Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

VISTOS: Que, a folio 20 y siguientes, comparece don Mauricio Alejandro Curimil Vargas, abogado, cédula nacional de identidad n.° 17.580.382-3, en representación de don Juan Espinoza Durán y Cía. Limitada, rol único tributario n.° 77.431.670-1, quien deduce reclamo en contra del reavalúo de los bienes raíces ubicados en la comuna de Pinto, correspondientes al departamento N° 801 del Edificio Los Ñirres, con su estacionamiento N° 22 y bodega N° 8, roles 884-29, 884-58 y 884-72 respectivamente, todos del Edificio Los Ñirres, inserto en el proyecto inmobiliario Villa del Bosque Nevado, Complejo Termas de Chillán. El libelo se funda en los artículos 123, 124, 125, 132, 133, 149, 150 y siguientes del Código Tributario y en la Ley N° 17.235, invocando expresamente las causales del artículo 149 N° 1, 2 y 3. En su exposición, describe el desarrollo unitario del condominio y el marco de copropiedad que lo rige, para sostener que el reavalúo habría incrementado de manera injustificada los avalúos de las unidades individualizadas. Afirma la existencia de errores de determinación de superficies y bienes comunes, aplicación errónea de clasificaciones y, especialmente, errores de transcripción, copia o cálculo. Añade consideraciones fácticas vinculadas a las características del sector —distancia al centro urbano, restricciones hídricas, ambientales y viales— como factores que, a su juicio, debieron influir en un ajuste conservador del avalúo. Sin embargo, el núcleo del reclamo —y el que el propio contribuyente presenta como determinante— se centra en que el certificado de avalúo detallado de las unidades reclamadas incorporó el prorrateo de un supuesto “bien común 1” identificado con el rol 00884-90001, el cual no tendría avalúo propio real asociado y habría sido creado o utilizado únicamente como mecanismo interno para asignar participación en bienes comunes. Ello, sostiene, equivaldría a un error de copia o transcripción que distorsiona el cálculo final del avalúo prorrateado y, por arrastre, del avalúo total de cada unidad. Releva que al consultar dicho rol en el sistema del propio Servicio figuraría la leyenda de que “no existe una propiedad asociada a este Nº de Rol de Avalúo”, lo que constituye, en su tesis, una señal objetiva de la improcedencia del prorrateo. El reclamo enlaza este argumento con una segunda observación registral: que el Lote A del que dependería el Edificio Los Ñirres tendría el rol 873-194, el cual —según se alega— aparece mal agregado o erróneamente descrito en el catastro del Servicio, reforzando así la hipótesis de inconsistencias catastrales que afectan la determinación del avalúo. A folio 27, se confirió traslado al Servicio de Impuestos Internos, y a folio 35, comparece don José Manuel Corvalán Durán, abogado del departamento jurídico de la VIII Dirección Regional del Servicio, quien evacúa el traslado solicitando el rechazo íntegro del reclamo, con costas. Como argumentos, contextualiza el reavalúo no agrícola vigente desde enero de 2022 como un proceso masivo de actualización de valores de terreno y construcciones, sostiene que las causales del artículo 149 no concurren en la especie, y sintetiza las alegaciones de la reclamante en torno a supuestos errores de superficie, clasificación, depreciación por antigüedad y errores de transcripción o cálculo. Comienza resumiendo el contenido del reclamo, y expone consideraciones generales sobre el marco normativo del reavalúo: explica la Resolución Exenta N° 143 de 30 de diciembre de 2021, que fija valores de terreno y construcciones para el reavalúo de bienes raíces no agrícolas y determina que los valores se ajustan según las características particulares de cada predio, mediante el sistema de áreas homogéneas y coeficientes correctores; y la Resolución Exenta N° 11 de 1 de febrero de 2022, que fija rangos de avalúos exentos y tramos de tasas. Sobre esta base, sostiene que el sector donde se emplaza el edificio forma parte del Área Homogénea HMB014, de carácter principalmente habitacional en altura en las termas, con categoría constructiva media, densidad baja, predios y topografía irregulares, y sin restricciones registradas, de modo que el valor unitario de $240.114 por m² (al segundo semestre de 2021) refleja adecuadamente la realidad del sector y no corresponde introducir ajustes adicionales por la vía judicial, menos aun cuando el reclamante ni siquiera solicita expresamente la aplicación de coeficientes correctores. En cuanto al terreno y a los bienes comunes, la contestación señala que el rol 873- 194 (“Termas Minerales de Chillán”) fue subdividido en los lotes A, B, C y D, construyéndose el Edificio Los Ñirres en el lote A, acogido al régimen de copropiedad de la Ley 6.071, hoy Ley 19.537. Explica que, para efectos del impuesto territorial, las unidades de dominio exclusivo se individualizan con roles propios y los bienes comunes se agrupan en un “rol de bien común”, que incluye el terreno y las áreas comunes (escaleras, pasillos, halls, etc.), cuyo avalúo se prorratea entre todas las unidades de dominio exclusivo. En ese contexto, el Servicio afirma que el rol 884-90001 fue creado precisamente como rol de bien común operacional para el edificio Los Ñirres y que el hecho de que en la página web no aparezca asociado a una propiedad determinada no significa que dicho bien común “no exista”, sino que responde a su naturaleza operacional y a que no es atribuible a un propietario individual. Anuncia que acompañará la ficha predial para acreditarlo y sostiene que, por ello, es incorrecto lo aseverado por el contribuyente acerca de la inexistencia de ese rol y de un supuesto error en el prorrateo. Sobre esa base, el Servicio concluye que el reavalúo se efectuó conforme al marco normativo aplicable, que el área homogénea y el rol de bien común han sido correctamente determinados y utilizados, que no se configura ninguna de las causales del artículo 149 invocadas por el reclamante y, en consecuencia, pide al Tribunal que tenga por evacuado el traslado y que rechace el reclamo en todas sus partes, con expresa condena en costas. A folio 70, consta que las partes no llegaron a una conciliación, y a folio 76, se recibió la causa a prueba, al siguiente tenor: “Efectividad que concurren los presupuestos fácticos que permitirían establecer que se ha incurrido en errores en cuanto a la determinación de las superficies asignadas, aplicación errónea en las tablas de clasificación, respecto de los bienes gravados, o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terrenos y; errores de transcripción y/o de copia, todo lo anterior respecto de los inmuebles Roles números 884-29; 884-58; y 884-72, todos de la comuna de Pinto. Hechos y antecedentes que así lo sustenten.” A folio 341, se citó a las partes a oír sentencia. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que, de los escritos principales de las partes, se desprende que el conflicto sometido a decisión dice relación con la corrección del reavalúo de las unidades singularizadas del Edificio Los Ñirres y, en especial, con la legitimidad y soporte catastral del rol de bien común utilizado para prorratear el avalúo de las áreas comunes del edificio. SEGUNDO: Que, si bien la reclamante articula diversas alegaciones, su planteamiento esencial —y el único que este Tribunal estima jurídicamente decisivo— es que el rol 00884-90001 no tendría un avalúo propio correctamente individualizado y verificable, sino que habría sido creado o utilizado por el Servicio como un rol instrumental para asignar porcentajes de participación en bienes comunes, lo que, en la práctica, introduce un componente de avalúo cuya trazabilidad y existencia material no resulta controlable por el contribuyente en los términos exigibles a una determinación válida de base imponible. TERCERO: Que, la reclamante respalda esta conclusión con el hecho objetivo de que, al consultar el supuesto bien común en la plataforma del Servicio, se informaría que “no existe una propiedad asociada a este Nº de Rol de Avalúo”, circunstancia que, en sede de reclamación de avalúo, se conecta directamente con la hipótesis del artículo 149 N° 3 del Código Tributario, en cuanto se denuncia un error de transcripción, copia o cálculo que incide en el resultado final del avalúo. CUARTO: Que, el Servicio sostiene que el rol controvertido es indispensable para el funcionamiento del régimen de copropiedad y que su sola ausencia documental en el sistema de consulta no implica inexistencia, agregando parámetros específicos de avalúo total y porcentaje de prorrateo. QUINTO: Que, las partes rindieron la siguiente prueba: Por parte del reclamante, a folio 92 y siguientes, un informe pericial de los peritos judiciales y arquitectos tasadores, don Leonardo Triviño Pereda y Patricio Valdés Rodríguez, de fecha 30 de diciembre de 2023; a y folio 114, declaración testimonial de los mismos peritos precitados. A folio 120 y siguientes, informe pericial del arquitecto y perito judicial, don Alberto Arenas Pizarro, informe pericial de paisajismo y urbanismo, evacuado por don Mauricio Díaz Ortega, e informe técnico de levantamiento y replanteo topográfico evacuado por el perito topógrafo don Marcelo Carrasco Echeverría. A folio 130 y siguientes, se acompañan una serie de certificados referidos a los inmuebles de autos, además de copias de jurisprudencia, y artículos en la prensa. A folio 202 y siguientes, se acompaña un informe en derecho, realizado por el abogado don José Fernández Richard. A folio 252 y siguientes, acompaña otra serie de documentos relacionadas con el inmueble de autos, y luego, a folio 280 y siguientes, acompaña una resolución de la Dirección General de Aguas, un correo electrónico del SERNAGIOMIN, y un informe del Conservador de Bienes Raíces de Pinto, todos solicitados mediante oficios de este Tribunal. La reclamada, por su parte, no acompañó prueba documental, pero presentó la declaración del testigo don Norberto Cortés Lavados, la cual rola a folio 116. SEXTO: Que, no puede caber duda de que el estándar de racionalidad y verificabilidad del avalúo fiscal exige que el componente de bienes comunes que se imputa a cada unidad pueda ser razonablemente controlado por el administrado, especialmente cuando dicho componente constituye una fracción relevante del avalúo total. En este sentido, la alegación del contribuyente no discute la categoría jurídica de “bien común” en abstracto, sino la consistencia del rol específico usado como base de prorrateo, y su aptitud real para sostener una carga fiscal. SÉPTIMO: Que, en el mismo contexto, el informe pericial acompañado por la reclamante, aun referido a roles del Edificio Los Mañíos, aporta una aproximación técnica útil para valorar la plausibilidad de errores de prorrateo y sobrevaloración de bienes comunes dentro del mismo proyecto inmobiliario en la comuna de Pinto, destacando cómo una incorrecta determinación del lote base y de las superficies asociadas puede inflar el valor atribuido a los bienes comunes y, consiguientemente, a las unidades de dominio exclusivo. OCTAVO: Que, por lo anterior, este Tribunal concluye que el argumento relativo a la utilización del rol 00884-90001 en las condiciones denunciadas por la reclamante resulta decisorio, pues si el rol fue creado o usado únicamente para asignar participación sin un avalúo propio debidamente individualizado y verificable, el prorrateo así efectuado deviene improcedente y altera el cálculo del avalúo de las unidades reclamadas, configurándose la causal del artículo 149 N° 3 del Código Tributario. De igual manera, se debe tener presente que la Ley 19.537 del 16.12.1997, sobre Copropiedad Inmobiliaria, en su artículo 2° N° 3, establece cuáles son los “bienes de dominio común”, considerados para los efectos de esta ley, no comprendiendo aquellos de carácter instrumental e inexistentes. NOVENO: Que, en consecuencia, el reclamo será acogido solo por esta razón, sin que resulte necesario extender el análisis a las demás alegaciones accesorias contenidas en el libelo. DÉCIMO: Que, en atención a que se estima que la parte perdidosa no ha tenido motivos plausibles para litigar, ha sido totalmente vencida y estar ellas solicitadas, será condenada en costas. POR ESTAS CONSIDERACIONES y visto, además, lo dispuesto en los artículos 132, 149 y siguientes del Código Tributario, y en la Ley N° 17.235, además del resto de la normativa aplicable, se resuelve: I. Que HA LUGAR al reclamo deducido por, Juan Espinoza Durán y Cía. Ltda., en contra del reavalúo de los roles 884-29, 884-58 y 884-72, todos de la comuna de Pinto, únicamente por la inconsistencia decisiva asociada al empleo del rol de bien común 00884-90001 como base de prorrateo sin un avalúo propio debidamente individualizado y verificable, en los términos señalados en los considerandos precedentes. II. Que, en consecuencia, se ordena al Servicio modificar y regularizar el catastro asociado al rol de bien común referido y recalcular los avalúos de las unidades reclamadas, prescindiendo del prorrateo improcedente o reemplazándolo por una base de bienes comunes técnicamente consistente y formalmente verificable. III. Que, por haber sido totalmente vencida, estar ellas solicitadas, y no advirtiéndose motivo plausible para litigar, se condenará en costas a la parte perdidosa. IV. Que, el Director Regional de la XX Dirección Regional de Chillán del Servicio de Impuestos Internos dispondrá el cumplimiento administrativo de esta sentencia, conforme lo establece el artículo 6°, letra b), n.° 6, del Código Tributario, sin perjuicio de las facultades conferidas a este Tribunal en el artículo 1°, incisos segundo y tercero, de la Ley n.° 20.322 de 2009, Orgánica de Tribunales Tributarios y Aduaneros. Notifíquese la presente resolución a las partes conforme al artículo 131 bis del Código Tributario. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. RUC n.° 23-9-0000077-1 RIT n.° AB-10-00005-2023 Proveyó don ANSELMO IVÁN CIFUENTES ORMEÑO, Juez Titular del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región de Ñuble y la Región del Biobío. Anselmo Ivan Cifuentes Ormeño Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez Tribunal del Biobio 2026-01-02T12:36:31-0300 Chile Firma Avanzada TTA