Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

1 “VILLARROEL ARAYA con SII, DIRECCIÓN REGIONAL SANTIAGO CENTRO” RIT AB-15-00200-2013 RUC N°: 13-9-0000901-6 LAPM/KRC Santiago, veinticuatro de julio de 2014. VISTOS: Uno. A fojas 1, con fecha 30 de mayo de 2013 comparece don MIGUEL RUBÉN VILLARROEL ARAYA, Rut. 3.923.291-k, comerciante, domiciliado para estos efectos en Huérfanos 1294, oficinas 46-47-48, Santiago, interponiendo reclamo en contra del reavalúo realizado por la Dirección Regional Santiago Centro del Servicio de Impuestos Internos, RUT N° 60.803.300-9, representada legalmente por don Bernardo Seaman González, Director Regional, Rut N° 6.976.504-1, ambos domiciliados en Alonso de Ovalle N° 680, Santiago (en adelante el Servicio), que conforme a la causal del N° 1 del artículo 149 del Código Tributario, viene en deducir reclamo en contra del reavalúo que afecta a la propiedad de su dominio, conforme a los antecedentes de hecho y de derecho que expone. Dos. Señala que mediante escritura pública de compraventa de fecha 8 de febrero de 1996 adquiere la oficina 904 del edificio ubicado en calle Estado 57, de Santiago Centro de la Región Metropolitana. El dominio a su nombre se encuentra inscrito a fs. 10.854 Nro. 10.374 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, año 1996. La propiedad se encuentra enrolada bajo el número 25-533 de la comuna de Santiago. Hasta el 2° semestre del año 2012 la propiedad estaba avaluada en $22.149.622.- y según el nuevo avalúo vigente a contar del 1 de enero de 2013 es de $51.038.846.-. Teniendo una aumento del 130%, sin existir a su juicio variación alguna que justifique este aumento. Por el contrario, el bien común del terreno donde se emplaza el edificio, en la parte destinada a estacionamientos de superficie, dejo de ser bien común, pasando a ser de dominio único y exclusivo, mediante la escritura pública de compra venta de fecha 2 de octubre de 2000, ante el Notario Público de Santiago don Manuel C.P. Cammas Montes. De acuerdo a lo anterior, la superficie del bien común del terreno disminuyó en 576m2. según se lee de la cláusula tercera de la escritura antes señalada. Por esto el detalle que importa para los efectos de esta reclamación dice relación con la superficie que el Servicio de Impuestos Internos considera para los efectos del avalúo del prorrateo de los bienes comunes, prorrateo que figura con un valor de $38.020.243.- pero desconociendo primeramente, la superficie del terreno que se considera bien común para estos efectos y enseguida el valor asignado por el Servicio de Impuestos Internos a dicho bien común, antecedentes sin los cuales no se puede calcular el valor que le corresponde pagar como propietario en el prorrateo de los bienes comunes. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 24-07-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación c58d3867-a99c-46b7-9b16-690d1bbfa36a Timbre Electrónico 2 En el detalle catastral de la propiedad se señala como rol del bien común el 25-90475, pero al buscarlo en la sección de avalúo fiscal del Servicio de Impuestos Internos, no aparece como tal. Además de lo anterior, argumenta que los valores comerciales de las oficinas del edificio se venden a un precio muy inferior al valor fiscal asignado a su propiedad, para acreditar esto acompaña fotocopia de una inscripción de dominio de la oficina 705 de Estado 57, similar en características, a su juicio, que la de él, del mes de octubre de 2012, en la cual consta y se acredita que el precio de venta por dicha oficina fue de $22.000.000.- precio muy inferior, a su juicio, al que el Servicio de Impuestos Internos le asigna a su avalúo fiscal. Agregando que para él resulta poco lógico que el valor del prorrateo del bien común excede en casi 3 veces el valor del inmueble propiamente tal. Fundando su reclamación en la causal N°1 del artículo 149 del Código Tributario, siendo esta la determinación errónea de superficie de los terrenos o construcciones, pues tal como se acredito la superficie del terreno donde se emplaza el edificio, considerado este como bien común, producto de la enajenación señalada, variando en su beneficio, toda vez que al disminuir la superficie del bien común y por ende su valor, disminuye el valor del prorrateo en dicho bien común, y en subsidio desconoce la superficie y valor sobre la cual se aplica el porcentaje de prorrateo que le corresponde en los bienes comunes, cifra que no se señala en la notificación recibida. Tres. En virtud de lo expuesto solicita tener por presentado el reclamo en contra del reavalúo de la oficina o departamento 904 del edificio ubicado en calle Estado 57, Santiago. Y en definitiva declarar: 1.- Se deje sin efecto el reavalúo del inmueble, por haber sido determinado erróneamente, atendida la superficie del terreno donde se emplaza el edificio; 2.- Se corrija el nuevo avalúo de acuerdo a la superficie y valor del bien común del terreno; y 3.- Como consecuencia de lo anterior, disminuya el avalúo fiscal asignado a la propiedad reclamada. Cuatro. Acompaña a su presentación los siguientes documentos: 1) Fotocopia de escritura de compraventa de la oficina 904 ubicada en calle Estado 57, Santiago Centro, Región Metropolitana, otorgada en la Notaria de Santiago, de don Gonzalo Hurtado Morales, de fecha 8 de febrero de 1996; 2) Copia del aviso de notificación del nuevo reavalúo de la oficina 904 de Estado 57; 3) Fotocopia del avalúo vigente al segundo semestre del año 2012; 4) Fotocopia de inscripción de dominio de fs. 68001 Nro. 103547 del año 2012, referida a la compra de la oficina 705 ubicada en calle Estado 57, Santiago Centro, Región Metropolitana; 5) Fotocopia de escritura de compraventa de 576mts2. de bien común (terreno), ubicado en calle Estado 57, Santiago Centro, Región Metropolitana, otorgada en la Notaría de Santiago, de don Manuel C. Cammas Montes, de fecha 2 de octubre del año 2000. Quinto. A fojas 23, con fecha 25 de julio de 2013, el Tribunal, resolvió previo a proveer, apercibir al reclamante para que subsanara, dentro del plazo de quince días, las omisiones contenidas en su presentación primitiva que se indican en dicha providencia de conformidad al artículo 125 del Código Tributario, bajo apercibimiento de tener por no presentado el reclamo de autos. A fojas 02 vuelta, con fecha 06 de agosto de 2013, la reclamante cumple lo ordenado en resolución a fojas 23 de autos. Sexto. A fojas 26, con fecha 13 de agosto de 2013, el Tribunal, a lo principal, tiene por interpuesto el reclamo y confiere traslado a la Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos por el término de veinte días, de acuerdo a lo establecido en el artículo 132 del Código Tributario. Al primer otrosí, tiene por acompañados los documentos singularizados. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 24-07-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación c58d3867-a99c-46b7-9b16-690d1bbfa36a Timbre Electrónico 3 Séptimo. A fojas 28, con fecha 30 de agosto de 2013, el Servicio, en lo principal, evacúa el traslado conferido, solicitando tener por evacuado el traslado respecto del reclamo tributario interpuesto en contra del reavalúo de la propiedad materia del reclamo, solicitando desde ya se rechace el reclamo en todas sus partes, ello con expresa y debida condenación en costas. Octavo. Al evacuar el caso de autos, con respecto a la revisión de la tasación del bien raíz, el Servicio indica, sobre los fundamentos de la tasación del inmueble efectuada por el Servicio de Impuestos Internos. Hace presente, que el inmueble cuyo avalúo se reclama, se encuentra emplazado en un edificio, su destino es el de oficina, se encuentra ubicado en la calle Estado, clasificado como Hormigón Armado Calidad Media año de construcción 1968, con un coeficiente de depreciación por edad de 0.64, con una superficie de 52m2. Se procedió a revisar la tasación por medio de informe técnico N°64 elaborada por don Rodrigo Valdés Molina, fiscalizador tasador del Departamento de Avaluaciones de la D.R.M. Santiago Centro del Servicio de Impuestos Internos, señalando que cumple con todas las disposiciones establecidas en la resolución exenta 132 de 31.12.2013 y de acuerdo a sus anexos respectivos, por lo cual concluye que no se presentan errores de cálculo ni de clasificación. Señala que el reclamante, indica como fundamento de su reclamo la determinación errónea de la superficie de los terrenos o construcciones “bien común del terreno, donde se emplaza el edificio, en aquella parte destinada a estacionamientos de superficie, dejó de ser bien común, pues este fue vendido y pasó a ser un bien privado. La superficie del bien común del terreno disminuyó en 576 m2.” Siendo necesario señalar que el avalúo del inmueble se compone de dos partes, una que corresponde al avalúo del terreno y otra que corresponde al avalúo de las construcciones. La suma de ambas, da el avalúo total. Los edificios son propiedades que están bajo el régimen de copropiedad o ley de venta por pisos, por lo tanto el terreno donde están construidos es de todos los propietarios de las Unidades del Edificio sean estos departamentos, oficinas, locales comerciales, estacionamientos, bodegas, dado lo anterior, se denomina a dicho terreno bien común, ya que el terreno donde están edificados los edificios, también tiene que ser avaluado y esta afecto a impuestos. La totalidad de la superficie del terreno es la que se prorratea entre los copropietarios, inherente a si en el primer piso existen departamentos, estacionamientos o bodegas, etc., la superficie que ocupen estas no es restada del total de la superficie del terreno, por tanto si se vendieron 576 m2, como indica el reclamante, quedando los derechos de uso y goce respecto del mismo exclusivamente en manos de un tercero, no procede sean descontados de la superficie total del terreno. El bien común además de terreno, tiene construcciones que sirven para el funcionamiento del edificio y sus propietarios, tales como pasillos de circulación para el acceso a las unidades, calles de circulación para acceso a estacionamientos, salas de bombas, ascensores, etc. Estas construcciones también son avaluadas y están afectas a impuesto. Es en este caso, en el que las construcciones que estaban avaluadas en esta superficie de 576 m2, que eran bien común, que constituyen una construcción de 3 pisos más 2 subterráneos y que ahora son un bien privado, tienen que ser descontadas del avalúo de la construcción del bien común y avaluadas dentro de la unidad vendible ROL 25-541, que Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 24-07-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación c58d3867-a99c-46b7-9b16-690d1bbfa36a Timbre Electrónico 4 es como actualmente lo tiene tasado el Servicio de Impuestos Internos, esto es, descontadas tales construcciones. Dado lo anterior, el terreno está correctamente prorrateado en su totalidad entre los copropietarios, sin descontar la superficie del terreno del bien común vendida, dado que, en la tasación de la construcción de este bien común no están incluidas las construcciones que eran parte del bien común y fueron vendidas a un copropietario, estas construcciones están incluidas en la unidad ROL 25-541 por lo que tributan en este rol y no en el bien común. Además de lo anterior, se revisaron los cálculos de porcentaje de prorrateo de todas las unidades asociadas al bien común y se encuentran bien calculados, el total de los porcentajes de todas las unidades suman 100% que corresponde al 100% del valor total del bien común. Respecto del avalúo fiscal se encontraría sobre el comercial, como señala el reclamante, acompañando al efecto fotocopia de inscripción de dominio de otro departamento de similares características según indica, con un precio de venta inferior al transado por el mercado, señala que el avalúo establecido, fue calculado mediante un estudio acabado de muestras de tasaciones comerciales, además de la información proporcionada en el formulario 2890 de enajenaciones de bienes raíces remitido por las Notarías y por último los cálculos según rentabilidad. En el caso de comunas como Santiago Centro, donde prácticamente no existen transferencias de dominio, este estudio, se hizo en base a la rentabilidad, este método se fundamenta en la supuesta rentabilidad que se podría obtener de un producto inmobiliario o bien raíz, en un plazo determinado según se conozca una renta de arriendo mensual. Con dicha renta se puede establecer una renta de proyección anual incluso pudiendo deducir las mantenciones del producto o bien raíz, devoluciones de arriendo, pago de contribuciones; se puede establecer la renta líquida anual base, para la aplicación de coeficientes de capitalización. Dado todo lo expuesto anteriormente, el avalúo 2013 se hizo sobre valores reales, bajo las normas establecidas en la resolución exenta N° 132 de 2012, lo cual no ha podido ser desvirtuado por el reclamante. Se solicita, al evacuar el caso de autos, tener por acompañado, con el debido apercibimiento legal, el siguiente documento: Informe N°64, del Departamento de Avaluaciones de la XIII Dirección Regional Metropolitana Santiago Centro. Noveno. A fojas 44, con fecha 15 de octubre de 2013, el Tribunal resuelve, a lo principal, tener por evacuado el traslado del escrito reclamo y al tercer otrosí, se tienen por acompañados los documentos singularizados. Decimo: A fojas 47, con fecha 11 de febrero de 2014, el Tribunal atendiendo al mérito de autos y existiendo controversia sobre hechos sustanciales y pertinentes, resuelve recibir la causa de prueba, abriendo un término probatorio de veinte días al tenor de lo dispuesto en el artículo 132 del Código Tributario. Fijándose como punto de la misma, el siguiente: 1.- ACREDÍTESE la determinación de la superficie del terreno del bien común asociado al inmueble materia del reclamo que determina su avalúo; e incide en la tasación fiscal y en consecuencia en el avalúo del inmueble materia del reclamo, de conformidad con las normas legales pertinentes. Hechos y circunstancias que lo acreditan. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 24-07-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación c58d3867-a99c-46b7-9b16-690d1bbfa36a Timbre Electrónico 5 Décimo primero. A fojas 57, de fecha 24 de febrero de 2014, el Tribunal, resuelve tener por acompañada, en tiempo y forma, la lista de testigos que depondrá por la parte reclamada. Citando a los testigos a comparecer a declarar el día 06 de marzo de 2014, en las dependencias del Tribunal. Décimo segundo. A fojas 64, de fecha 06 de marzo de 2014, se lleva a efecto la audiencia testimonial decretada en autos, con la asistencia del Servicio de Impuestos Internos representado por las abogadas Adriana Silva Pilar y Francisca Espinoza Luna. Procediendo a rendir Prueba Testimonial ofrecida por la parte reclamada, presentándose a esta audiencia los testigos Rodrigo Valdés Molina y Álvaro Droguett Cornejo, deponiendo al tenor del punto de prueba. Décimo tercero. A fojas 66, de fecha 28 de mayo de 2014, AUTOS PARA FALLO. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que a fojas 1, con fecha 30 de mayo de 2013 comparece don MIGUEL RUBÉN VILLARROEL ARAYA, Rut. 3.923.291-k, comerciante, domiciliado para estos efectos en Huérfanos 1294, oficinas 46-47-48, Santiago, interponiendo reclamo en contra del reavalúo realizado por la Dirección Regional Santiago Centro del Servicio de Impuestos Internos, RUT N° 60.803.300-9, representada legalmente por don Bernardo Seaman González, Director Regional, Rut N° 6.976.504-1, ambos domiciliados en Alonso de Ovalle N° 680, Santiago (en adelante el Servicio), que conforme a la causal del N° 1 del artículo 149 del Código Tributario, de acuerdo a los fundamentos de hecho y de derecho que, ya expuestos en la parte expositiva de esta resolución y los cuales se dan por reproducidos. SEGUNDO: Que a fojas 28, con fecha 30 de agosto de 2013, el Servicio, en lo principal, evacúa el traslado conferido, solicitando tener por evacuado el traslado respecto del reclamo tributario interpuesto en contra del reavalúo de la propiedad materia del reclamo, solicitando desde ya se rechace el reclamo en todas sus partes, ello con expresa y debida condenación en costas, en conformidad a los antecedentes de hecho y de derecho ya expuesto en la parte expositiva de la presente resolución, los cuales se dan por reproducidos. TERCERO: Que el Tribunal a fojas 47, con fecha 11 de febrero de 2014, resuelve atendiendo a mérito de autos y existiendo controversia sobre hechos sustanciales y pertinentes, recibir la causa de prueba. Fijándose como punto de la misma, el siguiente: “1.- ACREDÍTESE la determinación de la superficie del terreno del bien común asociado al inmueble materia del reclamo que determina su avalúo; e incide en la tasación fiscal y en consecuencia en el avalúo del inmueble materia del reclamo, de conformidad con las normas legales pertinentes. Hechos y circunstancias que lo acreditan”. CUARTO: Durante el término probatorio las partes rindieron pruebas de distinta naturaleza. La parte reclamante presento: 1.- Fotocopia de escritura de compraventa de la oficina 904 ubicada en calle Estado 57, Santiago Centro, Región Metropolitana, otorgada en la Notaria de Santiago, de don Gonzalo Hurtado Morales, de fecha 8 de febrero de 1996; 2.- Copia del aviso de notificación del nuevo reavalúo de la oficina 904 de Estado 57; 3.- Fotocopia del avalúo vigente al segundo semestre del año 2012; 4.- Fotocopia de inscripción de dominio de fs. 68001 Nro. 103547 del año 2012, referida a la compra de la oficina 705 ubicada en calle Estado 57, Santiago Centro, Región Metropolitana; 5.- Fotocopia de escritura de compraventa de 576mts2. de bien común (terreno), ubicado en Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 24-07-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación c58d3867-a99c-46b7-9b16-690d1bbfa36a Timbre Electrónico 6 calle Estado 57, Santiago Centro, Región Metropolitana, otorgada en la Notaría de Santiago, de don Manuel C. Cammas Montes, de fecha 2 de octubre del año 2000. La parte reclamada presentó: 1.- Informe N°64, del Departamento de Avaluaciones de la XIII Dirección Regional Metropolitana Santiago Centro. QUINTO: De la lectura del escrito reclamo, a fojas 01 de autos, y el traslado conferido por el Servicio de Impuestos Internos, a fojas 28 de autos y la aplicación de la Resolución Exenta N°132 de 2012, con sus anexos, se observa que lo discutido en relación al avalúo del inmueble materia del reclamo es: - La determinación de la superficie del terreno del bien común asociado al inmueble, siendo esta la base para el cálculo del correspondiente avalúo del bien común, incidiendo esto en la determinación del avalúo del inmueble materia del reclamo. SEXTO: Que siendo lo discutido la superficie del terreno del bien común asociado al inmueble, se hace presente que el inmueble se encuentra emplazado en un edificio acogido a Ley de Copropiedad, por lo que su avalúo está compuesto de la valorización de la construcción, como unidad, y del prorrateo de los bienes comunes, como la porción que le corresponde de la valorización de todos los bienes comunes asociados a la copropiedad, dentro de los que está el terreno sobre el cual se emplaza. Se observa en lo expuesto por el reclamante que se vende una parte de los bienes comunes de la copropiedad, no existiendo asociado a esto una subdivisión predial u otra modificación al predio, por lo cual el terreno del bien común no se modifica. Ya que pese a modificarse la propiedad sobre las partes que conforman la copropiedad, esta no origina que se modifique el terreno sobre el que se emplaza la copropiedad en su conjunto. SÉPTIMO: Que este Tribunal está obligado a resolver lo que está sometido a su conocimiento y atendido a que el reavalúo reclamado es un acto administrativo y estos gozan de presunción de validez entre otras características. Además, no habiéndose aportado antecedentes en el proceso que acrediten que existe un error en la determinación de la superficie del bien común, no desvirtuando así el reclamante lo expuesto por el Servicio de Impuestos Internos que permita concluir que el avalúo deba ser corregido. Desde este punto de vista este Tribunal estima procedente confirmar la determinación fiscal. Por lo visto, además, lo dispuesto en los artículos 2, 148 y 149 y siguientes del Código Tributario; artículo 159 del Código de Procedimiento Civil; Ley Nº 17.235, sobre Impuesto Territorial; Resolución Exenta N°132 del Servicio de Impuestos Internos y demás disposiciones pertinentes; y las pruebas aportadas y valoradas de acuerdo a las reglas de la sana critica, SE RESUELVE: I. NO HA LUGAR al reclamo de fojas 01, con fecha 30 de mayo de 2013 que interpuso don Miguel Rubén Villarroel Araya, Rut. 3.923.291-k, comerciante, domiciliado para estos efectos en huérfanos 1294, oficinas 46-47-48, Santiago, en contra del reavalúo realizado por la Dirección Regional Santiago Centro del Servicio de Impuestos Internos, RUT N° 60.803.300-9, representada legalmente por don Bernardo Seaman González, Director Regional, Rut N° 6.976.504-1. Confírmese el avalúo reclamado. II. NO SE CONDENA EN COSTAS, por haber existido motivo plausible para litigar. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 24-07-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación c58d3867-a99c-46b7-9b16-690d1bbfa36a Timbre Electrónico 7 ANÓTESE, REGÍSTRESE Y ARCHÍVESE EN SU OPORTUNIDAD. Notifíquese la presente resolución a la parte reclamante por carta certificada, y publíquese en forma íntegra en el sitio en Internet del Tribunal, de conformidad a lo establecido en el artículo 131 bis del Código Tributario. Asimismo, dese aviso a los correos electrónicos [email protected] y [email protected]. Déjese testimonio en el expediente. Pronunciada por don LUIS ALFONSO PÉREZ MANRÍQUEZ, Juez Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Autoriza don FELIPE MUÑOZ ALBÓNICO, Secretario Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Luis Alfonso Pérez Manríquez Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez Tribunal R. Metropolitana. Primero Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 24-07-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación c58d3867-a99c-46b7-9b16-690d1bbfa36a Timbre Electrónico 2014-07-24T13:23:14-0400 ATTA SACTA