Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

1 “INVERSIONES MATAQUITO SOCIEDAD POR ACCIONES con SII, DIRECCIÓN REGIONAL SANTIAGO CENTRO” RIT AB-15-00202-2013 RUC N°: 13-9-0001061-8 LAPM/KRC Santiago, veintiuno de marzo de dos mil catorce. VISTOS: Uno. A fojas 1, con fecha 31 de mayo de 2013 comparece don MAURICIO ENRIQUE MUÑOZ DOUSSANG, Rut. 9.653.125-7, abogado, domiciliado en calle Estado 57, oficina 404, Santiago, en representación de la Sociedad “Inversiones Mataquito Sociedad por Acciones”, Rut. 76.028.334-7, persona jurídica de giro, interponiendo reclamo en contra del reavalúo realizado por la Dirección Regional Santiago Centro del Servicio de Impuestos Internos, RUT N° 60.803.300-9, representada legalmente por don Bernardo Seaman González, Director Regional, Rut N° 6.976.504-1, ambos domiciliados en Alonso de Ovalle N° 680, Santiago (en adelante el Servicio), que conforme con lo dispuesto en los arts. 149 y siguientes del Código Tributario, presenta reclamo en contra del avalúo asignado en la tasación general al departamento no habitacional Rol N° 25-498 de la comuna de Santiago de dominio de la representada fundado en las causales previstas en el numeral 2 del citado artículo 149, de acuerdo a los fundamentos de hecho y de derecho que expone. Dos. Inversiones Mataquito S.p.A. es dueña de un departamento signado con el N°404 del Edificio Estado 057, ubicado en el 4° piso del edificio. Su título de dominio lo constituye la inscripción de fs. 8336 N° 13275 del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Santiago del año 2009. A principios de abril de este año la sociedad fue notificada por correo del reavalúo del inmueble citado. Al momento de adquirir la sociedad que representa el dominio del inmueble, esto es el segundo semestre del año 2008, su avalúo fiscal era la suma de $ 20.265.664.- A principios de abril de este año la sociedad fue notificada por correo del reavalúo del inmueble citado. Señala que la sociedad que representa adquirió el dominio del inmueble por aporte que le hizo su accionista el suscrito Mauricio Enrique Muñoz Doussang, quien a su vez la había adquirido en la suma de $ 22.500.000.-,siendo su avalúo fiscal el del mismo segundo semestre de año 2008 recién mencionado.- El aporte se hizo estimando el valor del bien raíz aportado en la suma de $ 32.000.000.-para el evento de determinar un precio de venta no urgente en lo absoluto, sino todo lo contrario, es decir, un precio de venta producto de una buena oferta. Inversiones Mataquito S.p.A. no pretende liquidar este activo que constituye su único domicilio. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 21-03-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación d2c8f8c3-5b86-4276-a8ce-531c589ee0eb Timbre Electrónico 2 El nuevo avalúo a contar de 01 de enero de 2013 según indica la notificación es la suma de $ 51.038.846.- Este nuevo avalúo en la tasación general se desglosa como sigue: a) construcciones $ 13.018.603.- b) prorrateo bienes comunes $ 38.020.243.- Todo ello tomando como base una superficie de la oficina de 52 metros cuadrados, según señala el nuevo avalúo. Se trata de un departamento de 9,38 metros por 5,5 metros aproximadamente que consta de un hall, dos privados, baño y cocina. Según indica el plano de precios de los terrenos del propio portal web del Servicio de Impuestos Internos, la oficina se encuentra en un sector clasificado o denominado CMA 067 que comprende los terrenos de un polígono con salida a Ahumada hasta Estado, por ambos costados, desde Avda Alameda hacia el norte, con rango lote tipo en metros cuadrados 100-1300por un valor de $ 3.217.796.- El edificio está en un área urbana homogénea código CBM, es decir, uso de suelo comercio, categoría constructiva baja, nivel de densificación medio. El único instrumento de planificación territorial vigente es el plano regulador comunal de Santiago, del año 2008. Como se puede apreciar se ha hecho una aplicación manifiestamente errónea de la tabla de clasificación respecto del bien gravado, y en especial, respecto de valor asignado al avalúo del prorrateo en los bienes comunes del edificio ascendente a la exorbitante suma de $38.020.243.-que deben sumarse al valor de la unidad de $ 13.018.603.- Solicita declarar y asignar nuevo avalúo al inmueble que refleje el valor real de la propiedad y no el que el Servicio de Impuestos Internos pretende con el deliberado propósito de aumentar la recaudación fiscal. Tres. Por lo anterior, la reclamante solicita tener por presentado reclamo contra el nuevo avalúo fiscal asignado en la tasación general al inmueble de dominio de su representada, acogerlo a tramitación, y en definitiva, determinar un nuevo avalúo fiscal al inmueble en una suma que no pase de $ 24.000.000.-o la determinada conforme al mérito de proceso, todo ello con costas. Cuatro. Acompaña a su presentación los siguientes documentos: a) copia inscripción de dominio del inmueble, b) certificado avalúo del inmueble al 2° semestre de 2008 y al 1°semestre de 2013, c) notificación reavalúo desglosado, d) copia escritura pública de sesión de directorio de INVERSIONES MATAQUITO S.p.A. que acredita la personería. Quinto. A fojas 12, con fecha 22 de julio de 2013, el Tribunal, resolvió previo a proveer, apercibir a la reclamante para que subsanara, dentro del plazo de quince días, las omisiones contenidas en su presentación primitiva que se indican en dicha providencia de conformidad al artículo 125 del Código Tributario, bajo apercibimiento de tener por no presentado el reclamo de autos. A fojas 14, con fecha 31 de julio de 2013, la reclamante cumple lo ordenado en resolución a fojas 12 de autos. Sexto. A fojas 15, con fecha 31 de julio de 2013, el Tribunal, a lo principal, tiene por interpuesto el reclamo y confiere traslado a la Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos por el término de veinte días, de acuerdo a lo establecido en el artículo 132 del Código Tributario. Al primer otrosí, tiene por acompañados los documentos singularizados. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 21-03-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación d2c8f8c3-5b86-4276-a8ce-531c589ee0eb Timbre Electrónico 3 Séptimo. A fojas 17, con fecha 22 de agosto de 2013, el Servicio, en lo principal, evacúa el traslado conferido, solicitando tener por evacuado el traslado respecto del reclamo tributario interpuesto en contra del reavalúo de la propiedad materia del reclamo, solicitando desde ya se rechace el reclamo en todas sus partes, ello con expresa y debida condenación en costas. Octavo. Al evacuar el caso de autos, con respecto a la revisión de la tasación del bien raíz, el Servicio indica, sobre los fundamentos de la tasación del inmueble efectuada por el Servicio de Impuestos Internos. Indica que el reevalúo es confeccionado de acuerdo a las disposiciones establecidas en la resolución exenta 132 de 31.12.2013 y de acuerdo a sus anexos respectivos. Las características de la propiedad son las siguientes: es un departamento destino Oficina, clasificado como hormigón armado, calidad media, del año 1968 (coeficiente de depreciación edad 0.64), con una superficie de 52m2. Destaca que la reclamante, respecto de la aplicación errónea de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, se limita a indicar que existen errores, pero no aporta antecedentes técnicos que acrediten donde se produce el error y solo reclama el valor de la propiedad, lo cual no es reclamable. La reclamante señala que hay un avalúo excesivo del prorrateo del bien común. Sobre este punto cabe señalar que el avalúo de un inmueble se compone de dos partes, una que corresponde al avalúo del terreno y otra que corresponde al avalúo de las construcciones. Los edificios, por su parte, son propiedades que están bajo el régimen de copropiedad o ley de ventas por piso, por ello el terreno donde están construidos es de todos los propietarios de las unidades del edificio, por ello al terreno se le denomina bien común, asimismo el bien común se compone de pasillos de circulación de acceso, salas de bomba, ascensores, etc. Específicamente, el edificio asociado al inmueble se compone de 64 unidades, las cuales deben absorber los $7.560.199.745 de avalúo del bien común, lo que se hace a través del cálculo del prorrateo. Debe considerarse que el avalúo de la unidad asciende a $13.018.603, y el porcentaje de prorrateo que le corresponde es de 5.029%, por lo que asciende a $38.324.405, dando un avalúo total de $51.447.157. Destacando que el avalúo del porcentaje de prorrateo no es algo accesorio, ya que conlleva cosas asociadas, tales como el terreno, ascensores, etc. Señala que es importante destacar que en Santiago Centro el terreno es el que más pesa en el avalúo total de las propiedades, ya que tiene un valor al ser un bien escaso en la comuna. El valor del terreno fue calculado con estudio de tasaciones comerciales, formularios 2890 y cálculos de rentabilidad. Sin embargo debe considerarse que el valor del terreno no es materia reclamable acorde a las causales establecidas en el artículo 149 del Código Tributario. La reclamante también señala que el avalúo fiscal está sobre el avalúo comercial del bien objeto del presente reclamo. Sobre este punto indica que el contribuyente haya comprado su propiedad el año 2009 en cierto valor, no da crédito de que sea el valor real del inmueble y, menos que sea el valor en que se transan las propiedades en el mercado tres años y medio después. Que de acuerdo a lo señalado el reavalúo del inmueble fue realizado acorde a los parámetros establecidos en la ley y el la Resolución exenta N°132, de fecha 31.12.2012, emitida por el Servicio. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 21-03-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación d2c8f8c3-5b86-4276-a8ce-531c589ee0eb Timbre Electrónico 4 Se solicita, al evacuar el caso de autos, tener por acompañados, con el debido apercibimiento legal, los siguientes documentos: Informe N°57, de 09.08.2013, del Departamento de Avaluaciones de la XIII Dirección Regional Metropolitana Santiago Centro, en el cual se acompañan los planos correspondientes al bien raíz rol 25-498. Noveno. A fojas 32, con fecha 16 de octubre de 2013, el Tribunal resuelve, a lo principal, tener por evacuado el traslado del escrito reclamo y al tercer otrosí, se tienen por acompañados los documentos singularizados. Decimo: A fojas 34, con fecha 21 de enero de 2014, el Tribunal atendiendo al mérito de autos y existiendo controversia sobre hechos sustanciales y pertinentes, resuelve recibir la causa de prueba, abriendo un término probatorio de veinte días al tenor de lo dispuesto en el artículo 132 del Código Tributario. Fijándose como punto de la misma, el siguiente: 1.- ACREDÍTESE la aplicación de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo; que incide en la tasación fiscal y en consecuencia en el avalúo del inmueble materia del reclamo, de conformidad con las normas legales pertinentes. Hechos y circunstancias que lo acreditan. Décimo primero. A fojas 53, de fecha 03 de febrero de 2014, el Tribunal, resuelve tener por acompañada, en tiempo y forma, la lista de testigos que depondrá por la parte reclamanda. Citando a los testigos a comparecer a declarar el día 13 de febrero de 2014, en las dependencias del Tribunal. Décimo segundo. A fojas 54, de fecha 13 de febrero de 2014, se lleva a efecto la audiencia testimonial decretada en autos, con la asistencia del Servicio de Impuestos Internos representado por la abogada Rosa Sanz Sepúlveda. Procediendo a rendir Prueba Testimonial ofrecida por la parte reclamada, presentándose a esta audiencia el testigo Álvaro Droguett Cornejo, deponiendo al tenor del punto de prueba. Décimo tercero. A fojas 60, de fecha 17 de febrero de 2014, el Servicio de Impuestos Internos solicita tener por acompañados los siguientes documentos: 1- Registro de tasación de predio no agrícola Rol 25-498 de la comuna de Santiago, correspondiente a la oficina N° 404 del edificio ubicado en Estado 57, 2- Copia de registro de tasación del Rol 25-90475, Rol Matriz del predio correspondiente a Estado N°57 de Santiago. A fojas 63, de fecha 18 de febrero de 2014, el Tribunal resuelve tener por acompañados con citación los documentos antes individualizados. Décimo cuarto. A fojas 65, de fecha 21 de marzo de 2014, AUTOS PARA FALLO. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que a fojas 1, con fecha 31 de mayo de 2013 comparece MAURICIO ENRIQUE MUÑOZ DOUSSANG, Rut. 9.653.125-7, abogado, domiciliado en calle Estado 57, oficina 404, Santiago, en representación de la Sociedad “Inversiones Mataquito Sociedad por Acciones”, Rut. 76.028.334-7, persona jurídica de giro, interponiendo reclamo en contra del reavalúo realizado por la Dirección Regional Santiago Centro del Servicio de Impuestos Internos, RUT N° 60.803.300-9, representada legalmente por don Bernardo Seaman González, Director Regional, Rut N° 6.976.504-1, ambos domiciliados en Alonso de Ovalle N° 680, Santiago (en adelante el Servicio), que Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 21-03-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación d2c8f8c3-5b86-4276-a8ce-531c589ee0eb Timbre Electrónico 5 conforme con lo dispuesto en los arts. 149 y siguientes del Código Tributario, presenta reclamo en contra del avalúo asignado en la tasación general al departamento no habitacional Rol N° 25-498 de la comuna de Santiago de dominio de la representada , de acuerdo a los fundamentos de hecho y de derecho, ya expuestos en la parte expositiva de esta resolución y los cuales se dan por reproducidos. SEGUNDO: Que a fojas 17, con fecha 22 de agosto de 2013, el Servicio, en lo principal, evacúa el traslado conferido, solicitando tener por evacuado el traslado respecto del reclamo tributario interpuesto en contra del reavalúo de la propiedad materia del reclamo, solicitando desde ya se rechace el reclamo en todas sus partes, ello con expresa y debida condenación en costas, en conformidad a los antecedentes de hecho y de derecho ya expuesto en la parte expositiva de la presente resolución, los cuales se dan por reproducidos. TERCERO: Que el Tribunal a fojas 34, con fecha 21 de enero de 2014, resuelve atendiendo a mérito de autos y existiendo controversia sobre hechos sustanciales y pertinentes, recibir la causa de prueba. Fijándose como punto de la misma, el siguiente: “1.- ACREDÍTESE la aplicación de las tablas de clasificación respecto del bien gravado, o de una parte del mismo; que incide en la tasación fiscal y en consecuencia en el avalúo del inmueble materia del reclamo, de conformidad con las normas legales pertinentes. Hechos y circunstancias que lo acreditan”. CUARTO: Durante el término probatorio las partes rindieron pruebas de distinta naturaleza. La parte reclamante presento: 1.- Copia inscripción de dominio del inmueble, 2.- Certificado avalúo del inmueble al 2° semestre de 2008 y al 1°semestre de 2013, 3.- Notificación reavalúo desglosado, 4.- Copia escritura pública de sesión de directorio de INVERSIONES MATAQUITO S.p.A. que acredita la personería. La parte reclamada presentó: 1.- Informe N°57, de 09.08.2013, del Departamento de Avaluaciones de la XIII Dirección Regional Metropolitana Santiago Centro, en el cual se acompañan los planos correspondientes al bien raíz rol 25-498, 2.- Registro de tasación de predio no agrícola Rol 25-498 de la comuna de Santiago, correspondiente a la oficina N° 404 del edificio ubicado en Estado 57, 3.- Copia de registro de tasación del Rol 25- 90475, Rol Matriz del predio correspondiente a Estado N°57 de Santiago. QUINTO: De la lectura del escrito reclamo, a fojas 01 de autos, y el traslado conferido por el Servicio de Impuestos Internos, a fojas 17 de autos y la aplicación de la Resolución Exenta N°132 de 2012, con sus anexos, se observa que lo discutido en relación al avalúo del inmueble materia del reclamo es: - La aplicación errónea de las tablas de clasificación, con respecto al avalúo del bien común. SEXTO: Que siendo lo discutido la aplicación errónea de las tablas de clasificación, en relación al bien común, lo dispuesto en la Resolución N°132 de 2012, la cual fija valores de terrenos y construcciones, y definiciones técnicas para el reavalúo de los bienes raíces de la segunda serie no agrícola con destino no habitacional. Señalando que: Los valores de terrenos que se aplicarán a las propiedades no habitacionales, como asimismo los sectores de las comunas en que se aplicarán factores de ajuste a los valores unitarios de construcción por localización en áreas comerciales, serán los registrados en los planos de precios que se contienen en el Anexo N°1 de esta Resolución. Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 21-03-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación d2c8f8c3-5b86-4276-a8ce-531c589ee0eb Timbre Electrónico 6 Dichos valores se ajustarán de acuerdo a las características particulares de los predios, a fin de reflejar el efectivo avalúo de los mismos, en la forma expresada en el Anexo N°2 de esta Resolución. Las definiciones técnicas, los valores unitarios de las construcciones y sus factores de ajuste, que se utilizarán en la determinación de los avalúos de las propiedades no agrícolas con destino no habitacional, con excepción de estacionamientos y bodegas correspondientes a conjuntos habitacionales acogidos a la Ley N°19.537, serán los contenidos en los Anexos N°s. 3, 4 y 5. La reclamante señala la existencia de un error, sin señalar cual, si esto tiene relación con el terreno o la construcción, ni enmarcarlo en alguna de las tablas contenidas en los anexos antes mencionados. La reclamada, al evacuar el traslado de autos señala al respecto que de acuerdo a lo señalado, el reavalúo del inmueble fue realizado acorde a los parámetros establecidos en la ley y el la Resolución exenta N°132, de fecha 31.12.2012, emitida por el Servicio. A mayor abundamiento, el testigo Álvaro Droguett Cornejo, Fiscalizador Tasador del Servicio de Impuestos Internos, en la audiencia testimonial de autos, a fojas 59 señala: “El reavalúo son estudios de valores de terreno, por lo tanto al ser muy pocas las unidades asociadas al Bien Común es natural que el aumento del valor se ha transmitido directamente al valor del departamento con los porcentajes de prorrateo correspondientes a cada uno debido a esto en que algunos casos el valor del prorrateo supere el valor de la construcción siendo este un ejemplo claro de lo mencionado. Para lograr el valor del Área Homogénea CMA067 y respaldando el valor de este Bien Común se analizaron 53 muestras de arriendo dando como resultado un avalúo comercial de 238 UF el m2 quedando actualmente el avalúo fiscal en un 37,5% más bajo, es decir 151 UF el m2, el contribuyente al no adjuntar ninguna prueba de que estén mal aplicadas las tablas consideramos que el valor del m2 del Área Homogénea se ajusta a lo que el Servicio a determinado”. SÉPTIMO: Que observando el detalle catastral del inmueble materia del reclamo, acompañado en autos a fojas 61, se observa: LINEAS DE CONSTRUCCION LIN CL C AÑO PS D CE CANTIDAD GUÍA CORR EDAD OTROS AVALÚO AL 2013/01 1 B 3 1968 9 O 52 1,00 1,00 0,640 1,00 13.018.603 Que observando el detalle catastral del bien común asociado al inmueble materia del reclamo, acompañado en autos a fojas 62, se observa: LINEAS DE TERRENO LIN ZCS FRENTE FONDO SUPERFICIE GUIA CORR EXCL AVALÚO AL 2013/01 1 CM 48.20 0.00 2.268 1,00 1,00 1,00 7.600.884.480 LINEAS DE CONSTRUCCION LIN CL C AÑO PS D CE CANTIDAD GUÍA CORR EDAD OTROS AVALÚO AL 2013/01 1 B 3 1968 9 C 717 1,00 1,00 0,632 1,00 182.611.594 2 B 3 1968 9 K SB 14 1,00 1,00 0,632 1,00 2.495.946 TOTAL 185.107.540 Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 21-03-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación d2c8f8c3-5b86-4276-a8ce-531c589ee0eb Timbre Electrónico 7 OCTAVO: Que este Tribunal está obligado a resolver lo que está sometido a su conocimiento y atendido a que el reavalúo reclamado es un acto administrativo y estos gozan de presunción de validez entre otras características, no habiéndose aportado antecedentes en el proceso que acrediten que existe un error en la aplicación de las tablas de clasificación, como tampoco existe antecedente alguno de cual seria ese error que permita concluir que el avalúo deba ser corregido. Y desde este punto de vista este Tribunal estima procedente confirmar la determinación fiscal. Por lo visto, además, lo dispuesto en los artículos 2, 148 y 149 y siguientes del Código Tributario; artículo 159 del Código de Procedimiento Civil; Ley Nº 17.235, sobre Impuesto Territorial; Resolución Exenta N°132 del Servicio de Impuestos Internos y demás disposiciones pertinentes; y las pruebas aportadas y valoradas de acuerdo a las reglas de la sana critica, SE RESUELVE: I. NO HA LUGAR al reclamo de fojas 01, con fecha 31 de mayo de 2013 que interpuso don Mauricio Enrique Muñoz Doussang, Rut. 9.653.125-7, abogado, domiciliado en calle Estado 57, oficina 404, Santiago, en representación de la Sociedad “Inversiones Mataquito Sociedad por Acciones”, Rut. 76.028.334-7, en contra del reavalúo realizado por la Dirección Regional Santiago Centro del Servicio de Impuestos Internos, RUT N° 60.803.300-9, representada legalmente por don Bernardo Seaman González, Director Regional, Rut N° 6.976.504-1. Confírmese el avalúo reclamado. II. NO SE CONDENA EN COSTAS, por haber existido motivo plausible para litigar. ANÓTESE, REGÍSTRESE Y ARCHÍVESE EN SU OPORTUNIDAD. Notifíquese la presente resolución a la parte reclamante por carta certificada, y publíquese en forma íntegra en el sitio en Internet del Tribunal, de conformidad a lo establecido en el artículo 131 bis del Código Tributario. Asimismo, dese aviso a los correos electrónicos [email protected] y [email protected]. Déjese testimonio en el expediente. Pronunciada por don LUIS ALFONSO PÉREZ MANRÍQUEZ, Juez Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Autoriza don FELIPE MUÑOZ ALBÓNICO, Secretario Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Luis Alfonso Pérez Manríquez Incorpora Firma Electrónica Avanzada Juez Tribunal R. Metropolitana. Primero Documento firmado electrónicamente por don/ña Luis Alfonso Pérez Manríquez, el 21-03-2014. Verifique este documento en www.tta.cl, con el siguiente código de verificación d2c8f8c3-5b86-4276-a8ce-531c589ee0eb Timbre Electrónico 2014-03-21T15:19:33-0400 ATTA SACTA