Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

1 “INVERSIONES PUNTA DEL SUR S.A. con SII- VII DIRECCIÓN REGIONAL TALCA” RUC 18-9-0001152-7 RIT AB-07-00022-2018 Talca, nueve de abril de dos mil veinte. VISTOS: A fojas 13 y siguientes, complementado mediante escrito de fojas 18, comparece don MUNIR NAGIB HAZBUN REZUC, RUT N° 8.577.399-2, arquitecto, en representación de INVERSIONES PUNTA DEL SUR S.A., RUT N° 96.927.240-7, ambos domiciliados para estos efectos en 6 Oriente N° 928, de la ciudad de Talca, quien interpone reclamo conforme al Procedimiento de Reclamo de Avalúo de Bienes Raíces, en contra del Reavalúo asignado al bien raíz Rol N° 629-11, de la comuna de Talca; solicitando su modificación por las razones que, resumidamente, se describen a continuación. Señala que el reavalúo 2018 establece, para el bien raíz ya mencionado, un avalúo fiscal de $328.743.258.-, el cual representa un alza de un 35% respecto del avalúo existente al segundo semestre de 2017. Indica que, de la revisión de la nueva tasación fiscal, logró determinar que su elevado valor se explicaría por el desproporcionado valor del metro cuadrado (m2) de terreno, que considera un precio de $85.407 m2, para el área homogénea XBB012 donde se ubica la propiedad. Sin embargo, dice que el valor del terreno determinado por el S.I.I. no recoge las condiciones particulares del bien, igualando la tasación de su terreno con otras propiedades ubicadas dentro de la misma área homogénea, las cuales no son comparables. Fundamenta su acción en la causal N° 2 del artículo 149 del Código Tributario, es decir, la aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades del terreno. Agrega que se ha cometido un error por parte del S.I.I. en la determinación de la Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 2 tasación fiscal del terreno donde se emplaza la propiedad reclamada, solicitando la corrección del valor del metro cuadrado de terreno mediante la aplicación de un coeficiente de ajuste de 0.8, valor que representaría de mejor forma sus limitaciones en comparación con propiedades ubicadas en la misma área homogénea. Lo anterior en consideración a que sus características particulares no fueron consideradas al ser incluida en la zona homogénea XBB012, toda vez que el bien no presenta una proporcionalidad adecuada de su frente con su fondo (relación 1:5), lo que tiene incidencia directa en su aprovechamiento constructivo, al aplicar las normas de distanciamiento y coeficientes de ocupación exigidos en el plan regulador comunal. Finalmente, en virtud de lo anterior, solicita se acoja su reclamación tributaria y se ordene al S.I.I. corregir la distorsión expuesta. A fojas 20, por la parte reclamada, comparece doña PAOLA PACHECO FLORES, RUT N° 12.492.598-3, Directora de la VII Dirección Regional Talca del SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS, RUT N° 60.803.000-K, ambos domiciliados en calle 1 Oriente N° 1150, 2° piso, Talca, quien acredita su personería y confiere patrocinio y poder. A fojas 21 y siguientes, por la parte reclamada, comparece doña MARÍA VICTORIA YAMAL ARELLANO, abogada de la VII Dirección Regional Talca del S.I.I., evacuando el traslado y contestando la reclamación interpuesta en contra del avalúo de la propiedad Rol N° 629-11, de la comuna de Talca, solicitando se rechace el reclamo interpuesto, con costas, por los fundamentos que, en síntesis, se expresan a continuación. Señala que, a contar del 1° de enero de 2018, entró en vigencia el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas con destino no habitacional, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley N° 17.325. Cita los artículos 4 y 6 de la misma ley antes mencionada e indica que, dentro de la obligación impuesta al S.I.I. consistente en definir una nueva estructura de avalúos fiscales, de manera que los precios considerados en dichos avalúos reflejaran las variaciones que han tenido los valores del terreno de acuerdo al desarrollo urbano de las distintas comunas del país y también las variaciones que han experimentado los valores de construcción de las distintas materialidades que existen, se utilizó una metodología consistente en la realización de un estudio de precios para determinar el avalúo fiscal de los bienes. Este estudio se inició el año 2016 y consideró cerca de 6.651.073 datos de valores de terrenos y construcciones provenientes de diferentes fuentes, tales como: tasaciones comerciales, procedentes de banco e instituciones financieras; transferencias de propiedades urbanas, de todo tipo y ubicadas en todas las comunas del país; avisos de prensa, con información de oferta de venta de bienes Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 3 raíces; y otras fuentes, como instituciones o personas relacionadas con el sector inmobiliario, tales como universidades, entidades fiscales o privadas, tasadores bancarios, corredores de propiedades, entre otros. Además, indica que, a fin de definir los valores de terrenos en todas las comunas del país, se realizó un estudio urbano tendiente a efectuar una zonificación de acuerdo a las variables de uso del suelo, nivel de densificación, categoría constructiva y nivel de equipamiento. Como resultado del estudio antes mencionado, señala que se definieron áreas homogéneas para todas las comunas con valor unitario por m2 para cada una de ellas, información que está contenida en los planos de valores de terrenos, los cuales son parte integrante de la Resolución del S.I.I. N° 28, de fecha 09.03.2018. Al respecto, señala que la Resolución N° 28, ya referida, contiene cinco anexos que determinan cómo se efectúa la tasación de las propiedades, distinguiendo entre el valor de los terrenos y de las construcciones, esto último que también se realizó conforme a un estudio estadístico de las fuentes de información mencionadas precedentemente y los valores unitarios de cada material estructural y calidad de la construcción. Hace presente que el avalúo fiscal no representa ni corresponde al valor comercial de una propiedad, sino que tiene por objeto determinar la base para la aplicación masiva, por lo que no apunta a reproducir todos los factores que inciden en una tasación comercial. En lo referente al inmueble de autos, señala que la aplicación de las pautas técnicas de la Resolución N° 28 del S.I.I., se indica en el siguiente detalle: a) Avalúo de terreno: - El inmueble Rol N° 629-11, de la comuna de Talca, se encuentra emplazado en la manzana 629, que tiene coeficiente guía (CG) 1,00 y está ubicada en el área homogénea XBB012, con un valor unitario de $84.478 por m2 al día 01.07.2017. - La superficie de terreno registrada es de 599 m2 y 11,70 de frente, lo que según la Resolución Exenta N° 28, ya referida, le otorga un coeficiente corrector por relación frente- fondo de 0,9 (coeficiente frente-fondo de 0,22) y un coeficiente corrector por superficie de 1,00, ya que la propiedad presenta una superficie menor que el rango máximo definido para el área homogénea (de 110 a 1.000 m2). - El producto del valor unitario del área homogénea XBB012 por la superficie de terreno da Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 4 como resultante el avalúo de terreno que es de $47.201.077.- b) Avalúo de las construcciones: $289.811.389.- c) Avalúo total (terreno + construcciones): $337.012.466.- En relación con la reclamación tributaria, señala que esta no es procedente, debido a que, en primer lugar, las argumentaciones de la parte reclamante se refieren única y exclusivamente a una posible concurrencia de un error en la determinación del valor del terreno para el área homogénea XBB012, situación que estima no es impugnable a través de esta vía, pues el cuestionamiento del valor del terreno determinado para el área homogénea de un bien raíz no agrícola no habitacional es un aspecto que no se encuentra contemplado dentro de las causales de reclamo previstas en el artículo según lo dispuesto en el artículo 149 del Código Tributario, norma que establece causales taxativas para el ejercicio de la acción. Además, señala que, por otro lado, la referida propiedad no presenta una minusvalía fundada que demuestre objetivamente una condición de menor valor del inmueble o el factor que origina la pérdida de valor, que no esté considerado en la determinación del valor del terreno establecido para el área homogénea en que se emplaza y que podría establecer la aplicación de un Coeficiente Corrector Excepcional. Indicando que el reclamo es vago e impreciso, ya que ni siquiera enuncia cuáles serían las características particulares del bien raíz que podrían hacer procedente un ajuste excepcional en el valor del terreno ubicado en dicha área homogénea. Y que, a mayor abundamiento, la fijación de las pautas técnicas aplicables al proceso de reavalúo se encuentran contenidas en los Anexos de la Resolución N° 28, de 2018, a las cuales el S.I.I. se ha ceñido estrictamente. En segundo lugar, agrega que la presente vía no es idónea, ya que el cuestionamiento del valor del terreno determinado para el área homogénea puede ser revisado en cualquier tiempo mediante una petición administrativa, debidamente fundada, presentada por el contribuyente. Sobre el particular, dice que el Anexo N° 2 de la mencionada Resolución N° 28, dispone que cuando un determinado inmueble presenta características que le generan una variación respecto del valor unitario de terreno establecido para el área homogénea en que se ubica, que no se encuentran contempladas en la ficha descriptiva respectiva ni consideradas en la determinación del valor unitario fijado en los planos de precios comunales ni reflejados en el coeficiente guía aplicado al terreno, se utilizará un coeficiente corrector para ajustar el valor del terreno, según la situación particular que lo afecta. De acuerdo a lo anterior, señala que el valor del terreno se determina de la siguiente forma: Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 5 Avalúo de terreno ($) = VTAH * ST * CG * CCTF - VTAH: Corresponde al valor unitario de terreno asignado al área homogénea ($/m2) - ST: Superficie de terreno (m2) - CG: Coeficiente guía de terreno - CCTF: Coeficiente corrector de terreno final, para el cual se consideran los siguientes factores que pudieran afectar al inmueble: Coeficiente corrector por relación frente-fondo; Coeficiente corrector por superficie; Coeficiente corrector excepcional y Coeficiente ajuste por altura de edificación. Añade que la aplicación excepcional de ajustes al avalúo del terreno es una materia entregada al conocimiento y resolución del S.I.I. y que, por lo tanto, es el contribuyente quien deberá, por la vía administrativa, efectuar una solicitud de manera fundada, aportando todos los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, indicando la situación o el factor que origina esta pérdida de valor. Concluye que resulta indudable la improcedencia del reclamo, ya que adolece de defectos formales y, en cuanto al fondo, debido a que no concurren los antecedentes de hecho que permitan aceptar lo alegado. Solicitando, finalmente, se rechace la reclamación. A fojas 28, se citó a las partes a audiencia de conciliación, la cual no se llevó a efecto debido a la inconcurrencia de ambas partes. A fojas 30 y vuelta, se recibió la causa a prueba, fijándose los puntos sobre los cuales ésta debía recaer. A fojas 43, se tuvo por acompañados, con citación, los documentos indicados por la parte reclamante en escrito que rola a fojas 41 y siguiente. A fojas 44, se citó a las partes a oír sentencia. A fojas 45, como medida para mejor resolver, se decretó la inspección personal del Tribunal al inmueble de autos. A fojas 46 y vuelta, rola el acta de la inspección personal realizada por el Tribunal en la fecha y hora, en ausencia de las partes. Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 6 CONSIDERANDO: PRIMERO: Que, según lo indicado, a fojas 13 y siguientes, complementado a través de escrito de fojas 18, comparece don MUNIR NAGIB HAZBUN REZUC, en representación de INVERSIONES PUNTA DEL SUR S.A., RUT N° 96.927.240-7, ambos ya individualizados, quien interpone reclamo conforme al Procedimiento de Reclamo de Avalúo de Bienes Raíces, en contra del Reavalúo asignado al bien raíz Rol N° 629-11, de la comuna de Talca. Solicita su modificación, fundamentado, en síntesis, en que el valor del terreno del inmueble sería desproporcionado, debido a que no se consideraron las características particulares de este, en cuanto a que la propiedad no presenta una proporcionalidad adecuada de su frente con su fondo (relación 1:5), lo que tiene incidencia directa en su óptimo aprovechamiento constructivo al aplicar las normas de distanciamiento y coeficientes de ocupación exigidos en el plan regulador, según las argumentaciones descritas en la parte expositiva. SEGUNDO: Que, tal como ya se describió, a fojas 21 y siguientes, comparece por la parte reclamada doña MARÍA VICTORIA YAMAL ARELLANO, abogada de la VII Dirección Regional Talca del SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS, RUT N° 60.803.000-K, ambos ya individualizados, evacuando el traslado y contestando la reclamación interpuesta en contra del Reavalúo asignado al bien raíz Rol N° 629-11, de la comuna de Talca. Solicitando, en definitiva, que se confirme la actuación reclamada, rechazando en todas sus partes el reclamo presentado, por las consideraciones latamente expresadas en la parte expositiva de esta sentencia. TERCERO: Que la actuación administrativa reclamada, en estos autos, corresponde al avalúo asignado al bien raíz Rol 629-11, de la comuna de Talca, en el proceso correspondiente al Reavalúo de bienes raíces no agrícolas, con destino no habitacional, del año 2018, en el cual se determinó, al primer semestre de 2018, un avalúo fiscal de $328.743.258.- Que, en virtud de lo anterior y teniendo presente la naturaleza de la materia reclamada, se establece por este Tribunal que la cuantía de lo disputado en el presente juicio es indeterminada. CUARTO: Que, antes de analizar el asunto controvertido en autos, cabe hacer presente que en los juicios tributarios la litis se determina en base a las alegaciones planteadas por el contribuyente en su escrito de reclamación, respecto del acto impugnado, y las alegaciones realizadas por el Servicio de Impuestos Internos en su escrito de contestación al reclamo, debiendo manifestarse éstas últimas siempre dentro del contexto de los fundamentos Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 7 expresamente consignados en el acto que se reclama, pues de lo contrario podría afectarse gravemente el derecho a defensa de la parte reclamante, al no existir el trámite de réplica en este tipo de juicios. En virtud de lo anterior, cualquier alegación o planteamiento que las partes hayan realizado con posterioridad a las actuaciones antes descritas no forman parte del asunto controvertido respecto del cual este sentenciador deberá pronunciarse. QUINTO: Que, en el caso y respecto del período a que se refiere el acto reclamado, no se encuentra controvertido entre las partes lo siguiente: 1. Que la reclamante es propietaria del bien raíz Rol N° 629-11, de la comuna de Talca; 2. Que el predio antes indicado es un bien raíz no agrícola, con destino no habitacional. 3. Que el inmueble de autos se encuentra ubicado en el área homogénea XBB012. SEXTO: Que, por el contrario, existe controversia entre las partes sobre lo siguiente: 1) Procedencia de haberse acogido a tramitación la reclamación tributaria. 2) Si en el avalúo determinado en el proceso de reavalúo 2018, se aplicaron erróneamente las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades del terreno; y 3) Características particulares y limitaciones que presentaría el terreno del inmueble de autos, que incidirían en el avalúo fiscal cuestionado. SÉPTIMO: Que no habiéndose llevado a efecto la audiencia de conciliación, según consta en certificación de fojas 29, y existiendo hechos sustanciales y pertinentes, controvertidos, mediante resolución que rola a fojas 30 y vuelta, se recibió la causa a prueba, señalando los puntos sobre los cuales ésta debía recaer. OCTAVO: Que, dentro del término probatorio, la parte reclamante acompañó la siguiente documentación: 1) A fojas 33, ficha de área homogénea (AH) XBB012. 2) A fojas 34 y siguiente, ficha de Zona U-1, Plan Regulador comunal de Talca. Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 8 3) A fojas 36, “Detalle Catastral de una Propiedad No Agrícola”, correspondiente al inmueble Rol Avalúo 629-11, de la comuna de Talca. 4) A fojas 37 y siguientes, Circular N° 10, de 2006, del S.I.I. NOVENO: Que, además, al momento de interponer la reclamación tributaria, la parte reclamante acompañó la siguiente documentación: 1) A fojas 1, Certificado de avalúo fiscal de períodos anteriores (trámite de posesión efectiva), del inmueble de autos, correspondiente al primer semestre de 2018. 2) A fojas 2, Certificado de avalúo fiscal de períodos anteriores (trámite de posesión efectiva), del inmueble de autos, correspondiente al segundo semestre de 2017. 3) A fojas 3, Planilla de Plazos para presentar recursos de reposición administrativa ante el S.I.I. en las comunas de la Región del Maule. Reavalúo de bienes raíces no agrícolas 2018. 4) A fojas 4 y siguientes, fotocopia de escritura sobre personería de la parte reclamante. 5) A fojas 12 y 15, fotocopia de cédula de identidad de representante de la parte reclamante. DÉCIMO: Que, la parte reclamada no rindió pruebas en el presente juicio. UNDÉCIMO: Que, adicionalmente, a fojas 45 y como medida para mejor resolver, se decretó la inspección personal del Tribunal al inmueble de autos. Diligencia que se realizó en la fecha y hora decretada, en ausencia de las partes, según consta en acta de fojas 46. DUODÉCIMO: Que, conforme a lo dispuesto en el artículo 21 del Código Tributario, corresponde al contribuyente probar con los documentos, libros de contabilidad u otros medios que la ley establezca, en cuanto sean necesarios u obligatorios para él, la verdad de sus declaraciones o la naturaleza de los antecedentes y monto de las operaciones que deban servir para el cálculo del impuesto. Además, la misma norma legal señala que para obtener que se anule o modifique una liquidación el contribuyente deberá desvirtuar con pruebas suficientes las impugnaciones del Servicio de Impuestos Internos, de conformidad a las normas pertinentes del Libro Tercero del Código Tributario. DÉCIMO TERCERO: Que, en relación con la procedencia y valoración de los medios de prueba aportados en autos, debe tenerse presente lo dispuesto, en los incisos 11° y 15° del artículo 132 del Código Tributario, que establecen que en los juicios tributarios “se admitirá, además, cualquier otro medio probatorio apto para producir fe”, y que la prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica. A lo que debe agregarse lo señalado en el artículo 69 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la forma en que se autorizan las actuaciones por el Tribunal y, particularmente, los documentos aportados por las partes, cuya Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 9 aplicación en este juicio es procedente por aplicación de lo establecido en el artículo 148 del Código Tributario. Por último, además, debe tenerse presente que el inciso 16° del citado artículo 132 del Código Tributario señala que los actos o contratos solemnes sólo podrán ser acreditados por medio de la solemnidad prevista por la ley, y en aquellos casos en que la ley requiera probar mediante contabilidad fidedigna, el juez deberá ponderarla preferentemente. I. PROCEDENCIA DE ACOGER A TRAMITACIÓN LA RECLAMACIÓN INTERPUESTA. DÉCIMO CUARTO: Que, previo al análisis del fondo del asunto controvertido, corresponde analizar la alegación de la parte reclamada en que solicita la improcedencia de la reclamación tributaria de autos, fundamentada en que lo reclamado no sería impugnable a través de esta vía. Al respecto, en primer lugar, señala que de la argumentación de la parte reclamante quedaría claro que aquella ha alegado un posible error en la determinación del valor del terreno para el área homogénea XBB012. Sin embargo, en relación con ello, dice que el cuestionamiento del valor del terreno determinado para un área homogénea de un bien raíz no agrícola y no habitacional, no es un aspecto que se encuentre contemplado dentro de las causales de reclamo previstas en el artículo 149 del Código Tributario, las que son taxativas. En segundo lugar, indica que la presente vía es inidónea por cuanto, si bien el valor del terreno determinado para un área homogénea no podría ser reclamable, sí podría ser revisada la aplicación excepcional de ajustes al avalúo del terreno de bienes raíces no agrícolas, cuando se trate de una característica no contemplada en el Anexo N° 2 de la Resolución N° 28, de 09.03.2018, cuestión que dice sería una materia entregada al conocimiento y resolución del S.I.I., previa petición administrativa del contribuyente. DÉCIMO QUINTO: Que el artículo 149 del Código Tributario indica, en forma taxativa, las causales en que puede fundamentarse una reclamación tributaria en contra del avalúo fiscal que se haya asignado a un bien raíz, conforme al procedimiento establecido en el Párrafo 1° del Título III del Libro III del Código Tributario. Se concluye lo anterior debido a que la norma utiliza la expresión “sólo” al referirse a que “sólo podrán fundarse en algunas de las siguientes causales:”. El texto de la norma en referencia señala lo siguiente: Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 10 “Artículo 149.- Dentro de los ciento ochenta días siguientes a la fecha de término de exhibición de los roles de avalúo los contribuyentes y las Municipalidades respectivas podrán reclamar del avalúo que se haya asignado a un bien raíz en la tasación general. De esta reclamación conocerá el Tribunal Tributario y Aduanero. Respecto del avalúo asignado a un bien raíz en la tasación general, será procedente el recurso de reposición administrativa en conformidad a las normas del Capítulo IV de la ley Nº 19.880 y con las mismas modificaciones establecidas en el artículo 123 bis, salvo la de su letra b), en que el plazo para que se entienda rechazada la reposición será de noventa días. La reclamación y la reposición, en su caso, sólo podrán fundarse en algunas de las siguientes causales: 1°.- Determinación errónea de la superficie de los terrenos o construcciones. 2°.- Aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. 3°.- Errores de transcripción, de copia o de cálculo. 4°.- Inclusión errónea del mayor valor adquirido por los terrenos con ocasión de mejoras costeadas por los particulares, en los casos en que dicho mayor valor deba ser excluido de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 8° de la ley N° 11.575. La reclamación o la reposición que se fundare en una causal diferente será desechada de plano.” DÉCIMO SEXTO: Que, sobre el particular, en primer término, debe indicarse que la improcedencia alegada por la parte reclamada es del todo extemporánea, toda vez que, en su oportunidad, no interpuso recurso de reposición alguno en contra de la resolución que tuvo por interpuesta la reclamación tributaria, precluyendo su derecho para hacerlo, conforme a lo establecido en el artículo 133 del Código Tributario en relación con el artículo 151 del mismo cuerpo legal. DÉCIMO SÉPTIMO: Que, sin perjuicio de lo precedente, en relación con la primera motivación del cuestionamiento formulado por la parte reclamada, esto es, que la reclamación tributaria no sería procedente debido a que se habría fundamentado, única y exclusivamente, en una posible concurrencia de error en la determinación del valor del terreno del área homogénea XBB012, cuestión que dice no quedaría comprendida en alguna de las causales previstas en el artículo 149 del Código Tributario, tal argumentación deberá ser desestimada debido a que no es efectivo que la contribuyente reclamante impugne dicha Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 11 circunstancia. En efecto, conforme se constata del reclamo, la parte reclamante ha interpuesto la acción fundamentada en que el valor del terreno determinado por el S.I.I., para el inmueble rol N° 629-11, de la comuna de Talca, no recoge las condiciones particulares de dicho bien raíz, las cuales dice no habrían sido consideradas al ser incluido en la zona homogénea XBB012. Al respecto, como parte de los hechos, da cuenta que el reavalúo fiscal representa un alza del 35% en relación con el avalúo anterior, lo que se explicaría por el elevado valor del metro cuadrado de terreno asignado para el área homogénea donde se ubica la propiedad, indicando que en el valor determinado por el S.I.I. para el terreno de su bien raíz no se recogen sus condiciones particulares, igualando la tasación con otras propiedades dentro de la misma área homogénea que no son comparables. Precisando, posteriormente, que dichas características especiales corresponden a que el inmueble no presenta una proporcionalidad adecuada de su frente con su fondo, lo cual tiene incidencia directa en su óptimo aprovechamiento constructivo, al aplicar normas de distanciamiento y coeficientes de ocupación exigidos en el plan regulador comunal. Solicitando la aplicación de un coeficiente de ajuste de 0.8, valor que representaría de mejor forma sus limitaciones en comparación con otras propiedades dentro de la misma área homogénea. Que, por lo tanto, analizada la reclamación de autos, se verifica que no es cierto que la parte reclamante fundamente, única y exclusivamente, el reclamo en un error en la determinación del valor del terreno por metro cuadrado para el área homogénea XBB012. Agregándose a ello que dicho valor tampoco ha sido impugnado, toda vez que lo cuestionado dice relación con el valor particular determinado en el avalúo fiscal para el terreno de su bien raíz Rol de Avalúo 629-11, de la comuna de Talca, debido a que no se habrían considerado ciertas características que presentaría, solicitando que, en definitiva, se aplique un coeficiente de ajuste, de tal manera que, comparativamente con otras propiedades que se ubican dentro de la misma área homogénea, el valor refleje dichas limitaciones particulares. Lo anterior, incluso, se corrobora de la mera lectura de las peticiones concretas, pues no solicita la modificación del valor determinado por el S.I.I. para el metro de cuadrado de terreno ubicado dentro del área homogénea XBB012, sino que solicita que el valor determinado para su terreno particular sea modificado mediante la aplicación de un coeficiente de ajuste que permita disminuir su avalúo fiscal. Que, así las cosas, deberá desestimarse la improcedencia de la reclamación tributaria fundamentada en la razón antes analizada, por cuanto, como se indicó, la contribuyente no ha impugnado el precio fijado para el metro cuadrado de terreno del área Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 12 homogénea, en la cual se encuentra emplazado el inmueble, sino que lo reclamado dice relación con el avalúo fiscal determinado para el bien raíz en particular, debido a que no se habrían considerado ciertas características que, a su juicio, permitirían aplicar un coeficiente corrector excepcional, circunstancia esta última que se encuadra dentro de la causal N° 2 del artículo 149 del Código Tributario, como se detallará a continuación. DÉCIMO OCTAVO: Que, ahora bien, en cuanto a la segunda motivación en que la parte reclamada fundamenta la improcedencia de la reclamación, esto es, que la presente vía judicial no sería idónea por cuanto considera que la contribuyente debió, necesariamente, efectuar una petición administrativa ante el S.I.I. para solicitar la aplicación de un coeficiente de corrector excepcional, ello tampoco podrá prosperar. Se determina lo anterior teniendo presente que el elemento sobre Coeficiente Corrector Excepcional se encuentra contemplado como uno de los componentes que, de presentarse en un determinado bien raíz, debe ser considerado en el avalúo de un bien raíz. Ello según consta en el Anexo 2, sobre Tasación de Terrenos, de la Resolución Ex. N° 28, de fecha 09.03.2018, y más específicamente en el Punto 1, sobre Consideraciones Generales; en el Punto 2.3 sobre Coeficiente Corrector Excepcional; y en el Punto 3 sobre Coeficiente Corrector al Avalúo del Terreno Final de dicho Anexo. Efectivamente, en el Anexo 2 de la referida resolución se establece que el avalúo del terreno del bien raíz gravado corresponde al valor unitario de terreno asignado al Área Homogénea ($/m2) multiplicado por la Superficie de Terreno (m2), por el Coeficiente Guía de Terreno y por el Coeficiente Corrector de Terreno Final. Indicándose que, para la determinación de este último, esto es, el Coeficiente Corrector de Terreno Final, se consideran los siguientes factores que pudieran afectar al inmueble: Coeficiente Corrector por relación Frente – Fondo, Coeficiente Corrector por Superficie, Coeficiente Corrector Excepcional y Coeficiente de Ajuste por Altura de la Edificación. Agregándose que, en el Punto 2.3 del Anexo 2, en comento, se regula específicamente el Coeficiente Corrector Excepcional de Terreno, describiéndose diversas circunstancias particulares o situaciones especiales que pueden afectar negativamente el precio de un terreno, considerándose incluso la posibilidad de que una circunstancia o situación de minusvalía no se encuentre contemplada en dicha enumeración, caso en el cual podrá ser asimilada a un corrector equivalente, condiciones que permiten aplicar un coeficiente corrector a la superficie o terreno afectado, modificándose así el valor del terreno avaluado. Por lo tanto, al encontrarse regulada la aplicación de circunstancias que dan Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 13 lugar a un Coeficiente Corrector Excepcional en el Reavalúo de los bienes raíces de la serie no agrícola del año 2018, como parte de las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, contenidas en la Resolución Ex. N° 28, de 2018, y que el S.I.I. emitió según lo establece el artículo 4 de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, su posible no consideración dentro del avalúo fiscal determinado es susceptible de ser, alternativamente para el contribuyente, solicitado administrativamente ante el S.I.I., o bien reclamado a través de la presente vía judicial, pues constituiría una aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado o de una parte del mismo, lo que se ajusta a la causal contemplada en el N° 2 del artículo 149 del Código Tributario, antes mencionado, en que puede fundarse la reclamación ante este Tribunal, razones por las que debe desestimarse el cuestionamiento de la parte reclamada a este respecto. II. ERRORES EN LA DETERMINACIÓN DEL AVALÚO DEL TERRENO DEL INMUEBLE DE AUTOS. DÉCIMO NOVENO: Que, en cuanto al fondo de la acción deducida por la parte reclamante, consta en autos que ésta ha solicitado la corrección del valor del metro cuadrado de terreno mediante la aplicación de un coeficiente de ajuste de 0.8, valor que señala representaría de mejor forma sus limitaciones en comparación con otros bienes raíces ubicadas en el área homogénea XBB012, toda vez que el inmueble no presenta una proporcionalidad adecuada de su frente con su fondo (relación 5:1), lo que tiene incidencia directa en su aprovechamiento constructivo, al aplicar las normas de distanciamiento y coeficientes de ocupación exigidos en el Plan Regulador Comunal. VIGÉSIMO: Que, al respecto, la parte reclamada describió el procedimiento mediante el cual se calculó el avalúo del terreno de autos, señalando que se consideró un coeficiente corrector por relación frente – fondo de 0.9 como resultado del cociente frente – fondo de 0.22 que presenta la propiedad. Agregando que el bien raíz no presenta una minusvalía fundada que demuestre objetivamente una condición de menor valor que no esté considerado en la determinación del valor del terreno establecido para el área homogénea en que se emplaza y que podría establecer la aplicación de un Coeficiente Corrector Excepcional. Indicando, además, que el reclamo es vago e impreciso debido a que no enuncia cuales serían las características particulares del bien raíz que harían procedente un ajuste excepcional. Señalando, finalmente, que el órgano fiscalizador se ciñó estrictamente a las pautas técnicas aplicables al proceso de reavalúo, contenidas en los Anexos de la Resolución N° 28, de 2018. VIGÉSIMO PRIMERO: Que, conforme a lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley N°17.235, sobre Impuesto Territorial, el S.I.I. debe reavaluar, cada 4 años, los bienes raíces Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 14 agrícolas y no agrícolas. Además, el artículo 4 de la misma ley señala que dicho órgano fiscalizador impartirá las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, ajustándose a las normas señaladas en los numerales 1° y 2° de la misma disposición que, en lo que interesa para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, señala que se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. Que, al respecto, el S.I.I. emitió la Resolución Ex. N° 28, de 2018, en la cual, en el Anexo 2, se contienen las pautas sobre Tasación de Terrenos correspondientes al proceso de Reavalúo de los Bienes Raíces de la Segunda Serie No Agrícola del año 2018. Indicando, en el Punto 1 sobre Consideraciones Generales, los elementos a tener en cuenta en el Avalúo de Terreno, que se determina de la siguiente forma: Avalúo de Terreno ($) = VTAH * ST * CG* CCTF Donde: VTAH : Corresponde al valor unitario de terreno asignado al Área Homogénea ($/m2) ST : Superficie de terreno (m2) CG : Coeficiente Guía de Terreno CCTF : Coeficiente Corrector de Terreno Final A su turno, para la determinación del Coeficiente Corrector de Terreno Final (CCTF), previsto en la fórmula anterior, en el Punto 2.3 se indica se considerarán los siguientes factores que pudieran afectar al inmueble: CCTF : [(CFF * CS) o (CE)] * CA Donde: CCFT : Coeficiente corrector de terreno final CFF : Coeficiente corrector por relación frente – fondo CS : Coeficiente corrector por superficie CE : Coeficiente corrector excepcional CA : Coeficiente de ajuste por altura de edificación Agregando que, en relación con la fórmula precedente, el coeficiente resultante de multiplicar los Coeficientes Correctores por Superficie (CS) y Frente – Fondo (CFF), se Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 15 compara con el Coeficiente Corrector Excepcional (CE) que pudiera registrar el terreno, aplicándose el menor de ellos, coeficiente que luego se multiplica por el Coeficiente de Ajuste de Altura (CA) de la edificación establecido para el área homogénea, obteniéndose así el Coeficiente Corrector de Terreno Final (CCTF) a aplicar. VIGÉSIMO SEGUNDO: Que, en lo referente al Coeficiente Corrector por Relación Frente – Fondo (CFF), el cual señala el S.I.I. que aplicó en el avalúo del terreno de autos, en el Punto 2.1 del Anexo 2 de la Resolución Ex N° 28, de 2018, se determinan las condiciones para su aplicación. Al respecto, el Coeficiente Corrector por Relación de Frente – Fondo corresponde al cociente de dividir los metros de frente por los metros de fondo. Estableciendo que cuando dicho resultado es mayor o igual a 0.33, mayor o igual a 0.2 y menor a 0.33, o menor a 0.2, el coeficiente corrector, en análisis, a aplicar será de 1, de 0.9 o de 0.8, respectivamente. En consecuencia, las anteriores corresponden a las normas actuales en relación con dicho corrector, no aplicándose aquellas emitidas en la Circular N° 10, del año 2006, acompañadas por la parte reclamante y que rolan a fojas 37 y siguientes. VIGÉSIMO TERCERO: Que, por otro lado, en cuanto al Coeficiente Corrector Excepcional (CE), solicitado por la parte reclamante, este se regula específicamente en el Punto 2.3 del Anexo 2, antes referido, señalando que si un determinado bien raíz presenta una minusvalía debidamente respaldada por los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, como asimismo la situación o el factor que origina esta pérdida de valor, producto de características particulares o de alguna situación especial que lo afecte, que ameritan la aplicación de un coeficiente corrector que recoja esta variación y que no se encuentre considerada en la determinación del valor de terreno establecido para el área homogénea en la cual se emplaza, ni se encuentra indicada en su ficha descriptiva correspondiente, se podrá aplicar un coeficiente corrector excepcional de aquellos enumerados no taxativamente en la tabla contenida en el mismo Punto 2.3 del Anexo 2, que no se transcribe por economía procesal, en la cual se describen diversas circunstancias y el coeficiente corrector excepcional determinado para cada una de ellas. Al respecto, se agrega que la aplicación de este coeficiente corrector no se otorgará en el caso que el valor fiscal establecido ya recoja la minusvalía presente en el precio. Añadiendo que, cuando la minusvalía no corresponda a alguna de las causales definidas en el Anexo, se podrá asimilar a un corrector equivalente. Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 16 Por último, se indica en la parte final de la norma que la aplicación de este coeficiente no se otorga en forma copulativa, por lo que si un inmueble presenta más de una de las situaciones o causales detalladas en la tabla, se considerará en dicho caso el menor coeficiente. VIGÉSIMO CUARTO: Que, del mérito de los antecedentes de autos y tal como ya se estableció precedentemente, no es discutido entre la partes que el inmueble Rol N° 629- 11, de la comuna de Talca, se encuentra ubicado en el área homogénea XBB012. Que, en relación con lo anterior, del análisis de la ficha correspondiente al Área Homogénea XBB012, que rola a fojas 33, se puede constatar que el S.I.I. consideró que dicha área está conformada, predominantemente, por predios de forma regular, con topografía regular y que no presentan restricciones, por ejemplo no se trata de un área de protección de recursos de valor natural, ni patrimonial o cultural o de conservación histórica ni contiene prohibiciones de edificación. VIGÉSIMO QUINTO: Que, en cuanto a las características particulares del inmueble, según consta del Detalle Catastral del bien raíz, que rola a fojas 36, la superficie del terreno es de 599 m2 y presenta un frente de 11,7 metros y fondo de 51 metros, datos estos últimos que fueron verificados por este Tribunal en la Inspección Personal efectuada como medida para mejor resolver, cuya acta rola a fojas 46 y vuelta. Además, del mismo documento anterior se constata que el terreno fue avaluado en el proceso de Reavalúo en la suma de $47.201.077.-, considerando un coeficiente guía de terreno de 1,00 y un coeficiente corrector de 0,9, este último que no se detalla a cuál se refiere. Por otro lado, de la Inspección Personal realizada por el Tribunal, cuya acta rola a fojas 46 y vuelta, se verificó que un gran porcentaje del terreno se encuentra construido con las instalaciones propias de un establecimiento educacional, distribuidas en dos pisos y un patio. Al respecto, la construcción tiene una forma de L invertida, cuya parte más ancha se encuentra al fondo de la propiedad ocupando el ancho completo del terreno, que corresponde a 11,70 metros de ancho por 15 metros de largo; mientras que la parte alargada de la figura en L se encuentra adosada al lado derecho del terreno y mide aproximadamente 6,8 metros ancho por 51,20 de largo o fondo, aproximadamente, quedando un patio al costado izquierdo que mide 4,86 metros de ancho por 36,2 metros de largo. Que, así las cosas, debe concluirse que el terreno tiene una forma regular, pues es rectangular, con una relación frente – fondo de 0.22, resultado este último de dividir la Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 17 longitud del frente de 11,7 metros por 51 metros de largo o fondo. VIGÉSIMO SEXTO: Que, ahora bien, conforme a la ficha del Área Homogénea XBB012, que rola a fojas 33, en la determinación de dicha zona se observa que no se consideró la característica de relación frente – fondo de los predios, por lo que es dable que aquella particularidad del terreno sea tenida en cuenta como un corrector del valor del terreno, correspondiéndole un coeficiente corrector de terreno de 0.9, según lo establecido en el Punto 2.1 del Anexo 2 de la Resolución Ex. N° 28, de 2018, por cuanto la relación frente – fondo de 0,22 del inmueble de autos se encuentra en el tramo “mayor o igual a 0,20 y menor a 0,33” descrito en la tabla ahí contenida, cuestión que el S.I.I. sí incluyó en el avalúo del terreno del predio de litis. En efecto, dicho coeficiente corrector de 0.9 fue aplicado por el S.I.I. en la determinación del avalúo fiscal del terreno de autos, toda vez que el valor unitario del terreno (VTAH) asignado para el área homogénea XBB012 asciende a $84.478 por m2, según consta en el Plano de Precios de Terreno de la ciudad de Talca; la superficie de terreno es de 599 m2; el coeficiente guía de terreno es 1; y en el Coeficiente Corrector de Terreno Final sólo se consideró el Coeficiente Corrector por relación frente – fondo de 0.9. Lo anterior conforme a la siguiente fórmula: Avalúo de Terreno ($) = VTAH * ST * CG* CCTF Lo cual da como resultado un avalúo de terreno de $47.201.077.-, cantidad esta última que se corresponde con el dato que sobre la materia indica el Detalle Catastral del inmueble, emitido por el S.I.I. y que acompañó la contribuyente reclamante, a fojas 36. VIGÉSIMO SÉPTIMO: Que, sin embargo, la parte reclamante ha alegado que la característica de la relación frente – fondo ha influido en el óptimo aprovechamiento constructivo del terreno, al aplicar las normas de distanciamiento y coeficientes de ocupación exigidos en el Plan Regulador Comunal. Es decir, la contribuyente reclamante no sólo se ha referido a la particularidad de la relación frente – fondo, sino que ha alegado que el terreno presenta restricciones de aprovechamiento constructivo al considerar las normas de distanciamiento y coeficientes de ocupación que el Plan Regulador Comunal permite. Que, al respecto, la parte reclamada sólo cuestionó la vía judicial utilizada por la contribuyente, indicando que la aplicación excepcional de ajustes debe solicitarse mediante una petición administrativa, aportando los medios de prueba que demuestren la condición de menor valor del inmueble, atendido que es una materia entregada al conocimiento y resolución del Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 18 S.I.I., argumentación que fue desestimada por el Tribunal según lo razonado en el considerando Décimo Octavo. VIGÉSIMO OCTAVO: Que, sobre lo precedente, cabe consignar que se ha comprobado que en el avalúo fiscal del terreno de autos sólo se tuvo en cuenta como factor corrector la característica de relación frente – fondo que presenta el inmueble. Así las cosas, deberá analizarse a continuación si el bien raíz de autos presenta restricciones constructivas particulares al aplicar las normas de distanciamiento y coeficientes de ocupación que establece el Plan Regulador Comunal de Talca, correspondiendo verificar si presenta una situación de desmedro, en comparación con otros inmuebles de la misma área homogénea, que podría significar la aplicación de un corrector excepcional. VIGÉSIMO NOVENO: Que, al efecto, en el artículo 1.1.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC), contenida en el Decreto 47, del año 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, se definen los conceptos de “Coeficiente de Ocupación del Suelo” y de “Distanciamiento” de la siguiente forma:  Coeficiente de Ocupación del Suelo: Número que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, fija el nivel máximo de metros cuadrados posibles de construir en el nivel de primer piso.  Distanciamiento: Distancia mínima horizontal entre el deslinde del predio y el punto más cercano de la edificación, sin contar los elementos de techumbre en volado, aleros, vigas, jardineras o marquesinas. TRIGÉSIMO: Que, por su parte, del Plan Regulador Comunal de Talca, contenido en la Resolución N° 342, de 2011, del Gobierno Regional de la Región del Maule, se puede constatar que el inmueble de autos se encuentra ubicado en la Zona U-1 Centro Comercial, cuya ficha descriptiva fue acompañada por la parte reclamante y que rola a fojas 34. En la referida ficha de la Zona U-1, se consigna que el coeficiente de ocupación del suelo permitido es 0.9. Es decir, conforme a ello y teniendo presente que la superficie total del terreno corresponde a 599 m2, al aplicar el factor 0.9 sobre dicha cantidad, significa que sólo podría construirse un primer piso equivalente a 539,1 m2. TRIGÉSIMO PRIMERO: Que, por otro lado, en cuanto al distanciamiento permitido, el Plan Regulador Comunal de Talca se remite a las normas contenidas en la Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 19 Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, en cuyo Capítulo 6 se refiere al “Agrupamiento de los edificios y su relación con el suelo”. Que, en el referido Capítulo, específicamente, en el artículo 2.6.2. se regula el adosamiento, esto es, la edificación no subterránea que se ubica contigua a los deslindes, o bien aquella inscrita en la envolvente que describen los puntos que se señalan en la norma que, en lo pertinente a su longitud, no podrá exceder del 40% de la longitud total del deslinde común con el vecino y una altura de 3,5 metros, a menos que exista una construcción adosada más alta, cuyo no es el caso de autos. A su turno, en el artículo 2.6.3. se determina el distanciamiento de las edificaciones aisladas, estableciendo que, hasta los 3,5 metros de una edificación debe mantenerse un distanciamiento de 3 metros en la fachada con vano y 1,5 metros de distanciamiento en la fachada sin vano; sobre 3,5 metros de altura el distanciamiento debe ser de 3 metros si la fachada en con vano y 2,5 metros en la fachada sin vano; y, por último, en aquella parte de las edificaciones sobre 7,0 metros de altura, el distanciamiento mínimo permitido es de 4 metros, ya sea que la fachada tenga vano o no. Indicando la norma, a continuación, que en las fachadas en que existan tramos con vanos y otros sin vanos los distanciamientos se aplicarán a cada tramo por separado. TRIGÉSIMO SEGUNDO: Que, por tanto, teniendo presente las normas sobre distanciamiento antes referidas y la constatación de la ubicación y forma de la edificación ubicada en el terreno de autos, así como las medidas de este último, cuya longitud es de 51,2 metros, puede concluirse que en el lado izquierdo del terreno (única que no se encuentra construida completamente) la construcción del primer piso de hasta 3,5 metros de altura podría llegar a ser adosada con el deslinde vecino hasta la cantidad de 20,48 metros, medida esta última que corresponde al calcular el 40% sobre 51 metros de fondo que mide el deslinde vecino, de lo que se deduce que cualquier construcción que se quisiera edificar sobre el límite de dicha longitud debe mantener un distanciamiento de, al menos, 3 metros si se trata de una fachada con vano, como lo es lo que necesitaría realizar el contribuyente de autos si aprovechara constructivamente el terreno aun sin edificar, toda vez que necesariamente debe tener acceso e iluminación natural para el pasillo y salas de clases ubicadas en dicho sector. TRIGÉSIMO TERCERO: Que, en consecuencia, según lo establecido en los considerandos precedentes, si bien, por aplicación de la norma sobre Coeficiente de Ocupación de Suelo, la contribuyente reclamante podría construir hasta 539,1 m2 de los 599 m2 totales que tiene el terreno, lo efectivo es que, a raíz de la aplicación de las normas sobre distanciamiento sólo podría llegar a ocupar efectivamente el suelo del inmueble en hasta 506,88 Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 20 m2, según se describe a continuación en el siguiente esquema sobre área cuadrada: 11,7 m. a = 506,88 m2 20,48 m a b = 32,22 m2 10,74 m b 51,2 m c = 59,94 m2 19,98 m c a + b = 539,1 m2 a + b + c = 599,04 m2 3 m 8,7 m En efecto, conforme a la figura anterior, el terreno tiene una superficie total de 599,04 m2, de los cuales, según el coeficiente de ocupación de suelo de 0.9 establecido en la zona U-1 del Plan Regulador de Talca, podría ser edificado en hasta 539,1 m2 (sumatoria de las áreas singularizadas con las letras a y b), quedando el área representada por la letra c como el resto equivalente a 0.1 que no puede ser construido según dicho coeficiente de ocupación de suelo, área que equivale a 59,94 m2. Sin embargo, teniendo presente el frente y fondo del terreno en relación con las normas de distanciamiento, el inmueble se ve afectado particularmente por esta última, pues no puede ser construido, de forma independiente al propietario del predio vecino, en más de 506,88 m2, quedando el área representada por la letra b de 32,22 m2 sin ser aprovechada constructivamente. Que, conforme al mérito de las pruebas rendidas en autos y las normas antes mencionadas, la parte reclamante se encuentra limitada, adicionalmente al resto de los inmuebles de la zona, de aprovechar constructivamente el terreno del inmueble de autos en hasta 32,22 m2, lo que representa una limitación particular del terreno de autos, pues si bien tanto las normas sobre Coeficiente de Ocupación del Suelo y de Distanciamiento son norma generales a todos los predios de la Zona U-1 de la comuna de Talca, al ser aplicadas en conjunto con las medidas particulares de frente y fondo del terreno el contribuyente, este se ve limitado de aprovechar constructivamente el suelo conforme al coeficiente de ocupación permitido en dicha zona del Plan Regulador de Talca, lo que constituye una afectación particular sobre el inmueble Rol N° 629-11, de la comuna de Talca. TRIGÉSIMO CUARTO: Que, por lo tanto, encontrándose acreditado en autos que, por aplicación de las normas de distanciamiento y de coeficiente de ocupación contenidas Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 21 en el Plan Regulador de Talca y en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, en relación con el frente y fondo del terreno, el predio se encuentra restringido particularmente de ser construido en un área de 32,22 m2, restricción que no se encuentra contemplada en la ficha de área homogénea XBB012, la que incluso señala que “no existen restricciones”, es dable admitir dicha limitación como una situación excepcional que afecta, de manera adicional, al terreno de autos. Que se concluye lo anterior, además, debido a que el inmueble se encuentra ubicado en el área comercial U-1 de la ciudad de Talca, cuyos precios de valores por metro de terreno son relevantes. Agregándose que el inmueble es explotado por el contribuyente generando ingresos, evidenciándose por ello un perjuicio evidente para el contribuyente reclamante al no poder ocupar una superficie de 32,22 m2, lo cual representa un 5,4% del terreno de autos. TRIGÉSIMO QUINTO: Que, así las cosas, teniendo presente lo razonado precedentemente, en el caso de autos se estima procedente la aplicación de un Coeficiente Corrector Excepcional de Terreno equivalente a 0.8. Se determina lo anterior teniendo presente la descripción de los Correctores Excepcionales de Terrenos, contenida en el Punto 2.3 del Anexo 2 de la Resolución Ex. N° 28, de 2018, que contempla el corrector de “Predio con prohibición de edificar, establecida en el respectivo Instrumento de Planificación Territorial”, que se asigna desde un 10% de afectación del predio, con un coeficiente corrector de 0.75 y que más se asemeja a la limitación particular del terreno de autos. Sin embargo, en el caso se ha estimado procedente otorgar sólo un 0.8 debido a que se trata de una superficie de afectación menor equivalente a un 5,4% del predio y a que, si bien en el caso no existe una prohibición propiamente tal, sí se presenta una restricción de edificación que limita las posibilidades de construcción del terreno de autos, situación que se considera relevante debido las características de ubicación y destino del inmueble, el cual se encuentra en una zona comercial y tiene un destino no habitacional, con precios por metro cuadrado de terreno relevantes por sus características comerciales, por lo que la restricción para edificar una parte del predio es así también relevante, razones por las que se accederá a lo pretendido por la parte reclamante. TRIGÉSIMO SEXTO: Que, teniendo presente la fórmula para determinar el avalúo del terreno y aquella para determinar el Coeficiente Corrector de Terreno Final (CCTF), establecidas en los Puntos 1 y 2.3, respectivamente, del Anexo 2 de la Resolución Exenta N° Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 22 28, de 2018, emitida por el S.I.I., transcritas en el considerando Vigésimo Primero del presente fallo y habiéndose determinado un Coeficiente Corrector Excepcional de 0.8, el cual es menor al Coeficiente Corrector por Relación Frente – Fondo de 0.9, corresponde modificar el Coeficiente Corrector al Avalúo del Terreno Final del inmueble de autos, al preferirse el coeficiente más bajo que corresponde a 0.8, por aplicación de las reglas indicadas en la resolución antes mencionada. TRIGÉSIMO SÉPTIMO: Que, en consecuencia y de acuerdo a todo lo razonado precedentemente, este sentenciador llega a la convicción que la parte reclamante ha desvirtuado el avalúo del terreno determinado en el proceso de Reavalúo de los Bienes Raíces de la Segunda Serie No Agrícola del año 2018, para el inmueble Rol N° 629-11, de la comuna de Talca, al acreditarse la procedencia de aplicar un Coeficiente Corrector Excepcional de Terreno de 0.8, lo que implicará la disminución del avalúo del terreno y, por lo tanto, la reclamación de autos deberá ser acogida. TRIGÉSIMO OCTAVO: Que, por último, no se condenará en costas a la parte vencida, por considerarse que ha tenido motivo plausible para litigar, conforme a lo establecido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil en relación los artículos 148 y 151 del Código Tributario. Y considerando, además, lo dispuesto en los artículos 123 y siguientes, y 149 y siguientes del Código Tributario, en los artículos 144 y 170 del Código de Procedimiento Civil y Ley Orgánica de los Tribunales Tributarios y Aduaneros, contenida en el artículo primero de la Ley No. 20.322, que Fortalece y Perfecciona la Jurisdicción Tributaria y Aduanera. SE DECLARA: I. HA LUGAR a la reclamación tributaria interpuesta por don MUNIR NAGIB HAZBUN REZUC, en representación de INVERSIONES PUNTA DEL SUR S.A., RUT N° 96.927.240-7, ambos ya individualizados, en contra del avalúo del terreno del inmueble Rol N° 629-11, de la comuna de Talca, determinado en el proceso de Reavalúo de los Bienes Raíces de la Segunda Serie No Agrícola del año 2018, efectuado por el Servicio de Impuestos Internos, conforme a lo establecido en la parte considerativa de la presente sentencia. II. MODIFÍCASE el avalúo del terreno del inmueble antes descrito, determinado en el proceso de Reavalúo de los Bienes Raíces de la Segunda Serie No Agrícola del año 2018, en términos de disminuirlo mediante la aplicación de un Coeficiente Corrector Excepcional de Terreno de 0.8, según lo consignado en la parte considerativa de este fallo. Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 23 III. NO SE CONDENA EN COSTAS a la parte reclamada, por considerarse que ha tenido motivos plausibles para litigar, conforme a lo establecido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil en relación los artículos 148 y 151 del Código Tributario. IV. La Directora Regional del Servicio de Impuestos Internos dispondrá el cumplimiento administrativo del presente fallo, conforme a lo establecido en el numeral 6° de la letra B del artículo 6° del Código Tributario. Notifíquese a la parte reclamante por carta certificada. Notifíquese a la parte reclamada mediante la publicación de la presente resolución en el sitio de Internet del Tribunal. Adicionalmente, dese aviso al correo electrónico registrado para tales efectos por las partes. Anótese, regístrese y archívese en su oportunidad. Dictada por don Hernán Farías Sepúlveda, Juez del Tribunal Tributario y Aduanero de la Región del Maule. En Talca, a , se publicó en el sitio de Internet del Tribunal la resolución precedente. Hernan Enrique Farias Sepulveda Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez Tribunal del Maule Documento firmado electrónicamente por don/ña Hernan Enrique Farias Sepulveda, el 09-04-2020. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación e03a24f1-cc0d-4575-98f8-7460be690fff Timbre Electrónico 2020-04-09T19:50:59-0400 FEA