° 3 del Código Tributario. De igual manera, se debe tener presente que la Ley 19.537 del 16.12.1997, sobre Copropiedad Inmobiliaria, en su artículo 2° N° 3, establece cuáles son los “bienes de dominio común”, considerados para los efectos de esta ley, no comprendiendo aquellos de carácter instrumental e inexistentes. NOVENO: Que, en consecuencia, el reclamo será acogido solo por esta razón, sin que resulte necesario extender el análisis a las demás alegaciones accesorias contenidas en el libelo. DÉCIMO: Que, en atención a que se estima que la parte perdidosa no ha tenido motivos plausibles para litigar, ha sido totalmente vencida y estar ellas solicitadas, será condenada en costas. POR ESTAS CONSIDERACIONES y visto, además, lo dispuesto en los artículos 132, 149 y siguientes del Código Tributario, y en la Ley N° 17.235, además del resto de la normativa aplicable, se resuelve: I. Que HA LUGAR al reclamo deducido por, doña Marlene Roeckel Von Bennewitz, en contra del reavalúo de los roles 884-14, 884-73, 884-39, 884-15, 884-87 y 885-54, todos de la comuna de Pinto, únicamente por la inconsistencia decisiva asociada al empleo del rol de bien común 00884-90001 como base de prorrateo sin un avalúo propio debidamente individualizado y verificable, en los términos señalados en los considerandos precedentes. II. Que, en consecuencia, se ordena al Servicio modificar y regularizar el catastro asociado al rol de bien común referido y recalcular los avalúos de las unidades reclamadas, prescindiendo del prorrateo improcedente o reemplazándolo por una base de bienes comunes técnicamente consistente y formalmente verificable. III. Que, por haber sido totalmente vencida, estar ellas solicitadas, y no advirtiéndose motivo plausible para litigar, se condenará en costas a la parte perdidosa. IV. Que, el Director Regional de la XX Dirección Regional de Chillán del Servicio de Impuestos Internos dispondrá el cumplimiento administrativo de esta sentencia, conforme lo establece el artículo 6°, letra b), n.° 6, del Código Tributario, sin perjuicio de las facultades conferidas a este Tribunal en el artículo 1°, incisos segundo y tercero, de la Ley n.° 20.322 de 2009, Orgánica de Tribunales Tributarios y Aduaneros. Notifíquese la presente resolución a las partes conforme al artículo 131 bis del Código Tributario. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. RUC n.° 23-9-0000068-2 RIT n.° AB-10-00001-2023 Cuantía bruta: Indeterminada Proveyó don ANSELMO IVÁN CIFUENTES ORMEÑO, Juez Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región de Ñuble y la Región del Biobío. Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez Tribunal del Biobio 2025-12-10T11:12:11-0300 Chile Firma Avanzada TTA