Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

Doscientos cinco-205 “PLAZA VESPUCIO S.A. con SII Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente” RIT AB-18-00164-2013 RUC N° 13-9-0001083-9 Santiago, dieciséis de junio de dos mil quince. VISTOS: A fojas 1, comparece don Pablo Cortés de Solminihac, cédula de identidad N°8.552.459-3, ingeniero comercial, en representación de Plaza Vespucio S.A., RUT N°96.538.230-5, ambos con domicilio en Américo Vespucio N°1737, pisos 8 y 9, comuna de Huechuraba, ciudad de Santiago, quien interpone Reclamo de Avalúo, en conformidad a los artículos 149 y siguientes del Código Tributario. En el capítulo I de su libelo de reclamo, relativo al inmueble, explica que su representada es dueña del inmueble ubicado en Avenida Vicuña Mackenna 7110, Lote 1 A, comuna de La Florida, correspondiente al Rol de Avalúo 1100-20. Expone que el avalúo fiscal del inmueble en el segundo semestre de 2012 era de $54.521.285.479. Expresa que con el proceso de reavalúo general del año 2013, el inmueble pasó a tener un avalúo fiscal de $81.591.233.110, el que no dice relación alguna con los valores comerciales y fiscales del sector en que se encuentra situado. Indica que el inmueble se encuentra en el Área Homogénea CAM003, cuyo valor del m2 determinado por el Servicio de impuestos Internos es $423.355, lo que equivale aproximadamente a 18,53 UF el m2. Manifiesta que considerando que el terreno del inmueble tiene 81.396 m2, el valor total del terreno asciende a la suma de $35.191.967.580. Menciona que el valor que Servicio de Impuestos Internos asignó al terreno es completamente desproporcionado, pues los avalúos comerciales del sector son entre 10 y 13 UF el m2. En el capítulo II de su libelo, relativo a la determinación del avalúo fiscal, cita lo dispuesto por los artículos 1°, 3° y 4° de la Ley N°17.235, sobre Impuesto Territorial, para concluir que para determinar los valores unitarios de terreno, el SII deberá considerar sólo 3 aspectos: 1) Los sectores de ubicación; 2) Las obras de urbanización; y, 3) El equipamiento de que dispone. Refiere como consecuencia del reavalúo del año 2013 para bienes raíces no agrícolas y no habitacionales, el SII ha dictado básicamente 2 instrucciones: la Resolución 132, de 31 de diciembre de 2012, y la Circular 7, de 6 de febrero de 2013. Señala que atendido que el SII ha establecido tantas áreas homogéneas, en algunas situaciones particulares se ha producido el absurdo de que terrenos ubicados en un mismo sector y con las mismas obras de urbanización y equipamiento, pero ubicadas en distintas áreas homogéneas, tienen valores diametralmente distintos. En el capítulo III de su libelo, relativo al valor comercial del terreno del inmueble, explica que el valor comercial del terreno asciende aproximadamente a 11 UF y que el avalúo fiscal fue fijado en $432.355, equivalentes a aproximadamente 18,8 UF, es decir, en 1,7 veces su valor comercial. Documento firmado electrónicamente por don/ña Miguel Andrés Massone Pardo, el 16-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación dfc7f32f-4455-4244-9015-fce7d380520c Timbre Electrónico Doscientos cinco vuelta-205vta. Expone que se debe corregir el avalúo fiscal del terreno del inmueble, fijándolo en un 30% menos del valor comercial, correspondiendo que se fije en 7,7 UF el m2. Expresa que al comparar las áreas homogéneas que individualiza, las que se encuentran en el mismo sector, con las mismas obras de urbanización y de equipamiento, se infiere que el Servicio asignó al área homogénea CAM003, en que se encuentra el terreno sub-lite, un valor absolutamente mayor al asignado a las áreas homogéneas referidas. Indica que así como en derecho se habla de que “donde existe la misma razón debe existir la misma disposición”, perfectamente se puede decir que “existiendo un inmueble en la misma ubicación, con idénticas obras de urbanización y equipamiento, debe existir el mismo valor del terreno”. Manifiesta que a pasos del inmueble de su representada, se encuentra el área homogénea CAM002, en que se ubica el Mall Florida Center, que tiene las mismas obras de urbanización, equipamiento y que se encuentra en el mismo sector, al cual el SII le asignó un valor de $171.060 por m2, equivalente a 7,4 UF aproximadas, cifra muy inferior a la fijada para el inmueble de su representada. Menciona que el valor fiscal del terreno ubicado en el área homogénea CAM003 es 2,5 veces el valor del terreno asignado al área homogénea CAM002, aseverando que ello constituye un grueso error. En el capítulo IV de su libelo, relativo a las causales en que se funda el presente reclamo, en primer lugar, señala que resulta aplicable la causal de reclamación establecida en el artículo 149 N°2 del Código Tributario, esto es, la aplicación errónea de las tablas de clasificación, respecto del bien gravado o de una parte del mismo, así como la superficie de las diferentes calidades de terreno. Expone que el artículo 149 del Código Tributario es enteramente concordante con el artículo 10, letra c) de la Ley N°17.235. Enseguida, explica las instrucciones impartidas por el SII mediante Circular N°7 de 1997. Expresa que para corregir los errores de clasificación en la determinación de los avalúos fiscales, el SII (y ahora los Tribunales Tributarios y Aduaneros) deberán ajustarlos con la aplicación de coeficientes guías o correctores, lo que resulta coherente con lo dispuesto en el Anexo 2 de la Resolución 132. Indica que necesariamente dentro de las causales para reclamar conforme al N°2 del artículo 149 del Código Tributario, esto es, aplicación errónea de las tablas de clasificación de los terrenos, se encuentra la situación en que el avalúo fiscal es mayor al valor comercial. En segundo término, manifiesta que la otra causal que se podría invocar en este caso es la contemplada en el artículo 149 N°3 del Código Tributario, esto es, errores de transcripción, de copia o de cálculo. Menciona que la citada disposición legal se encuentra en armonía con lo dispuesto por el artículo 10, letra b) de la Ley sobre Impuesto Territorial. Refiere que es de toda lógica que el SII pueda haber cometido errores de cálculo, puesto que se trata de un proceso de reavalúo general y que es indudable que se comete un error de cálculo al determinar un avalúo fiscal por sobre el valor comercial. En el capítulo V de su libelo, relativo a la base imponible del impuesto territorial, señala que comprender qué es el avalúo fiscal y cuál es la forma en que éste se determina es de notoria importancia, toda vez que dicho avalúo constituye la base imponible del impuesto territorial. Explica el significado de la palabra “avaluar” y reitera los parámetros legales para determinar el avalúo fiscal. Documento firmado electrónicamente por don/ña Miguel Andrés Massone Pardo, el 16-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación dfc7f32f-4455-4244-9015-fce7d380520c Timbre Electrónico Doscientos seis-206 Expone que el SII, de manera invariable, ha señalado que el avalúo fiscal no es ni corresponde al avalúo comercial, pero sí guarda un nivel de relación con el valor comercial o de mercado. Expresa que no existe instrucción expresa del Servicio sobre esta materia, pero ha sido una práctica permanente que el avalúo fiscal sea, al menos, un 30% inferior al valor comercial. Indica que para confirmar esta práctica, cabe tener presente que si no se pagan las contribuciones, la Tesorería General de la República saca a remate el inmueble y que para determinar el valor del inmueble en el remate, se hace aplicable el artículo 185 inciso 1° del Código Tributario, que dispone que la subasta de bienes raíces será decretada por el Juez de la causa, teniendo como única tasación la que resulte de multiplicar por 1,3 veces el avalúo fiscal que esté vigente para efectos de la contribución de bienes raíces, es decir, para el legislador el avalúo fiscal debe ser, al menos, un 30% inferior al valor de mercado, lo que muchas veces coincide con el valor de liquidación de los activos inmobiliarios. En su conclusión y previas citas legales, solicita modificar el avalúo fiscal del terreno a la suma aproximada de $176.330 o el que el tribunal determine, lo que se debe traducir en aplicar un coeficiente de ajuste al terreno de 0,41 a fin de obtener la adecuada y justa retasación fiscal, todo con una vigencia al 1° de enero del año 2013. A fojas 68, se confiere traslado al Servicio de Impuestos Internos. A fojas 74, comparece don Eugenio Cruz Mesa, en representación de la parte reclamada, evacuando el traslado conferido. En el capítulo I de su libelo de contestación, manifiesta el objeto del juicio y los asuntos no controvertidos. En el capítulo II de su libelo, menciona los antecedentes del acto impugnado y su marco normativo. En el capítulo III de su libelo, refiere los argumentos del reclamante. En el capítulo IV de su libelo, relativo a los argumentos contra el reclamo, en el apartado A), sobre la tasación fiscal del área homogénea, en primer lugar, en cuanto al área homogénea, señala que el bien gravado se encuentra en el área homogénea CAAM003 y que ésta fue determinada para el reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas, No Habitacionales, en referencia a tres factores predominantes: uso de suelo, calidad de edificación y nivel de densificación. Explica que en el reavalúo de la propiedad rol 1100-20 de la comuna de la Florida, de conformidad a la Resolución Ex N° 132, se consideró, según la correspondiente ficha descriptiva, que se trata de un sector comercial, de alto nivel constructivo, con topografía plana. Expone que cuando se alega por la reclamante que el Servicio no ha atendido a las obras de urbanización, equipamiento o ubicación del inmueble, ello simplemente no es efectivo, por cuanto tales circunstancias fueron revisadas al momento de crear el área homogénea en cuestión. En segundo término, en cuanto a la existencia de diversas áreas homogéneas en la comuna, expresa que la definición de éstas considera la existencia de obras de urbanización, equipamiento y otras que caracterizan cada zona, las que no determinan necesariamente una misma valoración económica, pues el valor de mercado puede variar de zona en zona. En tercer lugar, en cuanto a la valorización por rentabilidad, indica que la tasación se realiza primeramente en base al valor de mercado del bien y que cuando no exista un mercado en el cual se transe, se usan como antecedentes para tasar las tasaciones comerciales solicitadas a los bancos y los valores de arriendo del inmueble en cuestión, para determinar su valor por medio de la rentabilidad que generan, como es el caso del inmueble reclamado. Manifiesta que este método tiene por premisa que el canon de arriendo neto anual de un bien representa la capacidad del bien que se tasa de generar ingresos durante su vida útil. Agrega que económicamente se puede decir que corresponde al valor presente de los flujos futuros que Documento firmado electrónicamente por don/ña Miguel Andrés Massone Pardo, el 16-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación dfc7f32f-4455-4244-9015-fce7d380520c Timbre Electrónico Doscientos seis vuelta-206vta. genere el bien, descontados de una tasa pertinente que represente períodos de vacancia y gastos de rigor. Menciona que para el Mall Plaza Vespucio las muestras de arriendo arrojaron un canon mensual por m2 de construcción de 1,12 UF/m2, cifra que multiplicada por 11 meses, arroja la renta neta anual del inmueble de 12,32 UF/m2. Refiere que para obtener el valor presente de la propiedad, se divide la renta anual (12,32 UF el m2) por la tasa de descuento, factor que reconoce la vida útil por la que se arrendará el inmueble, considerando el riesgo implícito en el negocio de arriendo, tasa que se estimó en 0.1 (es decir, se estima que el inmueble producirá rentabilidad en un lapso de 10 años), lo que da un valor presente de 123.2 UF el m2. Agrega que este monto es absolutamente conservador si se toma en cuenta que los centros comerciales más antiguos de la capital tienen más de 30 años y Mall Plaza Vespucio más de 20. Señala que luego se considera la superficie construida comercial útil de 50.409 m2, según detalle catastral, de acuerdo a las líneas de construcción calificadas como comerciales, rebajadas en un 35% que no se consideró como superficie arrendable, lo que da un valor de tasación comercial para el inmueble de 6.210.444 UF, valor que comprende terreno y construcción. Explica que para determinar el valor del terreno, al valor total se le rebajó el valor de las construcciones (sin considerar la rebaja por grupo comunal aplicada por la Resolución 132 a la comuna de La Florida) e incrementado en un 45%. Agrega que esto da un valor comercial de la construcción de 3.540.675 UF, por lo que al restar del valor comercial total del inmueble (6.210.144 UF) el valor de las construcciones (3.540.675 UF), se determina que el valor comercial total del terreno es de 2.669.769 UF, por lo que considerando que el terreno del rol mide 81.396 m2, su valor comercial es de 32,8 UF m2. Expone que lo pretendido por la reclamante es llegar a un valor inferior a un cuarto de su valor comercial (7.7 UF m2 frente a las 32.8 UF el m2 determinadas por el método que explicó). En el apartado B), sobre avalúo del terreno determinado por el contribuyente, en primer lugar, en cuanto al valor comercial del inmueble según el contribuyente, expresa que según la parte reclamante este valor es de 11 UF, pero no señala cómo llega a ese valor. Indica que no existen en la zona otros inmuebles similares al Mall Plaza Vespucio y que las áreas homogéneas aledañas no son comparables, ya que corresponden a áreas con destino predominantemente habitacional, con categorías constructivas bajas o medias, que no presentan características en común con el centro comercial Mall Plaza Vespucio, ni tampoco son comparables mediante la rentabilidad. Manifiesta que no existe en el mercado transferencia alguna de propiedades de similares características, por lo que no se puede usar el método de comparación de valor de transferencia del mercado. Menciona que cuando la reclamante se extraña o le llama poderosamente la atención que el valor de la tasación del Mall Plaza Vespucio sea tan superior al valor promedio de las áreas aledañas, pasa por alto que se trata de un solo inmueble y que por su tamaño no puede compararse con los negocios vecinos, motivo por el cual, frente a esta disonancia del bien con su entorno, como ocurre normalmente con los malls, se opta por determinar su valor en base a rentabilidad. Refiere que el inmueble sub-lite es una propiedad particular dentro de la comuna, por lo que esta propiedad, como otros centros comerciales de la comuna, han sido estudiados por el Servicio de Impuestos Internos y se han definido sus valores fiscales de acuerdo a parámetros diferentes a los generales ya nombrados, usando el método de valor m2 por rentabilidad. En cuanto a las alegaciones de la reclamante de que la tasación fijada para el Mall La Florida es menor a la fijada para el Mall Plaza Vespucio, señala que se trata de dos inmuebles que comercialmente no valen lo mismo, que no son iguales, sobre todo si se considera que en los Documento firmado electrónicamente por don/ña Miguel Andrés Massone Pardo, el 16-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación dfc7f32f-4455-4244-9015-fce7d380520c Timbre Electrónico Doscientos siete-207 accesos, estacionamientos y cantidad de tiendas (por dar algunos parámetros), los números son mejores para el Mall Plaza Vespucio, elementos que se reflejan en el canon de arriendo y, por tanto, en el avalúo por rentabilidad. En segundo término, en cuanto a que el avalúo fiscal no es el 70% del avalúo comercial, explica que el propósito del artículo 185 del Código Tributario es determinar un monto mínimo razonable de cobranza judicial, pero no existe ningún argumento que dé a entender lo propuesto por el contribuyente y que las palabras pronunciadas por un ex Director del Servicio no son fuente del derecho. En tercer lugar, en cuanto a la inaplicabilidad de correctores, expone que éstos están determinados en el Anexo 2 de la Resolución 132 y que no es posible crear un corrector fuera de aquellos definidos por dicho anexo. En el apartado C), relativo a la falta de causal legal para reclamar, cita lo dispuesto por el artículo 149 del Código Tributario, destacando que la reclamación que se fundare en una causal diferente, será desechada de plano y concluye que el contribuyente no funda su reclamo en causal legal, ya que no puede entenderse que la modificación solicitada a los valores base del terreno, considerados en el área homogénea, expresados en los planos de precios referidos en la Resolución 132 y publicados en la página web del Servicio, se encuentre en la numeración taxativa que hace el artículo 149 del Código Tributario. Explica que no es causal legal de reclamo el argumento relativo al “valor comercial”, reiterando que esta circunstancia podría verificarse administrativamente de acuerdo a la Circular 7, de 2013, cuando el bien presente características no consideradas en la determinación del valor del área homogénea correspondiente a su ubicación. En su conclusión y previas citas legales, solicita rechazar íntegramente el reclamo, confirmar el avalúo del bien raíz y condenar expresamente en costas al reclamante. A fojas 88, consta haberse recibido la causa a prueba por el término legal. A fojas 200, consta haber quedado los autos para fallo. A fojas 202, consta haberse decretado una medida para mejor resolver, la que se tuvo por cumplida en la misma resolución de fojas 202. CONSIDERANDO: Cuestiones preliminares 1°) Que, de acuerdo a lo señalado en la parte expositiva de esta sentencia, la parte reclamante ha incoado reclamación tributaria en contra del avalúo fiscal asignado en la tasación general del inmueble ubicado en Avenida Vicuña Mackenna N°7110, Lote 1 A, comuna de La Florida, Rol de Avalúo N°1100-20. Del mérito del Detalle Catastral y del Certificado de Avalúo Fiscal (agregados a fojas 104 y 204, respectivamente), se desprende que para el primer semestre del año 2013, el Servicio de Impuestos Internos determinó para el inmueble sub-lite un Avalúo de Terreno de $35.191.967.580 y un Avalúo Total de $81.591.233.110. 2°) Que, según se desprende del tenor de lo expuesto por las partes en sus escritos de discusión, la cuestión debatida se centra en determinar lo siguiente: 1) Si se configuran las causales de reclamación establecidas en el artículo 149 N°2 y N°3 del Código Tributario, concretamente la aplicación errónea de las tablas de clasificación y la existencia de errores de cálculo, en razón de que el avalúo fiscal del inmueble es superior a su valor comercial; 2) Si el avalúo fiscal debe ser inferior al valor comercial en al menos un 30%; y, 3) Si procede una rebaja del valor del metro cuadrado del área homogénea CAM003, dejándola en 7,7 UF, equivalentes a $176.330, aplicando al terreno un coeficiente de ajuste de 0,41. El debate no se extiende a la tasación de las construcciones existentes en el inmueble sub-lite. Documento firmado electrónicamente por don/ña Miguel Andrés Massone Pardo, el 16-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación dfc7f32f-4455-4244-9015-fce7d380520c Timbre Electrónico Doscientos siete vuelta-207vta. 3°) Que los hechos no controvertidos son los siguientes: - El inmueble sub-lite fue objeto de un reavalúo en la tasación general efectuada con vigencia a contar del 1° de enero de 2013. - El inmueble sub-lite se encuentra ubicado en el Área Homogénea CAM003. - El inmueble sub-lite corresponde al centro comercial Mall Plaza Vespucio. - La superficie de terreno del inmueble sub-lite es de 81.396 metros cuadrados. 4°) Que, conforme a lo establecido en la sentencia interlocutoria de prueba de fojas 88, los hechos controvertidos son los siguientes: 1) Efectividad de la existencia de errores en la aplicación de las tablas de clasificación respecto del bien raíz rol de avalúo 1100-20 de la comuna de La Florida. Antecedentes, hechos y circunstancias que acrediten dichos errores. 2) Efectividad de la existencia de errores de transcripción, de copia o de cálculo en la determinación del avalúo del bien raíz rol 1100-20 de la comuna de La Florida. Antecedentes y circunstancias que lo justifiquen. 5°) Que la parte reclamante, con el objeto de acreditar los hechos que sirven de fundamento a su reclamo, se hizo valer de los siguientes elementos de convicción: - INSTRUMENTAL, acompañada e individualizada en el primer otrosí de fojas 1, agregada de fojas 21 a 36; la acompañada e individualizada a fojas 102, agregada de fojas 104 a 107, excepto la custodiada en la Secretaría del Tribunal bajo el N° 4-2015, según consta de certificado de fojas 143; la acompañada e individualizada a fojas 109, agregada de fojas 110 a 131; y, la acompañada e individualizada a fojas 144, agregada a fojas 145 y 146. 6°) Que la parte reclamada, con el objeto de acreditar los hechos que sirven de fundamento a su contestación, se hizo valer de los siguientes elementos de convicción: - INSTRUMENTAL, acompañada e individualizada en el otrosí de fojas 93, agregada a fojas 94; y, la acompañada e individualizada en el segundo otrosí de fojas 147, agregada de fojas 150 a 158. - TESTIMONIAL de don Manuel Benjamín Faúndez Martínez y don German Olivos Pérez, según consta en actas agregadas a fojas 136 y 139, respectivamente. 7°) Que, antes de examinar la prueba aportada al proceso, cabe señalar que el artículo 132 del Código Tributario dispone que en los juicios tributarios la prueba deberá ser apreciada por el Juez Tributario y Aduanero de conformidad con las reglas de la sana crítica; que al apreciar las pruebas de esta manera, el tribunal deberá expresar en la sentencia las razones jurídicas y las simplemente lógicas, científicas, técnicas o de experiencia en virtud de las cuales les asigna valor o las desestima; que, en general, tomará en especial consideración la multiplicidad, gravedad, precisión, concordancia y conexión de las pruebas o antecedentes del proceso que utilice, de manera que el examen conduzca lógicamente a la conclusión que convence al sentenciador; que no obstante lo anterior, los actos o contratos solemnes sólo podrán ser acreditados por medio de la solemnidad prevista por la ley; y que en aquellos casos en que la ley requiera probar mediante contabilidad fidedigna, el juez deberá ponderar preferentemente dicha contabilidad. En cuanto a la aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado y a la existencia de errores de cálculo 8°) Que, con el objeto de establecer los hechos, en primer lugar, corresponde analizar la inobjetada INSTRUMENTAL aportada por la parte reclamante, consistente en copia simple de: (1) Informe elaborado por TocToc.com, de fecha 2 de enero de 2015, custodiado en la Secretaría del Tribunal bajo el N°4-2015, según consta de certificado de fojas 143, documento que da cuenta de valores reales de transacciones relativas a propiedades habitacionales ubicadas en la comuna de La Florida; (2) Decisión recaída en amparo Rol C1457-13, pronunciada por el Consejo para la Transparencia, en sesión celebrada con fecha 9 de mayo de 2014, custodiada en la Secretaría del Documento firmado electrónicamente por don/ña Miguel Andrés Massone Pardo, el 16-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación dfc7f32f-4455-4244-9015-fce7d380520c Timbre Electrónico Doscientos ocho-208 Tribunal bajo el N°4-2015, según consta de certificado de fojas 143, documento que da cuenta de que el Servicio de Impuestos Internos no posee un respaldo de la información en base a la cual efectuó la zonificación de la Comuna de Las Condes en Áreas Homogéneas; que, en lo referente a la solicitud sobre los antecedentes que permiten conocer los factores que ha determinado que en cierta Área Homogénea la tasación fiscal de los precios en ella ubicada haya evolucionado hacia el alza o a la baja entre uno y otro proceso de reavalúo, el referido Servicio sólo cuenta como información muestral con los antecedentes que le hayan remitido los Conservadores de Bienes Raíces a través de los respectivos Formulario 2890 y con antecedentes sobre tasaciones comerciales de los inmuebles respectivos; y, que el Consejo Directivo del Consejo para la Transparencia decidió, por unanimidad de sus miembros, rechazar el amparo deducido por don Víctor Urqueta Salas en contra del Servicio de Impuestos Internos y requerir al Director Nacional del Servicio para que en lo sucesivo el organismo deje constancia del procedimiento empleado y de los antecedentes efectivamente tenidos a la vista por sus funcionarios en el proceso de reavalúo de bienes raíces, específicamente en la etapa de zonificación y áreas homogéneas; (3) Plano de precios que contiene los valores de los terrenos que se aplican a propiedades no habitacionales de la comuna de La Florida, custodiada en la Secretaría del Tribunal bajo el N°4- 2015, según consta de certificado de fojas 143, documento que da cuenta de diversos valores y en que aparece destacada el área homogénea CAM003, que registra un rango lote tipo de 1.700 a 8.300 m2 y un valor de terreno de $427.651 al 01/07/2012; (4) Detalle Catastral del inmueble sub-lite, agregado a fojas 104 y 105, documento que registra un avalúo de terreno de $35.191.967.580; (5) Ficha del área homogénea CAM003, agregada a fojas 106, documento que da cuenta que las variables urbanas predominantes en dicha área homogénea son las siguientes: uso de suelo: comercio; categoría constructiva: alta; y, nivel de densificación: media; y, (6) Informe de Valor. Evaluación de Valores Unitarios de Terreno para el avalúo SII 2013 en Función de las Condiciones de Urbanización y Equipamiento en el Entorno de los Centros Comerciales Plaza Vespucio y Florida Center, elaborado por TRANSSA, suscrito por el director responsable don Cristián Lecaros Paúl, arquitecto, con fecha 07 de enero de 2015, agregado de fojas 110 a 130, documento que analiza las condiciones de urbanización, el acceso a equipamiento y la normativa urbana, concluyendo que la diferencia de valor determinada por el SII entre ambos terrenos responde a la diferencia en la cercanía a equipamiento y que la diferencia de valores de terreno entre el Mall Florida Center (7,56 UF m2) y el Mall Plaza Vespucio (18,9 UF m2) es exagerada. 9°) Que, en segundo término, corresponde analizar la inobjetada INSTRUMENTAL aportada por la parte reclamada, consistente en: (1) Ficha del área homogénea CAM003, agregada a fojas 94, documento que da cuenta que las variables urbanas predominantes en dicha área homogénea son las siguientes: uso de suelo: comercio; categoría constructiva: alta; y, nivel de densificación: media; (2) Copias simples de información de domicilios declarados por los contribuyentes Rut 76.057.517-8, Rut 76.087.044-7 y Rut 76.056.798-1, agregados de fojas 150 a 152, documento que registra montos de arriendo de forma genérica en el inmueble Rol 1100-20. 10°) Que, en tercer lugar, corresponde analizar la TESTIMONIAL aportada por la parte reclamada, consistente en la declaración de don Manuel Benjamín Faúndez Martínez y don German Olivos Perez, según consta en actas agregadas de a fojas 136 y 139, respectivamente, quienes, legalmente juramentados, depusieron al tenor de los puntos de prueba N°1 y N°2 fijados en autos, quienes indicaron que se desempeñan actualmente como fiscalizadores tasadores del SII, estando contestes en los siguientes hechos: 1°) No existe error en la aplicación de las tablas de clasificación, porque no existen tablas de clasificación de suelo en los predios no agrícolas. 2°) El procedimiento o método utilizado para determinar el avalúo del terreno del Mall Plaza Vespucio fue el método de la rentabilidad, debido a que en dicha AH no existen transferencias de dominio que permitan determinar su valor por venta, que es el método general. 3°) Los cánones de arriendo del Mall Plaza Vespucio son sustancialmente superiores al Mall La Florida. 4°) No existen errores de transcripción, copia o cálculo. 11°) Que, en cuarto término, corresponde analizar la INSTRUMENTAL agregada a los autos a fojas 204 en virtud de la medida para mejor resolver decretada a fojas 202, consistente en Certificado Documento firmado electrónicamente por don/ña Miguel Andrés Massone Pardo, el 16-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación dfc7f32f-4455-4244-9015-fce7d380520c Timbre Electrónico Doscientos ocho vuelta-208vta. de Avalúo Fiscal, agregado a fojas 204, documento que da cuenta que al primer semestre de 2013, el inmueble sub-lite tenía un Avalúo Total de $81.591.233.110. 12°) Que, atendida la gravedad y precisión de la INSTRUMENTAL señalada en el número (4) del motivo 8°) y en el motivo 11°), se debe tener por acreditado y establecido que el Servicio de Impuestos Internos determinó para el inmueble sub-lite un Avalúo de Terreno de $35.191.967.580 y un Avalúo Total de $81.591.233.110, a contar del 1° de enero de 2013. Asimismo, atendida la gravedad y precisión de la INSTRUMENTAL señalada en el número (3) del motivo 8°), se debe tener por acreditado y establecido que el Servicio de Impuestos Internos fijó diversos valores para los terrenos de las propiedades no agrícolas, no habitacionales, ubicadas en la comuna de La Florida, a contar del 1° de enero de 2013. Del mismo modo, atendida la gravedad y precisión de la INSTRUMENTAL señalada en el número (5) del motivo 8°) y en el número (1) del motivo 9°), se debe tener por acreditado y establecido que las variables urbanas predominantes en el área homogénea CAM003, donde se encuentra ubicado el inmueble sub-lite, son las siguientes: uso de suelo: comercio; categoría constructiva: alta; y, nivel de densificación: media. Igualmente, atendida la multiplicidad, conexión y concordancia de la TESTIMONIAL señalada en el motivo 10°), se debe tener por acreditado y establecido que el método utilizado por el Servicio de Impuestos Internos para tasar el valor del terreno del inmueble sub-lite no fue el método (directo) comparativo de mercado, sino el método (indirecto) de capitalización de ingresos o de la rentabilidad, lo que resulta concordante con la INSTRUMENTAL señalada en el número (2) del motivo 9°). Por otra parte, en relación con la INSTRUMENTAL señalada en el número (1) del motivo 8°) – consistente en Informe elaborado por TocToc.com–, se le restará mérito probatorio para acreditar el valor comercial o de mercado del inmueble sub-lite, por no contener información sobre el valor de propiedades comparables, no agrícolas, no habitacionales, ubicadas en la comuna de La Florida, sino de casas y departamentos, todos con destino habitacional, ubicados en dicha comuna, que claramente no resultan comparables con el inmueble sub-lite. Asimismo, en relación con la INSTRUMENTAL señalada en el número (2) del motivo 8°) – consistente en decisión del Consejo para la Transparencia–, se le restará mérito probatorio, por no guardar directa relación con los puntos de prueba fijados en autos. Finalmente, en relación con la INSTRUMENTAL señalada en el número (6) del motivo 8°) – consistente en Informe de valor emitido por la empresa Transsa–, se le restará mérito probatorio para acreditar el valor comercial o de mercado del terreno del inmueble sub-lite, por no contener una opinión o tasación a su respecto, sino más bien una comparación con el centro comercial Mall Florida Center, la cual si bien da algunos indicios acerca de una posible desproporción entre los avalúos fiscales asignados a ambos terrenos, por sí sola no resulta suficiente para acreditar que el avalúo fiscal asignado al terreno del inmueble sub-lite sea superior a su valor comercial o de mercado. 13°) Que, a partir de la prueba analizada y los hechos establecidos, cabe concluir que la parte reclamante no ha logrado acreditar que el avalúo fiscal asignado al inmueble sub-lite sea superior a su valor comercial o de mercado, presupuesto en que dicha parte se basa para invocar las causales de reclamación establecidas en el artículo 149, números 2 y 3 del Código Tributario, esto es, la aplicación errónea de las tablas de clasificación y la existencia de errores de cálculo, motivo por el cual necesariamente se debe desestimar su reclamación basada en dichas causales. Cuestiones finales 14°) Que la demás prueba rendida y no mencionada expresamente en los motivos precedentes, en nada altera la decisión del asunto sub-lite. Documento firmado electrónicamente por don/ña Miguel Andrés Massone Pardo, el 16-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación dfc7f32f-4455-4244-9015-fce7d380520c Timbre Electrónico Doscientos nueve-209 15°) Que, conforme a lo dispuesto por el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, no se condenará en costas a la parte reclamante, por estimar el tribunal que ha tenido motivo plausible para litigar. Por las consideraciones precedentes y visto además lo dispuesto en los artículos 115, 148, 149, 150, 151 y 152 del Código Tributario; Ley N°17.235, sobre Impuesto Territorial; Resolución Ex. SII N°132, de 2012; artículos 3°, 144, 160 y 170 del Código de Procedimiento Civil; y Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema sobre Forma de las Sentencias, SE RESUELVE: I.- Que se rechaza íntegramente el reclamo de lo principal de fojas 1, interpuesto por don Pablo Cortés de Solminihac, cédula de identidad N°8.552.459-3, en representación de Plaza Vespucio S.A., RUT N°96.538.230-5, en contra del avalúo fiscal asignado en la tasación general al inmueble ubicado en Avenida Vicuña Mackenna N°7110, Lote 1 A, comuna de La Florida, Rol de Avalúo N°1100-20. II.- Que cada parte pagará sus propias costas. ANÓTESE, REGÍSTRESE Y ARCHÍVESE EN SU OPORTUNIDAD, dejando los testimonios que resulten procedentes. NOTIFÍQUESE la presente resolución a la parte reclamada, mediante su publicación en el sitio de Internet del Tribunal, y a la parte reclamante, mediante carta certificada remitida al domicilio registrado en autos, y dese aviso a las direcciones de correos electrónicos registradas, de conformidad a lo establecido en el artículo 131 bis del Código Tributario. Proveyó don Miguel Massone Pardo, Juez Titular del Cuarto Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Autorizó don Cristhián Navarrete Cottet, Secretario Titular del Cuarto Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Miguel Andrés Massone Pardo Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez Tribunal R. Metropolitana. Cuarto Documento firmado electrónicamente por don/ña Miguel Andrés Massone Pardo, el 16-06-2015. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación dfc7f32f-4455-4244-9015-fce7d380520c Timbre Electrónico 2015-06-16T13:51:10-0300 ATTA SACTA