Reclamo de avalúo: tasación general bien raíz no agrícola

1 “INVERSIONES ULTRA S.A. con SII, DIRECCIÓN REGIONAL SANTIAGO CENTRO” RIT AB-15-00128-2013 RUC N°: 13-9-0000608-4 LAPM/KRC Santiago, tres de marzo de dos mil catorce. VISTOS: Uno. A fojas 1, con fecha 22 de mayo de 2013 comparece doña MARÍA AGNES ABUSLEME MANZUR, RUT N° 5.435.199-2, abogada, en representación de la sociedad “Inversiones Ultra S.A.”, sociedad de su giro, ambos domiciliados en Alcántara 271, piso 8, Las Condes interponiendo Reclamo en contra del reavalúo realizado por la Dirección Regional Santiago Centro del Servicio de Impuestos Internos, RUT N° 60.803.300-9, representada legalmente por don Bernardo Seaman González, Director Regional, Rut N° 6.976.504-1, ambos domiciliados en Alonso de Ovalle N° 680, Santiago (en adelante el Servicio), en relación a la propiedad ubicada en Rosas 1336, Santiago, Región Metropolitana, Rol Avalúos 214-114, de acuerdo a los fundamentos de hecho y de derecho que expone. Dos. La reclamante argumenta que el avalúo de este bien raíz, efectuado por el Servicio de Impuestos Internos, en el año 2012 era de $13.344.413 y en el presente reavalúo del año 2013, pasó a reavaluarse a $95.803.846, lo que significa que dicho bien raíz sufrió un reavalúo de 617,93%, en un año. El bien raiz por el que se reclama es una propiedad cuyo terreno es de 173 metros cuadrados y con construcciones de 44 metros cuadrados, de material enrejado. A este terreno se le aplicó en el año 2013 un valor unitario de valor por metro cuadrado de $599.816.- es decir un valor de UF 26,19.- Además el S.I.I. le aplicó una guía de 1.00 y un coeficiente de 0,90. El terreno del bien raiz ha sufrido cambios en la valorización de: 1.- Valor del metro cuadrado: en el año 2012 se valoriza el metro cuadrado en $62.785, en el año 2013 a $599.816. Valor de metro cuadrado de UF 26.19, siendo este un valor completamente exagerado para el barrio en que se encuentra localizada dicha propiedad, de esta forma, al fijar un valor tan alto al metro cuadrado de terreno, se ha causado una grave injusticia. La “base imponible” sobre la que se aplica el impuesto territorial es exageradamente alta por cuanto no corresponde a la realidad del sector y no se tomaron en consideración los factores individuales. El argumento de que es un sector de construcción en altura y que hipotéticamente se podría construir un “rascacielos”, no es real en este caso ya que se encuentra en condición de encierro y pocos metros cuadrados de base. El terreno no permite hacer edificios en altura por ser un “SALDO PREDIAL” tal como ya fue declarado por el S.I.I., en los autos sobre juicio tributario Rol 11.705-06, cuyo fallo es de noviembre de 2011. De esta forma no se ha aplicado una tasación individual a la propiedad sino basada en factores externos a ella, como si estuviera la propiedad para la venta, lo que no es así. Pero la reclamante no pretende vender este bien y tampoco lo podría vender por la condición de encierro en que ha quedado y al ser tan alto el monto de las contribuciones se transforma este impuesto territorial en un verdadero impuesto patrimonial. De esta forma, la fijación que hace el S.I.I., en la actualidad, del bien raíz materia del reclamo, viola la ley 20.033 y no ha respetado la garantía constitucional que 2 los tributos deben gravar las rentas y no en el patrimonio, y que los tributos deben ser proporcionados y justos. 2.- Guía: Anteriormente la guía de este bien raíz era de 0.17 y ahora pasó a ser 1.00. en un solo año. No existe ninguna explicación lógica para esta alza salvo las circulares ininteligibles redactadas por el S.I.I. y sus asesores urbanísticos. Cómo puede subir la valoración de una manzana de 0.17 a 1.00, en sólo un año. Subir el valor de ajuste de una manzana de 0.17 a 1.00 no puede corresponder a ninguna lógica urbanística, ya que las manzanas no pueden cambiar de un año para otro en un 83%, más aún si el barrio Mapocho ha sufrido gran detrimento por la presencia de inmigrantes, drogadictos y delincuentes. Esta alza va en contra de cualquier lógica urbanística y va en contra del desarrollo normal que tienen los aumentos de valores de los bienes raíces. 3.- Anteriormente el coeficiente corrector era de 0.30 y ahora pasó a ser de 0.90. El S.I.I. aplica al terreno en que está ubicado el bien raíz reclamado un factor de 0.90 en circunstancias de que anteriormente a esta reavaluación el factor aplicado a él era de 0.30. Este punto ya fue materia de discusión por el Director Regional del S.I.I., en causa Rol 11.715-06, RA, de fecha 22 de noviembre de 2011, en recurso interpuesto por la reclamante, existiendo una sentencia a su favor acompañada en autos. Se solicita se aplique al terreno el factor 0.30, por ser una propiedad aislada y desvalorizada dentro de su entorno. El bien raíz solo tiene 173 metros cuadrados de terreno, lo que se encuentran situados entre los siguientes bienes raíces: 1) Hacia el Oriente, con un gran edificio, construido por la empresa Geosal S.A., de 27 pisos, en la esquina de Rosas con Teatinos. 2) Hacia el Poniente con un terreno que se usa de playa de estacionamiento que tiene patente definitiva desde el año 1962. 3) Hacia el Sur con un gran edificio, construido por la empresa Besalco S.A., en la esquina de Rosas con Amunátegui, de veinticinco pisos. 4) Hacia el Norte con la calle Rosas, con un frente de 9.9 metros. De esta forma, al sitio que posee la sociedad se le deberá aplicar el factor 0,30, relativo a condición del terreno, por ser el bien raíz un "SALDO PREDIAL", dado su bajo metraje, cumpliendo plenamente con lo establecido en la. La Circular N° 10, del 10 de febrero de 2006, Numeral II, letra c, párrafo final, establece que cuando se cumplan los requisitos de "SALDO PREDIAL", de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.1.2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones el coeficiente de ajuste es de 0.30. Complementa lo anterior lo establecido por el S.I.I. en la Circular N°7, de 06 de febrero de 2013, estableciendo que el contribuyente deberá solicitar la aplicación excepcional del factor que cambia el coeficiente de ajuste. Hago presente que todos los antecedentes de este bien raíz se encuentran ya demostrados al S.I.I. en los autos de juicio tributario del Director Regional del S.I.I. en causa Rol 11.715-06, RA, de fecha 22 de noviembre de 2011. A consecuencia del fallo recaído en dichos autos, se procedió por el Servicio de Impuestos Internos a rebajar las contribuciones y a la devolución de las contribuciones pagadas en exceso, como lo demuestran los documentos acompañados en autos. En conclusión, el Tribunal deberá rectificar las inexplicables causas por la cual el S.I.I. aplicó un alza de un 617.93% al avalúo del bien raíz que se reclama por estos autos y corregirlo en derecho, por las razones antes señaladas. Tres. Por lo anterior, la reclamante solicita tener por presentada reclamación de la resolución del S.I.I. que modificó la tasación del bien raíz ubicado en Rosas 1336, Santiago, Región Metropolitana, Rol de Avalúos 214-114, se dé curso al procedimiento que corresponde, se acoja el reclamo en todas sus partes y sea dejada sin efecto en su totalidad la nueva tasación de bienes raíces aplicada al inmueble, por ser improcedente en el hecho y en el Derecho, ordenando: 1.- Mantener el valor del metro cuadrado de terreno unitario en el valor del segundo semestre de 2012, es decir, en $62.785 o en el que SS. Determine; 2.- Mantener la guía en 0.17; y 3.-Mantener el coeficiente corrector del valor del terreno del bien raíz reclamado en 0.30. Cuatro. Acompaña a su presentación, con citación y en parte de prueba los siguientes documentos: 1.- Copia de la inscripción la sociedad peticionaria, que rola a fojas 1.201, N°934, del Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago correspondiente al año 1996; 2.- Copia de la inscripción de fojas 33.553, N°25.004, del Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago correspondiente al 3 año 2004, en la que consta el poder con que actúa la compareciente, con vigencia; 3.- Copia del fallo del Director Regional del S.I.I., en causa Rol 11.715-06, RA, de fecha 22 de noviembre de 2011, con el sobre de la carta certificada N°2151, de notificación de dicho fallo, ambos referentes al mismo bien raíz reclamado en estos autos; 4.- Notificación del S.I.I. de "Rectificación del cobro de contribuciones de bienes raíces", emitido por el S.I.I. de fecha 23 de febrero de 2012, referente al mismo bien raíz reclamado en estos autos; 5.-Resolución del S.I.I. de "Rebaja de contribuciones", de mayo de 2012, referente al mismo bien raíz reclamado en estos autos; 6.- Carta de Reavalúo del S.I.I. Quinto. A fojas 22, con fecha 11 de julio de 2013, el Tribunal, a lo principal, tiene por interpuesto el reclamo y confiere traslado a la Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos por el término de veinte días, de acuerdo a lo establecido en el artículo 132 del Código Tributario. Al primer otrosí, tiene por acompañados los documentos singularizados. Al segundo otrosí, no ha lugar. Sexto. A fojas 24, con fecha 18 de julio de 2014, el Servicio interpone recurso de reposición en contra de la resolución de fojas 22, del 11 de julio de 2013, que tuvo por interpuesto el reclamo y confirió traslado del mismo, argumentando que el escrito de reclamación no cumplía con requisitos del artículo 125 del Código Tributario y tampoco señalaba en cuál de las causales del artículo 149, del mismo código, se fundamentaba. Acompaña a su presentación, con citación, carta de febrero de 2013 relativa a rol de avalúo propiedad 214-114. A fojas 21, con fecha 30 de julio de 2013, el Tribunal, confirió traslado por término de tres días a la parte reclamante del recurso de reposición. Séptimo. A fojas 31, con fecha 02 de agosto de 2013, la reclamante evacúa traslado conferido por resolución de fecha 30 de julio de 2013 y en definitiva se rechace la reposición del Servicio, en contra de la Resolución de fecha 11 de julio de 2013, que tuvo por interpuesta la Reclamación Tributaria, dando curso progresivo a los autos, por cuanto: a) la reclamante invocó causales reclamables en el recurso de Reclamación Tributaria acogido a tramitación; b) por ser esta la única instancia que la ley establece de reclamación del aumento de 617,93%, del avalúo de un bien raíz en un año y c) porque toda resolución administrativa que afecte los derechos de un contribuyente puede ser impugnada por las vías legales y constitucionales establecidas. De acuerdo a los fundamentos de hecho y de derecho que expone. Octavo. A fojas 33, con fecha 02 de agosto de 2013, el Servicio, en lo principal, evacúa el traslado conferido, solicitando tener por evacuado el traslado respecto del reclamo tributario materia de autos y se rechace el reclamo debido a que carece de fundamentos legales ni se funda en las causales que expresa y taxativamente establece la ley en el artículo 149 del Código Tributario, ello con expresa y la debida condenación en costas. Noveno. Al evacuar el caso de autos, con respecto a la revisión de la tasación del bien raíz, el Servicio indica, sobre los fundamentos de la tasación del inmueble efectuada por el SII: El inmueble está ubicado en calle Rosas N°1336, Santiago, emplazado en el área homogénea HMM 009. El Área se encuentra en una zona de protección de Recursos de Valor Patrimonial y Cultural, o zona de conservación histórica y afecto a expropiación de conformidad al artículo 83 de la Ley General del Urbanismo y Construcciones. En el predio existen dos líneas de construcción, de un total de 44 metros cuadrados y categoría constructiva media, la primera línea corresponde a una construcción clase GA calidad 3 años de construcción 1995 de un piso; y la segunda corresponde a una construcción, clase C, calidad 4, año de construcción 1995 de un piso. En la tasación del terreno, se consideró el coeficiente corrector de terreno "superficie", toda vez que si existe una condición en que la superficie del bien raíz es menor a la superficie mínima del área homogénea en consecuencia le corresponde el factor de ajuste 0,9, conforme al Anexo N° 2 "tasación de terrenos", de la Resolución N° 132 del 2012. En la tasación de la construcción por tratarse el presente caso de un inmueble Clase GA y C, este Servicio consideró en la tasación del mismo el coeficiente por edad correspondiente al año de su construcción de 1995 correspondiendo el coeficiente corrector de 0,856. 4 Con respecto a la improcedencia de los argumentos esgrimidos por la reclamante. 1.- En relación al alza en la valorización del metro cuadrado: el inmueble reclamado se encuentra dentro del Área Homogénea HMM009 y los valores determinados para esa área se encuentran fijados a través de un procedimiento objetivo, dentro de los facultades legales otorgadas a este Servicio, y teniendo especial consideración a las características especiales que comprenden dicha áreas. 2.- En relación al alza reiterada de la tasación fiscal, el Servicio dice que no es efectivo lo que señala la reclamante toda vez que el avalúo durante el periodo anterior, se reajustó a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley 17.235 sobre Impuesto Territorial, esto es el reajuste semestral de conformidad a la variación que experimente el IPC. 3.- En relación a que el Servicio no consideró factores individuales del terreno, ya que el predio se encuentra en un sector de construcción en altura, su condición de encierro y los pocos metros cuadrados de base. Que dicha condición de “saldo predial”, fue declarada por el Servicio en los autos sobre juicio tributario causa Rol N°11.705-06, de 22.12.2011, aplicándole al terreno un coeficiente corrector de 0.30, en circunstancias de que actualmente se le aplica uno de 0.90.; el Servicio señala que la condición de Saldo Predial no se consideró en el presente reavalúo 2013, como un coeficiente corrector de terreno especial, sin perjuicio de que dicha circunstancia, al igual que la topografía, forma, precio, morfología, se encuentra considerada en términos generales al momento de fijar los valores de m2 del Área Homogénea. Por lo cual no es factible que la reclamante argumente la aplicación de dicho factor de corrección toda vez que como se señaló no es un factor de ajuste aplicable en el presente proceso de reavalúo, y aunque, fue considerado en el proceso anterior por resolución judicial, al considerar el tribunal la normativa legal, definiciones técnicas y tablas de valores vigentes para el avalúo 2006- 2012, atendido el “efecto relativo de las sentencias judiciales”, no puede extrapolarse a un proceso de reavalúo distinto del anterior. 4.- En relación a que el Servicio no ha aplicado una tasación individual sino basada en factores externos, como si la propiedad estuviera a la venta, aplicándose en la práctica un impuesto al patrimonio sobre el bien raíz, violando la Ley N°20.033 y sin respetar la garantía constitucional que los tributos deben gravar las rentas y no el patrimonio y, que los tributos deben ser proporcionados y justos. El Servicio hace presente que esta no constituye una causal reclamable ante este Tribunal, no obstante cabe señalar que el presente proceso de reavalúo se ha efectuado de conformidad a las disposiciones legales pertinentes. 5.- En relación a que la reclamante señala que anteriormente el coeficiente guía del terreno era de 0.17 y ahora paso a ser 1.00, sin que exista explicación. El Servicio argumenta que el coeficiente guía que tenía establecido el terreno en el avalúo anterior de 0.17 no está contemplado como factor de ajuste del presente proceso de reavalúo toda vez, que dicho coeficiente está implícitamente contemplado en las consideraciones que se tuvieron en vista para determinar el valor de los terrenos, para cada área homogénea. Se solicita, al evacuar el caso de autos, tener por acompañados, con el debido apercibimiento legal, los siguientes documentos: 1.- Informe N°12, del Departamento de Avaluaciones de la XIII Dirección Regional Metropolitana Santiago Centro. 2.-Carta aviso a contribuyente sobre revaluó. 3.- Plano de Precios de Terrenos Reavalúo 2013. 4.- Ficha de Área Homogénea HMM-009. Decimo: Que, con fecha 11 de septiembre de 2013, a fojas 52, el Tribunal resuelve, a lo principal, no ha lugar al Recurso de Reposición interpuesto por el Servicio a fojas 24, al tercer otrosí se tienen por acompañado el documento singularizado. Asimismo resuelve, a lo principal, tener por evacuado el traslado del escrito reclamo, al tercer otrosí, se tienen por acompañados los documentos singularizados. Décimo primero. A fojas 62, con fecha 14 de noviembre de 2013, el Tribunal atendiendo al mérito de autos y existiendo controversia sobre hechos sustanciales y pertinentes, resuelve recibir la causa de prueba, abriendo un término probatorio de veinte días al tenor de lo dispuesto en el artículo 132 del Código Tributario. 5 Fijándose como puntos de la misma, los siguientes: 1.- Hechos y Circunstancias que determinan el valor unitario de terrenos, estipulados en el valor m2 del Área Homogénea correspondiente, que incide en la tasación fiscal y en consecuencia en el avalúo del inmueble materia del reclamo, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial y conforme a las instrucciones impartidas mediante la Resolución Exenta N°132, del 31.12.2012 del Servicio de Impuestos Internos y sus respectivos anexos; y la Circular N°7, de 06 de febrero de 2013 del mismo Servicio. 2.-Hechos y Circunstancias que determinan el Coeficiente Guía de Terreno, que incide en la tasación fiscal y en consecuencia en el avalúo del inmueble materia del reclamo, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial y conforme a las instrucciones impartidas mediante la Resolución Exenta N°132, del 31.12.2012 del Servicio de Impuestos Internos y sus respectivos anexos; y la Circular N°7, de 06 de febrero de 2013 del mismo Servicio. 3.- Hechos y Circunstancias que determinan el Coeficiente Corrector de Terreno, que incide en la tasación fiscal y en consecuencia en el avalúo del inmueble materia del reclamo, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial y conforme a las instrucciones impartidas mediante la Resolución Exenta N°132, del 31.12.2012 del Servicio de Impuestos Internos y sus respectivos anexos; y la Circular N°7, de 06 de febrero de 2013 del mismo Servicio. Décimo segundo. A fojas 65, de fecha 19 de noviembre de 2013, la reclamante interpone recurso de reposición en contra de la resolución de fojas 62, con fecha 14 de noviembre de 2013; en subsidio apela. A fojas 72, con fecha 21 de noviembre de 2013, el Tribunal, confirió traslado al Servicio de Impuestos Internos del recurso de reposición. Décimo tercero. A fojas 67, de fecha 19 de noviembre de 2013, el Servicio de Impuestos Internos presenta lista de testigos que depondrán por esa parte. Solicitando, a lo principal, se tenga por interpuesta la misma; al primer otrosí, se cite de conformidad a la ley; y al segundo otrosí se tenga por acompañado, con el apercibimiento legal, el documento individualizado. Décimo cuarto. A fojas 74, de fecha 25 de noviembre de 2013, el Servicio de Impuestos Internos evacúa el traslado conferido, solicitando tener por evacuado el traslado conferido a esta parte con fecha 21 de noviembre del 2013, solicitando que se rechace el Recurso de Reposición interpuesto por la reclamante, manteniendo los puntos de prueba fijados en la resolución de fecha 14 de noviembre de 2013. Décimo quinto. A fojas 77, de fecha 28 de noviembre de 2013, el Tribunal resuelve, a lo principal, dar no ha lugar al recurso de reposición en contra de la resolución de fojas 62, con fecha 14 de noviembre de 2013, manteniendo el auto de prueba original decretado por este Tribunal. Al otrosí ha lugar, concédase el recurso de apelación. Décimo sexto. A fojas 81, de fecha 29 de noviembre de 2013, el Servicio de Impuestos Internos presenta lista de testigos que depondrán por esa parte. Solicitando, a lo principal, se tenga por interpuesta la misma; al primer otrosí, se cite de conformidad a la ley; y al segundo otrosí se tenga por acompañado, con el apercibimiento legal, el documento individualizado. A fojas 85, de la misma fecha, la reclamante presenta lista de testigos que depondrán por su parte. Décimo séptimo. A fojas 86, de fecha 03 de diciembre de 2013, el Tribunal, resuelve tener por acompañadas, en tiempo y forma, las listas de testigos que depondrá por ambas partes. Citando a los testigos a comparecer a declarar el día 18 de diciembre de 2013, en las dependencias del Tribunal. Décimo octavo. A fojas 96, de fecha 03 de diciembre de 2013, la reclamante presenta escrito solicitando que este Tribunal ordene la Inspección Personal del Tribunal. A fojas 97, de fecha 06 de diciembre de 2013, el Tribunal decreta la Inspección Personal del Tribunal al inmueble materia del reclamo, fijándose para estos efectos la realización de esta el día 11 de diciembre en las dependencias del inmueble materia del reclamo. 6 Décimo noveno. A fojas 99, de fecha 10 de diciembre de 2013, la reclamante presenta escrito solicitando tener por acompañado el acta del Sr. Notario don Felix Jara Cadot, de fecha 09 de diciembre de 2013, conteniendo un set de fotografías correspondientes al inmueble materia del reclamo, con citación. A fojas 102, de fecha 12 de diciembre de 2013, el Tribunal, resuelve tener por acompañado el documento antes individualizado. Vigésimo. A fojas 106, de fecha 11 de diciembre de 2013, se lleva a cabo la Inspección Personal del Tribunal al Inmueble materia del reclamo. Con el objeto de constatar las circunstancias particulares del inmueble materia del reclamo. Se deja constancia de la asistencia del Contribuyente y del Servicio. Con respecto a estas circunstancias expuestas se observa: a) Sobre la condición de “encierro” del inmueble: Al observar el perímetro de este se constata que al oriente hay un edificio en altura, 25 pisos, adosado en 2/3 aproximadamente de la longitud, fondo, del inmueble; al sur colinda con un área verde del edificio vecino, aterrazada de cota superior a la del terreno compartiendo un muro de aproximadamente 3 metros de altura; al poniente colinda con un terreno cuyo uso es de estacionamientos y al norte enfrenta a la calle rosas, por esta fachada se accede el inmueble. b) Uso actual y anterior del inmueble: En la actualidad el inmueble se encuentra deshabitado y desocupado. Tiene cerramiento de seguridad y su fachada se encuentra con rallados y grafitis. En el centro hay una construcción, tipo jaula techada, construida para vender gas licuado en el inmueble. Actualmente no tiene permiso municipal para desarrollar dicha actividad. El inmueble anteriormente se arrendaba con ese fin comercial, venta gas licuado, pero al no tener permiso no puede utilizarse, por lo que la construcción entorpece otro uso que pudiese tener el inmueble. c) En términos generales podemos observar que el terreno tiene una superficie de 173 m2. Con 10 metros aproximadamente de frente y 17 de fondo. Se encuentra adosado a construcciones existentes en dos de sus caras. Su superficie es menor a la de los terrenos del contexto, el área homogénea a la que pertenece define el rango de terreno entre 200 y 1100 mts2. y según plan regulador la sub división predial mínima es de 500 mts2. La construcción en desuso se observa como un obstáculo a generar un uso comercial del inmueble. El adosamiento y la superficie, junto a la construcción en desuso que no tiene factibilidad de utilizarse para su objetivo inicial, venta de gas del inmueble limitan las posibilidades de uso en arriendo o venta del inmueble. La normativa actual está orientada a permitir y potenciar la construcción en altura, con uso habitacional de alta densidad y comercio. El sector se ha desarrollado y orientado hacia la construcción en altura, la cual se imposibilita en el terreno debido a la superficie del inmueble. Por lo anterior se concluye que el inmueble tiene limitado el aprovechamiento potencial del inmueble con respecto a los inmuebles de su contexto inmediato. Vigésimo primero. A fojas 108, de fecha 18 de diciembre de 2013, se lleva a efecto la audiencia testimonial decretada en autos, con la asistencia del Servicio de Impuestos Internos representado por el abogado Manuel Araya Zacarías y la abogada de la reclamante, María Abusleme Manzur. Procediendo a rendir Prueba Testimonial ofrecida por ambas partes, presentándose a esta audiencia el testigo Héctor Jiménez Morales, Jonathan Carrasco Rojas, Cristóbal Azocar Mira y Esteban Yunes Rabajille, deponiendo al tenor de los puntos de prueba. Vigésimo segundo. A fojas 113, de fecha 18 de diciembre de 2013, la reclamante solicita al Tribunal oficie a la Dirección de Obras de la l., Municipalidad de Santiago, para que informe acerca del hecho detallado en el cuerpo de la presentación. A fojas 137, de fecha 10 de enero de 2014, el Tribunal resuelve que se oficie bajo los términos que ha solicitado la arte reclamante. Vigésimo tercero. A fojas 115, de fecha 18 de diciembre de 2013, el Servicio de Impuestos Internos solicita tener por acompañados los siguientes documentos: -Informe Rol N°214-114 de fecha 29.11.13; - Copias de las Declaraciones Juradas correspondientes a los Formularios N°2890; -Registros catastrales y Planchetas catastrales de las manzanas 214 y 215. A fojas 132, de fecha 08 de enero de 2014, el 7 Tribunal resuelve tener por acompañados con citación los documentos antes individualizados. Vigésimo cuarto. A fojas 131, de fecha 18 de diciembre de 2013, la reclamante solicita al Tribunal oficie a la Dirección Nacional del Servicio de Impuestos Internos para que informe acerca de los hechos detallados en el cuerpo de la presentación. A fojas 139, de fecha 10 de enero de 2014, el Tribunal resuelve dar no ha lugar a lo solicitado en fojas 131. Vigésimo quinto. A fojas 136, de fecha 10 de enero de 2014, el Sr. Secretario del Tribunal certifica que el recurrente de la reposición y apelación en subsidio de fojas 65, no consignó los fondos ordenados por resolución de fojas 77 y siguientes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 197, inciso 2°del Código de Procedimiento Civil. Vigésimo sexto. A fojas141, de fecha 10 de enero de 2014, la reclamante a lo principal solicita tener por objetados los documentos acompañados, en la resolución de 08 de enero de 2014, por las razones expuestas en el escrito. Al primer otrosí solicita tener por acompañados, con citación, los siguientes documentos: 1.-Copia de la inscripción de fojas 65.199, N°70.753, correspondiente al Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago año 2002; 2.- Declaración sobre enajenación de Bienes Raíces, del S.I.I., en el cual el vendedor es el Banco del Estado de Chile y la compradora la sociedad “Inversiones Ultra S.A.”, Rol 214-114, de fecha 4 de diciembre de 2012. 3.- Copia de la escritura de compraventa, del bien raíz 214-114, de fecha 26 de noviembre de 2012, ante el Notario de Santiago don Gonzalo de la Cuadra; 4.- Aviso en “El Mercurio de Santiago”, en el que se aceptaban ofertas por el bien raíz Rosas 1336, por UF 1.677; 5.- Escritura de “Adjudicación en Remate”, Banco del Estado de Chile a Caezzone de Santis, Paolo, ante el Notario de Santiago don Álvaro Bianchi Rosas, de fecha 8 de junio de 1999. A fojas 206, de fecha 14 de febrero de 2014, el Tribunal resuelve a lo principal tener presente la objeción de documentos y al primer otrosí, tener por acompañados los documentos individualizados. Vigésimo séptimo. A fojas 201, de fecha 22 de enero de 2014, el Tribunal tiene por recibido y agregado a autos el ORD: 190 emitido por don MIGUEL SAAVEDRA SAENZ, Director de Obras Municipales, Ilustre Municipalidad de Santiago, que acompaña fotocopia de página N°62 del texto refundido de la Ordenanza Local del Plan Regulador Comunal de Santiago, aprobada por DEC. Secc. 2da N°4, DO 14 ENERO 2014, dando cumplimiento a lo ordenado por este Tribunal en resolución de fecha 10 de enero de 2014, de fojas 137, en atención a lo solicitado en presentación de la parte reclamante de fecha 18 de diciembre, a fojas113. Vigésimo octavo. A fojas 203, de fecha 10 de febrero de 2014, el Servicio de Impuestos Internos, presenta escrito solicitando tener presente las observaciones a la prueba realizadas en la presentación en la sentencia que se dicte en autos. A fojas 215, de fecha 18 de febrero de 2014, el Tribunal resuelve tener presente las consideraciones realizadas en el escrito de fojas 203. Vigésimo noveno. A fojas 208, de fecha 17 de febrero de 2014, el Servicio de Impuestos Internos, a lo principal, interpone recurso de reposición en contra de la resolución de fojas 141, de fecha 10 de enero de 2014 en mérito de lo expuesto en contra de la resolución de fecha 14 de febrero del 2014, por medio de la cual se tienen por acompañados con citación los documentos individualizados en el escrito y los cuales serán valorados de acuerdo a las reglas de la sana crítica y según lo dispuesto el artículo 132 del Código Tributario, no pudiendo tener por acompañados dichos documentos debido a que el término probatorio ya ha finalizado. Al otrosí, tener presente las consideraciones expuestas y los aspectos legales que regulan las Declaraciones Juradas N°2890 de los Notarios u Conservadores. A fojas 217, de fecha 18 de febrero de 2014, el Tribunal resuelve a lo principal, dar lugar al recurso de reposición en contra de la resolución de fojas 141, teniendo por agregados los documentos. Al otrosí, téngase presente las consideraciones expuestas. Trigésimo. A fojas 222, de fecha 19 de febrero de 2014, el Sr. Secretario del Tribunal certifica que el término probatorio de autos venció el día 21 de diciembre de 2013. 8 Trigésimo primero. A fojas 223, de fecha 20 de febrero de 2014, la reclamante presenta escrito solicita tener presente las observaciones a la prueba expuestas en el cuerpo del escrito. A fojas 231, de fecha 20 de febrero de 2014, el Tribunal resuelve tener presente las observaciones a la prueba expuestas en fojas 223. Trigésimo segundo. A fojas 233, de fecha 03 de marzo de 2014, AUTOS PARA FALLO. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que a fojas 1, con fecha 22 de mayo de 2013 comparece doña MARÍA AGNES ABUSLEME MANZUR, RUT N° 5.435.199-2, abogada, en representación de la sociedad “Inversiones Ultra S.A.”, sociedad de su giro, ambos domiciliados en Alcántara 271, piso 8, Las Condes, interponiendo Reclamo en contra del reavalúo realizado por la Dirección Regional Santiago Centro del Servicio de Impuestos Internos, RUT N° 60.803.300-9, representada legalmente por don Bernardo Seaman González, Director Regional, Rut N° 6.976.504-1, ambos domiciliados en Alonso de Ovalle N° 680, Santiago (en adelante el Servicio), en relación a la propiedad ubicada en Rosas 1336, Santiago, Región Metropolitana, Rol Avalúos 214-114, de acuerdo a los fundamentos de hecho y de derecho, ya expuestos en la parte expositiva de esta resolución y los cuales se dan por reproducidos. SEGUNDO: Que a fojas 33, con fecha 02 de agosto de 2013, el Servicio evacúa el traslado conferido, solicitando tener por evacuado el traslado respecto del reclamo tributario materia de autos y se rechace el reclamo debido a que carece de fundamentos legales ni se funda en las causales que expresa y taxativamente establece la ley en el artículo 149 del Código Tributario, ello con expresa y la debida condenación en costas, en conformidad a los antecedentes de hecho y de derecho ya expuesto en la parte expositiva de la presente resolución, los cuales se dan por reproducidos. TERCERO: Que el Tribunal a fojas 62, con fecha 14 de noviembre de 2013, resuelve atendiendo a mérito de autos y existiendo controversia sobre hechos sustanciales y pertinentes, recibir la causa de prueba. Fijándose como puntos de la misma, los siguientes: 1.- Hechos y Circunstancias que determinan el valor unitario de terrenos, estipulados en el valor m2 del Área Homogénea correspondiente, que incide en la tasación fiscal y en consecuencia en el avalúo del inmueble materia del reclamo, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial y conforme a las instrucciones impartidas mediante la Resolución Exenta N°132, del 31.12.2012 del Servicio de Impuestos Internos y sus respectivos anexos; y la Circular N°7, de 06 de febrero de 2013 del mismo Servicio. 2.-Hechos y Circunstancias que determinan el Coeficiente Guía de Terreno, que incide en la tasación fiscal y en consecuencia en el avalúo del inmueble materia del reclamo, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial y conforme a las instrucciones impartidas mediante la Resolución Exenta N°132, del 31.12.2012 del Servicio de Impuestos Internos y sus respectivos anexos; y la Circular N°7, de 06 de febrero de 2013 del mismo Servicio. 3.- Hechos y Circunstancias que determinan el Coeficiente Corrector de Terreno, que incide en la tasación fiscal y en consecuencia en el avalúo del inmueble materia del reclamo, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley N°17.235 sobre Impuesto Territorial y conforme a las instrucciones impartidas mediante la Resolución Exenta N°132, del 31.12.2012 del Servicio de Impuestos Internos y sus respectivos anexos; y la Circular N°7, de 06 de febrero de 2013 del mismo Servicio. CUARTO: Durante el término probatorio las partes rindieron pruebas de distinta naturaleza. El parte reclamante presento: 1.- Copia de la inscripción la sociedad peticionaria, que rola a fojas 1.201, N°934, del Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago correspondiente al año 1996; 2.- Copia de la inscripción de fojas 33.553, N°25.004, del Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago correspondiente al año 2004, en la que consta el poder con que actúa la compareciente, con vigencia; 3.- Copia del fallo del Director Regional del S.I.I., en causa Rol 11.715-06, 9 RA, de fecha 22 de noviembre de 2011, con el sobre de la carta certificada N°2151, de notificación de dicho fallo, ambos referentes al mismo bien raíz reclamado en estos autos; 4.- Notificación del S.I.I. de "Rectificación del cobro de contribuciones de bienes raíces", emitido por el S.I.I. de fecha 23 de febrero de 2012, referente al mismo bien raíz reclamado en estos autos; 5.-Resolución del S.I.I. de "Rebaja de contribuciones", de mayo de 2012, referente al mismo bien raíz reclamado en estos autos; 6.- Carta de Reavalúo del S.I.I. 7.- Acta del Sr. Notario don Felix Jara Cadot, de fecha 09 de diciembre de 2013, conteniendo un set de fotografías correspondientes al inmueble materia del reclamo. La parte reclamada presentó: 1.- Carta de febrero de 2013 relativa a rol de avalúo propiedad 214-114. 2.- Informe N°12, del Departamento de Avaluaciones de la XIII Dirección Regional Metropolitana Santiago Centro. 3.-Carta aviso a contribuyente sobre reavaluó. 4.- Plano de Precios de Terrenos Reavalúo 2013. 5.- Ficha de Área Homogénea HMM-009. 6.-Informe Rol N°214-114 de fecha 29.11.13; 7.-Copias de las Declaraciones Juradas correspondientes a los Formularios N°2890; 8.- Registros catastrales y Planchetas catastrales de las manzanas 214 y 215. QUINTO: Que accediendo a la solicitud de la reclamante y estimando el Tribunal necesario para una acertada resolución de lo debatido decreta, fojas 97, la Inspección Personal del Tribunal al inmueble materia del reclamo, en la cual comparecieron ambas partes. A fojas 106, acta firmada por las partes. SEXTO: De la lectura del escrito reclamo, a fojas 01 de autos, y el traslado conferido por el Servicio de Impuestos Internos, a fojas 33 de autos y la aplicación de la Resolución Exenta N°132 de 2012, con sus anexos, se observa que lo discutido en relación al avalúo del inmueble materia del reclamo es: - El valor del metro cuadrado para el área homogénea correspondiente al inmueble materia del reclamo. - El coeficiente guía del terreno, la reclamante solicita que se mantenga en 0.17, correspondiente al avalúo 2006, el Servicio señala que no corresponde la aplicación de este coeficiente en el avalúo actual manteniendo el coeficiente guía actual de 1.00. - El coeficiente corrector de terreno, la reclamante solicita que se mantenga en 0.30, correspondiente al avalúo anterior, el Servicio señala que de acuerdo al avalúo actual le corresponde un coeficiente corrector de terreno de 0.90. SÉPTIMO: Que siendo lo discutido la línea de terrenos, se observa en relación en detalle catastral del inmueble materia del reclamo, acompañado por la parte reclamante a fojas 21, lo siguiente: Terrenos Línea AH Valor unit. Frente Fondo Guía Coef. Corrector Otros Superf. Avalúo (*) 01 HMM009 599.816 9.90 17.00 1.00 0.90 1.00 173 m2 93.391.351 OCTAVO: Que con respecto al valor del metro cuadrado para el área homogénea correspondiente al inmueble materia del reclamo. De acuerdo a la ley Nº 17.235, sobre Impuesto Territorial en su artículo 4°, 2º.- Para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen. El Servicio en el traslado conferido a fojas 33, señala que el inmueble reclamado se encuentra dentro del Área Homogénea HMM009 y los valores determinados para esa área se encuentran fijados a través de un procedimiento objetivo, dentro de los facultades 10 legales otorgadas a este Servicio, y teniendo especial consideración a las características especiales que comprenden dicha áreas. Y en la ampliación del informe Rol 214-114, Santiago Centro, a fojas 128 de autos, se muestra el cálculo que da cuenta del valor promedio de los predios vecinos (incluido el predio reclamado), de 39.7 UF/m2 valor comercial, mientras que el avalúo fiscal m2 para el Área Homogénea HMM-009 es de 25.9 UF/m2. Por lo cual el avalúo fiscal estaría un 35.5% bajo el avalúo comercial. MZ Predio Destino Año Folio Direccion Monto Moneda Fecha $ UF/Fecha m2 Terreno AV Const * 15% AV/m2 (T) 215 21 W 2010 315685 STO. DOMINGO AL 1457 71.498 U.F. 28-09-2010 21.341 41 1619 0 44, 2 215 22 Z 2007 22305 SANTO DOMINGO 1463 14 270.00 U.F. 27-12-2007 19.602,49 826 1916 30,4 2144 20 O 2007 551 AMUNATEGUI 669 5.117 U.F. 01-02-2007 18.339,32 161 1694 21,3 214 21 O 2007 552 AMUNATEGUI 685 5.883 U.F. 01-02-2007 18.339,32 141 1728 29,5 214 114 E 1999 401912 ROSAS 1336 15.370 U.F. 08-06-1999 14.879,30 173 122 88,1 214 117 L 2007 549 ROSAS 1374 18.131 U. F. 01-02-2007 18.339,32 658 1943 24,6 39,7 HMM-009 25,9 La reclamante, a fojas 141, objeta documentos, señalando que el valor de 88,1 UF/ m2, para el predio 214-114, no corresponde, pero con esta sola objeción no se modifica sustancialmente el valor del m2 para el área homogénea correspondiente, y no aportando antecedentes adicionales durante el término probatorio, por lo que este Tribunal no se encuentra con los antecedentes suficientes para modificar o rebajar el valor del m2 para el área homogénea correspondiente al inmueble. NOVENO: Que en relación a la aplicación de un coeficiente guía de terreno. Según la Resolución N°132 de 2012 del Servicio de Impuestos Internos, Anexo N°1 “Cada Área Homogénea tiene un valor de terreno único; sin embargo excepcionalmente pueden existir ajustes a este valor a través de un Coeficiente Guía (CG), los cuales se encuentran expresados en los planos de precios contenidos en este Anexo. Este Coeficiente Guía captura diferencias de valor de los terrenos al interior de un Área Homogénea determinada.” El Servicio en el traslado conferido a fojas 33, señala que “El coeficiente guía que tenía establecido el terreno en el avalúo anterior de 0,17 no está contemplado como factor de ajuste en el presente proceso de reavalúo toda vez, que dicho coeficiente está implícitamente contemplados en las consideraciones que se tuvieron en vista para determinar el valor de los terrenos, para cada área homogénea” A mayor abundamiento, el testigo Héctor Jiménez Morales, Fiscalizador Tasador del Servicio de Impuestos Internos, en la audiencia testimonial de autos, a fojas 108 vuelta señala: “Sobre el punto de prueba 2. Al respecto, se debe establecer que este coeficiente indicado en el reclamo expiró en su vigencia el 31 de diciembre de 2012, de acuerdo a la normativa legal aprobada para el reavalúo de los predios no agrícolas, a contar del 1° de enero de 2006. Su expiración obedece a la implementación del nuevo reavalúo establecido de acuerdo a la ley 20.650 del año 2012 que modificó la ley 17.235, a contar del 1° de enero de 2013. En la normativa técnica para el presente avalúo, indicado en el cuadro Anexo N° 2 de la Resolución 132 de 2012 del SII, se expresa en el punto 1 que la valorización unitaria de terreno corresponde al producto de multiplicar el valor unitario de terreno en la zona en que se emplaza por la cantidad de los metros cuadrados que corresponden a la propiedad. Esto significa que no existe un coeficiente guía como en el avalúo anterior, que rectifique el resultado matemático de la operación indicada anteriormente. Debe considerarse que en el reavalúo anterior, en este inmueble, le correspondía por plano de precio, se aplicara un coeficiente guía de 0.17 que en la práctica rebajaba un 83% al valor unitario de terreno.” 11 Al observar el Plano de precios de terreno correspondiente al inmueble reclamado, adjunto en Anexo N°1 Resolución N°132 de 2012, este no expresa un coeficiente guía aplicable al avalúo del terreno. A partir de lo expuesto anteriormente este Tribunal no se encuentra con los antecedentes suficientes para aplicar un coeficiente guía de terreno. DECIMO: Que en relación a la aplicación coeficiente corrector de terreno Según la Resolución N°132 de 2012 del Servicio de Impuestos Internos, “1°) Los valores de terrenos que se aplicarán a las propiedades no habitacionales, como asimismo los sectores de las comunas en que se aplicarán factores de ajuste a los valores unitarios de construcción por localización en áreas comerciales, serán los registrados en los planos de precios que se contienen en el Anexo N°1 de esta Resolución. Dichos valores se ajustarán de acuerdo a las características particulares de los predios, a fin de reflejar el efectivo avalúo de los mismos, en la forma expresada en el Anexo N°2 de esta Resolución. en su anexo N°2 señala.”, en su anexo N°2 señala que “Adicionalmente, con el objeto de determinar el efectivo avalúo de los terrenos, dichos valores se ajustan por un coeficiente corrector cuando las características del mismo no dicen relación con la generalidad de los predios que se ubican en el Área Homogénea en que se emplazan. Dichas variables se contienen en el punto 2 de este Anexo, y tales ajustes se denominan Coeficiente Corrector de Terreno (CCT).” y “El Coeficiente Corrector de Terreno que se aplicará al bien raíz será el producto resultante de los ajustes por superficie, relación frente–fondo, altura y casos excepcionales.” En la Inspección Personal del Tribunal al inmueble materia del reclamo, a fojas 106 y siguientes, con la asistencia de las partes se constató que: “En términos generales podemos observar que el terreno tiene una superficie de 173 m2. Con 10 metros aproximadamente de frente y 17 de fondo. Se encuentra adosado a construcciones existentes en dos de sus caras. Su superficie es menos a la de los terrenos del contexto, el área homogénea a la que pertenece define el rango de terreno entre 200 y 1100 mts2. y según plan regulador la sub división predial mínima es de 500 mts2. La construcción en desuso se observa como un obstáculo a generar un uso comercial del inmueble. El adosamiento y la superficie, junto a la construcción en desuso que no tiene factibilidad de utilizarse para su objetivo inicial, venta de gas del inmueble, limitan las posibilidades de uso en arriendo o venta del inmueble. La normativa actual está orientada a permitir y potenciar la construcción en altura, con uso habitacional de alta densidad y comercio. El sector se ha desarrollado y orientado hacia la construcción en altura, la cual se imposibilita en el terreno debido a la superficie del inmueble. Por lo anterior se concluye que el inmueble tiene limitado el aprovechamiento potencial del inmueble con respecto a los inmuebles de su contexto inmediato.” A mayor abundamiento la Circular N° 7, de fecha 6 de febrero de 2013, que norma la aplicación excepcional de ajustes al avalúo del terreno, señala que: Por la presente circular se norma la aplicación excepcional de ajustes al avalúo del terreno de bienes raíces que presentan características no consideradas en la determinación del valor del Área Homogénea correspondiente a su ubicación, por lo que no están registradas en la respectiva ficha descriptiva, como también por hechos o situaciones posteriores a la entrada en vigencia del reavalúo, siempre que afecten negativamente el valor del terreno. La aplicación de estos ajustes deberá ser solicitada por el contribuyente de manera fundamentada, aportando todos los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, indicando la situación o el factor que origina esta pérdida de valor. Con los antecedentes disponibles, más lo que corresponda requerir, en caso necesario, al interesado, municipalidad u otra entidad, el Servicio resolverá la aplicación de un ajuste proporcional al detrimento del valor determinado; por ejemplo, si la causal por la que se solicita la modificación del avalúo del terreno implica una pérdida de su valor de un 50%, se aplicará un coeficiente de ajuste de 0,50 al avalúo del terreno. A partir de los antecedentes tenidos a la vista durante el término probatorio de autos, se establece que hay características que inciden negativamente en el avalúo del terreno reclamado que no fueron consideradas en los factores correctores de ajuste que se aplican a las Tablas de Clasificación, en específico un “Factor de Ajuste Excepcional”. Acreditándose a vista del Tribunal las probanzas fehacientes del detrimento en el valor del 12 terreno generado por las características con respecto al área homogénea correspondiente y la normativa actual que rige las características urbanas y de construcción. Por lo visto, además, lo dispuesto en los artículos 2, 148 y 149 y siguientes del Código Tributario; artículo 159 del Código de Procedimiento Civil; Ley Nº 17.235, sobre Impuesto Territorial; Resolución Exenta N°132 del Servicio de Impuestos Internos y demás disposiciones pertinentes; y las pruebas aportadas y valoradas de acuerdo a las reglas de la sana critica, SE RESUELVE: I. HA LUGAR EN PARTE al reclamo de fojas 1, con fecha 22 de mayo de 2013 comparece doña María Agnes Abusleme Manzur, RUT N° 5.435.199-2, abogada, en representación de la sociedad “Inversiones Ultra S.A.”, en contra del reavalúo realizado por la Dirección Regional Santiago Centro del Servicio de Impuestos Internos, RUT N° 60.803.300-9, representada legalmente por don Bernardo Seaman González, Director Regional, Rut N° 6.976.504-1. En el siguiente sentido: -En relación al valor del metro cuadrado para el área homogénea correspondiente al inmueble materia del reclamo. Confírmese el valor reclamado. -En relación al coeficiente guía del terreno correspondiente al inmueble materia del reclamo. Confírmese el coeficiente guía de terreno reclamado. -En relación al coeficiente corrector de terreno correspondiente al inmueble materia del reclamo. Aplíquese un coeficiente corrector para casos excepcionales de 0.30, en la determinación del coeficiente corrector de terreno, en la línea de terreno del avalúo del inmueble materia del reclamo. II. NO SE CONDENA EN COSTAS, por haber existido motivo plausible para litigar. ANÓTESE, REGÍSTRESE Y ARCHÍVESE EN SU OPORTUNIDAD. Notifíquese la presente resolución a la parte reclamante por carta certificada, y publíquese en forma íntegra en el sitio en Internet del Tribunal, de conformidad a lo establecido en el artículo 131 bis del Código Tributario. Asimismo, dese aviso a los correos electrónicos [email protected] y [email protected]. Déjese testimonio en el expediente. Pronunciada por don LUIS ALFONSO PÉREZ MANRÍQUEZ, Juez Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. Autoriza don FELIPE MUÑOZ ALBÓNICO, Secretario Titular del Primer Tribunal Tributario y Aduanero de la Región Metropolitana. 2014-03-03T16:26:26-0300 LUIS ALFONSO PEREZ MANRIQUEZ